XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P

XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P2023/5/27XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P城市背景分析1项目定位及发展战略3项目初步规划建议4市场机会点分析2XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P溧水县经济逐年稳步快速发展，2009年GDP总量186.4亿元，同比增长16.8%。数据来源：南京市统计局目前溧水整体经济发展水平与周边区县相比仍处于相对落后地位，但溧水经济逐年稳步快速增长，发展态势良好GDP分析产业结构中，第二产业所占比重较高，制造业基础相对坚实，第三产业所占比例不高，但处于快速发展阶段，形式主要以旅游、休闲为主，而金融保险业为代表的高端服务业较少，导致白领缺失。XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P08年之前，溧水县历年的金融机构存款余额增幅呈下降趋势，而贷款余额增幅呈上升趋势，说明溧水居民消费意识较强。受金融危机影响，08年储蓄率大幅回升，居民整体消费意识尚需进一步引导。溧水居民人均可支配收入逐年增加，消费意识较强，受金融危机影响，08年储蓄率大幅回升，居民整体消费意识尚需进一步引导数据来源：南京市统计局消费指标XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P地区生产总值（亿元）排名财政总收入（亿元）排名固定资产投资（亿元）排名社会消费品零售总额（亿元）排名城镇居民人均可支配收入（元）排名浦口区196.5336.262186.42274.233212922江宁区411.1196.331420.411132.411226041六合区235.1234.193180.163111.442209093溧水县159.6517.534118.99449.245198995高淳县168.2414.585108.11556.694209084对比分析溧水县的整体经济发展情况与周边区县相比仍处于落后地位。但近几年稳步快速增长，发展态势良好，产业结构中以旅游休闲度假业为代表的第三产业正在兴起，整个县城可挖掘消费潜力大，未来商业存在较大的发展空间，商业进一步转型是必然趋势。XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P溧水的商业市场快速发展，正处于由多业态组合模式向都市mall转变的阶段，转型期的溧水需要商业业态的进一步升华，标杆商业（Mall）的出现是大势所趋商业发展阶段800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%+人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上商业处于与农业经济相匹配的原始状态商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等超越商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现溧水所处阶段XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P溧水商业网点规划体现城市商业地产的发展前景和业态升级趋势，本项目所处区域规划为未来的城市商业核心溧水县服务业十一五发展规划商业规划县级商贸网络体系形成以通济街商业广场、城中商贸文化广场、大东门美食步行街为核心的商贸圈。打造通济时尚品牌商业街、大东门美食步行街、中大文化办公商业街、珍珠桥农副食品商业街五条特色商业街。鼓励通过加盟、兼并、收购，组建连锁超市、卖场。培育和发展重点骨干企业。加快发展专卖店和便利店，鼓励国内外知名品牌的专卖店、专业店进入溧水。力争10个商贸流通企业年销售超亿元，新增品牌专卖店50家。XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P县城商业特点县城经济以县城为中心，乡镇为纽带，乡村经济为基础，是一个县范围内的全部经济活动总和，是国民经济各部门相互交织的综合体我国县城面积占国土面积的90%以上，县城人口占全国人口的80%以上，县城GDP占全国GDP的70%左右县城经济作用县城商业是城市商业和农村商业的结合部，又是工业经济与农业经济的交汇点，也是宏观经济与微观经济的衔接处县城商业的发展依托县城经济发展水平，是连接中心城区与广大农村区域的消费纽带，既发挥引导县城消费的方向，又接受中心城市的辐射县城商业作用县城经济与商业县城经济县城商业县城商业是连接中心城区与广大农村区域的消费纽带，既发挥引导县城消费的方向，又接受中心城市的辐射XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P县城商业承载着连接城市与农村市场的作用，商业业态滞后于城市商业，沿街散铺广泛存在县城商业更要关注消费的流失，尤其交通、距离等因素影响消费流失的程度零售的便利性、价格优势及物流成本等要素是决定县城商业的重要因素县城商业特点主要辐射当地城镇人口或者下属乡镇人口，他们的购买能力都较低

