天津某商务区项目新阶段策略方案提报

***新阶段策略方案提报

提报单位:***广告有限公司天津分公司

提报时间:2007年5月22日本次提报包括三大内容板块：方向篇－***是什么？

战略篇－五大地块怎样支持塑造***大盘形象？

战术篇－如何推广？方向篇

环渤海经济圈建设，北中国经济新极崛起，海河做北中国的经济纽带。

作为海河综合开发的第六个节点，***是什么？

方向篇看看我们的形象基础：第一步“海河的流向就是天津的方向”——***与海河综合开发工程有密切关系第二步“复合地产休闲城市”——***是具备休闲功能的城市综合体第三步“海河水上运动世界”——***为天津建设了水上运动休闲公园“不一样的写字楼”——***有***这样的商务+商业组团方向篇结论-目前，***给市场留下的印象分两个层次：***是海河开发背景下的战略大盘——战略开发下的海河是什么？***具备休闲、商务等综合功能——未来，具备这样功能的***在海河开发背景之下，又是什么？***规模大，功能复合性高，可以说的点太多，反而容易概念不清；长达十年的开发周期，已经过去两年，对于***整体形象的塑造，跟***的开发部署一样，是一个长期的综合工程；***是大盘，而海河开发带大盘迭起，“大盘”概念已经不具备差异化；如果说现在***刚刚具备了一个战略大盘的形象骨架，接下来，我们要做的是，给***一个明确的差异化属性，让它从大盘的模糊形象中脱颖而出。方向篇战略开发下的海河是什么？八十年代开始，为中国经济决胜世界，中国打了三大战役——八十年代珠三角，深圳和整个珠江下游区域成为中国经济最发达的版块；九十年代长三角，上海浦东成为最受世界瞩目的中国版图部分；本世纪，以全球制造业、现代物流和综合贸易为经济主题的环渤海经济圈崛起，中国经济重心移向北中国，这一仗，成就谁？——海河！环渤海经济圈开发中，天津是承接北京与渤海世界港口的纽带;海河，是连接滨海新区和天津中心城区的桥梁，是未来商贸经济活动最为活跃的地方；它是中国经济第三极的形象名片，是新经济时代的中国面向世界的形象窗口。海河的未来，是一条代表当代中国的世界名河，是一条中国通往世界、世界进入中国的世界经济走廊。依托海河未来，天津湾是什么？已启动的海河综合开发24个节点，***是战略开发的第6个节点——我们不是唯一，而是海河世界走廊的一份子。从地理位置上看，如果泰达城所在的三岔河口是未来海河功能带中，中心城区的起始点，是未来的传统文化商贸区，那么***就是在海河世界化进程中，联系中心城区与全球经贸的第一承接带，是全球经济在二十一世纪中国的会师地。这决定***不仅仅是城市的新极，更是中国经济第三极中，在中国与世界沟通要道上，扼守关键的一环，是整个北中国的，世界商务区。高度国际化的世界商务，必然成为***的主旋律。但是，在长达上百公里的世界经济走廊中，想要在未来商务领域占据一席之地，就必须保证我们能满足未来全球化商务的主流需求。未来全球化商务的需求是什么？——商务办公区功能复合化，环境生态化，配套顶级化。在海河综合开发中，大体量、多元功能等特征是大家共有的，不具备明显的差异化和未来需求针对性，***满足未来全球化商务需求的差异化和针对性在哪里？规划！我们看到，所有功能区中，惟有***,在具备集群功能高度复合性的基础上，还有一座高度生态化的顶级水上休闲运动公园！惟有***，公建面积达到70%之高！这意味着,在未来,***不仅是集合全球商务、水上休闲、国际化居住，以及满足都市消费的综合商业于一体的城市综合体，更是未来全球商务办公主流需求之所在。而功能复合化、环境生态化、配套顶级化，正是***未来大盘形象之下，真正的核心竞争力。考虑到业态多元，开发周期长，***宏观概括性的定位语，掌握以下原则：不局限于天津市场本身，跳出天津定位***。倾向于体现高度国际化的生态氛围，要方便与任何一个物业产品的推出“百搭”。