房地产营销策划方案三

房地产营销策划方案——七彩云南第壹城营销策划方案2014本报告为策略而来1、保证可操作性，为2014年七彩云南第壹城营销工作提供整体解决思路；2、对项目阶段工作透彻理解，在指定的阶段可直接开展工作，确保无缝衔接；本报告的创作基于两大前提：项目是具有顶级景观资源和地块价值的项目！区域是极具发展前景的区域！就本项目而言，2014年必须完成项目形象的落地，复地品牌的重塑，保证推货的成功运作，为后期操作预留空间！Q1：如何塑造项目形象，建立市场声音，为项目后续运营打下基础？Q2：如何在竞争背景下较短时间内蓄积大量客户，保证开盘去化，并持续热销，完成集团目标？基于对项目的认识，本次报告核心解决两大问题：报告体系AnalyzeSystem>>市场背景审视及营销目标>>目标下的价值审视>>基于竞争的客户洞察>>营销策略思考>>项目分阶段营销策略计划市场背景审视

宏观政策·土地市场·呈贡住宅市场市场背景审视2014年预计政策总体偏紧，政府对楼市依然持高度关注状态，开发商推售持谨慎资金链看紧，客户出手将越发小心冷静。1、年初新国五条政策出台，重申限购限贷等调控政策，要求地方公布房价控制目标，但地方政府的国五条细则在落地时普遍较为温和2、成都市政府在年内多次调整公积金贷款政策，公积金贷款购房难度有所加大3、银行在年内多次出现银根紧缩和利率上浮的情况，经济板块下行和房产板块上行出现相应碰撞4、国务院提出城市基建6大任务，并在当时被认为长效调控机制有望于10月亮相，后虽无音讯，但提高了后期政策趋紧的预期5、十八届三中全会召开，房产9大问题备受关注，与房地产税相关的383方案被提出，调控趋紧的氛围有所保持宏观政策土地市场呈贡住宅市场市场背景审视宏观政策土地市场呈贡住宅市场住宅用地：2013年1至12月土地市场共计出让住宅用地42宗，共计2274.49亩，平均单亩地价为1249万元/亩，平均楼面地价为3257元/平米，两者均创呈贡市场年度土地市场价格新高。商业用地：2013年1至12月土地市场共计出让商业用地26宗，共计1469.46亩，平均单亩地价为302万元/亩，平均楼面地价为1945元/平米，商业用地价格涨幅整体略显疲软。土地市场启示：一、商业和住宅土地在2013年下半年出现频繁成交，呈贡高价土地成交集中，预计未来2-3年竞争格局将进一步加剧二、本案以价格适中的商业用地（兼容住宅）立项，入市首批产品将是住宅，而本案的住宅潜在竞品所获取的均为高价住宅用地，本案在产品成本控制上将占据一定优势市场背景审视宏观政策土地市场呈贡住宅市场序号项目名称2012年成交均价（元/㎡）2013年（截止11月30日）成交均价（元/㎡）2013年月均成交套数1实力新城76538236412大咖公寓952710389643涌鑫中心56586132454新南亚国际995911457325惠兰园69567427266雨花毓秀71657628277书香大地60506928268实力壹方城6660676217数据来源：锐理数据库（备案数据）对比2012年和2013年截止11月（12月未结束，月度统计数据尚未出炉）的已成交情况，成都市高端代表项目以清水价横向对比可见，新南亚国际清水价实现最高，系项目标杆。且从各项目价格变化趋势分析，近两年呈贡市场价格无并明显涨幅。从月均成交量分析，呈贡新区住宅月均成交约35套，除以价换量的项目以外，月均成交走势以涌鑫最好。市场背景审视宏观政策土地市场呈贡住宅市场项目名称物业类型占地（亩）总建面（万㎡）容积率车位比梯户比会所产品面积区间（㎡）装修标准产品附加值书香大地住宅6021.93.761:23梯2户、4梯4户3000㎡180-280㎡精装、清水智能家居实力新城住宅160504.11:1.23梯2户、2梯2户、3梯4户5000㎡100-280㎡清水河景资源、赠送空间新南亚国际综合体149555.51:1.5３梯４户、３梯２户、３梯５户3000㎡90-258㎡清水综合体配套涌鑫中心综合体2801103.31:22梯2户、1梯1户5000㎡180-360㎡精装赠送面积、综合体配套大咖公寓住宅、写字楼225433.71:1.72梯2户、2梯3户、2梯4户无90-255㎡清水赠送面积本案综合体180705.8暂无3梯4户、3梯3户，3梯2户暂无，不在住宅组团里面120-260㎡清水岛居地段，综合体配套，江景资源区域项目多集中于彩云北路以南，市政府及中央商务区周边，豪生国际酒店东侧尚未成势，而本案位于豪生国际酒店东侧均为大体量，配置高端的华宅或豪宅项目，产品竞争激烈，产品附加值方面各有所长本案产品面积区间为120-260㎡，其中豪宅项目主力面积段集中在150-300㎡，本案主力面积段为120-175㎡，与豪住市场主力面积段存在一定的差异；市场背景审视结论1、从政策方面来看，明年的整体政策依然趋紧，政府对楼市依旧高度关注，开发商和购房者在推货和置业方面均趋于谨慎2、从土地市场来看，城南数宗优质地块被品牌开发商高溢价拿下，明年若以高端住宅产品的姿态集中入市或造成高端住宅市场供应过量的状态3、从高端市场量价走势来看，2013年高端项目价格涨幅并不明显，月均去化套数普遍在30左右，清水高端住宅价格标杆不超过14000元/平米，普遍能保证走量的清水价格在11000-12000元左右，综合市场因素和本案自身状况，建议本案一期整体均价为7850元/平米，入市价格为7650元/平米4、从市场产品对比来看，本案在地段（岛），景观资源，后期配套方面占据优势，而在区域热度，赠送面积，住宅内部会所等方面处于劣势，因此明年在推广方面前期需将“岛”和“划岛为界的高端综合体”等概念炒热5、从市场潜在供应来看，明年城东城南均有数个高端项目入市，加之目前市场主力对标竞品部分存量尚多，届时竞争或较为激烈营销目标

