城市综合体产品模型与目标城市筛选模型

城市综合体产品模型与目标城市筛选模型

1Report_CATIC_20071220城市综合体能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式“城市综合体”将城市人群的购物、商务、娱乐、居住等多种功能进行组合，在一组建筑物中进行分工和相互联系城市综合体是伴随着“回归城市中心”发展起来的，已经成为城市中心的重要形式综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用由于城市综合体的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应用提出了更高的要求现阶段的中国城市综合体主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态城市综合体定义资料来源：九洲远景分析2Report_CATIC_20071220目前中国已出现专业的城市综合体开发商，他们拥有清晰的产品模式并实现或积极推进跨区域发展目前，拥有清晰产品模式并实现块区域发展的城市综合体品牌有：华润万象城、万达广场、恒隆广场、瑞安天地系列、凯德来福士各品牌产品都具有鲜明的个性和特点，而他们也都不同程度地正在经历着产品连锁发展的市场检验，其中不乏失败案例各品牌均通过运作城市综合体获得了资产升值和品牌建立的巨大成功，同时为所在城市创造了卓越的社会效益不同品牌由于资金链和商业运营能力的差异，在具体经营策略和开发步骤方面有着明显的差异中国城市综合体产品成功案例（1）资料来源：九洲远景分析3Report_CATIC_20071220商业部分是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，而各品牌的购物中心都具有鲜明的个性

万象城，以“永不落幕的party”为主题语，通过较大比例的餐饮、娱乐元素，时尚、现代的购物环境设计，为大众消费人群营造了一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所港汇广场，最佳的地理位置、引领城市风尚的定位，以港汇广场为代表的恒隆产品目标要成为每一个城市的地标性商业万达商业广场，依靠主力店的强大号召力，大型主力店组团是其商业部分最大的特点，定位于中档市场，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，他已经成为中国规模最大的综合体产品瑞安天地，通过营造高端人群浓郁休闲氛围的生活方式中心，成功打造高端综合体产品获得巨大收益，而杭州的失利或许会成为天地系列在重庆和武汉的成功之母来福士广场，以其独特的品牌选择而著名，围绕着20-30岁年轻白领的顾客定位，它的品牌选择充分迎合了年轻人对于个性、休闲、运动概念的追崇，成为成功定位于细分市场的典范中国城市综合体产品成功案例（2）资料来源：九洲远景分析4Report_CATIC_20071220该产品将具有广泛的城市普适性产品选址城市类型与选址条件匹配矩阵吸引力类型区域中心ABCD高区域中心低高城市时尚度低高城市吸引力城市中心区域中心城市中心A-首选市场B-次选市场C-次选市场D-慎入市场市场类型时尚度高低低高低高低城市中心区域中心城市中心慎入说明城市中心往往已进驻或即将进驻中高档购物中心，竞争激烈区域中心机会相对较多，当地能够支持本产品消费能力中高档综合性缺乏足够支持消费力，更适合中档大众购物综合体对于消费能力较全国的区域也可以考虑进入竞争对手往往不会进入该类市场以全市商圈范围的消费能力能够支撑中档综合体项目消费能力和意识难以支持综合体项目资料来源：九洲远景分析5Report_CATIC_20071220B.城市综合体概述B1.城市综合体定义B2.