房地产项目管理-质量控制二

房地产项目质量控制本章内容：房地产项目活动过程质量决策阶段设计阶段施工阶段项目经营管理阶段管理工作质量和最终产品质量最终产品质量验收

房地产项目质量的内涵 房地产项目活动过程，房地产项目管理工作，以及房地产项目最终产品满足顾客需要能力的特征和特性的总和。第一节房地产项目活动过程质量一、项目决策阶段1、内容:1)、项目前期市场研究2)、项目决策

1).项目前期市场研究工作质量——市场研究质量项目前期市场研究工作∶指项目投资决策前所进行的市场调查，市场分析与研究工作。项目前期工作质量的好坏体现在两方面。其一是能否科学地把握和认识市场规律。大量的调查研究市场与环境条件，从而认识市场规律，把握市场脉博。是否掌握了大量信息资料，是否具备科学地分析与研究问题的能力和条件，是保证前期工作质量的重要条件。其二是能否为后期工作阶段（如项目决策阶段等）提供尽可能详尽、周到、科学的依据。项目前期阶段的主要任务是在掌握和研究了大量信息资料的基础上，进行广泛的方案研究和问题设想。影响 项目前期阶段的成果，对确定项目的市场定位、投资经营方案、建筑设计风格及标准影响极大，直接关系着项目的决策质量和设计质量，决定着项目对市场的符合程度，是项目成败的关键环节，对其质量的影响具有决定性意义。2)、项目决策阶段工作质量——决策质量项目决策∶在项目可行性研究及策划的基础上，就项目的投资规模、经营形式、开发方案、投资方案、融资方案，以及市场定位、价格定位、营销策略等一系列重大问题所作的决策。3、项目决策阶段质量控制的主要内容

市场调查资料是否真实，完备和科学。市场分析方法是否科学规范，市场分析结论是否符合实际。市场定位的科学性、有效性和符合性。审核项目策划方案的可靠性、与市场的符合性。策划方案是否符合产业政策。策划方案是否符合业主要求。策划方案是否具有可靠的基础资料和数据。策划方案是否符合财务评价要求。策划方案是否具有潜在风险，以及这些风险是否具有可靠的防范与规避措施。二、项目规划设计阶段 项目设计质量直接关系到项目建成后的使用功能和使用价值。设计质量形成于项目设计的全过程，涉及到参与项目设计的各专业、各层次设计人员。（一）项目设计阶段质量控制的主要内容1）设计文件的正确性和完整性。2）设计招标文件，设计竞赛方案的可行性。3）设计方案的先进性和合理性，确定最佳设计方案。4）设计单位质量保证体系，专业交底及专业会签制度。5）设计质量跟踪检查，控制设计图纸的质量。6）设计方案的经济性，设计方案的可行性和对目标的符合性。7）设计方案的适用性和与市场要求的符合性。8）设计方案工艺实现的可行性。（二）、项目设计质量控制的过程与任务一）项目设计质量项目设计质量的内容包括两类。项目的质量标准。如采用的技术标准，设计使用年限、设备及材料质量等级标准，配套及服务设施标准，规模等等。设计成果的质量，即设计成果的先进性，科学性，正确性，设计文件的完备性，以及设计成果令用户满意的程度。二）项目设计质量要求的确定由业主确定项目的功能目标和项目的质量标准。“项目设计任务书“规划设计要点”或“合同”。按项目功能目标和项目的质量标准确定项目规划、建筑与结构设计方案，并确定各部分质量要求，形成各部分的设计要求。对项目建筑的空间、位置、及配套设施的质量要求、使用功能和建筑物协调要求，并将它们纳入项目的质量目标体系中，最终形成项目设计的质量要求文本。各部分详细技术设计质量要求。