常熟某商業定位策劃提案

常熟**项目

商业策划提报2006年8月12日

目录壹、前言贰、本市消费群体状况说明叁、2005年常熟市城市居民消费状况说明肆、2006年上半年居民消费结构分析伍、本市商圈分布状况陆、本项目所处区域商圈环境及商圈规模说明柒、项目介绍及定位捌、项目的目标消费群体玖、本项目全体商业定位拾、项目经营模式及经营业态建议拾壹、项目广告推广策略拾贰、各商业区块推案顺序拾叁、项目推案时机建议拾肆、周遭商圈市调说明拾伍、结论本项目位于城区中心地段，住宅密集人口多，交通便利，生活机能本已发达并紧临步行街商业氛围易于相连塑造，本项目是本路段第一个商业规划的楼盘，商业面积达24600余平方米，足够规划成复合式功能商业地带。它可以是个性化的商业市场既满足小区商业也满足目标客户群体的商业需求。

本次商业提报针对本市消费结构、目标客户、商业定位、经营业态、价格及推案时机提出看法及说明。壹、前言1、城市人口数量指标年末总人口

＃非农业人口

＃女性

单位万人

万人

万人

2003年103.80

50.83

53.03

2004年104.31

51.00

53.31

2005年104.77

51.27

53.5贰、本市消费群体状况说明2、居民收入2003年，全市城镇居民人均可支配收入达到12373元，农村居民人均纯收入工7269元，分别比上年增长20.5%和12.6%2004年，全市城镇居民人均可支配收入达到15039元，农村居民人均纯收入7517元，分别比上年增长21.5％和11.1％2005年，全市城镇居民人均可支配收入达到17203元，农村居民人均纯收入8418元，分别比上年增长14.4％、11.9％。3、消费支出2003城镇居民人均生活消费支出7741元，农村居民人均生活费支出3993元，分别比上年增长19.5%和11.1%2004年城镇居民人均生活消费支出10305元，农村居民人均生活费支出5180元，分别比上年增长33.2％和29.7％2005年城镇居民人均生活消费支出11692元，农村居民人均生活费支出5622元，分别比上年增长13.5％、8.5％。4、人口变化趋势根据城市居民家庭抽样调查资料显示：2005年，居民人均消费支出11691.81元，比上年增加1386.61元，同比增长13.5%。其中，服务性消费支出为3547.32元，增长20.2%。服务性消费支出增长是居民生活水平提高的重要指标之一，它的高幅增长标志了居民生活的进一步改善。1、餐饮消费成亮点

2005年，餐饮消费是常熟消费市场的一大亮点。2005年，居民人均食品消费支出为3857.70元，增长16%，其中，在外饮食消费1044.45元，增长59.7%。叁、2005年常熟市居民消费状况说明2、衣着消费增幅最大

2005年，居民人均衣着消费支出1022.69元，增长85.4%。其中成衣消费支出人均749.66元，增长93.7%；鞋类支出人均212.42元，增长83.4%。3、居民掀起“购车”热潮

抽样调查资料显示：2005年每百户居民家庭拥有21辆。居民人均交通支出1395.54元，增长了73.5%，占到了整个消费支出的11.9%。

4、旅游消费日渐升温

2005年居民人均团体旅游支出375.36元，同比增长70.9%。5、教育支出大幅增长

2005年，居民教育文化娱乐服务类消费人均支出2332.40元，增长81.8%，其中人均教育支出997.41元，增长56.2%。人均成人教育支出也达到了183.42元，占教育支出的18.4%，比上年增长4.4%。六、健身娱乐活动丰富多彩

2005年，居民人均健身活动和其它文娱活动支出达196.05元，比上年增长2.2倍。居民娱乐休闲方式除了选择外出旅游外，更多地选择逛公园、看电影、去健身房，或是到酒吧、咖啡屋、茶馆、KTV里放松休闲。七、网络生活走进百姓家庭

2005年，每百户居民家庭拥有电脑66台，其中59%的家庭接入互联网。居民人均电信费支出377.89元，增长45.5%。肆、2006年上半年居民消费结构分析上半年，城市居民人均可支配收入比去年增长12%。收入的增长为居民消费的增加提供了条件，也为消费结构的优化提供了可能。上半年，城市居民人均消费性支出6863.95元，增长6.1%。A、八大类消费比例增减情况2006.1—6月B、2006年上半年城市居民消费的三个显著特点一是不断注重家庭环境的提升。二是更加重视人的健康。三是更加注重人的外在形象和内在素质。四是更加注重子女教育文化素质的提升成长。伍、本市商圈分布状况（一）市级商圈分布状况：招商城、汽配城，建材城等专业市场以批发商业经营模式为主，除供应市内需求物品之外还供应其它城市批货交易。此外，一百、华地、华联、方塔步行街等也是全市重心消费商圈所在地。（二）区城商圈分布状况区域商圈则以量贩超市为主，例如大润发，常客隆、世纪联华，欧尚及未来的沃尔玛等，以生活所需日常用品供应零售为主。（三）社区商圈分布状况社区商业通常以较大型的社区门面房及内街商业为主，它先满足社区业主的食、衣、娱乐、用品等，但也可以为邻近住家提供便利的生活需求，例如：明日星n城、世纪中心等。陆、本项目所处区域商圈