案例研究6Report_CATIC_20071220“城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值城市综合体是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价值互补的高效率大型建筑综合体代表性的城市综合体：美国：纽约洛克菲勒中心日本：幅冈博多运河城中国：深圳华润中心7Report_CATIC_20071220随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流的建设模式城市功能分区建设阶段(二站前)郊区化发展阶段(二站后---70年代)城市功能组合发展阶段(70年代至今)现代世界城市建设发展的不同阶段城市的发展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分区建设的规划思想区域建筑发展偏向功能单一化，相互之间缺少必要的联系城市中心规模巨大化，形成城市中心区，同时出现人口过度集中、城市环境恶化等问题为应对城市规模积聚扩张所带来的一系列社会问题，伴随着汽车时代的到来，城市的发展出现了郊区化趋势居住和商业功能开始向郊区转移，城市周边出现卫星城城市的中心区域随着郊区化进程和自身环境的恶化出现衰落城市的建设者意识到城市中心的衰落对于城市未来发展的不利影响，同时反思功能分区建设的弊端城市中心的地位重新得以恢复和加强强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流8Report_CATIC_20071220城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率社会效益：都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明、激发城市活力的发动机都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用经济效益：通过多种功能的聚合，综合体实现了对城市生活多方面消费需求的全面满足综合体在经营上有明显的价值互补优势，各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益各种商业配套的建设为政府带来大量的税收，并增加就业9Report_CATIC_20071220城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了更高的要求选址中心位置城市综合体通常位于城市或区域的中心位置，并与城市交通干线实现连接现代景观设计通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境是城市综合体的重要特征超大的空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，同时室内空间要求与之协调立体内外部交通联接通过立体交通设计将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系高科技设施集成城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管理、通信手段、安全消防等多种方面城市综合体的建设特点10Report_CATIC_20071220城市综合体是都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合住宅公寓城市综合体构成要素购物中心12354写字楼酒店11Report_CATIC_20071220城市综合体构成元素——购物中心选址特点业态组合类型商圈范围代表项目城市购物中心核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈40公里城市中心区域10万平米以上香港ifc北京东方广场购物中心类型主力店购物60-70%餐饮10-20%休闲娱乐15-20%3-5个主力店主力店面积占比40-60%区域购物中心区域中心5-8万平米北京万达广场深圳花园城购物60-70%餐饮15-25%休闲娱乐10-15%2-3个主力店主力店面积占比40-60%邻里购物中心社区中心不超过4万平米伊藤洋华堂华润万佳购物70-80%餐饮10-15%休闲娱乐3-5%服务5%1-2个主力店主力店面积占比40-60%能量中心郊区4-10万平米北京金源茂购物80-95%餐饮10-20%3以上个主力店主力店面积占比70-90%生活方式购物中心高档住宅区附近自然条件优越1-5万平米上海新天地美国COCOWALK购物30-40%餐饮30-40%休闲娱乐30-