安徽住宅项目整体策略提报文件

开创美好人居新时代合肥金科瑶海项目整体策略提报【安徽中原事业二部】

2020年3月写在提案之前：市场占位：精工巨匠东城高端人居领航者客户定位：泛东城“地缘“情结客户，市区外溢型客户价格定位：首开高层1.3万/㎡，洋房1.5万/㎡基于三月初首轮提报，本轮方案建立在以下基础上本方案核心延展解决问题：客户抓取1市场篇2客户篇文一锦门学府里——成交客户一半以上来源于瑶海区，另有28%肥东进城客户，地缘性成交明显竞品客户锦门学府里入市价格10800元/㎡，成交客户一半以上来源于瑶海区，另有28%肥东进城客户，地缘性成交明显；客户年龄段主要集中在31-45岁之间，以为子女/父母购房居多，对价格敏感度价高，关注区域规划、配套、学区等因素数据来源：安徽中原研究中心保利罗兰春天——去化主力为瑶海高端刚需及首改客户，去化受限购影响明显竞品客户项目成交以地缘性客户为主，10月份限购限贷之前，因项目与肥东近城区域价格差不明显，肥东近城区域客户成交比例明显较大，限购后，项目除地缘性客户外，其他市区外溢客户比例加大数据来源：安徽中原研究中心从竞品客户情况分析16年的区域客户除东城本地地缘性客户外相当比例是受供应短缺及恐慌性购房情绪主导的购房群体“三限”政策下，如果仍以“三限政策前”思维定位客户则必然无法满足项目目标要求那么，我们的客户在哪？为最大程度精准定位客户，本项目组针对东城地图展开为期一周的实地调研访谈问卷内容访谈问卷现场调研发现：板块周边客户购买力一般，受市区房价挤压的刚需外溢客群及肥东外溢客户将成为本案重点客群客户定位1：他们在项目周边的5大片区约11万户的老旧小区之中，追求首置首改的品质住区项目周边老旧社区统计情况序号片区名称老旧社区数量总户数片区属性1大兴镇片区137800本案所在区域，居住氛围一般2龙岗片区3621600本案北部区域，规划商贸居住区3东二环片区6036000中心城区边缘地带4东一环片区7545000城市中心，配套完善5龙塘片区63200近城区域合计190113600刚需首改，本案重要潜在客群大兴板块老旧社区约13个共约7800户龙岗片区老旧社区约36个共约21600户龙塘片区老旧社区约6个共约3200户东二环片区老旧社区约60个共约36000户东一环片区老旧社区约75个共约45000户5职教城23新站工业园瑶海南片区龙岗工业园区肥东工业园区瑶海工业园区所属园区区域工业园名称龙岗工业园区瑶海区瑶海都市科技工业园、三环工业园、美菱工业园、大店工业聚集区瑶海工业园区瑶海区瑶海工业园、九特龙工业园、嘉臣科技园、绿宝工业园、耀华科技工业园、瑶海物联网科技产业园肥东工业园区肥东县新城工业区、百邦创业园、青年工业园、龙塘工业区、循环经济示范园新站工业园区新站区新站工业园、磨店工业园、瑶海牌床垫沙发合肥工业园瑶海南片区瑶海区金泰大学生创业、基地红旗产业园磨店职教新城瑶海区大中专院校大兴镇板块客户定位2：他们在项目周边8公里范围内5个产业园中400个企业近20000名员工之间，他们希望并即将成为新“东城”人客户定位3：他们散落在东城的多个片区，随着交通的逐渐便利，在众多“地王”项目抉择中，渴望寻找“一生之家”区域地块占地面积单价总价楼面价房企拿地时间瑶海区E1601140.93亩1695万/亩23.89亿元10170禹洲4月28日瑶海区E160235.56亩2020万/亩7.18亿元12120禹洲4月28日瑶海区E160395.78亩2030万/亩19.44亿元12180保利4月28日瑶海区云溪湾76.85亩1915万/亩14.72亿元11490文一5月3日瑶海区学府里93.97亩1675万/亩15.74亿元10050文一6月29日瑶海区E1606121.29亩1665万/亩20.19亿元9990城建6月29日瑶海区E1608121.81亩住宅：690万/亩；医疗85万/亩5.74亿元4500高速7月13日瑶海区E1609号106.62亩1147万/亩12.23亿元8600金科11月30日瑶海区E1610号55.88亩1110万/亩6.20亿元8325金鹏11月30日瑶海区E1611号127.7亩1624万/亩20.74亿元12180安建12月16日瑶海区E1612号40.06亩1200万/亩4.81亿元9001新城12月16日物业形态总价区间客户选择对标高层120-140万罗兰春天高层客户洋房130-160万罗兰春天洋房客户中高端首置、优质首改客群高端首置、地缘再改客群—本案锁定客群将以首置首改及以上客群为绝对主力客户判定：偶得客户重要客户核心客户市区外溢及金科品牌追随者东城外溢及县城进城客户龙岗板块及龙塘板块高端首置及首改客户（50%）（35%）（15%）泛区域板块的首改再改型客户为主，市区外溢及县城进城型客户为辅，即“精英”刚需群体！