烟台房地产发展报告

烟台房地产调研报告苏州市博思堂投资顾问有限公司2008年8月2房地产发展概况3

区域市场分析1烟台城市介绍4市场发展展望烟台城市介绍—地理位置距离烟台200公里的范围圈内有大连、青岛。距离烟台400公里的范围圈内有天津、济南。距离烟台600公里的范围圈内有北京、石家庄、沈阳以及朝鲜半岛的首尔和平壤。地处山东半岛中部，与辽东半岛的大连一起，扼守京津门户东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，并与韩国、日本隔海相望全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。中国14个沿海开放城市之一；是海洋文化与大陆文化交融最和谐的优美城市；温带海洋性气候，最适宜人类居住的地方；900多公里海岸线，有包括10万吨级码头泊位在内的港口20多个，年吞吐能力达2500万吨，是中国20个枢纽港之一；有中国最早的开发区；食品、机械、黄金、电子四大支柱产业赫赫有名。

烟台城市介绍—城市交通陆：烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境，2007年年末全市公路通车里程13574.4公里，其中一级公路通车里程757.6公里，高速公路通车里程414公里。其中烟青高速与烟威高速是城市对外陆地交通的两大动脉。此外2006年底开通的烟连铁路渡轮成为东北与环渤海与珠三角两大经济圈交通运输的纽带。海：烟台沿海10处港口中有5处是国家一类开放口岸，拥有良好的深水港口优势。其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一，是烟台作为全国重要港口城市的标志，是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。空：航空业快速发展，烟台莱山机场2007年年末通航城市30个；平均每周有143个航班。全年起落架次1.9万架，增长8%，全年旅客运输量164万人，增长15.6%；货物运输量2.35万吨，增长9.4%。对外交通方面，烟台市具有良好的陆、海、空全方位交通优势，为城市经济发展创造良好条件。烟大轮渡项目新建铁路引线34.35公里，海上运输距离约86.28海里（159.8公里），是我国最长的跨海铁路轮渡。随着烟连铁路轮渡的建成，烟台是真正意义上的交通枢纽，这是相邻的青岛和威海两个城市无法相比的区位优势。而以烟台为中心东、西海岸带，有几千平方公里连片的未开发的土地，以烟台城市为基地，开发东、西海岸经济带，前景一片光明。烟台城市介绍—城市人口和城市规模人口现状：户籍人口持续增长：2007年末烟台市户籍数为228.51万户，人口为651.47万人，人口比去年增长0.23%，烟台市区人口达到180.01万人，增幅为0.6%.外来人口迅猛增长：据统计2005年烟台外来从业人员达到8万，2006年暴涨为34万，2007年预计在50万左右，外来人口已经占城市总人口的25%左右！从城市人口规模看，烟台市已位于山东省大城市行列。城市规模：根据规划，烟台中心城区2010年城市人口规模为170万人（目前已经达到），城市建设用地为200平方公里。2020年城市人口规模为230万人，城市建设用地为255平方公里。年份城市人口（万人）增长率2005年176.231.10%2006年178.911.5%2007年180.010.6%近年来烟台经济高速发展，城市人口已经突破原来规划，城市建设框架也已经初步确定，但由于周边城区的配套和人气没有及时形成，目前依然给人海滨小城市的感觉，城市规模和档次仍难以与青岛、大连等城市媲美！烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。牟平区开发区福山区烟台市区现辖芝罘、莱山、福山、牟平四区和一个经济技术开发区。现状用地布局是以芝罘滨海地带为中心，以烟威、烟青、五区连接路为轴线，拓展东西两翼，贯通南北山海，城岛相映，融山、城、海、岛于一体的滨海组团式城市格局。从目前的现状来看，烟台的城区框架刚刚拉开，芝罘区对四周没有形成强有力的辐射，各区分散，差异较大。烟青高速烟威高速往威海往青岛五区连接路烟台城市介绍—城区分布往大连牟平区开发区福山区烟台城市介绍—各区域功能定位城市发展战略部署原则1、壮大中心城市，发展八大组团加强城市基础设施建设和环境综合整治，壮大中心城市，加快五区融合，膨胀中心区规模和实力。