养老地产项目开发经营可行性报告附案例

xx工业区养老地产项目

开发经营可行性分析报告二0一三年十月序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议序言—从电影《桃姐》说起

影片讲述一位老仆人桃姐，为刘德华的家族工作整整六十年，如今年逾古稀还患有中风，自知无法再伺候主人一家，于是请辞，并要求住进老人院，故事便在相对落寞的老人院展开，从冷淡、戒备到相互关照、相互取暖，直面社会老年人生活现状、呼吁关注养老问题。老年问题关注点：是否老有所居？是否老有所养？？是否老有所为？？？是否老有所乐？？？？序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议1.社会背景：老年人的界定老年人的定义1956年联合国——65岁1982年维也纳老龄问题世界大会——60岁欧美国家及发达地区——65岁亚太地区和发展中国家（包括我国）——60岁年龄段划分（世界卫生组织）老龄化社会世界卫生组织规定：60岁以上老年人口系数≥10％

或65岁以上老年人口系数≥7％我国采用前一标准，发达国家多采用后一标准60岁75岁90岁一、养老地产开发宏观环境分析•在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点；•中国已经进入“老龄化社会”，截至2012年底，老年人口达到1.94亿，占人口比例14.3%1.社会背景：中国跑步进入老龄化社会一、养老地产开发宏观环境分析1.社会背景：中国跑步进入老龄化社会-到2050年，中国到达老龄化峰值从2011年到2015年全国60岁以上老年人人口比重将由13.3%增加到16%。•到2050年，中国60岁及以上的老年人口将达到4.3亿左右，约占当时人口的1/3一、养老地产开发宏观环境分析2.政策背景：我国政府已开始高度重视养老问题一、养老地产开发宏观环境分析社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）指出：建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。改善老年人居住条件。引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励家庭成员与老年人共同生活或就近居住。推动和扶持老年人家庭无障碍改造。创新老年型社会新思维，推动建设老年友好型城市和老年宜居社区。2.政策背景：一、养老地产开发宏观环境分析2.政策背景：老龄蓝皮书《中国老龄事业发展报告（2013）》指出：中国的人口老龄化与工业化、城镇化相伴随，老龄问题的严峻性是全世界少有的。由于人口超前于现代化，“未富先老龄化”和“未备先老”的特征日益凸显，加强发展老龄事业和产业，满足老年人日益增长的多方面需求，既是中央的战略部署，又是全社会的共同期待。国家投入31亿元用于社会养老服务体系的试点设施建设，各级民政、财政等部门加入投入力度，各地大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设快速发展。一、养老地产开发宏观环境分析2.政策背景：各地政策关注老龄化及养老问题一、养老地产开发宏观环境分析2.政策背景：土地政策首次将养老综合用地纳入用地规划范围2013年北京土地招拍挂市场上将多一位主角——养老综合用地，届时养老综合用地将与工业用地、住宅用地、商业金融用地享受同等待遇。今年起，养老设施用地首次单列纳入年度供地计划。这些养老设施用地的供应方式，部分是政府投资的社会福利性质的养老设施，将通过划拨方式；一部分非政府投资、利国有土地建养老设施的，将通过招拍挂等方式出让。政府用规划思维来做养老产业，将推动整个养老产业的发展。一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析3.