针对“精英刚需”型客户需求，本案需放大自身产品价值，吸引目标客群！客户启示：3价值篇格局未来瑶海区域重新布局，产业升级，东部新中心概念规划的总面积33.8平方公里未来五年，将加快生态绿色建设，改善人居环境，优化城区发展空间。适度疏解老城区人口规模，合理规划和建设新城区；构建“两核三带、串点成网”生态格局；为促进聚焦发展战略性新兴产业，创建国家产城融合示范区，打造战略性新兴产业集聚发展和产业转型升级平台，瑶海经济开发区正式更名合肥新站高新技术产业开发区。东部新中心概念规划的总面积33.8平方公里，包括瑶海区内17.7平方公里规划的目标是把淝河两岸区域建设成为产业发展优先、基础设施优先、公共服务优先、生态环境优先的“智慧、开放、生态、宜居”的合肥东部新中心；概念规划范围具体来说是由东二环、淮南路、龙岗路、长江东大街、大众路、裕溪路、南淝河路、绕城高速所围合形成的区域；淝水环抱的瑶海“国字潮号”老工业紫基地改晨造规划渠，“3园1走廊舱”助腿力东担城，只未来汪瑶海旦高端挠产业剩集聚格局国务院生正式批象复并印矩发了《全国蛙老工右业基组地调蚕整改微造规红划(2钥01半3-这20猫22萄)》，瑶铃海区队顺利蔽纳入岗该规绞划，抓成为销合肥锯乃至求安徽开唯一阀一个路区县说级的轻“国适字号订”老泳工业年基地夫。“3园1走廊”咏规划：“3园”包法括：中佛小金融飞机构创弃新园、痒文化产叙业创意顽园、合庄肥物联偷网科技脱产业园弓。“1走廊掠”指劈燕“长仰江东害大街-新安管江路航总部微经济怕走廊有”。“十三部五”计司划中指重出:1、规抬划鼓条励社慌会力具量参指与老若工业望区改帅造，赴将培的育形挽成以咐高端阴技术雀、高袋端产惑品、絮高端文服务袖为支内撑的壳具有蒜核心份竞争亚力的枯高端李产业赚集聚践区。2、将卷通过盖工业肥遗产锡的改在造设仆计，削丰富步城市错街区廉景观谷，带弟动文梳化创研意等挪第三陪产业是发展帜。3、组子织实型施瑶绸海老猎工业点区搬隙迁改苦造转蓝型发摇展规珍划，搁制订突具体休方案宅，完协成工主业企扮业搬被迁、董新产剩业培屋育发网展、碌市政炒基础剩设施支建设臂等7项重莫点任炎务。“瑶海贸十三五掀规划：陷建设“砍两核三崇带、串压点成网怎”生态盗园林网锅络体系格局其中，以瑶杀海湾湿缓地公园烧、花冲效公园为如核，南惕淝河、吩二十埠险河、小倾板桥河半河道为觉带，道勤路、铁不路和高灰压走廊身为线，术街头游晚园为点简。加强混环境凭监管您能力糊建设忠，大蠢力推伙动环倦境管对理工减作信亩息化哭和数让字化息建设浑。加辆大重两点领铃域、夫重点剪行业岩和重培点企赴业污欲染治吨理力即度，担加强向水环屈境治傻理，狐强化瞧大气从污染的防治免，推沈广新苦能源凶汽车校及相虑关配阴套设怠施建心设。机遇借助士老城线区改奋造大卷势，腥瑶海姐区未再来将马规划瓣五大剪特色石片区江，打餐造生任态宜师居、酱创业气先行酬的区保域副胞中心逐渐形成“四足怒鼎立，胳中间开返花”产递业布局突出“说一改一需建、一捆转一变梦”的发句展重点门，以商年务商贸渠、总部间经济、饶文化休和闲和现最代物流红为主导斜，全面笑推进服恒务业快台速发展壶，基要灯形成五截大特色件片区：西南部固的大东句门片区汉、北部膨的火车怨站片区旋、中部醉综合特愉色街区遍、东北山部的龙侄岗片区牵、东南探部的大宣兴片区求。机遇十三五期间傍，布靠局一之廊六红中心份及三呈个产降业增波长区晌，打屿造产和城一便体新皇区；另生态贫环境施规划估两核躲三带裙、多载线多减点，才力求逼“300米见绿负、50嘴0米见园蹦”打造割产城愈一体新区—建设现代化庄产业体系唉，完奔善城材市基直建改善您区域每生态络环境—改善生西态环境，优化评城区发言展空间十三件五打虫造产茫业格械局：一廊防六中心，捷三个产凑业增长锯区公园诱绿地撤建设加快城区绿化速度。按照“300米见绿、500米见园”的要求，建设一批高品质城区公园、绿地启动花冲公园改造工程启动火车站片区环境综合提升工程继续实施和平广场景观绿化提升项目完善月亮湾公园后期工作完成瑶海湾湿地公园一期、滨河公园、高地公园项目建设构建“两核三带、串点成网”生态格局，打造南淝河、二十埠河、小板桥河生态绿化廊道。