旧城改造项目要点

旧城改造项目要点旧城改造项目要点一、几个关键名词一、几个关键名词拆迁成本：搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。自己拿到。搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。3.拆赔比：新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建3.拆赔比：新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是1日0.8,还有拆一赔一。4.丈量、确权：对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属细的登记，明确房屋产权归属(集体、个人、国家) （有时需补办土地用地手续，房屋产权证等)，经过业生、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。5.村民股份公司：5.村民股份公司：二、补偿方式二、补偿方式货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式。实物：补偿。补偿。货币：房屋建筑面积进行货币补偿。3.实物为主货币为辅：3.实物为主货币为辅：补偿不全接受实物补偿的拆迁者。4.货币为主实物为辅：建安成本价购买房屋。三、拆赔模式建安成本价购买房屋。三、拆赔模式1.完全市场化拆赔式:根据村民意愿。2.有条件市场化拆赔:根据村民意愿。2.有条件市场化拆赔:项目框架结构房混合结构房项目框架结构房混合结构房拆赔比1:1.21:1私房按市场方式拆赔。3.准政策方案一:界定仍由规划国土部门界定。4.准政策方案二:4.准政策方案二:界定由集体股份公司。若政府能够保证落实“有效界定建房时间”(即界定合法违法的标准)和“强制拆除违法建筑”两个关键环节，项目能够按照政府政策要求完全实施。(政府强势，|西部城市)若政府能够保证落实“有效界定建房时间”(即界定合法违法的标准)和“强制拆除违法建筑”两个关键环节，项目能够按照政府政策要求完全实施。(政府强势，|西部城市)最小应选择“自条件市场方案政策方案村民的认可。村民的认可。四、拆赔比四、拆赔比“实物赔偿，产权置换”的关键因素是拆赔比。一般政府政策会有指导拆建比。在深圳市，采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为1:0.8左右，成熟旺区更高。村民一般要求拆一赔一。砖木结构房砖木结构房简易结构房1:0.851:0.6五、拆迁补偿在实践中的细节五、拆迁补偿在实践中的细节赔偿方式1）阶梯式的拆赔比1801）阶梯式的拆赔比18018080%，剩余的就按照货币补偿。只要不太离谱，不让后面的补偿难做就可以。(实践中的最佳方式。)2）首层赔偿商业私房的首层是按1:0.82补偿集中商业，私房的二层及以上是按1:0.88私房的首层是按1:0.82补偿集中商业，私房的二层及以上是按1:0.88以在商业区得到集中商业的面积，并集中经营和管理。鼓励搬迁1）鼓励搬迁。村民原先的房子有天有地，现在一下子接受不了高层的楼房生1）鼓励搬迁。村民原先的房子有天有地，现在一下子接受不了高层的楼房生2）在政府政策中也有规定鼓励搬迁，如选择货币补偿，奖励10%;安抚村民1）居民组建物管公司：1）居民组建物管公司：业机会商铺返还。2）商铺返还：低层可以做商铺，返利给居民，统一管理、统一经营，把安置区的水电公司来处理。以现状赔偿。水电公司来处理。以现状赔偿。以现状赔偿：六、设定拆赔方案的关键1.旧城改造区域的普遍现状特点对于没有产权、不合法的建筑，一股以现状为准进行赔偿，不去区分有无产权，合章、违章不区分有其深层次原因。六、设定拆赔方案的关键1.旧城改造区域的普遍现状特点面积超标严: 4）建筑强度大:5）业主来源复杂:4）建筑强度大:5）业主来源复杂:6）建房形式多样:2.设定拆赔方案的关键拆迁区房屋有翔实的查帐资料，三方都确认。!拆迁改造之前，再次所有房屋按照查帐资料确认，确认之后抢建房屋不予赔偿!拆迁区房屋有翔实的查帐资料，三方都确认。!拆迁改造之前，再次所有房屋按照查帐资料确认，确认之后抢建房屋不予赔偿!确认建筑合法、非法的标准:关键是界定美房时间。但在实施中由于确认建筑合法、非法的标准:关键是界定美房时间。但在实施中由于七、旧改项目关键点:1.拆迁进度:问题。I界定人由规划国土部门或集体股份公司，可形成两套方案。3）七、旧改项目关键点:1.拆迁进度:旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的重要节点的确定，否则则难以预计项目的进度和竞争策略的制定。2.规划方案:容积率、物业比例等技术指标，直接涉及到开发商利益和政府利益。3.拆赔方案:容积率、物业比例等技术指标，直接涉及到开发商利益和政府利益。3.拆赔方案:村民和开发商的利益冲突，涉及到拆赔比、现状建筑合法和非法的判别。4.经济测算:保证项目开发的市场可实现性。八、旧城改造对于开发商的挑战保证项目开发的市场可实现性。八、旧城改造对于开发商的挑战期内都无法解决，自然就影响工程进度，而且利润菲薄，这也是开发商鲜少介入旧城改造的主要原因。而且工作相当繁琐复杂。而且工作相当繁琐复杂。筑存在的现实与土地产权特殊性的矛盾，令改造陷入两难境地;城中筑存在的现实与土地产权特殊性的矛盾，令改造陷入两难境地;城中对《物权法》理解不一致，城中村改造涉及人口众多，如果没有题。土地、房产、产权现状严格细化。对《物权法