整体目标·任务拆分战略目标构建项目核心竞争优势，塑造诺仕达在呈贡的品牌形象，扩大企业影响力；销售目标全年实现以销售额7.2亿。本报告以销售目标为重心，进而实现战略目标2014年七彩云南第一城整体目标2014年整年销售额目标：7.2亿结合现阶段市场环境及集团对本项目的资金要求，设定：任务拆分根据我司去年操作楼盘的经验，7.2亿的销售目标可拆分如下表

6月7月8月9月10月11月12月销售金额

2.5亿2.1亿1.3亿1.3亿任务拆分结合每个月应实现的产值，设定拆分任务如下：

6月7月8月9月10月11月12月销售金额

2.5亿2.1亿1.3亿1.3亿

6月7月8月9月10月11月12月销售套数

约160套约150套约133套约133套按照现有面积配比+入市均价7650元/平米进行估算开盘目标：160套！诚意金客户：120组开盘前来访：1200组此处的转化率设定为10%，参照我司操作的高端项目而设定目标下的价值审视

品牌价值·区域价值·岛屿价值·项目价值·住宅价值·价值提炼价值审视品牌价值区域价值岛屿价值项目价值住宅价值价值提炼

本案拥有呈贡金融城的规划利好。在世界主流城市，以汇聚大型银行、保险公司、交易所、世界级公司总部的金融城，正在成为其现代经济的最重要物业载体。在纽约华尔街、伦敦金丝雀码头、上海的陆家嘴、北京的金融街……略带炫耀色彩的地标性建筑、鳞次栉比的高端办公物业，强势吸纳世界级金融资源，无不让这些城市区域从形象和经济影响力上为世界瞩目。

但区域现状是规划中所期待的发展尚未呈现，因此如何利用已经逐步成型的金融城现状描摹地块周边的发展状况是一个重要的课题。世界级“金”心之“心”，“前无古人，后无来者”的地段价值价值审视品牌价值区域价值岛屿价值项目价值住宅价值价值提炼罕见的城中环岛：面面临街，天赐宝坻。呈贡不缺水，不缺河，但整个项目真正能达到商业街四面环绕，本项目为呈贡唯一，具有不可复制性，景观视野优势明显。价值审视品牌价值区域价值岛屿价值项目价值住宅价值价值提炼项目总占地面积约180亩，为商办兼容住宅用地，其中商业占比达到60%。土地容积率约为5.8，总建面约为70万㎡。项目物业形态丰富，包括地标性超甲写字楼、总部办公、甲级写字楼、高端特色配套商业、服务式公寓及高层豪宅。建成后，复地中心将成为成都最具影响力的高端城市综合体之一。物业形态体量测算住宅276717㎡公寓80000㎡商业41050㎡超甲写字楼123867㎡甲级写字楼152786㎡总部办公20000㎡其他1400㎡可售车位206610㎡（数据来源：2013.11设计测算）260户型220户型175+140户型

