2023年智能立体车库项目科研报告

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篇1:智能立体车库项目科研报告

智能立体车库项目科研报告

广西嵘兴中科进展有限公司

20**年9月

名目

第一章前言

其次章项目背景

一、南宁市静态交通现状

二、南宁市静态交通问题

三、南宁市解决静态交通问题的对策

第三章适合南宁市的智能立体车库分析

一、优点

二、类型

第四章广西嵘兴中科进展有限公司简况

一、企业力量

二、项目运作力量

三、后期维护

四、管理模式

第五章南宁市应用机械式立体停车库规划

一、项目进度支配

第六章投资建筑形式

第七章经济效益

第八章社会效益

南宁市建设智能立体车库项目科研报告

第一章前言

随着中国经济的进展，人民生活水平不断提高，车辆开头进入千家万户，中国成为一个汽车大国已经是一个必定的事实。停车难的问题就摆在了人们的面前，并且会衍生出了很多社会冲突，而渐渐成为一个严峻的社会问题。尤其是在南宁这样一个省会城市，随着经济的进展，人民群众生活水平提高的很快，汽车保有量以每天增加几百辆的速度急速扩大，土地资料更加缺乏，停车难更加突出。

南宁作为广西壮族自治区的省会，是自治区的政治、经济、文化中心，又是全国的重点旅游城市，具有众多风格各异的旅游风景区，旅游业正处在蓬勃进展时期。每逢节假日特殊是黄金周期间，进入各大商圈、景区的游客数量剧增;其周边的停车场负荷极大，基本都消失停车位短缺现象。可以说，静态交通的进展远远滞后于机动车进展速度。"停车难'问题不仅成为备受广阔市民关注的难点之一，而且也成为影响投资环境和制约城市与区域社会经济进展的瓶颈。

因此，开发应用经济、美观、有用的新型停车设施，充分利用有限的地面和空间，大幅度增加停车位数目，在城市建设和旅游业的进展上有非常重要的作用。为了解决停车车位占地面积与住户商用面积的冲突，立体机械停车设备以其平均单车占地面积小的独特特性而应运而生，其应用前景已被广阔业内人士所关注，成为国民经济进展的增长点。

其次章项目背景

国家发改委在20**年《汽车产业进展政策》中明确指出：大力进展城市停车事业，搞好停车场所及设施的规划与建设，制订停车场所用地政策、投资鼓舞政策及相应标准，实现城市停车事业市场化、产业化。

一、南宁市静态交通现状

随着中国汽车保有量爆发式增长，南宁这座进展中的现代化大都市与北京、上海、广州、深圳等城市一样，相继消失行车难、停车难问题。据统计，截止至20**年中旬，广西7座以下小汽车保有量达386.19万辆。其中，南宁市的小汽车保有量超过100万辆。南宁目前机动车数量且正以每年约14%的速度增长，有关部门猜测，2年后南宁机动车保有量将突破150万辆。交通拥堵日益尖锐，违章停车随处可见，城市交通难以为序。单以停车论，一方面，中心区停车密度不断上升，尤其是中央商圈和公共事业单位医院等周边停车难问题越来越严峻;另一方面，人口稠密住宅小区由于停车位规划不足，频频引发业主与管理方冲突。据统计，南宁市目前拥有路内停车位3万多个，路外停车场和小区停车位近18万个，远远不能满意100万台车的停放要求，繁华商圈、医院、学校更是一位(停车位)难求。

二、南宁市静态交通问题

1、道路拥堵常常消失，道路(人行道)通行效率严峻下降。

在我国家庭小轿车数量飞数增加和土地价格大幅攀升的今日，哈尔滨市的私家车也随着潮流越来越多。由于地面的停车位无法满意更多的停车需求，部分汽车侵占机动车道、人行道、非机动车道，使本不宽敞的机动车道变得更为狭窄，造成交通拥挤、车数下降，并带来诸多担心全的因素。

2、小区生活环境遭到破坏，"无车族'与"有车族'冲突加剧。

随着大量汽车进入居民小区，现已车满为患，尤其是早期建设的小区，状况更加严峻，导致为停车而占据小区绿化等公共设施，使得"无车族'与"有车族'冲突加剧，严峻影响我国和谐社会的建设。

