大酒店项目发展策划提报

滨海金星大酒店项目

发展策划提报汇报进程项目理解1项目开发难点2项目定位3项目理解1项目位于滨海新区“一轴、一带、三区”的海洋经济发展带上，功能分区属于滨海休闲旅游度假区——

环渤海经济圈唯一的

中庭海岸花园★项目区位区域景观节点★项目位于整个休闲旅游度假区的核心位置，是连接陆域主题公园和海洋公园的

“景观核心点”区域交通规划完善三大道津汉快速空港物流区—旅游区海滨大道南至天津港，北至曹妃甸，沿海岸线。中央大道开发区黄海路—旅游区津汉快速海滨大道中央大道★完善三条快速轨道津滨轻轨：天津——汉沽城区（到项目1小时）津秦铁路：天津—秦皇岛（快速全程50分钟）城际特快：北京—滨海—山海关（到项目1小时）津滨轻轨城际特快津秦铁路区域未来资源★芬兰生态城东方滨海游艇会妈祖文化园中心渔港IT信息产业园天津东方滨海游艇会基地此项目位于基辅号西南方向1.5公里处天津东方滨海游艇会基地开发商：中华游艇会拓展有限公司（香港）。总投资：50亿元总占地：4平方公里建筑形式：1000个游艇泊位，400套1000平米以上别墅单套价格：1000万元以上游艇价格：1000-3000万/艘项目感性理解汉沽游乐港全景卫星俯瞰项目功能分区别墅区酒店公寓区造浪泳池水秀宾馆美食园项目形象感性认识项目地处环渤海白金链，海湾之心，群星环抱，万千宠爱“渤海钻”项目就如同一颗璀璨的钻石，镶嵌在海湾，但还需开发商的精雕细刻，才能成为真正的海洋之心！顶级钻石切割工艺“八箭八心”项目形象感性认识八箭八心项目既有资源项目开发心法金星酒店项目开发总纲简称“八八计划”项目理性理解项目既有资源分析基辅号航母公园碧海蓝天水榭别墅金星大酒店酒店式产权公寓海鲜食廊东湖水秀宾馆金色海岸生态美食园项目管理解本项肾目是纺个“炉主题志地产哭”！它应唇该以招“旅饱游休及闲”为主题课切入市遣场，旗扩帜鲜明刮，目的棍明确。本项目改是个“椒复合地父产”！它的产过品组合录比较复名杂的，壳只有做室复合地售产才能缸面对并棵满足区布域的不铸同需求车，才能酷将风险月分散。本项目析是个“逝文化地免产”！项目搭所在勉区域遇具有速国际笼属性剑，而宗项目贷本身宣带有齐“自跳然的返海洋介文化放”属谷性，芒此外智依托芦周边凳主题烈公园娘的营饱建，照居住咐的文陡化内窝涵尤涝为重熔要。项目开圾发难点2问题一窜：怎么氧做旅游旧主题地脚产、复测合地产府和文化袍地产？问题汇二：捉复杂崇的产恭品组挡合怎少么细瞧分市握场，卧找到余对应恳客户轮？问题老三：嘴如何乔借势惩区域傲资源劫，把茧握开县发节悔奏，汁推进挽政府终前行灶？旅游地呢产的产希业链观光产业1休闲居住物业2配套商业3娱乐物业4文化物业5景观节资源津滨发展主题公园暂无本项家目旅游观光旅游地产度假休闲项目扣真正藏属性√项目竖的真购正的索主题功定位——旅游地乒产旗下鸣的休闲组地产！（1）怎么慈做度假杏休闲地馋产？天津版合富尊辉煌喷正在砌操作末济南划皇冠泊水岸芽纯别桶墅项口目。漆项目领总规骂模450文0亩，是屋目前山旱东省第怎一别墅口大盘，协天津合笼富的操弹盘水平吗得到了犁开发商剪高度认能可。齐鲁山辉水别墅橡第一盘——济南世盛界级水挥生态超怜大型别能墅社区借鉴尝案例——合富济搞南“皇胀冠水岸帜”项目南欧风帆格别墅独栋杠别墅破配汽休艇码葬头（1）在炮沿湖袋景观牺带设侵置小停型高铅尔夫或练习澡场；（2）在出湖边谊设置妖水岸果栈道稳，作聚为皮缎划艇知（或泡游船味）码由头；（3）在阀岛上息深入圾湖中容栈道瓦上设屯置“问双向尺飞碟冠”靶拌场，纤水上引打靶毙；（4）成立此以马术膝俱乐部恳、击剑瓶俱乐部勉、游艇搂会等体禾现贵族赵气息的强俱乐部答；本项撑目运渠营发膜展战棉略——蓝海战绿略所谓蓝皆海战略航，是企日业新型形发展战厨略，即陡不在同搅一产品洒（或服恋务）竞部争层面李上竞争践，而是再寻求高盆端差异付化作为邪经营战蒜略，从锡而抛离昨竞争对亦手，在烘新的领亿域创造氏新的财猴富。传统进别墅荡开发溪模式——产品际开发创新别装墅开发麻模式——产品开古发+旅游度昼假经济棍产业复正合蓝海到战略掀开发见模式——产品怜开发+旅游度绑假经济煎产业复漏合+“景观会骡展经济佩”项目漫独岛猛上开趋辟2-缴3套独雷栋别醉墅作毒为“死会展鞭（会窝议）宵中心归”画，主结要承犬接济肤南、直章丘堵、淄巡寿博等界地的抬政府否会务暂、城切市交疤流会殊晤、抗学术疼研讨亦会、京汽车网博览取会、临体育刮休闲挨博览幻玉会等窜国内护国际近会议绍展览摇。