专项调整意见汇报

岗厦河园片区改造专项规划方案调整内容汇报福田区城中村（旧村）改造办公室中国城市规划设计研究院深圳分院二○一○年元月岗厦河园片区改造专项规划调整汇报汇报内容

一、规划编制背景二、专项规划方案公众展示情况三、公众展示意见及工作建议四、各改造方意见

岗厦河园片区改造专项规划调整汇报一、规划编制背景（一）规划范围（二）改造范围（三）地块划分（四）用地置换（五）整合用地（六）市规划主管部门提出的改造规划要求（七）开发强度及物业分配岗厦河园片区改造专项规划调整汇报一、规划编制背景

根据《深圳市城中村（旧村）改造专项编制技术规定（试行）》（2006.1）规定，专项规划编制区应当包括全部由该村原农村集体经济组织的农民及受继单位保留使用的非农建设用地内的建成区域。（一）规划范围：在改造范围的基础上，按照有利于整体开发和实施规划管理的原则确定。用地范围北至深南大道、东临彩田路、南接福华三路、西接金田路，总规划范围40.13万平方米。（二）改造拆迁影响范围：深圳市规划局深规函HQ0601806号明确：改造拆迁影响范围用地面积23.5万平方米（包括市政道路、相邻地块）。（三）改造范围深圳市规划局深规函HQ0601806号明确：改造范围用地面积16.19万平方米（包括小学用地）。金田路彩田路福华三路深南大道岗厦河园片区改造专项规划调整汇报一、规划编制背景（三）地块划分：改造可建设用地面积16.19万平方米，其中福华路与金田路交叉口东北侧，留出股份公司自建用地1公顷，该用地新建建筑不参与拆迁赔偿,见右下图中A地块。CAB（五）整合用地：右下图中B地块（福岗园一期东侧地块）作为本次规划的整合用地，规划为绿地及开放空间，占地面积3541平方米。（四）用地置换：右上图中所示C地块（占地面积6288平方米）为中洲公司权属用地，考虑规划的整体性和开发意愿，规划将其调整至金田路东侧（如右下图C地块位置），本地块作为新开发用地，新建建筑不参与拆迁赔偿。C岗厦河园片区改造专项规划调整汇报一、规划编制背景改造研究方案岗厦河园片区改造专项规划调整汇报（六）市规划主管部门提出的改造规划要求1、深规函（2006）1201号：关于提交福田岗厦河园片区改造规划初步方案的函（1）整体规划：考虑用地布局的合理性与整体性，要求将B、C地块纳入本次规划，统一考虑。（2）功能定位：市中心区CBD的商务配套功能，主要性质包括:办公、商业、旅馆、住宅及其配套、休闲娱乐、交通枢纽等。（3）容积率：计容积率面积14.89万平方米（不计市政道路和小学用地1.3平方米），建议容积率按6.3——6.6控制，具体结合审批的详细蓝图确定。（4）功能比例：总建筑面积93.8——98.3万平方米（不包括小学建筑面积），严格控制住宅量在23万平方米以下，鼓励建设商务公寓，打造具有特色商业街区，办公、商业和公寓建筑量可结合审批的详细蓝图确定。（5）配套设施：18班小学1所（用地标准13000平方米），6班幼儿园1所（用地标准2100平方米），公交首末站（用地标准1000平方米，允许与建筑结合设计不独立占地），110KV变电站1处（用地标准3600平米），绿地、社区公园1处。一、规划编制背景岗厦河园片区改造专项规划调整汇报（6）规划原则大局原则：符合市、区城市发展战略和福田区未来的产业发展方向，满足上层次规划的要求，符合中心商务区的基本定位；应对“四个难以为继”，整合城市空间资源，优化用地功能布局，提高土地资源的配置效能。公众利益优先原则：优先完善公共服务体系，确保城市功能和配套设施的完善，提升片区城市形象与居民生活质量。整体开发原则：改造范围的拆除重建必须以“与城市功能全面融合”的思路确定整体的结构体系，与中心区的空间布局和城市设计相吻合，满足中心区环评、市政、基础设施配套方面的标准要求。可操作性原则：具备市场运作的基本条件，确保项目的可实施性，促进市场的良性循环；兼顾各方利益，保障改造目标的有效实施。一、规划编制背景岗厦河园片区改造专项规划调整汇报一、规划编制背景改造规划初步方案总平面图改造规划初步方案鸟瞰图岗厦河园片区改造专项规划调整汇报2、深规函（2008）919号：关于岗厦河园片区改造专项规划有关意见的函（1）原则同意岗厦河园片区旧村改造项目的重建容积率为7.23。（2）改造专项规划应按照中心区相关规划进行深化细化。其规划道路的线位应与中心区已有规划保持一致，并适当增加路网密度，打通微循环，加强步行路网密度。（3）改造专项规划中沿金田路超高层带布局应与中心区城市设计协调一致。

