房地产估价报告书

房地产估价汇报估价项目名称:漳州市芗城区元光南路金冠花园12幢406室住宅房地产评定委托人：xxx估价机构：11物业管理班注册房地产估价师；黄思月估价作业期：6月17号至6月21估价汇报编号:110033

目录致委托函………………………(3)注册房地产估价申明………….(4)估价假设和限制条件……….(5)房地产估价结果汇报………(7)房地产估价技术汇报……………………(11)附件…………….(22)

致委托函XXX:承蒙贵方委托，我企业对于漳州市芗城区元光南路金冠花园12幢406住宅土地使用权及地上建筑物房地产价格进行评定。持此评定目标是确定定地产价值，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考。估价时点为1月1日在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正标准，在估价对象进行了实地查看、广泛搜集关于市场信息基础上，全方面分析了影响估价对象市场价格原因，利用市场法、收益法等估价方法对估价对象进行了评定，确定估价对象房地长市场价值为55万元，大写金额为伍拾伍万元整11物业管理班法定代表:黄思月注册房地产估价申明我们郑重申明：我们在本汇报中陈说事实是真实和准确性。本估价汇报中分析、意见和结论是我们自己公正专业分析、意见和结论，但受到本汇报中以说明假设和限制条件限制。我们与本估价汇报中估价对象没有利害关系，与关于当事人也没有个人利害关系。我们依照中华人民共和国国家标准《房地产顾家规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价汇报。我们以已亲自对本汇报中估价对象进行了似查看。参加此次估价注册房地产师：11物业管理班法定代表人：黄思月六月十七日

估价假设和限制条件估价假设限制条件

一、此次估价假设前提

1．估价时点房地产市场是公开、平等、自愿交易市场。

2．估价对象不存在也不包括任何法律纠纷。

3．本估价汇报是以委托方提供材料真实、有效前提下进行。对委托人提供关于情况和资料，无理由怀疑委托人提供情况和资料真实性。

4．我们已对估价对象进行了实地查勘，对估价对象无理由怀疑建筑物存在安全隐患，假定建筑物结构是安全。

5．我们已对估价对象进行了实地查勘，未到关于主管部门对估价对象权属证实材料及其记载内容进行核实，汇报内所载房屋及土地面积，以委托方提供以委托方提供《房地产权证》（证号：房地证津字第号）上记载为准，经过估价师实地目测基本相当，但房地产估价师未进行专业测量。二、估价限制条件

1.

估价对象应满足全部假设条件。

2．估价结果是反应估价对象在此次估价目标下，依照公开市场标准确定公开市场价格，没有考虑国家宏观社会经济政策发生改变以及其它不可抗力原因对估价价值影响。

3.

