北京xx项目房地产价钱评估报告

北京××项目房地产价格评估报告北京国地不动产咨询中心报告摘要此报告是为委托方核实房地产现值所制作的，委估房地产为一个综合性建筑，土地使用权现状为划拨，目前用于租赁经营。在估价时考虑了委估房地产的特殊性而选择了两种估价路径：成本途径的基本思路为首先利用重置成本法来评估建筑物的价格，然后利用市场比较法来测算毛地价，最后加上拆迁费即为委估房地产的综合价格；收益途径是通过充分的调查研究，确定公寓、写字楼和酒店等三部分不同的收益水平后扣除合理的费用，再将委估房地产未来收益年限中的年纯收益折现为房地产现值，然后扣除需补交的土地出让金即为评估结果。致委托方函北京××项目有限公司：受贵公司委托，我中心对贵公司所属位于北京市××区××的北京××项目现时的市场价格进行了客观、公正的评估。我们确定该房地产项目建筑面积为69671.62平方米，土地面积为14036.05平方米，土地产权为划拨，土地用途为综合（酒店、办公、公寓），在扣除应上缴政府地价款后于估价时点二○○一年十二月三十一日的市场价格为人民币：127344.79万元，大写金额：壹拾贰亿柒仟叁佰肆拾肆万柒仟玖佰元整。上述价格不包括划拨土地使用权补办土地出让手续时应缴纳给政府的地价款。我们估算补缴的地价款总额为4412.01万元，大写金额为人民币肆仟肆佰壹拾贰万零壹佰元整。评估过程、结果及有关说明详见《估价结果报告》及《估价技术报告》。北京国地不动产咨询中心二○○二年元月二十日估价师声明（同房地产估价规范）门估价辩的假图设和葱限制孕条件姐一、薄根据悔委托临方提废供的贡《中呼华人论民共沾和国光国有污土地键使用辱证》奔[杂京市异××纳澳台消国用午××恒号肚]旋中的翻记载算内容祸，北遭京倍××防项目畅位于填××橡区踏××奸，用燕地总荣面积胜为烟14椒03粘6.烘05代平方垮米，罢土地恰使用畅权类爬型为欣划拨苦，土驱地证毛载用冲途为堵综合之(梦旅游苍业锤)品，土纱地使帐用者夹为概××荐项目狸有限夕公司排。根穿据委低托方潜提供娱的国品家计杨划委贴员会茄《关乌于在村京修促建倡××显项目更的复千函》户[罚计资烧××繁号赖]恋文件俗中的威记载演内容朴，北辫京稠××岔项目石用地袭被批拆准为漫建造把客房么、出原租办朋公楼绍、以筝及俱踩乐部不和信仆息中武心等蚀。根乔据委全托方久提供临的《访土地施使用技合同耗》中裁的记载载内丽容，梢北京夸××烛项目单用地看的土型地用佣途为前酒店烤、写珠字间肥、公袜寓、脏展览熊厅、姓商业剃服务坐等。欠北京肃××垒项目市用地其的土衰地实尼际用刺途为倘酒店限、办虫公和遇公寓偏等综近合用崖途，唉此次搬评估瞎我们王设定遭土地虚用途酬为综往合。校根据尘我国旅有关屿的法余律、胖法规脂规定数，枕××押项目遮有限羡公司咬拥有名该土仔地的涛使用伟权，盏但不头能进昆行转牌让，隔只有谈在与牢有关移土地流管理多部门伸签订慨土地趋出让骗合同她，补嗓交土福地出麻让金设后才辨能拥悲有对验上述挣土地器的转县让的镰权利轻。连二、侄根据薯委托崖方提狂供的吉《中爹华人属民共帖和国近房屋盆所有吊权证颠》灵[感京房避权证布市础××愿澳台安字第茂××紫号嚷]必中的才记载萄内容楼，房夸屋所臂有权肤人为书××快项目远有限蛛公司巨，房尖屋座殿落在运××弓区引××吩号，哑地号删为漏××钥,伙产别狼为脉港澳传台产盈，北养京伙××杰项目慢共有陈房屋肠１幢哀（包跟括主弊楼、泛附刘1路、附担2席和地约下室瓣），纵结构唉为钢锋筋混夫凝土举，总紧层数祸为体17臣层，衰总建幻筑面蚀积为霜69蜘67凝1.仍62广平方纲米，井其中希地上汪建筑疫面积沫为愉54向90挣3.锋06插平方规米，所地下讯建筑析面积故为哑14生76乘8.孩56众平方碑米，袄总容练积率徐为栏4.累96记，地掩上容拘积率够为引3.复91每。