充分发挥资源和区位优势，继续按照城市总体规划，拓展东西两翼，贯通南北山海，发展八大组团，形成组团式滨海城市格局。2、膨胀发展莱山区、完善提高芝罘区、壮大开发区膨胀发展莱山区，完善提高芝罘区，加快建设福山现代化工业城区，强化牟平综合发展区，壮大烟台经济技术开发区，完善城市功能，规范城市管理，提升城市形象。城市规范范围为：烟台城市的建设发展方向是：东上，南下，西改，北造，重点发展东西两翼；范围包括莱山机场东西方向以北至海滨，东到牟平沁水河和养马岛，西至福山区八角乡和蓬莱市大季家镇，总面积470平方公里。区域功能地位芝罘区商业、居住中心福山区工业中心开发区外向型、现代化工业中心莱山区行政、居住、文化、教育中心牟平区休闲、娱乐、度假中心烟台城市介绍—城市景观“山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海、岛于一体”，烟台山、海、城、岛相映成趣的滨海城市印象已经初步显现烟台城市介绍—从GDP看烟台烟台市GDP增长情况近年来，烟台市经济增速高于全省和全国首批十四个沿海开放城市平均增幅。2007年人均GDP达到44242元（按现价汇率折算为6057美元），已达到上中等收入国家水平。GDP增幅16.6%，比青岛高0.6个百分点。资料来源：《烟台市国民经济和社会发展统计公报》一、国内生产总值与人均GDP持续快速增长烟台市是国家首批沿海开放城市之一，是21世纪中国重点开发的环渤海经济圈内的重要生长点，近几年经济持续高速发展。经济总量在山东排第二，进入全国前二十名！与山东省其他经济发达城市及苏州比较资料来源：当地政府部门统计公报2007年烟台市GDP总量与山东其他较发达城市相比，次于青岛，居山东省第二位，相当于苏州的一半。但每平方公里创造的GDP为2101万元，低于青岛和济南。根据世界银行1999年的划分标准：低收入国家为760美元以下，下中等收入国家为760-3030美元，上中等收入国家为3031-9360美元，高收入国家为9361美元以上。城市GDP总量（亿元）GDP（万元/k㎡)GDP（万元/人）青岛3786355449950烟台2879210144242济南2554312442230苏州5700671591350城市名称全社会固定资产投资社会消费品零售总额外贸出口总额亿元同比增长％亿元同比增长％亿美元同比增长％青岛1635.423.31199.1819.1283.1020.6烟台1606.7925.2829.718.9140.9260.2济南1151.723.21103.117.434.3540.8苏州2360121245.518118024.61、烟台在全社会固定资产投资领先济南，直追青岛，经济发展潜力强劲。2、烟台社会消费品零售总额落后于青岛和济南两大城市，消费在经济增长中发挥的作用还有望提升！3、从外贸出口看，两个城市都是对外贸易港口城市，然而烟台落后青岛一倍；但增幅是青岛的将近三倍，一方面说明差距较大，另一方面也说明了外贸出口的上升空间很大。从以上三个方面的比较可以看出，与苏州上海相比较，烟台的经济发展相对落后，但未来几年上升潜力更大！烟台城市介绍—从经济发展的三要素看烟台

2005年2006年2007年GDP2012.462402.12878.97固定资产投资1460.381591.161606.79房地产投资109.88143.64205.12R72.6%66.2%55.8%r5.5%6.0%7.1%r'7.5%9.0%12.8%备注R=固定资产投资/GDP，r=房地产投资/GDP，r’=房地产投资/固定资产投资1、烟台市的固定资产投资/GDP的比重接近55.8％，但同时R的比值逐渐降低，表明投资过热逐步得到抑制，固定资产投资一定程度上反映该地区的经济程度，因其中很多投资属于长期投资，见效时间长，可见烟台市经济未来增长潜力巨大。2、同时我们看到烟台的房地产投资/GDP，也就是r指标值逐年增加，但还是控制10%以内，属于合理范围。烟台房地产投资还处在健康活跃范围之内。3、另外从房地产投资/固定资产投资，也就是r’指标值也呈逐年增加之势，12.8%还是控制在合理的范围内。经过近几年的发展建设，未来几年烟台的经济已经具备较大的潜力和上升空间，房地产发展方盛未艾。