知名地产工程造价全过程管理

碧桂园工程造价全过程管理（区域培训课件）主讲：中心/部门：成本管理中心/工程造价管理部时间：2012年8月

为更好的让区域人员及项目开展工作，响应集团三级管控，明确相关责任和要求。

目的一、工程招标管理二、工程预算管理三、过程管理四、进度款审核管理五、工程结算管理六、创优100%及区域考核与台帐要求目录一、招标管理招标管理专业分包工程和零星工程的招标划分（共32项）（一）工程类型划分1、总承包工程2、专业分包工程和零星工程由成本管理中心其它部门跟进四项工程除总包外的室内精（简）装修工程大市政配套工程干挂外墙石材工程大型土方工程、基坑大开挖土方工程集团市政配套部集团精简装修监督部集团前期工程部集团石材工程监督部招标管理招标管理（二）工程招标流程新项目总承包招标流程集团主导招标旧项目新地块总承包招标流程区域主导招标区域主导的专业分包和零星工程招标流程区域主导招标建筑面积小于8万m2;大于8万m2按新项目招标流程。招标管理（三）总包及专业零星工程施工范围的划分专业及零星工程施工范围总包施工范围土建总包与分包施工界面划分招标管理（四）区域专业及零星工程招标注意事项碧桂园集团职能中心文件(2012年7月23日成本中心文件)招标管理（五）毛坯与精简装修的施工内容毛坯与精简装修对比表招标管理（六）装修界面划分装修界面划分规定

招标管理（七）装修饰件申购事宜装修饰件申购事宜招标管理（八）土方工程管理土方工程管理流程招标管理（九）其他专业单项招标重点注意事项2、幕墙工程1、基坑支护工程3、钢结构工程基坑支护、幕墙工程、钢结构工程：若是委托其他设计院设计，招标时要注意：要求要有博意建筑设计院总工室的审批意见，才能出清单。参照旧项目新地块招标程序（如幕墙工程、钢结构工程造价超过300万元由集团工程招标管理部主导）招标管理（十）集团各项目土建（装修）工程招标报价模式解读招标时没有施工图或施工图不齐全：为落实做好“三快三准”的要求，在项目预备会后就开始进行招标工作，按模拟清单的形式，采用清单承包方式：招标管理桩基础工程桩基础工程的报价方式为全费用综合单价包干，投标人按招标人提供的全费用综合单价表填报统一报价系数。土建工程分部分项工程采用工程量清单综合单价包干;模板及脚手架的措施费用采用综合单价包干；除模板及脚手架外的措施费（含其它项目费）采用建筑面积单方造价包干。招标管理

室内精装修（精简装修）工程室内块料工程的报价方式为全费用综合单价包干，投标人按招标人提供的全费用综合单价表填报统一报价系数。室内浴室柜、浴室镜、淋浴屏风、室内涂料工程采用全费用综合单价包干，投标人按招标人提供的全费用综合单价表的全费用综合单价作为工程结算全费用综合包干单价。招标管理（十一）专业及零星工程招标中清单编制要求（略）区域造价部要对专业及零星工程招标中标后要对中标价与限价进行对比(特别是异常的,定期每月(季)报集团总部备案)招标管理（十二）总承包管理及配合费

新版规定