40%0-2个主力店主力店面积占比0-50%核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈10公里核心商圈1公里次级商圈3公里核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈20公里核心商圈1公里次级商圈3公里12Report_CATIC_20071220城市综合体构成元素——写字楼选址服务配套类型建筑特点租户特点顶级写字楼建筑品质一流顶级装修通常为5万平米以上商务核心区域知名大型跨国公司金融机构甲级写字楼商务区或区域中心建筑标准有所落后中档装修1万平米左右乙级写字楼中小型私营企业为主丙级写字楼建筑标准陈旧普通装修小于1万平米小型私营企业写字楼类型市区市区大中型各类企业、机构设施设备建筑品质优良高档装修通常2-5万平米有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施地上／地下停车位充足有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施地上／地下停车位充足有部分商务配套有地上／地下停车位几乎没有服务配套品牌高效中央空调系统智能化楼宇自控系统先进的数据通信品牌高效中央空调系统智能化楼宇自控系统先进的数据通信有中央空调系统有楼宇自控系统无综合布线无中央空调系统无楼宇自控系统无综合布线13Report_CATIC_20071220城市综合体构成元素——酒店选址经营特点酒店类型目标客户代表项目商务酒店以公务出差的旅客为主，包含境外游客城市中心商务区区域中心除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求设施设备通常采用较高标准香格里拉洲际酒店经济型酒店商业中心附近选址灵活国内游客及中小企业商务差旅客人为主团体会议及会展服务接待为主会议/会展酒店北京九华山庄五洲大酒店旅游度假酒店景区游客接待为主；季节性明显三亚天域酒店酒店类型市区或郊区远郊或旅游风景区以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠通常以品牌连锁形式经营在一般商务酒店基础上，强化会议／会展的设施建设与相关服务建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施如家快捷速８具有完善的休闲娱乐设施突出个性化服务；创造放松环境酒店建设强调与自然环境的结合14Report_CATIC_20071220城市综合体构成元素——住宅选址特点目标客户住宅类型产品特点代表开发商普通住宅大众消费者具备基本生活配套的市区或郊区户内各功能房间完善；户型以２居以上为主一般为毛坯房配套以停车场及公共广场为主万科商住楼商务区域投资者中小企业主既可居住又可办公；部分没有厨房功能强调商务中心、餐饮功能配套毛坯房为主ＳＯＨＯ住宅类型住：北京上海等城市已禁止住宅性质物业用于商业注册。商住楼性质住宅将面临逐步取消。15Report_CATIC_20071220城市综合体构成元素——公寓选址特点目标客户公寓类型产品特点代表开发商投资者高收入白领普通公寓酒店式公寓投资者高级经理人外籍人士雅诗阁集团商业繁华区域商业繁华区域户内设施设备完善，通常配备高档家具电器星级装修，尤其是公共区域提供房间清洁，衣物送洗等酒店式服务通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务户内各功能房间完善；一居小户型比例较大精装修一般设有大堂公寓类型--16Report_CATIC_20071220B.城市综合体概述B1.城市综合体定义B2.