烟台城市介绍—从房地产投资看烟台在各产业总值迅速增长的情况下，烟台三产比例更趋合理，其中工业和旅游业功不可没，（资料来源：《烟台市2006、2007年国民经济和社会发展统计公报》）从上图可以看出，在生产总值保持高速增长的同时（2007年同比2006年增长16.6%），烟台市产业结构正日趋优化合理，第一产业比例有所下降，第二、三产业比例增长，第二产业比例在原来基础上的提高更进一步奠定烟台市沿海工业城市的位。四大支柱产业（食品、机械、黄金、电子）主营业务收入占规模以上工业的比重达到56.0%。烟台城市介绍—从三产比例看烟台烟台城市介绍—从人民生活水平看烟台一、居民收入与支出均有提升经济指标类型2005年2006年2007年2007年（苏州）城镇居民人均可支配收入（元）12452143741677221260人均消费支出（元）9035103161182913959人均住房面积18.6725.6326.43恩格尔系数37.2%34.7%33.4%37.9%农村居民人均纯收入（元）53476072697910300人均生活支出（元）3138340238957655人均住房面积27.6627.3127.82恩格尔系数39.29%37.44%37.06%36.2%？？？目前烟台市城镇、农村恩格尔系数均在30—40%之内，说明烟台居民已步入富裕行列，消费能力逐渐增强，对住房面积和居住质量的需求也随之增强。近年来，城镇、农村居民收入与支出增幅都在15%左右。恩格尔系数在一定程度上衡量可以一个国家和地区人民生活水平的状况。人均住房面积增长很快，这也说明近两年来住房建设加快，目前人均居住面积已经接近国家住房面积。（资料来源：烟台市政府部门统计公报、年鉴）根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。优越的区位和交通优势使烟台市具备山东半岛最好的城市发展潜力；烟台市大陆和海洋文化交融，风光旖旎，旅游资源丰富，是适宜人类居住、旅游的海滨城市；从城区面积与人口规模看，烟台市已跨入山东省大城市行列但是城市各个区域间分割明显，差异较大，依然给人滨海小城市感觉城市经济高速发展，综合实力日益增强，三产比例日趋合理经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资持续加大，为房地产的发展提供稳定的经济基础。居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强，对住房面积和居住质量的需求也随之增强烟台城市介绍—总结（以下以公顷为单位）2008年2009年2010年2011年2012年总量180.0197.5216.7233.3250.0普通商品房（含联动建设保障性住房）167.5187.6205.9221.6237.5集中建设保障性住房12.59.910.811.712.5据统计，2005年烟台出让土地255万方，建筑面积达到359万方，2006年出让土地460万方，建筑面积达到840万方。2007年《烟台市住房用地供应年度计划》出炉，为烟台市中心区未来土地供应指明了方向。年度计划出炉主要是为了：一是加大保障性住房供应量，平抑房价。

二是积极消化空置商品房，盘活存量，形成梯度消费。

三是大力推进住宅产业化，形成规模化供应，降低新型住宅的价格。房地产市场发展概况—住房用地供应情况

《烟台市中心区（芝罘区和莱山区）住房用地供应年度计划》——2004年2005年2006年2007年房地产开发完成投资52亿元85.7亿元143.64亿元205.12亿元施工面积815万平方米1050万平方米1263.5万平方米1588.86万平方米竣工面积395万平方米500万平方米365.2万平方米316.91万平方米销售面积400万平方米440万平方米住宅销售面积——399万平方米“十供五”锈期间杂，烟她台房弹地产温开发稳竣工花面积18援20万平鹿方米傲，对gd腐p增长照的贡糟献率须始终眨保持肃在1.葵5个百乏分点庸以上贫。20穴06恋-2掘00向7年烟泻台住铺宅与声房地言产业前继续薯保持谱供求超两旺丘的运涨行态阀势，薄开发栋投资只、新催开工丝式、竣饱工、县销售刻面积阅等各纸项指舌标稳歼定增蜓长，朽投资渔与消虾费同蜂步发池展，缎市场荒供需昼两旺陶。但进铃入20晃07年年泥底，渗受宏壳观市葵场环崭境影缴响，状烟台吉楼市葛也进揪入一设个低解迷观拐望期稳！啄从目踪蝶前市理场状抽况看涂，市尺场后酸续压动力较劲大。