旧版规定二、工程预算管理工程仔预算挂管理（一）暂、工程腹预/结算乎送审繁流程符：工程预将结算送谷审流程推文件招标时采用模东拟清单锦招标，银工程量何未经双乓方核对枝就签订归总包合成同暂定气总价，首可能会租存在量培差的造吨价问题岗，通过恭预算，蠢可以更哀加有效痛的进行军工程项闭目成本迹管理和行投资控腰制，是肚实现项杂目管理挽及控制购的必要拉环节。工程预栽算管理1、要届求施块工单孔位在先收到溜各专培业施串工图造后一勿个月猴内分涝别将宫各专胀业的委预算宾书提孙交，现若未龙提交蹄的，委按合同约踩定的条唐款执行。（二录）、熟工程简预算愁提交酬及审毕核时部间要冠求3、区抗域造锄价合柄约部盟收到年总承弄包工券程施驱工图狼预算赔的完忌整资扯料后框需30天内完成飘初审。辉经集团苍总部审圆核预算据后，误衡差率不掘超过5%。超观出部物分按赔（2分/1暑%）扣分兼。注意：拍区域造各价合约贱部一审炉后结果作不能对丹外发出民。2、预算书慰表格格镜式工程编预算速管理（三）在、工程倾预算的岭提交资嫩料要求区域激及项稻目部慨应要划求总醒包单膏位提物供预歉算的舌同时捡要提萄交正版能广联寸达软灯件计算的伐电子文掀件及相爆关表格口计算稿视。工程预过算管理（四撕）预算编犬制审核蒙时，对新资料要挎重点加望以重视①图纸刺会审记附录：若右涉及费某用增加互，要求拌转化成角设计变绑更,方可计述费；②施怕工组想织方孕案：鸦原则斧上是肃不计楚取费急用的,若涉墙及费面用增处加，脊要求锅转化誉成签残证,方可猫计费可；工程蛋预算淋管理（五舰）承包方咐式：1、工欲程承婶包方独式（20蕉11版）单体题土建喇工程秀的承丛包方迟式分部分进项工程严采用工势程量清饺单综合蹈单价包谣干;模板及摘脚手架自的措施娃费用采慰用综合优单价包怠干；除恶模板及偷脚手架个外的措致施费（逢含其它判项目费岔）采用串建筑面误积单方盏造价包偷干。2、工请程承走包方割式（201冒0版）单体土刑建工程顾的承包买方式分部通分项当工程秃采用脚工程编量清架单综置合单月价包唐干；措施费职（含其盈它项目终费）采郑用建筑愉面积单露方造价初包干。3、室内僻精装修楚（或精膜简装修掉）工程锣、室内团安装工论程、市适政工程采用岁全费均用综就合单钥价包矿干的岭承包胃方式僵。工程预绣算管理土建工程（毛坯）分部分项工程工程量清单综合单价包干措施费工程模板及脚手架采用综合单价包干除模板及脚手架外采用建筑面积包干工程预移算管理（六颤）预算赌编制用审核断时，校合同扰约定佩的承解包范跑围工程承具包范围工程仆承包协范围拔的落相野关合配同条崇款工程塘预算汤管理（七）预算抹编制滩审核达时，诉工程银量计纺算重挽点注镜意事牛项土建工驶程计算李注意事简项1、大型腊土方计汇算范围厌；2、桩慈与管考桩合真同计波算约碍定；3、钢筋享合同计不算约定其；4、地苗下室穴砖模视现场羡的确傻认。三、准过程榨管理过程管危理（一按）设眯计变炮更及设现场圈签证匙的注用意事妥项：要依披据合潮同、侨设计疲文件紫、标冒准、箭规范隔等资柿料,首先彼应对方合同轰中的赞条款献进行绸认真协分析黑、理变解，捧然后徐按合崖同约惑定，峰明确董签字资把关息的基扭本原权则。银在签秀署的淘批语禾或意刺见栏臭中，侄能用柿文字病说明遣的尽怜量用疲文字鞠说明扩，做销到内览容简河练，梁针对辅性强迅，表居述恰财当。缸同时及，字例迹清卷楚，京格式右正确城，时缠间吻巷合。杰签字散就意球味着准责任源，有逢时是膝要承小担法果律责看任的妖。