楼盘整体规划与楼盘价值创新培训

培训：楼盘整体规划与楼盘价值创新

房地产的开发过程是资源利用和整合的过程。能利用的资源包括：资金、物流、技术、制造、产销、人才、环境、文化等。归根结底是整合一个价值链。开发商是房地产开发建设的主体—可称为主脑。价值链上的专业团队—可称为外脑。当今房地产开发商必须学会整合外脑为我所用。其中策划和设计是两个重要的外脑分支，他们是项目开发产品定型的共同塑造者。从某种意义上讲：策划创意和设计整合是锁定楼盘的链条。策划设计一、开发+策划+设计同奏一首歌

（一）策划师如同词作家。做词者，以简单、明确、生动、优美的语言，或抒发某种情感、或彰显某种事物的内涵、或表达实现某种诉求的愿望，从而感召人们的心灵，振奋人们的精神。策划师，以“出谋划策”的方式，从战略和战术的角度，分析产品的定位和营销，优化实现销售目标的途径，从而唤起消费者的购买欲望。在房地产开发中可称谓“谋士”也，在一般情况下，他们往往是开发项目的“开篇词”或“序曲”的始作俑者。（二）设计师如同作曲家。作曲家为词谱曲，只用七个用音符（元素）组成乐曲，但赋予曲调的高与低、强与弱、快与慢的无穷变化。设计师则是用无数的元素组成建筑实体空间，形成空间的大与小、疏与密、收与放的各种差异。以满足不同功能和不断变化的消费需求。（三）开发商如同指挥家。指挥家要把词曲有声有色的演奏出来，需要对词曲有深刻的理解，需要总体的配器，更需要精心指挥排练合成，他必须富有创作的激情和丰富的想象，让创新的灵感得到不断升华。开发商实际上是在谱写一首首洋溢着现代生活的空间畅想曲，同样需要具备把握全局全过程的能力，不衰的激情和丰富的想象力。他需要把一部完整的作品尽可能完美的交给观众。二、策划(营销)学的支点

一位学者曾经说：经济学主要关注如何以最少的成本取得最大的利益，其支点是价值生产；政治学关注如何分配那些业已由经济活动生产出来的利益，其支点是价值的分配；伦理学则关注所分配的利益是否公正，其支点是价值的评估。椐此我们延伸出：策划(营销)学关注的是获取利益的至胜法则，其支点是价值的创新。研究居住区的规划和房屋的功能，从本质上讲是在研究居住的空间及空间的价值。三、中国的居住特色

1、高密度控制下的居住环境；2、相对封闭的大区域型管理；3、多空间的集合式住宅群体；4、多种交往空间的相互渗透；5、多种分散的配套服务业态；1、高密度控制下的居住环境（1）合理、统筹的控制密度至关重要。影响到项目的直接成本和利润，影响到项目基础投资的风险评估。三大密度综合控制：

A建筑面积毛密度(容积率)

B建筑密度

C套密度（2）选择获取产品最终的价值最大化的开发模式；2、相对封闭的大区域型管理

（1）合理地划分管理区域，提升社区的品质价值。（2）选择成本相对低，安全度相对高的防管体系框架，获取远期的管理价值。3、多空间的集合式住宅群体；

（1）有效地利用多空间特点，使社区空间形态的塑造趋于多样化和特色化。（2）选择优化的空间框架，将空间价值发挥到及至。4、多种交往空间的相互渗透（1）建立必须的社区交往空间和合理的交往流线。（2）活跃和发挥社区的人文价值。彰显人与人，人与社会，人与环境自然和谐的本质。5、多种分散的配套服务业态

（1）合理的分部社区配套设施和场所。（2）尽可能的集中发挥公共产品的服务增值功能。

四、策划创意与设计整合

1、策划创意是造势之“源”，设计整合是入实之“根”，两者都顺应住宅潮流的变化。在这方面，我们不但要分析市场的营销所带来的种种效应。也要从居住的角度去改变策划的创意，从理念创新入手挖掘设计的价值。

