房地产行业政策分析专题报告

房地产行业政策分析专题报告一、民生维度：房价由上涨压力转为下跌压力，2022年民生角度难以对政策持续回暖形成制约房价的过快上涨会使得居民住房问题越发突显，不利于民生，因此政府会从民生角度出发关注房价上涨是否合理。我们从绝对房价涨幅、相对房价涨幅及房价预期三个角度阐述当前房价上涨压力已转小，反而变为下跌压力与预期，与过去五年（17-21年）相比，民生角度难以“制约”政策的持续回暖。1.绝对房价角度：2021年下半年以前，房价仍是上涨压力，而后转为下跌压力2018年8月份，有关部门官网第一次出现“稳地价，稳房价，稳预期”的表述后，或意味着房价的区间管理进入常态，从我们的角度理解，一方面，市场普遍认为的绝对房价上涨5%或是一个上限指引，另外一方面，从房价与GDP的关系来讲，如果房价大幅超涨名义GDP，则意味着居民财富增长赶不上房价上涨，也是一个相对指标；虽然数据充满了失真，即官方统计局70城房价来看，到2021年下半年，房价同比回落趋势才开始出现，房价上涨的压力才开始逐步减小，而在这之前的五年，房价一直存在上涨压力。这期间经历了2016年930开始的“限价”，以及2018年开始的“稳价”（2018年8月份后到2019年统计局口径房价上涨的背后或是限价政策的“放开”变为区间管理的“稳”价）；2.相对房价角度：房价增速开始远离GDP中枢向下，预计2022年上半年或出现低于CPI的实际贬值特点如果把失真房价还原，从更真实的反应趋势的百城住宅价格指数观察，上轮周期中的16-17年，房价大幅超涨名义GDP，这意味着新市民购房压力加速转大，其背后是扭曲的土地供应制度已难以支持“住宅补贴工业”。同样，从统计局官方70城数据看，房价超涨名义GDP的压力也是从2021年下半年开始明显转弱。将房价同比与CPI同比增速及GDP同比增速相比较，房价增长低于CPI增长代表房价增速慢于通胀，可谓实际贬值，房价同比高于名义GDP同比说明房价增速快于经济或财富增长，我们定义其为泡沫，通常情况下，房价同比增速介于两项同比增速之间。预计22年初房价同比将向下穿越CPI同比，广义资产贬值现象出现。21年Q4名义GDP同比为-1.6%，剔除疫情基数影响的更真实同比（较19年复合增速）为2.5%，21年12月CPI同比增速为1.5%，而21年12月房价同比增速为2.0%（较GDP真实同比低0.5PCT，较CPI同比高0.5PCT）。也即，房价同比较名义GDP同比中枢剪刀差有明显拉大，开始远离GDP此前中枢，而较CPI逐步靠近，同比差值进一步缩小，在当前销售负增长继续扩大背景下，房价同比增速或仍将面临持续的下行压力，预计22年初房价同比将不及CPI同比增速，广义资产贬值现象出现。3.预期角度：预计2022年2季度房价同比转负，房价下行压力加大通常情况下销售变化领先于房价变化（先量后价），将季调后的销售额环比与滞后约5个月的房价环比进行比较，具有较好的拟合性，即销售领先房价5个月左右。在2022年年度策略报告里，我们基于历史环比等特征预测销售同比增速于4月份左右见底后反弹，但这个底部预测是基于历史数据规律的，因此，部分研究认为政策维持现状就能自然见底v形反转是有问题的，因为预测已包含了历史政策宽松的贡献，也即，没有政策持续改善，后续复苏的曲率可能很平。因此，如果希望销售和房价能按照预测节奏反弹，那么政策也必须有相应或高于历史的力度，否则房价回升节奏也将慢于预期。基于未来政策出台节奏，若需求端政策出台力度大于或快于历史，销售及房价环比回升速度将快于预期，就此将房价环比仅滞后销售环比4个月作为积极假设；若需求端政策出台力度与历史类似，回升速度合理，就此将房价环比滞后销售环比5个月作为中性假设；若需求端