商业经营集中在零售业为主的，价值低的，便利性质的产品价值最大的产品容易受到上一级城市的冲击流失部分高收入人口到更高级别的城市高档次商品容易受到大城市的冲击，大部分高收入客群存在流失现象XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P县城商业特点县城商业与城市商业差异分析辐射范围功能差异服务人口县城商业与城市商业服务功能差异大，城区功能集聚性强，在经济发展中起着统领作用城市是人口密集区域，服务人口广泛县城是人口集中区域，服务人口相对较少城市商业辐射范围广，依照不同的规模等级辐射的范围不一，但包括县区在内的广泛区域县城商业与城市商业无论从服务功能、辐射范围还是服务人口数量都存在明显差异，本项目商业定位必须符合县城商业的发展特点与规律XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57PGDP持续增长，人均可支配收入不断增加，具备可挖掘的消费潜力溧水的新规划新发展，商业辐射能力将进一步加强经济环境本项目启示——抓住城市发展的机遇，把握商业升级换代的机会，但同时必须符合县级商业发展的规律，适度超前，以符合当地客群需求的业态撬动市场商业发展总结城市的商业发展规律，以及溧水的商业网点规划，体现了溧水商业地产的发展前景和业态升级换代的趋势商业环境溧水具有县城商业的共性特点，与城市商业具有一定的差异，在商业升级的过程中，要切合县城实际消费需求，考虑高端消费流失等因素，适度超前，进行精准业态定位商业特点XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P城市背景分析1项目定位及发展战略3项目初步规划建议4市场机会点分析2商圈分析消费客群分析业态机会点分析XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P商业的核心城市辐射性：由于受中心城市辐射影响，边缘地区的商业层级普遍较低，客户有去中心城市消费的驱动力。“周末会去南京购物、玩，早上去，下午就可以回来。”——消费者访谈受南京市区强大辐射力的影响，溧水中高端消费存在明显外流现象，县城以中端和中低端商业为主，服装、餐饮、零售成为主要业态45分钟车程南京溧水商业环境XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P溧水整体商业格局是以通济街为核心的单核商圈结构，商业较为集中，整个商业处于起步阶段往高淳往南京苏果超市苏果超市国美电器五星电器通济街大东门商业街苏宁电器中心商业区交通路通济街大东门街中大街珍珠路后巷通济街商业广场大东门商业步行街温州商贸文化广场商业格局中心商业区包括以通济街为核心的“三纵三横”六个主要商业街区及三大主题商业广场。XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P商业形态体量（万㎡）铺位数量主力户型租金水平（元/㎡·天）主力商家通济街沿街商业＋集中商业1.56880－1002.5－3.5百货大楼、安踏、李宁中大街沿街商业＋专业市场1.8118100－1201－1.5柒牌、七匹狼、利朗后巷沿街商业110130－500.9－1.2无主力门店大东门街沿街商业＋集中式商业＋专业市场1.56980－1000.8-1.8跨世纪美食城、文峰服饰珍珠路沿街商业＋集中式商业3.510360－801.0-1.5小尾羊、阿迪达斯交通路沿街商业＋集中式商业1.510150－800.9-1.2五星电器、曼德夫、圆梦KTV通济街商业广场沿街商业3.526780－1002.6-3.3优仙美地、通灵翠钻、安踏大东门商业步行街沿街商业3.523280－1000.8－1.5宇明手机大卖场、绝代佳人KTV温州商贸文化广场沿街商业1.26880－1200.6－1.0钱柜KTV、美的、金伯利钻石苏宁电器专业市场0.3－－－－五星电器专业市场0.25－－－－国美电器专业市场0.4－－－－苏果超市（通济街店）集中式商业0.75－－1－1.5（周边商铺）－苏果超市（珍珠路店）集中式商业0.6－－1－1.5（周边商铺）－文峰服饰（大东门店）专业市场0.2－－－－文峰服饰（珍珠路店）专业市场0.3－－－－招商城小商品市场3.5－20－400.8－1.5服装城、商海娱乐城总计－25.31127－－溧水中心商业区主要商业体量约25万平米，铺位数量约1127个，经营业态以服装、餐饮及专业市场为主业态类型铺位数量业态占比零售504%服装36733%餐饮27624%社区服务17716%专业市场15914%休闲娱乐474%其他515%商业格局XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P通济街商业广场——经过整体规划打造成为县城中心中高档商贸街区地理位置：北至交通路，南至通济街，东至庙街，西至望京路商业形态：沿街商业商业规模：总营业面积约3.5万㎡商铺数量：共267家主力户型：40－50㎡，开间5－6m，进深8－10m80－100㎡，开间8－10m，进深10－12m租金水平：单层铺位租金约2.6-3.3元/㎡·天业态结构：以服装类为主占60％，其次为社区服务类（医疗、美容美发、电信邮政），餐饮类商业定位：中高档商业主力客户：中心城区以及各乡镇客户辐射区域：辐射整个城区包括其他乡镇经营状况：位于商圈核心区位，人流量大，商业经营状况较好。主力商家：梦巴黎KTV、优仙美地、通灵翠钻、上海老庙银楼、安踏、红豆家纺、虎豹男装、五星电器、苏果超市中大街珍珠路通济街大东门街后巷交通路通济街商业广场典型个案XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P地理位置：东至珍珠路，西至中大街商业形态：沿街商业＋集中商业，多为单层街铺。商业规模：街区总长430米，总营业面积约1.5万㎡商铺数量：共68家主力户型：40-50㎡：开间4-5米，进深10-12米80-100㎡：开间8-10米，进深10-12米150-200㎡：开间14-16米，进深10-12米租金水平：单层铺位租金约2.5-3.5元/㎡·天业态结构：以服装鞋帽(运动、品牌服装专卖）为主占75％，其次为其他类（眼镜、首饰、手表）、社区服务类、餐饮类商业定位：高中档品牌店主力客户：中心城区客户为主辐射区域：辐射整个城区，对溧水其他乡镇辐射力较强经营状况：人流量高，商业经营状况极佳，目前街区正进行整体景观园林改造，逐步形成高档购物氛围。主力商家：法莱服饰大卖场、百货大楼、安踏、李宁、森马等望京街中大街珍珠路通济街通济街——主要经营服装百货类商品，满足主城区消费需求典型个案XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P中大街——位于核心商圈西侧，与通济街存在同质化竞争，商业经营状况受到一定影响地理位置：北至交通路，南至大东门街商业形态：沿街商业＋专业市场，以单层门面为主商业规模：街区总长720米，总营业面积约1.8万㎡商铺数量：共118家主力户型：100－120㎡为主，开间7－8m，进深12-14m租金水平：单层铺位租金约1-1.5元/㎡·天业态结构：以服装为主占44％，其次为社区服务类（美容美发、婚庆鲜花）、零售类、其他类（金店、饰品、房地产）商业定位：中档商业主力客户：中心城区居民辐射区域：主要辐射中心城区经营状况：人流量不高，商业氛围一般。

