广州房地产策划项目总体方案

南沙起航，城投方向南沙城投开发大厦及社科大厦营销定位方案古韵地产策划部南沙，广州的门户中国的自贸区海上丝绸之路的核心环节肩负粤港澳三地深度融合的任务需要一个支撑自贸区高度的标杆真正意义的商务综合领地我们认为本项目与之比肩的是纽约的金融核心区曼哈顿东京的中心商务区六本木巴黎城的首席中心商务区拉德方斯伦敦的新金融城“金丝雀码头”市场分析CONTENT内容大纲1营销策略4项目分析2项目定位3合作优势5市场分析CONTENT内容大纲1市场变化莫测欲手握胜券必须以敏锐的嗅觉捕捉市场每一刻动态2014年11月10日至11日，市委书记任学锋到访南沙新区，提出将南沙建设为市场化法治化国际化营商环境和干净整洁有序平安城市环境的先导区、粤港澳合作综合示范区，增创发展新优势。集全市之力聚焦南沙广东自贸区获批2014年12月12日，党中央、国务院已决定在更大范围推开（上海）自由贸易试验区建设经验，将在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区。南沙金融15条出台2014年12月15日，南沙金融15条出台，分别从金融、货币、融资租赁、商业、离岸业务等方案框定内容。国家总理到访南沙2015年1月5日，李克强在广东自贸区南沙片区考察见到的成果。总理说，“时间就是金钱”最早就是从广东喊出来的，自贸区要做的是简化审批流程、激发市场活力、加强事中事后监管，争创审批“特区速度”。南沙自贸区挂牌2015年4月21日自贸区南沙片区挂牌，省长及港澳特首出席，挂牌当天将有经过精心挑选的100家企业作为代表注册入驻。广东自贸区确立，利好政策相继出台，从此南沙区域能级和地位将继续提高。南沙自贸区简析广东自由贸易试验区116.2平方公里，其中广州南沙新区片区占了60平方公里(含广州南沙保税港区7.06平方公里)，深圳前海蛇口片区28.2平方公里、珠海横琴新区片区28平方公里。南沙新区片区是广东自贸区最大的一个片区，共分为三大板块，七大区块：中心版块中部五大区块。明珠湾起步区、南沙湾、蕉门河中心区区块为金融商务区，万顷沙区块

探索加工贸易转型升级、南沙枢纽区板块主攻粤港澳科技创新。庆盛版块位于北部，包含庆盛枢纽区块，重点发展国际教育和医疗合作。海港版块南北各有一海港区块，包括龙穴岛和沙仔岛部分，主力建设国际航运中心，发展汽车保税交易等。南沙自贸区共分为七大区块，各自功能定位不同。自贸区对商业物业利好最大,存在自贸区扩容的可能性。南沙自贸区简析2012年前：南沙新区政策前期，刺激投资者到南沙投资，但存货量不足，无法满足投资者；2013年：南沙新区红利消退，且存货量不足，影响销售；2014年：自贸区获批，各大房地产商纷纷涌入南沙，存货量激增，带动销售；2015年：自贸区挂牌，各地投资者涌入南沙，量价齐升，成交均价突破12000，现时市场需求仍十分巨大。南沙办公市场2011-2015年市场分析南沙商业地产开发情况南沙商业建筑面积开发剩余739万平米，而明珠湾是七大板块中可开发面积最多的，可见未来明珠湾的商业竞争是异常激烈的。南沙自贸区内的可建商业建筑面积739.94万平方米，其中明珠湾起步区的可建商业建筑面积为285万平方米，在七大板块中排名第一，是可建商业面积最多的区域南沙商业建筑面积开发情况（单位：㎡）20151030片区已建商业面积在建商业面积未建商业面积可建商业面积明珠湾起步区

（土地面积口径是商业服务，不同于商业）04281285南沙枢纽00135135庆盛枢纽00126.8126.8南沙湾

（土地面积统计口径为商业办公）10.142.4153.3465.89蕉门河中心区块

（土地规模统计口径商业办公）5.8851.4269.95127.25总计16.0257.83666.09739.94南沙自贸区正式挂牌后，掀起一翻产品商业化的热潮。未来商业物业供应形成井喷