市场背景：老年住宅市场进入井喷式增长阶段第一阶段：市场发展初期（1999年-2010年）——老年住宅市场发展缓慢老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，同时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，老年住宅市场发展缓慢。第二阶段：市场快速发展阶段（2010年-2025年）——老年住宅井喷式增长一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP达到3000美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体；另一方面，目前年龄在35—45岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平；同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准。第三阶段：市场成熟发展阶段（从2025年-2055年）——处于较高水平稳定期老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势。目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成

一、养老地产开发宏观环境分析3.市场背景：老龄人退休金、存款高，消费潜力巨大数据来源：中国老龄科学研究中心一、养老地产开发宏观环境分析2013年达到1万亿元3.市场背景：老年消费市场供给不足，年缺口达5000亿数据来源：全国老龄工作委员会一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析3.市场背景：老年地产项目供应少，开盘即售罄中老年住宅基本位于远郊区，市场需求量较大，整体市场供应项目较少，推出项目基本全部售罄，老年住宅市场存在较大机会。随着房地产市场的发展，部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便取得了较好的销售成绩。（集中在北京、上海地区）一、谁养老脚地产头开发滑宏观哭环境病分析3.市场装背景尸：老年枯地产德项目宾供应草少案例——北京养辱老院“请一床难饰求，一梳机构床颈位预定织要等16跪6年据中国叔之声《新闻旗晚高距峰》报道，厉调查称聪，北京槽第一社元会福利凳院是北堪京市被旺坊间称批为“标物本”的匀养老院割，位于秆朝阳区烈闹市中君的静谧吧之处。搁记者以代家属身肯份两次抗致电咨方询，得由到的答糖案是，污前面排而了10研00致0多人军，要盼等待史。工作漫人员逼介绍洪，每埋年能蓝腾出缸来可刚供新浇人入替住的久床位锦不足100张”还，算草下来腊，真比要等10象0多年。3.市场背粮景：养老中机构科普遍僚低于强市场庆需求卸，中锐高端序配套忍缺乏一、曾养老油地产终开发地宏观句环境威分析3.市场川背景吧：42睡1、82此1“双独”赴家庭养到老压力寺大，催么生新的中发展机顶遇缓解”421“家庭养老压力大力发展居家养老和社区服务养老使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择。”421“家庭养老压力加大一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭结构模式的变迁。爷爷奶奶姥爷姥姥爸爸妈妈子女<421家庭结构>一、魄养老单地产荡开发局宏观熊环境植分析一、养载老地产牌开发宏墙观环境愈分析推动中仙国养老恒地产发株展社会体对养帜老地呼产的桥关注老龄四人的刚消费挽能力“4地21勇”家庭掉养老铁压力社会务老龄覆化趋滔势政策鼓故励支持市场样需求推及供党应缺马口小结慎：养嘴老地漆产的迅发展戴具有壁很大临前景狡，开候发机告会良旱好序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议二、东杯莞老年脚地产开央发前景1.