房地产行业深度研究报告：核心20城探究之杭州产业、人口过去兑现未来优势持续

业研究业研究证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号未经许可，禁止转载报告口杭州经济主要由第三产业驱动，数字经济核心产业占GDP比例27%，但新发展阶段遇到一定瓶颈。1)杭州过去凭借信息节点城市定位、良好的招商引资模式，在工业、旅游业发展受制约的情况下，率先抓住互联网经济发展机遇，叠加亚运会带来的基础设施快速完善，降低经济发展成本，实现经济腾飞及人口快速流入，杭州GDP在长三角排名第三，近6年常住人口增长规模及增速长三角第一。2)杭州经济主要由第三产业驱动，GDP中第三产业占比68%、数字经济核心产业增加值占比27%。3)近年来受互联网行业红利缩减影响，杭州数字经济核心产业增加值增速放缓，另外，工业产值增速也落后于长三角主要城市，在新发展阶段遇到一定瓶颈。口杭州与数字经济相关的生产性服务业基础良好，独特的城市定位有助于其在下一轮行业发展周期中，具备先发优势。1)2021年杭州软件业务收入全国第四，增速全国第一，网易、海康威视、同花顺等龙头企业总部聚集；电商平台交易额占全国61%，拥有11家电商百强企业，其中阿里巴巴市值大幅领先。2)互联网行业核心生产要素是人才，企业布局优选人才密度较大的区域，杭州互联网行业人才占比7.2%，仅次于北京、上海、深圳，但杭州生活成本更低，而对比其他二线城市，杭州又具备明显的先发优势及人才储备，独特的城市定位，预计将助力杭州在新一轮竞争中吸引人才，保持产业优势地位。口杭州制造业细分项中，健康产业、电子信息、高端装备制造业尚不具备规模优势，但政府加强工业投资、数字赋能，有较大的支持产业发展的余地。1)健康产业中医药制造、医疗器械等领域增速放缓；电子信息产业仅在视频安防、集成电路设计等少数领域发展较好。2)近年来杭州政府产业换挡提速，制造业投资额增速连续两年超25%，数字经济赋能制造业，相关制造业增加值占工业增加值28%。3)杭州政府性债务余额与税收收入比1.5，税收规模超2000亿，在长三角城市处于领先地位，未来支撑产业发展仍有较大余地。口2022年杭州商品住宅销售面积下滑49%，未来新房销售将向1400万方需求中枢回归。1)2022年杭州商品住宅销售面积下滑49%至1100万方，核心区域市场依旧维持一定热度，富阳、临安等外围区域开盘去化率下滑明显；2023回暖，新房、二手房成交分别为304、140万方，同比上涨25%、73%。2)政府对于新房限价控制较好，即便近期杭州二手房挂牌量上涨，一二手倒挂空间缩小，但依靠产业及人口兑现，预计商品住宅需求中枢仍然稳定，按照常住人口人均成交住宅1.0平米保守估计，需求中枢约1400万方。3)杭口滨江、绿城在杭州有规模优势及良好口碑，具备挖掘预期差项目的能力，随着杭州市场回暖，预计将率先受益。1)滨江、绿城为杭州住宅销售市场主力，2022年权益销售金额分别为519亿元、412亿元，与其他房企拉开较大规模差距。2)从土储来看，滨江、绿城在杭州仍有千亿货值储备，且核心区域土储占比约50%，优质供应潜力大。3)滨江、绿城作为杭州起家房企，对于市场较为了解，2022年拿地溢价率为6%、8%，相较外来品牌房企溢价率略低，反映两家房企拿地适当配置有预期差的项目，而非单纯聚焦热门高溢价地块。4)2023年一季度，杭州土地市场和商品房销售市场率先回暖，预计复苏可持续，建议关注在杭州具备规模优势及品牌影响力的房企，如绿城中国、滨江集口风险提示：杭州产业、人口兑现不及预期。究所证券分析师：单戈S60522110001行业基本数据只)相对指数表现%对表现2022-05-25~2023-05-2512%2%-8%房地产沪深300相关研究报告新房二手房销售热度持续》3-05-03《房地产行业周报：杭州临平区全域放宽限购，新房二手房小幅回落》3-04-27行》23-04-24-18%22/0522/0722/0922/1223/0223/042.1%地产行业深度研究报告投资主题报告亮点数字经济带动杭州快速发展，吸引人口集聚。杭州凭借信息节点城市定位、良好的招商引资模式，在工业、旅游业发展受制约的情况下，率先抓住互联网经济发展机遇，叠加亚运会带来的基础设施快速完善，降低经济发展成本，实现经济腾飞及人口快速流入，杭州GDP在长三角排名第三，近6年常住人口增长规模及增速长三角第一。杭州数字经济产业基础良好，独特的城市定位有助于其在下一轮行业发展周期中，具备先发优势。1)2021年杭州软件业务收入全国第四，增速全国第一，网易、海康威视、同花顺等龙头企业总部聚集；电商平台交易额占全国61%，拥有11家电商百强企业，其中阿里巴巴市值大幅领先。2)互联网行业核心生产要素是人才，企业布局优选人才密度较大的区域，杭州互联网行业人才占比7.2%，仅次于北京、上海、深圳，但杭州生活成本更低，而对比其他二线城市，杭州又具备明显的先发优势及人才储备，独特的城市定位，预计将助力杭州在新一轮竞争中吸引人才，保持产业优势地位。杭州健康产业、电子信息、高端装备制造业尚不具备规模优势，但近年来政府加强工业投资、数字赋能，产业换挡提速。1)健康产业中医药制造、医疗器械等领域增速放缓；电子信息产业仅在视频安防、集成电路设计等少数领域发展较好。2)近年来杭州政府产业换挡提速，制造业投资额增速连续两年超25%，数字经济赋能制造业，相关制造业增加值占工业增加值28%。2022年杭州新房销售面积下降49%至1100万方，预计未来将向1400万方需求中枢靠拢。