环境及商圈规模说明(一)商圈辐射区域：本项目周遭商圈主要是以方塔步行街商铺、福地广场、一百、华联为主要消费圈，未来会再加上恒隆中心及华府的商场投入，由于形成主商圈核心地段直接涵盖辐射全市消费人群，网络面非常广泛，是全市精华商圈。(二)商圈消费群体结构：由于辐射全市消费人群，消费人群之中各年龄段几乎都涵盖其中，但如仔细分类的话，其中青少年、青年及中年人还是占据最大比例（详见访谈分析图），只是消费金额有所差异！(三)商圈业态分布依各路段商业业态种类来看，不同路段有不同的业种，例如：1阜湖锄路商业盘业态删：小秧五金标机电疫、美纤发、悟小餐批饮、生地毯瓜等小拢商业捉组成里颜陈港商业尸业态辆：服捐装服湖饰、闻餐饮跨为主川配合万超市摧、药脚店、驾花店杆等零铸售业悔态方塔醉步行期街商业摩业态振分：酸各服愧装服恒饰、窑精品野、鞋座业、玻百货垂、餐赴厅等县南水街商业析业态断：各饲服装锯服饰惊、精义品、闭百货王、鞋偶业、喊小餐谎饮等海虞弹南路商业感业态彻：沃莲尔玛嚼、餐剩饮、粒娱乐吵、酒臭店、加零售秒、服币务业用、银植行等锁澜厅路商业屯业态拦：五凯金机认电、发二手杂市场岛、通肥讯等琴湖忆路商业李业态奶：大恐润发睛超市性、五等星电略器城芬带动船的餐由饮及糠零售邀业等A、缝项目尸介绍本项爆目位造于常僻熟市施城南俘地段汁（海欠虞南算路与嗽阜湖不路的宅交汇蓝区块接），根紧临钞方塔烧商业喝步行嫁街，哲未来算商业廊可以留和里头颜港耕拆迁客改建绳串连形成三条干平行缠商业欧主轴松，海耍虞南宾路将逮打通堤招商姥城，煌阜湖套路向伞西沿境伸打该通至料县南圣街，芽阜湖停路北我面老档旧公盈寓正社在进票行外未立面易的装魔修工党程。本项蓝目东赠,西门面宽哗约3素00宁米占载阜湖眨路约把二分贩之一油长度洲，南侮北纵均深约间20升0米比，户哀内及破户外惕商业傲长度疫近7袍00句米。架由步来行街氧、独酬立商岩业楼专、特遥色下森沉式弹广场修、主均题卖政场结丸合而谣成，蔑因此溜本项吊目将酸作为槽阜湖腿路未占来商桌业的牺引航钢者，僚不仅县可以播带动鞋区块盼的发恒展更添可以卧作为纱本区榜块的赚商业择杰作竿。柒、傲项目果介绍顽及定至位阜湖躲路南内段未能来立牌面规舱划图B、英项目馋分区堵功能由本老项目邮所处钟地段肝、规讽划、鸦人口陕、社蛾区户浸数及肚毗邻畏方塔候商圈堡形成别一个尤串连亮合并吸的商肉业地房诚带，概结合芒这样运的优君势本绩项目脱主题税商业缩慧定位呼为：赢市中无心个叔性化皂主题祖商业问步行均街及乱复合灶功能怎商圈维，它梨不仅福具备播满足扎广大背客户挎群体临购物攀、休萌闲、宿美食密、创讽业等楼功能梳，建鉴成后兴的商摧业外撤饰将悉会是室现代径风格帝的商扑业建躲筑，恋分为酿A、找B、东C、席D、止E五搂大功李能区烫，依胁各临辆路点墨不同刘赋予州其不善同的拥商业伯经营集定位乱：商业脉区块降示意石图（共怨分Ａ睬、Ｂ淹、Ｃ扇、Ｄ圣、Ｅ碑五大战区块津）4、杜现有披商业厨规划完1、2、陵3、耗4、俊5、貌8#陪及下棕沉式柿店面招的尺访寸设针计如有下：区域楼号楼层面宽、深度商铺数量高度面积备注西侧规划路8-113.3~6.9米/9~13米123米619.02西侧规划路8-123米510.52西侧规划路515~6米/8-10米55米244.84步行街513.3~6.3米/9~11米235米1309.98步行街523.5米1968.04切割为四块步行街413~6.3米/3.8~11.9米95米480.75步行街423.5米647.78切割为两块步行街313~3.6米/3.8~12米85米416.58步行街323.5米652.34切割为两块独立商业沿街店面214.2/11.9345米2365.51打包及切割零售220/1243米2502.451#商业楼1470/30B1F:4.2米、1F:5米2F:5米、3F:5米8894整层或切割零售下沉式商业广场B13.6~5.6米/12米353.6米4000切割零售合计13024611.81㎡区块位置商业定位销售方式业态业态面积面积比例C8-1#楼规划路小区配套商业单独出售1F2F1129.545%小区配套零售服务业小区配套零售服务业B1~B43、4、5#楼底层步行街及2层商业地区特色商业单独出售个性化、差异化精品商业妇幼用品及书城、儿童双语才艺5720.3123%A2#楼沿街独立商业楼地区特色商业单独出售男性、少淑女精品商业品牌餐饮4867.9620%E1#B1、1F及2、3F屈臣氏及港MALL单独出售或返租专业团队经营专业团队经营889436%D下沉式广场商铺异国特色风情餐饮单独出售休闲餐饮业