主力商家：柒牌、七匹狼、利朗、金伯利钻石、宝庆银楼等中大街珍珠路大东门街交通路典型个案XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P交通路——北侧以五金、餐饮为主，南侧与通济街商业广场相呼应形成以苏果、五星为纽带的商业街区地理位置：东至珍珠路，西至中大街商业形态：沿街商业＋集中式商业，以单层商铺为主商业规模：街区总长420米，总营业面积约1.5万㎡商铺数量：共101家主力户型：20－40㎡，开间4－5m，进深5－8m50－80㎡，开间6－8m，进深8－10m租金水平：单层铺位租金约0.9-1.2元/㎡·天业态结构：以社区服务类（美容美发、药店、酒店）为主占40％，其次为综合服务类（医疗、美容美发、婚纱摄影），餐饮类商业定位：中低档商业主力客户：中心城区及各乡镇客户辐射区域：辐射整个城区及下属乡镇经营状况：人流量较大，南侧明显商业氛围优与北侧。主力商家：五星电器、苏果超市、来来永和豆浆、曼德夫、圆梦KTV中大街珍珠路通济街大东门街后巷交通路典型个案XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P后巷——以服装、零售为主的商业街区，街道历史久远，商业形象不高地理位置：北至通济街，南至大东门街商业形态：沿街商业，以单层门面为主商业规模：街区总长350米，总营业面积约1万㎡商铺数量：共101家主力户型：30－50㎡，开间3－5m，进深9－10m80－100㎡，开间8－10m，进深10－12m租金水平：单层铺位租金约0.9-1.2元/㎡·天业态结构：以服装为主占40％，其次为零售类（便利店、茶叶店）、社区服务类、专业市场类（电脑城、电动车行）商业定位：中低档商业主力客户：街道附近居民辐射区域：辐射力较弱，街道附近中心城区经营状况：人流量一般，历史久远形象较差，商业氛围不高。主力商家：无主力门店中大街珍珠路通济街大东门街后巷典型个案XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P大东门街——形成以手机、电脑为主营业态的专业型街区，业态聚集效应明显地理位置：西至中大街，东至珍珠路商业形态：沿街商业＋集中式商业＋专业市场，以单层门面为主商业规模：街区总长520米，总营业面积约1.5万㎡商铺数量：共69家主力户型：10－25㎡，开间2－4m，进深5－8m80－100㎡，开间8－10m，进深10－12m租金水平：单层铺位租金约0.8-1.8元/㎡·天业态结构：以专业市场（书店、电脑、手机、电动车等）为主占46％，其次为社区服务类（医疗、通讯服务类），餐饮类商业定位：中档商业主力客户：中心城区客户辐射区域：辐射整个城区经营状况：靠近珍珠路一侧人流量较大，专业性市场聚集效应明显，整体经营状况良好。主力商家：跨世纪美食城、宇明手机城、领潮手机城、溧水3G手机大卖场、文峰服饰中大街珍珠路通济街大东门街后巷典型个案XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P大东门商业步行街——南侧形成手机、电脑专业卖场，中部及北部形成餐饮、休闲娱乐街区地理位置：北至通济街，南至大东门街，东至珍珠路，西至后巷商业形态：沿街商业，以双层联体商铺为主（部分拆分出租）商业规模：总长度约500米（水街50米，旱街450米），总营业面积约3.5万㎡商铺数量：共232家主力户型：80－100㎡，开间6－8m，进深10－12m120－200㎡，开间6－8m，进深10－12m（2层）租金水平：单层铺位租金约1.2－1.5元/㎡·天(水街沿街)双层铺位租金约0.8-1.2元/㎡·天（旱街内铺）业态结构：以餐饮类为主占80％，其次为专业市场类（手机、电脑），娱乐类（KTV、网吧、足疗）商业定位：中档商业主力客户：中心城区辐射区域：辐射整个城区经营状况：街区内人流量不足，铺面空置率高，南北两侧商业优于中间沿街商铺。