建设现代化产业体系，完善城市基建加大龙岗开发区新兴产业发展平台建设进一步推动白马电商园等提档升级加快推动传统商贸业转型升级建立运行区工业云平台。做好轨道交通1、2、3号线及和平路等10个市级重点项目施工环境保障工作新建明皇路小学、铜陵新村幼儿园等项目精心打造六个特色街机遇区域桂定位：打造成“河进水清清境、两岸映青青、臂产城一痰体”的耀合肥主筛城区东扣部创新茶创业创惹意、宜收居宜游俘的都市新区；概念规划范友围：东二环铲、淮股南路戴、龙晓岗路凉、长侧江东翅大街惰、大邀众路甩、裕德溪路关、南公淝河遇路、发绕城佳高速妥所围露合形虹成的泄区域惠。总竭面积33梦.8平方公丘里(包括瑶响海区内17.秒7平方公拐里、包谣河区内9.8平方瓣公里蓄和肥穗东县6.勺3平方公扯里范围)；发展赠目标悟：打造产业发罩展优先替、基础场设施优生先、公榆共服务阀优先、虑生态环迟境优先海的“智想慧、开翅放、生祸态、宜可居”的合肥东兆部新中题心本案叼位于该瑶海映工业肥园板卖块，傅也是游东部唯新城勿改造手核心大区域望，未杰来将龟承接筑老工残业区籍及肥广东城乖乡人不口迁需入以居及区蛙域整扩体形社象提做升带弱来的到巨大聋利好品牌19年从重庆际到合肥124赶5公里金科用赠了201错7金科来助到合肥用资莫历与板资本43城从首代洋苏房教泰父到住发宅产益品专家金科差历经为升级姓合肥人居帆而来乞！地产十叨强，洋绩房之父产品东城虏标杆歪产品残系，巴纯正丽墅居询洋房谷社区服务特色一站式稿管家服往务“零弓干扰测”服务对焦服舍务自有国姨家级物偶业服务，寺精致墅诱质生活怪保障物业金科浸“五劫好生醒活+”社区滩运营体熊系社区金科晴于16年重庆榴品牌发惕布会提饰出，将诵打造美舅好生活头家系统危，金科美好家扩系统将鄙承载具诱备成长鹅更好、获便利更择好、健渗康更好欲、居家吉更好、堤邻里更乱好功能参，真正五从人居狼需求出拦发，满盯足健康惑咨询、白社区文团化、亲纪子教育所、业主厨服务、怪居家服酒务、购观物休闲煮等一系策列增值肉服务体耻系，开艰行业先幻玉河导入课美好生羡活五大主张强。瑶海E1兆60怎9八大产涝品体桥系品牌地段配套产品教育景观社区物业中国地紧产十强花园洋枪房之父全国化磁布局东城新执中心立体交闲通环绕医疗政府单壳位纯正洋程房住区冠军户型一流团鲜队公立教萄育资源金科井式大园林大景观五好遮生活+社区颂服务尝体系一级摆物业金科洋物业4渠道停篇两大战役推广全灰市占位渠道忘资源存整合全面啊覆盖，一缺样不钥少两大战役推广全数市占位渠道霞资源衣整合50％35％15哥％龙岗狭/龙朽塘板钟块高编端首滩置及减首改刷客户主力首改高端首置客群主力再改客群高端客群地缘性首改客户地缘性再改客户金科品牌粉丝客户1、客户浪摸查四辞步走——回顾轧客户创是谁客群定什位泛区穷域板孤块的修首改些再改导型客叉户为鲜主，封市区耳外溢坏及县巾城进奶城型今客户桥为辅客群六特征市区外太溢及金塌科品牌获追随者东城叶外溢资及县滥城进闭城客后户客群特芹征客户来源政府、事业单位、学校等企业中高管、商会/行业协会会员周边商圈商户分销资源整合竞品客户拦截CCES电话CALL客同行、员工转介媒体和网络转介1.1客户摸颗查四步贯走1）客本户体系缺盘点：客户可能在哪里？2）客迫户摸乓查工钞具：它怎么唇摸查散客户局？发动漂一切吼力量,打通所垒有渠道,深挖客佳户背景蔽与人脉凯网，并梳扩理《冰客户仔资源城摸查既表》兼储备起客源酒。1.1客户摸刊查四步冻走销售坚团队组建任务尊目标分解跟进跟娘踪收网拓客地查图与方遭案制环定3）客户耳拓展革分工：如条何跟潮进落灵实？4）基该于客钱户摸愤查结灯果，悬根据贞销售蒸人员此特性焰，分鹅系统丝式、分牛组、轮责任饺到人羞。选址袖建议压：为了提秒前渲染侍项目品拳牌影响宵力，建队议在瑶海万满达和包许河万达母设置两个城乏市展厅偏，以作爸为品牌拾立势前速期宣传糟渠道，建立拓客屡基地棋。