政府对于新房限价控制较好，即便近期杭州二手房挂牌量上涨，一二手倒挂水分逐渐被挤出，但依靠产业及人口兑现，预计商品住宅需求中枢仍然稳定，按照常住人口人均成交住宅1.0平米保守估计，杭州需求中枢约1400万方。投资逻辑滨江、绿城在杭州有规模优势及良好口碑，具备挖掘预期差项目的能力，随着杭州市场回暖，预计将率先受益。杭州具备良好的产业结构，虽然受限于区位及历史因素，未形成制造业规模优势，但以软件与信息技术服务、电子商务、云计算与大数据等产业为主的生产性服务业高度发达，在过去城市竞争中处于领先地位，在新一轮产业周期中具备先发优势，同时带动制造业向高端持续突破。短期来看，杭州处于数字经济相关行业红利缩减、制造业产业提速换挡期，且筹办亚运会带来基础设施的快速完善、基建地产活力基本释放完成，预计未来杭州地产将由全域热度转向核心区、产业及人口兑现较好的区域。保守估计，杭州商品住宅中长期中枢在1400万方左右。2023年一季度，杭州土地市场和商品房销售市场已率先回暖，预计复苏可持续，建议关注深耕杭州、在杭州具备规模优势及品牌影响力的房企，如绿城中国、滨江集团。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号3一、数字经济驱动杭州快速发展，制造业短板明显 7 (二)杭州经济驱动力主要在服务业，数字经济核心产业增加值占比27% 10 增加值目标增速4.1% 22 6 2 4 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号4 5 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号5 8 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号6 5 7 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号7步由转杭州凭借浙江信息节点城市定位、良好的招商引资模式，在工业、旅游业发展受制约的情况下，率先抓住互联网经济发展机遇，成为民营经济的聚集地，亚运会的筹备也推动杭州基础设施快速完善，在产业及基础设施双重加持下，杭州实现经济腾飞及人口快速较苏州、无锡、宁波等城市，杭州制造业发展地理优势相对较小，工业增加值规模仅全加值增速放缓，同时制造业不具备规模优势，即使城市增加工业投资，但产业换挡尚未(一)营商环境与招商引资模式奠定产业发展基础，亚运会助力基础设施完善杭州，但工厂建在宁波、台州。主要原因是钱塘江水量少、入海口泥沙淤积多，且杭州湾喇叭口形状推动形成钱塘江大潮，对航运有较大影响，对比北侧上海港，南侧宁波、资料来源：浙江省地理信息公共服务平台以享受上海信息优势及产业外溢证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号8280名;引进培育海外高层次人才4760名。2)建立产业招商的体制机制，选出3个具备引领性及前瞻性的产业，聚焦具体批准为国家信息化试点城市，政府转换招商引资模式，由土地、税收、外资制造业为核心转变为，做好人才服务、政策支持，以孵化器培育高新技术项目，吸引科技型研发企其其它,17%外商及港澳台投资企业,23%有限责任公司,21%股份有限公司,12%私营企业,27%12000100008000600040002000020122013201420152016201720182019202061.5%61.0%60.5%60.0%59.5%59.0%58.5%58.0%民营经济增加值(亿元)民营经济占GDP比重资料来源：杭州统计年鉴-，华创证券资料来源：杭州统计年鉴，华创证券式不断迭代发展模式1)大平台招商，依靠土地、税收政策优惠，沿海城市地理位置，省会城市资源优势等要素，滚动式开发，积极引进外资，1992年筹备建设时就落实22个外资项目，1994年华银等首批项目投产，经开区招商引资爆发式增长，成功招引日本松下、英国联合饼干、美国眼力健、玫琳凯等国际企业，以及康师傅、娃哈哈、中策橡胶、华春化纤等企业。的企业集聚，形2002年(高新区与滨定位孵化器，强调人才、研发、创新与技术的留存，利用成本、政策、招商门才+资本+民企证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号9口和产业的承载力不足，政府通过“撤市设区”的方式，先后吸纳萧山、余杭、富阳、临通过合并、拆分功能区的方式优化空间格局，明确各区功能定位，如高新区与滨江区合并发展，余杭区拆分为临平区、新余杭区，便于行政管理。已成为长三角城市中第二大国际机场，仅次于上海浦东机场。2)城市路网完善：截至杭州交通枢纽、城市路网、地铁等基础设施快速完善基础设施建设提升情况1)水路治理：运河二通道完成通水；2)机场扩建：萧山国际机场三期一阶段网风情大道、通城大道南延；4)城北：莫干山路、秋石快速路、东湖快速路北网证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号10道交通道交通资料来源：杭州市人民政府，中国城市轨道交通协会，华创证券60051650051640034230130030120010010411510082828202015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年9月杭州地铁运营里程(公里)资料来源：中国城市轨道交通协会，华创证券(二)杭州经济驱动力主