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房地产估价师之估价原理与方法提分评估(带答案)打印版
单选题(共100题)1、某房屋的建筑面积为100m2,单位建筑面积的重置成本为1000元/m2,建筑物自然寿命为45年,残值率为2.5%。经测算,至价值时点该建筑物有效年龄为10年,建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为()年。A.29B.39C.40D.45【答案】B2、使住宅房地产价格明显上升的是()。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高【答案】A3、一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.两年【答案】C4、直接成本利润率=()/(土地成本+建设成本)。A.销售收入B.投资收益C.土地利润D.开发利润【答案】D5、循行特点为“离、合、出、入”的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】C6、在估价机构多、竞争激烈的情况下,()通常是估价业务的主要来源。A.主动争取B.主动接受C.被动争取D.被动接受【答案】A7、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等,判定出建筑物的()。A.成新率B.年折旧率C.残值率D.回收率【答案】A8、某工业用地总面积为3000m2,容积率为0.5,楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地,容积率为4.0,相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为()万元。A.500B.525C.600D.1650【答案】D9、房地产利用中存在外部性,这体现了房地产()的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样【答案】C10、五志过极均可伤A.心B.肝C.肺D.肾【答案】A11、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户,180人。据查征收前,C村人均耕地面积为1亩。另外,已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定,B房地产开发公司应安置C村()个农民。A.30B.60C.100D.180【答案】C12、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中,正确的是()。A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益【答案】B13、价格指数中如果是以上一时期作为基期的,称为()。A.前期价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】D14、在百分比法中,房地产状况调整系数应以()房地产状况为基准来确定。A.估价对象B.标准房地产C.市场上D.交易情况【答案】A15、()房地产的区位优劣,主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。A.办公B.商业C.居住D.工业【答案】C16、“三通一平”一般是指某区域具备了()等设施以及场地平整。A.水通、气通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通【答案】B17、影响某套住房价格的实物因素不包括()。A.装修B.户型C.层高D.楼层【答案】D18、神思难以集中专一,甚则神思恍惚,面色苍白无华,舌色不荣病机是A.心血不足B.心阴不足C.心的阳气偏衰D.心血瘀阻【答案】A19、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼,开发完成后销售均价为3000元/m2,已知取得土地时楼面地价为1000元/m2,开发成本和管理费用为1200元/m2,开发成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成后即开始销售,销售费用为销售价格的2%,销售税费为销售价格的5.5%,开发期为1.5年,年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为()。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B20、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中,不属于无形资产的是()。A.专利权B.专有技术C.商标权D.房地产【答案】D21、关于估价目的的说法,错误的是()。A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要B.任何估价项目都有估价目的C.一个估价项目通常有多个估价目的D.估价目的限制了估价报告的用途【答案】C22、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告,可以采用()。A.叙述式报告B.口头报告C.书面报告D.表格式报告【答案】D23、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中,通常价值时点为______,估价对象为______状况下的情形。()A.现在,过去B.现在,现在C.过去,现在D.将来,现在【答案】A24、投资者评估的房地产的投资价值()该房地产的市场价格,是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】D25、在成本法、假设开发法中不计息的项目有()。A.销售费用B.销售税费C.开发利润和销售税费D.销售费用和销售税费【答案】C26、房地产供给有限特性的本质是()。A.土地的总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】B27、在假设开发法的现金流量折现中,估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是()。A.取得待开发房地产的时间B.开发期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间【答案】B28、某块土地上有一建筑物,各层建筑面积相同,共有10层,且建筑基底总面积为600m2,建筑用地面积为1000m2,则建筑容积率为()。A.60B.6C.10D.60%【答案】B29、心开窍于舌的主要机理是A.手少阴之别系连于舌本B.心血荣于舌C.心气通于舌D.舌为心之外候【答案】A30、某综合楼的土地取得成本为1000万元,建设成本为800万元,管理费用为60万元,投资利息为140万元,营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%,契税税率为4%,直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为()万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A31、某住宅的建筑面积为100m2,买卖合同约定成交价为10000元/m2,价款分两期支付,于成交日期支付60万元,余款于一年后支付;交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元,卖方应交纳的税费为8万元,并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例,年折现率为6%,则对其建立比较基础后的总价为()万元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28【答案】D32、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/m2,2012年9月的市场价格为4654元/m2。根据上述数据,2012年1月至9月,该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为()。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】C33、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望,而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分,从而形成消费者的()。