兰溪投资预算

年5月29日兰溪投资预算文档仅供参考财务分析(一)．投资与成本费用估算本项目总建筑面积为170489平米,其中地上建筑面积135501平米(内含高层住宅95337平米,排房16591.4平米,酒店式公寓19986.2平米,商业1860.2平米),地下建筑面积34988平米(车库22733平米,地下商场12255平米)。开发成本估算土地成本16000万元土地出让金:16000万元(含契税、市政配套)(2)前期工程费:963万元,详见本项当前期工程费估算表前期工程费估算表序号项目计算依据计价(万元)1设计费20元/平米3412水文、地质、勘察费3元/平米16.73筹建开办费建安工程费×1.5%4094平整土地30元/平米167.15桩基测试2元/平米11.16面积测绘1元/平米5.67审核费0.75元/平米12.5合计963(3)建安工程费:27261万元。建安成本将参考兰溪市一般商品房工程造价行情。建安工程费地下建筑按每平米造价元/平米、高层及俱乐部按1500元/平米,酒店式公寓(含装修)按2300元/平米、排房及商业按600元/平米计。项目总建(平米)计算依据(元/平米)计价(万元)地下建筑349886998高层95337150014300酒店式公寓1998623004597俱乐房及商业184516001107合计27261(4)小区配套设施费1758万元。序号项目计算依据计价(万元)1绿化系统20元/平米3412道路系统30元/平米5103给排水系统15元/平米2604天然气管线10元/平米1705通信系统8元/平米1366智能化及安保系统20元/平米341合计103元/平米1758(5)开发期间费用:1291万元。开发期间税费一览表序号类别计算依据计价(万元)1建筑质量安全监督费1.8元/平米30.72水电增容费20元/平米3413监理费12元/平米204.64白蚁防治费2元/平米345高教及附加费10元/平米1706墙改费10元/平米1707房屋测绘费4元/平米684其它建安工程费×1%272.6合计1291(6)不可预见费1379.5万元,取以上1-4项之和的3%(7)开发成本为以上1-6项之和。 开发成本=48652.5万元(二)．开发费用估算1．管理费用:730万元,取开发成本的1.5%2．销售费用:1094万元销售费用估算表序号项目计算依据计价(万元)1广告宣传及市场推广费用销售收入×0.75%4692其它销售费用销售收入×1%625合计10943．财务费用:756万元本项目共需银行借贷11000万元,需向银行支付利息756万元。开发费用:2580万元,前面1-3项之和。(三)．总成本费用汇总及分摊表本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表项目总额(万元)单位成本(元/平米)1、开发成本48652.52853.7土地成本16000938.5前期工程费96356.5建安工程费272611599配套设施费1758103开发期间税费129175.7不可预见费1379.580.92、开发费用2580153.3管理费用73042.8销售费用109464.2财务费用75644.33、合计51232.53007注:投资分摊的原则:总原则:所有的总投资均应分摊到可售的面积中去。细则:(1)按计算投资的各项成原来分摊;(2)各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊;(3)若不能按使用数量或容量来分摊,则按各功能面积比例来分摊;(4)各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊,同工程无关的按功能面积比例分摊;(5)与工程无关的分项按各功能面积比例分摊;(四)．资金筹措、投资计划资金筹措与投资计划;本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是企业自有资金,二是银行贷款,三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金18000万元作为启动资金,另需向银行贷款11000万元用于投资,剩余22232.5万元由销售房收入补充,总投资为51232.5万元,其中756万元的银行贷款利息从物业的销售收入中支付。详见投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1投资总额51232.528603.160157879.44052.84579.610001.1建设投资51232.528603.160157879.44052.84579.610001.1.1土地成本16000160000000001.1.2前期费用9639630000001.1.3工程费2726197754338.664413111.63595001.1.4小区配套费1758524298404225304.8001.1.5期间费用3871929.51144.4716.9539.4440.410001.1.6不可预见费1379.5411.6234317.5176.8239.4002资金筹措51232.528603.160157879.44052.84579.610002.1自有资金1800017603.10000002.2借款11000110000000002.3销售收入再投入22787.5060157879.44052.84579.61000(五)．项目现金流量分析假定本项目的全部物业均由开发商独家建设而且销售,而对于开发商可能进行土地经营的情况所发生的现金流量,因属于开发商主观行为,在本报告财务分析中无法进行考虑。建设进度本行假设本项目主体建筑工程自7月开工,具体项目进度如下:分期开发进度安排一、开发周期第一期第二期第三期合计二、开发进度计划(M2)7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月地下建筑10890111001299834988高层02719828140095338酒店式公寓1998619986排房1225012250商业186043416201俱乐部17261726预售根据兰溪市当前在售物业的预售情况,本项目预售期可定于上半年1月左右。销售价格综合当前在售物业价格及对市场类商铺价格的预测,建议住宅均价3500元/平米,商铺均价9000元/平米,酒店式公寓均价4300元/平米,排房(底层另计)均价3000元/平米,地下商场5000元/平米。各物业年度价格涨幅均按10%计。注:本项目在开发周期内可能实现的平均销售价格中均已考虑地段、竞争项目及价格涨幅等因素。