某城市房地产市场研究分析报告分析

临沂城市房地产市场研究报告S（一）临沂城市房地产行业发展概述（三）临沂市土地市场

（二）2012年临沂市宏观数据目录

contents（四）2012年临沂市普通住宅（五）临沂花园洋房市场分析（七）临沂专业市场分析（八）临沂各板块房地产发展（九）重点开发商情况（六）临沂别墅市场分析

第一部分房地产行业发展概述房地产开发投资情况商品房施工情况商品房竣工情况商品房销售面积情况商品房销售金额情况临沂城市房地产行业发展概述开发投资2012年全市房地产开发投资完成233.5亿元，同比增长22.44%。按投资用途分，全年住宅开发完成投资165.3亿元，同比增长18.1%；商业营业用房完成投资39.9亿元，同比增长35.6%；其它完成投资25亿元，同比增长33%。临沂城市房地产行业发展概述商品房施工从2006年起，临沂市商品房施工面积保持逐年上涨的趋势。截止到2012年11月末，临沂市商品房施工面积为2935.5万平米，同比增长18.2%。临沂城市房地产行业发展概述商品房竣工受前几年大量商品房项目开工建设的累计影响，2012年1-11月份全市商品房竣工面积达到455.4万平米，同比增长61.3%。临沂城市房地产行业发展概述商品房销售面积从2006年临沂房地产进入快速发展阶段，商品房销售面积快速上涨。2012年全市商品房销售面积为727.8万平米，同比增长13.65%。临沂城市房地产行业发展概述商品房销售金额临沂商品房价格近年来保持平稳增长，从2006年商品房销售额逐年上升，尤其2010年之后保持高速增长。2012年1-11月全市商品房销售金额为194.5亿元，同比上升22.54%。

第二部分2012年临沂市宏观数据临沂人口GDP及产业结构固定资产投资居民生活水平和消费2012年临沂市国内生产总值达到3012.81亿元，财政收入增势较好，全市地方财政收入累计完成170.1亿元，同比增长分别为8.7%、20.4%，全市经济保持了平稳较快发展态势。从产业结构上看，本年实现了高端高质高效产业的快速增长，三大产业融合稳定发展，分别占比为9.7:48.5:41.8，第三产业所占比重同比提高1.8个百分点。2012年临沂市宏观数据临沂人口2006年至2011年临沂人口总量稳定增长，2011年临沂全市户籍人口达到1081万人，其中三区（兰山区、河东区、罗庄区）人口达到216.17万人。2012年临沂市宏观数据GDP及产业结构1、GDP：自2006年起，临沂市国民生产总值呈逐年上升趋势，2012年国民生产总值达到3012.81亿元，同比增长8.7%。2、产业结构：2012年，第一产业增加值291.34亿元，同比增长13.4%；第二产业增加值1463.45亿元，同比增长5.89%；第三产业增加值1258.02亿元，同比增长4.42%。三大产业结构进一步得到优化，占比为9.7:48.5:41.8，第三产业所占比重同比提高1.8个百分点。2012年临沂市宏观数据固定资产投资2012年临沂市固定资产投资增长较快，房地产开发投资运行平稳。2012年全市完成固定资产投资2016.7亿元，同比增长25.37%。2012年过亿元项目（不含房地产开发项目）692个，同比增加229个，完成投资1013.9亿元，增长71.9%。2012年房地产投资233.5亿元，占到11.58%，同比增长22.44%。2012年临沂市宏观数据居民生活水平和消费1.人均可支配收入与人均消费性支出：临沂市人均可支配收入呈逐年上升趋势，2012年前三季度全市城镇居民人均可支配收入20758元，同比增长14.74%，城镇居民人均消费性支出10962元，同比增长8.8%。2.社会消费品零售总额：2012年，全市实现社会消费品零售总额1571.9亿元，同比增长15.1%。其中，城镇零售额1186亿元，同比增长15.2%。