主力商家：溧水宇明手机大卖场、溧水3G手机大卖场、绝代佳人KTV、禅悦国际瑜珈、武王府大酒店、聚鑫源酒楼中大街珍珠路通济街大东门街后巷交通路大东门商业步行街典型个案XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P珍珠路——南北主干道之一，整体跨度较大，业态丰富，以招商城小商品市场、文峰服饰为代表地理位置：北至交通路，南至大东门街商业形态：沿街商业＋集中式商业，集中式商业2－3层，沿街门面多为单层商业规模：街区总长950米，总营业面积约3.5万㎡商铺数量：共103家主力户型：18－40㎡，开间3－5m，进深6－8m60－80㎡，开间6－8m，进深10－12m租金水平：单层铺位租金约1.0-1.5元/㎡·天业态结构：以专业市场（机电、手机、文具等）为主占40％，其次为社区服务类（医疗、美容美发、婚纱摄影），餐饮类商业定位：中低档商业主力客户：中心城区及各乡镇客户辐射区域：辐射整个城区及下属乡镇经营状况：人流量较大，专业市场密集分布，餐饮业比较发达。主力商家：招商城、溧水手机大卖场、文峰服饰等中大街珍珠路通济街大东门街后巷典型个案XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P温州商贸文化广场——业态规划与中心商圈有一定重叠，整体商业氛围较差地理位置：北至通济街，南至大东门街，东至后巷，西至中大街商业形态：沿街商业，以双层商铺为主商业规模：总营业面积约1.2万㎡商铺数量：共68家主力户型：80－120㎡，开间4－6m，进深10－12m（2层）租金水平：铺位租金约0.6－1.0元/㎡·天业态结构：以服装类为主占71％，其次为娱乐休闲类（KTV、网吧、足疗）商业定位：中档商业主力客户：中心城区辐射区域：城市中心区域经营状况：街区体量较小，空间闭塞未建立较强的昭示面，整体商业氛围较差。主力商家：钱柜KTV、美的空调、金伯利钻石中大街珍珠路通济街大东门街后巷交通路温州商贸文化广场典型个案XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P溧水目前商业格局仍以通济街为核心的单核商圈结构，整体定位多以沿街商铺形式出现，辐射整个城区受南京市区强大辐射力的影响，溧水中高端消费存在明显外流现象整体档次以中端和中低端为主，业态提升升级需求明显商圈发展现状项目处于核心商圈地带，商业氛围成熟，应抓住目前市场上存在的业态空白，进行商业的提档升级商圈与项目之间关系本项目启示——对市场存在的业态空白进行引领，深入了解客群需求，对市场现有业态逐步分析，了解未来发展趋势，进行提档升级通过商圈发展现状及商圈与项目关系的分析可以看出，本项目处于溧水核心商圈地带，商业氛围成熟，应当重点体现城市商业的提档升级，引领城市商业的发展商圈总结XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P溧水消费客群来源主要客群次要客群游离客群目标消费家庭消费及商务消费特色体验消费游离客群—南京市区体验式消费区域来源：南京市区为主消费原因：出差、旅游、路过或目标消费消费目的：商务或体验式价格敏感：对价格不敏感，看中特色与服务次要客群—周边乡镇区域来源：周边乡镇为主消费原因：目标消费消费目的：满足目标需求价格敏感：对价格较敏感，多为中年或中老年人主要客群—溧水县区客群区域来源：溧水县区消费原因：居住在此，就近消费消费目的：满足家庭生活需求价格敏感：家庭消费较为敏感，商务消费不敏感对消费客群来源进行分析，对本项目客群进行挖掘及锁定XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P溧水消费客群特点购物餐饮娱乐休闲溧水主要供给通济街、中大街、后巷、珍珠路等，包含服装、电器卖场、超市等多类业态中心商圈的餐饮业态除大东门商业步行街较为集中之外，在其他商业街体量小，较为分散；目前运营项目包括钱柜KTV、梦巴黎KTV、圆梦KTV、绝代佳人KTV等，分布不集中，以中档、中低档为主，缺少知名品牌主力店的引进以茶社、咖啡为主，如优仙美地等供给特点中低档消费，服饰类购物下辖乡镇客群占了大部分餐饮较为火爆，中高低均有覆盖，但中高端餐饮整体供给不足