类别瑶海万达包河万达区域瑶海区包河区地址临泉东路、和县路交口马鞍山路130号距本案10.2KM/车程17分7.6KM/车程20分消费客群东城居民全市居民点位室内商铺或室内搭建展台选择二级城市展厅（展示、接待、小型活动举办）包河万达裕溪路高架桥瑶海万达广德路1.2运用城市展遵厅蓄客（来访踢目标225组）包装建沿议：高边规格打妨造二级养城市展腔厅，展征厅应具学备基本遥展示和杂接待功尾能，装旺修风格房诚与营销但中心保跌持一致惕性配套利好区位展示企业品牌墙体儿童游乐区沙盘展示区接待吧台洽谈区Logo墙体1.2运用城市展阔厅蓄客1.2运用城市侵展厅蓄客时间主题内容2017年3月我和春天有个约定插花DIY2017年4月彩绘春天，放飞梦想风筝DIY2017年5月舞动青春，绽放精彩青少年街舞比赛2017年6月健康同行，养生有道健康沙龙讲座2017年7月清爽夏日，缤纷共享冰淇淋DIY2017年8月小手拼出大世界儿童乐高体验2017年9月寻找最美教师教师才艺比赛2017年10月小小外交官世界交流会少儿英语互动2017年11月金科带你看世界VR演示世界景观2017年12月幸福不打折惊喜1元拍家电年货竞拍应用建按议：二胖级城市栗展厅选弹址商业虚闹市区躬，建议胆逢节假焦日举办行暖场活蠢动，导共入客流卷，聚集准人气。开同时围匆绕活动谅节点可夫向外辐批射组织捞派单拓疾客。组节织意向眠客户搭于乘看房疼车至营匹销中心斯现场看氏房备注：名活动安待排示意派单炕示意看房团惨示意时间节巴点：4-8月份拓展坑方向倚：瑶海区企幼业拓展时间节肾点：4-8月份拓展内容：新站区种、肥栏东区域的企业皮拓展序号企业序号企业序号企业1安徽观澜建设工程有限公司49合肥大唐管业有限公司25安徽岸香电器科技有限公司2安徽尊和建筑装饰工程有限公司50安徽绍恩机电设备有限公司26安徽繁锦商业管理有限公司3安徽百亚建筑安装工程有限公司51安徽中金企业管理有限公司27合肥广晓医疗技术有限公司4安徽邦厨酒店厨房设备有限公司52合肥市辅远电缆商贸有限公司28合肥方韵电子商务有限公司5合肥独雪商贸有限公司53安徽珠峰影业有限公司29合肥佘菇凉商贸有限公司6合肥瀚祥贸易有限公司54安徽岁月轩商品经营有限公司30安徽轻驰石油化工有限公司7合肥新彩神数码科技有限公司55安徽艺订商品经营有限公司31安徽鑫满德医疗科技有限公司8合肥信伦食品有限公司56安徽陕皖能源有限公司32安徽影参谋网络科技有限公司9安徽世瀚环保设备有限公司57合肥鹏诚鑫物资有限公司33安徽好美哒科技有限公司10安徽琢悦建设工程有限公司58安徽赞许电子商务有限公司34安徽谷御丰餐饮管理有限公司11合肥梦可思梦信息技术服务有限公司59合肥乾富峰达商贸有限公司35安徽五六三网络科技有限公司12合肥镇郢建材销售有限公司60合肥康润建筑劳务有限公司36合肥旻轩餐饮管理有限公司13合肥天文财务咨询有限公司61安徽艾凯欧机电有限公司37安徽帘姿窗饰装潢设计有限公司14安徽丹斯特新能源科技有限公司62合肥锐尔商贸有限公司38合肥市佰派企业管理有限责任公司15安徽家辰生鲜食品有限公司63安徽华照普汇信息咨询服务有限公司39合肥谷谷香网络有限公司16合肥超悦劳务有限公司64合肥海瑞农业发展有限公司40安徽姜利建材有限公司17安徽优能新能源汽车销售有限公司65安徽静授钱商贸有限公司41合肥村翁建材有限公司18安徽庆宏新材料科技有限公司66合肥倍特好装饰有限公司42合肥美茵化妆品有限公司19安徽禅意轩古建园林设计工程有限公司67合肥一跃商贸有限公司43合肥市宇晨网络科技有限公司20安徽奥奔医疗科技有限公司68安徽安仕通汽车服务有限公司44安徽小武建筑材料有限公司21合肥创美展览展示设计有限公司69安徽森特窗饰有限公司45安徽俊霆装饰工程有限公司22合肥源启文化传媒有限公司70安徽忻合建筑安装工程有限公司46合肥置光照明工程有限公司23合肥七彩光教育咨询有限公司71安徽昂威建筑劳务有限公司47合肥朝越祥达劳务有限公司24安徽吴氏安保服务有限公司72合肥思璇贸易有限公司48合肥智博光伏发电有限公司1、时路间：4月左右扁启动，荡后期持误续维护拖。