南沙土地价值大幅度提高，地价飙升，商业用地尤为凸显，价格预估上涨3-5倍；自贸区确立，商业物业交投活跃伴随自贸区金融15条细则出台，未来众多金融类企业选择在南沙注册公司，开拓业务，对办公楼、商业等需求将大幅提升，因此未来南沙房地产发展趋势将以集写字楼、商业、公寓的城市综合体居多。南沙自贸区政策对房地产影响南沙商业物业在自贸区获批前后有爆发性增长，主要是投资性客户入市，以消化自贸区红利为主，未来市场将回归理性并看自贸区其他政策落地自贸区获批自贸区挂牌自贸区获批：自贸区获批，这段时间办公物业成交量急剧增长，之前成交基本很少。自贸区挂牌：南沙自贸区挂牌，成交量大幅增加，价格有所提高。自贸区挂牌后：自贸区红利消化后，市场回归理性，量价齐降。南沙自贸区获批影响南沙办公2015年4-6月已售统计

套数面积均价销售金额合计222313744013142180629976512015-06440249931534038341637722015-051055675401310288496967332015-04

7284490711978537913715自贸区4月21日挂牌，5月迎来南沙商业成交井喷，当月成交1055套，67540㎡；但随着利好效应逐步消化，加之市场竞争激烈，6月开始呈现量跌价升的态势。自贸区挂牌后南沙商业市场反应房地产利好不断，2015年主基调还是去库存。上半年自贸区政策利好让南沙商业量价齐升，后续供应量巨增，自6月后，自贸区红利消退后，加上各方面原因，投资热度相对减弱。商业1）自贸区对商业的利好政策，促使大批投资型买家入市2）南沙未来面向国际定位，大批商业地产涌现，16年-18年商业竞争非常严峻3）南沙商业原本缺失，后续开发更加倾向于商业开发4）进驻企业逐渐增多，未来更加成为注册热点，写字楼需求逐步增大5）自贸区有可能扩容宏观背景小结广州优质写字楼情况和分析2014年第四季度市场变化广州写字楼市场第四季平均与上季度持平，为136元/平方米/月珠江新城区域的租金与上季度持平，为153元/平方米/月天河体育中心区域的平均租金上升0.1%，为137元/平方米/月越秀区区域平均租金与上季度持平，为104元/平方米/月

2014年第四季度整体写字楼市场概览总体概况天河体育中心珠江新城越秀区甲级写字楼乙级写字楼写字楼存量（百万平方米）5.991.852.651.023.482.51平均租金（元/平方米/月）136137153104156106环比变化0.0%0.1%0.0%-0.1%0.0%0.0%平均售价（元/平方米）290962774734520246073229325684环比变化0.8%0.7%1.1%0.5%1.1%0.5%空置率（%）11.5%4.3%17.0%5.0%13.7%8.4%环比变化-0.1%-0.1%-1.7%-0.3%-1.1%-0.9%广州事写字象楼市票场分求析销售市首场主要都成交摘泽要（201工5年2月）项目整体成交均价（元/平方米）本月内销售均价本月销售套数本月销售面积（㎡）已售套数已售面积写字楼总面积（㎡）面积销售进度富力东山新天地3208728011236384171748462220.30%主控国际中心36771000131362118324043.50%环球都会广场45971000314639407065690.50%富力天域中心25906222062493375484915381590.10%天盈广场490344513471224345573486654886.20%保利克洛维二期341793345633253553361811824028.40%保利天悦G1栋000000334810%保利天悦G2栋2773826787455072102353367830.40%保利天悦G3栋284410005986912674332.50%广州写倡字楼市箩场分析1）20榜14年全杨市写苗字楼存量近600万㎡，平均斧售价属约290鞠00元/㎡，空置执率约11晌.5芒%，平均租金约揉为13目6元/㎡/月，稿预计底未来3年租金镰稳中微遥降；2）未来辩三年写印字楼新增供保应共约256万㎡，20止15年新增加供应超80万㎡。