案例研究17Report_CATIC_20071220目前乔中国幸的城熄市综瞒合体武开发恨主要瓣集中纽奉于一态、二狭线城鸣市，流三线克城市忠仍处赤于萌甲芽状接态，友而全石国性闯开发棕商在从城市撒综合蜻体的姓推进王中发第挥着劣重要记作用代表维城市城市浮综合扣体开箱发状茄况代表蚀项目一线柏城市北京上海深圳中心城这区范围还内，已倦建成大鸭量城市糠综合体蔑项目；多个综盾合体组翁合形成飞更大规案模的都涉市综合际体街区形成城爹市中心乔、区域污中心综踏合体共睬存的多赛中心格僻局包括狮全国招性及铲地区扎性在览内的竖多种你开发找商参子与开橡发华润中紫心上海拴港汇跟广场北京排东方倍新天商地二线城休市长沙苏州苏州万域达广场恒隆广环场三线惹城市赣州常州在具有很一定地赔区经济胶辐射能添力的三胆线城市窗开始零尘星出现全国移性地岛产开限发商贪开始狡试探伏性进蚁入赣州中腰航城区域慕中心省为代号表的树城市脏综合容体项欺目开护始规析模性堵出现国际性悦及全国唯性地产杯开发企阁业的进脱入在二槐线城市房诚综合体桌的开发谨中发挥传重要作烘用各类族型城言市综荡合体能开发额状况资料串来源枪：九洲远区景分析18Re零po诊rt犹_C列AT似IC巴_2朵00蝇71欢22劝0产品董模式屈成熟纽奉并实询现跨毯区域瞎发展猛的城授市综吉合体稠是中室航城蚁的学霜习对武象城市综本合体产品华润供万象愚城1恒隆叙广场2万达吉广场3瑞安枝天地象系列4来福臂士广亏场5资料沃来源筒：九洲失远景渐分析19Re割po狸rt起_C犁AT岗IC告_2钢00危71酒22茶0B2蝴.案例怪研究华润凝万象图城恒隆广低场万达广拜场瑞安裕天地松系列来福记士广端场20Re番po似rt典_C柔AT伞IC苏_2蛇00贡71象22刻0华润万绩象城定鸽位于中只高端市谣场，目颈前已经进入深圳择、杭救州以差及沈标阳等访城市城市深圳、杭州、沈阳选址城市商业中心、规划城市中心产品以商业为核心，配合酒店、写字楼、公寓及住宅整体定位于中高端物业经营策略商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理，住宅用作出售开发步骤以商业开发为优先华润万谋象城产炒品特点资料阅来源弓：九洲忽远景红分析21Rep谱ort杆_CA济TIC量_20冈071描220华润万似象城选铲址在城色市核心秀地段以搜及规划炭的城市听副中心虫，项目铲的开发恳规模较衔大，多垄为50万平米葛以上华润保万象滑城所足在城棋市项装目指党标深圳杭州沈阳855部分建柜成商业+写字樱楼+酒店+公寓+住宅1080在建规划城栋市商业犹副中心--50筹建占地面拘积（万潜平方香米）构成婆元素具体拥地址总建筑近面积（万平蛋方米）状态商业+写字令楼+酒店+公寓+住宅商业+写字楼+酒店+公寓+住宅选址加类型城市商相业中心城市铁中心罗湖区址宝安南纱路18结81号钱江新悄城庆春禾东路与锐富春路问交叉口沈阳皂金廊汁沿线居，和蛋平区含和平裙大桥链省委芒对面资料来畜源：九洲衫远景亩分析22Re捉po敲rt末_C量AT遇IC息_2耗00竭71致22毕0华润厚置地成功塑坏造了深灶圳华润崖万象城塔，并以球此模式扔为核心要积极进覆行跨区笋域发展廊，成为学中国商浑业地产慰以及城架市综合象体建设部领域的赠领先者资料怠来源侧：九洲远聋景分析盆，华润粘置地自200亮2年以来分，华润樱置地已客经成功闸进驻北歪京、上料海、深恶圳、成哭都、武愧汉、合帽肥、杭搂州、无迎锡、大躺连、宁幅波、长术沙、苏洽州、重栗庆、沈那阳15个内尸地城企市，挥目前电集中营在深茄圳、烈杭州比、沈凭阳及笼大连引开发眉城市枣综合愿体截止下到200净6年12月31日，华将润置地另有限公距司的总问资产已疼经达到267亿港移元，府股东促权益115亿港拉元，06年销售复收入超冠过39亿港唉币截至鬼到200道6年12月31日，华罚润置地妇的总土扭地储备秆已经接斤近100温0万平落方米仪，主肚营业琴务包晃括住绍宅开缴发和站投资陈物业赴两部阵分组纷成发展思窑路：首询先抢占百经济与包政治的疗战略高注地，北悟京、上收海、深闷圳首当于其冲；用接下来凡是省会趟级城市蛋与资源粪稀缺型撒城市如骡成都、食武汉、环长沙、忠大连等蜜；长三矮角的杭汽州、宁笔波、无颤锡等经县济发达抓区也在糊发展的薯序列中支持23Rep办ort偿_CA所TIC交_20师071脉220华润万它象城功疗能组合太完善，真各项目垦均包含雨商业、闲写字楼凭、酒店物、公寓晕和住宅明，并以者商业功慰能为核广心功能柴构成深圳杭州深圳和灾杭州万诊象城功丑能构成资料来蝴源：九洲环远景群分析24Rep英ort怖_CA扇TIC到_20森071之220华润界万象组城定缴位于港中高患端物贿业类疮型，塌各功蒜能物关业定愚位一爷致华润万剃象城物塌业类型城市向名称公寓商业酒店杭州酒店式庙服务公才寓精装泄修国际5A甲级深圳写字饿楼中高逝档购哀物中南心OLE大型超援市RE态EL百货详店嘉禾电逢影院冰纷取万象仓溜冰猜城住宅--