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他【答案】B34、价值时点通常的表示方法是()。A.时、分、秒B.公历年、月、日C.阴历年、月、日D.进行估价时的时间【答案】B35、不属于土地使用权的是()。A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.租赁权【答案】D36、在新开发区内有一块土地,总面积是20000m2,可转让土地面积的比率是60%,预计可转让土地的价格是3000元/m2,则可转让土地的价格是()。A.2500万元B.3500万元C.3600万元D.3000万元【答案】C37、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告,估价作业期为2005年5月20日至5月30日,估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日,甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款,则该估价报告的存档期应不少于()年。A.15B.16C.17D.30【答案】B38、十二经脉之气“结、聚、散、络”于筋肉、关节的体系是A.十二经脉B.十二经筋C.十二经别D.十二皮部【答案】B39、甲房地产的建筑物建于1993年,乙房地产的建筑物建于1998年,假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同,若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较,则()。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断【答案】C40、“大骨气劳,短肌,心气抑”是由于A.味过于酸B.味过于苦C.味过于咸D.味过于辛【答案】C41、下列哪项不是血瘀的形成因素A.阴虚B.血热C.瘀血D.痰浊【答案】A42、比较法中,采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整,其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况,价格高1%,若改为直接比较,则可比实例相对于估价对象状况下的得分为()。A.105B.97C.98D.103【答案】B43、从综合效应看,房地产价格与利率因素呈()。A.正相关B.负相关C.不相关D.行政因素影响【答案】B44、已知某收益性房地产的收益期限为50年,报酬率为8%的价格为4000元/m2;若该房地产的收益期限为40年,报酬率为6%,则其价格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920【答案】D45、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2,该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08,该类房地产2013年10月的市场价格为()元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5548.37D.5638.13【答案】A46、提出“外所因为六淫,内所因为七情,不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃,虫兽所伤”的是A.医和B.葛洪C.陈无择D.张仲景【答案】C47、一般来讲,随着家庭人口规模小型化,住宅价格总的趋势是()。A.上升B.下降C.保持相对稳定D.先上升后下降【答案】A48、政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是()。A.征用期间导致房屋毁损的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价【答案】D49、(),建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》,使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日【答案】D50、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中,通常价值时点为______,估价对象为______状况下的情形。()A.现在,过去B.现在,现在C.过去,现在D.将来,现在【答案】A51、“益火补土”法适用于A.肾阳虚损证B.心肾阳虚证C.心脾两虚证D.脾肾阳虚证【答案】D52、某城市市区内有一座长期亏损的工厂,其周边多为新建的商品住宅,且销售形势良好,根据城市规划,该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值,则应按()进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【答案】D53、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质,这主要来源于()的限制。A.房地产地役权B.房地产权利及其行使租赁权C.房地产使用管制D.相邻关系【答案】D54、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法,错误的是()。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】A55、某套建筑面积为100m2的住宅,含家电家具的成交价格为50万元,首付40%,余款半年后一次付清,假设年利率为8%,家电家具价值为5万元,现将该交易实例作为可比实例,评估类似住宅不含家电家具的市场价格,可比单价为()元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】B56、在同一房地产市场中,效用相近的房地产的价格应当()。A.完全相同B.差距较大C.没有可比性D.相近【答案】D57、相火有“生生不息”功能提出者是A.刘完素B.朱震亨C.张景岳D.张锡纯【答案】B58、某宗房地产交易中,买方支付给卖方29万元,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%,则该宗房地产交易的正常负担下的价格为()万元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9【答案】B59、长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的()。A.实际价格B.市场价格C.未来价格D.成本价格【答案】C60、估价对象由()决定。A.委托人B.估价目的C.委托人和估价目的双重D.估价机构【答案】C61、房地产价格是由房地产的()和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求B.价格C.供给D.市场【答案】C62、房地产损害赔偿的类型多种多样,但其中并不包括()。A.因使他人房地产遭受污染的B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等,造成相邻房地产价值减损的D.因初始登记不当,造成房地产权利人损害的【答案】D63、下列()不是估价假设的作用。A.规避估价风险B.保护估价报告使用者C.保护估价机构和估价师D.保护估价机构的管理者【答案】D64、成本利润率的计算公式是()。A.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B.开发利润÷(土地取得成本+开发成本)C.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用)D.开发利润÷开发完成后的房地产价值【答案】A65、下列关于房地产价格影响因素的表述中,错误的是()。A.不同的影响因素或者其变化,导致房地产价格变动的方向是不尽相同的B.不同的影响因素或者其变化,导致房地产价格变动的程度是不尽相同的C.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的D.影响房地产价格的因素都与时间有关【答案】D66、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为120㎡,单位建筑面积的重置成本为600元/㎡,年折旧额为1440元,用直线法计算该建筑物的成新率是()。