档次、服务等较低，规模、形象都较为落后

新近发展起来，生意较好，具备发展空间

溧水居民消费特点家庭日常生活类就近超市购物，服饰等基本流入南京，特别是年轻人购物受南京冲击较大

餐饮消费观念开始转换，外出就餐频率每年都有递增

娱乐项目较少，不能满足需求，酒吧类流入南京消费

消费观念引导较快接受，未来发展将更快

对本项目消费倾向服饰类购物如有，高于现有水平，会满足部分需求，但流失率依然会很大

如有，欣然接受，但特色、服务、硬件等需要高于现有水平

如有，需要提升档次及服务，升级现有娱乐

如有，会给予消费者更多的选择空间

生活、家庭消费特点明显，对餐饮娱乐业态升级需求较强在了解客群需求的基础之上，对各类业态的可行性进行研判XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P百货目前在运营的购物业态大部分为临街店铺零售形式，分布散乱，档次较低，中高端百货业态存在市场空白分布区域业态主力面积（平方米）特点通济街服装百货80－100分布：运营项目分散于核心商业圈的各个商业街内规模：规模普遍较小，缺乏集中式经营档次：目前运营项目以中档、中低档为主，中大街服装零售100－120大东门街手机电脑餐饮娱乐80－100后巷服装零售30－50珍珠路机电手机小商品60－80交通路五金餐饮娱乐50－80交通路通济街大东门街中大街珍珠路后巷XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P商业街商业街是溧水的主要商业形态，业态方面多为零售和专业市场，主要还是以传统商业为主，缺少主题化、特色化街区交通路通济街大东门街中大街珍珠路后巷商业形态主要业态体量主力面积主力商家商业档次通济街沿街商业＋集中商业服装百货1.5万㎡80－100百货大楼、法莱服饰大卖场中高端中大街沿街商业＋专业市场服装零售1.8万㎡100－120柒牌、七匹狼、利朗中端大东门街沿街商业＋集中式商业＋专业市场手机电脑餐饮娱乐1.5万㎡80－100跨世纪美食城、溧水3G手机大卖场中端后巷沿街商业服装零售1万㎡30－50无主力门店中低端珍珠路沿街商业＋集中式商业机电手机小商品3.5万㎡60－80招商城、溧水手机大卖场中低端交通路沿街商业＋集中式商业五金餐饮娱乐1.5万㎡50－80五星电器、曼德夫、圆梦KTV中低端XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P大型超市项目规模业态客户经营状况苏果超市（交通路店）7500㎡1F（服装、首饰、小电器）2F（家纺、日用品）3F（食品）城区及乡镇客户位于人气最旺的通济街商圈，人流量集中，带动了附近商铺的客源。苏果超市（湾子口店）6000㎡1F（食品、日用品）2F（家纺、服装）外侧沿街以餐饮为主中心城区及城东片区形成以苏果为中心的小型商贸中心，人流量汇聚，苏果两侧沿街门面经营状况均高于周边。溧水主城区现有两家大型苏果超市，未来交通路店将搬至万辰华润苏果内，整体超市规模较大，未来万辰华润苏果将与本项目共融共生，为本项目带来人流，不建议引入新的超市苏果社区店（交通路店）苏果社区店（湾子口店）华润苏果（万辰店）XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P项目规模（平米）经营状况客户特点苏宁电器3000较差，相对区域位置较偏城区及乡镇客户家电、电脑卖场五星电器2500良好城区及乡镇客户家电大型卖场国美电器4000良好城区及乡镇客户家电为主大型卖场家电卖场目前核心商圈区域已有三大家电卖场的布点，基本处于饱和状态，不建议引入此类业态交通路通济街大东门街中大街后巷五星电器苏宁电器国美电器XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P餐饮娱乐大部分为中低端消费，餐饮知名品牌少，规模均较小，娱乐以网吧、KTV为主，档次有限餐饮娱乐分布：中心商圈的餐饮业态除大东门商业步行街较为集中之外，在其他商业街体量小，较为分散；整体市场的休闲娱乐业态体量有限。档次：目前运营项目以中档、中低档为主，缺少知名品牌主力店的引进“大型餐饮只有小厨娘做的还不错，天天都爆满，整体需求明显没有得到满足。”——消费者访谈XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P家居市场现有主要集中式家居市场分布在珍珠路东面，形象差、档次低，供应量不大金宝市场恒隆家居项目功能及业态档次规模目前情况金宝市场家居、装饰材料、日用百货中低档3万业态较为全面，辐射城区和周边乡镇恒隆家居家居、家纺、家装中高档1万引入了掌上明珠等多家家居主力店和部分装饰公司XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P影院情况溧水市场目前缺乏高品质的大型影院，本项目可引进大型品牌影院，引领城市商业发展，树立标杆“去年我还是特地跑到南京去看的阿凡达。其实新电影院不一定要多大，但各方面条件要跟上。”