以往创“会告展经劫济”奖仅作液为一命种新辫兴单爽一的队经济裕模式尖，而由扩本项窗目所搜首创映的“辰景观独会展辜”模垮式将第观景谜游湖荐、展喷览展猜示、姓会议布交流骆、休域闲旅昌游、脂餐饮扫娱乐经（水捷上项冠目：迫滑水构、水城上动般力伞扁）等选完美朗结合佳。借鉴关页键点：（1）营造贤标志性袭休闲建驰筑；（金肿星大航酒店捆的外词檐风饼格化港）（2）创造展一种差甲异化的绒异域生标活氛围早；（建筑蚁风格一荣定要走凑异域风什情路线成）（3）和其丑它旅游胳产业资秘源形成反互动，辉形成新叮的产业土模式和泼开发模式短！（我普项目调是否弄能联雀动会圆展经悲济）（2）怎已么做供复合敌型多森产品占类型纹的项抖目别墅产隶品——明月逗清泉借鉴屠案例—合富不广州宰汇景代新城—中国治首席府别墅海（04欧-0斧6中国盒十大宜超级鉴豪宅浸）汇景新苗城—新亚胡洲建慕筑借鉴祥关键私点：（1）打造磨一种适隐宜休闲赞度假的开多功能脑产品；（2）“柔好女嗽先嫁”的开训发策恭略（敞别墅瞧先推劳）；（3）营赛造一片种和察城市讲生活缺的适庄当尺徒度。（3）怎么恨做文化迎地产？一是伞做好剩“海叨洋文融化”互！用足倾海资闯源——海景烫、海馆沙、惹海波缓、海兴样胸央怀。二是做叛好“命峰会文爬化”组织智好客滋户平位台，还成立笋“亚白太国血际俱今乐部薯”等渣上流赛峰会诉组织粘，利铃用高坟尔夫苦球会谨、马隶会、果游艇有会等些吸引刻目标怠客户蚂群。三是植做好牙“品犁牌文孩化”袍！高端人鞭士消费冬认品牌圈，项目爱必须打公造自己任的企业尽和项目帐品牌，柄以至于纹以后提而到项目润品牌就为会想到怎这是顶奋级高端贸地产开并发商或疯顶级项铸目的全械国连锁圾品牌。借鉴案调例——北京虑荣尊肿堡荣尊馒堡峰横会俱动乐部俱乐部求的管理悼由管理怖北京长滩安俱乐鞠部的CC傅A国际般有限哄公司瓦进行车运营域管理听，并再将会炭员资欢格赠象与荣羽尊堡友的每远一位巨业主垮，使狮得荣否尊堡群从诞王生伊连始就都被赋览予了抛上流驳特权和的烙嫩印。倡除了挎在北槽京即柜时享擦受无岗与伦见比的将俱乐场部环滴境之督外，题每一都位业案主更桂可以予享受国到根滑据个熊人需办求与睡爱好戚而量往身定妥制的债顶级腔服务监，同勤时还吓享有CC距A旗下拆全球16个国县家、22怕0家连锁众俱乐部披的使用皂特权。项目定项位（客粉户、产宜品、价莲格）3项目客燥户研究比及定位滨海湾高端备客户混现状筝数据周边重卖点区域权客户数掌据重点绿参考意项目进客户竭数据本项目载客户群紧定位数据来始源：合民富辉煌200利2年-20傍07年操完作滨答海高阶端住法宅华纳遵豪园窜、伴历景湾齐、滨浩海新祝城等形积累称的客裤户数犯据库铅资源泄。滨海高叠端客户网现状数哈据以下数揪据为开遗发区20颤06年购托买20层0平米以坝上，单及价在80卡00蚊-1斜00肺00元/平米聚户型民成交葱客户甩的分待析，棋此类榜客户拜未必达是我薯项目量目标潜客户语，但非这是尼代表季滨海用最高掌端客尺户的惨一些代人，稿对他齿们的申分析警也有典一定名借鉴响作用。客户年琴龄绝大多塞数购买乌高端产周品的客洽户年龄携在36岁以料上，以40-疑50岁客户者最为集幕中，也就撕是说40鼠-5球0岁的客暮户已经敏初步完躲成资本敢的原始址积累，她可以享团受生活蚕了。客户醒从何目而来购买开估发区房睁产客户42%来自自滨海捡新区省，17%来自市消区，另企外北京怜、河北葛等外省衰市也有登一定比雾例，港刑澳人士认及外国庸人士也中有购买乡丰，但比展例不大裕，但有寒逐年增幼长的趋信势。客户肢家庭玩结构上图表劲明，滨叔海高端胃客户群价家庭结难构以三优口之家均为主，呀居住的制二人世睛界也有燃较大比善例，这说税明高孤端客只户在窗滨海准的置千业未昌必是歇全家专聚居，第万二、三菠居所的栽其他功史能性趋撇势非常呆明显。客户职触业分析从滨世海高蜘端客挑户从狸事的辰职业湾来看所，手赏中有实富业的剩私营掀业主占非常储大的比愤重，这端也是在岁开发区尸各个项帜目购房语的主力械人群之饶一。滨海高御端客户遇对豪宅帮的要求患比较全酬面，但陶最突出宇的还是交通合、景呀观类阿资源猛享受澡、人摸身安絮全以累及对水土地乱的占伞有情怖况这四大名方面，举这也是尤本项目上需要注仓意的。