175+120户型价值审视品牌价值区域价值岛屿价值项目价值住宅价值价值提炼

其中，项目住宅产品：围合式布局+大中庭景观组团+错综式楼栋布局（尽可能保证户户观江）+商住业态完全分割120㎡+175㎡Y型楼栋住宅140㎡+175㎡Y型楼栋住宅220㎡+220㎡板式楼栋住宅260㎡+260㎡板式楼栋住宅大面宽、大横厅（产品区别特点）、全景阳台、精装双大堂、私家电梯厅等，但同时，城南类似豪宅较多。价值审视品牌价值区域价值岛屿价值项目价值住宅价值价值提炼优势1劣势2机会3威胁4项目SWOT分析项目所在板块目前市场声音较弱项目本身位于岛上，与外界的交通联系存在一定问题产品设计本身在城南较为常见项目同时具备岛居+国际城南+金融城规划三个属性，较为稀缺项目商住业态完全分割，纯居度高住宅产品规划合理，户户全景观江宏观政策层面持续收紧，对高端客户形成打压；区域内知名开发商、豪宅众多，竞争激烈，明年锦绣江山项目，环球广场项目，都焯邦城均是潜在威胁政府对金融城后期的整体规划，有助项目整体品质提升项目主力产品为120-175㎡，与高端豪宅（180㎡以上）形成一定差异。项目SWOT分析领导者价值审视品牌惩价值区域誓价值岛屿价主值项目钟价值住宅价饼值价值唤提炼城市嫩名片帜，发晚展升妄级引朵擎，本项桌目将壳打造舱包括材高端矮住宅竖、超歉甲及候甲级明写字别楼、高精装柔公寓卧及高捡端特诞色商淘业的屡高端桶城市止综合盼体。多功能划目的地基于项件目：基于介资源纱：金融城狂内商业胶环绕高端、快商业、虾国际项目烛位于提呈贡瘦新区棕昆明宽市行药政办饰公中歉心旁返，是滩具有羽得天粗独厚纸和不忠可复辟制的判自然专资源捷以及绪社会挂资源枯的一辣个地轧块。麦周边颗新兴员商业誓及高旬端办恭公氛齐围浓龙厚，宿同时竿有着段良好锻的高锐端住哑宅发佣展基帽础。价值审视品牌符价值区域价添值岛屿价泼值项目价智值住宅价蹄值价值提镰炼项目僵整体症形象示定位提参考国际上橱窗·城市休则闲环岛国际洒化气语质调员性，降提升任项目粒扮演莲的城罚市功揪能地英位；功能苹复合搞，成犹为城够市商恭务人烈群、撤白领徐人士院工作迫、交盼流、更休闲挨、聚颜会的衬目的毙地，辫提供凑全论新充甩满PA睬RK气息的晃国际化撒工作、漂生活模斑式；呈现与谱众不同驴的区域己特色。这里戴将是呈贡再一次华引丽蜕变池的国际柴化形象辆展示窗劲口，汇羽聚本土特色资源苦的又一器张城市涂名片，那是呈贡刃进行国努际商务丝式交流与闻交往的闪窗口，限是呈贡杠田园城卵市国际挂化新生仿活的展爆示平台观。定位厉关键肾考量截点：功能温复合药、具变有影桶响力熔高度价值审视品牌兵价值区域熟价值岛屿价磨值项目价胃值住宅价举值价值提膀炼基于竞争的客户洞察竞品客聪户分析·客户俊梯队·客户分预类·客户锁动定首先获，让牲我们每来看司看我字们的抢竞品究客户启都有健些什竞么样捏的特打点？客户泡分析醒竞品厉样本惠：实力心脑城涌鑫中捞心新南逆亚国芳际实力心工城客户摩来自城牧南区域滤的占62崇%，自赶住客件户占朽比约86称%，主模要以扁私营怀企业钉主与慨政府唇、企宜业高指管为绍主，声中海乘老客甲户占梢比约30%。客户洞察客户梯丹队客户规分类客户锁掩定竞品稍客户爱分析客户洞察客户梯极队客户简分类客户锁撑定竞品客极户分析实力晋心城港客户踩白描称呼卫：陈址女士年龄曲：58岁性别灿：女籍贯酱：昆蔬明从事行聋业：审幻玉计担任蛙职务棕：董白事长目前童居住览地：劝昆明教育经宴历：本龙科置业衫次数括：5次家庭城察员：独居糠离异掌人士客户语姐录——饥“亲籍戚住长呈贡肚，想仙买套弄离亲宇戚近唤的房摇子。蚁”——蜜“这狂里住盈的人纲和我杨差不乐多，秧这样旅的地扣方住荣的比苍较放架心。葵”——形“房曾间主惜卧卫突生间泰太大弦，餐驴厅旁鸭边没跟有电势视插涌座，揉淋浴赔房没认有搁域板，愁你们源细节表很不菠到位士。”——胜“你茶们生勾活阳乐台有蠢没有缸冷热捆水管任，木铜作的员墙群舰容易毅烂，穗房子睬里面欺的装厚修坏愈了你攀们修恭不修虹，不趴要到畜时候罢没人明管啊泼。”客户特泛征描述有实力浴、很刁抛钻、很拒纠结、窜专业知眨识很强练、很谨对慎购买段关注祸点：地段踪蝶价值膜、圈网层氛凑围、婆物管怀服务典型客笼户1：某审倘计公否司董信事长Co霞de张o输f家th增is那r残ep拼or揪t歪|28客户职逐业置业目秘的客户来渡源涌鑫沃中心患以呈保贡、震二级樱城市铃区域般客户嫩为主心，2次置跪业以坡上自柱住客甜户，堪职业孝特征殃主要链以个盗体商挪户和斯私营寻企业傅主为羽主占漫约67猎%，城均南企厌业中嚷高管陷占约21%。客户洞察客户梯扶队客户轰分类客户锁度定竞品客库户分析涌鑫中觉心客户白皆描客户洞察客户梯欺队客户键分类客户牧锁定竞品怀客户难分析典型皆客户2：欧派娃橱柜供旺应商称呼偷：毛令先生年龄：唱45岁性别举：男籍贯：晋昆明从事行俭业：建霸材担任职连务：老总目前居研住地：妻昆明来蓉布年限扒：5年置业次储数：多薄次家庭成莫员：三口示之家客户裕语录——合“地寄段满陶意”——“雪装修风宰格挺好飘的，有晚居家感木又不失妥大气华猴贵，还帐是买装瓦好了的降房子比挠较省心屠。”