400016%商业牛定位跌说明养及比验例分复析A区温功能活定位2#钓楼沿榆街独乐立商捷铺是蚂最靠窗阜湖许路的唤商铺档，椭催圆形继的造房诚型及钳大落凤地玻爆璃外范观商俭业穿利透性勒抢眼梯，是西非常蹦有价鼓值的难店铺件，总得面积榨约4絮86爽7平户方米不。除锻了东率、西俊两头贷圆弧巴造型便较大盾面积现之外刘，每蚂个店迹铺一帐层层羞高5域米，把面宽尽4.累2米烟,深员度1淘1.侍9米肢，二店层层翠高4侄.2勺米，诞1层阁可作谜隔层蜘加大矿利用滩度，首增加献卖点寄。1层袍内街众定位苍为个牲性化吩精品海及服饲饰特苗色店浓，外警街定华位为盆男性换及少移淑女贡品牌语服饰盘专卖番店。2层脉定位骗为大肾型品多牌餐酱饮旗苗舰店案或连肤锁店释。B区关功能既定位加：B区滑为3销、4科、5们#底孟层商功业门绵面房锁及二驾层商勉业区粥块，惭总面们积为宵57体20并平方圾米，祥每个诵店铺咽一层渴层高唯5米庆，面任宽3打.3净-6斑.3国米,证深度创9-拳11客.9奔米，第二层丸层高惑3.娘5米稿，1喝层可笨作隔详层加断大利掀用度看，增从加卖何点。1层日定位遇为个辉性化武、差盖异化帖精品槽特色故商业立步行冬街，察全长投约2抛00冈余米缴，它拔可以仍网罗糟少年挣、青语年及热成年嫂的男绳女消玩费人会群。2层弯定位角为妇活幼精沫品、丽书城保及儿错童双属语才佛艺班旧，本耐层切叉割为锯8块砖，每块面积汤在2宋50林—6冻00故平方朗米不膛等，娱每个忌区块器再规辈划成歪专属占市场弹功能劝，主受题明半确，巾突出颗教育神文化风商业架主题枝。C区胶功能影定位直：C区倾总面枝积为樱11还29养平方委米，刘每个曲店铺摘一层霉层高糖3米沉，面贺宽3堪.3僵-6挺.9添米,毫深度阿9-氧13脖米，驻二层仰层高污3米拦，定水位为弄小区撤配套容商业滥，例笼如：窑小区促诊所分、小傲区托逝儿所斗、美徒容美纪发…姥等。D区脑功能炕定位沟：D区梢总面抱积为章40喇00惕平方毫米，危每个宾店铺省一层宵层高锣3.读9米淘，面滩宽3怒.6逼-5马.6好米,召深度坦12藏米，立每个泻铺位稍大约呼在5敲0平哥米左氧右。犯它应桨该具额有聚集枣人潮王，地录区特平色，缺休闲呢及轻荐松的勤聚会旷场所灿，定位薄成异国症风情遗特色列餐饮浅天地，在撞这里喉市民罗享有懒各国喂特色丛美食裙、日幅式、拖韩式徒、美犬式、猛欧式妈、泰弟式、脊中式事及休鲜闲式稿的咖去啡简陆餐、亏食品画、这湿里布拐置有随遮阳范伞、遭花丛踩、植舟裁、疮绿化偿，白轻天是磨休闲袜饮食割，晚众上星悄光灿济烂，乐灯火央辉煌夹，雷娇射激坦光表冰演，永配合陵时间芳水柱妥的此底起彼斧落，姓塑造倡成常葱熟市千国际娃美食铅天地遵。E批区邻功能扑定位叹：E轰区总微面积再为8口89旅4平愈方米植，B肌1层估高为胀4.舞2米未、1锅—3背层层陪高为贞5米犹，每乘层的悦面积饿约2缩慧10狠0平售方米箩，宽挨度为叼70蜻米、杂深度赞为3影0米械，B勒1层提及部烛分一柱层面戴积约浙30宗00栽平方征米定闷位为蔽地区擦性的职中型穗超市牵，部梅分1遭层及蹈2、专3层迈定位扮为C器EP草A零孕关税温卖场爷，此欢部分驾可由结有一摩定知敌名度那的经改营团菌队进辰行统补一规优划经勺营。C、展常熟愤市民革抽样园消费响访谈好分析针对傍常熟聪市不碧同的俗地点屠，不旨同的丙时间阳，不填同的阶人群异采取隶抽样帮访谈猴的方旁式，针对于踏它们淡平常端消费捏习性牵、次算数、扣场所伙及目防的进遇行了娱解并编依照壶收入奴、职君业、迹文化恶程度常进行窄汇总吧交叉睛分析猫得出型目标断消费荡群体芽的数效据来抓源，骡下表单为访藏谈资聪料表御：常熟锻市民洁购物叙消费吸访谈援表年月日访谈赤人员画：．受访思者姓谦名：受访晨地点焦：．年指龄汽：婚姻拿状况售：受访扇时间埋：．一、母消费锣习惯1、贼请问滔您一冶周消业费次谣数？□每跪周一猎次枯□俊每周叙两次晌□每棵周三恳次云□拦每周屡四次彩□其弹它2、益请问则您每放次消期费的趴金额予？□1黄00周元以烧下逐□案10睁0-杰50角0元牛□5核00销-1勾00播0元蝴□1遵00家0元态以上谜□其西它3、蜻请问蓝您多驳数都但到哪牢些场舰所消精费？□商零场川□香店铺役□超液市参□厨酒店杨□其非它4、饮请问喝您消天费的泄种类菊是哪悼方面绝为主挠？□食神□婆衣镰□娱骡乐鄙□通廉讯谦□鞋库业扶□饰急品驶□书择藉籍□日哥用品格□毕其它5、嘉请问锐您消队费的雀用途安是以遗什么喊为主姜？□个撒人凉□政家庭档□子载女免□键朋友罢□员煎工练□烟其它二、邻基本末资料1、毒请问主您的昌个人顶年平士均收岔入？□2斧万以猫下右□嘴2-征3万心□3窗-4令万牧□河4-狐5万奥□侄5万徒以上2、顷请问徒您的找家庭叠年平苗均收宏入？□4叛万以扰下目□依4-孩6万全□6湾-8抚万沿□保8-捕10疾万训□怀10抄万以粘上3、寄请问蚕您的执职业兴？□公依务员挡□教旅师冒□栏个体基经营建户弟□撇企业搏职工皆□其蜓它4、系请问休您的杰文化哗程度伯？□初光中以步下腊□约高中涨、中狡专头□专净科妻□碑本科茫□纳其它5、通请问颂您的脉家庭茶人口飘数量堵？□1较人奴□奖2人萍□3鞋人厕□迟4人蜘□5诞人轿□奇其它6、涛请问中您的带子女叮几岁哀？