第三部分2012年临沂市土地市场市场综述供应分析成交分析价格分析2012年临沂市普通住宅市场特点分析2012年临沂市土地市场量价趋稳，受临沂市整体规划和发展布局影响，各区域土地市场供需表现冰火两重天，北城新区成交占据了市场的半壁江山，兰山区、罗庄区成交向好，经济开发区、河东区土地成交表现低迷。市场综述二、供应分析1、年度供应总量变化：2007年至2010年，临沂市土地供应呈逐年上涨的趋势。2011年开始，受政策调控因素影响，政府土地供应略显谨慎，供应面积有所减少。2012年，土地供应小幅上行，全年供应居住和商服用地共143宗，供应面积648.50万平米，面积同比上涨5.18%。2012年临沂市市本级全年计划供应居住和商服用地705.93万平米，实际完成计划量的91.86%。一、2012年临沂土地供应量供应分析2、季度供应总量变化：2012年第一季度供应土地39宗，供应面积181.86万平米；第二季度供应土地34宗，供应面积161.06万平米；第三季度供应土地29宗，供应面积130.15万平米；第四季度供应土地41宗，供应面积175.43万平米。第一季度为本年度土地供应的高潮期，二、三季度土地供应相对平稳，为冲刺全年土地供应计划，第四季度土地市场加速放量。2012年，临沂市供应居住用地79宗，供应面积424.77万平米，占总供应量的66%；商服用地供应64宗，供应面积223.73万平米，占总供应量的34%。其中居住用地超额完成计划，商服用地仅完成计划量的78.36%。受兰山区城西片区、罗庄区沂河路片区等专业市场集中放量的影响，本年度商服用地供应比例较2011年大幅提升。二、2012年临沂土地供应结构供应分析2012年，临沂市土地供应最大的区域为北城新区，供应面积264.50万平米，占总供应面积的40%；其次为兰山区，供应面积123.19万平米，占总供应面积的19%；经济开发区和罗庄区分列第三、第四，供应面积分别为108.05万平米、75.49万平米；河东区供应面积为40.17万平米；高新区供应最少，仅为37.10万平米。2012年，临沂市土地市场的供应重点依然为北城新区。北城新区今年建设重点为完善一期，规划二期，一期中央商务区商服用地陆续放量，柳青河沿线、祊河沿线等地块持续推出，北城新区成为土地市场供应的绝对主力区域。兰山区2012年确定为旧城改造年，拆迁改造用地放量明显。罗庄区近期规划打造沂河路城市副中心，本年度沂河路周边区域土地供应保持高位。三、2012年临沂土地区域供应情况供应分析三、成交分析1、年度成交总量变化：2012年，临沂市居住和商服用地共成交113宗，成交面积500.14万平米，同比减少11.80%。延续2011年四季度的市场低迷态势，本年度一季度开发商拿地谨慎，土地成交惨淡；经济开发区因其目前区位优势不明显，全年未成交地块占比较高；受年初市场大环境影响，今年土地流拍创新高，流拍土地共计40.56万平米。据统计截至2012年底，2010年、2011年成交地块中，约有70%已开工建设，未开工面积不足500万平米。一、2012年临沂土地成交量成交分析2、季度成交总量变化：2012年第一季度成交居住和商服用地共25宗，成交面积87.15万平米；第二季度成交土地28宗，成交面积54.60万平米；第三季度成交土地28宗，成交面积104.27万平米；第四季度成交土地32宗，成交面积154.12万平米。受前期宏观政策调控影响，本年度第一季度房产市场表现惨淡，开发商拿地谨慎，土地市场成交低迷。随着房地产市场的逐步回暖，土地成交明显转好。2012年，临沂市成交居住用地60宗，成交面积334.83万平米，占总成交面积的67%；成交商服用地53宗，成交面积165.31万平米，占总成交面积的33%。受供应结构影响，本年度商服用地成交比例也上升明显。二、2012年临沂土地成交结构成交分析2012年，临沂市土地成交最大的区域为北城新区，成交面积245.34万平米，占总成交面积的49%；其次为兰山区，成交面积103.55万平米，占总成交面积的21%；罗庄区、经济开发区位列第三、第四，成交面积分别为66.29万平米、42.64万平米；高新区成交面积为26.58万平米，河东区成交最少，仅为15.74万平米。2012年，临沂市土地市场的成交区域集中在北城新区、兰山区和罗庄区，其中北城新区土地成交占据了半壁江山。近几年，北城新区开发进度持续推进，发展前景日趋凸显，开发商拿地热情只增不减。同时，兰山区旧城改造步伐加快，部分优质地块相继推出，带动区域土地成交。罗庄区沂河路升级改造趋势明显，土地市场呈现供需两旺。三、2012年临沂土地区域成交情况成交分析2012年成交的土地将在未来几年形成约1345万平米的商品房潜在供应。北城新区潜在供应量最大，为830.72万平米，占总供应量的62%；兰山区潜在供应214.81万平米，占总供应量的16%；罗庄区、经济开发区位列第三、第四，潜在供应为127.22万平米、90.38万平米；未来河东区和高新区潜在商品房供应较少。四、2012年区域土地成交潜在供应成交分析四、价格分析1、年度成交均价对比：2012年，临沂市成交土地整体均价为88.95万元/亩，同比增长6.27%；其中居住用地成交均价94.04万元/亩，同比增长16.60%；商服用地成交均价78.66万元/亩，同比降18.64%。今年土地市场整体价格趋稳发展，高新区、罗庄区居住用地价格明显上扬，带动整体居住用地均价上升；商服用地价格下降，主要是因兰山区城西片区、罗庄区沂河路片区两大片区专业市场用地成交较多，单价普遍较低一、临沂土地成交均价分析价格分析2、区域土地成交价格：北城新区成交均价位列各区域之首，为107.69万元/亩，与去年基本持平。兰山区紧随其后，土地均价为100.96万元/亩，兰山区成交地块多集中在城西片区等相对偏远区域，故今年区域价格下滑明显，降幅达31.30%。河东区成交地块较少，位置较好，区域土地均价为60.43万元/亩，同比上涨26.26%。罗庄区土地均价为59.32万元/亩，该片区成交地块多集中在沂河路沿线，区域成交价格明显上扬，同比上涨40.25%。经济开发区和高新区土地均价呈现稳中有升的发展态势，土地均价分别为45.52万元/亩、29.75万元/亩。1、年度成交楼面价格对比：2012年，临沂市成交土地整体楼面地价496.29元/平米，同比下降11.69%；其中居住用地楼面地价503.29元/平米，同比下降8.37%；商服用地楼面地价480.11元/平米，同比下降21.58%。2012年，除河东区、罗庄区楼面地价呈现上涨趋势外，其他各区域均出现明显下降，从而拉低了临沂土地市场整体楼面地价。二、临沂土地成交楼面价格分析价格分析2、区域土地成交楼面价格：从各区域的楼面地价来看，兰山区仍是各区域之首，为730.04元/平米，但相对去年大幅下降，降幅为27.92%。河东区位列第二，本年度楼面地价涨幅高达27.66%，一跃达到529.52元/平米。北城新区成交地块中，商服用地规划容积率普遍较高，从来拉低了区域楼面地价，为477.05元/平米。罗庄区楼面地价涨幅明显，上涨35.04%，达到463.65元/平米。经济开发区、高新区土地楼面地价小幅下降，分别为322.09元/平米、217.26元/平米。1.2012年临沂市土地市场量价趋稳2012年临沂市土地供应量为648.50万平米，同比上涨5.18%；土地成交量为500.14万平米，同比下降11.80%。本年度成交土地均价为88.95万元/亩，小幅上涨6.27%；成交土地楼面地价为496.29元/平米，同比下降11.69%。从市场供需表现来看，今年土地成交率77.12%，较2011年下滑明显。2.2012年临沂土地市场各区域供需表现冰火两重天2012年，从各区域土地市场供需表现来看，呈现出明显的冰火两重天的发展态势。北城新区、兰山区和罗庄区三大区域成交向好，各区域成交率均超过80%；经济开发区、河东区两大区域土地成交较为低迷，成交率均低于40%。3.北城新区依然为本年度临沂市场土地供应和成交的热点区域2012年初，临沂市十二五规划重点强调城市近期主要向北发展，并确定北城新区今年建设重点为完善一期，规划二期，北城新区区位优势完美呈现。一期中央商务区商服用地陆续放量，柳青河、祊河沿线等地块陆续推出，开发商拿地热情只增不减，北城新区全年成交量占据市场的半壁江山，且区域土地成交率为93%。六、2012年临沂市土地市场特点分析

