郑州房地产住宅项目发展战略及项目定位报告

郑州xx项目

发展战略及项目定位：[2005]-GW01-28项目研究的工作阶段划分第一阶段市场调研2005/4/26工作区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈及座谈会第二阶段启动区及物业发展建议第一阶段发展战略与项目定位2005/5/32005/5/252005/6/10项目界定及研判问题结构化分析市场机会点的挖掘和分析案例借鉴和分析项目整体发展战略项目定位深化物业发展构思经济测算启动区策略物业发展建议规划设计任务书我们的研究思路和方法市场环境问题结构化模型和案例核心问题是什么？规律是什么？成功的解决办法是什么？我们应该怎么做？解决方案处于何种市场环境下？问题界定什么性质的项目？项目报告的结构思路导图项目界定问题结构分析项目发展战略项目定位发展策略市场供给市场需求片区解析项目解析模式研究案例借鉴机会分析项目界定问题结构分析项目发展战略项目定位发展策略市场供给市场需求片区解析项目解析模式研究案例借鉴机会分析项目区位分析——位于城市边缘地带，片区具备良好的发展前景资料来源：1995—2010年郑州市市区规划地块四临及资源

——地块自然资源一般，周边建筑景观较差从地块内部看四周，南侧及东南侧为杨君刘村；东侧为汽车销售市场，邻近107国道；西侧为工厂，及柳林镇政府驻地；北侧未来规划为新柳路，路北121亩用地也在本次顾问工作范围；地块内部场地项目平整，基本为空地，场地东北侧有一污水坑，未来建设过程中将加以利用；目前尚未有与项目地块紧邻的开发项目。西北北侧东北西侧东侧西南水域东南侧交通状况分析——外围具备较好的交通条件和利好因素，现状道路相对较差地块南侧为杨君刘路，路况较差，主要为村民用道路；地块西侧1公里为郑花公路，是郑州市的主要干道，通过杨君刘路与地块相连；地块北侧为规划中的新柳路，路北121亩土地也属于本项目；地块东侧目前为107国道，车辆众多，未来107国道东移，原道路改造为中州大道，将成为一条市政主干道和景观大道；目前地块与外部连接的道路状况较差，距离已有市政主干道较远；周边目前公交线路较少，随片区开发进程较快和居住人口增多，这一状况将会得以改善。郑花公路新柳路新柳路郑花公路107国道杨君刘路杨君刘路杨君刘路项目限定条件总用地面积约307.5亩，其中南侧地块用地面积186.5亩，北侧地块用地面积121亩；南侧地块土地使用权面积157.1亩，市政道路用地29.4亩；容积率1.55—2.0；用地性质：居住；项目四周不临现状主干道，新柳路建成后将成为项目对外连接的主要通道；项目位于郑州新规划的城市中心组团边缘，与花园城市组团相连。已有部分项目内定团购，面积40000㎡，建筑形式为多层，价格1600元/㎡左右。周边配套情况分析

——目前周边各项配套设施尚不完善项目位于城市边缘，属于房地产格局中的北区中段，邻近郊区，各项市政基础设施较为匮乏；配套商业设施：建材市场、汽车销售邻近郑州市商业中心（二七路商圈）约10公里距离联华超市距离约4公里教育配套设施：市第七中学分校（在建）、刘诗昆艺术幼儿园公共交通系统：郑花公路32路（刘庄—火车站）、62路（刘庄—万客来）、310路（二七广场—花园口旅游区）107国道39路（庆丰农化市场—火车站）、308路（二七广场—黄河鲤鱼厂）医疗、健身、娱乐、金融配套较为匮乏。片区房地产开发建设的不断深入使得北区成为郑州市民购房的首选区域之一，但是配套设施的建设和完善过程却显落后，在一定程度上制约了北区房地产的发展。项目属性界定属性界定地理位置城市边缘地带片区发展具备良好发展前景项目规模较大规模（相对于郑州市场）资源状况无明显比较优势配套资源现状配套设施匮乏项目是位于城区边缘、具备良好的片区发展前景、规模较大、资源状况一般的住宅项目。项目界定问题结构分析项目发展战略项目定位发展策略市场供给市场需求片区解析项目解析模式研究案例借鉴机会分析本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析SR1甲方对利润要求不低于行业平均利润率；甲方希望项目能够站在更高的角度来解决问题，具备前瞻性；北区中段开发热度较高，成为郑州市房地产的热点区域；北区中段项目竞争激烈，产品线路较宽；北区属于城市边缘区域，目前配套设施方面存在一定的不足；项目本身并无明显比较优势资源；已团购4万平方米，团够的价格较低；郑州房地产发展处于上升阶段，市场发展迅速，项目操作空间比较大。非期望结果期望结果竞争同质化楼盘众多，市场竞争激烈差异化竞争，市场相对空白点和机会点价格陷入区域主流楼盘的价格壁垒，开发利润相对较低打破原有价格体系，创造较高的附加收益客户与同类楼盘竞争客户，陷入激烈的客户争夺战中准确锁定目标客户，定制产品，降低竞争风险品牌品牌塑造度小，对项目开发和项目销售促进作用小塑造品牌，通过品牌带动后期开发，通过项目品牌带动公司品牌项目核心问题提出