因秒此要舞慎重凝对待仆，注疼意以速下几辩点事达项：过程护管理1、有畏疑难膜问题设陷人赖困境微又不堂便直凝言陈盐述的捎，应舰在签助字意巧见栏干中用裂文字改简述咐，留剪有余昨地，具以防锅今后婚说不常清；2、签字恋的文件劣属较大藏事件的厨，应备蓬存或记懒录在案延；3、对无茅印章、右无签字拨、无日未期或日凤期不符有、文字萌说明较部为含糊洞、明显渗超报工放程量或拾工程款闲项、夸耐大业绩崖的文件爬，均要靠问明原伸委，提贝出改正拾意见，县经审核涝符合要垄求后再扩签字。4、基础土涨方工程的量重点油注意事润项(不能办冬理签证越）5、设计支变更对汪收集资裁料把关凯问题过程湿管理6、合登同清切单的挖基陵础土方寨及回惧填土读方的综合单质价，不适举用于大开挖杆的土方迹工程。锄大开挖掩土方工标程参照201厅2年6月21日的文雾件执行.关于痒明晰蝴前期滑土方馆队、赠总承达包单霜位交喊接场汁地标摊高流仇程的终通知过程冈管理相关合厦同条款（二）过程爆管理（三凤）《碧桂园击集团设渣计变更墙、现场板签证考嘴核管理制办法》等相关新事宜的蜡通知及疑附件20信12年8月29日文苏件(四)、签证唇、变码更月尖度统柄计表等及台面帐过程管神理（五）围合同交配底：工程施德工合同蜡交底书（六哀）工投作业蚊务联览系单须：如项目民要求审绑核的需抹要提供右有项目携总签名醒的相关遣文件。合同签每订后7天内要碧求区域宅对总包方单位进仅行合同演交底。过程取管理（七较）施伪工内愤容变掀更：对于叠施工茧内容投的变好更，乎项目臣部要粱及时仅提醒装总部香对合杰同的从施工升内容听变更,特别是步改变后勇为低标奏准,工程梢量的栽减少币或费侦用减里少,要第碗一时谱间发隶联系投单知袭会总袖部对纸合同咳进行挖调整爷签补井充协殿议。例如:1.交楼标械准由原菜来精简冒改为毛亿坏；2.防火门药改变做北法不做猫门套；3.单独另抗发包项竹目等等丝式内容。过程净管理（1）铝踪蝶合金变定价摊请区会域注笼意:因招标红时未核有铝紧合金清深化陪设计悦图纸倘，招校标时精采用城暂定辞综合侨单价,工程施饶工时,请区肤域要弱及时俭跟进系项目耻部报贤送铝码合金析门窗弱深化评设计梳图,以便后涝期进行梢定价，投以免影俘响工程贺进度。（2）铝合金近门窗确笛认函（3）铝合愈金定衰价流巡寿程（八）昏铝合金缎定价：过程新管理《施工由单位即届时移交育桩基础与工程资平料的工必作指引躺》的通原知201惠2年7月16日（九雁）桩犬基础滑资料炸移交拘工作氧指引过程触管理（十申）案岸例分舍析：某项否目，们为满与足售涛楼要荐求，祥需要黎对现淹场销意售中坑心二稀层及凯以上刘沉降谈后浇害带部殿位的因主体垒结构样进行深处理危，货采用亡的处岔理方说案是头搭设券一个卖两层遥的钢嗓结构喜平台轰。施他工方铲给我虚部的脚报价纸中，览考虑犁了搭妄设该寺钢结债构所炭需的狗全部祸费用叉。我箱部经病审核拉，此蜂钢结碍构为虾临建仪工程招，待伶销售蒸中心旧不再鹿使用汇时要妻拆除希，而倘施工填方的卫报价巷中未轻考虑犹钢结耍构拆糊除后裹钢材致的回绢收费裕用，法后经翁与施娇工方腰协商健，由饶于此炸钢结师构临维时使女用的丸周期亡较长良（约秀两年款），荣施工割方不递愿承逝担钢知材价和格的摔风险信。并维要求皆拆除寨后由快我方深回收保，最谊后我备部签判合同宅时注桨明此教钢结救构拆眼除后慰的钢标材由块甲方哲回收驰。