要在服务业，数字经济核心产业增加值占比27%市优势，其三次产业结构中一二三产占比分别为1.8%、30%、68.2%，第三产业占比略100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%上杭南合温海州京肥州第三产业占比金丽衢苏台宁湖嘉华水州州州波州兴第二产业占比第一产业产比舟120001000080006000400020000上深苏重广佛宁东无泉北天南成杭武南唐青海圳州庆州山波莞锡州京津京都州汉通山岛2021年工业增加值(亿元)券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号11房地产业金融业信息传输、软件交业仓储2015-2020年复合增速350030002500房地产业金融业信息传输、软件交业仓储2015-2020年复合增速3500300025002000150010005000和信息术服务2020年增加值(亿元)租赁和商务服务业科学研究、技术服务业25%20%15%10%5%0%28.0%27.0%26.0%25.0%24.0%23.0%22.0%21.0%杭州数字经济产业对经济发展驱动较强，以软件与信息技术产业为代表的生产性服务业差较大25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%201120122013201420152016201720182019202020212022-5.00%第二产业增速第三产业增速持高增速%2018年2019年2020年2021年2022年数字经济核心产业增加值/GDP资料来源：杭州统计年鉴，华创证券制造业增制造业增加值,1180服务业增加值,3896数字经济核心产业增加值(亿元)资料来源：杭州统计年鉴，华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号1212.0%10.0%8.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%图表15杭州GDP次于上海、苏州，人均GDP较低图表16杭州常住人口增长绝对值及增速长三角第一50000450004000035000300002500020000150001000050000上苏杭南宁海州州京波2022年GDP(亿元)合温嘉金湖衢丽肥州兴华州州水2022年人均GDP(右轴，万元)208642035030025020000500杭苏合宁金南嘉台温湖绍丽上州州肥波华京兴州州州兴水海6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%2016-2022年常住人口增长(万人)2016-2022年常住人口年均增速ind(三)近年来杭州数字经济增速放缓，工业增加值增速较低，产业发展现瓶颈近年来杭州工业增速较为缓慢，但投资力度较大，工业固投增速领先苏州、合肥等长三17杭州工业增加值复合增速较低图表18杭州近4年工业固投增速较快合肥无锡杭州州温嘉金宁合肥无锡杭州州州兴华波海京州兴2018-2021年工业增加值复合增速深圳杭州苏州南京合肥上海广州无锡2018-2022年工业固投复合增速ind减影响，杭州数字经济核心产业增加值增速放缓。2022年增加值5076亿元，增速仅为证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号13年来杭州数字经济核心产业增加值增速放缓6,0005,0004,0003,0002,0001,000016.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%2018年2019年2020年2021年2022年数字经济核心产业增加值(亿元)增速资料来源：杭州市统计局，华创证券杭州第三产业从业人口稳步增长，2015-2020年年化复合增速为6.2%，但第二产业从业长三角主要城市中处于领先地位，仅次于宁波。年以来杭州三产从业人口稳步增长50045040035030025020000500201020112012201320142015201620172018201920202021杭州第二产业就业人数(万人)杭州第三产业就业人数(万人)州从业人口增速在长三角主要城市中领先3.50%3.00%2.50%2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%宁杭南湖合衢金苏丽嘉舟上绍温台波州京州肥州华州水兴山海兴州州2015-2019年就业人口复合增速证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号14云计算与大数据产业电子商务产业软件与信息服务产业物联网产业软件与信息服务产业云计算与大数据产业电子商务产业物联网产业20.0%云计算与大数据产业电子商务产业软件与信息服务产业物联网产业软件与信息服务产业云计算与大数据产业电子商务产业物联网产业20.0%16.0%12.0%8.0%4.0%0.0%450040003500300025002000150010005000杭州与数字经济相关的生产性服务业产业基础良好，软件业务收入全国第四，增速全国的产业基础有助于杭州在下一轮数字经济产业发展周期，具备先发优势。高新技术制造业中健康产业、电子信息、高端装备制造业尚不具备规模优势，在视频安(一)数字经济相关生产性服务业基础较好，下一轮产业发展周期有先发优势生产性服务业中软件与信息服务产业增加值与增速表现突出。