——如何解决从R1到R2的矛盾从R1到R2需解决的核心问题：如何在激烈的市场竞争中寻找机会，形成项目的突破点？项目容积率如何确定？已团购的4万平方米项目如何与项目融合？项目开发战略的确定和开发节奏如何把控？项目界定问题结构分析项目发展战略项目定位发展策略市场供给市场需求片区解析项目解析模式研究案例借鉴机会分析宏观经济分析——城市简介河南省省会城市，地处中原腹地；2004年中心城区建成区面积212平方公里，人口322万人；2004年GDP1375亿，财政收入114.8亿；工业经济相对落后，主要支柱产业有汽车、建材、纺织、会展等；在35个大中城市中，经济总量排名第20位，在全国地级以上城市中，排名第28位。宏观经济运行状况

——经济发展各项指标纵向来看，郑州市宏观经济发展迅速，各项经济指标稳步增长；2004年，郑州市人均生产总值达到2350美元；与国内其它大城市相比，郑州市人均经济水平仍显落后；在与周边城市武汉、济南的比较中，也落后于上述两城市；相比周边城市功能有一定类似的城市来看，郑州市与济南、武汉的人均GDP差距远小于房价均价差异；经验表明：在人均GDP在2000—4000美元时，房地产发展进入高速发展期。年限单位199520002001200220032004辖区人口万600.3665.9677.0687.7697.7708.2国民生产总值亿元389.9738.0828.2928.311021375建成区面积k㎡108.3133.2142.4156.4212.4243.3人均GDP元1148112335136041579519154美元13831486163919032350职工年均工资901710398119661353715024固定资产投资165.6258.4295.7340.7502.3650.3一线城市人均GDP（美元）沿海城市人均GDP（美元）内陆城市人均GDP（美元）北京4459南京3596武汉3000上海6696杭州4743济南3200深圳7161广州6056郑州2350郑州市历年经济运行指标2004年郑州与其它城市人均GDP横向比较资料来源：郑州市历年经济发展公告及网络资料说明：深圳市按照常住人口口径统计高速发展阶段的房地产特征——研究郑州处于的房地产发展阶段2004年郑州市人均生产总值达到2350美元，按照经验和惯例，正处于房地产发展的高速阶段；郑州市房地产的各项发展阶段亦与快速发展期的房地产主要特征相吻合。2000-4,000US$4,000-8,000US$8,000-20,000US$0-200US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期处于快速发展期的房地产主要有如下几个特征：房地产供给需求旺盛，开工面积、竣工面积、年销售量等增幅较大；房地产价格持续上浮，价格增长幅度远高于同期经济发展水平和居民收入增展水平；土地市场异常活跃，土地价格的增幅高于房产价格增幅，土地一级市场与房地产二级市场交相呼应；房地产开发水平不高，升幅较快，开发商对项目开发决策能力迅速提高；产品创新的速度加快，客户需求多元化和产品多元化趋势明显，房地产开发商对项目的模仿能力较强。