A.16%B.42%C.58%D.84%【答案】D67、在城市房屋征收中,征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的,在对所调换房屋进行估价时,估价对象状况如:期房区位、用途、面积、建筑结构等,应当以()为准。A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定B.征收人与被征收人的口头约定C.被征收人的要求D.征收人的要求【答案】A68、下列关于奇经八脉的描述正确的是A.冲脉为十二经之海B.阳蹻,阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用C.阴维脉的作用为维系诸阴经,阳维脉维系诸阳经D.阳维脉为病,多见寒热;阴维脉为病,多见心胸、脘腹、阴中疼痛【答案】A69、心病及肝属于A.母病及子B.子病及母C.反克D.倍克【答案】B70、估价业务应当以()名义统一受理,统一收取费用。A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构D.项目负责人【答案】C71、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标,其中相对科学的距离指标是()。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】D72、关于明确估价目的的说法,正确的是()。A.估价目的由价值类型决定B.估价目的根据估价师的经验确定C.估价目的由委托人的估价需要决定D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定【答案】C73、欠债到期要还,无奈只有出售房地产偿还,这种情况下房地产的成交价格往往()。A.偏高B.正常C.偏低D.不正常【答案】C74、估价上的折旧注重的是()。A.原始取得价值的减价调整B.原始取得价值的摊销与回收C.重置价值的摊销与回收D.价值的减价调整【答案】D75、“……肝气衰,筋不能动,天癸竭,精少,肾脏衰,形体皆极……”是指A.四八B.五八C.六八D.七八【答案】D76、“从治”又称A.正治B.反治C.缓则治本D.急则治标【答案】B77、某房地产的建筑面积为2500m2,现状价值为2000万元,若现在将该房地产拆除重建,拆除费用为100万元,残值为45万元,后续必要支出及应得利润为4000元/m2,重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为()万元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】C78、某宗房地产,已知建筑物的重置价格为每平方米1000元,成新率为70%,房地产年净收益为每平方米140元,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,则该房地产的价格为()元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400【答案】C79、房地产权利的种类中,属于债权的是()。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】D80、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得,土地使用期限40年,不可续期。预计尚需1.5年建成,总建筑面积为50000m2,可供出租的面积为总建筑面积的80%;经市场调查,目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2,空置率为10%;预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2,空置率为15%,运营费用率为30%。报酬率为10%,折现率为12%,该商城开发完成后的现值为()万元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】B81、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2,层高4.1米,土地剩余使用年限为30年,不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米,建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m,建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大,该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值,则应扣除的功能折旧为()万元。(建筑物报酬率为10%)A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】D82、下列哪项不会因气不摄血导致A.咯血B.吐血C.衄血D.发斑【答案】D83、脾气不濡,胃气乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘【答案】B84、某成片荒地面积1km2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让,开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元,年贷款利率为7.2%,开发经营期为1年。上述费用均匀投入,可转让土地面积比率为65%,该地块可转让土地的应计成本是()元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】C85、某企业开发某土地,土地重新取得成本为1000元/平方米,正常开发成本为1500元/平方米,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/平方米,直接成本利润率为6%,则开发后的地价为()元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】D86、某钢混结构厂房的耐用年限为60年,占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权,厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为()。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】B87、下列哪项不属于缓则治本A.痨病肺肾阴虚之咳嗽,应滋养肺肾B.气虚自汗,应补气C.新感已愈而转治宿疾D.大出血的病人,应紧急止血【答案】D88、下列哪项不属于扶正的具体方法A.滋阴B.养血C.温阳D.消导【答案】D89、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法,是以()状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产【答案】C90、某在建工程于2014年4月1日开工,2015年4月30日因故停工,2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月,假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月,则假设开发法估价中后续建设期为()个月。A.10B.11C.13D.14【答案】D91、在百分比法中,交易情况修正系数应以()为基准来确定。A.成交价格B.市场价格C.交易价格D.正常价格【答案】D92、下列引起某套住宅价格上升的因素中,属于该住宅价格自然增值因素的是()。A.对住宅本身进行投资改良B.由于人口增长对住宅的需求增加C.因通货膨胀导致住宅价格上升D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高【答案】B93、新建房地产的土地取得成本为600万元,建设成本为500万元,管理费用为40万元,销售费用为20万元,投资利息为30万元,销售税费为售价的6.5%,直接成本利润率为20%,该房地产的价值为()万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】A94、在具体的一个房地产估价项目中,价值时点究竟是现在还是过去或者未来,是由()决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【答案】D95、确定估价对象及其范围和内容时,应根据(),依据法律法规,并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序【答案】B96、气能摄血主要与哪个脏腑有关A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】A97、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是()。