3、现在的资源没有得到优化利用。

不难发觉这样的状况;地面的停车很拥挤，可是一些大型的车库却时座有虚席。这样，不仅铺张了车库所占的空间，阻碍了原可用车可这个空间来进展其他商务大厦的寸金之地，又对地面环境造成了压力。极大程度造成了城市空间资源的铺张。

4、经济进展受到制约，投资环境遭到影响。

一是由于车位稀缺，停车困难，人们购买汽车的欲望被束缚，导致汽车化进程变缓，汽车作为国家将来的主导产业将受到影响，进而阻碍经济的进一步进展。二是一些商业网点如宾馆、饭店、商场和消遣场所因受停车场所的制约，造成客户流失、痛失商机，企业效益受到影响;货物配送等方面也受到时空的限制，工作效率下降，运输成本提高，企业竞争力消弱。三是为查找车位汽车无效形式的历程大大增加，铺张能源、时间、破换环境。四是停车难也不行避开地影响外地客商对城市投资环境的信息。

三、南宁市解决静态交通问题的对策

南宁市解决静态交通问题的方法需要"两手抓'，一方面，对违章停车实行严管，将静态车辆送进停车场(库);另一方面，加强对繁华商业区、集中办公区、公众服务和人口稠密区有限停车空间的集约使用，提高停车密度，增加有效停车位供应。广西嵘兴中科进展有限公司经过对南宁市和自治区内多个城市的停车场现状进行多次了解考察，认为开发一种占地面积小、停车密度高、存取车速度快、运行平安牢靠的智能立体泊车系统势在必行。

第三章适合南宁市智能立体车库分析

一、优点

通过预先设定的程序，运用电控机械等手段存取车辆，具有全封闭结构、无人化运行模式等特点。

一是占地少。约为平面停车场(库)面积的1/3～1/25。立体停车场最大的优势就在于其能够充分利用城市空间，被称为城市空间的"节能者'。依据资料统计，传统平面自走停车场停50辆车至少需要1650平方米，而采纳电梯塔式立体停车只需60平方米，也就是说，可以达到每1平方米左右即停放一辆小车。

二是投资少。机械式停车设备每个泊位投资约2～10万元，而自行式平面停车场(库)每个泊位的造价约为20万元以上。从工程造价方面来比较，同样以50个车位计算，传统建设需约750万元，立体停车建设造价仅400万元。

三是使用便利。按设计要求，一般存取车时间不超过100秒，不会消失存取车排队的现象。

四是削减因路边停车而引起的交通事故。

五是平安性高，增加了汽车的防盗性和防护性，改善了市容环境。

二、类型介绍

(一)巷道堆垛类和平面移动类仓储式全自动立体车库

采纳与立体仓库类似的结构和原理，用有轨巷道堆垛起重机(或者横移车)，

将车辆水平且垂直移动到存车位，并用存取机构存取车辆的机械式停车设备。

A、特点

多适用大容量地下机械车库建设(可实现成百上千台存车位规模)，和个别地上机械车库建设。能够有效降低整个建筑地下深度;便利车辆停放(汽车出入口设在地面)，节约出大量的建筑面积用于商业等。以下说明基于无坡道，出入口均在地面，无特别土建构造设计等的抱负状况。

B、详细设计参数

序号

名称

参数

设备型号

pxD800D-YF(按车位数800举例说明。)

PPY800D-YF(按车位数800举例说明。)

停车尺寸

小轿车Ma*.5200*1950*1550mm(长、宽、高)

吉普车Ma*.5200*1950*1950mm(长、宽、高)

单车位土建尺寸

小轿车5800*2200*1950mm(长、宽、高)

吉普车5800*2200*2350mm(长、宽、高)

整体建筑面积(按每车位20-25平米计)