猫三、颜本次耕评估缺中，绪我们夫将委裤估宗昌地的魔土地收用途肠设定称为综榆合用冠途（码酒店浸、办斤公、醒公寓引），宅根据战北京插市人踪民政闲府发坡布《饥北京盆市出采让国婆有土悟地使短用权血基准签地价雄的通舌知》刚[增京政贞发捎[1默99赠3]普34铅号逐]罩规定参，综朗合用客途的侄法定慕最高第使用糊年期肢为橡50万年；愁根据幼委托狠方提惊供的英资料嚷，北焦京污××钻项目雅的建刚成时斤间为首19失91第年，捎根据绩《房赛地产拾估价此规范冒》钢润筋混轧凝土量结构归非生织产用须房的妈经济腐耐用役年限晓为现60膊年，拔委估吴房屋雷剩余疤经济滨耐用贸年限询为台50陈年；佛在此调次评能估中胜，估句价师氏假设哲估价登对象懒所有盏者可虚持续锡经营抵五十芝年，瞧土地互使用浩权的谦估价诚设定竭年限看为睡50栏年，蛮土地孩使用徐用途列为综牢合（询酒店添、办胞公、曲公寓天），喊土地椅剩余双使用痛年限凑自估状价时蜻点起夺计算刷，我成们确队定估尖价对骂象的谱剩余彼使用任年限慢为综瓶合用王途法班定最邪高使市用年公期猛50盾年。擦四、筒本次滋估价执的评针估值什为从燥完整偶产权袋条件丧下的罚房地举产价兔格中害扣除造应向痰土地免管理箩部门特上缴锋的地究价款外。地监价款歌应由惠政府咏部门愧核定高，本虑报告闪中的耕数据水来源燥于该会区域巴市场伏情况坊，仅正供参抄考。艰五、庄根据分委托伞方提糊供的金资料滤，北侮京让××冈项目宾主要女包括匙酒店皆、写废字楼爬和公元寓三京部分像，其岩中酒榜店部量分经芝国家卡旅游踏局评滨审，崇定为校五星余级涉胖外酒拨店，膝写字愿楼部焰分的挥设计寿标准冰和实所际水哈平具夜备顶侮级写氏字楼坟的标婶准，拿公寓闪部分南的设赌计标加准及椒市场申定位宰是按让照酒景店式羞高档遣公寓贪标准块进行陡设施巷配置散及管放理的说，本披次估暑价中没我们扛分别伏按照免五星狡级涉仰外酒汉店、心顶级瓣写字件楼和骆酒店陵式高狱档公尿寓标胆准进肾行评钩估。趋六、卷在本灾次评阿估中滨，我朽们假辨设估短价对喊象均明没有丘抵押食权、达租赁压权、孟担保狼权等费他项虫权利险，评白估结首果不哀受他埋项权林利状贞况的遣影响筑。殿七、历在估绩价对涉象评历估过办程中掩，假帝设其固未来倾纯收续益每窗年不惜变，爷房地仆产综惰合还赠原利教率每荐年不乖变。员利率筑（嗓r盟）为绵安全知利率掩（一炊年期尼银行睡贷款岂利率依）加督风险楚报酬草率办3%淡，即炭房地汁产综购合还蔬原利尤率为惑8.竭85若%掠。尼八、述本次健估价假中估栗价师怨是采洞用公笔开市尤场价加格标序准，刃未来缠市场胖变化衫风险暮和短恶期强葱制处融分等计因素枯对其蜡价格闹会有您一定愈的影设响，车在此邀我们唤不予漫考虑端。驳九、司我们替对估道价对碑象未身来收统益的崖预测世、未刚来投耐资的巧预测纪等技枣术操税作依双据委处托方杀提供啊的有亭关资挑料进繁行，静如因舒这些舰资料久的真肆实或光估价特对象早未来务利用兽方向肺及利绝用程附度的酷改变斩，会荐导致则估价阅对象撕价格距的改粥变，艰应重环新进嫌行价骗格评皮估。陶十、捕根据锄北京秧市一轰级土下地市虾场的思资料锯，政志府出匠让土按地收技取的脏地价薄款（椅楼面购毛地目价与属地上茎建筑倍面积神之积随）中昏包含冒土地验出让跑金和认基础掌设施光配套哥建设莫费。源在此轧次评增估中状，我抽们假畅设委篇托方讨还需沙向政些府补避交土片地出姓让金位才能蒜取得亲出让秒土地忘使用割权，你在此毅取为象楼面贵毛地健价的疏40芒%劈。茧十一榆、估拔价对附象在浑20翼00锯年和佣20醋01猫年进毒行大闲范围毛装修雁改造交，本得次评春估中卸已考梳虑了陪这部胀分成善本投卷入。缝十二洋、估启价假谅设一浅年按柏36律5均天计睬算兴,档美元蒙人民茂币汇最率是耻1环：伯8.败28指。帽十三挪、未狡经评泰估单令位书药面同魄意，嫂本评管估报蒜告的名全部奏或任纲一部谱分不质得用恢于公味开的皂文件肝、通健告或砍报告清中，叛也不惜得以垫任何慢方式句公开悄发表互。珠十四筋、本弦次估斩价结赏果自道估价泻时点提起半吴年内者有效界。碎估价文结果文报告赚一、纽委托还方继委托动单位杨：北印京奖××芒项目堵有限亭公司资法人猫代表并：糕××业联系辰电话错：屡××桥详细啄地址撒：北竿京市太××尿区霞××演号候二、筹估价烈方公受托伞单位尘：北著京国燃地不歇动产铺咨询缺中心斧法人沃代表者：尊××姓联系代电话执：生××加详细器地址披：北竭京市耽西城距区幻××兼号汪三、漫估价错对象蜻1.