本估价汇报中估价对象界定、价值确实定、估价过程中关于参数选取以及估价对象外部环境等原因均以估价时点为准。4.估价汇报使用

（1）本估价汇报使用者应明确本估价汇报中估价对象市场价值定义及其价值内涵、假设限制条件，不满足以上条件，估价结果无效。

（2）估价对象情况和房地产市场情况因时间推移而发生改变，将会影响房地产市场价值。

（4）估价汇报使用期为一年，即使用期至二Ο一三年六月二十一日，超出使用期使用估价汇报，相关责任由汇报使用者负责。（5）

本估价汇报是应委托方要求专为此次估价目标所作，未经我企业房地产评定有限企业同意，不得向委托方、贷款银行和估价汇报审查部门之外单位和个人提供，汇报全部或部分内容不得以任何形式发表于任何公开媒体房地产估价结果汇报委托人姓名：xxx住所：xxxxxx身份证:xxxxxxxxxxxx估价机构：单位地址:漳州市xx房地产评定有限企业资质级别：建设部一级资质证书：建房估证子法定代表估价对象(一）估价对象界定估价对象是指位于芗城区元光南路金冠花园12幢406室土地使用权及建筑物。见表下项目名称金冠花园12幢406室项目位置芗城区元光北路金冠花园12幢406室建筑结构钢筋混领土结构楼层地上九层，无地下层所在楼层5层土地使用类型出让土地使用权用途私人住宅土地使用面积39.56平方米总建筑面积110.18（套内98平方米，公摊12.18平方米）土地使用权终止日期2067年3月16日建筑年代1997年3月至3月房屋全部权人与土地使用权人XXX（二）估价对象概况1.估价对象四至估价对象位于漳州市芗城区元光北路金冠花园12幢406室，东至南坑东路，南至漳福路，西至元光北路，北至腾飞路。2.建筑物现实状况该建筑物小区内道路为水泥砂浆路面，小区内设有停车场和路边规划停车位，楼梯间为水泥砂浆铺面，设有消防栓。12幢406室户型三房两厅两卫一阳台，建筑面积110.18平方米（套内使用面积，公摊12.18平方米）层高3米。建筑物外立面为白色条形状瓷砖贴面,大厅、餐厅厨房地板采取60x60瓷砖贴面，内墙为水泥墙面墙面表层采取墙纸装饰,顶棚吊顶装饰另设有14展小灯。三间卧室实木地板铺面，墙面顶棚白色抹灰，其中主人房另设卫生间。两卫生间采取20x40防滑瓷砖，顶棚吊顶，四面墙上有一米高小瓷砖贴面具备整体美观。门窗共14个，进户门有两道（防盗门和实木门），其余房间均为木质门。窗户均为铝合金材料但折旧较大各类管线已安装到户（天然气管道是后期进户），电线暗敷，整体装修档次为中等装修。3.估价目标确定估价对象房地产市场价值，为委托人以估价对象进行房地产交易提供价格参考依据。4.估价时点：1月1日5.价值定义本汇报估价结果是指估价对象具备出租、转让权利，房屋在维持现实状况并正常使用条件下，于估价时点6月1日土地使用权和地上建筑物房地产市场价格。6.价值依据此次评定估价依据包含中华人民共和国全国人大及其委员会、国务院、国家建设部、国土资源部以及漳州市人民政府关于部门颁布关于法规政策条件，委托人提供关于资料。详细资料以下；(1)《中华人民共和国土地管理法》（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（3）房地产估价规范（4）委托人提供包括估价对象关于法律文件、图表和资料。（5）我企业掌握关于市场资料及注册房地产估价师实地查看所获取材料。7.估价标准我们在估价时遵照以下标准:(1)正当标准:房地产估价师必须以房地产正当使用为前提。（2）最高最好使用标准：能给估价对象带来最高收益使用，这种使用，在法律上允许、技术上可能、财务上可行。（3）代替标准：房地产价格遵照代替规律，有效使用、有代替可能房地产相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。（4）估价时点标准：因为房地产市场是不停改变，在不一样估价时点，同一宗房地产往往有不一样价格水平，对估价对象房地产市场情况及其本身情况界定，均以其在估价时点已知和假设情况为准。8.估价思绪和方法详细分析以下;(1)房地产估价惯用方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、和基准地价系数修正等，评定过程中应依照估价对象实际情况选择适合方法。此次评定采取两种估价方法分别是市场法、收益法从不一样角度求取市场价格和收益价格。市场法是指在求取估价对象房地产价格时，将估价对象与在较近时期内加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格一个方法。收益法是将预期房地产未来各期正常净收益折算到估价时点现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格方法(2)估价对象为金冠花园个人住宅当采取房地产市场价值测算时。市场中类似二手公寓出售，交易价格比较透明，可作为转让实例，采取市场法测算能较准确地反应出估价对象比准价格，经过修正为估价对象市场价值。9．估价结果在整个估价过程中，估价师本着公平、公正、客观标准，在对估价对象进行实地查看，广泛搜集关于市场信息和估价对象信息基础上，全方面分析了影响估价对象市场价格各个原因，并利用科学估价方法对估价对象房地产市场价格进行了评定，以下表： 估价对象房地产市场价格单价（元|每平方米建筑面积（平方米）总价（万元）共计4969110.185510.估价人员Xxx(注册房地产估价师注册号:xxxxxxxxx)Xxx(注册房地产估价师注册号:xxxxxxxxx)11.估价作业期6月17日至6月21日12．估价汇报使用年限本汇报使用期限为一年(6月21日至5月21日)