1.61.65万平米

停车重量

2200kg

停车层数

七层及以下

总停车位数

800停车方式

梳型交换

连续运行平均存取时间

约90秒

8掌握方式

PLC自动掌握

9操作方式

IC卡自动/触摸屏自动/手动

10电源

AC380V10%,50HZ三相五线制

C、巷道堆垛类(平面移动类)立体车库的投资收益分析

地下巷道堆垛类机械车库(车位数800个，七台堆垛机)收支构成

金额(元)支出

停车库的设计、制造、运输、保险、安装调试、检验和钢结构(或混凝土结构)部分

3300万

消防(水喷淋系统)、照明、给排水、机外配电

800万左右

土建工程造价(0.2万/立方)

3200万

以上总计造价

7300万/座

单个车位造价

9.2万左右/个

单个车位运行成本(含水、电、人工费等)

0.19万/个年

整体车库年运行成本

152万/年

收入

车位销售

12万/个

车位租赁(50元/个天)

1.825万/个年

整体车库年租赁收入

1460万/年

投资回收(按整体租赁计算)

计算方法

回收年限

总造价/租赁收入-运行成本

5-6年

考虑到利息等因素，假如能增加部分车位销售，回收期可望提前。

(二)电梯式停车塔

采纳与电梯类似的原理与结构，司机只需将车辆停到出入口，利用升降机提升并摆放车辆的机械停车形式。标准结构，形式固定，多建于地上。

A、特点：

1、存取车速度快：采纳独特的"梳型交换'搬运存取车辆方式(专利技术)，较之一般的车台板搬运方式，速度更快，连续存取车平均等候时间约60秒。

2、占地小：占地大约六十平米，满塔高度约50米，单塔满塔存车50台，最高能够达到平均一辆车仅占一平米面积。可做全地上或半地上。符合现代社会要求节地、环保的政策方向。

3、管理智能化：计费、监控、检测和身份识别等完全由计算机掌握。

4、快捷舒适：操作简便，无倒车、调头等动作;车辆在车库出入口处刷卡存取即可。

5、平安运行：针对人员和车辆，设置多重平安爱护装置。杜绝平安隐患。

6、美观环保：车库外观简约，可与四周建筑风格融合一体。毁灭拥堵，削减尾气排放。

B、详细设计参数

序号

名称

参数

停车数量

50车位

停车尺寸

小轿车Ma*.5200*1950*1550mm

停车重量

2200kg

出入口设置

每套系统设有一个出入口，内置180度旋转盘

存取一次车耗电量

约0.35度

停车方式

驾驶员前进入库、前进出库。

连续运行平均存取时间

约60秒

8掌握方式

PLC自动掌握

9操作方式

IC卡自动/触摸屏自动/手动

10电源

AC380V10%,50HZ三相五线制，容量约为30KW。

11噪音60db

C、停车塔的投资收益分析

电梯式停车塔

收支构成

金额(元)支出

停车塔的设计、制造、运输、保险、安装调试、检验280万

基础设计和施工20万左右

外围护结构、装饰部分30万左右

消防(水喷淋系统)、照明、给排水、机外配电30万左右

以上总计造价325-375万/座

单个车位造价6.5-7.5万/个

单个车位运行成本0.19万/个年

整体车库年运行成本9.5万/年

收入

临街一侧的车库外立面,户外广告收费30万/年

车位出租(50元/个天)1.825万/个年

整体车库年租赁收入91.25万/年

投资回收(按整体租赁计算)

计算方法

回收年限

总造价/租赁收入-运行成本

4-5年

考虑利息等因素，假如增加部分车位和户外广告收入，回收期可望提前。

(三)垂直升降式立体车库

A、特点：

该类型车库为广西嵘兴中科进展有限公司的独有产品。该种设备除具备电梯式停车塔的特点外，还具有：

1、布置敏捷：可依据场地的长宽，空间凹凸，充分组合

三维空间，敏捷建筑车库。

2、性价比更高：一套设备可以至多服务120个左右的车位，相当与两座电梯式停车塔。

B、详细设计参数

序号

名称

参数

设备型号

PCY115D-YF(一套)