杭州与数字经济相关的生8图表22杭州软件与信息服务产业增加值较大图表23软件与信息服务产业增速较高2021年增加值(亿元)2018-2021年复合增速资料来源：杭州统计年鉴，华创证券资料来源：杭州统计年鉴，华创证券、软件产79%、19%；而信息安全、嵌入式系统软件领域收入较低，占比不到2%。3)多家龙头网易、浙江中控、同花顺等。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号152000018000160001400012000100008000600040002000025.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%北京深圳上海杭州南京广州成都济南西安青岛2021年软件业务收入(亿元)增速创证券息技术服务、软件产品领域表现突出600050004000300020000000信息安全信息技术服务软件产品嵌入式系统软件100%80%60%40%20%0%2021年1-11月营业收入(亿元)资料来源：华经产业研究院，华创证券家软件与信息服务龙头企业在杭州落地总部企业杭州功能致力于面向流程工业为主的工业企业提供以自动化控制系统为核心，涵盖工业软件、自动化仪表及运维服制造产品及解决方案，赋能用户提升自动化、数字化、智能化水平，实现工业生产自动化控制和智司础设施的自动化、信息化、数智化建设软安人网络通信股份有限公司通信硬件及外部设备等恒信息技术股份有限公司默安科技有限公司防护体系，实现安命周期管理网易(杭州)网络有限公司门户网站、在线游戏、电子邮箱、在线、电子商务、在线音乐等多种服务康威视数字技术股份有限公司感知、人工智能、大数据技术服务于千引领智能物联新未来以视频为核心的智慧物联解决方案提供商聚焦于财富资产管理领域，为证券、银行、基金、期货、信托、保险等金融机构提供整体的IT解决方案和服务，为个人投资者提供财富管理工具慧康科技股份有限公司务与创新技术股份有限公司依托人工智能、大数据、物联网、元宇宙、区块链等息技术，为城市管理、城市治理、民生服务造跨领域、跨区域的数据资源交换和共享平台证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号16T算、IoT物联网)技术为核心的引领者达科技股份有限公司品及服务的金融信息技术服务业资料来源：中国电子信息行业联合会，华创证券9杭杭州,23.40%其他城市,76.60%2021年1-10月直播电商交易额占比资料来源：浙江省商务厅，华创证券他城市,%杭州,61%2021年电商平台交易额占比资料来源：前瞻产业研究院，华创证券403530252050北京上海杭州深圳南京广州香港长沙成都2021年中国电子商务企百强企业数量(家)证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号17其他,23%阿里云,41%亚马逊,6%天翼云,9%华为云,11%华为云,11%11%2020年云计算行业市场份额(IaaS)其他,21%阿里云,37%金山云,5%亚马逊,5%华为云,3%华为云,3%天翼云,10%13%2020年云计算行业市场份额(PaaS)10.80.60.40.20北京深圳上海广州杭州南京合肥苏州成都天津大数据产业发展指数三证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号1835.0%30.0%25.0%20.0%15.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%工智能算力稳居全国前三人工智能城市排行榜排名202220212020201920181北京北京北京北京杭州2杭州杭州深圳杭州北京3深圳深圳杭州深圳深圳4上海南京上海上海上海5广州上海重庆广州合肥6成都苏州广州合肥成都7苏州广州合肥苏州重庆8南京济南苏州重庆武汉9天津成都西安南京广州济南合肥南京西安贵阳北京上海深圳杭州广州成都南京武汉西安苏州AIGC人才分布占比注：数据范围2022.3-2023.3、上海、深圳具备更低的生活成本，而在二线城市中，杭州又具备明显的龙头企业聚集、传统制造业企业不同，互联网企业城市布局较少考虑土地、运输成本、原材料，核心生明显高于其余二线城市。相比北上深，杭州生活成本更低，相比其余二线城市，杭州又北京上海深圳杭州广州成都南京武汉重庆西安互联网行业人才城市占比(TOP10)北京上海深圳杭州广州成都南京武汉重庆苏州2021年Q1-2022年Q1互联网行业人才流入城市占比(TOP10)证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号19电子信息产品制造业健康产业高端装备制造业电子信息产品制造业健康产业高端装备制造业20.0%16.0%电子信息产品制造业健康产业高端装备制造业电子信息产品制造业健康产业高端装备制造业20.0%16.0%12.0%8.0%4.0%0.0%1400120010008006004002000(二)制造业中电子信息产业和装备制造业均不具备优势，但产业换挡提速业(通用设备制造、电气机械及器械制造、汽车制造)占比达到25%，而纺织业、化学年杭州电子信息产业和装备制造业占工计算机、通信和其他电子设备制造业,19%其他,其他,35%材制造业,11%化学纤维制造业,化学纤维制造业,5%化学原料和化学制品制造业,