**挺*推赵广定谜位语开发界理念犯角度昏：会晤拖中国滴和麦谐世草界功能屿属性走角度岭：复合澡城市庸世区界生缸态商撤务港物理耕属性针角度您：北中绳国时售代净**务*市脱生态叨集群好了筒，我较们如更何将架“商低务”马这一续开发奏主题牲落实瞎下去止，最短大程码度规抓避现劣金流提风险孙，实骗现利峡益最撕大化就——战略溜篇－我们姐要将立**究*塑叉造成毁一个“高昏度国娘际化当的世蹦界生缠态商愤务区猎”，那么均，开发残节奏网如何背进展泪，推吨广主栋题如俱何配只合跟法进，嫩方能梯顺利桥抵达烂主题催目标判？现金挽流如华何支纱持？我们迷从五景大地激块的俊开发冷计划列节点安分析步——A区物业第属性感：商竖业＋袋商务开发越进度拆：封闪顶在病售，窗年底思商业碍开业办。推广润状态颤：商良业倾绕向走贡大商解家、巷大买岗家整曲租整胳售路殖线写鹊字楼纸销售盟稍欠热俗度。政府潮定位蛋：城移市服贫务区战略病分析乖：对研于*探**滩来说匹，A任区虽密然首某发，增且商重业面战积集距中，版商务属性小明确巧，但够大盘架利好胳不支昏持情做况下圈，未狠来经校营状均态尚毅不分明罪，对收主题塞支持践力度成不够挨。分析深结论送：本虎时期掉，A室区可杂对推装广产钉生明卖确利饺好支焰持的恒是，用“堆SO捏M在天津栗的又闭一世插界级芳地标同”打翅形象复地位纹。而商寸业在这推广锻中所申占的帝地位纸，建粥议采忌用北校京华层贸中啊心的枕方式，在商炼业引远进没艺有实祥现优键势价绘值时死，走滩暗线到，一亡旦引嫂进重量盈级的沾商家篮客户讨，走裙明线凑，高娱调为能项目圈加分晴。年底耍开业灾，可赞作为既一个歌大的分利好笨节点运，对世絮界生钉态商曾务大盘形径象提斤供支螺持。形象猜定位窑：世界翼商务骗消费疼区案木名蔑：**悠*B区物业可属性略：住秃宅＋长商务开发汽进度谊：计幸划6秃月启套动，腔11王月拿沫销售戚证，密开发适周期亿一年作。推广杜状态跑：待洞定政府也定位制：城惹市居挪住区战略摩分析涂：B默区是蜂**臂*地扩块开朽发的局第二致节点仁，功植能定腾位居貌住区圾，除当了两栋县写字涛楼，吃其余旦全部绢是高亲端公茅寓。这样妨的产魔品构职成比例，械对“违商务悟区”恨概念卧有支泪持，呈但不爸够强饶势。但从氧另一陵角度斜说，傍B区逼的开启发推短广，对*除**租“百的万平祥米世界级陕生态跌大盘栽”的椅形象改支持涛较强眉。对于宪写字欲楼定训位，型鉴于讨**笋*的缩慧商务酸主体乔在最洋后开洪发的躬D地块，托根据太世界巴高端那商务走的需挤求特站点，B区柴的商别务，暮不建啄议定位极糕端。定位壶太高塞，整悟体上倚喧宾他夺主强，同竭时项甩目的鸟集成等优势尚详未呈车现，童会给州销售敌造成协障碍肾，影冈响资饱金回抹笼；貌定位芽太低，梯对未继来的椒高端哥形象麦不利殊。分析富结论歇：B掘区在箩项目隶整体享开发磁中的梳战略笑地位恩价值偿，第一狼是对塞“生冶态大盘骗”形远象的才现实带支持酸，第材二在轻于回贝款，徒第三鼓在于亩通过公寓召的培筐育，凝稳定歼提升送地块债价值奖，第替四是冲对前舟期商雹务主题的宗承接博。形象需定位难：国际传精英既生漠态憩港息港案名带建议辱：**慨*践**驱*C区物业韵属性漠：住车宅＋晓商业叉（s粱oh省o情促况待赠定）开发猎进度伸：B清区销捉售回乌款后锣，D腰区启砖动前痰。推广圣状态这：待油定政府疑定位弊：城晋市居蛮住区战略染分析戚：C欺地块问开发钥启动途时，**夏*版赴块价仁值已经极具备压良好洒基础奔，但是尚未猴达到值峰值。C区棉其实嚼适合胳做**汉*版撕块价恨值攀恢升的愚第三妙级助摘力引傻擎，那么脱不论会是公尝寓还纳是商狱业，拍都能柜攀高垃，最般大限鞠度提递升板块价滔值。产品炼方面舟，建阶议公角寓做压部分省顶级珠公寓燃，作洁为未富来商电务区首脑妻级C菌EO制的中撑国会码馆推闪出，墓提升泼大盘垄高端梯形象陵力。分析侄结论筒：商街拣作为柔整个件地块依东南爆位置案的消刷费配魄套，海建议声即便生不自己持逗有经向营，戏也要叨走整繁租整飘售路鲜线，否则睡无法侄控制巾未来经营侮模式准，很列容易芹造成及消费辛集群胡品质京与高纽奉端商蠢务大夺盘脱节的陪情况火。假如忘要做们so闹ho魂，鉴切于s练oh钓o这翅种产低品本滚身的费特点榴，和就对应的城拜市人稀群属喷性，旗建议想面积典比例亡不宜怕过大刚，不乔宜作螺为推广热牙点高迫调出登现，伏否则霞会拉温低整垦个项励目的材商务念价值公，与未来蚀推出邻的D揉区“踏世界凉生态桶商务眨集群皇”高谋端形肿象不凉匹配。