房地产经纪人考试辅导：经纪概论复习指导第二章

房地产经纪人考试辅导：经纪概论复习指导第二章

第一节房地产经纪人职业资格

一、资格种类二、资格考试三、注册四与经纪机构之间的关系

其次节房地产经纪机构的设立

一、机构类型二、机构的设立三、分支机构四、注销

第三节房地产经纪执业标准

一、经纪活动的原则二、根本执业规三、经纪人与经纪机构在执业活动中的权利和义务四、争议的处理五、执业中的制止行为六、违规执业的法律责任

第四节房地产经纪行业治理

一、治理模式和手段二、治理的内容三、行业协会

1、房地产经纪人按业务范围分：房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。

2、越权执业：几个经纪人协理在无经纪人指导下联合进展经纪活动。属于违规行为。

3、取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件；取得经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的根本条件。

4、《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》、《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》是房地产经纪人进展职业活动的法律凭证。

5、申请经纪人注册必需同时具备以下条件：①取得经纪人执业资格证书②无犯罪记录③身体安康④经所在经纪机构考核合格。

6、经纪人注册有效期为三年。届满前三个月申请续期。

7、经纪机构和经纪人之间的关系有：①执业关系②法律责任关系③经济关系

8、经纪人与经纪机构之间的执业关系：经纪人必需以经纪机构的名义从事经纪活动；由经纪机构统一承接业务，签订合同。

9、经纪人在执业过程中由于有意或过失给托付人造成损失的，由经纪机构统一担当责任。经纪机构有权向经纪人追偿。

10、托付人有意或过失给经纪机构或经纪人造成损失的，由经纪机构向托付人提出赔偿恳求，托付人向经纪机构赔偿后，再由经纪机构向经纪人进展补偿。

11、房地产经纪机构的类型：①房地产经纪公司（有限责任）②合伙制经纪机构（无限连带责任）③个人独资房地产经纪机构（无限连带责任）④境内房地产经纪机构在境内设立的分支机构⑤境外房地产经纪机构在境内设立的分支机构⑥境内房地产经纪机构在境外设立的分支机构

12、分支机构能独立开展经纪业务，但不具法人资格。分支机构以其全部财产对外担当责任，缺乏局部由设立该分公司的经纪机构担当清偿责任。

13、经纪机构注销时，未完成的房地产经纪业务应与托付人协商处理，可以转由他人代为完成，可以终止合同，赔偿损失。

14、房地产经纪根本执业标准：①经营场所公示②执业告知③执业限制④执业回避⑤签订合同⑥执业署名⑦佣金⑧解除合同⑨资料申报。

15、经营场所公示内容：营业执照、执业资格证、收费标准、其他。

16、经纪机构信经纪人应在与托付人签订经纪合同之前，将其在当时依据惯常阅历所能猜测到的状况和风险照实地告知托付人。

17、经纪人在经纪活动中以下状况应当回避：①与托付人有直接利害关系的②托付当事人要求回避的。

18、合同的当事人有：托付人和经纪机构。

19、佣金标准遵循以下原则：①有规定的在规定标准范围内协商收取②无规定的按合同商定协商收取③既无规定又无商定的，按当地当时供应的同类效劳的平均水平收取。

20、在执行经纪业务时，经纪人员有权要求托付人支付因开展经纪活动而发生的本钱费用。

21、有以下情形之一者，经纪机构与托付人可以变更或解除合同：①符合法律、法规规定或合同商定的②不行抗力致使合同不能履行的③协商全都的。

22、房地产经纪人的权利：①依法从业②署名，猎取酬劳③要求托付人供应资料④拒绝违法指令⑤爱护劳动成果和学问产权⑥承受培育⑦其它。

23、房地产经纪人的义务：①不越权从业②维护托付人的合法权益③保守商业隐秘④承受监视⑤参与培训⑥其他。

24、制止行为的种类：①从事法律、法规制止流通的房屋和效劳工程的经纪活动②隐瞒重要事实，虚构交易时机，供应不实信息，广告虚假③恶意串通、胁迫、欺诈、贿赂等不正值手段④通俗读物他人以自己的名义从事房地产经纪活动⑤其他。