三）项祸目设计鹊单位的积选择由于鼓项目狮设计狂质量闸的复帅杂性颈、隐波蔽性婶，设览计单稻位的班选择按非常筋重要伐。设蔑计单锯位必吸须具下有一演定知坛名度搂和相舌应资雪质等龟级，险而且中具有仗良好跌的信觉誉。磨在大壳多数级情况来下，副可采北用竞诞标方罚法选树聘设济计单矛位。四）项挎目设计弃工作质嫁量控制1、设计下过程的问各阶段跃，都应催在阶段蔽设计成占果审批默签章后所，再进书行后续锦设计。2、委抗托设帐计监槐理或万聘请尖专家害，对萍设计脚进度嫌和质同量、渐设计御成果识进行奔审查解。3、通刃过设啦计招棵标、糟评标宫，保派证设蛛计质厦量。4、采取塌奖励措否施，鼓款励设计使单位进无行设计叉方案优闪化。5、请科稀研单位摔或专家熟会审或祖专门对础方案的性某些技延术问题吩进行试究验或研普究。6、设爱计文揭件质越量检肢验：受设计乱文件仗的完处备性毫、设吉计构妥思、雪设计削工作词、设哈计文疾件的虽正确搬性、子全面倒性、趴安全查性、舅对规息范要乒求的卧符合溪性等俱等。五）潜项目腾设计孝方案沈的审政核设计示方案的的审店核包久括总张体方愤案和延各专庄业设待计方洒案的究审核殖两部羽分内嫁容。1、总忌体方吗案审布核总体方随案的审服核主要气在初步顷设计阶违段进行息，重点涉审核设思计依据确、项目鸽规模、值项目组轮成及平酱面布局轿、规划瓶设计、守园林绿铲化、配荣套设施零、三废同治理、摩环境保抬护、防凑灾抗灾羽、建设辱期限、优投资概着算等文皮件资料喊的可靠跃性、合铜理性、纹经济性幻玉、先进彩性和协差调性等宿等。2、专业押设计方事案的审稻核重点性审核蜻设计赞参数折、设拌计标起准、跃设备梯和结疑构选防型、邀功能敞和使透用价家值等婚方面蓄，是胀否满纲足适寒用、只经济坝、美贪观、佛安全团、可陕靠等韵要求俯。（1）建远筑设显计方捎案1）平坚面布膨置：饼平面乔尺寸抹及布幅置，弄单元劣及户茎型组律合等杰。2）空间红布置：插空间尺戴寸，室搞内外标脾高，建镜筑层数阁及层高洪。3）建筑倡造型、闭平立面钥布置等览。4）室内侦装饰：街装饰方劈燕案、装鹿饰材料价的选择抬等。5）建筑瓦物理功按能：采睁光、隔犹热、隔舞声、通舟风、节敏能等。6）工安艺实歉现的乘可能渣性。（2）结值构设目计方稻案1）设计挨依据及训设计参嚷数。2）方伟案的箩选择枯的安傅全性竿、可持靠性串、抗提震性郑。3）主体毅结构布艺置、结液构材料艳的选择膜等等。4）工艺悔实现的谁可能性雁。（3）给排枯水工程讲设计方础案1）设怠计依仔据和挎设计专参数抓。2）方喇案选奥择。3）管放线的词布置高和所鸽需设愁备的糊选择这等等词。（4）通常风空助调设鸟计方诊案1）设铜计依既据和补设计贩参数政。2）方案该选择。3）管法道布狐置和墙设备批选择荷等等帽。其他稳还有扩照明祝工程壁、排闭水工流程、润道路午工程肥、园智林绿酒化工犯程的友设计动方案友等等六）帆项目衫设计鸦图纸榨的审否核设计图鼓纸是设偶计工作理的最终取成果，葛又是工迈程施工蛾的直接漫依据。滨设计阶阻段质量唐控制的续任务，翻最终要党体现在售设计图叶纸的质就量控制悟上。七）贵项目居设计胆交底沫与图宜纸会迹审图纸会属审有如率下主要省内容∶1、设计息图与说秃明是否柱齐全，安有无分蓝期供图胶的时间捷表。2、结构眠设计抗茅震烈度每是否符拳合当地贸抗震设勇防的要洁求。3、设计盯图纸相鞠互间有画无矛盾乏，专业阴图纸之舱间、平告立剖面乎图之间寨有无矛根盾，标称注有无叛遗漏。4、总喷平面稳与施拼工图东的几贯何尺潮寸、杆平面当位置渗、标绕高等考是否弹一致剥。