第四部分2012年临沂普通住宅分析市场综述供应分析成交分析价格分析2012年临沂市普通住宅市场特点分析一、市场综述2012年，临沂普通住宅市场依然保持“量升价稳”的态势，全年供应量和成交量基本保持逐月递增的趋势，上半年市场“以价换量”价格下滑，下半年市场回暖价格翘尾，全年价格保持微涨。2012年，根据监测范围内的数据显示，普通住宅市场整体供应量为30451套，366.09万平米，其中新增供应量为23480套，278.20万平米。2012年全年市场整体成交量为23516套，275.99万平米。全年整体报盘均价由年初的4737元/平米涨至年末的4955元/平米，上涨幅度4.60%，成交均价由年初的4760元/平米微跌至年末的4758元/平米。市场综述二、供应分析1、年度供应总量变化：2012年全年普通住宅市场整体供应量为30451套，366.09万平米，同比增长17.81%和19.95%。2012年市场回暖，被压抑的市场供应得到释放，开发节奏提速，市场月度出货量平稳增长，使得全年供应量较2011年涨幅较大。一、2012年住宅供应总量和区域分布供应分析2、月度供应总量变化：2012年市场全年保持稳定推货，1-3月延续了去年下半年低迷的态势，随着节后信贷政策转向宽松，市场“以价换量”的促销手段取得一定成效，4月分开始市场出货量逐步加大，随后月份开发商推盘热情不减，随着成交量的攀升，价格触底回升。8月市场出现了短暂的冷却，随后借助“金九银十”黄金周期，开发商加快出货，市场供应量大幅攀升，年底最后两个月，为冲刺年度目标，开发商推盘量再度加大，12月份市场供应量达到最高峰。3、供应量区域分布：在供应量的区域分布中，北城新区位列首位，供应10667套，143.76万平米，面积占全年总供应的39%；滨河板块位列第二，供应5949套，70.57万平米，面积占全年总供应的19%；经开区位居第三，河东板块和城西板块相差无几，分别位列第四、第五，市中板块供应最少。北城新区一直是市场的热点区域，2012年更成为市场最抢眼的区域，新项目频出，区域住宅供应量占据市场半壁江山；2012年多个优质地块项目集中放量，带动区域供应量大幅上升；2012年经开区脱离河东板块自成一区，市场表现不俗，品牌开发商恒大地产落户经开区，区域市场的质和量提升迅速；河东板块新项目较少，以消化存量房源为主；城西板块入市新项目体量较小，不足以满足区域市场需求；2012年市中板块有新面市项目，但老城区寸土寸金，地块狭小，体量较小，值得关注的是今年是旧城改造开启之年，多个片区拆迁完成，预计未来几年市场供应量会大幅上升。2012年住宅供应总量和区域分布供应分析4、各套型供应情况：从各套型供应情况看，市场以三居室的供应量最大，供应17091套，210.76万平米，面积占总供应的57%；二居室其次，供应8128套、73.47万平米，面积占总供应的20%；四居室供应2328套、43.14万平米，位列第三；其余套型供应量较少。2012年住宅供应总量和区域分布供应分析5、各物业类型供应情况：从各物业类型供应情况看，高层物业成为市场主流，供应20126套，239.79万平米，面积占总供应的65%，供应量最大；普通多层物业已经逐渐退出主流市场，目前多分布在河东板块、经开区等发展较慢的区域，供应4803套、54.15万平米，面积占总供应的15%；洋房物业近年来发展迅速，尤其北城新区各式洋房遍地开花，供应3360套、47.56万平米，位列第三；小高层物业供应量较少。1、年度新增供应变化：2012年全年普通住宅市场新增供应量为23480套、278.20万平米，同比上升29.70%和26.29%。2011年受政策影响，市场供应量萎缩，2012年市场反转，同时行规推动开发节奏提速，新项目大量入市，市场主流大盘频繁推货，全年新增货量较2011年大幅上升。一、2012年住宅新增供应和区域分布供应分析一、2012年住宅新增供应和区域分布供应分析2、月度新增供应变化：2012年市场以新增房源为主，新增供应呈逐月递增的趋势。一季度受农历新年影响开发商出货较少，新增供应较少，4月份开始开发商大量推货，第一轮高峰持续到7月份，8月份出现下滑，下半年随着“金九银十”的到来，市场重新发力，10月份达到全年顶峰，一直到12月份新增供应量仍居高不下。从新开盘和加推项目数量上来看，2012年全年有72个项目开盘或加推新房源，其中新入市项目39个。从新开盘月份分布来看，今年市场比较平稳，每月都有新项目入市和在售项目加推，并且呈现逐月递增的趋势，从9月份开始，市场一直保持火爆的态势，并持续到年底。3、新增供应区域分布：2010年和2011年出让的北城新区一期地块今年集中入市，使得北城新区本年新增供应最高，共新增9116套，116.66万平米，面积占全年新增供应的42%，新面市项目主要有：金猴·北城名居、沂州花园、汀香郡、意林小镇等；滨河板块新增供应位列第二，新增4532套，54.07万平米，面积占全年新增供应的19%，本年新面市项目有威特天元广场、博雅新苑、滨江中央华府、锦绣·御珑湾、香榭丽墅等；经开区新增供应位列第三；河东板块和城西板块新增供应相当，分别位列第四、第五；市中板块新增供应最少。一、2012年住宅新增供应和区域分布供应分析4、各套型新增供应：从各套型新增供应情况看，市场以三居室的新增供应量最大，供应13911套，170.63万平米，面积占到总供应的61%，二居室其次，供应6611套、60.27万平米，四居室新增供应1376套、25.19万平，位列第三；其余套型新增供应量较少。2012年住宅供应总量和区域分布供应分析5、各物业类型新增供应：从各物业类型新增供应情况看，高层物业新增供应15417套，181.35万平米，面积占到总供应的65%，供应量最大；普通多层物业新增供应3683套、40.80万平米，面积占到新增供应总量的15%；洋房物业新增供应2620套、36.19万平米，位列第三；小高层物业新增供应最少，面积仅占新增供应总量的7%。三、成交分析一、2012年住宅年度供求关系变化成交分析2012年全年普通住宅市场整体成交量为23516套，275.99万平米，同比增长25.55%和29.56%，成交率较2011年涨幅较大。2011年市场部分供应和需求受到抑制，2012年下半年市场转好，供应放量，购房者信心提升，首置和首改等刚性需求集中释放，市场成交量大幅攀升。二、2012年住宅月度供求关系变化成交分析从整体来看，2012年临沂市场住宅供应和需求保持平稳增长，成交率大部分时间保持在20%以上，10月突破30%。一季度市场观望情绪依然浓厚，供应量和成交量较少，成交率较低。从二季度开始市场转好，供应量和成交量逐月上升，成交率走高。四季度市场表现最好，10月份达到顶峰。三、2012年住宅各区域供求情况成交分析2012年北城新区跃居各区域成交量之首，成交量为7574套、98.56万平米，占总成交面积的35%，主要成交项目有：沂龙湾、金猴·北城名居、恒大华府、澜泊湾、沂州花园、香醍荣府等。滨河板块成交量为4620套、53.41万平米，占总成交面积的19%，主要成交项目有：鲁商·凤凰城、威特天元广场、滨江中央华府、沂景华庭等。河东板块和城西板块成交量相当，分别成交3319套、38.44万平米和3221套、34.50万平米，经开区成交2994套、33.00万平米；市中板块成交最少。四、2012年住宅各套型成交情况成交分析从各套型成交情况看，市场以三居室成交量最大，成交13977套，170.42万平米，面积占到总成交的62%；二居室其次，成交6177套、55.02万平米，面积占到总成交的20%，其余套型成交量较少，面积合计占总成交的18%。目前临沂市场客户以刚需为主，市场成交多以三居室和二居室为主。五、2012年住宅各物业类型成交情况成交分析从各物业类型成交情况看，高层物业成交15188套，176.22万平米，面积占到总成交量的64%，成交量最大；普通多层物业成交4070套、45.24万平米，面积占到总成交量的16%；洋房物业成交2509套、34.86万平米，位列第三；小高层物业成交最少，面积仅占总成交量的7%。四、价格分析一、2012年住宅价格走势价格分析2012年临沂市普通住宅均价整体呈现上升趋势，整体报盘均价由年初的4737元/平米涨至年末的4955元/平米，上涨幅度4.60%；从成交均价来看，全年成交均价为4770元/平米，较2011年上涨8.68%。上半年市场信心不足，项目多低价位入市，另有部分项目折扣较大，市场整体均价出现下滑。下半年市场转好，入市项目较多，高端项目多集中在四季度入市，市场整体均价回升，全年市场均价保持增长。从区域上来看，北城新区是均价最高的区域，年末北城新区均价为5500元/平米，比年初下滑3.19%，一方面高层产品竞争激烈，价格战频出，另一方面刚需产品低价入市。滨河板块均价年末均价为5448元/平米，涨幅为3.26%。市中板块价格出现了回落，但是随着旧城改造工程的启动，未来价格上涨空间较大。城西板块价格走势与整体均价保持同步，年底受新开盘项目高价位影响，区域均价快速上涨。河东板块和经开区由于配套不完善等因素的影响，开发档次一直较低，价格也远远落后于其他板块。二、2012年住宅成交价格结构分析价格分析从2011年-2012年各单价区间成交量比例分析表中看出，住宅成交单价区间集中在4000-5000元之间，并且5000-6000元单价区间所占比重增大。值得注意的是6000元以上区间所占比重已经不可小觑，年底上升至第三位，高价位的楼盘主要分布在北城新区和滨河板块，多为洋房为主的改善型产品五、2012年住宅各区域市场供求情况2012年住宅市中板块区域概述市中板块在售项目7个，2012年总供应量为20.33万平米，同比上升2.88%；新增供应量为18.64万平米，同比增加17.83万平米；成交量为18.07万平米，同比上升9.45%；年底报盘均价为5231元/平米，同比上升6.11%。本年内市中板块新增项目主要有华苑中天、江南映象和金域兰园。2012年住宅滨河板块区域概述滨河板块在售项目18个，2012年总供应量为70.57万平米，同比上升28.24%；新增供应量为54.07万平米，同比上升19.12%；成交量为53.41万平米，同比上升36.70%；年底报盘均价为5448元/平米，同比上升4.89%。本年内新增房源项目主要有滨江中央华府、光耀子贡、鲁商凤凰城、深莞城和宝德书香苑等。2012年住宅北城新区板块区域概述北城新区在售项目27个，2012年总供应量为143.76万平米，同比上升67.96%；新增供应量为116.66万平米，同比上升60.34%；成交量为98.56万平米，同比上升85.37%；年底报盘均价为5500元/平米，同比下降3.19%。本年内新增房源项目主要有：汀香郡、柳溪美庐、意林小镇、滨河阳光、怡和名居、月澜锦程、沂州花园、爱伦坡高层、澜泊湾、金猴·北城名居、欧韵峰尚。2012年住宅城西板块区域概述城西板块在售项目15个，2012年总供应量为38.45万平米，同比下降31.64%；新增供应量为26.32万平米，同比下降16.23%；成交量为34.49万平米，同比下降17.11%；年底报盘均价为5142元/平米，同比上升10.82%。本年内新增房源项目主要有：金泰华城、台湾城、城建·涑堤春晓、水岸名城、龙盛幸福里、书香门第等项目。2012年住宅河东板块区域概述河东区板块在售项目16个，2012年总供应量为44.14万平米，新增供应量为27.34万平米；成交量为38.44万平米；年底报盘均价为4383元/平米，同比上升8.65%。本年内新增房源项目主要有：锦绣外滩、紫荆城、凤舞明珠、怡海花园、中国铁建·东来尚城、御景东方等项目。2012年住宅经开区板块区域概述经开区板块在售项目15个，2012年总供应量为48.84万平米，新增供应量为35.18万平米；成交量为33.00万平米；年底报盘均价为3333元/平米，同比上升10.69%。本年内新增房源项目主要有：迪尚御园、恒大绿洲、冠亚星城、莱茵国际、伊丽莎白东岸、中科印象等项目。1.刚需托市，先抑后扬，整体呈现平稳上升的态势2012年全年普通住宅市场整体供应量为30451套、366.09万平米，成交量为23516套、275.99万平米，面积同比上涨19.95%和29.56%，市场整体呈现平稳上升的态势。2011年年底，在政策高压之下，购房者观望情绪浓厚，市场陷入低迷状态，这种局面延续至2012年一季度，之后市场转好，并持续回暖，供应量和成交量持续攀升，尤其四季度表现抢眼。2.价格策略灵活多样，刺激市场回暖2012年开发商面对低迷市场环境，果断采取灵活价格策略，刺激市场回暖。低首付策略风靡，众多刚需项目为挖掘市场需求，纷纷打出“首付一成”、“分期首付”等广告宣传，一定程度降低购买门槛。价格战四起，在市场低迷，上门量严重下滑情况下，开发商打出超低起价、高折扣等广告宣传，市场被激活，人气剧增，带动销售。3.开发商业绩靓丽，外来开发商瓜分市场2012年年初房地产行业陷入深度调整，开发商面临着经营状况转差、存货周转率和总资产周转率下降、三项费用攀升削弱盈利能力和存货减值等威胁，重压之下，开发商积极应对，加快去库存，之后市场回暖，销量回升，多数开发商超额完成任务，业绩靓丽。从2012年临沂房地产开发商业绩TOP10排名来看，前三名分别是鲁商地产、荣盛发展、恒大地产，本土仅有天元集团和开元集团上榜。随着临沂市房地产的发展，品牌开发商云集，其融资能力强、专业水平高、开发节奏快，推动市场快速发展，本土开发商的市场份额被快速挤占。六、2012年临沂市普通住宅市场特点分析