2、频次闸：平均豆每周马拜访4家，加第推前两夺周拜访6家3、人较员：销售侨主管舞或策姥划主排管1名、味置业撤顾问2名4、方暮式：发展秃关键搭人，很以名填单获叙得筛魔选为石主，酷短信贡、D勺M直裤邮邀劈燕约为晓主5、准备住物料：拜访礼皱品、宣梳传单页绿、荣誉大营滑销渠嘴道1：定侵向针基对区业域内划企业筐公司房诚拓展张（来访目标：75组）2.3大营销转九大渠款道导客1、时弦间：5月1日—8月30日2、频次产：每周2场项目餐推介会肯，共计9场3、人坚员：1名渠怕道经旺理+2名置蛮业顾愈问4、方花式：携带专差属礼品剥及单页亮，对商况会成员然进行现巡寿场讲解幸及礼品略派发5、准图备物握料：宣传单抗页、精进美礼品时间节址点：5-吴8月份拓展内容累：汽车咱、建抵材、零争售、挎餐饮等本长土商懒会时间节浊点：5-8月份拓展内容氧：其他漂地方租性商沉会大营芹销渠者道2筹：定姐向针陷对区老域内联商会/行业始协会井拓展蝇（来尿访目中标：75组闯）2.3大营唐销九友大渠偶道导灶客大营选销渠叠道3：周边关5-1涉0公里耕商圈覆沿盖（来蝇访目标剂：150组）如左图所示慈商业点仰有：项目5公里商业：瑶海圾万达、馆联购广毫场、百猪思购、村满天星插购物中展心、天宾天超市让、华联莲超市、离长江批扎发市场都；项目10公里商业：包盖河万窗达、聚宝业当东城闸广场蜘、五汉金商统贸城知、合脊肥兴别隆购典物广蓬场、晕禾润舟阳光咏购物瓜广场原等时间节暴点：4-5月份拓展内容姑：项目周边5公里内商哗业拓展时间节谢点：6-8月份拓展内汽容：项目周边10公里内商炎业拓臂展玉溪路高架长江东路包公大道裕溪路5km10km2.3大营昆销九精大渠怜道导廉客大营销杯渠道4：板趟块辐晶射范递围内寄公里刺竞品蜻拦截较（来橡访目苹标：37妈5组）2.3大营销破九大渠绩道导客大营猫销渠码道5：中骄原C董CE奔S，继以精键准口董径，攻电CA雷LL筛客添（来晒访目钟标：15流0组）筛选和正本项目歉相匹配伏的实力赞客户针对跳未成碌交因袋素点对点汽精准化Ca越ll客诚意客户未成交客户CCES客户池统一怎团队漠：建立CAL董L专项电枯话营销闪团队；统一说辞让：针对不堂同阶段踏，配合君营销节蹲点制定效专项CA尿LL说辞慎；统一管政理：CAL狮L结果标贺准化客编户追踪嚼管理；2.3大营销软九大渠迎道导客大营修销渠父道6：自媒较体营销检（来访用目标：150组）金融动、电独信、胀航空掘里程杆会员祸积分圈也可李以作嚼为金者科服营务号处的积写分，衔享受股金科持积分消同样社的权撞益；到金科雄项目现插场兑礼伶物。金科服寻务号，顷积分互森换1、微信锹“行业璃群“渗入行损业微信察群，以诉红包形花式进行原广告植葵入，利沸用关键既人进行完潜入，责加深客遵户对项罢目认知毅，形成迎行业口毒碑传播2、发展棋达人经迫济：可以通侮过运营约人员的四微信平防台，将鲜项目的洗精彩信经息介绍坦、优惠阀活动等捕软文分冤享到朋骄友圈中绞，推广否内容支筒持网页赴链接方忙式打开粮。通过警点赞或昨分项多艺种方式普赢取不狮定额礼腿品，增问加项目好曝光度3、跨行葡积分互逼换：金融、罢电信、寺航空里娃程会员永积分也膀可以作互为金科筝服务号湖的积分魄，享受辨金科积捆分同样铲的权益痰。兑换矮金科礼纲品。2.3大营潜销九办大渠长道导灭客大营销茫渠道7：分侍销整吹合（艰来访记目标辣：225组）分销奖帝励：加入金忙科分销墙合作单护位，推眉介客户魔成功置纳业金科肃，签约后即获得们成交额1%的奖辱励（及税前港），齿该部甚分奖些励折缺算至照房款评内，朽等同附于客佛户支株付利用毒中原凡合作未房友站圈，仓通过今房友暂圈合脸作门辨店（16终9家），龟一二级抓市场联哲动+分销组般合。由宵专项人屋员跟踪椒、筛选字、维护波，精准极锁定客悲户2.3大营蓝销九戴大渠棒道导举客大营佳销渠优道8：多再盘联鬼动（链来访剩目标躺：75组）其他项目销售员金科案场经理金科销售员联动销售多盘杂联动金科藏瑶海率项目激推介烤会2.3大营悲销九捧大渠鸭道导营客大营销信渠道9：三级市收场端口造客户资喝源导入（来校访目凑标：75组兰）利用中喇原合作朴的第三涌方端口社（58同城、牢新房帮研）进行纯二三级联市场数荷据导入肢，精准涝锁定有委效客户隐，获取亏客户资要源直接速跟踪成目交。时间：5月-8月2.3大营叨销九州大渠姜道导疏客2.4安徽剪中原客户懂组织溜考核赤机制奖罚机制以明源录入为依据,超标奖励;未达标分级批评处罚PK机制1.组内PK：组员与组员之间PK，每组选举前三名拓客精英进行奖励2.组组PK：完成数量及质量最好的一组奖励，最差一组惩罚或人员淘汰监控机制：按职能及权限进行监控，每天公布排行情况1.组内自检，组长检查组员完成情况2.组与组之间交叉检查，审核完成质量；3.其他板块参与检查，如行政、标准抽查备注：扑上述奖兴罚、PK制度鞋由金科置业酿与安徽中焰原共同仗监督誓执行脂，确怕保高石效。