东莞城病市经济沸环境——城市福经济齿发展取居于晋领先斧地位20败12年东微莞GD邻P达到501蛾0.1踏4亿元，同比渗增长8%，经济规暮模国内丈排名第垦七。来源聪于东莞丝式的财政仰总收入妻、市财魄政一般汉预算收旦入、进隙出口总肆额、金日融机构韵各项存劝款余额酱分别达睛到839亿元、31注3亿元眼、13匆47亿美元完和64溪00亿元。制造坟业实事力雄滨厚，毁产业傻体系助齐全瓜。是暖全球省最大蚁的制司造业扛基地阔之一墙，形摸成以酒电子稠信息坚、电帽气机方械、铜纺织卖服装缘瑞、家波具、尼玩具乌、造良纸及头纸制叛品业未、食环品饮旋料、兴化工世等八稀大产歪业为嘉支柱鸣的现快代化害工业贷体系颤。拥籍有全弦球50茫0强企听业45家，境移外上市强公司80多家察，投促资者经来自欠世界20多个国卷家和地摧区。【世界最艇大羊毛拴衫生产候基地】【第三电届全弟国相芽对富车裕地盘区排司名第秩一】【中国报家具短出口暮第一演镇】【城市创梅新能力肿列全国叙地级市敲第一】【首个移嘱动客户漆过千万条的地级碧市】【中国最颂佳物流塔名镇】【低保标栗准居全剪国之首】【见义勇疤为抚恤菌金标准燥全国最喊高】【全国最虑大的民剩营医院】【居民狡生活彩质量辞居全袜省之谷首】二、惊东莞碎老年蚕地产辉开发场前景数据优来源用：中潜国社碍科院《全球近城市溉竞争验力报抄告201邪1-2伯012免》二、能东莞葱老年璃地产哨开发愁前景2.东莞蛮人口涉、消孕费环笑境——城镇化回水平高翅，人均椒收入远吨高于国施内平均租水平截至201盏1年底东医莞市户听籍人口蜂为18脆4.摄77万人,外来暂侄住人口境为413半.62万人，瞎常驻人议口约825万人卷，港查澳同说胞约100万人，那海外华轰侨约30万人。挠人口城镇化第率为88程.6％。东莞城礼市居民旬人均可毙支配收麻入39隶51锦3元，叔农村舍居民酸人均洽纯收离入228点42元，吼同比分岁别增长10.希7%和11.揭5%。全年捕城市居淹民人均谅消费性神支出27屡49碍5元，狼同比咽增长6.呆8%。城拢市居陷民家板庭恩柄格尔律系数金为34.因6%。全抗市参懒加职昼工基息本养欲老保乒险48杆1.府05万人，棕基本医许疗保险60帝2.羡41万人泽。同期法国内全年细城镇顷居民御人均鸭总收竖入269古59元卷，比潮上年悠增长12斤.6销%；全虹年农辰村居格民人免均纯调收入79肆17元，铸比上如年增桨长13赴.5船%。数据座来源筹：东该莞市揪政府喝门户细网站二、贱东莞疏老年愉地产奔开发僵前景3.东莞舅房地愿产开筹发投客资市优场——泼“量升价虽稳”，馆迎来最玩优发展绍期据合节富辉求煌东撇莞市核场研筛究部卫数据线显示杰，20烟13年上半精年东莞融全市一最手商品况房网签产面积约37信8.斜6万平辩方米立，同县比大询幅增渔加47弹.3固%。上马半年螺商品纵房签挑约金姻额约350讯.6亿元，找同比大继幅增加54.宪8%，上半肢年商品屯房网签亭均价约92驰58元/平方拦米，控同比恒小幅枯上涨5.甚1%，其中特住宅均挣价87羽05元/平方米盛，同比抽小幅上筹涨4.7掌%。非瓶住宅扣网签净均价精约14皱58圣7元/平方米穴，同比战大幅上郑涨15.答9%。上半刮年东莞毒楼市总挂体表现沃为“量按升价稳尘”，成旗交量和饮价格均付创了历亲史同期捉最高。二、东服莞老年注地产开樱发前景4.东莞少敬老劣院、右老年目住宅粮市场桂现状截至201按2年底睬，全晴市60周岁以节上户籍情老年人忘达25.诱85万人漂，占户留籍总鲜人口少的14认.1红2%滨(达到10塌%即进极入老否龄化才社会约）。其中70至79周岁7.4恒4万人声，80至89周岁3.寨8万人鞭，90至99周岁0.促46万人辟，百袋岁老颈人109人。纯老色年人汇家庭零老年泳人约5.盏14万人愈，占负老年声人数做的19惑.8指8%东莞逆已步蚀入老奥龄化圆社会二、驰东莞放老年仿地产墙开发史前景4.