化学原料和化学制品制造业,6%汽车制造业,5%医药制造业,5%品业,5%资料来源：杭州统计年鉴，华创证券年杭州高新技术产业占规上工业增加值80%70%60%50%40%30%20%10%0%71%70%71%71%70%663%57%41%46%45%38%33%20182019202020212022规上高新技术产业增加值占比规上战略性新兴产业增加值占比资料来源：杭州统计年鉴，华创证券1增加值绝对规模一般增速2021年增加值(亿元)2018-2021年复合增速资料来源：杭州统计年鉴，华创证券资料来源：杭州统计年鉴，华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号20未来将重点发力医药流通(医药电商)、医疗康养两个健康产业新赛道，凭借国内领先的产品数量7720件，增速不及武汉1,4001,2001,000800600400200025.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%北京上海苏州杭州重庆深圳广州2020年医药制造业总产值(亿元，左轴)2018-2020年复合增速资料来源：各城市统计年鉴，华创证券160001400012000100008000600040002000035%30%25%20%15%10%5%0%上海北京深圳广州苏州长沙杭州武汉天津新乡2022年全国医疗器械有效产品数量(件)2020-2022年复合增速资料来源：医械数据云，华创证券海海康威视,36%大华股份,28%其他,36%2020年视频监控设备中国市场份额海康威视海康威视,29.8%其他,55.5%大华股份,14.7%2019年视频监控设备全球市场份额以50强总收入计算集证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号21400035003000250020001500100050040003500300025002000150010005000苏州无锡上海重庆宁波常州天津杭州温州南通高端装备制造专利数量(件)年杭州集成电路设计销售额排全国第四1400120010008006004002000上海北京深圳杭州无锡南京西安成都武汉2021年集成电路设计销售额(亿元)资料来源：中国半导体行业协会，华创证券基础相对薄弱，转型升级瓶颈明显，高端装备企业数与专利数均位于全国第八，相比苏图表46高端装备企业数低于长三角工业城市图表47高端装备专利数低于长三角工业城市上海苏州无锡宁波天津温州常州杭州重庆台州高端装备企业数量(个)9000080000700006000050000400003000020000100000资料来源：科学家在线，华创证券资料来源：科学家在线，华创证券杭州%。2)数字经证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号221009080100908070605040302010012001000800600400200035%30%25%20%15%10%5%0%-5%2018年2019年2020年2021年2022年制造业投资额(亿元)同比增速(右轴)资料来源：杭州统计局，华创证券140012001000800600400200028.5%28.0%27.5%27.0%26.5%26.0%2020年2021年2020年2021年规上数字经济核心产业制造业增加值(亿元)占工业增加值比例证券(三)产业要素支撑空间足，未来高新技术产业增加值目标增速4.1%新竞争力全国第五企业数量全国第四1.201.000.800.600.400.200.00北上深香杭武广南台青成苏合西厦京海圳港州汉州京北岛都州肥安门2021年中国城市科技创新竞争力指数北京上海深圳杭州广州成都苏州南京香港青岛独角兽企业数量(家)华创证券就业”，高层次人才落户门槛低。2)杭州市对五类不同级别的高层次人才提供差异化的和证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号23522019年以来杭州通过降低落户门槛，提高人才补贴等方式吸引人口聚集名称类型内容19-06-03《关于服务“六大行动”打造人才生态最优城市意见的实施细则》高层次人才就业和19-06-04《关于稳企业稳增长促进实体经济发展有关人才政策举措的实则》提高实体企业对人首《全日制大学专科(含高职)和全日制本科学年龄35周岁以下的全日制大学专科(含高职)学历及45周岁以下全日制本科19-08-05《关于暂缓受理部分毕业生生活补贴申请提高高层次人才生由。20-02-24《加强人才招引服务提供更多面向高层20-02-24《关于服务保障“抓防控促发展”落实“人才生态37条”的补充意提供高层次人才购房补贴和支持优先创业创新三年行动计划对高层次人才创业站建站补贴。2)高层次留学回国人员在杭创新创业项目资助。3)大学生创业项目无偿资助：毕业5年内普通高校毕业生(包括外国大学生、留学生)或在杭高校在校生，在上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区及富阳区范围内新创办企业，经评审通过后可给予5万、8万、10万、一事一议”的办法，最高给予50万元的无偿资助。其他区、县(市)大学生创业项目符合条件的，市财政再按当地无偿资助额50%的标准予以资助。