——“种社区里脾住的人挨不能太臣杂。”客户特鸟征描述朴实鹅、平剥时工谨作很峰忙，栽某品首牌橱键柜的掀供应蔑商，蒸每个据月最怖少来著项目2次，一康直说想四买，但晚在项目见开盘之驼初并不咱下单，深称自有解打算，沸后期经明销售人扭员多次烂逼定后阶才成交怀。购买关抵注点：地段价竟值、圈愉层氛围窄、精装岸风格客户洞察客户松梯队客户另特征客户总复结竞品较客户含分析新南亚注国际城南月及省搂内二秀级城搂市自爪住客蝇户为抄主，霸职业薪特征谦以私田营企月业主家及个助体为衬主。典型客株户4：某金仪融高管称呼贴：刘居哥年龄：句40岁性别航：男籍贯骄：昆研明从事行好业：金胶融担任职稍务：高管目前能居住技地：机天骄锹北麓置业辞次数封：2次家庭选成员陪：三口之伴家客户敏语录——“粒整体布弃局和景宾观规划淡还行，信附近有剑湖，很凡好”——汁“路裕过这达里就璃来看敌看，抱还不糖错，药就是悉装修归的颜糠色太就白，价插座扒少了醋点”——“铁厨房小视了点，径不过也摸勉强可晴以用。军”客户控特征笨描述有自己长的想法鱼，对项奖目的规汽划布局爷比较喜蹄欢，不降喜欢自疑己装修阔房子购买挽关注殃点：社区规管划布局交、城市摊景观资吵源占有新南查亚国待际客户白削描客户洞察客户药梯队客户分公类客户肚锁定竞品订客户李分析客户区域：昆明本地客户约占60%（主要来自呈贡），其他城区（城中、城西）客户占20%，二级城市客户（东川、安宁等）占10%，其他（省外）客户约占10%客户职业：主要以私人企业主、个体商户为主，约占60%，企业高管约占25%，政府高官及高薪白领客户共占15%购买目的：主要以纯自住客户为主，约占70%，投资兼自住约占20%，用于纯投资的客户，约占10%。年龄：年龄多集中在35-45岁之间，占比为65%，45-50岁的客户占比为25%，35岁以下的客户占比为10%竞品客婶户特点敢总结如绕下：客户洞察客户狼梯队客户寻分类客户锁帐定竞品客江户分析客户层次定位：主力客户补充客户项目名称在售主力面积区间（㎡）当前成交均价（元/㎡）成交总价区间（万元）中海城南华府精装：90-135清水：135-255精装：15000清水：14000精装：135-210清水：200-410誉峰220-36017427（精装标准6000）300-1000西派国际140-27817628（精装标准4000-6000）260-550本案120-175220-260预估12500160-250290-400220㎡和260㎡产毙品客贯户120充-17趁5㎡产造品客奶户本案主母力面积12肥0-浇17抹5㎡，样这部娘分产核品的释客户艰应为签中高僻端客浮户为苍主，220㎡以雀上产陕品的鄙客户王才应跳为区证域豪始宅客婆群。从上篇表中渠，可皱以看诵出市嘱场中建本案护在总摆价关胡系上粪具有赢明显弯的差稀异，割市场典豪宅臭阶层置的产障品总往价多君处于25卸0万以上翁，而本僻案的总尊价有较指大部分请处于250万以下匙，本案厘一期暂秋定是清期水产品本案客竖户与市辞场主要计竞争豪霞宅项目粥的客户枯阶层具条有一定他差异性承，项目鹿客户主矿要以中桃高端及径高端客胜户为主帆，豪宅病客户将仇作为本黄案的补舟充类客尝户而存计在客户洞察客户抹梯队客户分仇类客户延锁定竞品秃客户记分析职业特征置业特征中等规模私营企业主和个体户政府、事业单位领导企业中层干部大型私营业主或个体户；国企、事业单位高层领导二次置业或三次以上追求品质，崇尚奢华二次置业价格敏感相对度高；注重楼盘档次置业需求220㎡和260㎡及以上的产品120㎡-175㎡产品客户洞察客户梯断队客户赚分类客户红锁定竞品客脸户分析购买菊能力乒：城股市财量富身芽份代即表，骆购买振能力键较强购房需矿求：多塔次置业浴，购房郑以改善伞型居住纹需求为恐主购买览关注遮点：归关注究地段倍价值漠、产痕品、煮圈层衫氛围牧、景伪观资抗源消费共丽性：a鼻.矩对项写目品绕质、锹展示涨等要召求较瞒高，炎追求辞舒适楚型生掩活；b.雹有主谋动对城料市稀缺翼景观资指源进行咱占有的缓习惯；c再.举对物哀管服陈务等灵软件肉配套腊要求吧高，站强调助具有伞品质齿感的疼生活胖模式测。客户洞察客户王梯队客户分闯类客户锁芒定竞品客楚户分析通过分搂析我们瓦将客户盼锁定在许如下特餐征人群第当中：对于漏该类饼人群很的锁还定将醋直接逗影响黄明年判推广博和渠垫道一贝系列武的选披择营销策略思考营销整过体思路·节点梳势理·分阶段务诉求·推货策迁略项目的夫使命必芦达——双重标梨杆效应新区品看冠＆名缸利双收身未柏动，姥名已僻远。河心哑岛从秒拿地消开始赤就一荣直引贱发业膜内关裳注，寄由于混其优首良的高地段竖位置脱和资陵源特谋色，万目前日也形疤成了庆一定言的市鸡场知埋晓度岂，换该句话泪说，屑本项哨目已芦经承其载了吊太多构的关溪注和萄期待罩。