房地产开发流程培训

房地产整体开发流程简析讲师：尹利华目录一、房地产发展历程二、房地产基础知识三、房地产开发概述四、房地产开发流程19791991199920072010第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段①深圳、广州搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发。②事业单位、企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。③试点比较成功后，小范围的开始试点开发。④1992年邓小平同志南巡深圳，其中房地产开发非常成功，开发区的经验值得向全国推广，吹响了中国房地产开发的号角。⑤沿海城市开始展开，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡沫。一、房地产发展历程19781991199920072010第二阶段：探索阶段：炒作与调整①1993年朱镕基海南视察，发现土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。②停止银行贷款，银根收紧使房地产市场遭到重创。③1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。房地产快速发展阶段19781991199920072010第三阶段：①住房制度、居民收入水平提高，商品房成为新的消费热点。②1998以后，住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

房地产行业全面调整阶段1978199119992007今第四阶段：①2003年以来，房屋价格持续上扬②大部分城市房屋销售价格上涨明显。③随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。④2010年国务院发布“新国十条”⑤2011年“新国八条”⑥2013年“新国五条”类别代号类别名称（代表颜色）范围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W物流仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地1.用地类术语二、房地产基础知识楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价＝土地单价÷容积率弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低按照可售建筑面积的单方土地成本。例如：一块地每亩500万，容积率为2.5，请计算一下此地块的可售楼面地价是多少？500万/666.7/2.5=2999.8元/平方米2.土地交易术语溢价率（土地拍卖或是挂牌成交价—土地挂牌或是拍卖起始价）/土地挂牌或是拍卖起始价*100%3.建筑术语建筑用地面积

建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积

总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。容积率

一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。建筑密度（建筑覆盖率）

用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。道路红线

道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。

建筑红线

建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。用地红线

经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。

低层建筑

高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。多层建筑

高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高层建筑

高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。小高层建筑（非规范性）

介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。点式（塔式）建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。板式建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。4.报批及配套术语一书五证

“一书”指：选址意见书；“五证”分别指：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，国有土地使用权证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。《商品房预销售许可证》商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。房地产开发需要整合的资源品牌劳动力土地专业人员经验城市基础、公用配套设施建筑材料资金房地产项目的整体开发涵义：通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。三、开发概述土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付资源获取资源加工资源流通及再流通房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；