东莞敬伴老院、丛老年住挺宅市场埋现状东莞铺养老付院多战以政爸府主涂办，葬入住钩门槛宣高据从郑东莞驳市民允政局摸福利弄与慈感善事闪业科雨了解危，东豪莞目买前共达有35家养老机乔构，共协有床位39陶19张；其希中，31家镇街榨敬老院暴共有床广位298懒5张，3家民航办养泳老机授构共猴有床戏位76啦6张，1家社会伸福利中痛心共有河床位16学8张健，接誉收莞子籍的祖老人灾，以哄及广抬州、济深圳对、香框港户棚口的救老人砌，还掉有做食生意猾的新悲莞人楚父母鸽，一般妇不接蜜收打味工的及新莞霜人父嫌母。服务次水平咏有限底，普壶遍不联接收虹生活将不能目自理披老人在东扛莞32个镇细街共崖有31个敬匪老院竹，优朴先考恩虑东角莞户化籍老根人，贱主要剂供养钞本镇缎的“粥五保赶老人辱”，银其次益是自尿费的奶自理厨老人忧，再其其次延是自老费的厅半自置理老稠人，基本兰上不衔接收股不能岭自理今的老禁人，理由被是护乳理人裤员不店够。二、东暂莞老年每地产开尿发前景4.东莞疾敬老岗院、睡老年杂住宅橡市场赴现状二、租东莞愁老年批地产烟开发放前景4.东莞国敬老域院、可老年上住宅爹市场周现状据《东莞多市老宫龄事圈业发补展“符十二发五”稳规划》，预计疏到20缸15年底，游东莞市光老龄化汁、高龄妇化、空垒巢化将长进一步此加速发梅展，全户市60周岁以闪上户籍竞老年人烘将增加到到28万余于人。根据全蛋社会养读老‘907问3’的目标役，即90驱%的人居柏家养老晃，7%的人糟依托乒社区卡养老养，只秒有3%的人才斜到机构泳去养老劫。到201梅5年末践，东词莞市馆各类就养老矛服务秆机构西床位响需求条量在10脊00洪0张以上验，尚有600搬0张的缺社口。床位缺甩口60幅00张二、东茫莞老年券地产开忌发前景4.东莞敬除老院、弓老年住闯宅市场参考校案例1：东莞呢市东城驰区敬老戏院地址膜：道东莞秩市东蔽城区怪岗贝欧二街敬老挥院现愤占地泳面积130骂00平方吨米，虏建筑需面积126份60平方约米。进其中馅广场桥空地烂面积60游00平方米狐，建筑龟占地20鹊00平方艇米，大绿化恒面积500纯0平方傲米。研由原扣岗贝躲小学温教师纽奉宿舍甘改扩短建而杆成，英先后馋投资建近20测00万元宣。现有亏房间寒共计22怕6套，其梯中公寓153套，标扇准套间34套，亦单人斤间39套，截食至目前夜，敬老间院入住周人数有130多名挪。二、东俘莞老年械地产开偏发前景4.东莞敬蜜老院、膀老年住负宅市场参考案艘例1：东北莞市敲东城腊区敬浙老院二、东捉莞老年梅地产开眠发前景4.东莞敬展老院、息老年住绕宅市场入住条乐件参考悉案例1：东琴莞市赞东城范区敬塔老院寄养人坛提供相纤关身体凑状况的挪基本资眠料；由寄剩养人构或其扇家属捡填写款及提爆交《入住申芦请表》，待东渴城区主胞管部门语审批回颂复。由我皇院保盐健医阴生协琴助寄清养人讯到医仙院做誉身体临检查辽。双方签拳定《寄养盘协议》。老人入争住前必番须到医篮院作如哈下检查惕（由我衬院医生杨协助）县，含：乙肝抵两对残半检腐查及凑肝功持能检估查；X光胸亭片检航查；心电边图报灾告。二、削东莞酬老年槽地产肾开发盲前景4.东莞敬趣老院、垂老年住谦宅市场楼号每月费用一次性费用住宿费管理费伙食费护理费水电杂月合计医疗备用金购置费环境设备二号楼400300500200100150020001000400三号楼500400500200100170020002000400收费标蹦准参考案码例1：东莞归市东城拼区敬老胞院东城敬踪蝶老院是尚典型早国期政府跌福利型陆养老机烂构，面迎向莞籍果人群，仇服务水稀平有限杨，收费寇不高二、徐东莞敬老年驰地产饶开发榨前景4.东莞来敬老志院、相老年找住宅创市场案例2：东莞阅樟木头疯真情护较老院地址：拆樟木头役蓓蕾街30算-1号(培蕾幼乳儿园正会门旁)樟木头值政府重哈点民生干单位，坝总投资员超过60百00万，头占地夹面积480界00平方榨米，击集医盘疗、借护理滥、休妈闲、迁养老沃为一槽体的携养老亩公寓味，坐快落于端樟木粗头镇弟中心盈，与浅镇医爬院临楚近，哀地理既位置柳优越纹，交重通便异利。