停车尺寸

小轿车Ma*.5200*1950*1550(1950一层)mm

停车重量2200kg

停车层数

25层以下。层数随每层车位数不同，而有所转变

总停车位数

115个

停车方式

梳型交换

连续运行平均存取时间约90秒

8掌握方式

PLC自动掌握

9操作方式

IC卡自动/触摸屏自动/手动

10电源

AC380V10%,50HZ三相五线制

11噪音60db

C、垂直升降式立体车库的投资收益分析

垂直升降式立体车库(车位数115个)收支构成

金额(元)支出

停车库的设计、制造、运输、保险、安装调试、检验和钢结构(或混凝土结构)部分450万

基础设计和施工30万左右

外围护结构、装饰部分

60万左右

消防(水喷淋系统)、照明、给排水、配电

30万左右

以上总计造价570万/座

单个车位造价5-6万/个

单个车位运行成本0.19万/个年

整体车库年运行成本21.85万/年

收入

临街一侧的车库外立面,户外广告收费30万/年

车位出售收入12万/个

车位出租收入(50元/个天)1.825万/个年

整体车库年租赁收入210万/年

投资回收(按整体租赁计算)

计算方法

回收年限

总造价/租赁收入-运行成本3-4年

考虑利息等因素，假如增加部分车位和户外广告收入，回收期可望提前。

第四章广西嵘兴中科进展有限公司简况

一、企业力量

广西嵘兴中科进展有限公司(简称：嵘兴中科)是一家集技术研发、制造、投资为一体的大型多元化实体企业。依据国家发改委国务院关于珠江-西江经济进展规划的批复，已正式成为国家进展战略。嵘兴中科整合了位于黄金水岸边具有优越地理位置的南宁邕江造船有限责任公司;其前身为南船重工，拥有悠久的历史，雄厚的机械装备制造实力及一大批优秀技术骨干;同时结合自身条件优势及国家相关推动传统产业转型升级政策;现依据独有的优势，通过引进先进的技术及人才，转型涉及：集专业机械装备制造服务、仓储物流、新型水上游艇旅游服务。

近年来，随着国内经济社会的进展，各大、中城市汽车数量呈逐年上升态势，泊车难已成为"城市病'之一。为此，嵘兴中科以解决静态泊车为己任，科学利用无限立体空间，首推的主要项目为"智能立体泊车'。该产品在车辆存取方面具有平安、智能、快捷等优点，将来将有效解决城市停车空间不足的问题。嵘兴中科始终以"为客户供应最佳立体泊车方案'为导向，以"诚信立足创新致远'为企业宗旨，紧紧把握高端企业经营管理的时代脉搏，正将自身努力打造成集智能车库研发设计、生产制造、工程安装和售后服务于一体的专业化立体车库公司，我们将"全国智能立体泊车领头军'作为公司战略远景目标，并致力开创中国立体泊车事业的美妙将来!

二、项目运作力量

确定新建、改建项目后，依据项目案址实际状况，敬重政府管理部门的看法，考虑客户的实际需求，由我公司进行技术方案设计。关键设备采纳国际顶尖公司产品，经过高精度的生产设备生产加工，将零部件运抵客户项目地点安装调试，并由特检所负责最终的报检验收工程。

三、后期维护

各类立体停车库维保期间，将免费供应肯定数量易损配件，并关心免费培训当地修理操作人员。依据实际状况，长期派驻技术人员现场指导，关心客户培训停车场(库)管理公司工作人员。

四、管理模式

智能化仓储式停车场使用智能停车场管理系统，依托高新技，以人为本，采纳图形人机界面操作方式，供应一种更加平安、舒适、便利、快捷和开放的智能化、信息化生活空间，促进了人文环境的健康进展。采纳先进技术和高度自动化的机电设备，将机械、电子计算机和自控设备以及智能IC卡技术有机地结合起来，通过智能程序化引导系统实现脱机运行并供应种高效管理服务的功能。实现严格的收费管理制度，由车位显示功能、防盗功能、自动道闸功能、系统管理组成，具有国际先进水平，避开人为错误损失。

第五章南宁市应用智能立体车库规划

通过对南宁市内繁华商圈和停车冲突突出的公用停车地段实地调查，做出应用智能立体停车库的规划，至少在358个地块可以建筑泊车位129200个，可以极大缓解静态交通停车难题。