【启示】：若商项目宫现场保为了渐满足防售楼划要求厚或其件他要文求，泛需要色搭设赖一些殖临时肾性的昌建筑系结构渡，一尖定要贝明确少这些磨临时静性的肠建筑岁结构庭所用背的材监料设熟备是搂否可竞以回些收利才用或落多次效周转阵，若耳可以傍，造斯价中狭一定寨要考裙虑回慎收利徐用的抵费用洁或多雾次摊吃销的嘉费用轨。案例1过程艰管理200络7年某楼奸盘工程遵结算审部核时发悠现，工们程有部猴分签证洁资料内粘容写明额：本基和础因土袄质达不捧到设计驳要求，检需对基启础进行稼超深开昌挖才能陶达到设潜计要求洁，超深伍开挖深次度约为1.即0M胜~2涛.0黎M。签龟证单乱上有灶监理俱工程膏师签而字确依认也伞有项运目部瓶相关赵负责千人签推字确摧认，准从表恢面看穷来该辣签证精手续犯完整重有效危应给戒予计奏取费德用,但经查曾看图纸轧及相关鞭资料后悟发现,该签劫证栋及号为烘管桩构基础榜工程,打桩陈记录乎表桩院顶标闪高也厅高于贝设计丙的桩吸顶标凝高,对于躲以上允情况语，管名桩基沉础根烟本不仍存有有基础柱超深诱现象,我方尾坚决僵不予算计取叼费用体。最遭后施哨工单霜位也夏同意牧不计悦取签秒证费污用。【启示】即使是罗完整有签效的签券证资料搁，但与座实际不屈符的坚隆决不予咐计取。案例2过程腊管理20神09年碧伐桂园舒某楼赞盘别置墅基凶础换剥填工蛛程，壁原基捎础设排计为课天然吃基础董。因位地质宵原因殿土层纸达不困到设停计要扛求，润经设拍计院守同意毛后采府用超肾挖，振超挖蚁部分遇用砂铸石配庙比换鹿填。索但是谜在项画目部弄送审奋的签熊证资窃料中锻审核繁发现消，基些础底申设计瞒标高露为-2.桃2M,基础超轮深底标阁高为-5.付4M,签证单烟显示回劲填砂石驰部分标居高为-4以.2题M~技-2联.2自M,也就是蜘说基础奏下面-4急.2祝~-许5.笋4部分积未有蚕回填蛋砂石,从建筑烟行业来疑说建筑培物基础循下方不摇可能有近部分是借空的。到后经与联项目部必沟通，瘦项目部纸也无法响解释其吃原因,为维塘护签软证结增果的泥真实堵性及辰严肃斥性我趣部（寒造价旅部）与坚决携给予译取消偷当无梨效签份证处霉理。案例3过程什管理过程浆管理【启示】现场签郊证是对卖施工过曾程中遇罢到的某丙些特殊受情况实稼施的书惑面依据厅，由此哈发生的灶价款也枣成为工锄程造价凶的组成捐部分，岩应严格毙控制工向程成本赵，维护毕工程现馒场签证慌的真实做性及严瞒肃性。(提示大水家注意棍：如以拣后有遇到这瞧样的贤签证酱，不滴用审总核就锅当作唱无效旅签证久处理)过程选管理201贸0年碧歪桂园壁某楼使盘基田坑支胞护工奏程，林原基罪坑支合护方先案合绣同价天为123己5万。泳该方泻案由宴总承栋包单京位负量责设赵计，压集团屋总工方室审管核通旧过，伯方案搁得到锤当地门建设购主管扭部门咐的认味可，甩从理构论上杂是没两问题怀的，然但在悦施工朱过程抱中，菊由于盾地质信原因尼的变属化，缺施工牵单位督没有势注意院到现修场情读况变随化，贱监理摊单位态及项古目部困也未挪及时百发现答，当俯基坑诉支护签工程楼完成驴后，石进入还基坑限土方杀大开顽挖后死，基怀坑产锁生严搞重的昼变形姓及位颜移。怪经多向方踏视勘现劣场论币证后谅得出蒸结论著为地枪质原缘瑞因造武成，愈必须坑对原莫方案找进行王加固胞处理右，该进加固称方案呀经我活部计浓算造苍价约挣增加72族9万，占扑按原合进同价的59%虫.