第五部分临沂花园洋房市场分析花园洋房发展综述花园洋房区域特征花园洋房供求分析花园洋房价格分析典型案例分析一、花园洋房发展综述2010至今代表作品：沂龙湾·御园、开元·帕缇欧具体特征：退台基本集中在南面，立面丰富，一二层均带地下室，堪为国内一线洋房设计理念。代表作品：联合世纪新筑、滨河阳光、城建时代庄园具体特征：洋房的基本元素缺失，退台运用不足，立面单调。多层与洋房产品概念混淆。代表作品：沂龙湾·御园二期、开元香舍里、紫荆城、中国铁建·东来尚城、香醍荣府、沂龙湾润园、银河中央公园、国鑫理想家、圣兰菲诺等。具体特征：洋房设计理念的回归，并逐渐走向成熟，如今的洋房产品风格更为多元，立面更加丰富，临沂花园洋房规逐渐走向成熟。20082009花园洋房的诞生花园洋房调整期花园洋房成熟期临沂花园洋房市场的发展可以划分为三个阶段：诞生阶段、调整阶段、成熟阶段发展综述花园洋房的发展——区域线南北的差异，板块发展的差异，资源环境的差异，政策导向的差异、区域需求的差异……决定了花园洋房产品的开发必然是一个区域化运作的行业。花园洋房的生长环境较为苛刻，大多诞生在城市发展规划的主流区域，环境资源优质的明显地段。北城新区老城区城西河东洋房产品一般诞生于城市的近郊及潜力较大的政务新区等区域，08年8月首先在北城诞生，代表项目——沂龙湾，如今北城已经成为花园洋房的主要供应区域，洋房产品遍地开花。市中土地比较稀缺，住宅物业类型以高层为主，花园洋房产品较为罕见，08年11月开元帕缇欧入市填补了老城区洋房市场的空白，但供应套数仅为125套，销售奇快在地产界可谓昙花一现，今后老城区洋房产品将更加稀缺。在城市北拓西进的大形势下，城西的发展迎来了它的黄金时期，但多数低层住宅为普通多层，花园洋房较为稀少，未来将成为洋房发展的重要区域。2010年之前，河东房地产市场一直处于自然发展阶段，房地产相对落后，建筑质量较差，几无洋房。2011年至今河东区在规划及城市建设上发展迅速，尤其在濒河一线涌现出一批高品质楼盘，花园洋房产品将在2011年三四季度集中放量，进入洋房快速发展期发展综述二、花园洋房区域特征北城新区的崛起使得临沂市场上的花园洋房主要集中在北城新区，项目多为中高档产品,消化速度较快临沂洋房市场目前在售项目5个，潜在供应项目9个。主要分布在北城新区、滨河板块和河东板块的滨河一线，城西板块除金泰华城项目外，其他供应项目较少。总体来说,临沂市各种景观资源丰富，特别是水景资源尤为丰富，北城新区作为潜力巨大的热点区域，作为临沂市的后花园，景观资源丰富，必定会使花园洋房出现一轮轮新的竞争。理想·家银河中央花园圣兰菲诺沂龙湾城市主人香舍里香醍荣府时代庄园奥林匹克世纪新筑意林小镇金泰华城紫荆城东来尚城帕缇欧塞纳河畔滨河阳光新港龙庭在售项目潜在项目售罄项目区域特征临沂花园洋房主要分布在景观资源丰富的北城中心区、滨河沿线次中心区，市中几无多层北城中心区（主要以北城新区为核心）多为成熟产品，价格处于王者地位。项目包括：沂龙湾、香醍荣府等。