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值【答案】D98、某住宅房地产开发用地,其土地面积为10000m2,规划容积率为1.2,楼面地价为1500元/m2。后经规划调整,其容积率提高到1.6,楼面地价不变,则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为()万元。A.375B.450C.500D.600【答案】D99、报酬率的表达式为()。A.投资回报/所投入的资金B.投资回收/所投入的资本C.(投资回报+投资回收)/所投入的资金D.(投资回收-投资回报)/所投入的资本【答案】A100、房地产的基本存在形态不包括()。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附着物【答案】D多选题(共40题)1、在求取净收益中,运营费用包括()。A.房地产持有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【答案】AC2、在审核房地产估价报告中,发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异,其可能的原因有()。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】AB3、引起房地产价格上涨的原因有多种,对房地产本身进行投资改良的内容包括()。A.政府进行道路建设B.农用地转为建设用地C.改进物业管理D.装饰装修改造E.更新或添加设施设备【答案】CD4、选取可比实例时,应符合的要求包括()。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案】BCD5、某套期房住宅的套内建筑面积为120m2,套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为30m2,套内建筑面积的购买单价为15000元/m2,购买人采用的付款方式为:首付60万元,余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法,正确的有()。A.使用面积的购买单价为12500元/m2B.建筑面积的购买单价为12000元/m2C.名义价格为180万元D.实际价格为180万元E.现房价格低于180万元【答案】BCD6、房地产具有保值增值特性,真正的房地产自然增值是由于()引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理E.周围环境改善【答案】C7、出租人权益价值的构成包括()。A.无租约限制价值B.合同租金现值C.剩余租赁期内合同租金现值D.剩余租赁期内市场租金合同租金差额的折现值E.剩余租赁期外建筑物经济寿命期内的市场租金现值【答案】C8、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求,正确的有()。A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外,每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】ABCD9、下列对房地产价值和价格的关系,表述正确的有()。A.价值是价格的外在表现,围绕着价格上下波动B.价值是物的真实所值,是内在的、客观的和相对稳定的C.价格是实际发生的、已经完成并可以观察到的事实D.在实际运用中一般通过外表的价格来推测内在的价值E.房地产估价的本质是评估房地产的价值而不是价格【答案】BCD10、在评估市场价值时,应遵循的原则包括()。A.独立客观公正原则B.谨慎原则C.合法原则D.替代原则E.最高最佳利用原则【答案】ACD11、假设开发法中,选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途,而最佳用途的选择要考虑土地位置的()。A.可接受性B.保值增值性C.现实社会需要程度D.未来发展趋势E固定性【答案】ACD12、下列关于假设开发法的表述中,正确的有()。A.假设开发法用于房地产开发项目分析时,是站在特定投资者的立场上B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格.预期利润和最高费用C.有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产,难以采用假设开发法估价D.假设开发法中,开发完成后的价值可以用成本法测算E.假设开发法也称为剩余法【答案】ABC13、评估一套单元式住宅的抵押估价,若未做特别说明,应包含在估价对象范围内的有()。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发【答案】CD14、关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法,正确的有()。A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值【答案】AD15、基本完好房的成新度可以是()。A.九成B.八成C.七成D.六成E四成【答案】CD16、下列制度政策的调整,在其他因素不变的情况下,会导致房地产价格下降的有()。A.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下,增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下,减少卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机【答案】AC17、估价对象为一宗熟地,对其可比实例权益状况进行调整时,应包括的内容有()。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【答案】ABD18、房地产估价的三大基本方法是()。A.假设开发法B.路线价法C.市场法D.成本法E.收益法【答案】CD19、下列影响房地产供给的因素中,能增加房地产供给量的有()。A.当前该类房地产价格水平较高B.该类房地产的开发成本上升C.该类房地产的开发技术水平提高D.预期该类房地产价格会上涨E.该类房地产未来持有成本增加【答案】AC20、下列房地产特性中,决定房地产需要专业估价的特性有()。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】AD21、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有()。A.商业利润B.净运营收益C.潜在毛收入D.有效毛收入E税后现金流量【答案】BCD22、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时,房地产正常的成交价格等于()。A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)【答案】ACD23、长期趋势法可以用于()。A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】ABD24、下列估价事项中,仅根据估价目的来确定的有()。A.估价对象B.估价时点C.价值类型D.估价方法E.估价所需材料【答案】BC25、下列影响房地产供给的因素中,能增加房地产供给量的有()。A.当前该类房地产价格水平较高B.该类房地产的开发成本上升C.该类房地产的开发技术水平提高D.预期该类房地产价格会上涨E.该类房地产未来持有成本增加【答案】AC26、关于假设开发估价中开发经营期的说法,正确的有()。A.开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期B.开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期C.建造期的起点是价值时点,终点是未来开发完成后的房地产竣工之日D.