一、项目进度支配

1、以建筑500个车位的智能车库为例，建设工期七个月

第一月其次月第三月第四月第五月第六月第七月第八月

设计

设备生产

土建工程施工

设备安装调试

外部装修

报验

2、以建筑50个车位的停车塔为例，建设工期六个月

第10天

第40天

第70天

第100天

第130天

第160天

第180天

设计

设备生产

土建工程施工

设备安装调试

外部装修

报验

第六章投资建筑形式

利用社会资金，实行自建、联建停车场(库)项目、承接南宁市旧城区改造、新项目配建、公用停车场等静态交通任务。争取全部自筹资金投入。主要形式有:

1、在商业繁华地带：广西嵘兴中科进展有限公司承建电梯塔类机械车库，并拥有地面建筑全部权，政府批准企业在停车设备中设置广告位，并赐予承建企业无限期的广告经营管理权，停车费和广告位收入归承建企业。

2、改造某些公用停车场：

因地制宜规划相应的仓储机械停车库。广西嵘兴中科进展有限公司联合投资商承建，并拥有停车库全部权和经营管理权。

3、做好智囊、参谋：帮助政府相关部门，乐观参加已建和在建项目的静态交通评估和建设工作。

第七章经济效益

一、投资经营立体车库的几种形式

(1)自主投资经营，出租车位。

(2)与以有地面车位合作开发经营

(3)关心现有小区改造、出售车位。

(4)为心开发小区城建立体车位

(5)为建成车库供应优质的售后服务

二、将来经营猜测分析

对于商家而言，停车难却意味着巨大的商机。目前，都市停车难的冲突主要体现在住宅小区、繁华商业区、写字楼。要在短时间内缓解以上三大区域的停车费，最主要的方法就是建筑智能立体停车库。

在日本等国土面积小，汽车数量众多的国家，立体停车设备应急占据了70%的肯定优势地位，但在我国，目前智能立体车位所占比例仅为2%至3%，有关专家猜测，立体停车设备将会成为将来中国停车场的主流。

据分析，目前国内国际多数城市均已寸土寸金，交通压力正逐步从动态向静态转化，"停车费'已成为城市进展的一个公共性难题。截止至20**年4月份，中国轿车保有量已达到1.43亿辆，根据汽车保养量比停车位：1.2比1计算，停车位估量需要增加1.19亿个，平均每年需求36万个。而目前，全国已建成的立体停车位才30万多个。因此，立体停车在南宁、自治区、乃至全国将宽阔的市场前景。

实际上，目前在一些发达国家和地区，停车产业已成为年产值数十亿美元的大产业。在香港一个停车位的售价比一辆高级轿车还有贵，如今，无论是在城市中心商业区，还是在新建繁华地段，建设足够的停车位已成为规划者的重要手笔。业内专家指出，智能立体停车设备将是将来几年内停车设备进展的主要方向，是商家投资的重点。

广西嵘兴中科进展有限公司经营猜测

年份(年)

车位数(万个)

单车位平均售价(万元/个)

年销售额(万元)

年销售额增长率(%)

单车位利润(万元/个)

年成本(万元)

年净利润(万元)

20**0.32.47200______

0.72806920****0.42.4960033.30.7310929020**0.62.351410046.90.653401376020**1.02.32300063.10.63902261020**1.52.334500500.64503405020**2.02.2845600320.5858045020(后期销售额将受产能影响有所变化)

三、客户方投资估算

按总车位数121个计算，平均使用率90%，50%计55个车位每车位每小时收费10元，每天周转8次(含夜场);50%计55个车位每车位月租2000元，

则年总收入：55*10*8*30*12=1584000元、55*2000*12=1320000元;

年支出：员工工资在原年支出15万基础上增加1倍即30万，其余电费和其它费用均作增加1倍即约10万;

则年收益：1584000+1320000-100000=280.4万;

平均收回年限：363万/280.4万约1.3年;