中期(实施期)——由施工图设计到入伙——重在执行；

后期(运营期)——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。房地产项目的整体开发流程房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角看楼决策签约等待收楼收拾乔迁比较居住发展商物业管理企业视角的房地产流程客户视角的房地产流程项目论证产品策划营销策划规划设计施工管理产品交付物业服务销售实现建设用地规划许可证房地产开发流程可以用“五书八证”的取得来贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证国有土地使用证房屋所有权证土地使用权证建设用地批准证书选址意见书建设工程规划许可证建筑类建设工程规划许可证市政类房地产企业开发资质证书港澳台侨外资企业批准证书住宅质量保证书住宅使用说明书一二三四五七六十四十三十二十一十八九整体开发流程项目启动国有土地使用证建设用地规划许可证总平图规划设计完成方案设计完成(方案评审会）方案图报建桩基施工图完成主体施工图完成建设工程规划许可证精装交楼标准施工图及材料定板项目开工施工许可证主体开工预售证开盘主体封顶竣工验收入伙四、开发流程项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；施工许可证（指施工许可证的签发时间）；主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；预售证（指预售许可证的签发时间）；开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。土地获贫取定位愿决策产品设珠计项目报腔建施工铃建设推广夹销售入伙涂交付企业汗获得疾土地老的方垒式行政命闸令式：划拨/协议蔬出让寸。危茶改项伪目、物工商壶企业匹改造彼、经柄济适未用房根和基括础设称施建袄设中田的建馅设用敏地分叙配基汪本上经是控牌制在张政府象手里侵。资本市聪场:1、投资参关股：用资召金入丑股或遍用土辆地入蒸股，挑通过陈土地妇与资塔金的合互换妙共同握组成饰项目骂开发表公司;2、土地娘收购：直接柳收购辰获得核土地约，这聪种直困接收瞎购按酒国家胀规定焰要缴持纳营异业税鉴、土续地增芹值税积、所君得税肚、印绕花税钉、契椒税等满税费;3、收购食有土做地的镰公司：为了避惊免缴纳辣契税与塌营业税博等，一茂般都通到过直接煤收购公呀司的股凯权，这僻种收购孤公司的球形式现条阶段主董要涉及切企业所界得税或认个人所抛得税等俘税费，段不用缴末纳营业随税、土共地增值但税、契柜税。这垃是近年浩来比较漫红火的柴一种方颜式，比皇如万科乞收购浙蛇江南都乒，香港里路劲收茅购顺驰许。土地市浮场：通过在花土地市炊场进行夏招标、按拍卖、条挂牌公浪开获得悦土地，煌这也是捞自20服02年7月以来床，获取集土地的洁主要方蓝式。通笋常的情凡况下是佳以“价高煮者得”为唯厨一的请衡量揪标准系。房地产监开发流日程土地获捆取定位决盘策产品设黎计项目黑报建施工宣建设推广愚销售入伙交球付拿地与筋否及拿滨地价格票应该考轮虑哪些抹因素？市场未烦来预期播；项目或事区域发骂展预期柜；规划条蜜件的市眉场实现碎及经济骄实现；企业避发展场战略泰和机刃会成狠本；竞争裤对手钱的情酸况分惧析。各部门慰职责：开发部达：收集护土地信赶息——项目勒可研皆报告隶（集氏团）——项目卷投资杯决策扑（董传事会急）——项目获门取（招甲牌挂、罗股权收遭购）——成交确震认书移渠交给项蕉目公司阀。营销部拥：初步颠市场调吃研及定性位草案狡。设计部描：概念牲规划设骗计方案陷。工程部贸：现场老踏勘。财务部发：投资庭收益、种初步筹资方案来。成本雷部：年控制伐性成团本目察标（跪限额概指标摘、成苗本控孔制系饲统规楚范）怜、可伐研版滋成本点。（矩根据缠设计休部提至供的渠规划格要点辟进行野估算折）关键巴要素船：项傅目可穴研报福告。土地获蓬取定位决拣策产品除设计项目酱报建施工建鲜设推广许销售入伙院交付土地获岸取定位子决策产品属设计项目轰报建施工建因设推广根销售入伙交痰付决策资冰金：如恨何使用辈、如何龄平衡、长盈利期堆望、融毛资渠道榜。决策睁项目悟：发储展方积向、刃盈利屈模式匀、承旧担功赔能、孤实施诵进度忧。决策人钢力：团杯队运作支能力和均执行能妙力、合睬作团队粉、主管醋部门。地产项湿目开发六三大核铲心要素扰：钱、意地、人寸！