首开前忌线下渠颂道蓄客劈燕分解渠道分类蓄客渠道蓄客比例蓄客数量圈层与渠道资源拓客企业公司拓客5%75商会/行业协会拓客5%755-10公里商圈拓客10%150竞品客户拦截25%375电话CALL客10%150自媒体营销10%150分销整合15%225多盘联动5%75三级市场端口客户资源导入5%75展点导客二级城市展厅导客10%150合计100%1500回顾光：板块的摊前世今塌生回顾：板块丝式的前己世今白生群体解特征对东城炼有着靠难以非割舍选的地烈缘情膀结区域昨承载胳着他祝们所词有的腾生活垦和记领忆他们曾枕经以产平业工人裹的身份词而骄傲更具有迹人文情株怀，与猾项目本贞身贴切回顾：东城碎人的坝地缘之情节重塑羊东城喉人的骄肺傲形象锻占位回顾龙岗片桂区老旧社唐区约3竭6个共约2仔160兄0户龙塘片吃区老旧州社区搂约6插个共约办32盐00愈户大兴片涉区老旧社剥区约1伸3个共约7拐800栽户东二环疯片区老旧秒社区狮约6粉0个共约殖36演00观0户东一浸环片悦区老旧社瓶区约7捞5个共约咏45率00宪0户他们在颜周边5大片区蚀、近19委0个老膏旧小火区、300蛙000人之中他们抱在哪烧？如何凝将这解部分模客群完吸引革到项茧目来刊？又或说耗我们如直何渗透个到他们桃之中去寸？龙岗片御区龙塘片喂区大兴纲片区东二环膊片区东一环强片区深入骗五大垒片区贼，布兽点街姜道单固位，洽租赁创社区固底商杰建立纸若干聚个三碍级展江点三级恼展点省选址仗建议契合洲本案谣展示撕主题崭，将煤展点肆包装堡成为乏区域区历史榆人文构展览绝馆，锻既可恼以宣搅传区俭域文扶化，骨唤起绣老东促城人饱的地之缘情扭怀，抬还可笨以截趋留竞柔品客稍户以疼及加揭速地疼缘客灭户导熟入三级展揪点包装/功能建议项目乡丰展示态与基水本接矩待区域零历史身人文秆展览人文抚历史友展览社区茂邻里拢医堂客户北意向弦登记组织看极房团图书序阅览壁室如何利挠用三级院展厅圈捕粉，增撤加客户挥粘性？三级展糕点导客域方式活动、拓客吸引客户邀请客户关注项目公众号意向客户邀约成团看房营销中心三级展弟点作为盒项目营惧销中心辩开放前望蓄客的病重要渠港道，建墓议围绕岁项目微加信公众刃号开展及圈客，漏关注项腊目公众按号可参安加街道滑邻里活扇动，享绞受各类公社区免朱费服务没和展厅困能够提怖供的其桐他服务皆内容。时间主题内容2017年3月老照片征集、征文、访谈报名、投稿、访谈2017年4月健康生活，金科有道义诊、宣传2017年5月金科四子卡通形象征集报名、投稿、2017年6月情暖邻居，邻里互助义工、维修2017年7月金科读书月阅读、分享、赠书2017年8月儿童手工作品义卖义卖、捐赠2017年9月金科观影月观影、分享2017年10月生活妙招一箩筐生活窍门分享2017年11月关爱家人，免费理发免费理发2017年12月年货大派送，惊喜1元拍年货派送三级壁展点幻玉应用亚建议结合本主项目推勉广策略终，三级朴展点可逗作为线披上活动幕的宣传垂报名点妹，还可拐以结合粱展厅的坑实用功凝能，围密绕社区编居民的蝴生活诉沾求，联被合街道吨举办类震型多样办的社区证邻里活破动备注：锁活动安榜排示意客户臭运营——圈粉挪道具巷强化险建议高效宪运用找项目饲微信跃公众奖服务晌号，组对地疤缘客盲户、张周边曾专业梁市场影商户雀形成殊软性豆形象念灌输公众号增值服务友邻驾计划百团计划划事业订合伙倒人计补划友邻顺计划献：搭胳建会阳员与爱周边联商家和的交嚼易平胆台，蒸会员厕享优恰惠购乎物，劫商家耀加入戴可免象费发新布供杏货信荐息。友邻甲计划观的构察建原铺则本案周计边商贸屡专业市朴场密布努，为最咽大限度异挖掘周把边商家猪客户资唯源，同放时为本滚案业主返谋福利隐，搭建惠会员与钳商家的坝线上交嫂易平台赤，加入裁平台的得普通会虏员享受书优惠购莲物，加晚入平台估的商家狼可免费备发布供兽货信息赵。金科济承诺样“友突邻计咱划”闪为公源益性行质，拉自身0利润，触目的为争汇聚友省邻力量足，为会日员、业绳主提供钥更优质菠、便捷湖的服务扮。商家会员金科物业公众号卖增值服祖务建议事业合迟伙人计挑划：优希先为会通员提供鹊投资渠结道、就创业岗位悄咨询，哈金科产五品优惠范向会员编发售。公众图号增花值服在务建董议事业合什伙人计途划的构衣建原则事业合铸伙人不惠仅仅是守一个简棋单的制仍度,更音是一种母发展机跌制、一好种管理右机制、关一种分辜享机制涉。金科为祖加入计孟划的会纺员提供放免费投乳资渠道告、金科岁岗位就觉业、金年科产品剪优惠等您资讯服便务，金锡科岗位搬优先向谣满足条前件的业趣主及业衰主直系彻亲属开怒放，金土科产品先（投资揉型产品烂）优先仆优惠向缘瑞业主及柔业主直狼系亲属令发售。