房地究产市挺场发春展概栽况—房地笨产投友资开织发情婶况烟台舍房地傲产经奶历了延以下青几个坝发展阳时期记：19盼88旷-1佣99情3年是卷持续筑上升豆阶段涝，房冻价年用均增毛幅由23笨.2哈1%上升客了29治.8想4%19冤93享-1叉99情9年是且持续拥下降辜阶段尺，到19昂99年均初增幅宏为-0匪.4珠7%19逝99勤-2甜00矿5年是逼持续旨上升笛阶段际，商睁品房岩销售良价格芦增速迷恢复劈燕上升第趋势澡，增仗速逐旧年提羊高，波到20垃05年年躁均增呢幅又轮提高旋到19制.4躲6%20际05枪-2向00诱7年是泡房价边全面步爆发局阶段主，特否别是20乡丰07年，炮市场溜价格鞋飙升法，年蚁末受么宏观溉调控搏影响紫涨幅遵下降08年以插来，防烟台沟商品子房价影格也猫停滞柴不前摔，但核部分盲高档敲公寓西住宅槽凭借倚地段葡沿海盈等优蹦越的钥地理凤环境悟，房兄价仍呢在继胳续攀瓣升，狂但与暖去年表同期铸相比玻涨幅洞已呈值回落雪趋势嫂。房地恩产市惹场发谜展概醒况—商品饲房价性格变饼化情土况据统留计，20滩08年1—愤5月，胆烟台牛商品这房销窝售均粱价由55冬49元/平方疑米上陕涨到56奶52元/平方酬米，屑涨幅移仅为1.东86冒%，房地葱产市其场发卷展概衬况—商业符地产海发展小情况20敬08年，秒烟台浊商业肠地产糕迎来宣井喷统行情萍，市蜻场接会近饱地和，浮主要漏表现优以下煤特点栏：一、载商业志项目卸扎堆呢出现荣。据不桨完全目统计帮，20擦08年，绞烟台头市五毫区可昏售的浴商办扑类项吐目在20个左厕右，流约占拦整个松烟台闹房地祸产项得目总悄量的18％；纹这些润项目晋在20锅08年的根推盘航量预锦计将久达到50万平归方米都，约泰占整温个烟樱台房围地产妇市场陕总量爱的5％二、目前夹烟台皱出现弊“幸商住迟价格尘倒挂或“现所象。南大炕街的摸写字庆楼卖垦八千铺多，汤附近河的最矩新公泰寓已验经过册万；遣莱山祝黄金摘海岸辉线上俘的办丢公楼漆价格潮难以截突破浇万元林大关柳，而疏一条搂线上硬的海旗景住抬宅已带向一漏万五丙冲刺……三、软实召力欠鹅缺。烟台险商业缩慧地产秧取得哗与之赠匹配膛的发梯展势塑头，链更应么该从差品牌视品质上、物羊业服练务、鼠招商割运营亲等软苏实力愁上下瓶功夫夹，才坐能真茶正获届得对读应价筝值的堡好价何格四、未来倍商业句中心菠区在朵莱山普。中心他区将爷分化如出南役大街头解放基路一翅带的戴中央环商务温区和基海港放路的仓中央胸商业乱区；抄在莱药山和惭开发廉区等惕新兴胆住宅蚁密集懒的板桥块，坏将涌斯现新建的社框区商台业带干；在密大学定城、伤海港对工业刊区产饶生特季色商抖业带……房地拨产市谋场发会展概设况—产品趋品质霸和物奖管情举况产品代品质功和物毛业管畅理档梅次差丢别巨车大，忽市场都两极纷分化互严重由于寻市场抱区域拣发展签的巨扩大差碑距以树及开石发商属的良骨莠不岁齐，紧目前哭烟台蒜房地毁产市姿场产财品品软质差液别非督常大宰，物秒业管州理档爹次也盆是良筐莠不庸齐，旦部分载高档咳小区桶推出毙星级雾酒店凶式的慌物业粉管理允服务贯，而佛相当强部分湖的普粪通住盟宅物挥管概症念还戴只是浙停留指在最狐初始贼的看视门清戴洁阶月段。（以慨上为萄较高恨档次译楼盘北的小上区会菌所）房地傅产市残场发筐展概闸况—开发懒和代宪理公宜司发户展情滑况本地圆开发带商数挂量多善，但拿实力录强的蚕较少据20盒07年统孕计，袄烟台崇共有雁房地桨产开肝发商指企业海３６朋１家眉其中仗具有猴三级慰以上毁资质壤的有40家，晓具有植一级畜资质搞的有擦六七踏家，滚注册偷资金象在50肌00万以冈上的桶比例湖很小寒。烟倾台地肢产开搅发商旬的特插点是稠企业瓶多，连项目龄少，舌大多效势单穿力薄坡。烟右台较仓具实腿力的云开发涌商包胀括园仆城集匀团(幸福隙新世局界)、日薄樱花理园房哑地产拉公司(绿色屋家园)、黄仙海明肝珠集镰团(黄海烤城市喝花园)、银鸽和怡泳海(银和穿怡海谁花园身、银追和怡桌海山胸庄)，华圣信(华信隶家园昏、华仗信黄文海别办墅、找听涛)、鲁娃能房旦地产(台湾镰村)、祥适隆企偶业集厦团(海天努名人途广场)等等知名溪品牌另开发丑商逐伤渐进懒入市蚁场，贫市场材开发屋理念裁领先义市场20患04年以姜来，你北京考首开删集团虽（天示鸿凯藏旋城丙）、叛阳光10突0（阳臂光10净0）、伴香港猴世茂狠集团劳（世缺茂海轮湾1号）待和上失海大秤华集青团（课上海悉滩花润园）盒相继嫩进入路，为牵烟台丹房地冷产开践发注蚕入活子力的械同时忽，也届提升姿了烟眠台的淹城市机价值徐。带黑动区利域房惧价迅激速上苹涨。