C区疮是一竿个重也要的袭价值涛承接群节点聚，C辟区启困动后雾，如混何依训托C区圾，将丽**借*地出块价匆值送珍到高厕峰，慰为D你区的屿启动止和推监广预热递到引终爆点躬，将庆是C系区开的发和针推广购的原棉则依妥据。形象竹定位较：世界龄上层匆中国践会馆案名衡建议贤：**展*狸**弱*D区物业解属性烫：高旁端商漂务＋垦酒店开发便进度些：开挽发方畅案1皱－B踩、C梯区回陡款后丙启动开发院方案坑2－懒地块商出让敞代建氧，与淡B或私者C恳区同拣时启改动推广肚状态搜：待妙定政府酒定位盼：城词市商跨务区战略赴分析蜓：虽互然*歼**难整体啄定位降商务腥主题盘，但雹是作为专商务逐主体贿的D否地块，具是开理发节乘奏的紫最后测一个炼节点哑。这对克项目德整体粒形象罚的塑锄造制志造了崇巨大被的障械碍，捎操作董不慎，苹就造之成推广根与开守发节叛奏步警调不灭一，卸容易陡出现凡推广谎上战略板利好势出尽也，开戚发上开现实鸦利好电支持保乏力匆的危刮险，焦整体大盘映的形般象就雀此涣攻散，控难以旋整合耐。因此犬，D尊地块亩的启刺动越复早，扰对整亏个项租目的灵运作财越有催利，欧而D区券的开娘发成贪败，泥关系盲到整懂个项牌目操投作是性否能要够达外到预叶期目标支，更火关系贫到我柳们自纠己持驼有的悉酒店惨的经舞营成棍败。分析恨结论哪：考客虑以追上因芽素，箭在D霸地块历开发谢上，光建议姨能够替尽早扫促成央启动，姻降低搁现金饰流风阅险。考虑爆到全蜂球大衡企业无一般灭对写洁字楼吵的空者间个良性化瓜需求还，可考虑腿在C饭地块洗运作程同时胆，开垃始与赠企业骂的个里性化虫空间拉定制唉需求进陕行访态问，困为未继来推待出奠安定客笔户基怨础。形象锣定位烫：全球驻生态炎商务卷汇案名品建议涨：**衰***粱***摄***白*E区物业榆属性御：水梯上休昨闲运当动公昆园开发拥进度迷：4思月开愈工，玩10纯月主钢体工巴程竣贤工，却游艇误俱乐决部已降经引斧进，80桃00善平米公空间悼招商胁。推广虚状态风：在貌“海咽河水芦上运转动世辈界”趁的项仪目总筒主题迈下，照E区惰工程蹄一直作为叔具有焦市政炕属性致的城筋市工爆程，拘通过排软文而、新润闻、宰活动字等方式全传播稠推广黎。政府忠定位柴：城军市运羊动休脆闲区战略聪分析风：在渴商务机主题贪方向持下，E区挥是目税前，寇对项阴目整际体利访好最棍具有说服油力的候一环炸。它的世界援级生垫态水挥岸建缎设、川游艇发俱乐葬部顶禾级休离闲方世式的垄引进，巴以及成未来吉作为橡商务也层峰让泛会愚所的犯功能宴定位，一柏部分爱已经通海过政弯府的忍口径爪传播箱出去拦，另珍一部购分则扑已经竟实现部落地粥，成为图满足坑全球暖商务建需求村的有艺力软似件支筝持。分析味结论暂：8张00绿0平禾米的块会所藏招商鸟，应槽该明镜确“割顶级幕生态披商务恒区的醒泛会所”众的方誉向，寻求掠顶级崖商务选会所性，或您俱乐谋部运梳营机医构的激合作，柜是目俘前执承行工滋作的王重点钟。从适滑合我电们的膏角度绘出发坑，我义们寻北找国撕内顶庙级商姥务俱术乐部倒资料，庭推荐俭上海诞鸿艺矩会。形象幼定位佩：世界器生态戒商务心休闲相港案名霉建议吨：**蓝*（国街际化鲁角度余）**抖*（倾艺向景树观感烧受和列价值铲感）**秆*（倾忽向水策岸和屠商务态）**触*（倾碌向俱坟乐部撇形式恋的描振述）操作碰建议生：现上阶段也，高调吓打出调**填*整扑体形恭象，做针引进座顶级链商务尼俱乐部的焦形象涛铺垫要。筹办灶京津会沪三挎地全蓄球高扬端商极务办瓜公需局求趋班势论昨坛，打世驱界高端料生态飘商务岛牌，为办引进蚀顶级获商务己俱乐壶部做箭利益医铺垫窜。与游闲艇俱昆乐部乱共同达筹办去中国年＆东推北亚托国际滴游艇茄邀请定赛，打顶钻级配澡套牌，再深为形久象力秋加分膜。10道月主屡体工莫程竣宅工，寨可作越为现埋实利去好引馅爆点，做肃事件览传播。操作男目标虹：将E腐区塑农造成象一个件高度偶生态俩化、贵顶级子化的川**春*商钥务配套，从春未来窑全球夫化商适务办愁公需虫求趋笋势入欺手，食带动浴整个黎项目的槽推广次节奏庄。我们挡汇总子一下腹整个终运作拘节点楼的建湾议：先期效，A区与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