君悦酒露店精装器修类型主力扮店中高福档购礼物中遣心OL厉E大型超输市Cen走tra止l百货店嘉禾礼电影抹院冰纷万炎象溜冰歇城国际5A甲级超五星糖级商务奥酒店类型品牌资料泛来源晌：九洲远缺景分析酒店汗式服底务公蠢寓超五星场级商务链酒店25Rep斯ort书_CA桥TIC仆_20遭071鹊220华润万掘象城开刺发均以道商业为绵起点，赔开发步笼骤依据巧不同项建目特点弓有所不欠同资料来戒源：九洲惨远景亩分析一期凉工程200惭2年10月20切04年12月200怪8年下煤半年200桌5年12月深圳商业写字卡楼酒店公寓住宅20血09年20证13年杭州20翁11年20告06年底商业写字楼酒店公寓住宅三期工阻程二期工档程商业熟涉地开发夫商进缴一步乘提升附商圈美价值道，二绵期开谣发住约宅实雨现收贱益商业生歼地，核换心商圈烟人口不啊足商业和撞住宅同竞期开发易，保证练核心商撇圈内人绑口供给，同时男为项目鬼提供丰返沛滚动全资金万象欧城开免发步弃骤26Rep反ort茄_CA险TIC批_20航071择220在综布合体沟的经晨营策眯略上访，华米润万屿象城猜商业昨、写哈字楼亩和公衰寓以学出租征为主攀，住耍宅则予出售态套现华润万支象城经输营策略公寓城市名称商业写字楼酒店深圳杭州住宅出租出租出租出租委托管理委托管理出租出租出售出售资料殿来源请：九洲远成景分析27Re瓜po而rt箭_C票AT者IC晃_2提00伐71亿22锐0深圳卡万象朽城购飞物中秒心，筹定位拘于中高返收入仿人群蝇及游芹客，印提供周中高念档次协购物达、餐用饮和眯娱乐园综合弦服务万象旋城购恋物中帖心简惭介设计单暖位：美国RTK安L建筑师南事物所规模词：总建筑秩面积18爬.8万平方弃米营业影面积12万平孤方米脖商铺分，近300家地下2层、疑地上5层，停言车位10小30个开业怨时间掉：20易04年12月定位：满足中爸高收入宰人群及吃游客中减高档次觉购物、芒餐饮和猾娱乐综跳合需求栗的时尚之购物中填心资料池来源:华润集切团，九桌洲远景层分析购物工中心事概况28Rep逐ort殊_CA床TIC预_20昌071怒220万象城通过中高吉档定近位、降丰富淡的餐欲饮娱昏乐元饲素以告及有驱效的踢空间妹设计边，营陈造出嫂一个幸大众远消费卧群的瓦购物吧、社外交与纷休闲牌的都泪市化疤消费料场所万象城各商业功能面积占比万象城租户档次占比资料来隙源：实厕地调查驻，九洲跑远景烤分析购物中捐心分析29Rep惩ort钥_CA尺TIC盲_20它071卧220主力店恳及次主译力店在尺万象城吴的租户胁组合中握占据重摊要地位腹，其面野积占比睬为52莫%，保围证很律强的岂客流军吸引于力主力晒店、估次主境力店绢面积窜占比主力店渗、次主利力店业还态和楼星层主力店业态楼层芮欧百货购物B1-3F王子饭店餐饮5F嘉禾影城休闲娱乐3-4F冰纷万象冰场休闲娱乐4FOLe'购物B1F次主力店业态楼层顺电购物4F运动100购物5F生活本色购物4F美乐汇美食广场餐饮5FNOVO购物1FEsprit购物1-2F万宁购物B1F资料来苗源：实猾地调查纱，九洲远馆景分析购物中布心分析30Re瞒po劈燕rt枯_C敌AT裕IC盯_2藏00柄71浆22板0宽阔拉的中警庭设纱计、比各楼妄层之艰间的兰便利酸交通鼓系统村以及浩考究俘的装希修和恼灯光浴效果茄共同父营造使出万切象城卧“自典由”、“胖时尚誉”、酬“舒停适”被的购后物氛扬围内部墙欧壁和地袄面以花肤岗岩为汤主要材擦料，色盏调以暖菌色调为枪主，给胁人时尚沃、舒适腐的感觉宽阔的浓中厅设翻计使购抓物者的音视野开冰阔，并闲获得丰雕富视觉毕感受由59部扶梯奸，17部直储梯，3部观佣光梯剩构件掌的垂抽直交拼通系亚统使各楼灭层之间定的转换货十分便孤利资料先来源晋：实减地调鼠查，九洲远博景分析购物粘中心嘉分析31Re名po穷rt腔_C拒AT允IC片_2侨00汤71壳22顶0杭州华润中心深圳华润中心沈阳华润中心各项目丢设计效点果图华润董万象惊城在里建筑弓设计戴上强贪调新堡颖性抖和领姓先性枣，成诞为所术在城棕市的等地标资料来及源：九洲远走景分析32Re迟po灶rt藏_C湿AT李IC烘_2锅00色71课22培0B2余.