广州摩写字氧楼市壮场分赌析小姜结中惠国际总建面推货时间定位价格卖点5万㎡持续销售46-102㎡20000毛坯区府旁，蕉门河景中海联总建面推货时间定位价格卖点22万㎡未定甲级写字楼待定核心商圈，临近地铁未售在售金茂湾总建面推货时间定位价格卖点4万㎡未定甲级写字楼待定明珠湾自贸区成卓世纪中心总建面推货时间定位价格卖点2.1万㎡持续销售写字楼待定核心商圈，临近地铁南沙狼目前盖写字剪楼存艘量有7万㎡,预计20千16年有6个写欧字楼雨项目硬入市,未售项立目集中枯在自贸银区内。最近一筐段时期洗，即将梯开售写郊字楼的痰项目有练中海联·南沙动国贸午中心权和金垃茂湾爆，定袄位均避为甲家级写持字楼经，面学积共俗有26万㎡学，其宽中中邻海联·南沙国巷贸中心显为一栋拉公寓、注一栋写顽字楼，弊目前公勇寓已经到开售；识而明珠首湾区削块只有慢金茂拆湾即筒将开陡售。南沙济办公庙市场尾分析项目名称南沙中华总商会南沙金融大厦奥园中环广场华汇国际广场南沙坤豪大厦奥园金莎广场南沙南亭大厦入住率27%90%50%28%67%18%85%毛坯租金50-8025-4035-50273025-3537-40精装租金————45-7535-50——————入住时间2008201120102012

20102010入住面积702019000210004874160045000——所在区域南沙湾金洲金洲金洲金洲金洲蕉门租售情想况：目前奥讯园商盾务大劣厦及趋中华姐商会顺大厦黑等有50%烛-80诉%的空置剑率，整体入无住率偏所低，已悦租赁细面积岔不足5万㎡。目前南振沙在租乱写字楼各基本集述中在南砖沙中心购区域，南沙咐湾仅分少量让写字宰楼在炎租，明珠湾负区块目前无轰在租写市字楼，猎存在市迁场机会页点。目前在款租写字铺楼租金普遗遍较低，档次苍普遍小不高，投蕉资客偿对于高级明写字踢楼的港需求目前课还是钞十分捞巨大痒。南沙在侦租写字放楼板块项目名称定位企业类型建筑面积区府板块城投大厦(售罄)甲级写字楼投资和金融类企业居多14000南沙湾南沙香港中华总商会大厦(售罄)临海•高级写字楼航运类公司为主26000明珠湾金茂湾甲级写字楼暂无信息40000金洲板块奥园金莎广场(售罄)南沙中心•高级写字楼小型公司为主25000坤豪大厦(售罄)高级写字楼小型商户为主______南沙金融大厦(售罄)金融投资和金融的中小型企业30455保利绿地大都汇

商贸+总部保利总部,物流类企业16000中海联(未售)甲级写字楼中小型企业20704香江国际金融中心超甲级写字楼跨境金融/电子商务36115珠江船务大厦(未售)甲级写字楼暂无信息20575成卓世纪中心写字楼中小型企业为主21109南沙目死前写字楼主殖要集潮中在晋金洲典板块园，明眼珠湾尘起步店区区铁块目诉前仅卖金茂亚湾完隶工，目前市班场空缺。且明悉珠湾起姐步区区匪块定位漫为金偿融商古务发女展试控验区，未来粥的商务欺集中地盖，存在碍市场送机会悔点.202烘3/5伪/5方圆云厚山诗意成卓世纪刮中心保利绿地大都汇南沙城售罄在租在售/待售香江国掏际金融伶中心珠江菠船务染大厦南沙督金融鄙大厦奥园金莎建广场坤豪吹大厦中华总商民会大厦金茂湾自贸死区南沙写讲字楼主篇要分布个盘点樱评：在售11栋写字不楼，面狮积在43后--况10填0㎡之间，超均价20饿00乡丰0元/㎡以上是南沙渴较早的呢项目，奸原计划斩为公寓扛，在自触贸区批致复后，某改为写切字楼销骂售广州银虽行、粤桌电等进响驻楼盘名称中惠璧珑湾楼盘位置南沙进港大道与凤凰大道交界（地铁4号线蕉门站A出口）发展商中惠熙元房地产集团有限公司物管公司彩生活物业物业类型住宅、SOHO、写字楼、商铺分期情况3期占地面积12330㎡容积率4.1建筑面积50557㎡绿化率30%户型面积46-102m²SOHO公寓总户数总户数816户当期户数816户车位数264个综合点评项目距离地铁4号线蕉门站A出口和蕉门公交总站仅100米，雄踞南沙未来CBD核心地段，交通便捷，地段优越.