□4碗岁以怀下底□喊4-垫6岁威□6租-1途2岁门□1阻2-撞15规岁锯□字15链-1萍8富□顿其它怎样果在庞斩大的怀市场西中站喇稳脚麻跟并遵不断男扩大罢市场化份额渠，是笋本项兵目最盘为关鸡健的赌问题丹。通芳过问叠卷调抖查的毙形式卸，经珍过统装计分劲析而项得出圆本市辱商业冲物业烧的大汗体需彼求特醒征：捌、承项目政的目乎标消腾费群鸣体样本个人年平均收入分析眉：从吼个人旱年收选入的狭分布妄结构径来看两，被怨访谈灵者的供个人陈收入鸭水平锤主要呜集中闸在20绘00派0元围—4场00消00乱/年爆左右浸,其违中以拉2万进元-吼3万抱元比讯例最断大,驾表示丛常熟慢的收岩入水平躲较其鹿它县浊级市仪来得亿高.样本家庭年平均收入分析贵：从逐家庭狭年收轻入的编分布可结构爪来看背，被漠调查赠人群孤的家节庭收蔽入水错平主第要集圈中在40密00肝0元乒—6碧00枪00招/年助左右生，同漫时参需考家铃庭成酬员构府成的差比例督，可翻得知邮人均柴收入大谱约维纯持在智20揪00袄0-匠30陵00会0元隔/年尸左右炸的水录平。样本场所消费分析捕：从屑消费尺场所搜而言皆，绝饿大多奸数的领人还静是习伸惯在辩街铺播式门蔽面房谎购物队消费绝，但也有暑三分健之一信的群肃体考务虑品倡质的掌问题渣会去皇百货歼商场楚购物属消费芦，剩司余的羽13卸%则会泪去服司务及孟娱乐览业场报所消质费。平时废购物肆的频翠率分析番：从柏购物掏的频膛率分俱布结做构来陈看，锯每周英一至短两次兴的比滑例占匠68供.2尼%，镜这表障示常熟熄是个湿富裕写的城伪市，叫能够械接受控定期挂定时浅消费庙支出室。样本消费的金额分析暮：从沉消费碎金额棵剖析物，1苦00页元-欣50恋0元怜的比充例占没49帽%这咐是相弊当高运的数斧字和卖金额伯，如果热仅从觉每周敌消费秤两次锐的频塘率以瞎及个房诚人收喇入来半看，毅这是僻超过帝正常延消费驼水平，砍所以区常熟征的潜装在消鸣费能胆力很霜可观顾。样本消费种类分析沙：饮晃食和嘴衣着幕，娱班乐的角支出咸占7裤8%岂表示郊市民冻对于狸生活群的品主质日芹益提挣高，狼其中饮食言和衣呜着占客63旗%与糖官方涝统计庸数字蔬相互棋吻合份，证起明了递饮食靠和服福饰依狮然占凭有消费寻种类锣绝对池优势梳的比伏例。样本消费用途分析茄：在际受访方者之里中7亚0%松已婚谣且有赞子女钟，所识以家驶庭和于子女乎的支绝出占维据4税8%缎，不剪可忽视宾的是妇个人丑的消赖费支阀出也萍占3恭6%独，表慈示个斤人的义消费佳主义饼还是制很强念烈的停。样本告家庭归构成闪：分析岗：受汽访对颠象的编家庭哈构成数大多买为3龟~4岔人的扶核心畜家庭谨，消肉费支割出也似会大昂一些红。分析匪：从摆年龄您构成执上来滑说，映此次沟调查圆的样哑本，甜其年絮龄主萌要集法中在宏21恭岁至赔40冠岁之间，扶这个侮年龄简段也签是在辩社会婚公众省当中乒购物送消费迹能力姿相对剃较强伯的群夸体。样本宰年龄誓构成但：样本始文化掉程度掀：分析命：从臭数据汇来看蒸，公徒众的祥文化久水平抛相对杂素质粮较高剖，结馒合调嫌查人梢群的症主要年龄撒段（视21耐~4饶0）肠来考委虑，炕文化根水平居相对叮其它陪县级慰市较躺高。样本桑职业播分布晋：分析幅：从东职业播分布铜结构贴来看符企业京职工价、私捡营业饶主和报其它视占据榜了大贪部分娘的比例，忠占8判3%惑。★项目狸的目穿标消脂费群割特性通过碗对消座费者斯的市档场细紧分，交最终严确定诞本项炉目消批费群风体的翁特性禽为。１、演具有华一定危的经日济能败力及卷支配届权；２、例追求汇个性殖化、容品牌剪和享筑受，降消费翅心理鸟较为坐成熟惑；3、打消费嘱力以渗中高跌档为膀主，都是主望力消理费群蔽体，顽以购李买中挂高档谈实用薄型产悟品为袖主；4、谢注重芦品牌册商品驱的内歼涵，鼠注重烫投资刊性产羞品；5、呜介于组20符-4贿0岁透之间桶的稳陶定收咸入，徒对于护家庭艳有责栏任心涨的族盾群；6、漠她们址的子伤女在严3-僵17栗岁的详求学纽奉阶段旁。●商纱业形茅象定烦位城市乘地标罚、购院物天践堂、在时尚锹步行沙街、南个性牲特色盖街、袍妇幼逼天地●键市场盖诉求蔑定位成功洪人士批的聚缺集之火地、君时尚忆白领辜的购笋物天浪堂、族休闲机天地姜、美有食天干地等●业剩态业施种定徒位：超市肯、娱旬乐、框餐饮衰、步摩行街竿、专据业市笨场、膝服描装服董饰、螺书店肾音像慕、箱选包鞋象帽、邮珠宝兔首饰壳、日打化用拌品、贱数码即家电掀、名浆烟名阿酒、叫零食休小吃陶、酒功楼快手餐、猛亲子贪乐园赌、、献药店蒸银行惩等●品秋牌档宏次定贩位：国际散品牌词、国调内一仅线品以牌、丘国内删名牌烘、当断地品嚼牌、疗异地竟品牌气、独耀有品绒牌等玖、虏本项抖目全剖体商射业定登位●目斤标商寸户定挖位：本城盖市、抬本地膛区、涨本省虎、邻怒省、字一线外城市厂商筑直营影、省蛮级代穗理、印地区疏级代派理、泰零散嘱代理●目咽标消浩费群倒体定渴位：成功涝人士够、中颈产阶戏级、悲上班搁一族寸、时讯尚一返族、腿城市爽女性我、商跟务人肤士、疑大中遗学生亩、百为姓大墙众等刺。城市密流动俩人群寨、城筑市商冰业中全心人延群、食城市绘次商翻圈人袋群、冶社区形人群碍等拾、欺项目碑经营御模式及经善营业乳态建捐议国内商家理想经营模式分析经营模式比例（%）●种类丰富、集饮食、娱乐、购物于一体

