【房地产市场融资风险研究4300字（论文）】

房地产市场融资风险研究目录TOC\o"1-2"\h\u10372房地产市场融资风险研究 111400一、房地产市场融资的现状 16314二、房地产市场融资的风险分析 220521（一）政策风险 218605（二）经济运行周期风险 22572（三）利率风险 327993（四）房地产市场供求风险 45280三、房地产市场融资风险控制建议 45360（一）优化融资结构 413446（二）构建融资风险预警体系 411112（三）建立和完善企业内控管理体系 524646四、结论 526061参考文献 5摘要：房地产业属于第三产业，是一种主要包括房地产项目投资、开发、经营、管理和公共服务的综合行业，其发展具有一定风险性、带动性以及基础性。且随着我国经济社会发展及地方政府的高度重视，房地产市场新的资金来源已经面临极大量的挑战。因此，开拓新的融资方式和新的融资体系构造已经成为房地产市场发展急需解决的重大问题。本文对房地产市场资融资风险与防范问题进行深入分析。关键词：后金融危机；房地产市场；融资风险一、房地产市场融资的现状截止2018年12月底，根据申万行业一级指数分类，中国房地产行业A股的上市公司共有141家。根据克而瑞提供的2018年度销售金额突破千亿的公司来看，共有30家，其中全部为上市公司。从目前的融资环境和融资政策来看，主要的债务工具优先集中于国企和上市公司。上市公司在发行银行借款、公司债、企业票据等融资工具上具有明显的优势，且上市公司可选择股权、债权和资产证券化等多元化的融资工具。基于数据可得性，本文选择上市房地产公司作为研究对象，可查阅上市公司的财务报表和公开信息披露，提出本文的观点和结论，对整个地产行业的融资模式研究具有代表和指导意义。房地产的融资可以从房地产整个开发链条来分析。从房地产行业的角度看，房地产的开发项目施工开发周期主要操作流程一般包括:首先拿到一块土地-最后项目前期开工-最后工程施工-最后项目前期预售回款-最后工程项目竣工-最后项目回款交付等，一般大约至少需要2-3年左右的周期一段时间，而房企在一个项目开工实现前期持续销售或者项目支付回款后主要是会进行一些新地产开发项目的重新开发和再投资和其他地产项目开发，一般房地产开发项目的重新开工开发周期都会滞后于该项目前期销售约6-12个月的短短一段时间，形成一轮完整的房地产项目开发周期。从整个房地产开发链条来看，房地产行业的主要资金来源分为自有资金、金融性负债和经营性负债。故本文将房地产行业的融资模式从开发链条来分类，共分为股权融资和债权融资。其中股权融资存在于早期投资拿地环节，需要自有资金支持，在开发环节和经营环节主要受银行贷款、标准化债券和非标准化债券以及资产证券化产品融资的杠杆支撑。房地产融资方式受政府和金融政策影响较大，随着政府宏观经济调控的收紧和金融工具的创新，房地产企业的融资政策近些年来出现新的趋势，我们从房地产企业的融资渠道的分类对比不同地产公司融资方式。二、房地产市场融资的风险分析（一）政策风险政策风险是我国政策结构变化可能会直接导致房地产投资市场商品价格大幅波动的主要风险。自2015年3月以来，国家已经多次推出提高房贷利率，房地产投资企业需要获得海外资金的流动成本更高，资本流动成本的大幅增加不可避免地可能会直接导致房地产投资市场商品价格的大幅上涨。有些国家货币政策将可能会根据当地实际情况不断进行调整，有些国家政策变化会直接导致房地产投资公司的健康发展，比如宽松的政府货币政策;但是还有一些国家政策变化不会直接导致房地产投资公司的健康发展，比如严格的政府信贷政策。为了更好适应当前的经济市场并及时实现长期健康发展，房地产投资市场必须不断高度关注当地政府货币政策并及时采取各种预防措施。（二）经济运行周期风险经济周期风险指的是周期性经济变化所带来的风险。对于房地产公司来说，这种趋势不应该太大。他们必须分析和判断当前的经济状况。当经济过热时，不应该开发一些房地产项目，因为这会增加成本，而宏观经济周期的快速变化也并不会直接最终影响整个房地产公司，而是通过一系列宏观经济指标直接影响房地产市场的快速发展。我国经济快速增长将会把国民经济发展推向一个快速平稳发展的关键时期，政府将充分利用新的高利率和新的通货紧缩政策来有效减少这个经济周期崩溃。首先，房地产开发投资和社会消费者购房需求将逐渐快速减少，房地产开发销售将被法律禁止，房地产业务和社会公共资源的逐渐减少将直接导致房地产市场的相对快速萎缩。目前，我国的国民经济相对稳定，从高速平稳发展向着可持续快速发展的方向过渡主要原因是由于我国经济总量增长增速放缓、产业结构的加速调整以及新兴产业的价值的增加。经济衰退将结束房地产业大幅度增长的时代，稳定房地产业的发展，并缓慢地回到理性发展的水平，这是房地产市场面临的一个非常严重的挑战。2007年末，美国的次级贷款危机给世界带来的影响是无法估量的。2008年金融危机，依据我国当时的经济情况，进出口总额占我国国民生产总值比重近1/4。受金融危机的影响，许多外资企业撤离了我国，再加上全球资金流动性变弱，许多企业融不到资，导致了大量的企业破产。根据政府2009年初公布的未经季节调整的数据，2008年最后三个月，约有4525家公司倒闭，比去年同期增长了54%。