土地获僻取定位鸦决策产品虾设计项目报湖建施工脱建设推广销添售物业崖管理项目定位决策三大要素定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！各部门哪职责：开发部从：建设芝规划许衫可证——国有土屑地使用京证。营销错部：肉编制窄项目畅经营课策划破书（哑包括沿市场痕调研防深化扣、项嚷目定馆位报对告、还定价匪方案炒）。设计部孙：概念粮设计任完务书——概念侄设计虚深化融方案叨。工程部咳：编制哈项目工追程节点怖计划。财务部宗：概念竞版投资卵收益。成本部冰：可研奸版成本篮。（根翼据设计绪部提供吴的规划乎要点进摸行估算蓬）关键原要素沈：项李目策获划书育、概仁念设洁计深以化方轨案。土地扶获取定位决烦策产品设场计项目报波建施工链建设推广销珍售物业情管理土地获画取定位决盏策产品设棕计项目报筹建施工昨建设推广销换售入伙接交付地产悦项目正标准戴设计也周期5个月实施方案2个月施工图3个月设计前期设计义周期3：5：2土地蚁获取定位决甚策产品设飘计项目报新建施工练建设推广蓝销售入伙交型付包含反的主让要设英计阶皱段：概念设蹈计：大助概6周；详规池设计块：大稍概6周；单体毒方案阀：大火概12周；扩初方蚂案：大煎概6周；施工图挖设计：卸施工标兴准和结拍构形式茄，大概10周；景观设男计：大竿概5-6周；样板房横及会所芳设计：早大概4周。关键要忠素：各院阶段方欺案评审推。常见毙的问捡题：进度赤问题匀：进树度难绢以控锐制、镰各专拴业公坝司难防以衔版接。质量业问题棋：评偷价体者系和滨评价宫经验厕的缺逗失。土地淹获取定位览决策产品设剪计项目赏报建施工建积设推广竹销售入伙吐交付详规报殃建方案报蜂建初步设夺计报建施工尚图报碎建开工壤时间开盘友时间设计控彻制点项目投重要境节点概念设交计研究区域锣确认恢概念川设计银研究喜结论规划诉方案厦设计区域捕规划繁设计瞧评审今会区域腥单体及确认实施方谷案完成基础翠施工冰图全套施馒工图完姿成景观脏设计销售包应装设计方案文茅本中，散最重要递两张图——项目总写平面图矛、标准车层平面继图！土地获卡取定位决据策产品掏设计项目学报建施工当建设推广窑销售入伙交滑付最优化罪的设计贝阶段流惨程参考庄：时间进度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月单位规划设计规划单位单体设计规划单位施工图设计结构单位景观设计景观公司样板房及会所装饰设计规划单净位与施顾工图：南初步设站计、施仙工图把硬控；规划挨单位僻与景批观：炮完善到、技母术交挖底；施工乓图与遥景观腔：隐来蔽管河线工便程设血计。最优秀电的设计烂成果是冬最能体啊现开发茧商开发蜂思维和床开发意愤识的成狱果，而苏非作品灰。各部惰门职迹责：开发复部：江方案映设计扮报批辉批复棒意见缩慧书——建设工葡程规划伞许可证——施工许落可证。营销品部：桃编制腐营销饺总纲帆及评剖审、防组建兼营销尾团队挂。设计锈部：终编制枣方案岔设计握任务妖书——规划佳设计乞方案采评审车（含臂单体配设计夕方案址）——景观晒方案堪评审——初步钓设计叠成果——建筑施班工图——正式验施工逗图。工程教部：丛地质远初堪——地质考详堪——土方开坦挖及边筑坡支护——基础雷施工吧。财务踏部：猜方案颈版投颜资收肝益。成本部烧：方案候版成本勤、施工皮图预算滔。（根睁据设计判部提供吵的规划重要点进贪行估算层）客服液、物怜业部榨：物窗业策辟划方务案。关键受要素蛛：各赔类设瞎计方纸案、擦合作巧方资亿源、上项目泄营销隶总纲赤、土攻方开险挖及栏边坡匠支护鄙。土地获获取定位桂决策产品肆设计项目报赖建施工躁建设推广统销售入伙交免付土地奇获取定位决偿策产品设末计项目长报建施工瓜建设推广税销售入伙偶交付关注罪风险虹点：工程慕部、递开发便部、爽设计肢部关且注设呀计指踪蝶标表列！工程千部、沾设计专部、驰营销粥及客越服部恨关注岂交楼输标准唯！设计渐部、迁工程拿部、亿营销枪及客还服部除关注皮一户横一图议！工程平部、烈设计虽部、抛营销徐及客芒服部贺、开挡发部度要关令注变倾更和储报建脑图纸季！土地获生取定位灾决策产品渠设计项目蜘报建施工建缩慧设推广销归售入伙交渡付开发蜂办开发经暖营许可狗证项目东手册经发局固定资物产投资责计划项目立际项规划述局建设颈用地缩慧规划钉许可土地测纳量、评跟估国土疏资源亭局国有土吹地使用戒权证土地确甘认、报厘批土地灶交易开发泽办人防侵办墙改办消防支燥队环保生局基础冲设施造牌套迹费开发看管理窗费人防异舒地建设纸费墙改基醋金环境雾评估莲及排斤污费规划脏局建设工叉程规划森许可方案审它批规划局中标暮通知菌书质检捏站散水办劳保挡办定额站安检站安全锄许可定额鉴重别劳保重统筹散水默押金质检检委托城管滩大队执法腐大队规划悄局开发容办建设局施工许故可证预售絮许可有证放线迁管理土地揉获取定位谱决策产品设粗计项目报寺建施工俗建设推广销夹售入伙财交付如何顶加快蛋项目骨报批刘报建台进程谊？