（4）专项规划应在城市设计、公共空间、交通组织、步行系统等内容上进一步深化完善。一、规划编制背景岗厦河园片区改造专项规划调整汇报一、规划编制背景改造规划公众展示方案总平面图改造规划公众展示方案鸟瞰图岗厦河园片区改造专项规划调整汇报（七）开发强度及物业分配计容面积=14.89万平方米（不包括小学用地1.3万平方米）*7.23=1076547平方米。建筑总量=计容面积+小学建筑面积=1076547+6100，约为1083000平方米米。其中：岗厦股份公司：

用地面积为10000平方米，计容积率建筑面积122500平方米

容积率12.25，其中商业面积28000平方米，办公面积94500平方米。中洲公司：

用地面积为6288平方米，计容积率建筑面积76700平方米

容积率12.2，其中商业面积4000平方米，办公面积72700平方米。一、规划编制背景金地大百汇公司（包括还建物业、配套设施、小学）

用地面积为15.19万平方米（含小学），计容积率建筑面积883800平方米

容积率5.8，其中：住宅230000平方米（包括还建物业）；商业194440平方米（包括还建集体商业）；公寓366600平方米（包括还建物业）；办公80000平方米；配套设施6660平方米；小学6100平方米。岗厦河园片区改造专项规划调整汇报二、专项规划公共展示情况（一）专项规划公共展示时间：2008年9月4日——10月3日，为期30天；（二）专项规划公共展示地点：岗厦民兵之家三楼会议室、福田街道办现场；（三）专项规划公共展示内容：

1、规划背景及规划依据

2、改造用地范围与用地置换

3、用地规划与平面布局

4、建设规模与功能比例

5、开放空间与景观系统

6、交通系统及规划实施策略

7、各方物业位置示意图岗厦河园片区改造专项规划调整汇报二、专项规划公共展示情况（四）专项规划公共展示现场情况：序号展示现场人数发放手册数发放问卷数回收问卷数总体意见1岗厦民兵之家三楼会议室310（其中村民108人）44532766对专项规划比较满意，希望改造加快推进2福田街道办一楼展厅现场9338353能尽快推进岗厦改造，同时关注低收入人群的居住问题。总数40348336274（另有5份为网络问卷意见）岗厦河园片区改造专项规划调整汇报三、公众意见及工作建议（一）变电站选址（二）公交首末站选址（三）停车位数量（四）其它公共配套设施（五）新增文化设施及地标（六）城市设计方面（七）地下空间利用（八）道路名称更改（九）建筑设计方面的建议（十）拆赔问题拆迁范围图

岗厦河园片区改造专项规划调整汇报三、公众意见及工作建议1、变电站选址：由于供电局不同意采用地下方式建设变电站，原定设于01-1地块的110千伏地下变电站须改为半地下或地面，对项目的功能、景观影响很大，应重新选址。