竞品分羞析>>中惠国墓际金融昨中心楼盘名称成卓世纪中心楼盘位置南沙区进港大道和海滨路交界东南向发展商广州市成卓房地产开发有限公司物管公司--物业类型标准写字楼分期情况1期占地面积7000㎡容积率3.0建筑面积31674㎡绿化率30%户型面积130～240m²总户数120户车位数机动车位约150个，非机动车位约350个综合点评卓世纪中心是由一栋15层高的标准写字楼和2层的商业裙楼组成。紧邻南沙区政府，周边分布有国税局、地税局等主要政务机构，实现真正意义上的一站式便捷办公。个盘点俗评：1栋15埋层标准丛写字楼扮，1-两2层为确商业，败3-1叨5层为写字俗楼目前写字河楼正在效持销.写字伯楼面异积段聋在136-19姻0m品²之间矛，一悬层8副户，印间隔册与间撑隔之亲间不约能打通，栏毛坯均谢价16币56贤5元/㎡位于南滨沙牌坊钉侧，蕉唇门河旁社，地理污位置优晓越竞品分胆析>>成卓各世纪中心楼盘名称方兴金茂湾楼盘位置广州市南沙区凤凰大道外国语学院旁发展商方兴地产（中国）有限公司物管公司金茂物业物业类型公寓，住宅，商铺，写字楼，商墅分期情况3期占地面积243000㎡容积率2.33建筑面积568000㎡绿化率30%户型面积40-100m²写字楼总户数总户数约2200户，当期户数1000户车位数约6000个综合点评南沙金茂湾是中化集团旗下方兴地产华南广州的第一个大型综合项目，位于凤凰大道和焦西路交汇处，属于南沙明珠湾区核心起步区，位处南沙红树林天然保护区旁，景观优美，规划完善，配套仍待完善。个盘召点评咬：写字楼雨预计年末入市辫，目冠前为洪明珠雕湾起质步区骆内唯葛一即吸将开绳售写富字楼筐，附琴近竞处品少弱，对拘于销指售相砖对有书利明珠篇湾起护步区动区块掉定位州为金姻融商蝇务发姐展试稀验区爪，对料于写泽字楼雀的销款售有抵一定奴的帮户助竞品倾分析>>方兴金问茂湾1）南蔬沙写哀字楼缸分布辜主要已位于5个板粥块，主要替集中于贿蕉门中杠心区，明珠湾神区域市贪场仍然空看缺，但吓未来将球成为南趣沙写字妇楼最主群要的决集中奋区域2）南沙倦目前写算字楼较判少，相对中芒端，无法衣满足未买来的办校公需求3）南沙惯目前写狡字楼租梨价为50元/㎡，在售项股目较少，中铁惠国物际金掌融中钓心、绞成卓欣世纪屿中心虎、金篇茂湾C1栋写炮字楼殃，三仍个项拾目售区价将刃超过2万4）投资肝南沙的蔑客户多延关注自梨贸区内敬写字楼楚，对于自贸区烈外写字万楼需求朴热度叛相对雕偏低。南沙写诱字楼市迁场分析浪小结开发大艳厦项目分泽析CON听TEN相T内容大纲2区域僚分析明珠亦湾区是南续沙新问区的辅核心炉区位饿，地请处五超条水正道交匆汇的付核心挑地区洒，规割划总余面积近约103平方纯公里劳，建串设成季具有粤港救澳合获作服屋务功慰能和城市综助合服务象的区域。建穗成服然务珠卡三角灭、面烛向世遥界的朝珠江勇口湾默区中央迎商务本区。其中明珠湾允区起步粱区位于其北嫌部，规亮划总面蛛积为33平方公溪里，包输括灵山充岛尖、盐横沥岛选尖、蕉揪门河以币西片区宋、慧谷器片区，胶其规划送建设现代金权融服务柳集聚区，总部独商务车办公择区及钻石水秋乡居住拢社区等功能盈区。率先挨建设惕的灵山岛苍尖区域将成为才南沙“犁珠江新骆城，面绢积约3.5平方公胁里，将剪重点发肤展总部经盗济、高嚼端商务恩、金融挖服务、钉科技创所新、教染育培训乔等产业，配医套建舟设高与品质匆的岭梢南水殃乡居创住社镰区。南沙CB淹D核心广州去首例屈政企舱倾力使合作淋项目打造点高端位总部宝商务辩经济商业课、生资活配倒套齐私全金茂湾区域下分析项目所骡在为明内珠湾CB佩D商务蛛区，薄是七宇大板胆块中河唯一军的商巷务定汉位区剩域项目周秒边以总云部办公抚、期货培交易中派心、大蚀型社区使为主区域内耀规划有向高端综葵合商业龄体项目垒以及万奏豪五星坝级国际猜酒店本案项目东址面、北闻面为江项目西听面为中广交地块项目歌西侧间为凤芒凰一顶桥项目矮周边项目肠正对狐面暂酷时仅矿为金脆茂湾煎房地绪产项艘目项目西植侧为建泊设用地浙，已开岭始建设吓，占地40吸75因3㎡，阶总建富面达俩到14.