内部控泡制：设计图穷纸的图祝纸质量精、出件图时间辅、图纸程变更（纹报建图候纸的变胶更）等采；现场配肿合：项目现碧场现状烦、项目忠现场接迹待；外部协想调：当地各虎级政府放包括规租划局、呀建设局圣、国土炊局、城甜管、质超检站、夫消防等扫各类工燥作协调暑；合作相方的全协调茂：合作墓方报蓬建资役料、密合作堂方工肿程配警合（遣主要认是现娘场）乳、合作方山报建工疑作（劳锄保金、灵中标备零案、淤令泥证等驾）、合虏作方的叔资源配聪合（尤追其是专气业部门小）。如何处更理无证良施工？1、技术处理文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？2、协调关系城管和质监站是主要查处的单位，和城管及质监站关系好可避免很多麻烦。3、处理技巧以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工）减免申请，考虑天气及形象／影响等因素。土地夸获取定位扩决策产品设精计项目德报建施工艇建设推广销物售入伙交罚付土地获匙取定位垦决策产品设烈计项目目报建施工建度设推广销云售入伙交激付工程建底设的相姿关知识1：工程建亲设组成创部分：蕉土建、游水电、能安装及昂设备；整体工网程建设贵：单体崇部分、瓦环境部必分、室晨外管线右；建筑结秤构形式罚：砖混讽、框架排、框剪穗、钢结砖构等；项目乔施工德周期帽（合法理进耻度）展：多层及菜低密度梨：9—鹅12个月；小高内层：1年半羽；高层历建筑逆：2年到两崭年半；施工醋组织愤次序隆：基础部女分→主否体工程押→外墙柄装饰及及安装→赵园区管贞线→景弹观施工霉→竣工碎验收。`土地颗获取定位决黑策产品填设计项目报增建施工建厕设推广销倘售入伙交夺付工程挣建设命的相匪关知西识2：影响饶工程痒造价日的主羡要因与素：建筑河结构懂形式由及建美筑形灭态：杨钢结若构＞件框剪需＞框么架＞雁砖混份；外立集面材袍质及姑设备细等级坛：是墨否玻桌璃幕娱墙、劣外立陈面选挖材标心准；施工议取费般等级毫：在琴施工鞭定额顷的基明础上小加减闪；地基段情况给：是笑否岩动石、唱是否吴流沙恨、是胖否软蒸基，屑决定取了基俱础的吴施工飘成本唱；场地条割件：是轨否平整榴、是否佣山地；抗震等拔级：6级、7级、8级；节能要认求：是底否满足灵节能规异范；景观环俗境造价侄。土地侵获取定位决健策产品裹设计项目接报建施工辣建设推广轮销售入伙交嫂付配套蚁工作后九通匠：雨水宫，污水还，自来亚水，供抢电，燃麻气，通扎信，有絮线电视援，路灯封，智能射化。基本怀流程叛：管桶线规属划设反计医管线僻协调但会炕专业围管线纯设计单委托合同缴贯费老专业牲管线设再计，呆出图锅进搭场施工竣工验渐收而专项意打见关键僵要点乐：管割线管暖位协灿调各部门季职责：开发娃部：参建设团工程免施工舍许可武证。营销部巷：示范寸区开放苏（含售洒楼处、贸样板房否）、客府户积累舍。设计部特：配套渡工程图们纸（水乡丰、电、车燃气、突排污）繁、配合威销售的搜设计输汉入（合降同附图暮、模型率、交楼碰标准）占。工程葱部：谈主体求结构哄施工漫（示西范区掀施工霜）。财务轮部：冶方案咬版投陪资收膛益。娘（三纯个指罪标）成本部特：项目屿动态成啦本。分包工观程及材纺料设备僻采购。脸（主要灾包括消侦防、人限防、永原久水电衰、燃气固、铝合按金门窗铁、幕墙来、精装奋修等）客服黄、物狭业部浆：物练业公抓司招模投标泽（取伪得预觉售证战的必难要条驰件）鸽。关键淡要素感：建幻玉设工私程施亡工许种可证访、示蹈范区页开放关、主枪体结赏构施藏工、裕物业建公司震招投达标。土地苹获取定位盏决策产品急设计项目你报建施工享建设推广卵销售入伙宋交付土地在获取定位册决策产品恰设计项目报表建施工建花设推广销合售入伙交争付关键要膊点：质量控菜制！进度祸控制剂！成本控梳制！协调管坡理！土地获铃取定位决耗策产品设衔计项目报渡建施工承建设推广销页售入伙交愤付售前谣阶段售中赛阶段售后阶品段市场辫、客宽户、勿产品客户、隆传播、堪销售服傻务、价防格、促丹销风险控丝式制策划咨摘询、代礼理公司销售代恋理、广践告代理肤、媒体律师、拆银行、究房管部厕门三个阶铺段组建销腾售团队公；然（销售董经理、木销售员财、策划践经理、斗策划师弟）项目