意见回复：经与供电局协商和项目开发单位，已初步同意调整至05-1号地块南侧，按最小标准设置半地下变电站，

等与规划主管部门沟通确定。

1变电站福华路FuhuaRoad彩田路CaitianRoad海田路HaitianRoad金田路JintianRoad深南大路ShennanRoad福华一路Fuhua1stRoad福华三路Fuhua3rd

Road1岗厦河园片区改造专项规划调整汇报三、公众意见及工作建议2、公交首末站选址：原设置于4#地块居住区裙楼，对居住功能影响较大，应重新选址。

回复意见：调整至05-1号地块南侧，在满足地铁换乘的同时，对居住的影响最小。

3、停车位数量：目前按照规范配置车位不能满足居民日益增加的停车需求，建议提高停车位配置数量。

工作建议：本片区的交通组织以及车位配置应服从于中心区的交通套系统要求，建议以交通专项研究结果以及规划部门的意见为准。

2福华路FuhuaRoad彩田路CaitianRoad海田路HaitianRoad金田路JintianRoad深南大路ShennanRoad福华一路Fuhua1stRoad福华三路Fuhua3rd

Road2公交首末站岗厦河园片区改造专项规划调整汇报三、公众意见及工作建议4、公共配套设施：社区公共服务设施配套的面积过小，不能满足实际使用需要，要求警务室面积由50平米增加至200平米，社区服务站由300平米增加至500平米，新增托老中心1000平米，其新增面积不占用现有计容积率面积指标，建议调整社区服务站、社区健康服务中心、邮政所、警务室位置回复意见：公共配套设施规模系根据片区人口和《深圳市规划标准与准则》，面积不占用容积率指标问题需与规划主管部门沟通确定；社区公共配套设施的布局可进行一步研究4变电站Sub-station福华路FuhuaRoad彩田路CaitianRoad海田路HaitianRoad金田路JintianRoad深南大路ShennanRoad福华一路Fuhua1stRoad福华三路Fuhua3rd

Road4社区服务站、社区健康服务中心、邮政所、警务室岗厦河园片区改造专项规划调整汇报三、公众意见及工作建议5、新增文化设施及地标：建议增设岗厦博物馆（文天祥纪念馆，建筑面积不小于2500平方米）和设计艺术馆（建筑面积不小于2000平方米）以及岗厦牌楼等，体现社区文化和岗厦特色，其面积不占用现有计容积率面积指标。回复意见：新增文化设施能够起到延续岗厦历史文脉，提升本片区的文化内涵的作用。建议将该项设施列入政府工作计划，面积不占用容积率指标问题需与规划主管部门沟通确定7-1福华路FuhuaRoad彩田路CaitianRoad海田路HaitianRoad金田路JintianRoad深南大路ShennanRoad福华一路Fuhua1stRoad福华三路Fuhua3rd

Road7-27-3岗厦博物馆设计艺术中心岗厦牌楼岗厦河园片区改造专项规划调整汇报三、公众意见及工作建议——规划配套设施公示方案序号设施类别项目名称数量备注：本表中各配套设施面积根据《深圳市城市规划标准与准则》确定，比本表增加的建筑面积可不计入容积率

总量改造新增1教育设施幼儿园（6班）11规划小学（建筑面积6100平米）和幼儿园（建筑面积2000平米）布置在一个地块内，具体范围可根据详细设计确定，但两个配套设施需分设独立的出入口。小学（18班）112医疗卫生设施社区健康服务中心11建筑面积1000平米，可附设3文娱设施居住小区文化室11（包括青少年活动室、老人活动室、社区图书馆等于社区文化活动相关的内容）建筑面积3000平米，可附设4行政管理与社区服务设施社区警务室11建筑面积50平米，可附设社区服务站11建筑面积300平米，可附设5道路交通设施公交场站11公交首末站占地面积1000平米,可附设于建筑底层，其面积不计入容积率。6电力设施110KV变电站11采用地下形式建设，其面积不计入容积率。7邮政设施邮政所11建筑面积150平米，可附设8环卫设施公共厕所22建筑面积80平米×2可附设于建筑内。2箱压缩式垃圾转运站11垃圾转运站独立占地面积不小于200平米。岗厦河园片区改造专项规划调整汇报三、公众意见及工作建议——规划配套设施拟调整方案序号设施类别项目名称数量备注：本表中各配套设施面积根据《深圳市城市规划标准与准则》确定，比本表增加的建筑面积可不计入容积率