18.6●规模化、特色化经营

24.9●商铺组合多元化

18.6有很多品牌店9.4●购物消费环境好

17.1●统一管理、统一经营、统一规划

10其它1.4A、栗商家径的理融想经峰营模直式：许多差经营百者的父理想霸经营锐模式虑是规蹲模化定、特摄色化溉经营皆，希剥望通纯过商唉业的焰规模储效应哗及富棍有特接色的泉经营够方式颈来吸刷引消确费者尽，而孔同时产许多到经营灰者希胶望自字己经香营的跳地方抓能集窜饮食留、休语闲、所购物血于一千体，述周边管具有折良好扩的购拔物环射境等志。雅我晌们的俩项目搞是结街合饮争食、蜘购物扩、休绳闲、唱及主秃题性黑卖场悼的个视性化瓶复合辛功能志商圈烘，是蹄符合敞商家他理想绳经营好模式言较高闪的偏倍好比继例（伪●点蛛代表语本项尾目的哄经营捏模式渡特性服）。合适线本项辽目的湖目标涛商家花群体艇分析绵：品牌房诚形象源店啊专寻业店传统岩商户宿个斤体工灿商户B、主题制下的舅特色诱经营破业态该建议中档杠特色撇品牌兽服装贵店：经营辰面积齐不大海，以期50油-1倾00规㎡左慰右为伞主。削虽然缺规模解不大仍，但经记营应膊着力寄追求蚕特色五，所跑售服授装虽予非高赴档名页牌，档但一定要摆有特飞色，哲适合昆年轻必人的轰需要社；个性虹化饰南品店漠：面积脸8-仗80壁㎡均塔可，毕女性巷时尚秆饰品闭，如古耳环匹、项贵链、埋手链宣、发饰、红玩具笋等，凳价格攀及档到次不改要求澡很高哗，但像品种干要尽锡量的呼齐全编和丰富邮，以猾方便厚年轻艰女性行挑选延；中腊档和技低档册具备叉；个性周化妆禾品：集合剧众多烂化妆监品品董牌，确并以强较低兄（与念商场麻相比仪）价沸格吸虚引众药多年轻拴女性甲。此春类店寨必须村要求雕品种冒齐全旗、各写种品宁牌齐此全，腐其次更要求价球格较概低（逝因有奖可能隶通过冬走私绒渠道摇进货驰）。芳经营裁成功桶的此喷类店可以份发放凯会员柳卡，具更可铃根据值客户唯需要央进货关；品牌鸭餐饮能店：面积炉30片0-泰10星00后㎡左跃右，愉例：孩麦当冬劳、态仙踪页林、乔日本略料理筛、必胜客叉等，弦以创衣造好工的消自费环立境及筐为客充户提胶供一腥个较蓄好的年休闲、扛聚会死场所匆；其它予商业钱店：内衣跟、美悉容美剑发、旨酒巴票、茶狼吧、崖网吧雄、美畅甲、棋鞋业述、通逮讯用品、脖花店匹、蛋套糕店凝、眼擦境、推婚纱哗摄影看等配始合主讲题商脆业经务营形成多壤元化妻复合仇功能舌商圈猴。本项势目的劣定位猴及经孙营业福态主馆要以械精致牵、精仁品、裂个性迷化的肃商业争为主稿，着玩重于差区隔凉突出复,与角其它教商业旨规划之泛而毫不精澡,截扫然不垒同。徒我们自突出股项目挨室外弟及室凉内步康行街缓区的态氛围旅并结伞合主岂题明达确的隶商业有与下恰沉广旋场互筹动，限形成穗个性狐化、饮特色锋化的氧休闲陕、聚璃会、丹精品索购物蹦天地纳。打注造幼谢年、右青少斩年、讯青年洪及成且年的研专属剑消费稠市场教。时尚·流行听篇品牌江·档内次篇个性箱·差壁异篇创新耽·流骑行篇情感架·聚负会篇欢乐·享网受篇专业亏·满题足篇青春填·亮监丽篇A、背广告凤推广减与招袜商部短署同串步执博行第一趴步：突新闻循文件勾形式毛炒作轻，项歼目前闲景规尤划经棋营优奴势；第二苍步：联举行稳各类估公关扫活动螺、推阳广项凑目。屈以事糟件营疫销（友例如涛：常巩熟首传座港M蛙AL唐L、稍欢乐店天地巩登陆素常熟构）作墓配合牢，全犯面展兔开销耳售工候作及书招商工午作；第三惨步：港广泛付运用商各类爹有效浅媒体融与机壳构的里多种汗形式阁共同羡推广横，促浇进招挤商及销焰售成锦功。拾壹恰、项环目广识告推醒广策绩略通过废塑造龄项目柔品牌殿形象强化驻项目币规划畜经营渴优势增强剩投资写经营眉信心和及前若景全面奖销售秘、招材商B、广奋告推妖广目辟标◎姥区域论决定禾价值◎匀商业乖实现单价值◎姜环境开体现僵价值◎逃品质驰保证宏价值◎者品牌淹成就碗价值◎竟机遇源创造障价值C、串项目乖特色税及优突点的洽广告有阐述罢表现络重点概念脱先行凤，形请象铺端垫，算落实同到产诱品实民质性耐推介患，从美现代放成功台人士和的生活标舱准，阴充分失提升跳产品券人文抄内涵帖。1、斜商家根企业胞形象位——槐品牌诊概念扇——躺物业统整体部——讽个性银物业2、串由远岭而近宋，层腿层推樱进，保由精乏渐细肚，逐概步提聚升3、滥多层埋营销蹦整合壶传播勿，营构销与摩传播剧的互巾动。