代理仍行业胃竞争劣激烈房地因产市炼场发新展概曾况—市场存营销兵情况当地席市场查房地右产开前发水感平参行差不狂齐，极营销上理念杜差距摧较大烟台镇市整堪个房袜地产岂开发智水平端不一秘，整潮体市罗场还种停留待在较朽低层厅次，树淡季子坐等胶现象赠严重惑。有些秧本地陵开发左商开项发水段平略范高，策如祥瓣隆集骗团开杨发的缴海天统名人警广场乱、南文山集夜团开穿发的劳南山待世纪舒城成刮为当仰地代昼表性胆楼盘讨；但送大部贸分开丢发商铁还停步留在影较低患级开好发层签面上闲。随着弹阳光10播0、北系京首晚开、尽上海惨世茂追等知膝名品梦牌的擦进入与，带辰来的称先进多的开促发理贤念、棉营销址手段字、产炉品开筒发等厅都直捡接刺贺激本亭地开代发商蛾水平葡提高浸。土地制供应印量成钻倍增迁长，微市场畜进入亭爆炸挠式发崇展阶鹊段，显未来闯市场喘商品吃房推荐量大厌；近两制年市盏场飞捞速发弱展，桶成交颗活跃捆，但粒但市嘴场竞取争日况趋白酸热化麦；在宁宏观口环境所的影液响下弓，近口期市流场走封势尚援不明记朗；商业逐地产柿总体洒供应杨量较糟大，帐市场览逐渐近接近寻饱和僻；外地庆消费妇者购统房比量例较纳高，挨成为枝房地笑产市霉场一荡个重略要消趟费力布量；市场琴物业铲档次呼、价舍格差国异化嗓较大借，整啊体销扣售情枪况不穷错；市场冠整体菠开发峡水平祖不一娇，随党着品奸牌企率业的嫩进入剪，开赵发理哄念逐户步提封高；市场膨营销谁能力博参差容不齐锋，市尾场创森新空勒间大房地革产市援场发辅展概辞况—总结房地贩产区复域及便板块唇划分芝罘乘区莱山忧区开发妖区主要卡区域谈板块纳划分莱山遵区：区域安描述--届--发地类产开帐发热忍土，肃新的哪行政雀、居艇住、刃文化披、教肃育中将心板块军划分--横--以观攀海路锅为界猫，划叙分为观海蛙路以荷东板努块和观海挥路以品西板缸块芝罘习区：区域工描述--亲--传统贱商业效中心牙，旧陵城所虚在地板块蔑划分--订--以青得年路筹以东休、北碑马路悦以南杰、胜录利路集以西棵、红贞旗路属以北速划分怜为中心川区域歇板块其余拾划分处为周边粪区域慌板块开发促区：区域洗描述--惰--外向签型、测现代劝化工躁业中既心，繁经济跪持续司高速仰增长眠及外率来人馆口的纤增加盈带动桂房地堡产快罗速发凭展。区域易市场胞分析—各区摇域板阶块划让分福山杂区牟平解区南大暴街是叫芝罘跑区乃钟至整川个烟怪台的值商贸趋中心奥区域认，如烛苏州址观前馋街的悄地位区域于地位贡：烟台垒的经览济、俱文化艰和交金通的谨中心所。中左心区吓内是逗高价认房主汇要集豆中地从，特某别是限滨海写广场顾附近纵及南丽大街李沿线饰，已究成为恋高档抱公寓孕和写磨字楼滔的集箩中区谦域，失世茂潜海湾1号以15旺00非0元/平米况的价师格推拐出，绪树立剃了烟供台顶误级地越产项歉目的序标杆锁。区域拳市场怠分析—芝罘篮区市争中心浮板块区域率范围冷：青年责路以悠东、取北马溉路以菜南、衰胜利浮路以席西、貌红旗赶路以校北区芹域，篮主要伯包括季南大剑街和蛋海港糠路及油胜利抚路周巴边区覆域。区域渔发展侍现状抵：经过顽多年铲综合杂开发遗，目厅前已腿无地膝可批亮，以烧旧城征改造握为主困。目悬前中域心区骑域在售滴商品斥房主舟要为团商业铁地产落和高填档住陵宅，此鼓外南联部以炮及幸沙福一纽奉带，稻因为蔑受到夫交通貌不便绢或周虎边环梦境的芦限制舒，与卧中心田区域伐房价镇有不萄小差士距，梯但是封随着劳交通善状况声的不拨断改逆善，仔城市任基础烫设施屿的建岸设，对这一每情况叫正在表慢慢座得到墓改变社。价格抖描述屠：均价殖在70吓00元/㎡以上胆，市泉中心味南大贴街突樱破10湿00退0元/㎡，海如滨豪兽宅突云破15颗00遵0元/㎡，价蓝格低楼谷集击中在贸南部宁的幸南福一精带，宴价格皱在45猴00元/㎡左右悦。发展臭趋势歼：市中毫心日嫂后主配要以假旧城金、旧强村改咸造及考拆迁除安置克小区仁为主竟；开啄发主饲要指胃标总恨体呈烧逐年堆下降瓣的趋鉴势；觉环境虏及价豪格因钓素部附分客勿源向候周边叶转移到；商橡业地吼产开勉发向拨着单购一化袭、专毯业化度的方笑向发绵展；厘开发塑范围罗突破哥传统右区域荣，向海芝罘聚周边谣区域滤扩散歌。客户茫构成值：该板耍块成丢为烟受台市笔中层铁及以侨上收插入市脱民的湾购房卸首选译。随柏着经哥济快斯速发越展、糠城市泊向心骆力及躬影响熊力不活断增些强，拐区域担内的还高档闷商品f房正渔吸引沾越来乱越多急的外尖地客画户购帐买。区域紧市场暴分析—芝罘叉区市蝴中心叛板块代表殿楼盘筑：世茂窜海湾1号、触阳光10弃0、振完华国舌际、杰华侨驰新城礼。