百团计茫划：对均附近专钥业市场池（百大咸周谷堆破、华东物国际建飘材中心沿等）客示户执行教团购活娃动。公众吸号增丢值服仰务建旷议团购活核动的构毫建形式团购窄邀约：专业市躬场老板收一般收芬入很高勉，但很毒低调，踪蝶最传统节的方法近是收集雁卡片，柔后期电话沟铁通，发匪送邀请躁链接加丸入金科巷会AP银P参加厦团购。老带新痛：专业市陈场部分注老板很莫喜欢群县居，利哨用老带抄新政策水能更好槽地促进诸推介。夜宴邀疮请：对一弹些有缘瑞影响矮力的品行业孟领头获人进屈行夜幼宴邀点请。金科躺东城狂时代百团筋大战本案的寺客户运希营思路海小结一、窑变传统房产位销售当为社含区运扰营服农务二、变战传统的祖“冷数此据”为“热数扁据“三、鞠变传由统活秒动策惑略为绞运营袭策略5大片区献、30既00睬00东城冒原住悔民三级社近区展点+金科东伯城时代颜微信公浆众号圈雀粉目标客迹户抓取1%→30捧00组客户常规浴渠道天拓客15姐00组+30五00组到硬访增量总计450恒0组客弓户201何7年7.7浸7亿销役售指把标完固成的信渐心保纯障第5重推售篇17年推售捆建议推售原翠则：以首惰开高液去化庄、现访金流祝为导旋向的异推售纯建议节点原则竞争原则以“互动”为推售原则二级展厅5月15日开放，售楼处7月1日交付使用，首批入市时间暂定8月26日，有效蓄客周期约为100天根据市场竞品推售情况，抢夺有限的高端客户，以客户抓取为导向的推售原则核心原则1、首开高层+洋房，高层跑量，洋房树立标杆，实现内部价值搭配和相互拉升2、整盘分二期共七批次推售，满足集团项目品牌建立和实现销售与利润间的平衡25#24#23#21#20#22#19#13#18#14#16#15#12#10#11#9#6#5#7#4#8#3#17#2#1#一批验次二批次三批次三批次四批嗓次五批坐次六批刚次七批船次首批邪次房拜源开盘秀时间撑：17序/8乖/2塞6共2栋高层右、3栋洋房枪，31恳6套房线源二批饭次房笔源开盘践时间睛：17年/10月共2栋洋房岂，106套房源三批次帜房源开盘何时间箩：17年/11月共2栋洋房伯，12方2套房源四批践次房森源开盘斧时间焰：18年/1月共2栋高柴层、1栋洋堪房，19煮4套房源五批次叉房源开盘时过间：18年/3月共4栋洋房恰，220套房面源六批次随房源开盘境时间习：17年/5月共5栋洋忽房，22侄0套房源七批贯次房扮源开盘跌时间沙：18年/7月共3栋洋括房，132套房较源推售策阳略：由北向链南分两谎期七批调次推售馒，依据辰货源及砌蓄客量长酌情加贸推，12个月左叨右推售恨完成一期开乱发用地二期开劳发用地分批推掩售策略姑：20龙17年总规推货茶值8亿元郑，全强年销昌售目危标7.7敏7亿元首次举开盘猛推货4.弱49亿元，谣高层跑罪量，洋旅房树立哥价格标朵杆，一怒举实现散开门红翠！第一批眨：“一旬炮而捏红，之制造齿市场聚热点狼”开盘楼栋1#、2#、6#、7#、8#开盘时间2017年8月26日总套数316套总建面32032㎡总货值4.49亿去化率95%（中原目标）认筹目标429组（解筹率70%）开盘销售300套25#24态#23#21婆#20#22#19#13讲#18#14斑#16#15欠#12艇#10#11丧#9#6#5#7#4#8#3#17朋#2#1#一批次分批吼推售脑策略隔：20赶17年总否推货凡值8亿元术，全谨年销防售目滨标7.仅77亿元二批剃次推倦货1.7俘5亿元，婚借势首洲批次热种销，锐快速补达充货源您，树立象区域洋例房产品惨标杆形奶象第二批：“借短势热腾销，懂快速带补充畏货源若”开盘楼栋9#、10#开盘时间2017年10月总套数106套总建面11642㎡总货值1.75个亿去化率95%（中原目标）认筹目标144组（解筹率70%）开盘销售101套二批次25#24痛#23窃#21花#20理#22#19#13淡#18腰#14#16#15栋#12渐#10亮#11查#9#6#5#7#4#8#3#17烂#2#1#分批墙推售勤策略才：20随17年计潜划推阴货值绸约8亿元，全州年销导售目遮标7.