D、真传播策方式划的确弟立拾贰沸、各贫商业因区块亮推案寄顺序先推碰沿街砌2号煌楼商萍业再陪推3拖、4教、5著号楼刃步行搞街门修面房堆接着牺推西基侧规脉划路世沿街慈门面晒房，膊至于就下沉县式广响场及押1号建商铺捆放到师第二辣阶段益再销盛售。理由禁：（一趴）、哲从工暑程形毙象而要言：2号法楼为辉本项利目沿明阜湖哪路最膛有价档格的傻店面字，从挨工程芹而言量，它乱也是穿最快腐完成才的楼祖号，族形象厦确立挨，客痕户明谦确看虾到格富局，乒内部够空间挑、外裙饰，养说服席点强汤烈，酸其它猜楼号鸦则由持于上房诚面住抖房施均工，纺防护胸网维跳护较制不明奸显，伯因此健销售基时必遣须将股门面鲁的防巨护网五拆除戏显示艺空间荣、格延局利结于销规售。（二亏）从非销售滩优势谢带动婚而言搅：2号匙楼沿砌街门塞面位焰置相造对较尺优于愈其它饭楼号肥，将谨优势策门面字先行屈推出撇形成渗热销完印象鼠带动早后续萝楼号亿门面航的销友售。（三泻）从待资金娱回笼肝而言美：2号攀楼沿餐街门守面售浮价相盾对较鼠高于似其它僚楼号碌，热纪销优伤势结水合售脆价优堂势可柳使得康资金痕回笼臭，金借额较星多对拾开发泉商相酸对最奋好。本项裤目商晒业主事要为卵两种味规划准，一镇种是绸街铺提门面才房，讯另一池种则咽是商饺场商筹铺，草其中丽独立圣沿街喉门面偏房东拨半段尤约庆12艰33拿.6楚㎡懒及西柿半段革约1团12折0㎡禾，可云用来蜡对外质引进吹主力道店并议以带万租约大型式傍销售童，而误1号跨楼地般下室蜓内约皆27晴00艳㎡及宫部分久一楼虚面积胸，日插后也彩可引筒进主居力店璃经营粉销售选，引涂进主泉力店现销售息对本惠项目开而言伙是极贺为关夹键的准卖点倒，其机理由司如下跌：（四揉）、碧销售障模式1、伏客户柱信心膏点足甚够，粥加速隆商业牛销售蜡。2、卫带来矿消费安人潮街，引筛进人怕流。3、劲带动镜周边开商业牧售价倾。4、痛有利页于其咸它店况铺的王招商工工作午。5、搁提高篇项目困知名些度及拦形象每。所以歇引进老主力匀店的验进驻烟是本两项目石“售州价”右及“械顺销栏”的叠“重克中之接重”责借由裁招商涛公司崇的商华业资尤源协农助销淹售不排可缺诱席。十月待份商虚业开练盘的阳利弊避分析●有偏利因些素：唯一越利点炕为开萍发商慰可先旷回收脾一部掘分的精资金弹。●不汇利因桃素：1、招商呆须要制准备伶工作嗓时间恢，定忠位，现规划迫及主黎力店巨还不阵明确校，亮贤点及友诱因力道秩不足狮，茫窄然推谋出更胆加不乏利整维体销吉售2、弃现一湿期住舰宅销故售不拿佳如扁再销窃售商唱业，倍投资堂客信隙心不霸足，璃在销驼售商歼业门速面房时星会更型不利禁。拾叁岛、项谈目推遮案时吊机建损议3、沿工程晃形象票低层肾阶段补，1摧0月顽份销链售商掏业门鞋面房功，距完交房奋的时此间太激长，投资求客的巾资金坛回收摧期过侄长，尝利润啄率回群收诱近因不劫足。4、问10或月份败开盘刚的话瓜，新北售楼流处内全装修躺及商粗业的搏装修塑布置甘无法煌按时颠到位钳。5、哲10匪月开混盘时疫的商登业工针程形缓象进废行销很售，圈想要找创造旱出较用好的狮销售密价格会较扒困难饿。6、狸若1蔑0月逆份开食盘销锄售的扁时期饭很短去，到冈11中月底纹天气俯较冷误，看躁房的朽人数尖将更津少，新销售拖到融跨年凳会更范加不时利且嗓耗损喂广告驼预算敲。7、符商业丙销售遍强调慎的是龙一气纤呵成娱，顺固势强絮销，鬼准备垃工作宣未完浆善之置下，占如只户卖出巷部份成数剃，虽攻然开有发商绵可能姐获得申部分看资金虽回笼认但反加而会窑令市萍场产币生更席多的苹负面患传言而影音响消倒费者妇购买似意向倚拉长托销售乐期，伸反而坦不利翠。综合烘形势牌分析歉,现下阶段盖应该抬是全远力将稀一期柏住宅野销售致完成吩良好进成积汇,造宋成市壤场口碑,忽工程六封顶减,商发业外钟饰完筋成,题投资洒客,棕自营肢商信梨心足祖够加剃上主漂力店匆进驻夕,顺脖势推出才奏是最疏佳时纯机。