房地产行业相关合同操作实务二

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——房地产行业相关合同操作实务目录合同履行注意事项如何签订合同合同的形式、内容签订合同的流程签订合同的意义合同的原理公司关于合同管理的相关规定合同的含义 也称为契约，我国合同法对其的定义：平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。特征1、平等主体之间的民事法律关系；2、当事人意思表示一致即合意的结果；3、目的是为了设立、变更或终止民事权利义务关系。其他备忘录、会议纪要、意向书、框架协议等纲要性文件不属于合同，但这些文件如果具有了合同所需的主要内容、有具体的权利义务约定也应当属于合同。一、合同的原理目录合同履行注意事项如何签订合同合同的形式、内容签订合同的流程签订合同的意义合同的原理公司关于合同管理的相关规定二、签订合同的意义DCBA约束合同当事人，保障交易的顺利进行；合同当事人都能获得合同预期利益；划清合同当事人各自的权利、义务，减少纷争；为守法、诚信者寻求法律救济提供依据。官司打得好，不如合同签得好。目录合同履行注意事项如何签订合同合同的形式、内容签订合同的流程签订合同的意义合同的原理公司关于合同管理的相关规定赖祖亮@小木虫赖祖亮@小木虫三、合同签订的流程交易磋商Step1Step2起

草合同Step3合同条款磋商Step4签字盖章格式合同与非格式合同？格式合同四个特征：合同条款具有预先确定性；1合同条款与形式的标准化；2合同他方当事人的不确定性；3合同双方当事人地位事实上的不平等。4格式合同与非格式合同区分标准：以合同条款是否由当事人共同协商确定为标准。对格式合同提供方的限制为保护相对人的利益，合同法对格式合同中预先拟定合同条款一方的权利作了较大的限制。《合同法》第40条提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《合同法》第41条对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款《合同法》第39条应当遵循公平原则，采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，对该条款予以说明。公司常见合同BECDA工程类合同广告类合同买卖合同租赁合同承揽类合同目录合同履行注意事项如何签订合同合同的形式、内容签订合同的流程签订合同的意义合同的原理公司关于合同管理的相关规定四、合同的形式、内容

我国《合同法》第12条的规定，合同的内容一般包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。合同的内容目录合同履行注意事项如何签订合同合同的形式、内容签订合同的流程签订合同的意义合同的原理公司关于合同管理的相关规定五、如何签订合同合同格式：合同首部前言(背景情况）合同项目期限价款或报酬质量权利义务违约责任解决争议的方法签字盖章页及附件（一）合同首部签订合同的主体是否正确、是否合法、是否具有相应资质、是否具有履约能力1单位的，确认当事人名称与工商注册一致；个人的，确认当事人姓名与身份证一致2住所地具体、真实，可以联系到合同相对方3联系电话是否能联系到合同相对方42、当事人名称、住所、联系方式1、合同名称：简明扼要、反映合同主题消防无资质或资质等级不够常用网站：深圳市市场监督管理局深圳市信用网：身份证查询网：（二）前言（背景情况）前言（背景情况）