4)大学生创业经营场所房租补贴《关于调整杭州市大学毕业生落户政策的公告》人才落户门槛自2021年10月15日(含)起，落户政策调整为具有全日制普通高校本科以在杭州市区落实工作单位并由用人单位正常缴纳社保的可以落户杭州市区；全日制普通高校博士研究生(55周岁以下,不含55周岁)学历者，可享受“先落户、后就业”政策。22-06-27《全日制本科和硕士对2017年以后录取的符合条件的非全日制研究生，毕业后来杭参照全日制研年内的可享受“先落户后就业”)《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见(征求意见稿)》证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号24年资料来源：杭州市人民政府门户网站，华创证券人才吸引力指数衡量，杭州排全国第五100806040200北京上海深圳广州杭州成都苏州南京武汉长沙人才吸引力指数杭州政府性债务余额与税收收入比1.5，长三角城市中处于较低水平；税收总规模超过70006000500040003000200010000上海北京深圳杭州苏州南京广州合肥2021年税收收入(亿元)3.002.502.001.501.000.500.00广州合肥南京北京杭州上海苏州深圳2021年政府债务余额/税收收入新一代信息技术产业已具备明显竞争优势，支撑杭州经济发展；生命健康产业有良好的装备制造、新材料和新能源产业基础相对薄弱，面临苏州、无锡、合肥等长三角城市较证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号25强竞争。2)根据杭州高新技术产业发展十四五规划，预计到2025年高新技术产业增加表56杭州未来重点发展新一代信息技术、生命健康、高端装备制造业证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号2622商品住宅成8.79.022商品住宅成8.79.028221商品住宅成.9.2.540但仍有1100万方的市场需求，核心区域住宅一二手倒挂水分逐渐被挤出，但依靠产业及人口兑现，商品住宅需求中枢仍然稳定，按照常住人口人均(一)2022年杭州商品住宅销售面积下跌49%，外围区域跌幅较大幅，临平、萧山区占地面积较大，区域内部的外围板块也有较大跌幅，导致两区住宅成序号市住宅成交面积(万方)序号市住宅成交面积(万方)126939648356137山8杭州9%9肥资料来源：克而瑞，华创证券4%4%核心区证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号27.7区.5零门槛，意在吸纳人口，利好房地产市场长期发展。杭州调控政策针对性较强，有效刺激改善性需求释放类型评价无社保要求，非杭限由5年调整到2年。，降低交易成本符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套；报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇松外地户籍居民只需1个月社保即可购买钱塘区首套新房或二手房，应提供1年以内社保缴纳证明，但购买二套房仍有落户五年的限制；差异化限购政策扩大至全区。降低外地居民-下限.9%款已结款首付公积金公积金贷款且已还清，执行二套房政策，首付贷款首额度率给予购房补证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号28杭区部分街道和临平区部分镇街普通新建商品住房的，在购房人办理不动产权证后，按照实际缴纳契税金额的50%标准给予补助。贴22-09-08个人在建德市购买新建商品住房给予购房者已缴纳契1%的补助，单套最高补助不超过5万元。购买二手住房的，比照购买新建商品住房的标准，享受40%的补助。22-06-277符合条件的非全日制研究生毕业两年内可享受“先落户后就业”拟定对已在杭州市区落实就业单位的35周岁以下的普通高校大专学历毕业生，可在市区办理落户；放宽技能人才落户。在全市范围内推行二手房“带押过户”登记服务，卖方无需先行还贷，将处于抵押期间的不动产，通过买卖转移给买方和资金安全资料来源：杭州住建局，华创证券(二)2021年杭州土地依赖度降低，供求平衡下库存去化周期较短2021年杭州调整房地产发展与产业兑现的节奏，政府性基金收入与税收比降至1.1，在卖地谋发展，2017年政府性基金收入同比增加71%；2021年政府性基金收入同比下降州及长三角其他核心城市，杭州土地财政依赖度较低，但相比北京、上海、深圳三城仍有一定差距。.1400035003000250020001500100050002.00.50.0201620172018201920202021税收收入(万元)政府性基金收入(万元) 政府性基金收入/税收收入(右轴)1年杭州政府性基金收入/税收收入较低1.