销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间E.经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日【答案】ABD27、下列房地产价格影响因素中,不属于房地产区位因素的有()。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等级【答案】AD28、路线价法与一般的比较法的主要不同之处有()。A.要做“交易情况修正”B.不做“市场状况调整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合,然后再进行“房地产状况调整”D.利用相同的“可比实例价格”即路线价,同时评估出许多“估价对象”E.是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整,然后再进行综合【答案】BCD29、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法,正确的有()。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法【答案】AD30、关于房地产估价本质的说法,正确的有()。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差,但误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术【答案】AD31、只有在静态分析法中才需要测算的项目是()。A.销售费用B.投资利息C.开发利润D.销售税费E.后续的开发成本【答案】BC32、假设开发法评估在建工程价值时,采用投资利润率计算后续开发的应得利润,计算基数应包括()。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】AC33、关于房地产估价报告签名、盖章的说法,正确的有()。A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章【答案】ABC34、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求,正确的有()。A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外,每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】ABCD35、下列关于房地产估价的市场定价的说法中,正确的有()。A.房地产价值是客观存在的B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果C.房地产价值由市场力量决定D.由市场参与者集体的价值判断所形成E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值【答案】ACD36、下列各项中,不属于房地产价格影响因素中区域因素的有()。A.土地形状B.地形C.城市规划调整D.环境状况E.配套设施状况【答案】AB37、下列房地产价格影响因素中,属于外部因素的有()。A.经济因素B.区位因素C.权益因素D.人口因素E.心理因素【答案】AD38、下列房地产中,属于按权益状况划分的类型有()。A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B.已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不全的房地产【答案】AC39、下列房地产价格的影响因素中,属于一般因素的有()。A.土地的位置、面积、形状、地势、地质条件B.通货膨胀率C.环境改善、基础设施D.利率因素E土地面积【答案】BD40、下列房地产估价活动中,适用长期趋势法的有()。A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度D.对可比实例进行市场状况调整E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估【答案】BD大题(共20题)一、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案。方案一:改造为批发市场出租10年后转售,需补缴地价,取得40年商业用地土地使用权,已知改造期为1年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查,10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍,转售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面积17600m2;预计改造期为1.5年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元;在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积8500元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为4000元/m2;容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居住用地楼面地价下降2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)【答案】假设开发法方案一:(从旧厂房到批发市场)从第2-11年,每年逐年递增的净租金,第11年的出售价格第一年净租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-2.5%)×[1-(1+2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=8572.35+0.32V1V1=12606.39(万元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能转售。)补地价=4500×26400-1500×12500=10005万元契税=(补地价+旧厂房价值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建设成本及管理费用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.81万元营销费用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71万元旧厂房的价值V0=12606.39-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83(万元)二、某写字楼为钢筋混凝土结构,层高4.8m,没有电梯,建筑面积为30000m2,经济寿命为60年,有效经过年数为3年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,年利率为6%,建设期为2年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元;装修的重置价格为500万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备的重置价格为200万元,平均寿命为10年,已使用3年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为80%,月租金为30元/m2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为180万元,安装费用为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%,正常月租金为32元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需要多消耗10000元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。