品牌研目标无可座争议意的区桶域领晚导者剖，璀好璨瞩歉目的棚城市爱名片销售目薄标价值标刷杆，热带销名盘营销策略思考整体思厚路节点另梳理分阶脚段诉叹求推货策婶略总体策弦略观点1：让各不爱同的商拣住业态黑站在项南目扮演加一定城好市功能史角色的馋基础之累上。项目影窗响力发忙挥在前骡，起势鲜注重整恐体平台冲成立搭技建，后最续各级篇产品线碎推售顺桌势而为涛；独具慧穗眼的择旱址眼光离，首先绿看重地凤段及区稻域发展众空间，抱占据城脊市核心裕优质资勇源条件连。不做简划单复制钞，充分绑考虑每辞片土地会的独有趟的特色陵价值，想把每座尤城市标夺识元素圣恰当嫁判接，打诊造属于日每座城毕市自己择的城市汁名片。不做简附单加法提，资源末整合运皮营能力裳强劲，景成为区蛙域升级稍发展引掘擎，成点为城市狐新标杆盛。营销策略思考整体思反路节点梳弯理分阶段租诉求推货岭策略总体撒策略楚观点2：以昆虎明市册行政受中心矿为资畅源核扁心，开启呈赛贡最具烧特色的铸“金融末生活”穗时代，是项酬目价偶值全蔑面超准越的当根本蹲。提出“慨超越目恨前区域壁市场竞啄争”的若战略高炕度，最邪终本项命目需要株以最具幻玉区隔特吵征的“妄环绕式霉水景”骄资源为志产品价凑值核心爷，构建酸成都独警具特色姜的城市宁岛居生摘活时代用。“成舞也示挣范区垂，败圆也示乳范区贼”，对本项礼目而言炒，示范跌区的气炼势规模缠与品相经尤为重歌要，某宇种程度薄上决定刘了本项肥目能否毛成为继梨新南亚晒之后，兄开创呈现贡住宅过新时代包的引领康者，因盏此我司抱强烈建组议售楼鞠部与示狐范区同重步开放营销策略思考整体渐思路节点梳膊理分阶捆段诉那求推货策痰略七彩云仆南第壹肾城201野4年度奋营销六策略听：先推圈宝，再推晓盘，最姓后推产谣品！先炒腿热河心秀岛地宣块，将河论心岛载地块暗和“凳国际银城南男”，蚁“金东融城业”和再“呈其贡封闻面”蒜等字萌眼挂剑钩2、再纸奏响盘的汽名气，服引发全减城关注，将“沿独占仓一岛砍的高南端城刺市综黑合体需”概粗念推倡向市领场，亲塑造紧城市粒新地避标的颗形象3、当项坊目，形成为柴全城陪仰望件的明丛星之住地，情顺势悠推货春，单陵独包职装产总品将“36姿0度观江庭纯岛居线豪宅”做的概念武推向市棍场，将营岛居的妹稀缺性悬发挥到珠极致营销策略思考整体烛思路节点斜梳理分阶段政诉求推货木策略高举高丹打！平欺开高走磁！结合工迁程可实饰现节点亚如下图行所示，里由于我撇司建议僵售楼部众和示范久区同时壁亮相以裳提高项跟目的口铃碑，因络此项目绩蓄客期膝只有短恰短2个月，披时间紧克，任务峡重，按慈照既有截时间节双点和推岩广策略伪，6到7月份映为项望目炒浊岛阶皆段，7月至8月为项疼目炒盘倾阶段，资售楼部喜和景观展示范区利交付使鹅用之后洲将推广霞的重点各放到产执品上面20盟14年4月底5月6月7月8月初8月中橡旬9月下锯旬9月底办理岛渐居生活莲手册，遥试探客垂户意向炒岛塘阶段炒盘角阶段推住宅逢产品阶扒段营销策略思考整体精思路节点梳幼理分阶段恳诉求推货策掏略工程节逃点推广嫁节点推售描节点销售砖动作红星路包南延线突改造工饰程竣工售楼部狭和景观押示范区南交付样板附间交垫付领取预萝售许可够证推9#，10顿#,搅13徒#楼亮相蓄客首次开牌盘样板房吸开放即语收筹洗祸客201严4年4月底5月6月7月8月初8月中旬9月9月底售楼拿部和丸景观村示范滥区交践付样板房交付预售证取得红星路鹿南延线熔改造工弦程竣工炒岛阶腔段炒盘阶踪蝶段炒住宅容阶段主要诉绒求：神秘岛呢屿惊现国际城械南！主要诉门求：国际环略岛特区——锦江充新地抵标主要诉班求：360度观江茫岛居豪捕宅，锦泊江尽在懒呼吸间引发的款民间回塌音：成都蛙原来海还真擦有这刘么个取河心洪岛哦乔，而浑且还淡在南都门这斧么好释的位沈置，疮就是黄不晓搜得岛努上要询修什伍么东绝西喃引发的炕民间回副音：不得够了哦计，岛柴上的叉业态纳全都欢是高介端，乞以后陶怕是哗只有于外籍目人士嫩和社小会精滩英才叨能在蚂岛上抵消费联和生穴活了引发观的民稿间回脚音：巴适哦眼，原来挎岛上还南有纯住珍宅卖，蜜现在锦演江旁边单的房子驼都这么腔难买，汽又有江冰又有岛睁的房子娘以后只期有绝版惑咯营销策略思考整体中思路节点谦梳理分阶裹段诉挡求推货饲策略七彩云哪南第壹浴城首批留次推货夜原则1：1+犬1+肉1备货蓬原则即开盘原时以3栋房源妇推出，宜包括1栋175恼+14膨0和1栋220产品军和1栋17茎5+规12埋0的产恶品，爹产品瞒线上攻作优奶劣搭希配，每推货铃原则艰保证窜除26舰0之外齿，各医产品家线均当有入屿市，蝴满足蜻不同店阶层碧和不涝同置智业的慎客户哲的需筋要，容从销质售上踩来说凉，，12威0和14敲0平米的间户型是毒主要的宫现金流瓦产品，轧而22炼0平米姜户型筋则是相一批忙次的奴形象殃标杆请产品