销售进度计划及销售收入销售计划(M2)合计1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月地下建筑400035002850646256522451——高层3087626131246941363600——酒店式公寓1598839980000——排房000490049002450——商业0074424802108869——销售收入(万元)182141135110244122267140331962494注:地下车库价格按4万/个,销售50%计。项目现金流量表对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的<建设项目经济评价方法与参数>,参照中国新的财会制度,结合房地产开发的实际情况,分别计算全部投资和自有资金的经济效益。注:1、本项目贷款利率为5.6%,我行建议”选取稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率,故基准收益率Ic取为8%。2．开发期间费用及不可预见费用等按每期建面比例分期投入。项目全部投资现金流量表(万元)序号项目建设经营期7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1现金流入018214113511024412226714033191.1销售收入018214113511024412226714033191.2其它现金流入00000002现金流出28603.170178503.74616.25252492.7182.52.1付土地款160000000002.2付工程款107384338.664413111.63595002.3小区配套费524298404225304.8002.4期间费用929.51144.4716.9539.4440.410002.5不可预见费411.6234317.5176.8239.4002.6销售税金01002624.3563.4672.4392.7182.53净现金流-28603.1111972847.35627.869746647.33136.54累计净现金流-28603.1-17406.1-14558.8-8931-19574690.37826.85折现净现金流-26484.396002260.34136.74746.441891830.46累计折现净现金流-26484.3-16884.3-14624-10487.3-5740.9-1551.9278.5评价指标财务净现值(I=8%)278.5财务内部收益率8.39%从上述指数能够看出本项目全部投资的财务净现值为一正值,税后的财务内部收益率大于贴现率8%,故本项目投资可行。结论根据以上对于项目开发进度和销售进度预期、销售价格定位以及建筑成本测算、现金流量分析,本行测算出本项目的总体财务损益情况如下:损益表单位:万元序号项目合计建设经营期7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1销售收入62494018214113511024412226714033192成本总额51232.528603.160157879.44052.84579.610003销售税金343701002624.3563.4672.4392.7182.54利润总额7824.5-28603.1111972847.35627.869746647.33136.55所得税258200000154710356税后利润5242.57投资利润率15.3%从上表我们能够看出本项目的利润较为可观,因此项目可行。另一面结合建设进度安排及销售进度预计,本项目一期开工建设(含交纳土地款)需投入资金28603.1万元,资金占用量较大。(六)、项目不确定性分析1、项目盈亏平衡分析:假定本项目总投资不变,且售价与收款进度如基准方案所设,则由计算可得,当物业销售率为82%时,项目的全部投资利润率为零,也即投资刚能保本。一般认为,当盈亏平衡点的销售率≤70%时,项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为82%,可见其具有一定的风险。2．敏感性分析由于在当前房地产投资中发展赏对于成本的控制日趋严密,故房地产投资之主要风险来源于市场的变化。对于影响本项目内部收益率变动的因素最有可能发生的波动变化的是售价和成本。因而,本项目敏感性分析针对全部投资的评价指针(财务内部收益率和投资利润率),分别计算售价上下波动5%、10%和成本上下波动5%、10%时,对经济评价指针的影响。计算结果详见敏感性分析表敏感性分析表:售价影响基准方案售价变动-10%-5%5%10%销售收入6249456244.659369.365618.768743.4项目利润7824.519194871.210777.213730投资利润率15.3%3.7%9.5%21%26.8%成本影响基准方案成本变动-10%-5%5%10%总投资51232.546109.348670.95379456355.8项目利润7824.512947.81038652632701.2投资利润率15.3%28%21.3%9.8%4.8%由表中资料可得:在建安成本不变的情况下当售价下降5%、10%,将引起该项目的投资利润率分别下降5.8%、11.6%;当售价下降6.3%时,该项目投资利润率等于基准收益率(Ic=8%),到达临界点,此时,售价再下降则投资利润率将达不到预期的基准收益率。当在售价不变的情况下当建安工程费上升5%、10%,将引起该项目的投资利润率分别下降5.5%、10.5%;当建安工程费上升6.7%时,该项目投资利润率等于基准收益率(Ic=8%),到达临界点,此时,若建安工程费再上升则投资利润率将达不到预期的基准收益率。由以上分析能够得出,售价和建安工程费都是该项目的敏感因素,相比之下,售价因素更为敏感。除了售价对本项目的影响较大外,工期和销售率对本项目的影响也值得注意。工期延误除了导致资金不能及时回收再投入,还会影响楼盘的信誉和形象;而销售率低下,即意味着投资资金不能快速回收,这样会使整个项目将陷入僵局。(七)．风险规避与控制措施1．风险类型a).成本风险:从现时的社会物价情况来看,物资价格的大幅度上升的可能性不大,但有可能会因为决策和管理等人为错误而导致成本上升,换句话说,就是会有较大的公司风险。因此在重要决策上要避免一个人说了算,避免主观错误的出现。b).市场风险:市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化,以及金融市场、原料市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。在现在房地产市场竞争日益激烈的环境下,本项目最大风险主要来自两个方面,一是资金的后续问题,若整个项目的工期不能进行合理安排将导致资金周转不灵;二是本项目面正确客群主