看26万㎡，枪露面地史价43盛06元/㎡项目醋北侧窃，是强金茂慨湾与汗项目虾之间落的水象道，绣一线倘湾景项目绍西侧若是凤炸凰一罚桥项目姜分析项目主袜体建成超爽甲级写自字楼明珠讨湾开摸发大辛厦位惠于南饮沙区盐横沥他镇灵拆山岛洲尖商差务办浩公区采用续主副械两栋盾楼布闪置形溪式，孔立体柱式复尸合空敞间设泽计，咬动静自结合效的城面市空筋间广马场引领捡区域动投资征建设“微城丑市”设羞计理念厘，形象引标杆指标数量备注用地面积12282㎡总建筑面积74486㎡计容建筑面积55086㎡主楼建筑面积约35000㎡标准层面积约1600㎡，共24层，层高4.2-4.5米容积率4.485机动车位555辆进港绩大道东新高络速南沙港律快速路莞佛恶高速京珠状高速葛东段广澳高共速虎门晨高速番禺大霜道南凤凰一怪桥亭角一芝桥紧邻缝凤凰困一桥胆，连夸接项界目与撇南沙揪每个凤地方连接五拉大高速赖，5分钟连君接珠三柄角广州市祝区番禺东莞宇深闲圳中山珠海澳门顺德辩佛山项目交尾通小结睡：位于明详珠湾区矿块，唯糕一商务颗区块，燥未来发据展可期连接五文大高速蛇，5分钟架连通碎珠三降角，片交通唱便利灵山岛尖，甜三面环酬水，一傅线湾景项目月为超早甲写承字楼传，目笨前南涨沙最辉高端谦的写己字楼从市场冶出发，扒看自身咳优势以何种喝定位立亮身市场鸽？SWO贸T分析S优势态：超甲纲级写瞒字楼泡，南吴沙目肝前最足高端呜的写拨字楼4-稀4.悄5米层高杯，南沙折唯一该躁层高的真纯写字蔑楼北侧临滋江，具铃备一线喊湾景，蜻紧邻凤时凰大桥超过100米高绝的地也标式稀建筑独栋商便业配套研，附楼扎星级酒胡店，齐当备的办毛公综合鸣体W劣势：标准捎超甲贱写字瓶楼，著但是准周边康未来访高端煌写字晨楼云泽集，筹本案族缺乏苦核心完的吸福引点O机会：明珠湾抚是七大悬自贸区暖唯一的状商务板叛块，政势府政策颠扶持，春大展前药景看好南沙自谣贸区的代不断发闲展，区益域内基疾础设施隔建设不笑断完善营，便捷讨交通网婶络将推敞进区域事增速发撒展自贸区的政拳策为明此珠湾板治块提供新了较大仍的扶持鸡，吸引冷更多的踪蝶企业进萄驻，未主来的来桃南沙投肯资的离诸岸经济许将带来凤大量的冠客源项目的筋标杆性患对客户快具有强西大吸引课力项目毅所在购区域矮商务扬氛围姥空间瘦快速津壮大T威胁摩：区域写孙字楼项西目扎堆皇，市场鸡竞争激车烈区域刮高端度写字顿楼市没场尚专未形吵成气控候各板块真之间存原在写字哀楼项目拦竞争，挺未来发写展不明线朗交通耳：紧义邻凤穿凰大桶桥，匠连接铃五大贡高速迷，明曾珠湾昼首站景观询：北邮望一乐线湾带景，镜南瞰狗明珠纹湾城满市景注观产品责：超咬甲级李写字止楼，垮米层文高，僻超100米高地醉标建筑板块房诚：明冲珠湾伴商务输板块壳，未慢来企灾业与凯商务皇人士云集中始地核心价值点提炼启示交通景观产品板块定位？营销情启示：拥资明珠绸湾商硬务板课块，困产品搏与景送观的奔价值皇拔升核心继价值悲点提璃炼坐拥商叛务区力棉量明珠垫湾商拥务区樱，未嚷来南藏沙的国际商择务中心重聚商西务，连接世界南沙地标的踏力量超甲莲级写字楼剩，超10绩0米的地标建犹筑米层高贷，俯瞰撑南沙的自地标力车量南沙写挂字楼的佳顶端湾区打的力径量比肩世板界的湾更区商务看写字兼楼的湾景悟情结项目定胞位：南沙兔地标堡时代·首个湾尚景超甲厚写字楼这里餐不仅必仅是狱一个垃传统荷意义傅的商彻务区它是野一个跑凝聚雀了城品市精圈华的垂商务眼区它是一相个范畴亲、一个纸时代的逗统领者形象定位颂：世界的糟南沙商们务领地推广语番建议：城投誓开发冰大厦地标甘的资论格·明珠湾入主慎首选领军生南沙膊，铸羞造世正界的闸商务碍办公泡室最坚图韧的迁石头，百般沈打磨来，终蕉成钻手石耀稍世想立吊足南序沙，璃征服尼未来精细滋打造猜必不削可少项目分昨析CON书TEN伍T内容大纲1外部品松质打造日建议外墙EXT赔ERI塘OR肌FIN喂ISH膏ING采用中病空低辐螺射膜玻左璃幕墙Low梁–E遥coa晃ted读do克ubl寄eg然laz土ed闭gla休ss暖pan植els比普通舍的单层父玻璃节赶能40雄%-镜60轻%,达到掘高效尼节能/低碳环附保的理育念LOW弯-E玻璃在明新的建要筑节能诵规范条刑件下，藏这种材膝料将占能领办公供类产品继外立面洗材料的望主流市京场。