引进了芳具有28年复胃康服嗓务经穴验的喝专业惭护理计团队动，汇著同中张港两许地的惜注册茂中西她医、歪注册倾护士顾、注哪册物娱理治医疗和顷社工圆组成脆一个祸具国垃际级疮的医轰疗护南理团德队，砖为长突者及亩长期税病患努人士戏塑造恰一个挤温暖说、和匪谐、摇人性明化的与家。二、东搭莞老年灿地产开荣发前景4.东莞敬泄老院、最老年住宰宅市场案例2：东莞梦樟木头孩真情护缺老院护理捐等级底：根据不榴同长者收的具体紫情况分练为三个贼等级的柔护理：二、东茂莞老年曲地产开胜发前景4.东莞敬邮老院、扫老年住油宅市场案例2：东莞童樟木头费真情护忍老院二、东全莞老年栏地产开踏发前景4.东莞彻敬老廊院、侦老年伍住宅汁市场案例2：东莞轮樟木头台真情护史老院二、剧东莞暴老年令地产郊开发阻前景4.东莞敬反老院、寇老年住居宅市场案例2：东莞件樟木头仅真情护雅老院二、东安莞老年目地产开碍发前景4.东莞敬倍老院、埋老年住阁宅市场案例2：东怀莞樟恨木头酒真情伙护老悼院收费标检准标准入住费(元/人/月)伙食费(元/人/月)护理费(元/人/月)合计(元/人/月)900-1200

标准单人房(可增加床位)550-750初级护理550-7502000-2700中级护理850-10502300-3000高级护理1550-17503000-3700房间配置房内均配有独立阳台、独立卫生间、闭路电视、高级家俱、冷暖空调护理级别初级护理一般照顾护理中级护理半照顾护理高级护理专人特殊照顾护理费用计算总费用=入住费+伙食费+护理费费用包含以上费用为每人每月全包收费价格，入住不再另行收取任何其他费用入住条件最少入住时间三个月。押金两千元。押金在入住期满予以全额退还，也可作为最后一个月的收费予以抵扣真情摧护老闯院开绣始向絮功能沸化、插综合找型发凳展，附接待绢特护兆人群拐，盈汽利能态力提横升二、东愈莞老年晃地产开猫发前景5.东莞养雹老产业双发展优脱惠政策东莞市来老龄事逮业发展魔“十二扶五”规饮划理顺老驱龄工作劣体系机病制，加初强老龄例工作力陪量，加洋大老龄蛇事业投爬入，充娃分发挥烈社会力批量和基孩层老年论群众组钓织的作菊用，形傅成全社招会共建替共享的姑老年人跌社会管寺理格局汤。二、守东莞暴老年狸地产迹开发兰前景小结宵：东尝莞开羽发环剥境极短佳，嫩养老战地产市市场孩缺口飘大东莞正养老张地产善前景宅可观人口矿红利锹及人酷均消嚼费水兴平高老年较房地紧产市名场缺列口大养老尽产业彩政策跟支持东莞真经济赏实力甚雄厚房地欧产开托发环脆境稳廉中有件升整体贷服务勒水平踩有待该提升序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议三、养曲老地产盘开发目考标客户壳群特征1.从心理射特点看族老年人法对居住仔环境的习需求三、歇养老违地产到开发崇目标从客户系群特蜡征2.从生理续特点看查老年人喜对居住视环境的可需求三、递养老俩地产爱开发浩目标奴客户效群特裳征2.从生佛理特绍点看掠老年惜人对沉居住需环境引的需票求三、养赏老地产钥开发目逐标客户慈群特征3.从行为锋特征看眠老年人阀对居住么环境的侍需求老年人纪的活动剑地点会态因天气阁变化、课时间早讨晚和活材动内容毯等因素竟的变化柜而变化变，但是槐由于老留年人的毅生理心昆理特征继，他们警更愿意货在离家厦近的一稳定范围垃内活动密。三、莫养老理地产草开发惹目标贵客户标群特呀征小结：陵老年人屿的居住锦特征对巧养老项丙目提出胜更高的寺要求序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议四、惭项目板现状椒及开剖发机悠会点图像来对源：三迟维城市健东莞项目存地块项目紧彻邻东莞首城市主享干道东杏城中路春、东纵荡大道，青处在天厨宝工业系大道与争万园东权路的交汪叉位置晕，交通扶非常便药利。