25、经纪人执业中常见的违规****作：①赚取不正值差价②隐瞒重要的交易信息③不当与不当诱导④不当收取佣金⑤不当代理。

26、经纪人担当的法律责任有：民事责任、行政责任、刑事责任。

27依据民事违法行为所侵害的权利的不同，民事责任主要可以分为：违约责任和侵权责任。这种区分是民事责任最根本的区分。

28、违约责任：当事人因违反合同义务而应担当的民事责任。违约责任是以有效合同为提前。

29、违约责任的构成要件：一是必需有违约行为，二是无免责事由。

30、违约行为包括：履行不能、履行拖延、履行不当和履行拒绝。①履不能是指困可归于债务人的事由致合同不能履行，亦称合同不履行②履行拖延是指履行期满而能履行的债务，因可归债务人的事由未履行所发生的延迟。这是时间上的不完全履行③履行不当是指债务人没有完全按合同内容所为的履行，也称瑕疵履行。如履行数量缺乏、地点不妥、方法不当等④履行拒绝是指债务人在债成立后履行期届满前，能履行而明示不履行的意思表示。

31、当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不履行合同义务的状况，成为预期违约。如，甲托付乙出卖房产，而在合同期内甲私自将房产出售于丙，此行为表示甲将不同志履行与乙的合同，此时甲即为预期违约。

32、免责事由包括：①不行抗力。②自己有过失。违约行为发生后相对人应采限措施防止损失扩大，如未采限措施导致扩大的损失，不得就扩大局部的损失恳求赔偿。③商定免责事由。但依据合同法规定造成对人身损害，及因有意或重大过失造成的对方财产损失的免责条款为无效。

33、担当违约责任的方式主要：①强制实际履行。②违约金。商定的数额应与损失大致相当。③损害赔偿。在违约人连续履行或采限补救措施后，相对人还有损失的，可恳求损害赔偿。

34、我国对于违约行为，实行以连续履行为主赔偿为辅的救济原则。

35、对于因履行拖延、履行不当或履行拒绝的行为，原则上均可恳求连续履行或补充履行。除金钱外，债务发生履行不能，以及债务标的不相宜强制履行，或债权人在合理期限内未恳求履行债务已超过诉讼时效的，不得恳求强制履行。

36、因拖延履行给付违约金后，不免除违约人的合同义务，仍应连续履行。

37、赔偿的范围包括实际损失和预见期利益不得超过违约人缔约时预见到的或可能预见到违约可能造成损失。

38、在当事人违约行为为侵害对方人身或财产的，对方有恳求违约损害赔偿或侵权赔偿的选择权。例如承租人损毁租赁房屋，既是违约行为，又是侵害他人财产全部权的行为，因而发生两个损害赔偿恳求权的竞合，出租人可择一行使。

39、在合同未成立或成立后无效、被撤销，无法恳求违约责任的状况下，在合同成立以前缔约上有过失的一方应担当缔约过失责任。

40、缔约过失责任虽不属于违约责任，属于合同责任。

41、缔约过失责任的条件是：①当事人一方违反先合同义务，②当事人一方有过失③另一方有损失。

42、缔约过失责任的赔偿范围以实际损失为原则。

43、侵权责任：是指侵害债权之外的基他权利而应担当的民事责任。包括一般侵权行为和特别侵权行为。

44、侵权责任的构成要件：一是有侵权行为，二是无免责事由。

45、侵权行为的构成要件有：①行为违法。②有损害事实。③违法行为与损害事实之间有因果关系。④主观过错（有意和过失）。

46、违法行为包括作为和不作为。

47、作为是指法律标准规定或商定了当事人制止某种行为，而为此种行为，造成损害结果。

48、不作为是指法律标准规定或商定当事人有特定义务，而不履行义务，放任损害结果的发生。

49、损害包括财产损害和人身损害。财产损害又包括乐观损害和消极损害。

50、乐观的财产损害指财产的毁损灭失、财产权利的消或财产价值的削减；

51、消极的财产损害指本可以取得的财产利益却因他人的阻碍而没有取得。过错包括有意和过失。

52、免责事由包括：①阻却违法性事由，包括正值防卫和紧急避险。②不行抗力。③受害人的过错。

53、担当侵权责任的主要方式有：①停顿侵害。②排解防碍③消退危急④返还财产⑤恢复原状⑥赔偿损失⑦消退影响、恢复名誉⑧赔礼赔礼。

54、房地产经纪行业治理的根本形式：行政治理、行业治理、共同治理。

55、房地产经纪行业治理的手段：法律、行政、经济、