9#10劲#预计推售户型供应套数推售理由13#12094二线江景资源+面积相对较小，绝对的现金流产品17594二线江景资源+面积适中+整盘套数占比最大，绝对的走量主要产品10#14047一线江景资源，在销售策略上挤压二线江景的120平米户型成交17594一线江景资源，在销售策略上挤压二线江景的175平米户型成交9#22040一线江景资源，一期一批次里面为项目树立形象的主要产品营销策略思考整体狮思路节点慈梳理分阶母段诉按求推货编策略动工顺呼序建议辽：由于补我司所牺建议的之推售顺写序，所忆以为了馋让以上3栋住再宅可报以达飞到预兄售条惹件，驻开工栏顺序吊建议单从10#楼开点挖，叹优先守满足10,搅9,1惩3#楼达阴到领摆取预控售许亮可证逼的水讲准为动工匙顺序方即向13队#项目分阶段营销策略计划整体铺吹排·预热期计策略·造势帜期策挽略·爆破笑期策默略·持销顺期策昨略分阶段营销策略整体铺敬排预热期造势拴期爆破榴期持销期总结8月2日：示范区及售楼部开放6月7月8月9月10月11月12月8月16日：样板间开放9月31日：豪门夜宴式开盘7月17日：整体形象出街预热期造势期爆破期持销期阶段抵性工往作重缎点6月份开览始热炒斑岛屿，楚转入7月份之餐后项目闯整体形穗象出街蹈，揭开醉岛屿面餐纱。该阶段绸主要强丽化销售由团队信吵息，拓痒客先行哪，为项棍目亮相拳做好充栏分准备。8月2日，足以售弯楼部药和示嚷范区乎亮相非为造鹊势节呀点，纽奉辅以丑重大趋的亮速相活援动，惑媒体冶，同判行到喂访，寄形成牧口碑断传播螺，线玻上线迎下持好续发醒力8月16日，妨以样斧板间恼开放肢为造刊势节御点，艘辅以忌收筹衫行为悔进行滨洗客油，各狱种圈训层活笼动持唐续，婆力求消为开桨盘热搏销做碍好充颤分准推备9月31日，季以开腹盘为歪销售织高潮轨引爆脾节点以销售逐炒作、扮洗客跟苍进为后继持你销作旧准备花；分阶段营销策略整体铺宅排预热期造势期爆破期持销期总结6月7月8月7月17日：整体娃形象井出街6月1日：岛的涂炒作斯开始线上：线下：6月底项手目话题帖炒作，辜以吸睛坐全球为睬目的，关联河那心岛土彻地前世特今生（配合灰媒体：捏网络、售新闻、粥要闻、缓访谈为屠主）销售姓团队餐信心晨强化骄：上海预总部而行、桑江景净豪宅绝居住练体验斧、成惑都豪傲宅对泛标踩公盘、纸口径付及销胞售行峡为强套化等典抗性啄分类监培训也、拓泛客分孕配跟霸进等地缘绞，外页缘客房诚户拓午展邀托约8月亮蚀相到异访：本地企幕业客户巧拓展、抖代理公陆司资源坚客户、淹政府资牧源等重点对圆政府、图媒体、输同行等阶进行洗考脑造势攀：媒体解上海往体验预专场脉活动着、政妖府及附高端表资源狭拜访很、7月中崭旬以瞧后：迅月炒职作话金题由基岛转悉入盘关联河便心岛五松大高端来业态（配酬合媒耳体：套机场耗、网配络、古户外婚，公亦交站贫台、门阵地催、路妄名牌闸、报非媒）8月2日：售楼党部示戴范区妙开放阶段目沈标：利用网辫络，新概闻等形宴式先将柿岛炒热7月17日之后维整体形尖象出街爆，炒作城对象由箱岛换做深盘分阶段营销策略整体铺彼排预热期造势期爆破期持销期总结6月7月8月7月17日：整体形拼象出街6月1日：岛的炒珍作开始7月17日之前库：7月17日之后帮：推广飘目的业：炒渠热岛秋的价昆值并为肥河心顽岛附艰加A、国际已城南的雁方位价顷值B、金融叉城的板迎块价值C、复黄地的可品牌界价值媒体恒推广智炒作断主题依：神秘岛平屿惊现耐国际城准南推广凡媒体史：网络，尸新闻活动配消合：金融城训高峰论货坛即河市心岛业芽态揭秘帆活动推广目夸的：炒抚热盘的创价值目的A、体现横五大业岂态独占周一岛的港地标性塘概念B、拔史高产灾品调戚性，绘营造阿社会浑高端倍人士基方可软登岛壮的氛护围C、释放辜售楼部拆和示范恋区即将展盛大开衫放的信尤息媒体推浩广炒作惊主题：五大港高端偶业态网齐聚店一岛推广媒森体：网络泛，新变闻、费户外财，阵洁地，搬站台绝，路晒名牌懂，短反信活动配牲合：暂无炒岛话撞题示意晒：1、世界铺金融大者佬中意完呈贡新币区；2、河心抚岛版图塘猜想揭侨秘；3、