签订补充协议、变更协议必须有前言部分对主合同签订的时间、主要内容、履行情况进行简要描述，切忌冗长。合同无相关签订背景的，可以省略前言部分描述合同交易的背景情况：如建设工程合同：建设工程用地的相关情况、项目名称、规模等含义：即合同的标的，指合同要交易的对象，例如承包的工程范围、要购买什么货物、租赁什么房产、设计什么东西、定作什么货物等是否与合同的名称一致、相符确定合同项目是否合法（违法建筑不得使用、特种物品不得交易）ABC（三）合同项目比如：以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效---建设工程规划许可证

（四）合同期限1什么时间内完成、租赁多长时间、借款期限、什么时间交货等赖祖亮@小木虫2期限须具体明确，有确定的起始时间和终止时间若签订合同时无法确定，应约定计算期限的方式赖祖亮@小木虫3约定的期限应当合法、合理，能实现合同目的质它量合同项摸目成果眨的合格蝴标准质量喜标准码的种宁类采用睬何种凝标准质量标紧准的最废终目标建设工倒程竣工稿验收标皱准设计成输果的验为收标准电器设纪备是否曲具有质辈量安全斯检验合完格证书房地产程是否符肢合使用胁条件货物诉是否千和样槐品一刃致符合鼻合同债目标痒、能实求现、疲满足送同目的国家浓标准地方耐标准行业标浮准市场标冒准企业自障身标准有明确末的国家淹、地方扯标准的回，应采瓣用国家筹、地方醉标准；闯企业标坛准高国偿家、地浊方标准敲的，应物同时采拨用企业俭标准没有明凤确的标啊准可以缝采用的拆，应约筋定确定货质量标堡准的方免法，例芬如指定离第三方步检测、疏鉴定，裂或试用絮一段时唇间无故闭障等（五）死质量赖祖亮@小木号虫赖祖亮@小木虫（六）战价款或甜报酬合同塘对价既可种以约鼠定一养次性奶支付雷，也甩可以荷约定历分期阅支付户。政府摊指导熊价、单市场描价注意该：约近定支蹦付的改成就悲条件纸，尽谷量有截利于烈我方抵。（约斯定定屋金的扶，不械得超夺过合姐同总体价款妖的20%）支付援方式剑：现悠金、懂支票较、转责账收款犁收据明、发拣票应照与付历款数梅额一宣致赖祖哄亮@小木帆虫（七）懒权利义显务合同当停事人在渣合同关孩系中各浊自应承真担的责任和混享有车的权拉利，胁包括价解除唇、终摄止合泛同。不能车违反枯法律怠法规闸的禁链止性纸规定凶，尽量体侧现公平剪、公正。1、有，不要过多地重复阐述；若要重点强调的，尽量简要；2、无，应尽量详细、具体、具有可操作性，有利于我方。法律盯有无识规定（八栗）违净约责赴任构架违约交行为预期麻违约明示违示约默认锯违约实际楚违约不履更行延迟屑履行不完全厦履行延迟给责付延迟受咱领瑕疵履鸦行部分减履行救济方赚式要求继倚续履行附、采取菜补救措包施并承呀担一定绘数额的台违约金应当约亭定解除有合同并凉要求对杠方承担盗一定数旬额的违切约金例如减：1）针对盛具体外的违深约行舒为约凯定不面同的膜违约谦责任；2）违昨约金哲的数侧额应你当具体明械确。实践：却可操作旋性根本违末约（重大肯违约）一般纯违约违约计金、壳定金袍、损倾害赔固偿金历的适哥用定金与匪违约金不能并垄用，守融约方选券择对自赌身有利霸的方式（例外裤）定金与稳损害赔莲偿金可以并将用，相摸互补充董，但两伸者并用擦的结果不得遣超过遇合同铸金额稻总额庭（不老能获鼓得额剂外利电益）1）主方张违迹约金康，放甩弃定唱金罚腿则；2）主鲁张定衫金，军放弃巷违约江金，然后羽主张储损失链赔偿帅，两远者并描用；3）比较纠两种方赠案金额基的大小陪，选择搁适用有占利方案帽。定金晚与违吐约金启、定匠金与翁损害挑赔偿耳金有违约券金条款营的，优弱先适用膨违约金弊条款：A、违革约金<损盒失，土可要腿求增挠加；B、违约介金>损失健（过分圈高于损赔失），撞可要求估予以适总当减少；C、违隙约金>损速失（异不过截分高谨于损帆失），适应用违岂约金违约宅金与损害劈燕赔偿逐金三者雀并存尖时案例甲乙唤订立兴苹果样购销助合同饮，约熊定：孔甲向循乙交贴付20万公斤楼苹果，嘉货款40万，乙支付龄定金4万，如任耐何一方痛违约，王须支付个违约愚金6万，现那甲无诊法交积货。乙选点择何来种方磁式对薪其有锣利？提示：合同苹法规止定：另收受狮定金俗的一刚方不聋履行忙约定西的债由务的即，应完当双监倍返锁还定朗金。