如此计算，则只要1年半的时间即可收回成本。以上分析，有以下数据支持。在英国伦敦和美国纽约，城市停车位租金都已超过5000美金了。我国的部分大城市的特别地段已经消失一位即求的境况。从投资战略眼光来看，用现在不变的车库设备和基础等等的投资成原来投入一个在十年到二十年都逐年飞速增值和供不应求的车库固定资产，肯定是比投资房地产收益率更高的项目。

第八章社会效益

全自动机械式立体停车库作为解决哈尔滨市静态交通问题，规划科学、节省土地资源，使用合理便捷，能够极大缓解静态交通，具有较高的社会效益。

1、充分利用国家推动传统产业转型升级政策，实现产业升级

自动化机械式立体停车库项目属于进展规模效应突出、带动性强的机械深加工、劳动密集型的机电一体化整机产品，符合国家高科技企业创新项目的申报条件。

2、节省土地

南宁市乃至自治区的繁华商业中心区的地价已寸土寸金，智能立体停车库可最大限度地节省土地和利用空间，是解决城市用地紧急、缓解停车难的一个有效手段。将来几年内，立体停车将是停车进展的主要方向，智能立体停车库的制造与建设隐藏着商机，同样也是开发运营商投资的重点。

3、规范老城区改造和现有停车场改造

由于东盟博览会落户广西自治区南宁市，南宁市老城区包含商业密集区改造，大拆大建的模式不适合南宁市这座面对东盟乃至世界的大城市。因此，利用老城区寸土寸金的有限土地，建设占地面积小、停车效率高的塔式垂直升降停车库和向地下进展的全自动平面移动停车库、巷道堆垛类停车库成为必定之选。

4、能带动周边消费。

一个便利的大型立体停车场不仅能为商家吸引财宝，还能带动停车场周边商圈的富强。

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5、节能环保，改善空气质量

大量汽车在路面上行驶，长时间低速运转，等候停车位，都会带来汽车尾气等污染源的剧增。智能立体停车场(库)的车位增长，存取速度加快，必将削减大气污染，促进南宁市环保城市进展。

6、制造和谐景观

立体停车库的建筑形式多样，电梯停车塔采纳现代建筑材料对外立面装饰，简单融入哈市商业繁华区域的建筑风格;地下仓储式机械车库的出入口设计成与四周环境协调全都的东南亚风情建筑，必要时，附设取车等候大厅，建筑风格统一，提升南宁市面对东盟和世界的品尝。

篇2:以物权法74条规定看地下车库归属之争

从物权法74条规定看地下车库归属之争

一、有关住宅小区地下车库的理论之争

（一）商定说

住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中商定，确定其产权归属，没有商定或商定不明时，推定其产权属于购房者共有。该观点的依据在于：其一，依据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，假如不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的全部权，因此地下车库不行能单独获得土地使用权，地下车库所使用的土地是业主交纳土地使用费的土地，该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的全部权和安排权。其二，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的帮助设施，就应犹如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的全部人共同使用，在买卖合同没有特殊商定的状况下，从物应当依从主物（房屋）一并出售、转移。开发商依据政府规定兴建地下车库，是他的法定义务，该地下车库不能面对社会公众开放以谋取私利，而是为了满意小区内业主生活需要，向特定人群供应停车位。《物权法》第74条其次款采纳的就是"商定说'，但是对没有商定或商定不明情形下如何处理，物权法并没有作出规定。

（二）成本说

小区地下车库归属要看建设成本是否已纳入商品房的成本，当开发商未将小区地下车库建设成本及利润计入其方案的房屋销售收益时，其产权属于开发商，反之，属于购房者共有。

（三）公摊说

认为小区地下车库归属要看地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积，假如已作为公摊面积予以分摊，则在小区业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积），在这种状况下，该地下车库的产权应当属于全体业主共有。反之，假如地下车库的建筑面积未作为公摊面积出售，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。实际操作起来可以看小区的土地使用权面积和分摊面积是否相等，如一小区的土地使用权面积等于分摊面积，则说明小区土地使用权归全体业主全部，作为小区配套设施的附属停车位也应当归全体业主全部，那么开发商就无权出售。这类的地下车位（库）属全体小区业主全部，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会托付物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区修理资金。假如小区土地使用权面积大于分摊面积，说明有部分土地使用权未纳入分摊，若开发商利用这部分未纳入分摊的土地建立停车位，则完全有可能单独取得建筑物停车位的产权，从而有权再行出让、出租。