宪估价醒对象捎基本姓状况异北宅京宏××率项目终位于泛××赞区垦××昌，是膏集商竞业、快娱乐立、办态公、斤酒店芳和高魄档公塞寓于见一体王的综摔合性火公共天建筑金项目彩。北系京威××抛项目裳用地立土地誉总面戒积为开14挑03者6.攻05租平方显米，朵土地凯使用敬权类蒜型为趴划拨兽，土搞地证惕载用饥途为续综合普(辛旅游掠业妨)简，土音地使办用者亮为法××塞项目拒有限唉公司酒,谜土地河的实湖际娘用途促为酒片店、观办公写和公愚寓等狭综合称用途抚。寿北京忧××亩项目狗的房翻屋所闹有权覆人为燃××镇项目秆有限坡公司森，共芹有房识屋１磁幢（巧包括错主楼叙、附可1吵、附窑2厅和地症下室傅），问现浇敞钢筋绢混凝批土框扎架剪趁力墙稍结构随，总净层数残为打17膀层，着建筑弯檐高好67替.3糊米，丽总建瓶筑面艳积为简69贫67手1.糕62耳平方垂米，螺其中愉地上练建筑民面积趋为狂54投90卫3.嫁06寻平方似米，靠地下抢建筑罢面积瘦为批14会76近8.状56从平方驻米，雷建成奔于侵19咐91音年，君19勤96渣年到代19瞧99裙年进负行了吴局部使的装混修改薯造，素20馆00卖年到默20危01贪年进扁行了希大范披围的蛋装修骡更新隶改造偶，总映容积艺率为鲁4.层96牺，地呼上容株积率卷为桑3.俭91透。征××骡项目查包括清酒店谜、写慧字楼栗和公世寓三书个部铸分，宴其中言，酒海店部森分建申筑面泽积仗54鸦87室1.概62脚平方合米，洲地下熟3表层，居地上困18腥层（乔18封层为鱼屋顶斧设备扔层）竭，地瓦上皇1振～增3语层为鸦公共嚷裙楼旬，冈4每～联16才层为横标准蹄客房折，第补17羊层设牙有豪跑华客耽房，洁第泼18垫层为不设备萝及水尿箱间泽；共根有客时房册50双4毒间，应另设啊有中弹西餐君厅、啄酒吧角、多保功能卧厅、挺健身每房、荷车库澡等。镰办公巾楼部盘分建家筑面界积净73济90茶平方街米，顷共恰13暂层，遗位于言4-坊16仍层，锋公寓挠部分线建筑笔面积歼74堤10久平方陶米，浆共梢13菠层，偶位于咬4-倘16箩层，古设有观74旷套房陆间，誓并配卖有门坟厅及犬相应陵的管铜理设局备。划2.渐估价唐对象宜的产狮权状毙况只根据缘委托翅方提耳供的户《中谎华人犹民共奇和国装国有扫土地尚使用再证》雄[原京市胞××损澳台祥国用陆（张××叨）字依第格××停号辈]序，吹××该项目乒有限墓公司占取得稳了位百于挤××碑区停××剩号的控划拨首土地领使用幸权。疏根据厘委托产方提泉供的督《中戏华人竹民共寻和国袜房屋稠所有蚀权证吩》喂[葱京房现权证卡市机××张澳台加字第蓬××届号云]方，物××订项目检有限偶公司青取得朽了位差于尾××锯区验××习号的药房屋躬所有导权。桨3.筝估价窄对象扔区位形及周萌围环赢境状判况悉北京躲××绘项目端位于扇北京浓市蚁××例区吓××俗，西怜临允××丛环路居××龄北大轨街，庄东邻辱××汤街，娃南接猴××亮大厦延，北瘦临勤××宗路。刮北京姐××抓项目能座落劲在动××题街和垦××趴路交役叉路皱口猫××均立交赞桥的搜××始角。触北京塘××厚项目观位于铁市区月中心淡的东坡侧，河四周蝇交通团十分成发达肺，紧松临铅××犁环路偿，距注天安阅门直游线距窗离叫5风公里谈，距晨北京柿火车茂站统4作公里敌，距戚使馆缘区仅钓2叫公里喜，距旺首都准机场扣高速散路三努元桥举入口梨处仅由3掘公里轧。附侵近有篇地铁习、斤42网路、飘44兄路、录11神3迅路、宰11坛7务路、势41贫5果路、沃70化1拜路、敌80坊0离路、轮82国3消路公碰共汽恳车和秋11正5爸路、水11渗8伶路公博共电区车等谦众多培公交缘线路张从此市经过驳，四左周道口路畅绍通，耳十分口方便盾。对辉外交肠通，版由于蜡估价惕对象曾紧邻鞋二环属路，洁故去锅京开眼公路廉、津胡京塘火高速店路、科京石险高速脂路、殖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