案例研曾究华润万巾象城恒隆广筹场万达棉广场瑞安天丑地系列来福查士广鬼场33Rep窃ort奇_CA守TIC勺_20位071浸220中国内疼地是恒饥隆地产煮的发展吨重点，粉其产品繁以购物挽中心为县主，辅虎以写字昂楼、酒眨店和公好寓城市已进入透城市为坦上海、材杭州、涨沈阳、晓无锡、幕济南、惕长沙目标是姜三年内扔，在多共个大陆订城市为茫购入土壶地以兴屿建12个大工型商姓业项摘目，辞拥有桐约300万平方恩米的最葡佳商业魂物业选址城市茄商业扛中心产品购物中粮心为主导，部压分项凤目配虾合酒获店、旧写字授楼、尖公寓经营织策略商业、拖写字楼容和公寓丘采用租灯赁方式米，酒店拣委托管释理开发步凶骤以商触业开简发为物优先恒隆广例场产品聚特点资料姥来源泽：九洲远础景分析34Rep招ort粪_CA原TIC截_20判071湿220恒隆地逆产综合敬体项目烂选址于陡城市中喜心，总疯规模在30万平米徐左右；促多个项岭目正处乎于建设羽过程中构成怎元素地点城市建筑叶面积建设晋状态天津天津焰和平弄路商搏圈购物寸商场15万平子米2010年完工城市中鹿心15万平崇米200受9年完工济南购物境商场历下区联泉城路沈阳市问中街路沈阳购物状商场城市中柜心12万平米2008年完享工沈阳市政愁府广母场南皂面城市中艘心80万平址米20相08年动工长沙商业+写字支楼+公寓城市柜中心50万平拦米2010年完工崇安区娃人民中础路200何8年动宰工无锡商业+写字盼楼+酒店25场.5万平米资料来英源:恒隆搞地产轿，九顷洲远俩景分谱析长沙黄害金地块恒隆袭地产畅各地拌项目也情况选址类饺型城市幼中心上海上海徐膀家汇核挤心商业+写字为楼+公寓31万平括米已投臭入运屯营城市鸦中心城市校中心上海上海南已京西路商业+写字楼21万平米已投甘入运抚营城市拳中心商业+写字楼+公寓+酒店35Rep浮ort扬_CA糟TIC绵_20设071搬220恒隆地奋产是一厘家以持脸有性物浪业为主味要发展熄方向的顷大型香绵港地产匹公司资料来狮源：恒隆地纸产年报宾，九洲住远景分训析总部衬位于迎香港妖的综稀合性污物业蛛地产愧开发沃商开发的化物业类攻型包括春商场及烦商铺、岭写字楼字、住宅姿、服务浪式寓所造、工业耳、写字蓬楼物业届以及停街车场等立，并以高商业与覆写字楼穴开发为证主目前恒浇隆将大宰陆作为巧主要发樱展区域践，并已爬进入上另海、沈门阳、无败锡、武环汉等城危市，以弦购物中诸心为主冻要发展被物业类熔型200乡丰6年实现栋营业额43贝.8亿港麦元，符利润20亿港元竭，截至20量07年6月30日，公包司的市烟值达港董币11们17亿元，敞成为香殖港表现颤最佳的白大型地助产公司谋之一支持36Rep驳ort鉴_CA浊TIC赠_20德071恋220上海恒种隆广场盆和港汇肿广场是浇恒隆地棍产目前脊已投入代运营并副取得巨朱大成功假的综合碑体项目资料来辫源:恒隆地傻产，九劝洲远景找分析恒隆卡在中拜国大堪陆成跟功案比例恒隆广场港汇广场200渐6年集团提在上海蓝租金收泳入约为9.辽45亿元黑，升31％，两月项物业休年回报件率15％预计20霜10年回报水率可达50％（不受考虑租逐金调升绝）37Re语po芝rt熊_C似AT支IC选_2渔00恶71阵22鼠0两项立目都饰以商左业和响写字银楼为爬基本拢功能重配置核，其拨中商茶业面贩积比斤例为30%左右功能络构成恒隆广群场功能提构成港汇耳广场附功能菊构成总面运积：21万平米总面积程：31万平隔米资料来用源：九洲远章景分析功能杆构成38Re咐po那rt糊_C偶AT拾IC鸽_2急00谷71蜘22秧0恒隆牢广场纠定位口于高拥端消虏费群浮，而见港汇拣广场名已大潮众消姓费群椒为目中标客责户群各功荷能物壮业类感型恒隆广场港汇广场商业写字楼公寓城市购物中心大众消费群顶级甲级---酒店式服务公寓高端消费群类型目标客群类型目标客群城市购物中心中小型贸易、咨询类公司为主大型跨国公司、金融企业为主---外籍商务人士为主资料组来源赌：九洲远以景分析39Rep悠ort隐_CA胳TIC匙_20花071手220在经营澡策略上银，两项穴目所有绪功能物北业均采削取租赁村方式获孙利各功能消物业经牧营策略恒隆广场港汇广场商业写字楼公寓租赁租赁租赁租赁---租赁资料来岂源：九洲龟远景打分析40Re注po傅rt乱_C稼AT屠IC蹲_2昆00蚕71喜22雁0恒隆妻广场忙及港壤汇广途场项幸目都润采取护分步兆骤开素发策爹略，观并都味将商玩业部产分作编为首柳期开摸发内究容19裹94年12月20深01年11月200裤6年12月恒隆蔽广场商业写字败楼公寓19箱99年200唱6年10月港汇内广场20志02年11月商业写字楼199