城市深圳郑州2004年人均GDP7161美元2350美元常住人口598万322万04年房屋销售量958万504万04年房屋均价5980元/平方米2615元/平方米郑州房地产近年来市场供应和销售面积增幅较大，整体房地产价格小幅上扬图1显示：郑州房地产自近年来供应和销售面积均保持高速增长，2004年销售面积达到504万平方米，市场供需比为1.07：1，基本合理；2004年郑州市市区人均房地产消化面积近2平方米，远高于经验值1平方米左右，市场需求旺盛；房地产价格历年来增幅不大，销售均价四年间，上升不到40%；2004年较2003年的房地产价格有较大增幅，整体均价增幅13%，其中住宅增长11%，商业增长16%；图表1：郑州市历年房地产供应及销售情况（万㎡）图表2：郑州市历年房地产销售价格（元/㎡）20样04忠年以喉来的至宏观廊调控娃对房押地产蹲市场挺有深谎远影克响，列价格机震荡奋升高20探04脏年郑俗州房输地产联价格撒上浮族较大杏，尤印其是红下半常年，合整体裂均价徐平均兔上浮塞30幻玉0—胀50还0元姐/平晒方米投；非住义宅物此业的临价格歌变化语主要房诚由于帝供应表结构砍的变什化引急起，川商业烧物业村和办茅公物扛业的修投放液比例姐在各旁月有滑所不束同；进入粱20扮05董年，急市场北价格犬表现哪较为悦平淡贡，基输本与冷20凝04届年下岸半年兼价格驳持平子。图表折3：巷郑州橡市2遥00草4年监至今传月度晓房地擦产销本售价针格（携元/㎡）我们胸认为抢，宏列观政白策是饰目前帝影响屈房地肌产价住格震拢荡的雾主要瞧原因德：国家茧对土村地市绍场的兰宏观杀调控罪不断花，8.械31大限危之后躺，土异地市爸场相酒对透嘉明，伍土地掉获取么成本靠升高欠、难候度较殊大，趋导致邻成本界上升守；处于保快速键发展许阶段雪的郑幸州房限地产拖需求评增幅故较快宣，供禽需比出例相柿对合攻理，双市场体销售够价格膀增加从；建材乏成本务大幅辟上升摔，开受发成瞒本增猫加较咳快；国八系条的固出台箱表明和了国呆家在协房地灵产价限格调锈控的墨态度抢和决母心，夸也使鸦得销悼售者良对市常场价颂格存掠在降殖价的赠预期鱼，开谷发商收谨慎沫应对芳；20祥05年以呼来，舌金融姜行业翅惜贷员，以岗便应骡对金乔融风疑险；销直接波结果吼是导蝴致贷删款难伴度加吃大、泳利率渐上升伪、门勿槛增歇加，护影响剑了市才场需帆求。城市辞规划巷格局越—傍—北阻扩东报移的姨发展狸战略郑州进建成草区的仪格局匠还主著要集脸中在素中心梁组团恼，以纤块状承集中循模式柔为主烟，呈允滚动蛙发展史态势唐；郑州症市实演行的值是“价北扩粥东移肾”的袜发展卸战略房诚，郑洲东新抢区的蹄发展秧是需讯要时柜间和塘其他邪因素暖来促洗动的般，客宜观上然为北鹿区发娃展提汽供了杰难得校的机誓遇，饮从长睬期来茎看，鸟郑东元新区秤发展胁定位学以商钉务投坐资区不为主海，适摧合居疫住方耽面还沙是北蜂区更跌为理缎想。北区是定位抓于居哑住、河科技思文化孕及旅除游度统假区寄。资料础来源批：郑刮州市誓20疲04疾——首20丹20励年城计市发弱展战位略规申划郑东齿新区肤高起贵点的渗规划贫设计爪，政问府政阀策的墨大力茫支持台，使桑得东严部房机地产钉炙手笔可热郑东云新区双的规叙划设谷计由怖黑川棒纪章刻担纲胜，规池划为疯水城两的环锐状结辣构；自2协00群3年身以来成，郑属东新晕区的辜发展吩如日宪中天凯，C毅BD株建设毫已初叙具轮鸟廓；郑东赵新区辽的土愤地已畅被国看内众供多知都名开谢发商蝴把控史，高慕品质伪楼盘迫联合名托市支，使叫得郑摩东新我区的柜住宅锣开发凉也异袍常火标爆，国房地县产价塘格保绝持高逆速增愤幅；作为遮同样肢具备闷发展霞前景任的北他区，葬其房观地产忘开发黄势必坏与郑欣东新写区形脸成片茂区竞顺争。规划衡沙盘郑东港新区跳规划旺平面在建邪CB洞D宏观掏房地航产市邻场分叫析的侨主要姑结论通过零对郑例州市爆宏观遗经济握分析娇及房构地产闪行业奖总体损分析拾：宏观什经济找运行五稳定答，经我济保删持高灿速增晓长，鉴房地无产发散展处务于高蒙速发比展的蹦阶段础；市场霉总体煎供应席结构膛较为孟合理丽，房衡地产形价格任稳步刷上升加，且咸受到信行业舱宏观磁调控括的影灶响较竖大；横向沫比较速，房储地产咳发展滨相对院于东便部沿虚海城约市滞奖后，彼市场待发展秘空间火较大怜。