楼盘名称世茂海湾1号开发商烟台世茂置业项目地址滨海广场景区54号建筑面积27.7万开盘情况一期1月份开盘，二期8月份开盘推量一期一幢共424套，二期推出一幢200套去化一期去化70%，二期去化20%面积段一期为75-170各占25%。二期184-242平米主力户型一期为75、120、136、170各占25%。二期184、242各占50%销售价格起价9080元，最高13000，均价11000左右主力总价一期80-180万，二期200-270万客户分析客户中本地客户和外地客户各占一半。外地客户中约有3成外籍人士世茂双海湾1号，葛重写庭烟台芹湾区茧今日晴荣耀贼！区域掀市场增分析—区域活代表填楼盘雅介绍区域塌地位叔：主要算有支统楚路层、幸隶福及姓黄务杨几个扁区域慕，承敢接中握心城滩区外途拓及漆区域肃改造唉。是涌芝罘乡丰区主虹要居设住小融区。假其中遮支楚站路与播幸福京路一专带是偏老小拣区主武要聚屯集地艺。而黄嗓务一救带则冤承担插芝罘秘区南屠拓的已任务挡。在炕该板训块中紫，芝哀罘岛理的滨钟海旅油游地速产，稍影响头力最加大。区域坚范围奇：市中拘心板烫块其喷他区记域统劲称为贞周边盟区域菊板块爪。区域攻市场吴分析—芝罘馒区周告边板举块区域败发展洗现状送：该区锹域开腾发热羡点主电要在畏中心趣城区族向南晒拓展怒的黄脾务一寄块。宣交通是已经辉通达能，但淹商业御配套改和人叫气没局有起以来，笔此外虎北面掠海滨经的旅痒游地湖产发传展较佩好。价格亲描述忌：受环躲境及鲜建筑卡品质赴影响理，价洒格较块低，要但上骗升快处，目仙前在40坟00剩-6吸00诸0元/㎡，均殖价在45拼00元/㎡左右灭。北蒙面海罪滨公管寓住红宅在60凤00元/㎡左右腿。发展斥趋势耽：随着嫁交通帆状况墨的不拥断改口善，帝城市甚基础无配套六设施竖完善棵，该隐区域肃最终版将逐福渐融暮入中句心城胶区。客户退构成恳：06年以呆前以粗项目懒附近旅区域倒居民办及回案迁户在为主工，现尝在发仰展为兆承接满市区贤溢出删客源海及周足边乡罪镇赴搜城置房诚业。廉此外他海滨都旅游固地产选主要悄面向抖外地傻客户档，也买有少杀量的胶本地蹲投资坦客户贝。代表搜楼盘棋：天安析山水键龙城坑、通王世新拿城、移锦泽制香槟些小镇碌、西输海岸终。区域燥市场盯分析—芝罘嚼区周花边板钩块到岛恰上去嘉！ye叫s！西粮海岸楼盘西海岸开发商山东裕丰实业发展有限公司地址芝罘区芝罘岛建筑面积27.7万建筑形态近海TOWNHOUSE、270度观海叠墅-、四层海景洋房-、双湾海景公寓-、双湾海景公寓开盘情况2期2007年6月30号开盘，3期08年7月12号开盘推量三期推出368套去化一二期售完，三期60%左右主力户型公寓120，别墅292-344销售价格公寓6000主力总价72万客户分析外地购买度假客户为主，本地客户主要购买投资区域衔市场谨分析—区域阳代表垮楼盘辜介绍区域拉市场饼分析—区域恳代表蛙楼盘馒介绍户型妖设计铸特点索：观海右露台链、大篮落地锈玻璃巡寿观景耀阳台灵、开袜放的港窗户百设计斤、户个户观买海……项目童通过商不拘蜡一格搅的产闻品设民计，匪最大齿程度住地亲喷近大贫海。项目并推广吨特点乓：项目励宣传中推广旱大胆访喊出啊“到碎岛上景去！的””左烟台勇超越拥青岛恒，从惠西海虎岸开婶始“奔等宣厕传口若号，隐抢尽贱楼市鼠眼球例！成塑为烟羽台滨芝海休垄闲旅蛋游楼假盘的斧代表任！项目筝销售寸业绩穴：项目镜一期录开发帐面积90改00多平班米，2期20据07年6月30号开方盘，渴基本击售罄芬；3期08年7月12号开申盘，袭推出36放8套，薪售出60献%。西海岸情景洋房实景区域砖市场鼠分析—区域汉代表渗楼盘援介绍西海岸别墅及高层实景区域高市场放分析—区域狗代表泪楼盘喜介绍西海岸项目实景区域遣市场省分析—区域拌代表货楼盘命介绍区域虾范围砌：红旗忆路以挣南，趁观海渴路以典东至墓滨海俭路以尊西范年围，甜楼盘原集中赔分布怠在滨耐海中逃路地婶段区域适地位肥：烟台精市政滤府以洞及其赞它一穷些政鞠府机绳构的途落户遵使莱刷山成改为烟般台新拨的城只市中呜心，非行政撇、文库化、寇商业油、体伤育、萝金融必等方看面的状配套押日益掩健全涂完善财观海毅路以己东板骄块特振别是烂滨海有中路耕沿线患依山蔑傍海蹈，目领前已板经形嘴成一逃个具灿有功隐能聚啊集性似（住附宅、葬商业举和服穗务）站、文足化包数容性筒和国吨际化辉生活斤交汇袭共生餐的社陈区空记间，侧代表亏烟台泊最高粘居住心水准遇。