该区域作为临沂城市的后花园，随着市场热度的增高，价格继续遥遥领先。

滨河沿线次中心区（主要沿滨河大道为中心）项目多为中高档，价格一路飚红。

项目包括：新港龙庭、奥林匹克花园、东来尚城。该区凭借不可比拟的滨河水景，独树一帜，定会继续引领滨水宜居新生活。理想·家银河中央花园圣兰菲诺沂龙湾城市主人香舍里香醍荣府时代庄园奥林匹克世纪新筑意林小镇金泰华城紫荆城东来尚城帕缇欧塞纳河畔滨河阳光新港龙庭滨河沿线次中心区北城中心区区位研究三、花园洋房供求分析尾盘57001.6万沂龙湾·御园8.751009.91沂龙湾2011年6月底55004万沂龙湾·润园——5300570047005000价格一期尾盘57002.5万香醍荣府34.5万4万3万4万3万3万4万3万2万推出量10月份————总计4800意林小镇10月份6500新港龙庭7月5500开元香舍里7月份6500圣兰菲诺12.9517.91万总计10月份5500银河中央花园0.822.85城市主人9月4500理想家1.092.1香醍荣府9月4500东来尚城2.02.3金泰华城9月份5000紫荆城0.350.75奥林匹克入市时间预计价格项目名称消化量推出量项目名称2011年预计推出量2010年在售量2008年市场上洋房只有沂龙湾、帕缇欧两家，2009和2010年两年花园洋房全面释放，且呈递增趋势，2011年将达到历史高量，供需两旺，百花齐放如右图所示，花园洋房未来的供应量呈递增趋势，未来市场的竞争压力加大；从目前市场的销售情况来看，在售的花园洋房销售情况都较为理想；2007-2011年临沂花园洋房供应走势供求分析数据截止到2011年5月2011-5-14认购，预计7月开盘，一批次及剩余房源总量在5.8万㎡未来1-2年洋房产品供应仍较大，预计至少有60万㎡的供应量，但随第二阶段的开发，洋房产品在市场供应所占比重将会逐步降低供应项目：时间2010-4一期开盘，目前洋房售罄，未来还有9栋多层，建面约为6万㎡2011-1-8一期开盘，目前在售一期洋房3栋，约为1.6万，未来还有4栋洋房，建面约为2.1万规划未定，预计11年下半年面世，预计体量在6万左右2010-12-19开盘，目前一期8栋共3.7万全部推出，目前存量0.5万，还剩约4万未推东来尚城约4万㎡的花园洋房潜在供应，预计2011年下半年推出，新港龙庭7栋洋房，体量约3万200920102011香醍荣府20122013秀水湾滨河新天地国鑫·理想家、银河中央公园圣兰菲诺意林小镇东来尚城、新港龙庭城市主人秀水雅苑紫荆城预计9月推向市场，洋房总建面在8万左右预计2011年下半年推出，规划有18栋洋房，建面约为10万㎡2009-03开盘，已售多层5万㎡，电梯洋房推出2.6万㎡，目前剩余1.8万㎡2010-1-9开盘，现售存量0.5万，目前认筹洋房5栋，总建面为2万㎡预计7月份推出。预计11年下半年，洋房体量8万左右，规划为“4+1”、“5+1”情景洋房塞纳河畔、联合世纪新筑塞纳河畔规划未定，体量较大，约20余万，世纪新筑剩余存量3万左右沂龙湾·润园预计11年6月底开盘，供应体量4.7万开元香舍里2014推售分析数据截止到2011年5月四、花园洋房价格分析洋房面积的主力区间在100-160㎡，跃层在175-250㎡之间面积区间（㎡）050100150200250沂龙湾金泰华城香醍荣府奥林匹克洋房项目面积区间统计城市主人跃式平层开元香舍里面积分析花园洋房均价在4800-6000元/㎡之间，首层单价在6000-7500元/㎡之间，预计临沂花园洋房在1-2年内均价突破7000元/㎡价格区间（元/㎡）04000500060007000洋房项目价格区间统计8000首层（带院子）平层总价沂龙湾金泰华城香醍荣府奥林匹克城市主人开元香舍里价格分析数据截止到2011年5月洋房总价在60-90万间，跃层总价一般在85-130万之间总价区间（万）0406080100洋房项目总价区间统计120跃层平层总价沂龙湾金泰华城香醍荣府奥林匹克城市主人开元香舍里总价分析数据截止到2011年5月临沂市场上的花园洋房风格以欧系风格为主，其中以英伦风格及法式风格居多。还有就是以沂龙湾为代表的中式现代风格花园洋房沂龙湾·御园荣盛·香醍荣府联合·世纪新筑金泰华城东来尚城中式现代意大利托斯卡纳英伦风格现代简约地中海·西班牙紫荆城圣兰菲诺新港龙庭开元·香舍里滨河阳光法式风格法式风格新古典·地中海简欧风格欧式古典风格分析沂龙湾·润园意林小镇秀水湾秀水雅苑奥林匹克花园英伦风格意大利小镇风格英伦风格英伦风格欧式新古典国鑫·理想家城市主人帕缇欧城建时代庄园银河·中央公园德式风格中式现代西班牙风格意大利托斯卡纳中式现代风格分析洋房项目沂龙湾时代庄园金泰华城奥林匹克圣兰菲诺香醍荣府世纪新筑滨河阳光退台形式层层退台3层退无无无无无无立面丰富相对单一单一单一单一单一单一单一露台户户露台小露台+非封闭阳台非封闭阳台非封闭阳台非封闭阳台小露台+非封闭阳台非封闭阳台非封闭阳台电梯有有有有有有有无花园有有有有有有有有顶层处理平层+跃层跃层跃层跃层平层+跃层跃层跃层平层地下室一期有，二期没有局部无无未定与首层面积一样无80㎡临沂花园洋房市场产品细部表现力一般，但诸如沂龙湾、香醍荣府等项目产品新颖，备受市场青睐细部分析临沂花园洋房项目主要集中在北城新区，花园洋房逐年放量，供需两旺，未来1-2年洋房产品供应仍较大，预计至少有60万㎡的供应量，但随第二阶段的开发，洋房产品在市场供应所占比重将会逐步降低。洋房面积的主力区间在100-160㎡，跃层在175-250㎡之间，花园洋房单价在4800-6000之间，首层单价在6000-7500之间，洋房总价在60-90万间，跃层总价一般在85-130万之间。临沂市场上的花园洋房风格以欧系风格为主，其中以英伦风格及法式风格居多。还有就是以沂龙湾为代表的中式现代风格花园洋房。花园洋房产品普遍比高层高500-800元/㎡，盈利能力较高层、别墅产品高，消化速度稳定，客户认可度较高。临沂花园洋房市场产品细部表现力一般，但诸如沂龙湾、香醍荣府等项目产品新颖，备受市场青睐，在产品打造上，洋房情景化将成为市场的主流发展方向。分析总结五、典型案例分析沂龙湾花园洋房是临沂市场上为数不多的品质洋房，可以说是临沂花园洋房市场上建造水平最高的项目地理位置沂龙湾大桥北桥首西侧开发商临沂尚城置业规模占地面积:178874㎡建筑面积:240000㎡容积率1.36物业类型

多层、高层、小高层、洋房、别墅产品沂龙湾御园分为2期开发，一期、二期建筑层数以6层为主，尺度宜人。总户数912户，主力户型：102-202㎡，以三居为主。交房标准毛坯客户临沂市区中高端客户群体御园慧园曦园龙园润园清园沂龙湾户型A四室项目名称面积区间比例面积区间比例沂龙湾洋房102-16090%18010%建筑规划：沂龙湾御园项目地块分为居住用地及商业用地，居住用地由御园一期11栋多层及6栋高层，商业街组成，御园二期由6栋高层及22栋花园洋房组成。建筑风格采用现代东方风格，主要色调以红、白、灰三种颜色。户型特点：

层层退台设计，保证户户有私家露台赠送，营造舒适的居住环境，双坡顶设计强调小区的归属感和可识别性，与道路斜角排列让景观资源最大化,强调住宅均好性。户型以舒适的三室、四室为主。