甲：收席受定金流方，违搬约，双单倍返还淹定金，括也即返抄还8万，乙盛方实际芬得到4万；案例甲乙犬公司业依法辅订立度一份详总货眼款为20万的购阵销合同程。合同箭约定违绵约金为草货款总火价的5%。同咱时，匙甲向阵乙支局付定程金500浸0元，般后乙肃违约牌，给从甲造讨成损套失2万元。违约金丘为20万×5%仙=1万元携，损死失为2万元，雅定金为500侍0元。谢这三慕笔钱楼该如戴何向吨乙公然司进扭行主疼张更感为有岔利？方案护一：茧主张仰违约把金，僵放弃冒定金魄罚则色。甲蓬公司氧可主盒张2万元违商约金，短并要乙羞公司返牌还50乒00元定阳金。课综上树，共惠可主氏张乙趴公司忌赔付2.车5万元（实际权赔付2万元号）；注意，哪此处只熄要求将500堵0元定史金返膀还，月并没刚有适镰用“诊定金倾双倍严返还携”的毒规定薪，与民之前贿分析勺并不羊矛盾璃。方案晕二：胜主张寨定金限责任制，放旷弃违挺约金保。甲伤公司眼要求羞乙公女司承岸担定直金责宿任，周双倍眯返还盈定金秋，即500裹0元×2浇=1万元振，另梦外可宽再主眠张损愿失赔垒偿2万元盒，共傲计3万元（实际架赔付2.树5万元）逃，未超过单合同总扮金额20万元。比较两愈种方案喇，在金驻钱赔付触方面，奖方案二茄优于方艰案一，泳甲公司殃最多可百以向乙辣公司主竹张3万元的箱赔偿。（九振）解亚决争陶议的慰方法仲裁协商/调解诉讼应选堆择对宋我司嫁有利津的法产院管内辖，以公司陕办公所熄在地法群院为首牧选一裁欺终局仲裁费蛛用远高萌于诉讼济费用慎重选择：静合同签荒订地、礼合同履家行地把、当歪事人哪住所地的扒法院替管辖（十诵）签亿字盖结章页押及附谦件签字盖篇章生效时康间：合葵同自签敲订之日副起生效颂。若对法合同项病目有特殊寻要求换，当尚事人懒也可吃以约幕定附条件或附期限生效劲。签字需盖章厉：公丑司应啊加盖头公章昂或合遭同专怜用章镇（有帅备案劳），个人应象当是其钉本人签革名。（十吵）签曲字盖墓章页隶及附燥件签字俘盖章生效例时间腾：合晕同自线签订括之日坟起生泉效。双若对晚合同符项目教有特殊要乏求，当愉事人也岸可以约敬定附条件或附期限生效歼。签字盖堤章：公猪司应加封盖公章宰或合同拢专用章尾（有备恶案），个人应馆当是其育本人签感名。A、合彼同当肺事人附必须夸具有滤相应绍的民垫事行网为能岸力；B、意油思表科示真末实；C、不违险反法律佛和社会笼公共利属益；D、合址同标绩的确纵定。有效合油同（十）耍签字盖香章页及毁附件签字盖骄章附件生效时保间：合室同自签围订之日热起生效唱。若对绢合同项别目有特殊要有求，当沾事人也丸可以约尾定附条件或附期限生效泰。签字艰盖章棒：公届司应新加盖苍公章粗或合芽同专兵用章及（有碌备案洪），个人应灾当是其蔬本人签驼名。无法董在合敞同中绕描述具的或捧不适俭合在膊合同肃中描浅述的达，应选当作恒为合同无附件轰。附件诱与合泄同具怨有同携等法低律效姥力，源应重最视。附件摄的名烫称与甘数量照应在猎合同碍中列茶明。举例：电梯欠维保毅合同目录合同留履行栽注意启事项如何签订挎合同合同的形式国、内容签订合馋同的流卷程签订慢合同垫的意义合同插的原理公司谅关于写合同乘管理走的相壮关规甜定六、际合同赛履行胃注意跌事项架构抗辩权合同法66条：没队有先后怒履行顺登序的，饺应当同蔬时履行朵。一方耀在对方污履行之狠前或者窝对方履旅行债务节不符合道约定时正，有权稳拒绝其谎相应的动履行要教求。案例同时波履行溉抗辩搭权同时词履行支抗辩畜权案狐例房屋买卖合同甲交付房屋，并办理登记手续，乙分三期付款之后，乙按期支付了一、二期款，甲移交钥匙，但未办登记手续乙表示：剩余款项在登记手续办理完毕后再付，未按期支付第三期甲以乙违约为由起诉，请求乙承担违约责任，乙如何抗辩/维权?结论高：乙路有权暂以甲咱未按荷期办哪理房爽产所娇有权牌移转辱登记途手续垄为由吹行使同时履敏行抗辩庭权进行仇抗辩。抗辩确权合同片法66条：总没有银先后巩履行孔顺序北的，纲应当补同时滋履行跃。一侄方在符对方艳履行苹之前矛或者既对方参履行拜债务项不符卵合约故定时青，有辞权拒慎绝其尺相应拔的履墙行要甚求。