基坑支奇护工程衰属地下讲工程,应注选意踏场勘现伐场更挣多的果了解蹦地下很周边挎环境译。如锹果当徒时在予施工说过程蛮中有溉及时翼发现及地质自情况貌变化吃，及被时做棵调整爬，就钳能及费时消奶除隐辆患从逃而节流约成快本。案例4【启示】基坑支售护要从膜实际出俗发，结画合质量无安全等序方面，练同时应虏加强预夜见性，抄对实际习施工中艺可能发离生的不雪确定因葡素要做慢全面跟城进、检爬查及作测适当考阔虑。四、进挥度款审殊核管理进度款丸审核管宫理1、资票料审遇核合同弃资料工程稻资料法务斗资料结算姿资料2、造价澡审核甲指材迁料的支蝇付形象进挠度（需顾附现场写照片）安全文虏明施工游费的支痒付进度款晴支付比伯例（一讨）进籍度审投核进度箱款审厅核管俭理※项目群总经歪理为臭资料诉第一忆负责遗人（二雕）工赴程款武支付星需提视交资栋料的仍规定1、按抗月进捎度支达付的硬进度晴款申委请提箩交资乡丰料清纱单1.各阶段区送审工袭程结算拖及验收垃资料签费收表2.月进从度款里申请下提交重资料开清单3.现场进梯度照片4.关于驰施工殿人员岭薪资复情况逢的说窗明5.关于轨按时鞭足额顽发放洋民工离工资精的承肃诺函进度爬款审喇核管盼理※项目总词经理为刑资料第犹一负责僵人2、按北节点忆支付斜的月岂进度伶款申锻请提户交资侵料清号单1.月进度逃款申请叛提交资仍料清单2.现场进俭度照片6.关于均施工纳人员岔薪资知情况西的说警明7.关于按票时足额膀发放民袍工工资热的承诺汉函3.桩基础丘工程完费成节点丑送审工即程结算肉及验收巷资料清蔑单4.±嚼0.0装00（或贝地下睬室顶缸板）娃完成星节点棕送审穿工程伯结算蹈及验歪收资炭料清晓单5.竣工验船收节点道送审工柳程结算沈及验收只资料清剧单进度怪款审表核管爹理3、进度忙款支付迎申请审裤核表格隔格式①用于斩别墅②用葡于高舅层及地下塞室进度款笋审核管循理甲指愤材料缘瑞付款呈原则坡是发但包人10态0%代付反给供溪应商伐，100老%从承脉包人叔进度圆款中挖扣回甲指画材料兆付款怪流程20牙12年7月2日发文4、甲班指材油料的坛支付甲指河材料低注意训事项狗：合籍同约刺定的纤甲指屋材料燥是暂湾定材吧料单嫩价，帖结算款时按王施工堂过程帮中甲爽指材示料三方合见同约定谱的材料热单价进驾行对比绑调差室内纳装修鲜工程焦块料咬材料仔三方流合同嚼签订烤及付饱款工劈燕作对远接事僵宜201页2年8月8日发缴文进度铁款审反核管葵理（三贼）工青程款凳支付恰比例若所彻报工匀程的宾质量柴达不耍到验身收规钻范要萝求，齐发包拘人有扇权暂辅缓支傅付该旋部分假工程青款。错每月处支付恳进度私款时澡，承虹包人淡应按能发包馒人要叫求同框时提感供竣历工验叼收所弓需的尾施工扛资料越及结雨算资佛料（间包含赛专用斑条款32哲.1、32寸.2中约叮定的咐结算居资料滤及附撤件14中约朋定的窗工程促资料痒）；若承包素人不按云发包人勒要求提朱供的，奇发包人椒有权不弱予当月辜付款，爷待承包动人将资苍料提供喘完整后绳才支付链。进度款旗终审：所有免总包疑工程满付款尘均需除集团奸总裁灿终审成（发泪文）进度款捷审核管预理（四忍）进辨度款舱审核膏注意降事项１．进久度款申愈请按合哨同约定咸执行，滨对于工昨程节点腐一定要失严格把角关，避坚免超前略支付，堪否则结嗽算工作坏开展很负被动；２．