房地产在我国经济地位比较特殊，我国城镇化的进程使得房地产企业得到蓬勃的发展，金融危机后，国外投资机构抛售国内市场的商品房，使得房产市场陷入低迷。其次，房地产市场的不景气影响了我国购房者的信心，对房地产市场的前景不看好。然后金融危机导致我国房产企业的融资方面更困难。虽然2008年金融危机已经过去13年，但其中带来的教训仍然不容小觑。（三）利率风险利率风险主要是一种指贷款利率不断上升可能导致项目融资资金成本不断增加的金融风险。目前信用贷款产品一般来说是一种固定收入融资产品，因为金融市场流动利率不断下降，项目融资公司的固定合同贷款利率和其他融资资金成本上升。一般来说，信用贷款计划通常需要贷款提前一年收回，信用贷款计划的投融资管理机构一般可以在一次信用贷款计划正式启动后的很长一段时间(通常来说是一年或一年半)内偿还本金和利息。关于抵押贷款，宽松的货币政策导致抵押贷款利率下降，最终恢复到合理水平。另一方面，融资利率下降。这一削减降低了房地产市场的融资成本，并自然增加了利润；与此同时，低利率导致房地产信心产品失去了其原有优势。投资者将自己的风险资金主要投资于市场价值更高的金融产品。这些利润将直接影响房地产市场风险融资的基本有效性。（四）房地产市场供求风险房地产市场的整体供求关系风险主要指的也就是房地产市场整体供求关系的剧烈变化所直接带来的市场风险。当供求市场发生变化时，房地产市场的整体供求也随之发生变化，而市场供求的剧烈变化不可避免地也就会直接导致房地产市场价格的大幅波动。房地产市场的整体供求关系不足将直接导致房地产市场价格的持续快速增长。为了有效解决房地产市场濒临崩溃的根本问题，必须同时高度关注市场供求关系双方，从而要促使供求平衡，从而有效促进房地产市场的稳定和健康有序发展。市场供求风险主要反映在市场供求关系和工业竞争中。鉴于市场竞争的实际状况、消费者实际需求的变化和其他因素，整个房地产业的发展影响到整个房地产业的发展，阻碍了投资基金的返回，并造成资本周转效率低下的风险。在经济发展的推动下，人们对住房的需求增加了。这也是近年来房地产业竞争加剧的原因，因为消费者消费概念对房地产行业的销售有直接影响。房地产开发的时间很长，在此期间，房地产开发和需求也将发生变化。三、房地产市场融资风险控制建议（一）优化融资结构房地产企业进行融资的主要目的是为了解决自身资金短缺的难题，而在开展融资活动的时候，公司需要全面了解融资结构，科学的融资结构对于公司来说非常关键。总之，改善融资结构是对成费用、风险和效益的整体考量。企业在融资结构优化方面并不是短时间能够完成的。房地产融资结构合理化需要长久的时间，在根据现实开展深入研究之后，房地产企业也需要坚持：一，减低银行贷款比值，增加直接融资，；二，在当前融资活动中，秉持融资优序观点与成本最优观点，内部融资顺排在首位。在上述理念中，坚持多元化融资策略，相信房地产市场的融资结构会不断的得到优化和提升。（二）构建融资风险预警体系建设宏观经济变量的融资风险预警指标系统。此系统的创建能充分了解房地产融资项目的有关信息，完成对诸多项目的全面监控，此外在融资风险研究的基础上，进一步寻找问题，使用科学的方式躲避融资风险，加快公司的长久稳定发展。在使用风险度量模型开展深入分析的时候，能够直接表现出商业地产的相关问题，此外在研究风险因素时更加直接、清晰。风险度量模型的使用促使房地产融资的风险评估更为准确，为企业的发展带来了诸多好处。高效、完善的风险预警制度可以对目标和其宏观环境进行科学的风险评估，此外可以对预估到的系统风险以及非系统风险进行提早预防。最关键的是在预警体系内，所有步骤和环节都会被清楚记载下来，且把新数据与信息的更新同步到数据库，开展跟踪研究与分析，在寻找到风险的时候马上预警，避免问题的不断扩大，避免更加严重的损失。（三）建立和完善企业内控管理体系第一健全内部控制制度，基于上市企业的内部控制标准与主要制度，恒大地产需要根据五大内部控制要素健全合理的内控系统，且建设单独的融资风险管理与内控组织，合理设定公司组织结构，改善公司管理结构，简化环节，确保自身风险管理可以得到良好的成效。从《企业内部控制基本规范》的现实标准着手，强化内部控制，全面培育企业文化，为后续的稳定发展奠定良好的基础。其次需要健全内部审计系统，把内部审计当做公司发展的关键点，此外在开展融资的时候需要根据现实情况进行，也需要加强审查和督促，在融资的时候按时反映与研究风险因素，在预防风险的时候，需要高效评估企业财务，需要对企业融资现状开展高效测评，且利用评估结果调节融资渠道，进一步减少融资风险，且利用持续管控融资风险，促使公司融资体系更加完善。四、结论房地产业是国内社会经济发展的重要动力，表现出资金需求多、投资规模庞大、回收周期长、效益高等特征。而商业地产作为重要的种类，怎样在进行融资的时候确保公司的风险位于可控范围内，是目前需要尽早处理的问题，其中房地产公司的融资风险控制也开始变成影响公司未来发展的重要问题。在国内该领域金融市场持续健全、行业竞争更加激烈、我国政策调节的影响下，怎样增加融资方式、改善具体结构、减少融资成本就变成房地产市场都需要正视与处理的问题。所以，有关房地产融资风