2、价值创新是产品开发战略的基石。价值不是价格，价值是客户得到的，而价格是客户付出的。创新正是为了不断满足客户的需求，创造出新的客户满意度和新的市场空间。创新是价值提升的有效途径。3、开发企业在市场上以同等价格供给已有的产品及服务，这不能叫创新，因为它只是对别的开发企业已经创造出的客户群体进行瓜分，并没创造新的客户。因此，想取得新的价值就要打破价值和成本间的取舍关系，创造新的市场空间。

4、创新不仅仅是在技术上，同时也要在价值上创新，关键是看是否获利，因此，价值创新不一定非要花样翻新，也不是非采用很高的科技含量才能奏效，只要能给予客户新的满意度和更高层次的服务。低科技含量的创新，获胜的机会更多，效益更大。学会在危难中行走并踏出有旋律的音符！如果想这样，只有改变思维方式！五、策划与设计思维方式的拓展

(一)在市场取胜的楼盘无非有三种：第一不战而胜的楼盘（正向思维）第二以进取胜的楼盘（递进思维）第三以退取胜的楼盘（逆向思维）分析这三种楼盘取胜的经验，会告诉我们：策划创意和设计融合所带来的营销路数的改变，首先是思维方式和设计理念的改变。(二)创新思维方法（1）逻辑思维:（2）非逻辑思维:

1、收敛思维；1、发散思维；

2、有序思维；2、灵感思维；

3、类比思维；3、直觉思维；

4、演绎思维；4、联想思维；

5、归纳思维；5、想象思维；（三）培养价值创新技能（四）创新产品的开发流程北京狭星河饿湾的罢逆向拍思维1、不以笑区位定座豪宅，塘一反周策边楼盘范的定位阻，异军系突起。2、适当抵降低容啄积率，刃一反北糊京高追厚容积率协的做法耀。3、不仙封阳朱台，戒一反阳北京货封闭射阳台烫的习洗惯做吉法。4、精装释修房，鱼一反北系京高层兴高档住快宅大都供出售毛材坯房的温做法。5、优士化环啦境在盲先，串销售素在后肃，一书反北顿京销攀售在喷先优止化环狭境在眼后的长做法暑。六诊、康思维朽方式烘与价貌值创贪新（一）障策划聪实际是骑在不断然的对比仗和否定源的过程挪中完成袜的。策洞划不是痒静态的趴，始终常是动态资的。策划圾的意秘义不杨是为沈了炒纲作，未它是果为消稀费者船提供扣产品枪的信寨息、柴服务剖的信阔息和挎理性桌的引吸导，饲从而恼引起源消费尸者的现共鸣披和购脸买欲娃望。当今策俘划的思王路和运茶作方式读已发生蚂了显著威的变化别。纯广号告式的衰、纯概看念式的都、纯市浴调式的失、纯标罢准文本美式、编肆故事式陆的策划垃已落伍楼。建筑档设计梅的图惑形产凉品最读终将准转化躁成有代型的艇空间献产品稀。这翁个空粗间是挖否给奶人带榴来舒姑适和肌安全,能否使旁人感到显清新和有愉悦,完全望取决应于空宪间组祸成元织素是遍否被霞有效奋的激毅活。泊而那券些被荐激活姓的部梯位正处是策愿划的对亮点!因此,设计的稍创新,造就了律产品的宏更新换辆代,同时干也反谅过了缘瑞作用蜡于产筐品策亦划“核心竞舒争力”的提陷高上财。显然,“策划设绿计一体圆化”是以讲产品冰特征俱、产渠品定厌位、画产品绳细化英对接桃与市瞒场氛缘瑞围，昨体现逆产品疤商业河亮点咬和技喊术进搬步双点重价膜值的堪新式乌策划钢思路,更具有基吸引力,更具实怒战性,更容听易被腊开发踩企业州和消赴费者州所接荣受。（二嚼）企倾业战各略选雀择的敲阶梯美国矿贝恩泪公司俩战略砌阶梯（三）形目前产作业中企撞业的春战略观毫点有两袍种:1.结构葵主义:把战略矮的重点惩放在相移对于对绘手的库优势上亡。选择读一个与哀其内部愧系统和长能力相准配的独弃特成本仍定位或衡差异位.来抗击酿竞争对士手。2.重建主风义:把策略律的重点亮从竞争除转到价峰值创新计上。力列求系统电的跨越率现有竞强争边戏界开发鲁新的需忆求。将息不同的胳现有元搜素重新棍排序，讨构建新偶的市场繁空间，盗从而创歼造新的订价值。扩宽章视觉忍，才捡能见做到另腥外的宣市场躁空间租！否则只钻能在眼至前的天连地中存夺活！（四盛）市队场元肢素寻泽求和砖激活1.元素的菊收集；业（思维赌的发散搭）2.元素逆的创圆新；(选择市罚场接受础的突出裂切入点妇）3.元素郊的重买组能；(纵向及晌横向排桑列分析)4.元素半的改付变；(运用元臣素的增蚊、减、芹替等手神段打开向创意之昏门）5.元素“聚集框”的锁定指；（后焦距—销售栋的热瘦点、灿景深—产品的蒜边界)元素闸的收们集90平方米貌户型变定化元素廉的重柔组七、喝设计截的价它值取违向1.规划脊设计北的价既值-是策划显的源泉都，反映得环境空旦间价值蒙；2.住宅息的户烟型价远值-包括乏功能鸟价值庆和空牺间价餐值；3.住宅刘的装坊备价洲值-反映叉产业睬化技捡术的询集成口水平薯，给挠予商驼品住渠宅更侵多的袄附加判值；4.住宅的纠景观再麦造价值-提升环丽境质量原，转化雅居住区戏价位区桑的关键斤所在；5.住宅的李性能价微值-关系芦到住璃宅的板全寿鸭命周流期，踩综合订反映爸住宅查的品魂质。采暖隆地区绍和夏于热冬倡冷地亿区十改二项太推广愈技术1、外墙救外保温询技术（醒复合墙谢体）2、太阳匹能应用比技术（快供热水棍、采暖唯供、供坐电）3、窗外箭遮阳技饺术4、新挽风置荡换技剧术5、再镇生水书回用剖技术6、有跃机垃挤圾生厅化处盾理技巷术7、地夫源求水源从热泵托应用宴技术8、水体两生态净稀化技术9、屋偷顶绿哗化及蔑隔热静技术10、产业趴化装修冬成套技因术11、辐辞射采贩暖技乎术12、采暖哗计量技捐术To饼p晋10读S肠ci广en罪ti法fi庄c-撞te泪ch搞no纤lo蒙gi寇ca乐l院Sy捷st伏em十大另科技冤系统地源僵热泵毁系统——营造能从量守恒画空间混凝头土顶谈棚辐号射制引冷制牵热系薪统——知冷知冶热的家职能新们风系统——换风窑无痕洗清勒新常岁在外墙耽系统——层层数到位外窗港系统——双向木阻热矮隔腹出新踩天地外遮桐阳系睬统——自如节挽能屋顶地候面系统——住在“控温室”中隔噪隔顷音系统——相安无伐声排水违噪声绸处理巷系统——隔层漏偏水隐患隔和管道浓一起隐岗形吸尘递排污服系统——废物樱一吸酒而光八、居申住空间连的创造钢手法在居纠住空枯间创叼造中稻，归械属空筛间的科限定冶和邻苍里交连往空资间的修设定套是极长为重塞要的蛾，其毛中涉剪及到泽容量昆、尺挠度、助场所践、时误度这佣些构葱成元拜素。踩在设讽计手纳法上结可采绍用围廉合、夹穿插侍、错子动、木重复狭、重数叠等辅方式头，让膊空间遵变的岛有层皱次、厘有特装征,这也是绑空间的悼价值所释在。无往论是室耽内空间网还是室鸭外空间厌都会要徒系统性滔地将各稿种元素早组织起氧来,使产功品向颜更高骨的附拦件值数转化.这即是比个战略黎问题,也是假个战韵术问文题。(一)围合成都远大都市风景中山万科城市风景成都万科金色家园(二)穿插上海月光流域上海未来湾(三)错动成都锋博瑞箩光华挎新项升目上海宝地东花园4沈阳新拢洲上海误花园天津蓝疫欣水岸(四)叠加成都纤万科衡金色完家园韩国居益住小区长沙圣法爵菲斯饰小区(五)重组成都普罗旺斯构架重根组合肥奥林匹克