幕墙尺怖寸尽可奇能采用燃大块面浸玻璃，跑减少隐祸框，玻裙璃划分缘瑞尽量减那少人体兴使用高撞度的视抄觉遮挡草。立体泼灯光Lig赖ht城市夜妙景已是班城市的俘独特风千景，通惧过灯光就效果更谁能勾勒警出建筑雀的线条柜与灵魂不窃影响盼建筑渴的白炎天景刑观；物业是维修方努便；建议宗简洁不纵花哨，必色系不本超三种糊；光宣色方粥面建锐议采株用：迫黄、揉白两杯种光烈色；灯光敲线条造炼型美观严与建筑逼外观材蠢质及造秒型协调日匹配；选叮择智符能控松制照栏明方怕式，成可以哀节电麦在20改—5躬0%以上。设计他要点桌：开发誉大厦作为紫超高汽层建止筑，乒装设敬抗风令阻尼火器，则降低纽奉建筑次物振按动反径应，肆减少寒住户硬不适悉感，赤装设歼抗风拨阻尼及器，吹打造搭安全团超高酱层建嚼筑。调质不阻尼此器Tun际ed冷Mas炭sD军amp民er广场尽始量以绿纤植、小早品、水虑系、艺央术雕塑卧营造高怨端生态和尊贵氛汁围；造感型独特食，品质猪高端，雷全方位提升寄项目刻标杆怖形象艺术广紧场Ar殃t塌Pl灯az撒a大堂榆设计Ha滑ll猫De卫si堆gn车行迷大堂编：设岔置车尘行大待堂，蒸可增若加项庭目卖避点，纷体现肯开发俭商注射重品芬质，饱让项患目在锦品质民产品乡丰中脱签颖而轨出。建议：1.车行大粥堂的设绵置需要饼注意雨逮篷的设叛置；2.人车伪分流铺，使喊车行猪动线幼与人商行动惨线互钥不干皇扰大堂多弊入口：超高局港的电梯牺数量多息，所以腊要注意殊一个方悠向来人辜可能对盖大堂压驳力迆大终，所以央应该有医两个面床的入口钟较好，咐必要时盐四面都衬能进门糊，或大工堂里不布设商业倍。双层大斧堂：许多字超过20光0M高的亮建筑扇，电筝梯的折数量架征多环，占券用核暮心筒环的面厌积也次征多忘，在独首局落的人奖数也括特多掀，所锋以有护时可仙以设诱双层宿大堂娃，即径首、脊二层悉都设绍大堂生，以钱解决蹈疏散放进出展的拥芳挤，昌在首裹层大桌堂单侄设自然动扶芹梯直原接上队二层叨大堂壶。地面竭：高员档石府材；Fl泉oo典r:角h聋ig乡丰h-印en蔬d题st索on起e墙面汤：高榜档石汽材、掏高级蜘装饰伴板材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on汪&于VR日V辱sy勉st章em安装废变风摧量控柱制箱参及新曲风管VAV恼bo便xes疫an窄df糠res各ha甚ir才sup现ply狸in忠tak润ei怒nst神all必ed消防系域统Fir当es晶yst棕em安装喷起淋及烟山感系统Sp遇ri愚nk认le亭r吸sy晌st铅em妹a讯nd纤s考mo费ke忽d圣et嫌ec篮to准r牲sy鹊st慢em弄i桥ns茂ta缩慧ll菜ed地面走：铺语设15撑0毫米钢垂制架空初地板Fl蛋oo忆r:雷1走50西mm榜s干te乌el赴f慈lo盒or胳s挣ys霞te然m拥in蹦st攀al镇le荷d墙面贼：白弊色高纳档涂陡料Wa晨ll手:盟Wh守it驳e午ad谜va恩nc瞒ed铜e染xt苍er比io望r贿to膜w涛al六ls门：纹双开涛玻璃扶门Do国or舍:溜Do蛛ub感le贞g稳la眯ss肿e菌nt熊ra灰nc揪e砖do辈or智能化之时代的5A智能化翠商务5A插in绪te乐ll罪ig搭en董ce办公荷（OA）：乳两路10K愧V供电您（正荐常电戏源和鞭应急理电源途），辣办公助室采许用综管合布龟线采搏用PD戏S综合布敞线系统跳，预留10微cm网络地薪板。通信（CA）：拾采用通恨讯自动泛化系统理，计算妖机网络军通信系嫩统到达龄所有的亏办公间饲，提供拖其他国蚁际国内魂长途语肚音及数捞据通信麻条件。楼宇（BA）：通以计算医机控制劝、管理锅为核心暴的综合梁监控性露系统，宜对大堂禁内的空快调、照不明、电滚梯、给持排水、凤火警等妇设施进洽行监测轿，采用粒分散控晴制、集脉中管理熊模式以财达到安循全、节律能、经宿济和舒锋适的目捷标，实寄现一体惨化的监冤测和控尖制。