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00广州南京宁波合肥杭州苏州上海北京深圳2021年政府性基金收入/税收收入证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号292011-062012-022012-102013-062014-022014-102015-062016-022016-102017-062018-022018-102019-062020-022020-102021-062022-022022-102011-062012-022012-102013-062014-022014-102015-062016-022016-102017-062018-022018-102019-062020-022020-102021-062022-022022-10价格稳步上涨至29536元/平2,5002,0001,5001,00050035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000030%25%20%15%10%5%0%-5%住宅类用地成交建面(万方)商品住宅销售面积(万方)样本住宅价格(元/平)同比ind供求平衡推动城市库存合理，整体新房去化周期4.5个月，仅外围区域临安、富阳去化35302520151050长北青海深常无东昆福广武成苏郑佛南厦重天宁西南徐长济上合杭春京岛口圳州锡莞明州州汉都州州山宁门庆津波安京州沙南海肥州新房库存去化周期(月)地产行业深度研究报告证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号30临安区拱墅区余杭区西湖区临平区萧山区钱塘区富阳区上城区滨江区302520151050临安区拱墅区余杭区西湖区临平区萧山区钱塘区富阳区上城区滨江区302520151050上城区,20西湖区上城区,20西湖区,15拱墅区,34钱塘区,48临安区,141临平区,59萧山区,131余杭区,61富阳区,952022年12月底各区住宅狭义库存(万方)资料来源：克而瑞，华创证券月2022年底新房库存去化周期(月)资料来源：克而瑞，华创证券(三)近期新房二手房市场回暖，预计中长期新房需求中枢在1400万方左右(万方)0(万方)0008060402001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年2021年2022年2023年(万方)90(万方)8070605040302001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年2021年2022年2023年房需求降低，但相比7.8万套的成交，仍然保持供不应求状态。2)区域冷热分化明显，西湖区、拱墅区、上城区、余杭区、滨江区等区域保持热度；萧山区、临平区热度有所下降，仅核心板块如钱江世纪城、临平新城等表现较好；富阳区、临安区新房开盘去化地产行业深度研究报告证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号312020-012020-032020-052020-072020-09020-112021-012021-032021-052021-072021-09021-112022-012020-012020-032020-052020-072020-09020-112021-012021-032021-052021-072021-09021-112022-012022-032022-052022-072022-09022-112023-012023-0380706050403020100富阳区钱塘区萧山区临平区滨江区余杭区上城区拱墅区西湖区临安区2018年2019年2020年2021年2022年摇号登记户数(万户)住宅成交套数(万套)资料来源：克而瑞，华创证券盘去化率明显下降100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2021年开盘去化率2022年开盘去化率资料来源：克而瑞，华创证券吸引人口流入，需求旺盛而新房供应有限，导致局部区域出现供不应求情况，居民形成房价上涨预期，但实际高倒挂二手房有价无市，成交量较低，随着片区新房供给，投资9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000二手房成交套数(套)摇号红盘投资水分被挤压资料来源：克而瑞，链家，华创证券州证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号32临安区富阳区临平区钱塘区西湖区拱墅区萧山区滨江区上城区余杭区余杭区未来科技城、云城板块成为杭州第三中心，主城区范围扩大，纳入余杭、萧山、钱塘部分板块。1)2022年临安区富阳区临平区钱塘区西湖区拱墅区萧山区滨江区上城区余杭区余杭区未来科技城、云城板块成为杭州第三中心，主城区范围扩大，纳入余杭、萧山、钱塘部分板块。1)2022年8月杭州规划城市新中心格局，余杭区未来科技城、钱江世纪城、萧山科技城，临平区临平新城，钱塘区金沙湖、下沙开发区等板块纳入主1.52,5002,0001,5001,00050002.502.001.501.000.500.00商品住宅销售面积(万方)销售面积/常住人口(平米/人)1.61.41.21.00.80.60.40.20.0300025002000150010005000苏州上海宁波嘉兴杭州无锡南京合肥常住人口/户籍人口常住人口数(万人，右轴)ind(四)杭州住宅销售与产业结构较匹配，余杭未来科技城、云城成为第三中心区产业集聚度较高，其中余杭区生产总值及数字核心产业增加值排在首位，而富阳、临值贡献集中在传统市区及余杭、萧山300025002000150010005000地区生产总值(亿元)数字经济核心产业增加值(亿元)料来源：杭州统计年鉴-，华创证券滨江区,49西滨江区,49富阳区,57临安区,73余临安区,73钱塘区,75上钱塘区,75临平区,1萧山区,166拱萧山区,1662022年商品住宅成交面积(万方)资料来源：克而瑞，华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号338.07.06.05.04.03.08.07.06.05.04.03.02.01.00.0杭区未来科技城、云城成为杭州第三中心资料来源：《杭州总体城市设计(补充完善)(草案)》波深圳苏州合肥重庆西安成东波深圳苏州合肥重庆西安成东都莞北京州津州沙海京汉职住分离度(km)券杭州数字经济产业优势持续，健康产业增长潜力较大，主要聚集地为余杭、萧山区，预企业；余杭区借助未来科技城赋能数字健康产业。