签栏证、设牲计变更戒造价，段必须经敲审核后维，才能饿支付工叫程进度缸款；３．进过度款审泼核中，款项目部忠重点审匪核总包盾单位上疏报的形样象进度冶是否与宋现场的冷实际情买况吻合挥，要求部形象进泼度款的芬描述清遭晰，准舱确。（形象进凳度表）4．进翅度款邪审核商时需律注意售是否鲁有预痰付款肯、劳损保基书金、半借款告、罚胖款、物甲供最材、拐甲指杀材、牲甲方站代付航的水看电费疏等需另在当蝇期扣全除的满费用冠。进度款划审核管读理（五波）区脖域主亩导招想标工司程的浪进度悔款审摧核流笼程项目部区域造价区域财务区域总进度款衡审核管网理（六）弄集团主纺导招标届工程的区进度款跨审核流胖程项目部区域造价区域财务集团造价区域总总裁注：1、无区道域造价暗的项目读可跳过丹区域造李价的流歉程2、特殊求情况（纠如超合井同约定跃支付比杜例、超肥合同额意等），帅需上报吊集团总励裁审批季后，再改申请进像度款进度鸣款支誓付流猴程五、工拦程结算灶管理工程倒结算胳管理（一）炊工程结族算管理肾流程【适用双于总裤承包贵工程】工程结涝算管理户流程【适用于散专业分绒包、零你星工程】工程结味算管理营流程（1）（2）工程渔结算拌管理工程陪竣工侵结算般资料继送审侦办法建设工毫程结算米审核定武案表及相关责结算伪表格（二）啦工程竣唱工结算趴资料送岸审要求验收合月格之日温起30天内交舞结算资扣料工程竣肌工验收拔合格之添日起30天内杠交结咐算资原料（有地论下室时珍，桩基页结算资罗料单独镜提交）贼且结饥算资料幕要明确筒竣工结呆算的具绵体范围堂。±0.00（或地下室顶板）以下±0.00（或地下室顶板）以上工程结姓算管理竣工结絮算的相编关合同摔条款解熄读结算劈燕管理（三听）结算替资料集审核金要点区域及偿项目部任须对承违包人提心交结算拴资料的配准确性秧、真实陵性、完紫整性审讽核把关拔，应注按意的要案点如下验：1、签速证的旅有效院性：击及时触对签素证内咐容进只行确极认；2、设蛮计变疗更执拐行情选况：碰明确同按设拉计变巷更实拦施的探范围泽（是太部分势施工挥还是餐全部勿施工浇），埋要细谈化到恼栋号稀，以扭免结县算时垮多计透或漏颗计；3、总承管包合同障施工范建围变化然情况：架项目管嚷理部要酒提供实潮际承包症人施工据范围，倾后改由犬发包人辅另行分积包的书笑面依据扭（如合或同、协磨议书、积联系单紧等）。604、资料驶审核的役重点签证类着资料工期一说览表全部结问算资料有效吹签名速、盖敞章需区域拾总签名工程刚结算谁管理5、结算借资料常隆见问题被：竣工宽图工程疗结算追管理竣工图项目部未盖章项目总未签字施工范围不明确设计变更在竣工图中表示不全6、结忍算资督料常怎见问康题：幕设计专变更女及签闷证工程弄结算挂管理设计变更及签证打桩、成孔、挖土方等无场地原始标高桩基记录表无项目总、区域总签名未注明签证原因未列明材料类型、规格等未附照片等附件资料，或附件资料项目总未签字盖章7、结算鹊资料常仰见问题惯：其他工程结珍算管理其他无移交资料签收表或没按规定签字盖章土方资料不完整（场地标高图）无工期一览表（或区域总未确认）无乙方结算授权委托书无扣（罚）款资料未装订成册结算管搞理区域总耽为资料戚第一负参责人项目工期情况一览表工期奖罚材差调整08、项目糕工期表沈的重要恐性结算管某理总包合同