虾3年底20拴03年3月二期蓬工程一期工雅程资料来俱源：九洲远衣景分析开发步咽骤41Re借po旅rt划_C月AT丧IC争_2欣00坡71凉22衬0港汇走商业悼部分弯定位堵于满肆足大馋众消渡费者诞的综钞合消愤费需百求的遣购物茎中心导；而严恒隆牌则以溉较小争的规兰模将裙目标叔消费抖者锁尸定于勇高端引阶层楼层数总面积业态组合定位主力店高档城市购物中心5.2万平方米高收入阶层购物、餐饮、娱乐Sport100、华联超市、永华影院恒隆购物广场港汇购物广场目标消费者中高档城市购物中心10.2万平方米地下1层、地上5层地下1层、地上6层大众客群购物、餐饮、娱乐I.T.、FitnissFirst资料来僵源：九洲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首内容B1F1F3F4F5B1西座：东座：F1-煌F7沃尔里玛超咳市规划为灭精品傲店（未羽开业）万达为影城辜、神咽采飞掌扬电伶玩城规划镰为休开闲娱款乐中钻心（恒未开加业）规划为填精品猜店（未养开业）规划沈为美多食中察心（掩未开均业）沃尔毕玛超牢市新世倾界百坚货资料来齿源：九洲远邻景分析58Rep冲ort啊_CA舒TIC汪_20急071绢220万达商妄业广场府在租户恶组合上雀采取以卡主力店站为主导尽的经营弓模式，蚁在实现砌了聚集传客流和吗降低招杂商风险叶的同时诸，也降的低了租母金收益测水平主力构店占炎比主力锯店举壤例购物洽类餐饮类娱乐去类万达骡广场鲜商业嫁部分江详细期内容资料来想源：专家访调谈，九慕洲远景爱分析59Rep交ort牧_CA蚕TIC齐_20历071述220上海串万达集广场溪商业酿概况设计单鼻位：中国建供筑东北恭建筑设准计研究赠院规模滚：营业哄面积26万平米地下2层，周地上5层购爱物中昏心三栋经呈“歌品”亏字形须建筑开业呈时间良：200迅7年12月定位沫：中端狡消费枪群体燃的购吨物休锤闲以超及娱逢乐场荐所上海万嘱达广场耗商业简洗介上海万沫达广场嫌商业部陵分举例上海万方达广场漏成为上纽奉海市东攀北区域蜡居民购纪物休闲包的主要短场所，霉并成为异五角场姓城市副千中心的趣标志资料滚来源细：北随京万罪达，究九洲妖远景冬分析60Re贱po畅rt乖_C乌AT紫IC惨_2董00楼71忙22扒0上海万逼达广场胖商业部画分同样翼突出其堵购物功保能，餐炒饮娱乐消功能较铃少上海万碰达广场缘瑞各业态磁面积占潜比上海华万达扔广场卡各业桶态布沃局上海万探达广场确商业部停分详细陶内容资料起来源蜓：九洲远只景分析底层B1购物中心1座F1-7巴黎春天F1F2-4上海黄金珠宝城沃尔玛超市2座2座3座西F1-5特力屋3座中F1F3宝大祥青年购物上海书城+国美电器3座中3座中F2量贩KTV+万达影城F1-2F3-5上海第一食品餐饮3座东3座东61Rep渐ort旧_CA静TIC灯_20予071耐220上海万达广场北京万达广场哈尔滨尿万达广梅场万达综蓝合体建口筑设计在综撤合体寸的建扑筑设议计上研，万进达项仪目以台理性拼、现斧代的器风格机为主宁波万达广场资料来养源：万嘉达集团糠，九洲问远景换分析62Rep衫ort俭_CA菌TIC坝_20劣071脖220B2恳.案例揉研究华润万洲象城恒隆广霜场万达广于场瑞安呈天地售系列来福治士广畏场63Re亲po差rt谊_C印AT纤IC竭_2康00乏71石22夜0天地系导列产品叉以打造携高端人扇群休闲殿娱乐消瞒费场所匀为核心渴特点，路带动整恩个综合横体的高信端品味惹和资产匠价值的似提升进入禽城市已进入侦城市为糖上海、双杭州、趣重庆、大些连、弱武汉选址城市中心，区域中心，选址灵活，对环境景观和交通条件要求较高产品以生活增时尚中穿心为商繁业定位怨，营造饿高端消南费群的顿居住、割休闲聚某集区经营策略商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理开发步骤由于规模巨大，通常以商业、住宅开发为优先，分多期逐步开发天地系街列产品秀特点资料来党源：九洲远籍景分析64Rep掀ort拜_CA匠TIC难_20焰071皇220天地系秩列综合脖体通常跳是位于珠城市中腾心区的饺旧城改原造项目禽，其开欣发规模顺和体量乡丰巨大瑞安猫地产暗天地事系列丙项目绪概况上海重庆武汉52130商业+写字逐楼+公寓+住宅12636社061150占地面警积（万狠平米葬）功能煤组合具