项目寸四至妨：往北可清通达温涛南路、慨学院路博；往南连符通东纵虽路、东访城路；往西连披接东兴矩路、罗僚沙路；往东直诱达东城胀中路、隐世博大笔道、东克宝路。天宝搬路万园东弦路1.地块匀四至——地块方醒正，交验通方便抄，昭示鉴面好四、字项目迈现状著及开缓发机首会点2.地块水所在复区位——城市挖创意刘产业丑、总驱部经智济规扯划发艺展区世博万达商圈东纵大道商圈旧改园区项目改处在瞒莞城表罗沙丙片区坡，原性天宝猴工业仅区内夕，根累据东题莞201烤1—2轮015城市发复展规划尖，整个副天宝工途业区将闪进行三氏旧改造读，原有腾制造业旨工厂搬期迁，整以个莞城悦区将一畜方面围陕绕东纵柔大道积隙极引进焦高端商殃业、特伸色商业执以及国播际先进隆管理理娇念，重遇品牌、妇重规模齐、重档梦次，打鄙造具有惕龙头效槽应的集下购物消帅费、美巩食娱乐扭、文化激休闲于仍一体的患城市综季合体。另一方宪面以“名文化莞假城”为醒基础，形成文趟化创意尚产业的不集群发捎展，从笛而进糟一步欠优化唤经济阵结构予，以其创新食商业柿模式柔提升筹品牌墓发展批的转疏变，窗实现颂了由逐“制灾造”杠到“谅智造比”华记丽转离身的研演变困，从签而实掉现了创意产纵业与总征部经济完美桌对接妻的蝶宽变。秘目前亿该片芳区已厅成功喂改造候运营谣中天顶创意洲谷、族汇峰随中心狮。四、项仁目现状帽及开发俯机会点汇峰中孝心四、项窜目现状扰及开发令机会点3.周边配爷套资源——生活许、医拜疗设陕施完铅备商场皱：世柴博广保场、侦天虹露商场属、沃巧尔玛脂、家袍乐福心、海嫩雅百局货、垦友谊敬综合咱市场胜、嘉箭荣商耐场、舌国美据电器医院：府东华医翅院、莞温城人民炒医院、虽东城凤壤凰女子唱医院，落市中医器院邮局奶：东掉城邮之局、孙阳光钞假日能邮政基局、闷鸿福灿邮局旱、主花山邮蚕政分岭局、溪西平允邮局银行脊：东念联农祥村信胞用合断作社代，东职莞市鲁商业希银行获、农筑业银踪蝶行、坝工商充银行仇、建州设银斥行中小田学：嫁东城嚷中心转小学唯、玉司兰中虑学、食东华珠中学贞、朝洪天小虏学、烟东城易中学礼、东衣城一示中、密东城岛五小围、东篇城八倚小、慕东城着小学蜓、育钩才中划学大学：括东莞理孟工学院汗、南开孟学院、另外语外泼贸学院标、城市絮学院……四、题项目茎现状俊及开座发机踏会点4.地块倒景观凝资源——闹中取钩静，园柳林优美四、项息目现状暴及开发下机会点5.地块辅经济忧指标——项目体让量适中绣，可一氏次性开冬发，也默可视需费求分步那进行项目经济指标红线面积30383.02㎡建筑密度40.7%建筑占地面积12368㎡容积率1：1.38总建筑面积41976㎡建面1（可出租部分）厂房、办公楼建筑面积25176㎡建面2（可出租部分）宿舍楼10320㎡可出租经营面积合计35496㎡建面3（公共部分）升降机、连接楼、电房、门卫房6480㎡绿化面积10409.52㎡绿化率34.3%说明班：灰色部采分的建太筑面积绩数据从滤原规划大图纸及柿建筑层砖数测算笑得出，葡与实际祥数据可陷能存在编部分出夕入四、项遵目现状凭及开发誓机会点6.地块牺土地乳属性属城市蹄重点三咬旧改造似片区项城目，享闭受东莞最市三旧撕改造的夫各项优扮惠措施状。包括破：项目趣优先谣审批眉；在符合夜技术规羽范前提国下，提滴高容积寒率，改伶变土地句使用性驻质；享受财抖政税费喜、土地绿出让金亏优惠等裁。开发目单位埋已完炎成宗竹地20年土驶地使绢用权水租赁详手续宽，在侵后期营经营馋中可优整体贪出售尼，也浴可长敞期持扛有，堪操作兰空间趁灵活假。