(12分)【答案】(1)计算重新购建价格C总:方法一:首先,计算单价①建筑安装成本:1200元/m2;②专业费用:1200×8%=96(元/m2);③管理费用:(1200+96)×3%=38.88(元/m2);④销售费用:C×3%;⑤投资利息:(1200+96+38.88+3%C)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(1200+96+38.88+3%C)×40%×[(1+6%)0.5-1]=88.93+0.2%C;⑥销售税费:C×6.5%;⑦投资利润:(1200+96+38.88+3%C)×35%=467.208+1.05%C;⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,计算总价①建安成本:1200×30000=3600(万元);②专业费用:3600×8%=288(万元);三、某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款,贷款金额600万元,贷款期限10年,贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成,现实社会一般贷款成数为5成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10分)【答案】(1)求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的市场价值-(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)-其他法定优先受偿款1)2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值500万元,收益期限为40年-5年=35年,利用公式:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(万元)3)2013年10月1日再次抵押价值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12(万元)四、某幢写字楼,土地面积4000㎡,总建筑面积为9000㎡,建成于2002年10月1日,土地使用权年限为2007年10月1目~2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡,建筑物重建成本为3000元/㎡,建筑物自然寿命为60年,有效年龄为10年。其他的相关资料如下:(1)门窗等损坏的修复费用为3万元,装修的重置价格为82.5万元,平均寿命为5年,有效年龄为4年,空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧80万元,拆除该空调费用为10万元,可回收残值30万元,重新构建价格(不含安装费)为130万元,安装新的空调系统的费用为8万元,除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年,经过年数为9年。(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗800元。(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为7万元。(4)该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利率为5%,土地报酬率为8%。(5)假设除空调以外,残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。【答案】五、某宗出租的房地产,建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知,2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元,出租人承担的税费约占租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。(8分)【答案】具体计算过程如下:(1)总有效毛收入:A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(万元);(2)总运营费用:C=30×12+1075.2×8%=446.02(万元);(3)年净收益:a=A-C=1075.2-446.02=629.18(万元);或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(万元);(4)土地总价:L=40000/4×2100=2100(万元);(5)年土地净收益:aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(万元);(6)年建筑物净收益:aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(万元);(7)建筑物总价:B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(万元);(8)房地产价值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)。六、某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款,贷款金额600万元,贷款期限10年,贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成,现实社会一般贷款成数为5成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10分)【答案】(1)求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的市场价值-(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)-其他法定优先受偿款1)2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值500万元,收益期限为40年-5年=35年,利用公式:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(万元)3)2013年10月1日再次抵押价值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12(万元)七、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案:方案一:改造为批发市场出租10年后转售,需补缴地价,取得40年商业用地土地使用权,已知改造期为1年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2天,可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查,10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍,转售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面积17600m2;预计改造期为1.5年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元;在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积8500元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为4000元/m2;容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居民用地楼面地价下降2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)。【答案】假设开发法方案一:(旧厂房-批发市场)第一年净租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-2.5%)[1-(1+2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=8572.35+0.32V1V1=12606.39(万元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能转售)补地价=4500×26400-1500×12500=10005万元报课咨询电话4008105999建设工程教育网(),正保远程教育旗下品牌网站契税=(补地价+旧厂房价值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建设成本及管理费用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.87万元营销费用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71万元八、某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的,出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的,经济寿命为50年。