客户购食房喜好客户笼对配贴套的疗要求滨海行高端技客户脖对于眯住宅末的配靠套要纯求也到特色驾鲜明臂，全屋色的中斑央空鹊调、笔地下腾室及酸车库体的利限用、缘瑞安防从系统汤的情辫况位落列客攻户最槽关心姨的问知题前铜三位，从皂数据讨上看伴，客哪户对梁精装夏修并差不在立意。客户购妙买用途客户道购买逼高端岔产品盟的目努的有65%是为了意置业升瞒级，显码示身份，并不先是作为板第一居鸣所。同皇时商务和猛度假用侨途也占塞一定比末例。客户深含度访谈我司棋在短故时间栋内邀副约到对数组脉高端壤客户乓，分烈别在峰华纳币高尔挣夫俱犯乐部迈、万弯丽泰殊达酒鞋店等伴地进东行了法深度描访谈概，以遭下为注访谈牙实录正。被访震者：雨王先锹生，尊男，38岁，纯海归周人士营。访谈托时间翅：20裙07年3月30日深访英实录蓝：我是199沃8年回揉国的损，之腔前在生美国住读的炸博士撞，也刊在那层工作走了三芽年，选择肢滨海勤就是圆因为界看好仁这里劈燕的发裤展。对于老别墅徐，我扛觉得琴不是搭非常逢必备统的东级西，萍不过章如果江确实环境非听常好，翼位置也移合适，存对，交愚通要方景便，也可以朽考虑，骂虽然现秃在工作享比较忙野，不过喊生活还庸是要懂甩得享受蝇的。别墅鹅，我粥觉得碌不是铺大就火可以涛的，吹需要榆有好束的环路境、咽配套斥，尤其逐是要艇有好鄙的邻杆居，有了别银墅就是栋为了放硬松一下昨，享受棒一下生息活，因此户社区钱素质蒸很重批要。1.滨海呜海归参派人资士客户壮深度碎访谈被访者病：赵占且辰，男形，43岁，煤乖炭生意惧。访谈时吧间：200塘7年3月31日深访实各录：我平顾时经严常在率山西茂和天策津之无间跑蒸来跑蚊去,在滨海历我有个珠办事处,主要处暗理一些库生意上浮的事.滨海这肝些年发际展挺快徐的,我觉得驾滨海挺架有发展厉的，我饭打算以局后把家煤也搬到术这边.我现在舱在山西耽住的就膊是别墅绳，50虎0多平米野，有个厕游泳池概，院子照很大，钓要是能乒买个靠秘海的别晨墅也不乏错，听种说有码墙头，挺废好的。冲房子一慎定要大烤，宽敞汽，最好若有地下缎室，我艇喜欢收仇集一些迹古董什蜜么的，拒有个地谜下室我息可以把故它改造贸成古董防室。别墅悦一定行要注泽意安挣全，制现在捉社会系上什荣么人耀都有倚，不岩管是毒小区茫的安必防还排是房但子自州身的段都要忠有。希望能载有一整海套的安树防系统。我的刑企业障不是畏特别际大，优不过腰这些呈年赶描上好恳时候配了，园发展刮还不是错。2.山西大家款客户养深度铃访谈被访汤者：娘高先呆生，号男，46岁，宗进出冻口贸肺易访谈粪时间厨：20妈07年3月31日口述纪尺实：我一年虽中有三药分之二回的时间鸡在台湾澡，其它扔时间都劳是在大增陆、日啊韩或是荷东南亚哭那边，距环渤海动这些年及经济形呜势不错黑，有北撒京、天斑津这样孤的大城妇市为依鞋托，又胶有中国哀这么大鲜的市场闻，相信伤还有很犯大潜力逼。我在摘这边动买过匙几套仇房子扎，天雨津、举北京秀都有淡，主席要是化投资怠目的塑，我界在开底发区欺华纳豪园买了一康套250平米的绢三室，距租金还赚不错。对于昏顶级外别墅团我会质比较艇慎重普，毕粒竟总是价款绍高，纷买完阔又不男会常律住，极投资竞风险杰也大别，如删果是丧普通而住宅曾就没田问题拣了，派只要查价格坡合适宴，有奥潜力梢，就邮可以蝴考虑廊。在台南胜我有一阶套别墅毙，半山辱的，环境很亮好，而干且安防聋、服务菊都不错企，山脚租还有一都个高尔征夫球场宴。3.台湾纤儒商客户闯深度夸访谈滨海顶围级轿车论品牌调镜查所谓车境如其人常，看车丘识身份抵。在这命段时间榆里，我损们调动侨滨海私织家车的播数据库衔，从中闯筛选以酸下有价弱值的资罗料，从彼另一个盒侧面对毒高端客喜户进行仓分析。由于每层日均有迫上牌照术的私家烘车，所摇以本数叼据截至200抹7年4月2日。按汽象车排劫量分丽析数据类型数量比例区域0.8排量以上车辆1260000天津市0.8排量以上轿车67000100%滨海新区1.6排量.以上轿车3953259%（1.6排量以上私家车占本区域私家车比例）滨海新区2.0排量以上轿车1943029%（2.0排量以上私家车占本区域私家车比例）滨海新区3.0排量以上轿车60309%（3.0排量以上私家车占本区域私家车比例）滨海新区4.0排量以上轿车20103%（4.2排量以上私家车占本区域私家车比例）滨海新区按汽车婶价格分挠析价格车型数量比例10万元以上桑塔纳、捷达、宝来、凯越、索纳塔、奥迪、雅阁、佳美、马自达M6、天籁5870087.6%40万元以上宝马、奔驰、凌志、奥迪、沃尔沃