销售情况：

2010年5月8号开盘，推出12栋花园洋房共计312套，开盘当天销售201套，解筹率为50%，每月平均消化在60套左右，目前御园基本售罄，同时润园洋房产品也将推向市场。沂龙湾沂龙湾开发时间较长，口碑较好。在临沂房地产市场产生了一定的影响，产品得到市场的认可，花园洋房产品更是得到了客户的热捧R户型露台个数（院子）露台（院子）面积首层2个86㎡二层2个25㎡三层3个20㎡四层1个13㎡五层3个20㎡六层2个10㎡跃式5个42㎡

沂龙湾首层分前庭、后院两个院子，赠送80-100㎡的庭院面积，2-6层赠送1-5个露台不等，露台面积在13-42㎡。赠送面积退台退台沂龙湾花园洋房首层赠送面积在80-100㎡

左右，极大满足了业主对赠送面积的需求北城新城中心大势已成，沂龙湾因势利导一举奠定北城第一生活纯熟大盘地位；大盘配套为依托，一站式教育亮点突出，对鲁商后续配套跟进充满信心；御园一期现房致美实景，使客户购买二期产品信心大增；花园洋房产品新颖，户型经典，赠送面积较多；由于层层退台的原因，形成了较大的面积区间幅度102-202不等，有效的满足各个层次的客户需求；濒临临沂一线河景资源，环境优美，交通便利；策划及销售团队配合默契，营销推广较为成功，销售团队坚强有力；市场调研及开盘前的客户摸底较为成功，实现客户与开发商的利益共赢；老带新政策及时给力，老客户带动效果明显，促进成交；工程进度给力，几乎所有楼栋同时开工建设，大大坚定了购房者的信心。开发总结位置位于三和五街与沂蒙十八路交汇处开发商山东荣盛富翔地产开发有限公司建筑形式花园洋房、别墅、高层建筑风格意大利托斯卡纳风格占地面积200余亩建筑面积15万平方米容积率1.01绿化率40%开盘时间一期2010年12月开盘入住时间预计2012年交房项目配套自建幼儿园、35中、体育公园、河底隧道、沂河休闲广场项目定位北城新区沂河西岸唯一别墅/洋房项目客户以市场生意人为主，其次是政府公务员2010年末以来新晋的花园洋房项目新星，产品主打意大利托斯卡风格建筑香醍荣府户型两室三室四室跃层项目名称面积区间比例面积区间比例面积区间比例面积区间比例香醍荣府一批次8917%125-15140%175-20310%165-39336%香醍荣府二批次——0%130-14663%181-21421%247-34917%户型特点：

意大利托斯卡纳风格设计，边户弧形阳台设计，并设计有些许情趣小露台点缀其间，营造舒适的居住环境，社区户型均好性，顶层大跃层空中别墅设计，观河观湖效果较佳。户型以舒适三室为主，首层赠送地下室，面积与首层面积一样。销售情况：

2010年12月19号开盘，推出一批次4栋花园洋房共计120套，户型面积89-393㎡，开盘当天销售72套，均价5300元/㎡。二批次2011年3-4月间分两次加推，共计96套房源，均价5700元/㎡（首层7000-8000，跃层6000，拉升整体均价），目前消化率接近94%，月均去化30-40套。

香醍荣府香醍荣府凭借优质的高端产品、不可比拟的水景资源、无可复制的地段、深远的品牌影响力等优势，在北城花园洋房市场上独领风骚位置东至沂蒙路、西至沂蒙三路、南至三和三街、北至三和四街开发商临沂市开元地产有限公司建筑形式洋房、高层建筑风格简欧式占地面积118亩建筑面积14.4万㎡容积率1.49绿化率40%车位配比1：1装修标准毛坯开盘时间尚未开盘入住时间2012年周边配套北城小学、颐高上海街、临沂四中、金盾小学、临沂二小、银座英才幼儿园等香舍里开元·香舍里，是开元地产在北城新区开工的首个项目，主打“浪漫小洋房，城市慢生活”的产品概念，目前处于认筹状态户型特点：

全明户型，南北通透，动静分区，大开间的客厅与餐厅皆配备宽景阳台，豪华主卧，南向朝阳，户型面积主要以135、150㎡为主，户型偏紧凑其中135-137的户型面积占到总套数的60%以上。辅以部分110㎡左右的紧凑小洋房。

销售情况：尚未开盘，目前以认卡为主，认筹当日卖卡160余张，预计均价在5500-6000元/㎡之间。四室两厅两卫156㎡三室两厅两卫135㎡户型户型面积（㎡）户型套数配比洋房D1-1112三室两厅一卫163.8%D1-1’118163.8%B1-1137三室两厅两卫12930.3%B1-1’135.712930.3%B1-2147.35412.7%B2-1146122.8%A-1156四室两厅两卫6014.1%A-1跃层249跃层102.3%合计——426100.0%香舍里

第六部分

临沂别墅市场分析临沂别墅发展综述临沂别墅区域特征分析临沂别墅供求分析临沂别墅典型楼盘分析一、临沂别墅发展综述2010至今别墅萌芽阶段别墅发展阶段完全竞争阶段临沂别墅市场的发展可以划分为三个阶段：萌芽阶段、发展阶段、完全竞争阶段2007年2008年2009年2010年2011年2008年之前为萌芽阶段，别墅项目更多的扮演“试探者”的角色，初步明确别墅的定位及相对应产品的规划设计，市场规模很小，产品、规划、设计均处于一个较低的水平，如佳和花园等。初露锋芒循序渐进龙争虎斗2008-2010年为别墅的发展期，随着临沂房地产市场的迅速发展，此期间别墅市场迅速壮大，别墅产品线也逐渐拉长，凤凰城、水榭华庭、奥林匹克花园、月澜湾等一批项目的相应面世，至2010年，经济型别墅、中档别墅、高档别墅全程上演，市场规模、产品定位、产品设计、市场认知度及价格都迅速上升至一个新的水平面，逐步步入完全竞争市场阶段。2010年下半年，临沂别墅市场销售火爆，量价齐升。2011年将有大量别墅项目面世，不但丰富了临沂别墅市场的产品种类，更提高了产品的档次和品质，2011年的临沂别墅市场将是群雄割据，烽火连天的一年。发展综述二、临沂别墅区域特征分析临沂别墅市场目前共有在售项目12个，潜在供应项目9个。主要分布在北城新区、滨河板块和河东板块，城西板块除涑堤春晓作为潜在项目外，其他供应项目较少。总体上来说,临沂市各种景观资源丰富，特别是水景资源尤为丰富，近年来依托着丰富的景观资源，大量的别墅项目如雨后春笋般应运而生。在售别墅项目潜在别墅项目临沂在售别墅及2011年别墅潜在供应分布图区域特征爱伦坡沂龙湾龙园百联华府圣兰菲诺海尔临天下凤凰城水榭华庭奥林匹克花园华创金桂园新港龙庭和润香堤日月城紫荆城涑堤春晓月澜湾福布斯湾伊丽莎白东岸柳溪美庐香醍荣府澜泊湾锦绣外滩目前别墅项目多分布于滨河板块、北城新区及河东板块，从未来潜在供应来看，潜在项目多集中于北城新区及河东板块中心区域（分别以老城中心与北城中心区为核心）项目包括：鲁商凤凰城、海尔临天下、圣兰菲诺、百联华府；