案例B合同嗽法67条：有胸先后履揉行顺序添，先履挤行一方播未履行轧或其履喊行债务础不符合窃约定，昼后履行左一方有薪权拒绝瓣其履行升要求。案例同时履嫂行抗辩侦权先履粘行抗辩权先履行快抗辩权什案例供货合同甲交付设备，乙分三期付款，余款年底付清按照合同约定，乙按期支付了一、二期款，甲交付了设备乙在使用过程中发现设备质量问题，运回甲方处进行维修年底设备维修完毕，甲以乙未支付余款为由拒不返还设备乙起距诉，赏要求以甲返夜还设记备，奴站得境住脚擦吗？甲所交州付的设炼备存在潮质量缺惭陷，使膀乙的合殊同目的爪不能实泡现，乙讲以甲所稼交付的设帜备有质金量缺陷丛，债务波履行不无适当，蜡而未支桐付到期凳款15万元，闷其行为符合先疯履行抗释辩权的宽行使条岩件，行以为是正殖当的。抗辩权合同短法66条：没括有先后钟履行顺唯序的，向应当同练时履行鹊。一方隆在对方果履行之凤前或者嘉对方履厦行债务雷不符合夹约定时璃，有权筹拒绝其马相应的双履行要舒求。案例B合同法67条：有治先后履概行顺序多，先履除行一方挺未履行判或其履感行债务客不符合混约定，奏后履行代一方有舞权拒绝已其履行括要求。案例C合同法68条：只判有负担探先履行溉义务的罪一方当漫事人有命证据表洋明后履烧行义务般一方有锈难为给叛付之风订险。同时履撒行抗辩小权先履肆行抗辩遍权不安赏履行音抗辩况权《合同法》第68条规定隶：应当期先履托行债的务的件当事曲人，估有确谊切证芽据证分明对报方有泳下列事情形著之一柏的，胞可以码中止居履行启：（一）券经营状袄况严重从恶化；（二俩）转龙移财打产、劈燕抽逃看资金木，以垂逃避伞债务党；（三戏）丧疑失商撒业信屑誉；（四孕）有执丧失幕或者腐可能批丧失多履行脖债务属能力绘的其腹他情禁形。当事种人没肚有确煎切证母据中乖止履冷行的沃，应辫当承弹担违投约责然任。赖祖亮@小木庆虫对方未扰按合同材约定履洁行的Q1我方接受的，应如何处理？Q2我方不接受的，应如何处理？赖祖亮@小木虫保留对方违约证据，不放弃追究其违约责任的权利（签订补充协议，确认对方的违约行为）

保留对方违约证据，停止履行我方的义务；书面通知对方，告知其已违约，要求其承担违约责任；若对方构成根本违约，书面通知对方，解除合同。所有通知需由对方签收，若不当面签收，采用EMS邮寄送达。知会串法律顿部，租并上搏报赖祖月亮@小木虫赖祖亮@小木虫我方挨未按穴合同粪约定甲履行男，应装当如漂何处苹理？采取补姓救措施结，积极产和对方扭协商，请求对均方豁免明我方的育违约责哀任。不要让焦对方掌邻握我方隐违约的必证据，及时雀解决脾违约终问题旅。（签竹订补竖充协贞议，伯变更舒合同蜓，消铃除违铲约责屠任）若对方嫩不接受油我方的夜违约行经为，要沾求解除蝇合同，我方槐应和柱对方忙签订沫解除馅合同槐协议蒜，和平解舱决纠纷轧，避免占进入诉淋讼程序垄。知会法骗律部，汉并上报合同履天行过程啊中，我骆方和对若方的往流来函件吉应注意急哪些事叮项？对方发晃给我方唇的函件鸣须是原虏件；发给对认方的函捆件须由谷对方签俘收（有飘权签收为）；若是杆传真总件，丸应同脉时保饼留发呆送成手功回竖执单裙；函件河内容迹应先母总结油合同退的履泄行情咳况，猾明确从发函秀目的臂；若我方驻存在违寺约行为难，在往狸来函件樱中不能脖轻易承秃认，避朵免给对淡方抓住茫把柄。合同油承办钢部门穴在合语同履庸行过绑程中抽，涉而及到利违约坦、合食同内皮容变篇更、谈解除榜、终戴止等怒事项至的往增来函击件，均必须荐经过浴法律拼部审窗查后仰才能裁发给用对方宝，且梁此类煮函件拴必须执采用EMS邮寄伟送达脑或专桑人递译送由搭对方椒签收霜送达轨，不建能采凑用传必真、火电子闯邮件采等形有式送怠达。赖祖晋亮@小木虫公司翁常出劫现的佳合同底纠纷伏及其届处理莫程序Q1租赁合同欠缴租金：催缴通知→解除合同通知→切断水电供给下落捉不明爱：解除合暗同通知沿→限期橡搬离通蒙知→邀请牲租赁护管理朴所、糖社区性民警贷见证苹清空挺租赁物（录奋像）到期拒