●龙使泉浴蚊室●烟逢杂店●点蓝心店●饭薯馆●烟庆酒●面师馆●面叠馆●服锣饰●卷肃烟●美盒发●保侮健品●汉执堡店●水房诚果批屿发●冷宣饮、划热肠●少轧年宫友入口●食秃杂●卤还味、钥卤菜●拆球迁办坡大门●空香置●服茎装●蛋烟糕、叉面包●饭论店●饭夺店●包服装机吩械●封虽包机谜、缝懒包线●麻裤将桌●A截B内闷衣●劳磁动防昨护用欠品●文左具用饶品、陈麻将投桌●体育劫用品雨、保宅险箱●水调暖螺系丝阜飘湖路城凝市周之熔光2、糊本市寺商业受区块疾市调茅说明拾肆驳、周呀遭商粪圈市脖调说渗明地段梨说明撑：店链面不馋集中示，商纸业业计态也灾不统处一，符大多绕数为雅早些耽年公恨家单模位及猫集体承或个人影自已叛盖的饺店面袍为主景，一利部分姓住房筋改为蜓店面主建芳筑时小间：刮8器0年演代至舌90仗年代商业柜划分飞：小徒五金颤机电泡、美圾发、金小餐槐饮、宁地毯田等小删商业好组成销售延方式少：店踏面不抹卖，伐以租堵赁的狼形式羊为主店面涨面积呢：约委40奥平方变—1悔00达平方螺米较敢多市场迈价格古：每税平方师米约企80花00比元左鬼右租赁钉费用贵：每浅平方受米月俱租金希25瞧元—电50格元不耀等1、快调查透区块虚：阜传湖路●国土骆资源葬局●居爸民楼●盲劝人推喇拿●居是民楼●房板屋中损介●居轨民楼●房县屋中究介●居成民楼●童酱装●居熔民楼●服固饰●老需婆饼●食绣杂●酒矛楼●花息店●酒酬家●女爪装●男驼装●女趴装●童损装●美叶甲●女际装●服精饰●服砌饰●杂尊货●点村心●服距饰●服姐饰●服胸饰●女格装●童嚷装●童搭装●服剪装●饰宾品●服恭饰●卡但通、均饰品●皮殊包●房拥屋中袄介●童苍装●刺坏绣●服寻饰●园馆艺●羊躬绒制吉衣●服拼饰●美雹发●服跃饰●冷敏饮等●饭洒店●摩愤托机逢修●服胀装●精扇品店●花谷店●餐齿馆●保值健品●房燃产中骨介●牙营科门宅诊●空凭置●手螺提包●空折置●五冒金装湖饰装看潢●空窃置●服姿装●服墨装●餐刊馆●药团店●时境装●可斩的连统锁店●书界摊●服攀装●服拦装●服辨装●服慌装●香揉烟●餐趁馆●情午侣专胃卖店●空列置●茶紫庄●理嘱发店●烟健草茶瓦叶●板坐栗店●服告装●熟夕食店●糕轻点●烟舱酒●空浇置●服惠饰●日解用五阿金百煌货●服问饰●餐往馆●食寻杂店●服哥饰●熟材食店●空蛛置●餐厉馆●水鼠果店●餐享馆●餐装馆●农工既商超顽市里疼颜贿港●空猎置●空号置●服停装●空佳置●空窄置●服敲装●婴国儿用元品●服晚装●理重发店●服幼饰●餐帅馆●空狠置●房供产代讨理●餐泼馆●餐的馆●餐妈馆●服胖装●服谱装●皮嘉包●内邀衣●空蝇置●饰底品店●可仓的连眼锁●餐译馆●餐圾馆●餐倚馆●餐封馆●花耍店●空收置●美铲发●服伙装●服屑装●鞋●烟丛酒●糕壮点●服敬饰●餐混馆●空衣置●化钞妆店●空傅置●空押置●复勇印店●餐致馆●纸言品●空复置●香两烟●美桐发店●服碧装●空蠢置●一滨笑汤吵包●男吸士服根饰●服朗饰●服违饰●单猴像、顺鲜花●美灯发●面径馆●食全杂●睡汗衣店●烧羽烤●饭悄店●服源饰●蓄送电池●房眯屋中个介●音篮响●空弟置里易颜布港2、戒调查绸区块振：里曾颜港地段止说明庸：店朗面较雄集中复，大敢多数召店面弊数自赞建房杆，一久部分迁由单蓬位、尾集体菜购买都后进行分璃租主建格筑时磨间：惕8筋0年虏代至俯90蝇年代商业辜划分廉：服老装服相饰、虚餐饮惭为主汪配合贫超市落、药景店、偷花店眯等零笑售业偶态销售血方式壳：店倍面不谱卖，潜以租割赁的壤形式漠为主弓，店面许面积缺：2腰0平滋方—惜40进平方系米为浊主，答也有您部分滑较大夺的店荐铺市场宏价格地：每礼平方酸米约开12忆00车0元裳左右租赁海费用美：每踏平方萝米月感租金快10勺0元亚—1悉20茶元不脱等●中忆国移蕉动●金亿正●清歉华同独方犊●柯角达影航像网眠络●亲岸密爱奴人●西诉西尼输奥自许助餐析厅●空如置●大贼娘水益饺●米兆罗咖筛啡●波熄司登●常劣贻宾那馆●品妈牌之膨家折吩扣店●豪述祥阁脊餐厅●联国华鞋任业●饰眯品店●天沾弧●P妙OM为A●安萍踏●海巧澜之探家●伴纹尼中捷仔●瑞养祥●男疲人天抚地●自胃由空兄间●石碧头记●意效尔康●华土伦天菜奴●T显K姻T分RA喝CK●李右宁●以天纯●3牧61暑’心专卖●吴喷良材箱眼镜哗店●百杠货●联仇华鞋温业●豪驴克眼雀镜●森机马●安胡踏●青指木三姜色●超淹前裤绑行●自淹由空某间●华闷伦天速奴直方销店●农甩村商捏业银廉行●通私灵翠辰坊●家匪电商直厦●新悲凤祥巨银楼●家员电商泊厦●月微光宝棕盒●家险电音庸像专键卖●中栏国联泰通●芭雅布勒●特喉步●兰况桂坊●石消头记●金方莱克●福同翠玉●沃响佩柯耕毛衫●都扣市女煤秀●依但米奴●男障人之蛛家品买牌折邻扣联你锁●福业泰银沃楼●宝检岛眼封镜●上酱书房●肯南德基●三至福●法柏莱尔益大卖仇场●中愉国移妹动通址迅●男适人服陕饰●T垫ON柔Y绍WE针AR●水株马●J闻AS吗ON碰W房诚O咱OD●卡纽奉宾●香然港威鲜斯登拴眼镜●馨纯格●零惩点坊●好穴七迪●德般克士●哥劝弟●必增胜客●黄允金、恩手表泻、男面女箱锤包●卡辜地诺●华射地百菜货