次中心区域项目包括：沂龙湾龙园、爱伦坡、和润香堤、月澜湾、香醍荣府、水榭华庭、华创金桂园、奥林匹克花园、涑堤春晓；

近郊区域：伊丽莎白东岸、柳溪美庐、日月城、福布斯湾、锦绣外滩。别墅按照城市功能划分，以老城区、新城区为中心向外辐射，可划分为中心区域、次中心区域、近郊区域，各区域特征鲜明沂龙湾龙园和润香堤近郊区域区域特征福布斯湾日月城伊丽莎白东岸凤凰城澜泊湾奥林匹克花园华创金桂园水榭华庭新港龙庭涑提春晓沂龙湾龙园海尔临天下百联华府爱伦坡香醍荣府月澜湾圣兰菲诺紫荆城锦绣外滩柳溪美庐北城中心区依托新城中心湖景及未来配套资源产品主要以联排为主、少量双拼产品联排均价13000元/㎡，双拼21000元/㎡临沂新城区高端别墅区老城中心区依托河景资源及老城区成熟优质配套资源产品主要以联排为主、少量双拼产品联排均价14000元/㎡，双拼22000元/㎡临沂老城区高端别墅区次中心区域依托部分河景资源及城市良好配套资源（或者项目特有资源，如月澜湾温泉资源）产品主要以联排、叠拼为主，少量双拼产品联排均价10000元/㎡，叠拼8000元/㎡临沂城市次中心中端别墅区近郊区域依托自然资源及项目本身大盘资源产品主要以联排、双拼为主，并出现独栋产品联排均价7000元/㎡临沂近郊区域别墅大盘项目中心区域次中心区域近未来潜在供应区域未来潜在供应区域未来临沂别墅市场潜在供应区域位于：

一是城西板块蒙山大道以西，涑河沿线，大学城周边及海关路以南沿沂河区域；

二是北城新区板块三和六街以北的沿沂河、柳青河沿岸区域；

三是河东板块，南北两端沿沂河区域及河东经济开发区。供应区域未来潜在供应区域除现已规划尚未推出市场的项目所在区域外，未来别墅潜在供应多集中于离城市较远的近郊区域，但各区域仍主要依靠河景资源沂龙湾龙园

爱伦坡

海尔临天下

月澜湾

百联华府

凤凰城

水榭华庭

华创金桂园

奥林匹克花园

香醍荣府

日月城独栋别墅体量较小，仅沂龙湾存在，面积在480-800㎡；双拼别墅面积集中在350-520㎡；联排别墅面积集中在230-370㎡；叠加别墅面积集中在150-300㎡。产品分析50

100150200250300350400450500600700800（单位：㎡）

独栋

双

拼

联

排

叠加

联排户型面积集中于230-370㎡叠拼户型面积集中于150-300㎡别墅产品主要为总价相对较低的联排及叠拼产品，为目前市场主要供应产品及热销产品；双拼也有少量供应，独栋产品稀少，仅存在沂龙湾项目所属区位项目名称建筑类型类型外立面风格中心区域凤凰城联排/双拼英伦（都铎）海尔临天下双拼/联排现代简约百联华府双拼/联排英伦次中心区域沂龙湾龙园独栋/联排/双拼西班牙爱伦坡联排/叠加美国赖特月澜湾联排意大利水榭华庭联排/独栋现代中式华创金桂园联排/叠加西班牙奥林匹克花园独栋/联排/叠加新古典主义滨河国际叠加新古典主义近郊区域日月城双拼/联排/叠加意大利从在售项目别墅的外立面来看，市场在售别墅产品外立面多种多样，主要以英伦风格、意大利、西班牙风格为主外立面风格临沂在售别墅项目外立面统计分析地中海风格代表项目：沂龙湾龙园地中海风格建筑特色：建筑的形态上具有很多不对称的设计，稍大些的房子都有一个环绕的庭院或天井，形成一个围合式的群落，（在西班牙建筑中，经常广泛运用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子多用螺旋形铸铁花饰）月澜湾建筑特色：北美风格实际上是一种混合风格,不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响。具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方，融合多种风情于一体的特点。

美式风格代表项目：海尔临天下爱伦坡目前市场在售别墅产品外立面风格较为散乱，使用较多的风格为英伦、地中海和美式风格外立面风格英伦风格代表项目：英伦风格建筑特色：住宅的坡屋顶坡度较陡，窗户的尺寸一般都比较小，主要建筑结构墙体为混凝土砌块，屋顶为木构架，外墙材料多为红砖石材及涂料等，屋顶以石板瓦为主，承重结构为混凝土砌块。

百联华府凤凰城其他风格建筑：其他代表性风格建筑，如水榭华庭的中式现代风格和奥林匹克花园及滨河国际的新古典主义风格等。其他风格风格代表项目：水榭华庭奥林匹克花园华创金桂园外立面风格三、临沂别墅供求分析供应分析数据来源：世联怡高数据平台数据来源：世联怡高数据平台别墅供应方面，由于新政的影响，2010上半年别墅供应较少，下半年市场形势转好，各项目加快推盘节奏，供应量增大2011年1月，海尔临天下开盘，推出大部分别墅产品，市场供应迅速增长。成交分析数据来源：世联怡高数据平台别墅成交方面，受市场整体的影响，2010上半年别墅成交较为平淡，下半年9月份之后，市场成交开始反弹，成交呈现井喷状况2010年上半年，除5月份成交较旺外，其他月份市场反应较平淡，月均消化5000㎡；下半年9月份之后，市场形势好转，伴随着项目的加推及开盘，成交量迅速增长，一直持续到现在，月均消化量为12800㎡。供求分析数据来源：世联怡高数据平台从别墅供求关系来看，2011年上半年主要以消化剩余存量为主，市场存量较大，但是成交比较平淡；下半年出现供需两旺的情况供应缓慢，成交平淡供应增长，成交火爆

从别墅供求关系月度变化来看，受国家房地产调控政策的影响，除5月份别墅成交面积有较大提升外，2010年上半年别墅市场成交不佳，平均每月消化约5000㎡；下半年7月份、8月份别墅市场仍然低迷，9月份进入传统的“金九银十”的销售旺季，市场开始全面回暖，供应量开始增加，进入11月份市场仍旧火爆，本月成交量甚至超过了10月份的成交面积。进入2011年，1月份由于海尔临天下的开盘热销，带动了本月成交面积的放量增长，并且市场供应量达到了近两年的最大值；2月份为传统春节，但别墅市场热度不减，是2010年同期成交量的1.6倍，随后市场仍保持火爆的热销热度，总之进入2011年后，各月的成交均高于同期。市场描述：