消防吓（FA）：搅系统利矩用各种扬探头采溪集烟浓狂度和温强度对时助间变化削的综合幸信息数底据，通陕过分析蝴，迅速磨而准确太地发出犁实时的故火警状陷态报警论。安保（SA）：荐采用CCT亩V闭路丸电视艰监控双系统锹和电绢子巡炸更系争统，24小时实铺时监控畜大厦内糖公共部捞位。出县入口等命保安重煤点部位初设电视丢监控计仙算机，值自动巡枕更创意与狮实用兼寺备，令日超凡出垦众。豪钱华舒适祸、领先塞高瞻的弄办公环境疤，一肆应俱湾全的邻商务符中心婚，体远贴周闪到的含秘书细服务饲；全填面配浸备商本场、确餐厅奥、银歇行等倾设施梦以及近健身膛中心译和礼晓宾服鞭务，蛾同时绵设有厘航空舅服务哭、酒靠店预疮定、晚鲜花授预定它等服燥务。坐现代阴化超这前理躲念，壤充分梯发挥宁卓而鸦不群颗的商弦务效凝应，细为您槽优势俩体现凭领航论未来核的商补业契策机。商业和看办公楼RET岛AIL层AN尺DO纸FFI胖CE肚SPA睁CE办公各层走卡廊Of现fi嘉ce挥f板lo俯or屯c砍or狱ri舒do络r艺术纹玻化腐砖和术不锈设钢地陈砖相虾得益丘彰，添金属酸板吊凤顶，高艺术牧石材耻墙面脏，顶旧尖品樱味物业管快理Prop骄ert喇ym只ana触gem辰ent写字扛楼的带租户盈将以眼高效械率的承工作铜目的告为主继要目繁的，每相应姨地管衣理与缺服务萄必须佩满足混他们旨这一求需要在管理忧过程中灶，首先小是要为圾业主和偏用户创狸造与保绍持一个狼安全、躬舒适、系快捷的础工作与卫生活环袍境应确捎保证船整个伙大楼派的使孩用年丙限及艳其功吧能的拜正常芒发挥刊；完善写雕字楼管惰理，不狱仅使物欧业管理团保值，顾而且可仆以使物再业增值财；国际知厘名物管别公司Th翼e亿in校te泽rn膨at落io模na伏l品we负ll槐-k毫no课wn聘请知冤名物业茅管理公故司，可木对项目膀进行全老程托管冶，有效左降低发意展商前陶期工作左量及后掌期工作更难度，枪同时对防于项目挽形象及臂后续物冬管服务乓有所保璃证。可燃作为销已售卖点吓，增强欣客户对貌项目品接质的信洋心，提率升项目拦价值1、装修挨与管理监督娘业主馋和使选用人疯对写淘字楼砌进行匪二次绣装修拣，以太确保它楼体柄结构葱和附冤属设间备实亩施不邻受破设坏；2、房演屋管怠理及怀维修也养护在管舅理过茂程中举，一专定要副做到巧大及委栋号旁、楼刑局有吩明显酬的引羊路标吨志；设不可怜乱搭顶乱建寄；大尺厦外哗观完警好、栽整洁榨；房捡屋完望好率病达98潮%以上，撑零修合肾格率达10及0%，并抹建立帽监督羽制度故和做呼好记滤录。3、设停备管狡理及耻维修轮保护做到晋设备蛇良好皇，运创行正乏常，脖设备傻及机双房环平境整安洁，精配备钻所需拥各种海专业哪技术扯人员拔，维贼修和拿操作摩员要怨持证由上岗黄。4、清洁习服务要实行争标准化畏的保洁袖，制定载完善清远洁细则跪，明确岸需要清贺洁的地誓方和次团数，设矮有专人姻负责、揭监督。贯同时要和设垃圾求、果皮狂箱、垃星圾中转子站等保辫洁设备百。5、绿化均服务对区谁域内睁的绿的植进悠行分缘瑞品种稻、分差习性伸、分市季节西性的宜保养厅，并框保护行其无够破坏窄、践费踏及滴随意扯占用南。6、保安追服务制定全大面癿保锻安巟作壁觍划，肆建立有定敁癿保者安制度盈，消陋蜻一切危之机及影难响业主陈不使用翅人生命永和身心抬健庩癿胆外界因起素管理凡的内桂容：管理苦公司-第一蹦太平讯戴维期斯Sav挤ill赶s公司名称公司介绍仲量联行仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，拥有大约170个办亊处，业务遍及全球60个国家逾700个城市。世邦魏理仕 世邦魏理仕是首家进入中国的国际公司世邦魏理仕(CBRichardEllis)，1986年开始在北京开展业务，1987年接到第一笔独家代理国贸中心的大单，目前，世邦魏理仕在中国的物业管理服务以顾问形式为主。高力国际高力国际隶属于高力国际物业集团(ColliersInternationalPropertyConsultants)。后者是世界上最大的房地产跨国联盟组织之一，目前高力国际在中国可开展全斱位的房地产服务，包括写字楼、零售物业、住宅、工业物业中介顾问服务、物业投资咨询、开发可行性研究等，同时也是国内主要的国际性物业及设施管理机构，在大中国地区管理的物业总面积超迆过900万平方米。第一太平戴维斯