65009.7%60万元以上宝马、奔驰、沃尔沃、奥迪、捷豹21902.69%各档乎次汽假车客轮户特玩征分霸析10万元以啦上：本部分担客户是金滨海新疾区主流闲高端客反户群体战，具有等稳定罢的工醉作，赖属于艰各企业中扛高层登管理蚀人员广，善局于接定受新霸事物播能力长，有辛一定仆的消团费实狂力。在购房方面痰属于旷改善访型客光户群策。40万元蝇以上：本部妄分客辣户是盼滨海争新区尿高端溉客户霜群体炉，具有数稳定抛的高能收入迈，属曲于各茅企业高逮层管牢理人店员或赴私营室企业袍主，决有很粒强的随消费绞实力枯。在喊购房平方面灿属于笛投资型或袖享受型汁客户。60万元以颈上：本部确分客饺户是述滨海陡新区愤尖端鸭客户诱群体悦，具牲有很凝好的纵社会剃地位疯，非扎常强屯的消费安实力僚，在跨购房姿方面朝具有始强烈胡的个杀性化挖倾向。数据类型型号数量宝马全系470沃尔沃全系195奥迪全系（含A8）1750奔驰全系275辉腾大众系18保时捷跑车10高档车脖数量细底分整个天葛津包括艺滨海，漆林肯和侧卡迪拉威克共有200余辆墙，但稍因为贵此二钉款车谦多作绿为婚介车使葵用，孙所以糊无法膏分析括其私义人占草有情刷况，半特此价说明叉。滨海丹高档躬汽车训分析窃结论（1）滨海牲高档私仿家车总龟体数量闲排序为场：塘字沽>开发区>大港>汉沽（2）滨海娱高级公川务员多排喜好使纷用奥迪抢车系，霞因其大撤气且不坊张扬；（3）宝马遗人群比颤奔驰人奔群更年娘轻化，序一般30-痒40岁开抛宝马纱，40-库50岁选奔膨驰；（4）对稼豪华压车拥悉有最联多的爹是滨馒海的碗私营锐老板颂和外摄企高讨层管讲理者建两类施人群洪。私营老疯板一螺般会它拥有2部以上郑的高档袍车。周边重逃点区域传客户数室据重点区讯域：山私西、北暑京、河老北、日舞韩、欧畏美数据来绸源：开保发区高慢端项目婶成交的幼山西、族北京、遵河北客西户，同额时借鉴屠合富辉些煌北京魂公司在躺山西太没原代理勒的项目——光信·帝景倒华府蛾。三地客硬户职业恨分析山西纪河北注客户竭职业湿比较代单一销，多敢为私低营业绞主或或矿主圆，北泽京客偿户职临业类陡型复羽杂，涉及毯贸易、李机关、堂金融证箱券各个夺方面。三地客去户消费屡喜好消费喜惨好三地罚客户差谨别不大告，山西妄河北斜客户到对景哄观资毙源的巴喜好手最为呢突出。（1）在山踏西，每型日进帐20万元的其小煤窑院老板有10赔00多人，雪此类人幕算山西腿不入流京的财富斜阶层蹲；（2）山缩慧西客颈户在叶滨海孕购房存目的结一般裹有两题个，生态狗移民女及长木线投肺资的劝财富匙储备；（3）山西忆客户的够特色是右一般不摆聚大团纸体，但侍有小型雄购房弹团存在；（4）山往西客严户仍炸属于冲动型误消费，他筐们一坦般在筒太原策买一棚套房史（本策乡本软土）架、在冒北京钓买一套房（庭首都效前应），腾再考虑帅在滨海滋新区买可房（投耕资及短挡期居住拼）。山西客山户分析捎结论北京钻客户愤分析施结论（1）北京季客户群产看好京泰津两地监的未来紧交通，问在北京涂住宅房茂价居高谣不下的前情况下推，越来贫越多的北魔京人选蓬在滨海机购房；（2）北京帜客户成需分比较缝复杂，证类似于狗天津市骄区客户趴在滨海笛的层次痒；（3）北京科客户耕已经腐形成蓄了购夹房团，但旱目前桑仅在拉开发编区某伞几个娘楼盘幼形成学了聚嚷集效顷应，勒最明显的穴又两堪个，辨即万社通新奶城国崭际和龄伴景园湾；（4）北京湾高档别结墅也较课多，均摆销售情唤况良好阿，但北京挺人能伴否接乏受海苏景别赚墅，缩慧特别雁是超宅大户型的堂别墅尚帝不能完啄全认定。河北证省客恨户分蚁析结品论（1）河待北省牌客户榴在滨确海购毅房的周主要图为唐驻山、血黄骅爪、廊严坊等体区域良，分设布较告散；（2）河胀北客剧户在跪滨海计购房土的一浴个鲜策明目翁的是老为孩胸子上叫天津栋户口宝，好只让孩哑子在箩高考患中以籍天津的啊录取略分数繁线为桃准，荣解决吐户口吼问题馒是河喇北客狂户的返一个这特殊积需求违；滨海今新区明外籍遇人士害市场愉现状滨海新乱区外籍碗人士居协住地因绵其工作韵原因，独绝大多批数在开肌发区来自日本及谅美国的500强企害业占待绝大娃多数航，其窑次为质韩国肯、法赏国、看英国挖以及怪德国聋，显示开浑发区外灯资来源王及进出裳口贸易野受日本惠及美国胶企业影采响较大。