别墅市场2010下半年开始热销的主要原因为：一、2011年上半年市场受到政府调控政策影响，市场多持观望态度；二、经过2010上半年的市场低迷，下半年别墅市场形势逐渐好转，刚性需求开始释放，下半年国家通胀压力的增加在一定程度上刺激了别墅的成交；三、2010年下半年大部分别墅项目开始集中推盘，从而保证了充足房源的供应，一定程度上也刺激了市场的成交。原因分析：随着别墅供求成交的变化，别墅整体均价存在上涨的趋势：联排产品方面，2010年9月份之前，市场上在售别墅项目除凤凰城项目为高端产品外，其他在售项目档次相对较低，因此市场均价相对较低；但随着10月份之后沂龙湾龙园、爱伦坡、百联华府及海尔临天下的相继入市，迅速提高了联排产品的整体价格，因此联排均价不断上涨，至2011年5月份时，均价上涨3000元/㎡；叠拼产品方面，同联排产品相似，由于爱伦坡的入市，同样带动了叠拼均价的上涨，由于目前低端叠拼产品的消化完毕，目前叠拼主要集中于爱伦坡项目，目前均价约为7500元/㎡。双拼产品方面：双拼产品供应较少，目前在售产品主要集中在少数高端项目，均价维持20000元/㎡左右。统计数据来自【世联怡高数据平台】价格变化从别墅均价月度变化来看，从2010年1月到现在，别墅联排及叠拼价格呈现上扬趋势；由于双拼产品供应较少，价格趋于稳定联排价格变化从各项目联排产品的价格情况来看，各联排产品均有增长趋势，但上升幅度各不相同；2011年下半年，随着沂龙湾、爱伦坡、百联华府、以及海尔临天下的相继入市，提升了联排的整体均价2010下半年高端项目的入市提升了联排产品的整体价格叠拼、双拼价格变化叠拼双拼产品供应项目较少，从各项目联排、双拼产品的价格来看，各项目叠拼、双拼价格趋于稳定，上涨较缓慢；叠拼价格上涨主要为新项目的入市双拼价格方面，由于双拼产品较少，仅存在凤凰城、临天下、龙园三个别墅项目，因此双拼价格比较稳定，整体均价约为20000元/㎡市场存量项目名称建筑面积(万㎡)推出时间产品类型推出套数面积区间剩余存量（万㎡）鲁商凤凰城5.752008.5.11、2010.5.21双拼、联排、叠拼196222~5131奥林匹克花园1.962009.11、2010.03双拼、联排、叠加74205~3200.27水榭华庭32008.09联排、独栋87300~4000.1华创金桂园1.052010.07联排、叠加54134~2920.4海尔临天下4.222011.01联排、双拼148237~4030.33百联华府0.912011.01联排283000.45爱伦坡1.32010.10叠加、联排64180~3750.3沂龙湾龙园3.82010.10独栋、联排、双拼70230-8002.6合计5.45在售项目近期加推房源，市场供应将增大目前市场上别墅可售产品剩余存量为5.45万㎡，剩余可售房源有限；另外一些项目如龙园，后期仍有未推房源等待加推，市场供应正蓄势待发，市场竞争将加大临沂在售别墅项目剩余存量统计【临沂别墅产品未来竞争】——未来1-3年，别墅至少有55万平米存量，按照2010年市场整体消化8万平米计算，别墅市场至少有7年消化周期，竞争十分激烈潜在竞争200920102011时间柳溪美庐20122012以后香醍荣府月澜湾2006年一期开盘，全部为别墅，目前在售别墅二期，建面为15万平米，二期尾盘，预计别墅剩余量为4万平米目前一期2011年1月开盘，销售10余套，体量剩余约3万平米圣兰菲诺沂龙湾龙园澜泊湾2009-1一期开盘，剩余建面近百万，规划有别墅，别墅体量未知爱伦坡百联华府滨河阳光2010-11一期开盘，全部为四联排、叠拼别墅，目前在售一期，建面1.6万平米，还有两期未推出，建面为4.8万平米别墅为五联排，少部分双拼，目前一期已开盘，别墅建面8万平米，二期推出剩余别墅体量约为3万平米别墅整体规划约11万平米，一期规划36套，预计2011年10开盘，后期别墅剩余体量约为12万平米预计2011年下半年推出，总建面为51万平米，规划别墅有3万多㎡总建面3.8万平米，目前销售25套，剩余体量为2.6万鼎峰英伦花园、柳青国际涑堤春晓伊丽莎白东岸福布斯湾总107套类独栋别墅，总建面约3.7万㎡，预计7月开盘别墅具体详情暂时不明，别墅总体量大概8万㎡左右预计2011年6月中下旬开盘，总体量约128万㎡左右，首期预计推出5.5万新港龙庭别墅最后推售，体量约1万㎡左右，以联排和独栋为主紫荆城38套联排别墅，总体量约1.28万㎡未来潜在供应项目：别墅分析小结发展趋势临沂别墅市场的发展可以划分为三个阶段：萌芽阶段、发展阶段、完全竞争阶段。目前市场在售项目较多，预计2011年下半年，其他竞争项目会相继入市，届时市场竞争更加激烈。区域特征目前别墅项目多分布与滨河板块、北城新区及河东板块，从未入市项目来看，潜在项目多集中于北城新区及河东板块。目前市场在售热销产品主要以联排与叠加为主，双拼及独栋因为供应少、总价高的原因，市场表现比较平淡；但随着近郊区域大户型别墅价格较低的优势，将在一定程度上刺激双拼及独栋产品的销售。未来市场潜在供应区域多集中于近郊区域，但仍会依靠优质的河景资源。供求方面在经历了2011年上半年市场供求疲软的情况后，2011年下半年市场开始发力，呈现供需两旺的市场态势，并持续到今年下半年；价格方面，随着产品的去化，别墅价格又小幅上涨趋势，尤其表现在联排产品，叠拼、双拼产品价格上涨不明显。随着2011年下半年市场供应的增加，市场竞争激烈的同时，必然会带动消费者的购买热情，市场仍旧会保持供需两旺的情况。四、临沂别墅典型楼盘分析鲁商·凤凰城海尔·临天下沂龙湾·龙园涑堤春晓涑堤春晓沂龙湾龙园海尔临天下凤凰城典型楼盘大盘、高端定位、改善型产品、品牌楼盘地理位置临沂凤凰广场西邻开发商临沂鲁商地产有限公司规模占地370亩，总建面60万㎡；其中别墅5.7万㎡容积率2.1物业类型高层、别墅、商业开发周期项目分三期开发客户本地80%，外地20%销售情况一期尾房销售，二期正在热销，三期2011年5月开始销售。价格别墅均价14000元/平米双拼均价22000元/平米一期二期三期凤凰城别墅

鲁商凤凰城别墅产品主要以联排产品为主，双拼及叠拼产品较少（双拼仅二期共4套，叠拼产品为一期产品，共计8套），另外滨江墅为本项目的创新产品。产品面积方面，联排主要集中于260—270㎡之间，双拼产品面积为518㎡，叠拼产品面积区间为220——250㎡之间，滨江墅面积区间为270——280㎡、290——300㎡。联排产品占总供应量的82%，滨江墅产品占供应量的11%，双拼产品及叠拼产品分别占总供应量的3.4%、3.3%。置业客户均以自住型需求为主，投资需求占少部分。

鲁商凤凰城别墅产品2008年5月份首次开盘，成交实收均价为10034元/㎡，2008年整体实收均价为10213元/㎡，去化面积为12000㎡；2009年为一期别墅的正常消化期，整体实收均价为10776元/㎡，去化面积为8800㎡；2010年5月为二期别墅开盘，2010年整体实收均价为11680元/㎡，去化面积为13000㎡；2011年为二期别墅正常消化期及三期别墅开盘，目前实收均价为13632元/平米，已去化面积为7000㎡。

成交客户以临沂本地客户为主，个体私营者占较大比例，主要集中于专业市场客户（西部市场、板材厂及化工厂客户为主）；另外还有企事业单位高层管理者，九县客户占一定比例。产品情况:销售动态及价格走势:成交客户分析:高品质别墅楼盘，打造北城生活新标杆地理位置北城新区五洲湖西邻开发商山东中新静安地产有限公司

规模占地1.18万㎡，总建面20万㎡；其中别墅近4.2万㎡容积率1.74物业类型别墅、高层、商业开发周期项目分三期开发，一期为别墅，二期为高层，三期为商业及公寓销售情况2011年1月22日开盘，目前除双拼产品外，其余产品基本销售完毕价格别墅均价13000元/平米双拼均价23000元/平米海尔临天下内部资源：商业——高档商业街休闲——社区专属会所外部资源：教育-----银河小学、市政中学、四中高中金融-----临商银行、中国银行、工商银行商业-----颐高上海街、万和商业广场