第一太平戴维斯（Savills）是Savillsplc旗下物业服务子公司的商号名称，业务范围涉及商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务，同时还兼顾财务咨询和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务。戴德粱行戴德梁行是国际房地产顺问“五大行”之一，在全球45个国家200间分公司共有11，000余名员工为客户提供跨国房地产服务。凭借其驻各地专业人员组成的跨国网绚及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顺问服务。戴德梁行目前在中国市场设有14间分公司，业务领域覆盖：北京、天津、大连、青岛、西安、成都、重庆、武汉、上海、杭州、台北、广州、深圳、香港，在同行中的业务覆盖率位列榜首。在物业鞭管理方芬面，建例议采用币物业管饿理全球毒五大行献中高端桥写字楼循管理最列专业的第一太差平戴维蔬斯，用最洋专业的浆物业服坟务提升血项目品袍质。项目分烛析CO贴NT欺EN丝式T内容大纲1销售中铅心打造漠建议设计冷突出脑其高张端奢蹦华的亲同时留，着换重突周出现针代感雪和科慎技感呆，给摸予客景户留且下深挨刻印愿象销售奸中心Sal己es呜cen吵ter不只梅是接销待处泄，更杨多是细艺术这不佛是简求单的童营销档中心馒，这是南沙首家高端的肯体验场众所，精英的聚集丛地，感官费功能当的全怒新挑难战！销售饥中心Sal拉es票cen涨ter展厅Exh腊ibi婚tio侮nh郑all将销售府中心打枕造成南沙“第好二展私厅”，吸烘引更具多的区客户喊前来羽参观羞，截雕取客庄流，斧提升孩项目询整体六的影址响力“三先维数牲字”投影贸沙盘利用庙三维拦立体宴影像既使沙宝盘的涨演示饺效果归更加信形象余、生骆动，竞使客床户快骗速地串获取至简明余、精抓确、嫌优美滥、逼士真的腹动态盛信息舰，大扇大的拜提高恼了客姓户的柴体验遍感，竭提升开项目规品质梳。销售中领心影视塘厅Sal栏es稿Cen休ter突Au呀dit牺ori治um3M多点源触控狮屏多点皂触控匠人机锤展示绑屏做松辅助宰，提源升品陕质的衬同时垒，方役便客附户查吓找项响目资焰料信霉息，鼻提升深项目徒体验牵感虚拟何触控祸板利用湿谷歌塑最新退推出恋的穿略戴式隆触控尼投影逗（Pr甚oj贼ec炭t网Gl础as御s）为客睁户介绍瓜项目信书息，给乞予客户程最新的段科技感姻受，留任下深刻圆印象设施桃主题仙样板馅房，漫通过米展示功国际滔获奖打艺术流品，奏提升纪项目毯的品帽质，兔带给蓬客户席意外民的惊魄喜，覆更便霜于后寇期圈母层客今户的想营销亡开展秤。主题碗样板稳房Sam声ple烧ho截use察s第二钞洽谈牲区Sec壮ond揭di挑scu闹ssi库on君are雀a在样编板房袄的同趁楼层球设置粱客户去第二奔恰谈蜘区，颈空间乞自由隐分割都组合逐，自桂定企豪业形极象凸垂显个诱性风押范,给予客晕户深刻并印象社科大厦项目梁分析CO占NT屯EN些T内容大纲2社科大楼黄山鲁国家森林公园项目驰分析项目周绑边进港顿大道纹旁，参主干凝道效颗应项目注北侧锋为进毛港大出道项目南霉侧为南蔽沙区委版党校背倚黄轮山鲁国号家森林惠公园项目踪蝶主体建成爱南沙榜唯一适定制建写字遵楼华汇鄙商圈课辐射本，5分钟孩直达阔繁华背靠黄费山鲁森商林公园烘，绿色贸办公万达商蜡圈/总部深集聚攻区辐顶射区测域用地面积（㎡）5336容积率3.0总建筑面积（㎡）21925.1其中计容面积（㎡）16007.9不计容面