根据迎调查背，开律发区哄常驻醋外籍住人士享主要惹是公司中、高竟层管理泰人员。从踢行业荡人员异架构狼特征攻来看必，金融投读资、能缺源及贸董易企业掌的外籍旁人士主形要担任恶企业的塞高层管姜理者（地蒙区总陷裁，己总经阳理，玩总监红），似制造锹业和赤高新薄科技垒行业候的外括籍员绘工主粥要是环企业吨的中称高层脚管理黄者和疗专业诉技术浇主管扮。500强企业同派驻开助发区的容外籍员煮工一般佩为2-震3年。其中90低%以上派堵驻开发翅区是以垫常驻开靠发区方睡式，而摧非周期笔性或间楚歇性驻母守，显楼示外籍输人士有撇稳定、辈长期的所居住需晌求。住房补扑贴标准抄：高层人宽员一般芝在人民耳币2-4万之间合，而中热层人员恢则在1-1殊.8万之间。显示和外籍人易士租赁派物业根赞据住房苹补贴标昂准不同熔，将呈添现两层亲分化的尿现象。即一疫般高捉层人葛员将翼选择织租金挑在2万元以厚上的物禽业，而絮中层人俯员则选贝择租金奔在2万元以扇内的物步业。开发敬区目楚前外愚籍人谱士居甜住现江状目前在采开发区州居住的林外籍人娱士主要驰集中在二大除街和乖三大泻街之间的测高档住硬宅社区遗和酒店骗；在开发痒区工作证和生活轰的外籍倡人士中刚，日本鼠、台注湾和旧香港等国家引和地区夕人士一饥般以单冰身为受主，需求愁面积较宗小，欧美子、韩借国多数以家庭糊为单位租住，药需求面私积较大章；开发陵区尚收无专评业的条针对副外籍健人士黑的租讽赁服清务机蜂构，魄多以刺企业自发联障系为主；分国籍改居住需殿求细化韩籍人掏士聚集区域主要项目诱因需求面积租金水平万德庄区域红勘公寓靠近大学区60-100平米2000-3500宁发/水上/华苑区域立达公寓/天娇源/奥城较早涉外公寓,面积较大,符合韩国人家庭需要140平米7000-13000梅江区域蓝水假期环境好,商业逐步成熟,国际学校140平米7000-13000家庭结构工作地点/性质房补偏好90%带家属,3-4口之家,韩国人恋家,女人不工作,平时购物,照看子女上学以LG/三星产业链,工作西青/东丽/北辰/津南产业园区内大公司高层13000/部长10000/科长7000/高级技工3-6个月,住枫林/温泉宾馆生活便利性,配套要求较高(聚居)/交通便利/国际学校/户型面积偏大/环境与服务/安全保障/口碑传播日籍雷人士聚集区域主要项目诱因需求面积租金水平宁发/水上附近立达公寓/奥城较早涉外公寓60/80/120平米7000-13000市中心酒店式公寓盛捷/国际大厦/利顺德对服务与安保要求很高,倾向此类产品60/80/120平米10000-24000家庭结构工作地点/性质房补偏好以单身为主以丰田产业链为主,工作西青/东丽/开发区/津南产业园区内大公司高层12000-24000/部长16000/高级技工1年内租住酒店公寓8000元/月。部分公司包部分公寓用于流动人员酒店管理公司品牌/服务(翻译)/安全保障/交通便利/日式配套(餐厅,酒吧)娱乐设施/分国术籍居优住需献求细瞧化欧美籍育人士聚集区域主要项目诱因需求面积租金水平市中心酒店式公寓泰达国际会馆自身成熟配套/户型面积较大150平米25000-30000梅江区域夕岸国际/城市别墅/半岛别墅产品/环境好180-300平米15000-25000开发区御景园别墅产品/配套成熟/涉外氛围140-220平米15000-20000家庭结构工作地点/性质房补偏好带家属与单身均有开发区,以摩托罗拉以及航空公司的技工为主大公司30000-50000/中等公司10000-30000/小公司5000-8000追求居住的舒适度/酒店管理公司品牌/别墅产品/交通便利/服务/涉外氛围分国巾籍居绢住需屈求细期化启示：（1）外籍赞人士购探买滨海忧本地物悲业的比碎例很小级，但其呼租赁物念业非常眉活跃；（2）对于宏本项目闯来讲，辽我们的亦别墅客而户群可会以对应给开发区处外企大骄公司的转商务用榴途，部隆分CEO级人物内也会在瓣认可项荒目价值良的基础犬上购买恰。（3）上祥述外此籍客俘户是管本项呢目公甜寓产平品较魂好的减居住学客户猪群，库本项斯目可炭以根敞据他折们的粱喜好婶进行归配建出标准指的搭碰配，篇在有炮人愿俘意租稿赁的鸽情况税下再关卖给倚投资意客户枣，可阻以保骗障多求方利绵益。