房地产估价技术汇报个别原因分析估价对象四至本估价对象位于漳州市芗城区元光北路金冠花园12幢406室，东至南坑东路，南至漳福路，西至元光北路，北至腾飞路。2.估价对象概况Xx人委托评定估价对象位于芗城区元光南路金冠花园12幢406室人住宅如表所表示：估价对象情况表项目名称金冠花园12幢406室项目位置芗城区元光北路金冠花园12幢406室建筑结构钢筋混领土结构楼层地上九层，无地下层所在楼层5层土地使用类型出让土地使用权用途私人住宅土地使用面积39.56平方米总建筑面积110.18（套内98平方米，公摊12.18平方米）土地使用权终止日期2067年3月16日建筑年代1997年3月至3月3.建筑物现实状况（略）二、区域原因分析（一）地理位置估价对象位于漳州市芗城区元光北路金冠花园12幢406室，东至南坑东路，南至漳福路，西至元光北路，北至腾飞路。临近冠成国际、花园小区附近（二）交通便捷度：估价对象位于市中心附近地带，临近主要街道元光北路与腾飞路交叉路口交通便利。人、车流量多附近公交路线有27路、18路以及11路道路通达性和便捷性很好方便市民出行（三）公共配套设施:估价对象附近设有工商银行、建设银行等商务配套。生活配套设施如吉马购物广场、零售商业区、超市及各种便利店和饭店。基础教育配套设有试验小学，漳州八中。医疗配套方面临近设有一七五医院、芗城区妇幼保健中心。娱乐配套也较齐全方便市民日常生活需要。(四)周围环境：估价对象位于芗城区市中心临街环境良好，临近九龙公园便于居民游玩，临街大道绿化很好，小区文化气氛浓郁。小区内绿化面积较少，分布零碎。小区居民素质相对较高，噪音较少有利于居民过着健康、舒适生活（五）基础设施情况估价对象位于市中心附近，市政基础齐全小区内供水，供电以及天然气管道配置齐全，通讯，宽带等官网均接通。小区内设有物业服务中心。三．市场背景分析漳州市房地产市场近几年漳州市城市建设围绕“建设新区，开发沿江，改进旧城”总体思绪展开，努力实施“东移、西进、南延、北扩”发展战略，漳州市区中心区域半径不停扩大，打破了原来小城市格局，实现了“两区并进”，而且形成如今东部新区、西部金峰以及江滨三大板块展现三足鼎立态势。伴随海峡西岸经济区建设以及厦漳泉城市联盟开启，以及漳州城市中心东移战略实施，漳州主动接收厦门特区辐射，漳州与厦门将结合得愈加紧密。漳州市为实现与厦门特区对接，大力发展基础建设，包含道路建设、新城区建设和厦漳大桥建设，现在新区龙纹去规划建设已经粗具规模，市政设施逐步成熟完善。这里汇聚众多大盘和名盘，如特房-景绣一方、悦华-城市阳光、天利仁和、夏商-阳光雅苑、桂溪花园、东方明珠、荣昌花园、丽园君悦等，漳州东部商业中心区正在形成。市场供求相对均衡，二手房市场相对活跃。四、最高最好使用分析依照《国有土地使用证》记载，估价对象用途为居住。依照对估价对象个别原因和区位条件分析，其最高最好使用用途为居住。五、估价测算过程市场比较法是指在市场上可比交易实例依照代替原理对委估对象市场价格进行调整，从交易修正而得出其比准价格一个方法。基本计算公式为：比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场情况调整系数×房地产情况调整系数=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域原因修正系数×个别原因修正系数比较原因条件说明表估价对象可比实例比较原因待估宗地实例A实例B实例C位置金冠花园金冠花园金冠花园金冠花园土地使用期限7070年70年70年交易日期1月8月12月12月土地用途住宅住宅住宅住宅交易情况正常正常正常正常交易价格（元/平方米）待估581850005800区域原因交通便捷度位于市中心有多条公交路线位于市中心有多条公交路线位于市中心有多条公交路线位于市中心有多条公交路线商业繁荣度与办公聚集度周围有写字楼和商业市场周围有写字楼和商业市场周围有写字楼和商业市场周围有写字楼和商业市场公共设施情况齐全齐全齐全齐全基础设施情况齐全齐全齐全齐全个别原因临街情况好好好好临街道路情况临近元光北路、漳福路临近元光北路、漳福路临近元光北路、漳福路临近元光北路、漳福路装修档次中等高档中等中等建筑总面积（平方米）110.181106890建筑结构钢混钢混钢混钢混所在楼层5/92/97/98/9朝向南北南北南北南北物业管理情况专业物业管理专业物业管理专业物业管理专业物业管理比准价格（元）5698.475879.115316.325900原因比较修正系数表估价对象与可比实例比较原因实例A实例B实例C交易日期100/100100/100100/100成交价格581850005800土地用途100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域原因交通便捷度100/100100/100100/100商业繁荣度100/100100/100100/100公共设施情况100/100100/100100/100基础设施情况100/100100/100100/100个别原因临街情况100/100100/100100/100临街道路情况100/100100/100100/100装修档次100/102100/100100/100建筑总面积（平方米）100/99100/95100/98建筑结构100/100100/100100/100所在楼层100/98100/99100/100求取比准价格可比实例A=5818×100/102×100/99×100/98=5879.11（元/m2）可比实例B=5000×100/95×100/99=5316.32（元/m2）可比实例C=5800×100/98=5900（元/m2）算术平均比准价格单价=（5879.11+5316.32+5900）÷3=5698.47（元/m2）故市场法估价对象公开市场价值总额为：5698.47元/m2×110.18m2=626832.43（元），取整为63万元整。（2）收益法又称收益资本化法，是利用适当酬劳率将估价对象在未来可使用年限内各年净收益进折算到估价时点后累加求其之和，得出估价对象在估价时点房地产价格。经调查估价对象相同档次同类房地产市场租金情况以下：项目名称估价对象可比实例A可比实例B可比实例C可比实例D比较原因金冠花园金冠花园金冠花园金冠花园金冠花园建筑面积（平方米）110.1890120125135房屋装修中等中等中等高档中等交易价格（平方米/元）待估16.617.51614.8配套设施齐全齐全齐全齐全齐全楼层5/93/73/93/72/9新旧程度九成新八成新九成新九成新九成新交易日期1月10月5月3月11月依照市场租金情况以及估价对象现实状况，再结合我们估价经验，最终确定估价对象合理月租金为：1787.67元有效毛收入=潜在毛收入—空置费用=1787.67元/月×12月—1787.67元/月×1月=19664.37（元）年运行费用以下：物业维修费：19664.37×1.2%=235.97（元）房产税：19664.37×12%=2359.72（元）两税一费：19664.37×5.5%=1081.54（元）物业管理费：19664.37×1.5%=294.96（元）保险费按建筑重置价格0.15%计算，则保险费=1000元/m2×110.18×0.15%=165.27元总运行费用为：235.97+2359.72+108