体生地址总建筑原面积（万送平米骡）状态商业+写字阁楼+公寓+住宅商业+写字炒楼+公寓+住宅区域非贝中心位毁置，具刘有良好色自然和沿交通条邮件选址类塔型城市中守心一环内表，属于坑城市中谢心，老灵租借区焰内，老处城区改环造地点汉口中渡心城区溉永清地留块，紧沙邻轻轨喉黄浦站艺，连接粥长江二振桥，解递放大道充，京汉吃大道，息中山大桥道以及探沿江大睬道渝中区亚沙坪坝您，东起嘉岭华大桥抢，西至棒渝中区妹红岩革材命纪念得馆卢湾区性淮海路盲商业街进的南侧捷，东面逝到西藏洁路，南版面至合泼肥路，突西面至吃马当路部分投序入运营在建在建资料来钉源：九洲菠远景尤分析65Rep声ort剪_CA摘TIC利_20瞎071牲220瑞安晕房地滋产是如以大聪面积亮城市薄区域粒性综瘦合开躁发为事主要瓜业务猴的香环港地黑产公魄司，惑目前远总部携位于索上海资料来责源：瑞安呼集团塌，九皂洲远资景分节析公司于20使04年成立弃，是瑞菜安集团潮专注发棍展内地趁市场的资地产公灭司，总丽部位于杜上海，跃截至20拾06年实现朵总资产刘人民币26被0亿元，贞实现净贯利30亿人毕民币目前，全瑞安房健地产已诱经进入释上海、卫重庆、能武汉、淘杭州开愧发地产就项目，过总建筑容面积约840万平套方米瑞安能房地贵产发镰展项侮目可帽分为炭两类栗：集第多种开用途配并分苏多期途开发橡的大参型城马市区矩域开单发项信目，有一般赖包括澡住宅影、办垂公楼谷、零吵售、降娱乐镇及文荒化物脑业；烦以及侦坐落敢于市圆区交睛通便亮捷地凤段的事优质矛综合例住宅西发展肢项目臣，一肉般包啦括住帜宅、侄学校央和商酬业、赶零售蝴及休数闲设娘施支持66Re太po众rt之_C阀AT丧IC此_2冷00槐71贞22肉0上海新军天地是性目前瑞治安天地障系列中梳已部分舅建成并忘成功运锁营的项填目，为桶瑞安地忧产在其镜他城市屋的开发品提供了垂样板上海新瓣天地改扶造整体藏规划说明5个建筑吼群构成辰：A部分皇：太济平桥肠人工敞湖绿默地圾（完然工）B部分起：新趋天地评休闲钱购物源广场滋（完机工）C部分：谊翠湖天禽地高级征住宅小吊区（一舰期完工茎）D部分：任企业天佳地甲级知办公楼劈燕区（在浴建）E部分扯：瑞拾安集垮团总业部大附楼豆（在搬建）资料来串源：瑞安房朽地产，九洲屠远景窜分析67Re牺po夸rt磨_C好AT路IC删_2姐00名71利22姨0上海新耐天地项辱目定位布于高端鄙综合性要物业，材商业面快积占比感较小；坟同时除驳住宅外株主要采脚取出租虎方式获峰利上海新旧天地功葛能构成摇比例上海新免天地各倾功能类拢型及经蹈营模式类型经营模式商业写字楼公寓住宅甲级酒店式精装修高档生活方式购物中心出租出租出租出售资料来渡源：九洲远镰景分析上海新番天地功尘能类型68Re兴po扛rt麦_C免AT附IC晋_2异00匙71厘22惕0天地气系列多的城锐市综每合体炕项目敢，由箱于开绳发整孟体体肾量较塑大，撤开发畏通常月分为举多个游建设葱阶段爹，上保海天时地开饥发具料有典系型代骂表性上海取天地蛾综合虫体分大阶段压开发兔图示2002年2004年2003年1999年2006年2007年2001年商业写字楼公寓住宅2009年一期工概程二期工瓦程三期工牌程资料躺来源砍：九洲远段景分析69Re抚po闹rt饼_C旺AT捐IC犁_2泻00剖71霉22斯0以时句尚文少化为渗主题露的上胸海新间天地印休闲匀购物限广场刃，已捕经成为上痰海潮流响热点和蜡城市地川标上海豪新天旷地简枝介规划单蜻位：美国SO骡M公司规模：总占骗地面傍积3万平役方米建筑面片积6万平方架米；商咬铺近115家开业时滚间：200浑1年12月消费催群定虾位：小资敢一族享、外满籍人锋士以浸及中租外游离客开发表理念究：城市传着统与现猛代时尚头的完美槽结合上海谜新天籍地商撑业详咳细内白容资料来漂源：瑞安疫房地惯产，九洲远睁景分析70Re扰po粉rt温_C专AT坛IC旺_2没00旁71刻22饱0新天咸地广抱场突振出餐之饮和灿休闲雁功能巴，松并以议高档斩品牌僚为主某，使炉其成客为高蹦端人困士的掩休闲阅购物隶场所新天止地各佩业态收面积棒占比各业态南租户举宁例餐饮租澡户小山料提理翡翠究酒家鼎泰丑丰购物踩租户休闲隔娱乐若租户UME影院亚力形山大拢会馆新天那地壹保号瑜伽生倦活馆Hug务oB死ossMAN代GOMI潮SS邀S多IX释TYGio俗rda除no甘Lad投iesSha宴ngh站ai始Tan司gP