●味脆千接课面●空贤置●飘失城粥题店步划行沉街●中国剑移动●万花丰银劣楼●佩干佩文叼具●吴企良材爸眼镜●大价光明领眼镜●床穷上用软品●真圣维斯丑服装●丹躲凤银部楼●庆察银福坑楼●中国武移动●移里动●鑫斤福珠夕宝●服剖装店●男柔士精醒品店●音快像店●新匙香园领饺子语店●香筐格里边好俱讽乐部●农村昂商业吊银行●服学装店●KF昨C●建行●牡决丹茶滤楼●海熔兰之季家服灵装●堡献狮龙鸣服装河东利街●星羽光灿梅烂K能TV●中信辽实业●李冤宁●茂讯昌眼简镜●新华驴书店●华红伦天屠奴●特冶步●灰担鼠服邮装●交通蔑银行●储钩蓄所●农帆行●KF倡C●向炒群商垒场●雷胡充上封药店●自娱移动●大矛娘水变饺●移动●时程代网鸟吧●摩迎登干秧洗●厨月房设餐备公拣司●风夜尚美兔发●园马景山氧茶馆●金黑海华●家蔑福药干店●移动●潮城流服监饰●九却鼎娱胆乐●米东卢服远装●女炭人天损地服城饰●乡荐村汤然包●柯胸达●第一抖百货●新福卧地广牛场●京掩门影蹦院●移动●建孕辉珠脾宝●钱撒贵K良TV●宣息传栏●自拣由空诵间●L破AL轿A精另品●现脖代光塑学眼松镜●安卖踏●乔摩丹●德尖尔惠近运动孩鞋●南方嘱手机怨大卖翼场河东构街●联通●栗智木●森呼马服侄装●时代萌商场●千柳百汇●蓝漠色天消空●葡宴京冷袋饮●闽静江夜者总会●移动跪专卖●A缩慧B内枝衣●安修踏●婚骨纱摄息影●烧软烤●服勇装店●精欢品店●食慎为先●凯谊司令●工孔美手愤饰●柯努达●服萄装●柯哈达●公丙厕●维束丽斯林摄影●小殿肥羊●秋族艳服困装方库塔匪街3、玻调查窝区块孩：方青塔步蝇行街地段邪说明摧：店喂面较告集中钻，由估政府纪划地六给各智企业绑单位演，由野各企广业单掌位出世资兴缩慧建主建混筑时答间：顷20猴03饿年商业注划分皂：各燃服装呜服饰宵、精翠品、份鞋业贱、百殊货、蜡餐厅纺等销售奔方式绞：以魔租赁烤的形栋式为绿主，素有部掠分政锣府进哄行拍欠卖店面唐面积小：4苍0平糊方—敢50祥0平若方米屈都有市场压价格充：每复平方玩米约钞30挥00前0元舟左右租赁脏费用犯：每肢平方应米月金租金广15抵0元幕—2苏50途元不钢等●上赴海龙监凤祥●小哲灵通航营业避厅●游窗戏厅慈入口●新真雅酒迎楼●小负卖部●新询雅快珠餐●叫射化鸡●H娱AP岛PY菌礼挽品店●音劣像店●依撤加依衬发装●鼎偏好饰马品店●安类踏●雪傍暖服令饰●可讨的便闯利店●东汽方服妇饰●贵汪夫人绣皮革●圣挖骑士劣牛仔●鲜巴花店●葡怎京小傅站●九俭龙服颗饰●牛架仔坊●茶雅店●花扣都鲜侵花店●童汽装●鹏根程服洁饰●旗劈燕牌王嘴服饰●金伐玫瑰叮服饰●爱以尔金狼服饰●红饭杉树株服饰●福抢泰皮曲衣●烧奇饼店●饰却品店●服全饰●西丛装店●王线中王溪服饰●烟棕酒店●书鱼店●音衫乐厅●百莲声乐质器商腔行●外迁贸服型饰●P址IC用C虞岂山办窗事处●真音维斯金服饰●卡本丹路源服饰●音滋像店●吴密良眼奇镜●面偿包店●网繁吧、清歌舞拳厅入呀口●盈特彩美截地服游饰●唐神师服逮饰●音伏像店●机白电●烟则酒店●电悉动车银都即歌舞蓄厅入洁口●工潜商银随行●雪越狼服巷饰●女练子专渣业美裹容护傻肤中夕心●儿谁童摄蕉影●机团电●音逼响店●人唇民药洁房●菲忙利普勾电动厚车●广龟大机仗电●虹蒜妆婚吴纱摄倦影●烟原店●松汉盛糕叔团店●农黎业银加行南门洋大街停车窑场●百霜货大亚楼●羊裕毛衫●拉斗链维降修店●非底主流暂服饰●显店高服火饰●冰央洁服味饰●精貌品男晌装●大营明眼惕镜公姑司●锟临钝店●潮电流服急饰●法敢莱尔需饰品●港虾汇百戏货●安扑踏●以边纯（遵服饰脱）●时欧尚风朴情婚柴纱●北族一快类餐店●柳辫仁仁伍药店●罗抬曼帝欠克婚拦纱照务相馆●羽君绒衣玩裤●羽障绒服神装●法揉莱尔蚀女装●法首莱尔示西裤●中骡国电影信●中奏国邮瞧政●中龄国联蜘通●停秧车场雷入口●宝继岛眼尽镜县踩南炮街4、渐调查框区块搭：县悄南街地段动说明直：店杯面集瘦中，缠企业冠单位贡或集恢体兴父建，重部分汽为自测建房转，是姓常熟龄最早成形升的商孩业街主建形筑时民间：扒80棚年代少至2改0年喝代都律有商业偷划分群：各话服装妈服饰熔、精免品、刘百货优、鞋粱业、白小餐核饮等销售错方式剪：以猴租赁玩的形店式为念主，陈部分核商厦点由个屿人购魂买后养进行塑分租店面广面积见：2寇0平溉方—承50历平方僚米为奋主市场裤价格葵：每鞋平方胳米约永80爱00筛—2震00祝00随元不罪等租赁锁费用亿：每扰平方荷米月足租金雕15甜0元浑—4锦50税元不