5、防商火、贩消防堤是否套满足兰要求洞。6、建筑升结构与棒各专业胆图纸本锈身是否飞有差错长，施工批单位是诱否具备湖施工图舒中所列准各种标张准图册严。7、材趣料来乏源有蝴无保际证，冤能否抽代换误，设事计所霞要求群的条采件能捷否满罢足。8、地基堡处理方糠法是否尤合理。9、建筑滥与结构叙是否存绘在不能眨施工、跳不便于夺施工的忙技术问遵题。10、工祸艺管饭道、闭电气修线路忍、设据备装娃置、冠运输李道路栋与建巩筑物善之间翼或相始互间夏有无钳矛盾补，布鸟置是台否合闪理。11、施工雕安全，延环境卫鲜生有无腐保障。12、工艺袄实现有采无困难自。三、项纵目实施素阶段房地产已项目实档施阶段情的质量耳有两重良内涵。其一锈是投参资者顶或建阔设者士在项届目各赵项组剖织工固作实茧施过金程中搁的工引作质朝量，江主要浙的内喘容是处项目虾工程疲的发向包、误监理愉、控嗓制和摘管理崖工作革质量枯；其二是壶项目工熊程的承端包者对着项目施超工建设踢的施工风质量。施工粪质量葡影响痛因素针复杂溉，几柳乎参象与项赖目工皱程施樱工的茫所有4M1球E条件它（人靠、机演、料匙、法拒、环腥）都凶是质嗽量控画制的稳对象杂。（一芹）项阳目施伟工质党量控南制过缎程项目罚施工雪阶段钥的质础量控艳制，旧是一书个从告对投酒入原耀材料因的质乔量控殖制开骡始，仰直到趣完成博工程降质量私检验欺，合脚格验温收为解止的丧全过洲程的滴系统节控制周过程（二果）项择目施佣工质纤量控袍制方应法项目施探工质量疯控制的樱方法可余分：文件园审核检验醋两类输。1、文都件审睡核文件审衡核就是级对项目组有关质毛量的技功术文件伪、报告学、报表敞的审核活，文件拼审核是辈项目质胆量控制振的重要前手段，奶其具体中内容主虽要有如坡下数项洞。（1）审核须施工单占位有关李技术资桶质的质差量证明草文件。（2）审愿核并器经现片场核泼实项趴目开融工报壳告。（3）审套核施评工方稀案、茂施工啦组织茫设计吗和技狗术措仇施。（4）审核往有关材泻料、半伪成品的竿质量检垂验报告扩。（5）审核移反映工竹序质量毅动态的领统计资桐料和控堤制图表穗。（6）审侵核设株计变晓更、数修改蜂图纸斑文件迅和技稻术核购定书透。（7）审核伞有关质窃量问题烂的处理炼报告。（8）审核湖有关应晋用新工阵艺、新寸材料、熔新技术敲、新结孤构的技郊术鉴定轿书。（9）审核速有关工禽序交接督质量检第查，分惹项、分泡部工程狼质量检肾查报告会。（10）审核模并签署稻现场有筋关技术茂签证、旧文件等房诚。（11）审该核施雀工单裁位的泛质量百体系辉文件忧（方萌针、大程序恳）和传质量彼记录路。（12）审核乳隐蔽工箱程质量服检验记蛙录。2、现谊场质曲量检变验（1）现场目质量检珠验的检爬验内容①开工屯前检验②工诸序交伙接检卡验③隐蔽刘工程检系验④停工菌后复工听前的检胳验⑤分锁项、斗分部爱工程气完工远后的岛验收极检验⑥成晓品保扑护检喷验⑦原材掠料质量成检验⑧设备咽运行质望量检验（2）现场幼质量检遣验的方安法常见的火现场进谦行质量格检验的处方法有饭目测法雷、实测动法和试利验法三读种。①目测覆法：通燃过看、弱摸、敲竭、照等区人工作皱业过程庸直观检活查施工值质量的妙方法。②实疮测法握：人馆工或春借助倦工具亚、仪卵器、蹦设备管检测啄质量咐数据缴，通酬过实面测数厚据与释施工扛规范找及质征量标粥准所借规定央的充抬许偏惯差对穗照，爹来判鸽别质宏量是星否合锯格的播方法冰。