28大国缴际品报牌旗它舰跻累身呈辽贡新驼区4、专牙线轻炸轨打持通呈颂贡交俭通“钢任督街二脉唯”……推广炒调性迈示意狠：神秘金某融商圈淘惊现呈防贡新区商务经滚济圈终冒于引来面城市新绑地标推广绕调性韵示意拾：分阶段营销策略整体铺影排预热疑期造势期爆破期持销协期总结6月7月8月7月17日：整体巩形象铺出街6月1日：岛的炒桨作开始线上推座广线整盈体铺排围挡，吵精神堡护垒出街同步俱更换冶诉求网络推凤广同步更费换诉求商报+华西报升版出街院线广尿告出街户外大它牌，路恰名牌，姻公交站薪台，出班租车站咸台广告草投放主诉计求为永商圈邮的稀霜缺性主诉箭求为遵项目啦自身机场户疏外投放航空杂帽志投放停车场稍灯箱分阶段营销策略整体透铺排预热期造势期爆破期持销期总结6月7月8月7月17日：整体旋形象姑出街6月1日：岛的炒辛作开始阵地网络族推广报媒推觉广院线膝推广户外婶推广公交厅站台停车访场灯陷箱户外推广渠道地点投放时间主诉求投放频率围墙、导示、精神堡垒、高炮项目现场6-8月6月：金融城河心岛，复地倾力打造一直保持7月中旬以后：高端城市综合体空降河心岛+示范售楼部开放的信息高端城丝式市综合婶体惊现只呈贡分阶段营销策略整体蠢铺排预热劳期造势罪期爆破牌期持销期总结6月7月8月7月17日：整体形兰象出街6月1日：岛的表炒作潜开始阵地网络圾推广报媒推蝇广院线酒推广户外令推广公交站冒台停车界场灯姻箱从围粗挡开惨始投彼放广穿告的绣时候也便同桑步开海始项小目的舍彩灯狐照明竖，方敲法将锹彩灯库效果养打到晚高炮围上，喝该效挥果应钉一致和持续灯光工凉程分阶段营销策略整体铺燃排预热功期造势锈期爆破伍期持销福期总结6月7月8月7月17日：整体粱形象纷出街6月1日：岛的坚炒作震开始网络推广渠道形式投放时间主诉求投放频率搜房网、腾讯网、新浪网、大成网软文6月-8月6-7月：神秘岛屿惊现国际城南7-8月：高端综合体空降唯一河心岛每月更换一次通栏论坛（地产江湖、天涯社区、搜房、新浪等）文字画面6月-8月城市运营专家复地如何打造成都唯一河心岛？五大高端业态齐聚一岛，岛居生活究竟如何？每周更换一次新浪微博、腾讯微博文字画面6月-8月伴随项目时间节点，将各种岛的工程进度，周边发展变化情况一一展示每日更新3条阵地网络推镇广报媒推踪蝶广院线推贩广户外柳推广网推广旦方面：移在7月17日之谁前主米要运抛用软扰文热叙炒岛津的价诞值，7月17日之鞋后增弦加通士栏，段文字救，画拘面，岭热炒仙整盘也的价斩值，领并释委放售蜻楼部括和示帮范区测即将码盛大形开放缝信息公交雄站台停车程场灯讽箱分阶段营销策略整体铺爪排预热捏期造势馆期爆破命期持销剑期总结阵地网络弓推广报媒乞推广院线推窗广户外破推广报纸推广渠道形式地点投放时间主诉求*投放频率昆明商报硬广（整版）全城7月下旬高端城市综合体惊现成都唯一河心岛2次昆明都市报硬广（整版）全城7月下旬盘岛高端综合体示范区与售楼部即将盛大开放2次6月7月8月7月17日：整体喇形象恐出街6月1日：岛的炒充作开始报媒体晋推广方序面：在7月17日和7月25日，华圣西和商餐报各打添一个整鞋版，目鸡的有1、揭开头国际城少南河心痰岛的神遇秘面纱2、释保放售被楼部惜和示荷范区茶即将要开放篇的信句息公交站婚台停车场氏灯箱分阶段营销策略整体享铺排预热墙期造势犯期爆破期持销著期总结阵地网络推返广报媒虎推广院线辰推广户外推猎广6月7月8月7月17日：整体衰形象鸣出街6月1日：岛的夕炒作升开始电影院广告投放渠道院线投放时间主诉求CF片播放，影院看板太平洋、万达、保利万和、UME、王府井，环球中心影院7月下旬，选择4场的热门电影进行投放城市高端综合体惊现呈贡院线投育放：CF片选择7月下旬致的周末粮，根据弹当月电剖影的热具度来选铸择投放允的场次妙，CF片中需秋包含项限目示范赵区和售榨楼中心题即将开等放的信冈息201都4年热强门电选影：美国队平长2狼图腾变形金尸刚4公交站甩台停车伍场灯净箱分阶段营销策略整体止铺排预热期造势矛期爆破期持销期总结阵地网络纪推广报媒捷推广院线显推广户外惑推广6月7月8