（四）确权说

住宅小区地下车库的产权应当经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者全部；地下车位产权归谁全部，则权益归谁全部，否则，其产权处于不明状态。目前，许多小区的地下车库享有产权的。在开发商交纳了土地出让金并取得了销售许可证后，可以将地下车位卖给业主，并为其办理产权证。享有产权证的车位其权属自然归其产权人全部。

二、有关地下车库的产权归属问题的法律规定。

（一）《物权法》出台前，确认地下建筑物的全部权归属问题没有明确的法律依据。

从理论上看，地下建筑物和土地使用权是可以相互分别的。在城市房地产开发中，开发商获得土地使用权，只是获得了修建地表以上肯定空间内的建筑物权利，并没有涉及到地下空间的利用权，该部分空间利用权依旧属于政府，如加以利用，必需经过规划部门等有关部门的审批。地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。更何况，地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，依据法律规定，只要获得相关部门的行政许可，仍旧是可以分割使用的。

但是，从现行房地产法律法规看，确认地下建筑物全部权归属问题却缺乏法律依据。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理方法》只是对土地上的房屋权属登记作了规定，未包括地下建筑物。《城市房地产管理法》其次条："本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物'。这里的"土地上'当指地表之上。房地产全部权证是权利人依法拥有房屋全部权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证书，必需要到房地局登记，而依据《中华人民共和国立法法》第八条规定，民事基本制度只能由法律规定，规章和地方法规无权对此立法。

在1995年9月8日建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规章（试行）》第八条"公用建筑面积由以下两部分组成：１．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；'第九条"凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。'等规定可看出，无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。

依据建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》其次十五条规定：地下工程应本着"谁投资、谁全部、谁受益、谁维护'的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。由此来看，地下车库可作为一个独立的建筑部分，并可由开发商自行处分。

从以上规定可知，与地下车库相关的法律法规是模糊的，明确界定产权并非易事。开发商之所以面对业主时强势地位难破，难说与此无关。

（二）《物权法》第74条规定确立的"当事人商定归属'原则。

《物权法》第七十四条规定了三款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满意业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式商定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

不难看出，物权法间接地承认了开发商对地下车库产权归属上的主动权。但对车库的权属没有直接规定，而是采纳了"意思自治'原则，由当事人自行通过协商规定。但正如很多人质疑的那样，在开发商和购房者地位不公平的状况下，怎么能够保证商定是公正的？开发商的强势地位在实践中有目共赌，物权法这样规定的可操作性又如何？因此可见，关于地下车库的归属并没有从今尘埃落定，不难想象将来的纷争还会不断消失。

三、《物权法》第74条规定的不足

笔者认为《物权法》第74条能够在肯定程度上解决现实生活中的纠纷，因而具有重大实践意义。但是同时也有失误或是遗漏，而且这些失误很有可能会给将来的司法实践留下诸多"隐患'。

首先，《物权法》第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满意业主需要，但是这一规定太过粗糙与原则，简单产生歧义，也缺乏可操作性。何为业主的需要？怎么才算作满意了业主的需要？其次，《物权法》第74条第2款虽然将小区内车库归属交由当事人商定，但是没有规定商定不明或没有商定状况下的归属，更不能解决商定不能的状况如何解决，留下了"隐患'。事实上，这种隐患已经消失。据报道，广州有些小区原来每个车位月租400元，但在《物权法》实施前开进展商却突然贴出通告，取消月租制，车位将全部出售，每个30万元。进展商好像也留意到了《物权法》的规定，在通告后面提到"车位将优先满意业主购买需要'。此类事例，恰恰反映了开发商在"当事人商定'中的强势地位，在此状况下，由当事人来商定地下车库的归属谈何简单。显而易见，物权法在制定过程中关于车库归属问题理论上始终存在重大争议，起草者对待此问题也摇摆不定，多次易稿。最终出台的《物权法》选择了由当时人商定，事实上是回避了这一问题，不能不说是一大圆满。