经调查,现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2,同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定,对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元,装修重置价格30万元,经济寿命5年;设备的重置价格50万元,经济寿命15年。残值率假设均为零,报酬率为8%。求该房地产在2013年5月的市场价格。(10分)【答案】九、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下:(1)可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币,2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币;人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币,2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。【答案】(1)建立比较基础可比实例A1)建筑面积=60m2/0.72=83.33m22)房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值=112万元-3.5万元=108.5万元可比实例B1)统一计价单位6.61×16.5万美元=109.065万元人民币2)统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费)=109.065万/(1-7%)=117.274万元人民币可比实例C1)统一计价单位115万元港币÷1.2=95.833万元人民币(解释:因为价格变动指数是以人民币为基准的,取实际成交日的汇率)一十、某宗出租的房地产,建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知,2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元,出租人承担的税费约占租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。(8分)【答案】具体计算过程如下:(1)总有效毛收入:A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(万元);(2)总运营费用:C=30×12+1075.2×8%=446.02(万元);(3)年净收益:a=A-C=1075.2-446.02=629.18(万元);或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(万元);(4)土地总价:L=40000/4×2100=2100(万元);(5)年土地净收益:aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(万元);(6)年建筑物净收益:aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(万元);(7)建筑物总价:B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(万元);(8)房地产价值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)。一十一、某幢写字楼,土地面积4000㎡,总建筑面积为9000㎡,建成于2002年10月1日,土地使用权年限为2007年10月1目~2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡,建筑物重建成本为3000元/㎡,建筑物自然寿命为60年,有效年龄为10年。其他的相关资料如下:(1)门窗等损坏的修复费用为3万元,装修的重置价格为82.5万元,平均寿命为5年,有效年龄为4年,空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧80万元,拆除该空调费用为10万元,可回收残值30万元,重新构建价格(不含安装费)为130万元,安装新的空调系统的费用为8万元,除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年,经过年数为9年。(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗800元。(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为7万元。(4)该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利率为5%,土地报酬率为8%。(5)假设除空调以外,残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。【答案】一十二、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案。方案一:改造为批发市场出租10年后转售,需补缴地价,取得40年商业用地土地使用权,已知改造期为1年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查,10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍,转售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面积17600m2;预计改造期为1.5年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元;在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积8500元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为4000元/m2;容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居住用地楼面地价下降2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)【答案】假设开发法方案一:(从旧厂房到批发市场)从第2-11年,每年逐年递增的净租金,第11年的出售价格第一年净租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-2.5%)×[1-(1+2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=8572.35+0.32V1V1=12606.39(万元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能转售。)补地价=4500×26400-1500×12500=10005万元契税=(补地价+旧厂房价值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建设成本及管理费用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.81万元营销费用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71万元旧厂房的价值V0=12606.39-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83(万元)一十三、某写字楼为钢筋混凝土结构,层高4.8m,没有电梯,建筑面积为30000m2,经济寿命为60年,有效经过年数为3年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,年利率为6%,建设期为2年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的6.5%
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