——消费者访谈溧水影剧院位于珍珠路是溧水县最老的影视剧院，现在已逐步被淘汰，主要用于各种商业性质租赁溧水影剧院XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P本项目在发展百货、商业街、餐饮娱乐及家居广场等业态上都具备市场基础，打造具备目的性、特色性的综合一站式商业是本项目的主要发展方向核心商圈内大型超市规模大，距离本项目近，本项目应共享其人流；家电卖场趋于饱和状态，避免进入激烈竞争超市，家电卖场核心商圈的商业街，整体业态档次不高，以传统商业为主，缺乏特色类主题类商业街区商业街溧水市场目前尚无大型影院，本项目可通过影院的引入，提升整体客群的消费认知度影院溧水高档餐饮娱乐缺乏，项目可着力打造集中式餐饮娱乐，构建目的型要素餐饮娱乐溧水目前缺乏纯粹的百货业态，多以临街商铺的零售形式运营，形象档次不高，项目可着重打造集中式百货业态百货现有家居广场整体档次不高，建议对此类业态进行提档升级家居建材市场空白市场空白提档升级市场饱和提档升级提档升级业态分析总结XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P城市背景分析1项目定位及发展战略3项目初步规划建议4市场机会点分析2XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P本项目——将承载溧水核心商圈的商业领头角色将承担溧水商业提档升级的发展将代表以购物、餐饮、娱乐、休闲等多元化、体验化、综合功能为发展趋势将展示“享受城市之美”的新都市主义生活精神旗帜将体现多元的、休闲的生活消费形式1〉溧水商业不断发展与崛起，其向心力将吸引更多不同层次的商业业态进入；2〉更多需求便利的就近消费者，促成溧水中心商圈辐射力进一步放大；3〉地价和租金对行业区位的作用，导致市场聚焦点的形成；4〉新兴的各种行业自身激发集聚效应，将产生新功能的交叠空间；5〉项目自身具有极为优质的综合性资源，具有承载中心商圈辐射的良好条件。占位思考XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P领导者—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥追随者—搭便车，借势—以小博大杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值行业老大行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者区域的资源特质以及多种优势资源共生互补，形成强大的聚合效应，若进行深入挖掘和合理利用，将会产生巨大的综合效应，本项目应承担起溧水商业领导者的使命商业占位XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P招商主力店招商次主力店招商品牌店招商中小散铺招商试运营期销售销售导入销售强销销售持续尾盘销售开业运营对现有商圈的提档升级，打造核心商圈大型商业MALL，租售双轮驱动招商销售阶段拟定第一阶段：招商销售前期，即筹备期。此阶段为招商推广的导入期。第二阶段：招商销售期，即实施期，此阶段为招商推广的推进期。第三阶段：开业期，即运营初期，此阶段为招商与开业的衔接期。第四阶段：运营期，即正式运营期，此阶段为以运营及管理为主的发展期。商业发展战略核心商圈大型商业MALLXX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P文化-浓缩-时尚的展示场第一，丰富的业态满足消费者对商品的需求和生活品质的追求；第二，是在一个开放的环境中，而不像传统购物中心是在一个封闭的环境里；第三，停车方便，有足够的停车位；第四，更加注重环境和建筑风格的营造。LIFESTYLEMALL商业形象定位新融合