重点咬参考亚项目贺借鉴数据来蒙源：合派富天津衔客户资睛源库重点池项目梅：天食津：匠玛歌奴庄园饺、卡御梅尔呼、堂减中堂岂；汉沽：生滨海高租尔夫庄搏园、天厌津东方滤滨海游遗艇会基肢地；地理廉位置相：南劲开区芳城厢招中路3号地位置乏：订内僻环之煤内类别拳：攻别墅建筑毕形式雀：泪新中慕式总套禾数：13傅2座天津亮首个休超大租城市批中央位公园伴环绕寻其外伟，另黄有1万平焰米湖距泊水状系贯喝穿之誉内To据wn中堂—天津呈最贵潮的别谊墅项目为狱纯别墅牺项目，逗建筑面钳积7.1谁1万平点米；物业费等：3.裙5-忽4元；面积25由4-集38停8平米；1期66套，破目前其剩余4套，戏销售戴情况哪良好允；价格17颂00命0-肌25付00洪0元/平米客群分析该项目催客群主册要来自花天津，壳占到总夫数的85％，肯但这85％的天粱津客户堤部分为逆外籍华晶人，这零类人群投大多居雪住在国浑外，选青择该项帝目的主凡要原因葡在于产混品建筑触风格较华为古朴道，项目肾坐落地族点又为虎老城厢释，落叶暮归根的饰思想使湿其该类饲人群选渗择该项牺目。友谊路延长线外环线大梅江玛歌灭庄园—天津恋最大田的别织墅总栋数379物管费3元/平米/月销售均价一期550万左右一套销售方式整栋销售面积区间460－580平米客群挎来源图表显素示：客礼户来源摊主要以陵天津居关多，占贞到总数赶的87％，悦由于睛该项窝目性杯价比触较高皇所以怪受到恒消费限者的贷青睐雨。卡梅尔—天津最抱好的别慌墅开发瓣商：天津妹市宁聋发发猾展有于限公我司面积：16茶0-掠35涨0平米价格：慈独澡栋25纲00幅0元平方呀米；联受排150荐00元平方刑米销售率畅：别墅80%客群来览源图表显炸示：消吸化该项碗目的主免力人群衰来自天季津多以掩天津梅套江区域钢居住者炕为主，滚此类人岁群多为漆二次三型次置业禾。市内饶三盘批借鉴垂结论刷：（1）市阴内由山于地鼓块限冲制，像独栋玩别墅爷面积押一般胆在250围-50砍0平米，语最大也愧没有超过600平米；（2）别宜墅价拣格一狭般在15平00患0—惜25袜00珍0元/平米左米右，销膏售情况警良好。（3）市叛内别础墅客提户群无以天津市婆区高端哨客户为绝对年主力，肠和滨海坑豪宅相贝对复杂新的客户粥组成形成较翠大的反周差。（4）卡梅馋尔和玛大歌庄园什的客户错阶层及北其生活岁品味对砖我项目察有较大义的借鉴工作用。（5）市康内三优别墅器盘能壁够脱碑颖而暖出在杜于其倾别墅缠的产品、悟意境、使文化味翼道做的较驳好，值绣得我项目乓借鉴许。项目坐论落于海危滨休闲运旅游区彩虹阁大桥速以北4公里与滨海劈燕航母主春题公园刮比邻距离现开发吉区中朗心区20分钟车冤程40分钟妨可以修到达震国际斩机场起，1小时内掘可以到璃达天津垄市区。滨海国丛际高尔荒夫庄园—汉沽阅目前喂唯一脂的别裁墅项匪目滨海国且际高尔光夫庄园项目惊地址浇：开公发区溉滨海义新区座营城启湖南赞岛开发商称：新加撑坡吉宝建筑类妖型：独避栋别墅项目共450沿0亩分为例南北军两岛南岛：运为20诱00亩分5期开予发北岛：250祝0亩项目深包括36洞高尔叛夫球场虑、温泉花会所、耐游艇码逝头等相捏关休闲抹配套。认购时圆间：05年中期浙开始认购掌价格惭：单套价家格150－210万单套面吨积：32聪0－35和5平米总体开犯发周期则：5－10年目前一驳期83套独栋惧别墅主局体部分住已经建初成其中南系岛18洞高倒尔夫稍球场尾已经贴投入散使用客群来框源图表显挪示：由声于距离愧原因，央该项目跨的主力怎购买人塌群来自柴开发区秆，其次贷为塘沽角。占到站总数的91％区域翼内两纵盘分受析结劣论：区域内桥两个别邮墅盘一窃个比我己项目定剂位低，考一个比之我项目汁定位高闲，特别巨是滨海饮游艇基险地项目穴，如果云能够按裂预定计汽划建设贺，必将粉极大地沿拉动项毅目周边鹊的高档户居住环晴境，对聚我项目锋也有较丽好的促漫进作用肝。我项目欣需要实墨现与其铲的差异仪化定位说，借势筒造势，潮实现最凤大的经抛济效益晒。本项处目客王户定藏位看的见——家族领袖、金融寡头寡头看不见——看不见的阶层、比较低调看不见——仍在攀爬、迈向巅峰看的见—企业领袖富裕中产千万富豪看的见—较多财富新贵上亿身家别墅英客户氏层次别墅致客户敏层次如果用庆游艇来岭譬喻顶级距客户泼群—千万游欺艇本案党客户雷群—百万向游艇如果用劝飞机来悔譬喻别墅客煎户层次顶级饥客户才群—私人飞枯机本案客舅户群—头等赔舱别墅希客户岸层次舍分析绝对都统称得上截是成功锹人士，鼻甚至是劣一些名喷人或者匹是公众走人物。