以西以东区域糖市场爪分析—莱山魔区观连海路幼以东债板块区域插发展聪现状虹：该板神块主仙要以某海景粪房为佣主，般尽管汪项目风较多尺，但武都定航位于赢高档狠海景协住宅郊，高米层、磁多层哪、别漏墅等洁多种舟物业游形态遵并存佛，该书板块塌在项剧目开踢发、敞设计雨、营槐销、陆物业蜻管理狭等各妙个方勇面代渗表烟角台最摊好水枪准！均但目培前该姨板块匪楼盘团普遍靠存在膛问题庸是周畜边生你活配摆套仍肝然不妻足，胳购物练不便略。存在煮的另弊外一苏个问炉题是雾区域同内开多发项护目扎届堆，风且体垫量巨灶大，诉竞争形压力蝇非常厅大，胞一定眼程度应上抑槽制了攻价格赠增长再。价格晶描述辈：区域奇也成湾为烟天台市慨公认叫的“锡富人垄区”议，该情板块孝房价哈基本梅在10校00惜0元/平方输米以泊上。客户盒构成庙：烟台感市高蛛收入耀人群胸代表象，私糊企老话总和蜘开发旗区企絮业高铁层管探理人惭员居妙多，凳也有稍外国苹人和羊华侨合，如滤石沟摩屯一悼带是变烟台借市韩叶国人需居住丈比较讨集中役的地众方。发展穴趋势雹：由于殃一线夺海景趣属稀境缺产简品，铃经过邮多年逝的开肃发，刑目前情一线降海景终可供骆开发偿的土缩慧地所员剩无锹几，殊该板墨块发住展受炼到限因制，凤升值拨潜力发很大棕。代表程楼盘川：金海俘岸花宪园、项东上治海赋招、南战山世跳纪城赢。区域狐市场剥分析—莱山疫区观叉海路虑以东范板块东上·海赋洲烟台饱最高达档海被景住炎宅的劫代表楼盘东上海赋开发商烟台市鲁花丰益房地产开发有限公司地址莱山区滨海路11号建筑面积7.47万建筑形态高层开盘情况08年1月开盘推出全部房源推量共192去化50%主力户型204.6-297.53销售价格14000主力总价319-332客户分析本地客户与外地客户各半区域疗市场搂分析—区域迹代表信楼盘显介绍项目封风格灿介绍巨：东上缸海赋典项目腥突出雄“典箱雅时染尚”庄风跌格主抖题，描多数论的景宁观元谨素在榆颜色渡的搭证配、布材质护的质镇感上重注重其居者喘的视票觉感心受及妹内在满感受谋。户型锦特点双：项目警一共陡只有5幢，泽规模陈不大生，其练中4幢高沟层住号宅均萄为两讯梯两墙户，斥户型照设计殿为三晃房两翠厅。爸每栋障单元缘瑞均配妙置独晓立的胃海景昆观光编电梯洽，自即上而弟下直且观海枪景，甘户型耍内房如间方未正，绿动静傍分区悬明确单，北汪面客宜厅可示观看贤海景缺，南悄面主阿卧，饱每户颤南面姨均设室错位姨阳台统，让语自然交的空睬气与慎阳光舒带进挨每户垫。小高薯层住立宅为典三梯肿两户碗的设创计；属每户皱观光需电梯秋直达饼家门遮，客锐厅宽共敞明森亮，饰碧海葛蓝天捆尽收际眼下完，主榆卧南惯北通业透。科技投运用木：住宅极内设缓置户们式新峡风系星统，车既解排决了溉通风涉的问巩题，妹又避仪免了巧外界炊的污很染，碑使住宿宅成触为“遥会呼走吸的症房子陪”。代表英了烟铜台最柔高的赛住宅说建筑析水平午。区域议市场口分析—区域州代表凯楼盘盒介绍区域庄范围丧：红旗那路以佛南，孔观海拒路以赶西至宝塔山筹路以坏东范那围区域惑地位朗：该板警块是导烟台奥城市沈东西黎拓展固的主权要区袋域之忧一，轮”三进滩居桌住区就“、漏”凤锐凰山馅居住狸区“蹄是莱犁山区屑崛起政的新件居住厦板块此，也潜是烟鸟台市误重点危发展扁的新熊兴板盏块，贱是现跟在及常未来通几年为房地塑产开已发的单热点杀区域饲。西面东面区域须市场弟分析—莱山弦区观议海路笑以西酷板块区域毛现状重：该区牧域在持环境盏以及足生活匹配套秋方面鸟稍逊捉于其内他区叔域，沙但是史交通垫畅通巨，周去边教市育资露源丰迎富，奇滨州扰医学衬院烟徐台大顺学等柄三所营大学芳新校急区以每及莱滚山一碍中等舌学校件都在屈附近抢。区脾域内泄有凤游凰山长和市鱼内最蜘高的愈岱王麻山，苦因此肉项目躬以山吴景为逐主打面，目距前区何域开勇发水捧平参加差不汪齐。价格木描述勤：该区域冒楼盘词因区昨域尚删未成俱熟，夸配套狐不很松完善雹，价邻格较殖东面盾低了递很多甜，一绣般在46促00均-5菌50犯0元/㎡不等亮。客户产构成灰：该板输块客艘户构读成比伏较复宇杂，萝其中崇以烟递台市粉本地疫居民图为主午的大倦众购祸房较争多，亮也有咱来自乏下属云县市询、市哥外居钥民、灰外省决、外险国人楼，其夏中以酬韩国改人和企东北诸人为样多。发展最趋势顶：由于垒市政税府的苦南迁月、广它电中池心、刷科技违大厦偏、体练育公古园等兼在建朴企事岗业单纺位紧剃随市辛政府丹，且挣市政证功能赤配套教、居签住环瓦境不宣断改教善，询该板巾块具滩有明阔显的页区位铁优势卫和发傻展前沈景，浑是未帆来莱销山区陷开发蜻的主窗战场题。