垃77亿元三批次冷推货1.6寸5亿元，滑少量加臭推，年洁终对存辅量房源数集中去激化，确句保完成20笼17年度写指标第三网批：“少担量加那推，缴年终启销售扎冲刺港”开盘楼栋3#、11#开盘时间2017年12月总套数122套总建面12140㎡总货值1.65亿去化率95%（中原目标）认筹目标166（解筹率70%）开盘销售116套25#24舅#23堤#21踩#20#22那#19#13#18提#14#16#15板#12枝#10盲#11#9#6#5#7#4#8#3#17临#2#1#三批次三批次整案预修估：本案腥住宅柴销售插周期14个月，毯总货值代约19.词6亿，201毯7年推赤货7.闲89亿,中原虑目标榴制定雁：完成欺销售存金额伐约7.同77亿物业2017年2018年合计8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月销售节点8月26日1#、2#、6#、7#、8#首开10月份加推9#、10#12月加推3#、11#2月份加推4#、5#、12#4月加推15#、16#、17#、18#6月份加推21#、22#、23#、24#、25#8月份加推13#、14#、19#、20#高层可售货量1727095001406040830（毛坯）可售套数184100152436去化率95%5%95%5%95%5%100%去化体量16406.5863.590254751335770340830去化套数17599551448436预计均价13199131991319913199131991319913199成交额(万元）21654.91139.711912.1627.017629.9927.953891.517洋房推售货量14762116422640449024484217581513694912（毛坯）推售套数1321062242220220132874去化率95%5%95%5%95%5%95%5%95%5%95%55%95%5%100%去化体量14023.9738.111059.9582.122443964265.5224.523259.81224.220670.11087.914379.2756.894912去化套数1257101521140220911209111257874预计均价149991499914999149991499914999149991499914999149991499914999149991499914999成交额(万元）21034.41107.116588.7873.13365.8594.06397.8336.734887.41836.231003.11631.721567.41135.1144665.4去化体量30430.41601.611059.9582.11126987117622.5927.523259.81224.220670.11087.914379.2756.8135742成交金额42689.42246.816588.7873.115277.91220.924027.71264.634887.41836.231003.11631.721567.41135.1196250.0成交均价14028.514028.514999.014999.013590.413590.413682.213682.214999.014999.014999.014999.014999.014999.014457.620磁17年营销撤费用盘苏点（估帖算）项目项目费用（万元）说明现场包装阵地包装90售楼部内装+周边氛围营造看楼通道包装40红地毯、墙画或围板等看楼通道包装宣传资料40楼书、户型手册、海报、手提袋、礼品等物料样板房装修50营销中心及园林展示区、样板间营销推广影视片制作10用于宣传片制作及现场播放圈层拓客30面向目标客群，含外地拓客费用户外/LED150户外广告牌网络广告0电商院线/电台/杂志20项目信息、销售信息地铁广告30项目信息、销售信息外临展点100市区临时展点客户活动大活动60品牌发布会、品牌落地活动、名人起势会等圈层活动30系列圈层活动其他活动20首次开盘活动的典礼等不可预见费用30合计费用700定位回插顾市场尝占位：精工巨倍匠盟东城高享端人居僵领航者案名建省议：金科放东城碍时代营销粮回顾全年目火标制定通：首开95%去化率劈燕，全年西销售目纯标：7.源77亿改变鬼传统授营销诱大而巨全的烧营销肚模式，精准丛深根客最户渠道急，以“三级集展厅”作为嘱重要盒客户祝补充龟拓展抓手段及客户遣突破口营销薄展示江制造震能够您直击菊客户鞋决策大的产品抽力，最终忍树立镜项目东城翠印象赶的的标杆辽性凸显本勇案的运营价迷值+体