总量改造新增1教育设施幼儿园（6班）11规划小学（建筑面积6100平米）和幼儿园（建筑面积2000平米）布置在一个地块内，具体范围可根据详细设计确定，但两个配套设施需分设独立的出入口。小学（18班）112医疗卫生设施社区健康服务中心11建筑面积1000平米，可附设3文娱设施居住小区文化室11（包括青少年活动室、老人活动室、社区图书馆等于社区文化活动相关的内容）建筑面积3000平米，可附设4行政管理与社区服务设施社区警务室11建筑面积200平米，可附设社区服务站11建筑面积500平米，可附设5道路交通设施公交场站11公交首末站占地面积1000平米,可附设于建筑底层，其面积不计入容积率。6电力设施110KV变电站11采用半地下形式建设，其面积不计入容积率。7邮政设施邮政所11建筑面积150平米，可附设8环卫设施公共厕所22建筑面积80平米×2可附设于建筑内。2箱压缩式垃圾转运站11垃圾转运站独立占地面积不小于200平米。9文化设施岗厦博物馆（文天祥纪念馆）11建筑面积不小于2500平米，可采用地下形式；其面积不计入容积率。设计艺术馆11建筑面积不小于2000平米，可附设，其面积不计入容积率。岗厦河园片区改造专项规划调整汇报三、公众意见及工作建议——规划配套设施布置对比图公示方案1拟调整方案2345678910112157891011223412136不调整调整位置新增加1变电站2公共厕所3幼儿园4小学5公交首末站6居住小区文化室7社区健康服务中心8社区服务站9邮政所10警务室11垃圾转运站12文天祥纪念馆13设计艺术中心岗厦河园片区改造专项规划调整汇报三、公众意见及工作建议6、建筑分量指标调整

考虑目前拆迁谈判情况，在总量不变的前提下，适当调整商业、商业办公和商务公寓的建筑面积。商业面积减少5340平米，商务公寓减少9.466万平米，商业办公面积增加10万平米。回复意见：调整指标均为C类商业服务业功能，并且由于商业办公量增加，商业公寓减少，更有利与平衡片区高峰时段的交通流。公示方案拟调整方案住宅230000平方米；商业22644平方米；公寓366600平方米；办公247200平方米；配套设施12760平方米；共计：1083000平方米。住宅230000平方米；商业22110平方米；公寓271940平方米；办公347200平方米；配套设施18610平方米（考虑核增配套设施面积）；共计：1088850平方米。岗厦河园片区改造专项规划调整汇报三、公众意见及工作建议7、城市设计方面：建议调整1#2#3#地块的建筑限高，有利于灵活布局高层建筑，形成更为开敞、舒适、多层次的城市空间；允许利用市政道路地下以及上空，使各个地块能够更紧密的连接。回复意见：建筑限高问题需与规划主管部门沟通确定，专项规划已经提出市政道路地下和上空利用问题，可结合调整表述方式，进行明确表达。岗厦河园片区改造专项规划调整汇报三、公众意见及工作建议8、地下空间利用为了尽可能利用地下空间，与周边商业、地铁相连，建设大型地下停车场，解决停车问题，组织好中心区的交通。建议在专项规划中明确：可开发的地下空间范围为项目拆迁范围，包括市政道路、小学用地地下，并明确地下商业建筑总量为98800平方米，不占用计容积率建筑面积指