他们毁一方蛾面不盈愿太享露富，因异为露阔富会尘让人奔憎恨怜；另一染方面叙又希枯望获膜得外价界尊对重；处于第朋一代中龄国财富芦阶层，害这些人落还处在恶精力旺扇盛、打靠造事业送的巅峰怨期。对下于这些鸡人来说，破最需要象的就是载时间和访社会资郑源。所尚以，他令们会选票择离城匠市距离轨近的别阴墅，出量行比较找便利夜。另汤外，灯这些折人忙捧于工摇作，羞压力观也会秀比较分大，餐所以四生活至休闲誓配套遣设施肃要全面；顶级别厌墅客户旨并不一缝定是武富豪集榜上挠的名则人，因为姓这些人看生活可和能比较早低调，也不麻一定语需要担别墅杆，但摔他们咳的企小业一烛定成秋长性友很好拳，发隆展很坟快；“顶业级”桐别墅班的消急费者通常告是各胡界的裕名人，有着格较强的榆私密性倘需求，君“顶级撇”别墅的隐蔽旅性应该庆是越强以越好，赶并尽可而能地与慈外界隔族离。临骡街别墅创也可以杠用围墙、它壕沟睛、树株木和妥花架连廊作坑为屏兴障来叛保证补院内骨的私育密性名；顶级斥别墅巧的客典户应育该是“有钱键的文化坏人”，项目鬼需要打薄造新时婚代客户钩需要的旬文化氛围香。别墅冤客户社层次追分析别墅洒客户浊定位披推出中国新鲜兴文化披富豪阶宽层中国艇新富撒豪市妹场概密要1）据野统计搏，全宝球1%富人收亚入占到陆社会全耗部收入弦的60%。200激1年，苏中国7万亿嘱元存款总趁量中，利人数不码足20%的富人策占有80%的比例君。2）北京超别墅市漫场的购待买人群寨已经发裤生变化筐，比例留结构已蠢由过去早的境外庭占70汗%，国内占30里%，发展宴为目前碎的国内煌占80扇%左右寸，境倡外占20%左右。3）200坐3年新一头期的“柜中国百针富榜”符将挖掘徒出两三恢千位身拒家亿万导的内地炕富豪资田料。新榜中究将会出络现一大葡批30殊—4承0年龄谁段甚故至更欣年轻膜的财院富新争锐，惕他们辱是生永于上世纪60年代至70年代瘦初期嘴的新济锐富士豪。4）《财富》“中国脊富豪亭排行嗓榜”裳前50名之眨中，冈富豪雕们主皂要来驻自于方江浙气沪及来珠江三角滨洲。涌举例赠如：计第二唯批发础迹的题温州快富豪舰正处宏于豪护宅需辨求阶凭段，叼他们馋需要用豪晓宅来裂体现脱身份孕与价多值。衔豪宅眨已成城为温剧州富脂豪置滴业的搏首选仍。5）海外钥基金昏买家钟甚至毛动用继数亿鄙资金赖整栋尺地买岛入一包些豪震宅，耻多次雾置业尊以上现的亿万富描豪投蚕资型绿客群歼增多隐，基茂本有凝过三飘五次张置业疲经历限的富轮绅和临隐形乓商业模领导者增孝多。客户若所在言区域北京、山西、河北滨海港澳台、外省、外籍主力客户群4０％拓展客户群3０％外围客户群3０％行业售分布汽：涉习及以化上区辜域金停融、觉冶金园、矿西产、昆地产箱、IT业、敢零售桨、制竿造业新等；职业漆职位遣：实攻业主乐、矿壳主、栏私营透企业膀主、有外籍死公司馋中方帐高管葱、跨荒国公多司首坝席官（公僻司总窗裁、显股东浪、董待事、辫上市傍公司支主席野等）鼓兼顾浮港澳违台投狱资企喷业的CEO、职脱业投迷资者她及海声归侨挽商、维海外茶基金默买家链等）文化年蛇龄：文喇化背景验较深，每多数拥馒有二次拉再造以装上学历趁年龄阶报段主要叮为40受-5端0岁；收入水北平：年锈固定收遮入在五这百万元兔或以上般；购房目炉的：自察住为主昆，兼顾讨投资，愁作为休北闲度假昨居所消费特览性：注里重同阶渗层消费奏，讲究丙个性功抢能享受伸；购房牙情况博：二革次以彩上置嚼业者摔；洗印钱人小士一尤次性戴付款顽。购马房周岸期一筐般为字一个况月；遇用作投狐资置母业决鱼策人繁存在请亲属丧朋友南连带闲关系居住结哑构：家酸族体系差较为简缠单，基惩本为两碗代之家萄；纯粹羡外地购揭房者更羡多用作孕夫妻双方度乌假及招顾待宾朋述，部分肌是商务极集团购穗买，用毕于公务阿或投资部。客户理蝴性描述客户感肥性描述他们两应该光是：应享雀受的高是“恐精致喷而自购然的慌生活,静静与楼海水相壳互凝望灵”的感趋觉；不是喧粒闹的,而是捎一种纺孤独填的宁兴静的构美；是一种爆智慧的方内在境嘱界,而非哗顾众取宠聪的肤浅咬外显；是一从种只卧存在篇于富希贵者隐之间租的悠锣然,而非凡匆夫俗子预的低级巷品位；是一群御享受过崭或愿意桶享受国俱际化产耀品、交和通、服法务、生锦活的富有的转、有品后位、有边才智的补城市文策化富豪绝阶层！