代表乱楼盘乒：上海讨滩花愉园、捕祥隆吨天合锹城、牙四季绞花城区域炸市场争分析—莱山楼区观群海路支以西政板块楼盘上海滩花园开发商大华集团烟台三岳置业有限公司地址莱山区观海路669号建筑面积160万建筑形态小高层，高层，联排开盘情况一期08年5月1日开盘，二期预计9月开盘；别墅80套推量一期推出400去化50%主力户型100-120销售价格4600主力总价46-55客户分析莱山区本地客户为主，有部分上海北京投资客16叫0万方举国际扬化开纽奉放街侄区，藏大华田置业筋海派各建筑盼巨献项目追集“控高层路、小态高层敞、多半层洋咏房”滤为产中品格义局、支以新榆海派艇风格内、公珠园化馒、生茅态社驳区为摄定位种。区域据市场衡分析—区域坊代表吼楼盘叮介绍项目会卖点诱介绍肾：一、协政府鼠引导救未来妨主要馒居住踩区域宵：大雄华.上海脸滩花患园项渣目位写于烟夕台市缩慧莱山银区“东三滩尺区域勉”，斯靠近忽烟台筐市政企府、逃体育谜公园逼和国棍际博蹲览中锡心，起是莱竖山区讽政府丸的重武点大骗型项殿目之御一。二、刷大手温笔综希合性熔项目怒：项跌目总苦用地闲面积10才0.职64万平淹方米拢、总参建筑董面积凝近16棵0万平贤方米裹。南谎北向建的金同滩南活路穿熟过本扫项目诸，有容便捷漫的交墨通路泉网基未础。三、结自然瓜景观吨资源舌较丰倾富：赤本案蒙为近伴海区绍域，老东北佳面靠盖近黄别海，桐西北费面靠其近凤厚凰山格和市崭内最御高的艇岱王智山，甲社区丽中更葡有逛控荡河添流过垦，使蔬得项肉目独扬揽了包“无垦与伦偷比”术的山缝景、朝海景都、河似景三孤景交吹替辉谊映的庄景观骡资源箩。区域浸市场秃分析—区域币代表艰楼盘功介绍南大枝街芝衰罘区辉乃至旋整个汤烟台浙的商帅贸中隔心区恶域，双就如刘苏州非的观黎前街区域背地位每：烟台裤经济朽技术常开发客区是说中国客政府繁批准彩设立啄的首洪批国乳家级甚开发区区之栋一，拍区内滩有包询括Ｌ此Ｇ、弄富士鞋康、锤大宇寒、通获用等联企业吹入驻阿，批经济然持续拨高速飞增长寻及外志来人郑口的枣增加秋带动究房地莲产快基速发鱼展。使得概开发影区已怎经成渐为烟消台新庙的房曲地产越开发哗热点火区域漫。区域阻市场潮分析—开发拴区板析块区域宪发展辆现状合：开发扎区是图目前混烟台雅成长捞最快战的区箩域，单区内壶开发迹项目婶主要笑分两诉块，条一是奇长江浙路以植南的街内陆陷项目痕，主祖要针脸对区煮内普粒通购额房大会众；窝一是选长江章路以羊北的脊滨海怨一线亿，二凝线海另景住抚宅，爆区域汪内目前舒开发秀项目房诚有30多个姻，密际集的侍开发棒使得截区域缝内楼泳盘竞狭争非匆常激镰烈。价格着描述条：由于鹊北面境靠海屡，因辟此区界域内量楼盘秘价格播差距迷较大注，普箩通的37银00倚-5浊00购0元/㎡，越幼靠近膜海边吃的价骑格越放贵，糖档次府越高只，部返分突考破万占元。客户鼓构成调：早期梁以区刊内人刃群如吃本地迷居民土、工肢人、饺政府漆公务之员，多企业齐的中护层管凳理人钩员、召外企胀高级属管理程人员爆，私造营企幕业主气等，脖近两即年来抖外区杏域置桌业不莲断增缺加，爱已经搞接近4成，磨随着密滨海佛区域山楼盘凯增加浮，外速地及胜外籍虎置业况会水绘涨船剂高。发展剂趋势畏：烟台封城市涨规划提为拓糠展东售西两街翼，剧有规过划侧谣重和细经济城支撑哨，开培发区惕房地港产未耀来发岭展不拢可限灶量投现资前迫景看伯好。代表炒楼盘筹：海信怀慧园院、天容马相央城、缓维亚喜湾、黎临海·君天挥下。区域菠市场号分析—开发收区板股块60蓝0亩葡拐萄园冻上的欧奢适薄建筑楼盘天马相城开发商烟台天马产业开发有限公司地址烟台市开发区黄河路369号建筑面积20万商业80万住宅建筑形态别墅，高层开盘情况一期06年10月开盘，135套别墅，剩余17套面积400㎡/套；07年五月推出高层约300多套，后陆续推出，目前共推15万方推量一期135套别墅二期300套住宅去化别墅去化90%，住宅80%主力户型公寓主力面积200㎡销售价格别墅现价440万，公寓均价5500主力总价110万客户分析本地、外地客户对半开区域煮市场边分析—区域岁代表各楼盘缓介绍天马相城售楼处区域把市场溪分析—区域灭代表饼楼盘劫介绍客户阅来源姻主要钱分为派三类知：一是巨本地炮市民塔的二谈次置碰业和园三次虏置业勇；此类旦购房愁群体态以改割善及诊投资供目的纤为主昏。比延较集辩中在撇政府路公务矮员、旋银行完、开弓发区衬企业找之类火工作铺人员溪及政漠府部茎门企姨事业挪单位担员工芝、教掠师等端职业寄，此点类人释群对器居住迎环境确、品忠质和巾教育笛资源