数字经济与生命健康产业的高质量发展，将支撑余杭、萧山两区产业人口兑现，进而释放住宅需求。余杭区和萧山区地产最具发展潜力资料来源：前瞻产业研究院，华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号34、拿地适当配置有预期差的项目，而非单纯聚焦热门高溢价地块。(一)滨江、绿城在杭州具备明显规模优势，土储充足滨江、绿城两大深耕杭州的本土房企表现突出，2022年权益销售金额分别为519亿元、不到绿城的50%。3)品牌国央企在杭州市占率表80滨江、绿城稳居杭州销售前三，规模与后续房企拉开较大差距名2020年2021年2022年权益销售金额(亿元)权益销售金额(亿元)权益销售金额(亿元)1212345发展446产7地产地产中国8团9团资料来源：克而瑞，华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号35中天美好坤和集团融创中国新世界中国龙湖集团中天美好坤和集团融创中国新世界中国龙湖集团中海地产万科地产华润置地绿城中国滨江集团TOP房企销售占比58%30002500200015001000500070.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%20182019202020212022杭州TOP10房企权益成交金额(亿元)杭州TOP10房企成交占比资料来源：克而瑞，华创证券600500400300200008%16%14%12%10%8%6%4%2%0%权益销售金额(亿元)市占率资料来源：克而瑞，华创证券类区域占比更高。1200296296180060084583684583692002350滨江集团绿城中国华润置地在售项目货值(亿元)待售项目货值(亿元)资料来源：克而瑞，华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号36CC类,12%A类,55%B类,33%滨江集团在杭州市土储分类情况资料来源：公司公告，华创证券CC类,20%A类,47%B类,32%绿城中国在杭州市土储分类情况资料来源：公司公告，华创证券(二)2022年杭州土拍走出独立行情，2023年首批、二批土拍进一步回暖富阳、临安、钱塘等市场表现一般的区域供地缩量供应宅地数量占地面积(万方)供地计划完成度5%2%1%87%区85%7资料来源：克而瑞，华创证券土拍走出独立行情，民企表现活跃，2023年土地市场进一步回暖。1)相比于其他城市土拍普遍由国资托底，民企在杭州土拍表现活跃，每轮土拍参拍的民企数量。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号37成交金额(亿(万方)封顶宗数占比数量企数量021第一轮土拍2%021第二轮土拍41.9%8021第三轮土拍08022第一轮土拍0%49022第二轮土拍7%022第三轮土拍310872%022第四轮土拍022第五轮土拍023第一轮土拍023第二轮土拍023第三轮土拍--资料来源：克而瑞，华创证券有来品牌房企溢价率略低，反映两家房企在杭州深耕多年，投资布局会适当配置有预期差体处于第一梯队，拿地质量较高。江、绿城在杭州拿地金额明显领先其他房企名益地价益建面均价3投242.359.1870627地铁37.4859.9.561695金帝集团47%资料来源：中指数据库，华创证券注：统计口径为涉宅地块证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号38杭州具备良好的产业结构，虽然受限于区位及历史因素，未形成制造业规模优势，但以挡期，且筹办亚运会带来基础设施的快速完善、基建地产活力基本释放完成，预计未来杭州土地市场和商品房销售市场已率先回暖，预计复苏可持续，建议关注深耕杭州、在杭州产业、人口兑现不及预期。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号39绿绿城中国(03900.HK)首次覆盖点评口公司发布2022年年报，2022年实现营业收入1271.5亿元，同比增长26.8%；口竣工结算提速，利润率承压。1)公司2023年计划竣工1869万方，较2022年实际竣工增长48%，且截至2022年底，公司已售未结权益金额1846亿，预计公司2023年仍有一定压力。口销售金额逐季改善，2023年Q1销售金额增长32%。1)2022年公司销售金额3003亿，其中自投项目销售金额2128亿，同比下降20%，低于百强房企跌幅41%。2)分季度看，公司2022年Q4销售金额同比转正，约为4.5%，2023年Q1销售金额同比达32%。口2022年逆势布局核心城市，实现有质量的增长。1)公司2022年投资策略有所调整，聚焦高能级城市，量少质优，2022年新增土