推行三元互融休闲新城市文化迎客松人本新升级

创造全新亮点新文化新名片新业态

实现三层结合城市空间升华文化发展飞跃消费休闲领袖XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P休闲娱乐中购物的方式顺应城市商业发展规律LifestyleMall有别于传统商业，是集购物、娱乐、休闲、餐饮，文化于一身的一站式体验消费场所。引领国际时尚潮流，倾心打造风靡全球的“LifestyleMall”商业理念，为张扬个性的不同人群创造风格各异又相互融合的天堂与娱乐消费欢聚空间，在这里，可以找到最宠爱自己的生活方式。最大特点是将丰富业态与环境资源相融合，为城市中的精英群体营造闲适轻松的购物氛围，是都市水泥森林中的一处稀有风景。XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P商业产品建议——建议商业建筑为集中式商业+商业街为主的开放式街区，同时注重整体商业氛围以及丰富景观的打造，营造出强烈的文化休闲氛围建议商业以集中式商业+商业街为主，充分体现现代商业气派中央以绿地广场为依托，设置音乐喷泉，优雅的环境，丰富的景观，将使商业氛围更富情趣广场以体现浓郁的商业文化为特色，通过露天舞台安排演出，展卖宣传等商业文化活动，为溧水市民提供一个开放的、参与性较强的城市客厅沿秦淮河打造景观带，结合高档餐饮娱乐进行设计

商业产品建议XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P尽可能引进符合当地客群需求的业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局要有主流业态和核心店，保证本案开业以后对周边物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，集聚商气强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体运营成本，提高利润率，预防风险业态组合依据业态组合分析XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P业态定位业态功能物业形态核心竞争力辐射客群购物集中式百货（含影城）购物街区以购物街区和集中式百货业态为依托，满足消费者的一站式购物需求注重两者在业态上的错位经营溧水全城市客群家居集中式家居卖场引入知名家居品牌。进行集中式管理，形成中高档的家居装饰一条龙服务溧水全城市客群餐饮中餐特色餐饮设置中餐主力店——大型中餐，满足小业主和政府客户的招待和聚餐需求，引入在南京口碑很好的饭店，起到带动人气的作用特色餐饮——如不同口味的世界风情餐饮或各地口味餐饮，包括当地的特色土菜馆餐饮部分将成为项目聚集人气的关健，通过主力店的引入，带动商业街整体价值的提升服务溧水全城市客群的同时，以特色化餐饮业态吸引南京客群娱乐休闲影院、KTV、商务会所等以电影院为龙头，KTV和夜总会为核心融合咖啡厅、电玩城、足浴、桑拿等多种业态打造娱乐休闲生活中心服务溧水全城市客群的同时，以高档休闲业态辐射南京客群出色的购物、餐饮、休闲、娱乐的消费价值，服务溧水各档次消费客群的同时，以目的型业态辐射部分南京客群，实现客群面及影响力的扩容XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P休闲娱乐购物体验为溧水居民带来全新的生活方式、全新的消费方式、全新的体验感受消费功能定位XX南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议57P城市背景分析1项目定位及发展战略