四、值项目员现状予及开骑发机杀会点小结产：项犯目具篇备良岛好的轨老年奋住宅鸡市场讯开发毯及改暮造条乓件项目作判为高端柜老年住多宅产品观可塑性指强创意多服务梢产业录集聚项目睡景观胖资源建丰富开发刚政策唯优惠交通方姥便快捷周边生勒活医疗车配套齐渐全开发、缩慧改造体凡量适中总结开：项作目开腹发机飘会点东莞趣市场订层面目标捆客户差群层椅面项目兴自身除条件东莞峡经济晃实力毫强人均前消费询水平裕高房地产怪开发环跟境良好老年房固地产市脾场处于挽起步其阶段服务水誉平待提牛升本地政致策支持老年住睁宅需求参：安全感归属感邻里感舒适感私密效感交通方卫便快捷周边警创意琴服务产业集意聚配套齐硬全景观语资源满丰富体量适过中享受呆旧改邀及养伶老项目拣多重辣优惠项目作紧为养老惑地产方判向开发晒改造条清件充分摧，适合蕉建设服洗务高端倚化、功府能多样帐化的新嚼一代养衬老产品社会拒呈现雷老龄克化老龄怜市场饿备受菠关注国家敲政策钻鼓励扰扶持老龄人远消费力贫旺盛老年市挡场缺口闸大双独坛家庭锹养老镰压力有待社荐会力量带解决序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议五、项嘴目开发海经营战午略1.项目发铁展定位帽：老年亲焦情社区纸是用市障场模式根据蒙老年楼人生拌活、酸养生闪、娱株乐、胀休闲咱需求催，完崇善各瞧种功创能配屋套，耍消除备老人眼孤立蜓感、桨陌生光感；老年边亲情德社区那创造轮全龄动生活牵交流霜空间山，解献决以树往将秧老人喇送到过敬老欣院、大养老切机构叔的家杠庭伦瞧理负烟担；老年亲靠情社区预全面接绳待各年谣龄段、牲护理段酸老人需鸣求，安柜心贴切音，服务笔到位。东莞新针一代老歪年亲情狮社区持续就寇业自主米自理安全偏有障普碍现代养找老理念积极葬乐观延长社派会责任必职能延续独徐立行为态能力延缓身远体机能铜衰退自主健康老有所为老有所乐老有所盼老年鄙亲情帖社区追建设巴理念不仅老有所横居，老有所系养，还要老有所聪为，老波有所盼子、老有册所乐。2.开发价绍值理念骗：五、已项目舱开发狸经营废战略3.业态老定位五、项娱目开发洪经营战啄略老年休亲情株社区=老年坟公寓+家庭式敞养老公农寓+特护中踏心+老年询俱乐四部+康复护雄理中心+社区商衫业中心4.功能定垫位五、伞项目光开发察经营臂战略居住业功能生活握休闲梳功能文化抱娱乐候功能医疗茧护理痕功能服务叔功能商业配离套功能其他功仰能注重空朽间的无距障碍设盲计，满腥足入住垫老人基述本的生蚊活居住栏需要提供老酷人锻炼锄、散步倘及陶冶眠身心的股公共空占间提供神老人色增进唯友谊只、交拒流的别空间提供骆老人缺追求微进步继、提奸升自配我的判空间提供老亏人渴望淡年轻，惰享受童徐真的空暗间24小时年为入塑住老东人进厕行保帜健、哪医疗伪、理疗生、康加复的仿全面伙护理保障老棕人享受核周到细育致的服批务，各馒种紧急哄情况下员的应校急处辣理等满足基糠本的购塌物、日乔用品采离够等需脉求满足到恢此度假干、陪伴面老人的末家人需密求医疗室护理棋室紧急呼减叫日常杂护理代办服告务超市驼、洗摊衣美发、缓餐厅中介、托管霞服务4.功能定期位五、项况目开发生经营战位略5.客户定浮位五、项贷目开发强经营战投略其中有企业退休职工、教师、公务员等，总体层次较高，行为独立，思维活跃，愿意接受社会养老理念，并影响身边的养老群体参与社会养老实践；四、五十岁的中年群体，在退休前为自己买养老的住宅，而他们的父母多在六、七十岁左右，因此房子买来可以先给父母住，等自己退休后再搬过来住在市区都有住宅，很多人周末来这里陪父母，方便照料在东莞打拼的新莞人，可能已购有房产，但并不足以维持自身及爱人的父母居家养老，需要寻求社会养老机构养老一族准养老一族新莞人养老家庭养老族子女6.案名萌建议五、违项目游开发葵经营斜战略东莞·幸福拨里幸福胖里却饱话含温码情，个以温欢馨亲违情为繁诉求烫，体抽现传什统家升庭老竿人们蒸共享天秆伦之萌乐的椅夙愿沟。幸福里观充聋满牵挂驳和寄托溪，是对议每一位章将老人旬送来这白里的子教女们说声“涝放心”斜，让每燃一位老肾人都能搅安享晚轨年。幸福怒里如表稠达建层设者个的眷录眷情爆愫，拒希望而每一聪个家柄庭和节谐美泊满、例洋溢幸福欠。7.营销策柱略建议五、项言目开发燃经营战偿略“公丧寓销售/整租秘经营+养老搜社区只分租歌经营+综合性域商业租滔售运营”销售/整租整租感拟合井作单脂位：翼国际棋著名念养老螺机构拟合作单位合作范围合作模式美国LeisureVillas老年社区发展公司老年社区房屋设计为养老社区提供房屋设计日本Keiro养老品牌专业护理在养老社区成立专业护理中心美国AgingAvenues养老咨询公司养老产业咨询提供养老产业咨询服务美国ReesAssociates专业护理机构的设计和规划为养老社区提供包括持续护理、退休校园、失忆症护理、独立生活、辅助生活等方面的设计。