③试须验法顺：借另助于越仪器娃设备保，通吉过试睛验手弊段对示质量饥进行横判断电的检册查方瞧法。2、质话量控乎制点验的设叹置质量控景制点的帖设置应炭根据工趋程特点果，视其友重要性袋、复杂施性、精止确性、幼质量标爆准和要守求而定毫。质量枝控制点破的设置蹦位置，某主要视致其对质衣量特征构影响的霜大小及绪危害程顾度而定3、工序膨的质量释控制和道检验工序质葵量检验涝也是对垒工序活侍动效果鬼的评价当。工序请质量检摇验工作伟的内容笋主要有选下列几覆项。（1）设定劝标准:把设计槽要求、烦技术标到准、工土艺操作柱规程等蛋转换成售该工序润具体而英明确的监质量要掘求。（2）进纹行度妻量:对工喊序的野质量胡特性冒进行自检测裕。（3）比较芽判定:把度乏量出腔来的蜓质量私特征缸值同碎该工留序的免质量粉技术梨标准险进行翁比较燥，以芳发现州差异斑。（4）作出齿处理:根据判话定的结杆果，对僻合格的侄工序质栋量予以暑验收，粗对不合蒜格者，余则要查雾找原因感，采取跌对策措筹施予以似调整、打纠偏或待返工。（5）记录:把度量祝出来的含质量特旧征值，走质量分比析、判鸟断、评着估与处葱理过程森完整、钞准确、荷及时地谋记录下传来，（三）泳项目施姓工材料坐的质量掌控制1、材包料质利量控妖制的铁基本带要求（1）掌月握供短应链咽，优计选供衔货厂筋家。（2）合理缎组织材慰料供应盲，确保道施工正陆常进行歉。（3）合朵理组地织材舍料使怜用，狼减少份材料他的损古失。（4）加强切材料检促查验收因，严把赢质量关2、材五料质件量控窝制的凭主要变内容（1）材料搭的质量挽标准（2）材跳料的厅质量忆检（致试）穴验（四料）项薯目施阿工方蜻案的绒质量档控制在制伪定和访审核波施工席方案棉时，剑必须尖从技旷术、任组织特、管患理、概经济按方面间进行独全面隆分析是、综搂合评渐估项异目施驾工方添案的挂质量遇，确佛保施冲工方级案在阳技术惹上可由行，诵在经剥济上像合理盾，有哪利于葛提高腾项目没工程搁质量帅。（五）未项目施专工环境冷因素的蔽质量控血制自然禾环境:工程愤地质助、水肤文、康气象略等；管理疲环境:质量叔保证妻体系工、质咐量管中理制满度等烫；劳动茅环境:劳动组及合、劳册动工具上、施工辆作业面绵等等

四、项目经封营管理蝴阶段房地产嗽项目的丽经营管野理∶指妈项目产疯品（商愈品房及规其配套趟设施）网或项目模服务（胃营销服倡务、物傍业管理森、中介曾服务等逗）进入再流通和拨使用领林域后的驾环节。广义聚的经仰营管淡理质晚量∶庙包括虑项目悦的营细销服顶务质亲量、糟中介伶服务员质量镇及物魔业管颜理质誓量。物业管办理质量狮∶指物迷业管理宁服务的之质量。没由服务轧内容、宇服务方杯式、服追务态度速以及服除务效果封等一系租列服务酿质量指任标综合拖而成。项目经搅营使用扇期质量兆控制的寇主要内送容:审核承寨包商提锣供的质忠量保证拢书与质溪量保修帐书。检查膝、鉴稍定项续目质疮量状捡况和矮使用每情况堵。对出现伯的质量筝缺陷，伏确定责鉴任者。督促赌承包寇商修宫复缺仙陷。在保修规期结束甘后，检鸟查项目锋保修状辟况，移门交保修箱资料。检查项渡目服务佳质量。第二岛节管理工沃作质量渗和最终零产品质摆量1、房地进产项目丈的管理午工作质扔量∶涉及房似地产项蒜目组织获全过程锻，各环夕节管理娃工作的垂质量。如在项茂目前期熟的市场色调查的熔组织与亿管理工携作质量痰；项目馒方案策上划与决狮策的组方织与管谋理工作稠质量；霞在项目弃实施期镰的规划哪设计、袭项目施惯工、设筐备采购桃等招标登发包工齐作的组婶织与管费理工作泥质