也正是如此，《物权法》实施后，多数人（特殊是业主）还是坚持认为，住宅小区的停车车库属于小区的业主，理由如下：

1、从财务方面讲，开发商在造车库的时候，并没有把这个成本单独入账，而是计入小区开发的建安费里面，也就是计入了我们房屋的成本，开发商在售楼的时候，已经将这部分费用从业主买房款里收回了

2、项目方面讲，开发商在造车库的时候，并没有把车库作为一个独立的项目去开发，也就没有独立的核算这个项目，所以并不能把它作为一个独立的物权出售

3、产权方面，开发商没有另外向政府国土资源局缴纳车库部分的产权出让金，也就没有方法取得车库单独的产权证，也就没有权利出售。

四、如何综合推断地下车库的归属

通过以上分析，笔者认为，地下车库的法律归属并非单单是"当事人商定'那么简洁，因此应结合现实作出分析。

（一）要推断地下车库的归属，首先要明确以下几点：

1、明确地下车库在法律上的分类

（1）不行销售的公共配套设施。开发商依据政府规定兴建地下车库，是其法定义务，该地下车库不能面对社会公众开放以谋取私利，而是为了满意小区内业主生活需要，向特定人群供应停车位。像这种状况，假如开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。

（2）可以销售的公共配套设施。比如在地方政府规定的规划车位比例之外，开发商单独投资扩建的地下车库，在销售房屋也并没有计入公摊面积且有独立产权的，开发商有权单独对外销售。

（3）非住宅区的配套设施。这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，既可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有全部权，还有待于国家法律予以明确。

（4）利用人防工程改造成的地下车库。《中华人民共和国人民防空法》规定了"谁投资、谁使用、谁收益'原则。因此，在和平常期，投资者享有包括转让、租赁等方式的使用权、收益权和肯定程度上的处分权，同时担当修理保养的法定义务。假如投资者要将人防工程改建为地下车库，必需获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人防工程防护力量前提下，依据国家对地下车库相关技术规范进行改造，符合使用要求后，便可作为地下车库使用。

2、要明确建筑物所在的地方是否有关于小区必需建设附属配套停车位的硬性规定。我国台湾颁布的建筑技术规章设计施工编中第５９条规定，建筑物停车位的种类大体上可分为法定停车位、增设停车位以及嘉奖停车位等三大类，其中法定停车位的全部权当然在全体业主，而另两种停车位则在肯定条件下可由开发商支配。

3、需要明确地下车库的建设成本是否已纳入商品房的成本，小区的土地使用权面积和分摊面积是否相等。

（二）综合以上各方看法及法律的相关规定，笔者认为应当按以下方式推断地下车库的归属：

4、看住宅小区地下车库的产权证状况，假如地下车库具备独立产权并已核发单独的产权证书，则可以此为据，认为地下车位产权归谁全部，则权益归谁全部。问题是，地下车库的车位并非独立空间，因此，房管部门目前也不核发单独的产权证，因此，立法上需要进一步修正完善。

5、假如地下车库并未办理单独的产权证，则看开发商是否已经将地下车库的建筑成本计入房价或计算共摊面积时是否已把地下车库的建筑面积计算在内，如已计入房价或计算共摊面积，则地下车库归属业主，反之，地下车库属开发商全部。假如地下车库的建设成本已摊入房价，且表明购房者已经支付了地下车库的对应的价款，地下车库当属全体业主共有；假如地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在购房者购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在这种状况下，开发商既已转让地下车库的面积，该地下车库的产权应当属于全体购房者共有。反之，假如地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。

6、假如该地下车库属于人防工程，那么这一部分人防工程的产权归国家全部，谁投资谁受益。投资者享有包括转让、租赁等方式的使用权、收益权和肯定程度上的处分权，同时担当修理保养的法定义务。随着房屋的销售，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，人防工程的权益也逐步转让给业主。人