月7月17日：整体崇形象寨出街6月1日：岛的炒降作开始户外推广渠道地点投放时间主诉求投放频率大牌盐市口大牌、红星路-总府路、紫荆户外7月形象出街起，一直持续与线上推广主诉求同步更换即可一直持续，直至开盘户外裙大牌告选择鹊了市焦中心舰的2块和私城南妈的1块，泪实力冤心城暖，大锄咖公逢寓项更目都土曾选借择过判南亚津风情症第壹奋城大庆牌进爪行过求投放公交站稍台停车惜场灯扫箱分阶段营销策略整体铺咽排预热窃期造势期爆破攀期持销期总结阵地网络推道广报媒推坊广院线痛推广户外推液广6月7月8月7月17日：整体忽形象狼出街6月1日：岛的炒殖作开始长水灰国际撞机场懂广告磁牌示芒意图本广网告点执位来裤源于醒昆明缸博纵很广告内传播奔有限我公司七彩创云南跌第壹凯城：独占插呈贡甚新区忽中心冶的高怜端城贩市综篮合体机场户外广告投放地点投放时间该阶段主诉求机场广告牌长水国际机场7月17项目形象出街开始一直持续至开盘后的一个月城市高端综合体惊现呈贡新区机场户塔外：7月17日随其变他线上箱媒体同叉步投放娃，精准诸锁定有讨航空需拾求的高泛端客群芽，诉求果方面与罪其他线侍上媒介息保持一译致公交站设台停车钉场灯夺箱分阶段营销策略整体铺挑排预热宋期造势期爆破期持销饶期总结阵地网络隔推广报媒推链广院线膀推广户外推跟广6月7月8月7月17日：整体形际象出街6月1日：岛的炒松作开始公交站触台停车霉场灯嘱箱户外推广渠道地点投放时间主诉求投放频率路名牌线路1：彩云北路沿线线路2：广福路线路3：环城东路7月至8月与项目整体形象出街后的诉求保持一致保持投放公交站点城东、城南（重点）、城中区域出租车站点七彩享云南修第壹蓝城：独占埋呈贡闷新区锐中心抗的高浇端城浙市综脾合体阵地网络推进广报媒庆推广院线推盲广户外茅推广分阶段营销策略整体丙铺排预热乳期造势逮期爆破期持销期总结6月7月8月7月17日：整体黎形象化出街6月1日：岛的炒律作开始公交站垫台停车浪场灯脑箱户外推广渠道地点投放时间主诉求投放频率高端商场停车场灯箱南屏街，北辰财富，和谐世纪，环球中心等高端商场7月中旬开始与线上主诉求保持一致一直持续七彩云涂南第壹亚城：独占换呈贡访新区秧中心怜的高睬端城百市综娱合体线下活室动渠道茫整体铺狼排分阶段营销策略整体铺杰排预热期造势稿期爆破笼期持销贝期总结6月7月8月7月17日：整体形焦象出街6月1日：岛的加炒作持开始主诉盆求为婚商圈纤的稀夕缺性主诉求砖为项目肺自身销售团抄队强化吉信故行客客户资烤源梳炸理+CA铃LL客开始高端沟商场址摆展金融渐城高盾峰论宁坛活愧动短信锐发送分阶段营销策略整体寺铺排预热期造势茅期爆破期持销期总结6月7月8月7月17日：整体形贩象出街6月1日：岛的匀炒作镇开始销售罩团队杯强化吉信行统资源客饿户梳理CAL然L客商场欧摆展论坛妥活动短信发净送方式尤一：茅上海赔行及省江景迈豪宅纱居住膀体验首先刃组织耍销售穗团队腐到上乡丰海参席观，测包括舱上海条代表姨项目逝的参应观，雷感受驳项目幸运营扬能力笛，同叛时安挥排于倡上海店金茂航君悦宿大酒甩店的辫居住饱体验时，让星团队魂首先革明确财将来惕的复梁地中公心将棕给业上主带肉来什侧么样墙生活砌。方式店二：补七彩何云南姓第壹灶城纪世录片七彩云彻南第壹梦城项目撒纪录片肆将从土登地、产激品、工辰程、物张业四个纽奉方面记罚录下每顽个岗位括的员工袖为复地过中心所厅付出的犁心血，蔽其中有苹争辩有慕认同，和但最终仗达到共故识，目荷的是让息看过该猜纪录片鞠的每一个拘置业顾扩问都七风彩云乏南第蠢壹城的诞脂生产生步强烈叙的情年感共甘鸣，是值得齐骄傲的罪向客户怀推荐的丧。分阶段营销策略整体铺避排预热期造势滤期爆破期持销盟期总结6月7月8月7月17日：整体形府象出街6月1日：岛的炒闪作开始销售捕团队商强化吉信行什资源客月户梳理CA检LL客商场曾摆展论坛脉活动短信慨发送人员安罚排：从离每日CA库LL客销尽售人器员4-赌5名，其洁中每日CAL图L客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