公寓客碧户定位※社会棚的中仔产阶恨层，值以开驻发区久、天戚津、辣北京蚂、塘沉沽等举客户廊为主拒；※造30廊—4棕0岁近成露功人士蓄，中高动收入，点开始注素重生活照享受；※文化素睛养较高美，注重疫生活品亩质，具目滨海情法结；※储蓄忍及购曲买力瘦已达磁丰满葬、仍安是二点次置贞业以碎上者较，处掠于事及业上软升期番，※用于5+图2式度假纹和投资哲较多。项目眠产品峰定位醋研究国际孩级别疗墅研弹究项目恋产品变定位产品剧附加征价建浓议国际雪人居汤别屡墅分兆类流水别墅林间别墅湖边熟别墅半山省别墅海边别墨墅环境貌资源劈燕优厚拘－有朋山、粘有水浸、有屠森林生活便答利－－栽有便粥利的对那外交通架联系身份的肢象征－梯－别墅舰的尊贵范感私密空解间－－砌单家独观户，私闭家花园个性峡空间刃－－论外辰立面透的独策特风柔格世界戚上著稳名别蛇墅的农共有秀特点珍：（国疮际人跑居需切求特篇点）现代别际墅十大尽要素定众义经典序别墅砖要素决之一朽稀缺桑的外芦部环忽境经典别梨墅要素梦之二非位置优现越交通却发达经典别贩墅要素墓之三有节制伪张扬的峡室内空累间经典折别墅灰要素臭之四具有灵堪性的多卵重庭院经典后别墅属要素悼之五源丰富骂多彩渐的外策立面脂变化经典逼别墅铺要素啦之六忘大社滤区道朋路系驳统经典别宫墅要素锻之七钉超大型京会所经典别淘墅要素垦之八询自然优思美的中雅央公园经典兼别墅翻要素捷之九煎足够响的私饼密性经典别虽墅要素菜之十中完美的忌细节现代歉别墅僻功能敬划分居家宗生活倒型，兆也就改是把烤别墅毙作为聋第一泡居所叨需求泉；度假助型别龙墅，兄也就的是业宰主拥前有两侦套房薯，一朴套在宜市区计，一否套就架是郊营区别仙墅，比即所吧谓“5+2挤”的生活删模式；办公派型别怎墅，惜一般号是一滔个大校公司饮把一霉栋别黑墅买丸来自盈用，编既有宾了办荐公环皱境，就又有恰了高狡级管岸理人真员的取寓所馋；投资夏型别冻墅，啦即能载够获记得较嘉高的钞租金槽收益候，具旨有较暮高投恢资价刷值的充别墅惰。上次沟荡通已达腊成共识羞，本项套目属于么休闲度亏假地产宗，别墅证产品兼旷具办公贺型及投滔资型等孔用途。别墅申产品偏定位中国磨顶级视原生论态海微文化摊私人学官邸世界滨督海中国大安墅海洋主型题游艇愿社交个性明别墅私人妹行宫一栋晌一故耻事，传越寨远越速生活恋！有天身、有铸地、域有海工岸，嗓一栋兽、一堆生、斯一世姜传别墅产挨品形象植定位别墅户吃型区间据初步建板议名称风格套数面积对应客户群港湾生态别墅北美风格36套600平米本地私营业主五星上将官邸德式古典主义5套600平米军区领导海岸国际会所西班牙式16套800平米外地富豪CEO家族城堡法式大宅2套1000平米跨国集团总裁总计59套理由遇：由落于项债目附直近将酱有400套10遣00平米殃大型用别墅举，本覆项目摊适宜钻和其筑形成衫差异仆化产梢品定滚位，袍故按蜻用途队和客恰户分朽为不瞎同类翁别和孟风格或的居皇所。公寓产帮品定位纯海厘岸，左主题击生活揭国际章寓所私人收海岸坑线观景小稳豪宅多主诞题公园生政活国际绝级生活享堵受公寓释户型树区间向初步蜜建议名称户型面积比例对应客户群甜蜜型一室一厅60平米30%度假青年紧凑型两室两厅90平米40%小两口之家

舒适型三室两厅120平米20%小三口之家享受型三室两厅140平米10%成熟家庭总计：100%理由：由于项杆目别墅射面积较桐大，销影售回款炊较慢，霞金星酒氧店又是磁个大型萌公建项留目，周袜转更慢训，所以屿建议项眼目公寓斑产品多米做紧凑杂型和小嗽户形公令寓产品迅，利于额快速销划售回款凝，也为烘迎和投匠资及度旱假需求失，同时勤也合理惧规避风眼险。项目爱开发舞心法武建议（1）关辆于一亡户一容码头八心开发商花设想每某栋设置料游艇码挨头，将桥来可以匠用拖车存拖到海啊中，我疗司觉得墨这并不暂是适于视本项目星客户群剧。从可住操作性掉上有一宜定难度快。建议星：开发中挎将一户巡寿一码头制做成停自靠小型捆汽艇或意大利趴“冈朵俭拉”式的风梢情划艇，再将扭别墅钉水系利和水钓秀宾葵馆、嫂海鲜泥美食步街等壤配套略连接贴起来，用峰悠闲摄的划滥艇生督活带因来差棚异化葛的生屋活方挤式。艰至于使真正歌的游巡寿艇停捡靠码夏头，理在将霞来滨肉海游挠艇基韵地建哥成后刮可以宏代客撕户租向赁泊鬼位。（2）帆别墅筐建筑阴风格建议：建议别拜墅采用瓣具有异断域风情六的建筑造风格，光因为中坝式别墅菠和现代呆别墅没农有太多花文化底滤蕴，而才异域风哄情更体欧现旅游自度假风岭情。跳出