美国升阳养老院（SunriseSeniorLiving）养老社区整体运营整体合作英国里士满老年村RichmondVillage养老社区整体运营整体合作新西兰Enliven养老社区整体运营整体合作五、陡项目围开发掌经营贵战略国内属著名暖养老层机构徐及具跨有养菊老地畅产开矛发经某验的恒企业开发商上级公司相关信息北京东方太阳城房地产开发有限责任公司中国希格玛有限公司，主营房地产开发经营、金融投资、高新技术等已开发北京东方太阳城项目，占地面积69万平方米北京太阳城房地产开发有限公司——已开发北京太阳城项目，占地面积34万平方米北京长青国际老年公寓有限公司——已开发北京曜阳国际老年公寓项目，占地面积14万平方米北京怡海房地产开发有限公司怡海置业开发过：北京怡海花园住宅小区、北京怡锦园住宅小区、广州国际大厦、深圳台湾花园、上海金鹰大厦北京世纪润通房地产开发有限公司——已开发澳洲康都“乐龄公寓”项目泰康之家投资有限公司泰康人寿未来4年左右时间内,将在北京郊区投入40亿元建成约1.5万张养老床位的养老社区，目前拟购置位于小汤山温泉乡的2000亩地，用于第一家“泰康之家”养老社区开发并已在上海、三亚取地用于建设天津滨海资产管理有限公司天津市政建设集团已开发项目：津南农场老年公寓项目、宝坻老年公寓项目、团泊二期水城老年公寓项目五、项碗目开发裂经营战移略老龄地眯产衍生窄出一系色列养老填功能配承套和生朝活配套苹，产业柄的辐射嫩效应显西著，可缓以作为引新的赢搏利点卫生保健医疗卫生护理疾病防治保健养生产业服务老年日用品老年服饰老年文化品老年营养品老年体育品老年食品家政服务业日见照料餐饮服务生活护理保洁清洁精神慰籍金融服务人寿保险投资理财老龄产业链教育培训老年护理老年服务与管理7.营销恢策略杯建议——老龄产慎业链所番产生的她新的项厌目盈利守体系五、项汗目开发仇经营战性略序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议六、项耍目投资坏收益分扯析1.投资测协算土地表租金1）土地月促租金（齐按建筑革面积测统算，单台价9元/㎡妻/月）37撞7,她78虫4元2）土地揉年租金4,5职33,惨408元3）20年内和总租问金（碌未计同算递遭增情肾况）90登,6颜68获,1奖60元工程览改造邮投入设计病、装弟修、全水电灿、消戚防、趋空调湿等设超备（五按10邮00元/㎡计）41奸,9姻76钱,0银00元运营及雅管理成貌本原则费上日殿常运敌营收吐支平泛衡并死有盈搅利，新此次怨不计伤入测逼算成谦本范魔畴小计摔：首价年总倒支出（按首始年完成捆全部工消程改造贞计）46,帆509或,40圣8元合计：20年总叫支出13余2,冰64在4,兄16被0元六、卫项目羡投资辣收益诊分析2.收入竞测算养老装社区伤租赁浪收益1）可出具租经营击面积35合49提6㎡2）可虏租赁落套间毁（按35度㎡/间间隔厘测算）101市4套3）租金瘦单价（促参照樟脚木头真今情护老标院，基境准定价25袖00元/月）250帅0元/月/间4）月租哑金收益2,虽53脉5,器00薄0元配套多趁种经营蜘收益与日常挖运营管她理支出谋平衡，同暂不进像入收益裹范畴小计比：年径租金鸽收益典（按出租蛾率80%计）24,郑336姓,00逆0元前两林年租店金收苦益呢（按出租勇率80凤%计）48,责672廉,00纲0元总计：20年租泊金总捉收益（未撒计入亲租金广递增俭，按蝴整体这满租袋计）608税,40椅0,0到00元项目硬运营穷前二黄年，瘦出租伸率只费需达送到80贸%便可回贼收成本称，并盈熟利2,1霸62,秘592元项目屡投资班回报绘期1.仗91年毛利亮润总检额达475朝,75捡5,8吴40元，籍毛利弹润率35草8