市场羽供给寻——愉板块由特征批明显创，发悠展不疮均匀偏，东胖区和抗北区悄市场温占有树率较拆高郑东谨新区西起况10钱7国肆道，鸣南自刚机场伍高速呀公路且，远乔期规鞠划总追面积姻约1升50庆平方度公里嚼。根据酒总体旗规划都，将炕环C陕BD惯25氧平方施公里衔为近舟期重奏点开壤发建励设区劳域（划新区齿起步之区）姻，未软来前满景看板好，午对投屡资置扰业者四吸引沿力较佩大；北区包括争金水即区（别郑州撤的行敏政文堂化区鉴）、袍惠济侮区，滴北临敬黄河务生态角湿地表，有水花园刊路、送文化拐路等奶城市拐主干动道与岭城市剧中心撑连接籍，无声工业株污染体，居皱住环伏境纯尘净，访是另制一个散开发母热点叉区；19卧95找—2缠01馒0年合郑州刮市市女区规拣划北区中心董区西区郑东厉新区本案中心富区郑州遇老城桥区、白商贸元中心贱，土抗地资揭源稀宇缺、子寸土蕉寸金均，配魂套成娇熟，舰居住你密度高大，跃新盘摩多为虾旧城典改造数项目根，正耻在开纵发的磁商业尘和办惹公物例业也僵多集叮中于徐此貌；西区丘陵酒地带矿，老我工业趣区，愧生活炉配套留成熟燥，9盘0年趣代后污期随家着纺稀织等拌工业易的衰心落而溉在房柜地产留市场叶上日易渐落守寞，铜但也泄不乏犁新盘碑出现吸；东南压片区随着迅原1蜡07舍国道惕被规伞划为性郑州查的中愤州景压观大目道，也并于清今年牲被打析通，幅以美闲景天财成、焰金色吸港湾虹为代口表的雨东南办板块桑楼盘司，房剃价已政较往仍年提猪升不咳少，伪片区丝式存在殃一定倒升值肠潜力东南干区市场肆供给命——医各片长区供强应量市及走驳势情款况北区丑、东精区、娱中区股的市补场供斥给和坟销售倚量都烤较大束；从投秒放来寇看，吴北区较年投犁放量确逐年血上升桨，中彼区的兄投放圾量逐租年下斜降，筐城市里发展弃外移累的趋卵势明皇显；从供离给需敢求比火来看堂，中镇区凭垃借良犬好的懒区位够优势什和配茶套资圾源依败旧受州到市苍场的评追崇沫；北元区的鼓供需与比3格9：烫30绪，主眼要是全北区睬20锅04毁年底魂投入辨市场波的楼艳盘较暮多，兰多数躺楼盘产处于没销售狂初期闪；西区贩和南封区的糕供应灯需求漫变化痕不大弓，与始该两赴个区不域客绢户层稀面有否关。年限北区东区东南区西区中区投放销售投放销售投放销售投放销售投放销售2002年28%27%22%22%8%8%15%16%27%27%2003年30%29%22%23%7%6%14%15%27%27%2004年39%30%23%22%9%9%13%13%20%26%国内腊知名步企业禁联合扔托市放，郑东蹦新区楼盘劳素质胖远远旨领先嫩，客斑户更批关注第未来净发展烂前景典型楼盘顺驰-郑东第一大街绿地-老街联盟新城社区形象开盘时间2004年10月2004年9月2004年12月规模项目占地面积815亩，容积率1.04项目占地30万平方米，建筑面积45万平方米项目总占地

800

余亩，建筑总面

80

万平方米产品形式多层多层多层均价3380元/平3300元/平4300元/平户型面积二房90-120平，三房110-140平方米二房80-100平方米、三房110-140平方米缺销售状况一期已售罄销售率50%，商业暂未出售销售率80%产品特色5层的产品设计在郑州市场上较少郑州人对上海老街主题的接受度一般由郑东新区规划设计者黑川纪章设计客户特征30-45岁者较多，有车族，郑州本地人较多，郊县客户较少报社编辑、记者、政府官员，郊县客户较少高薪白领，乐于接受新事物郑东猫新区削主要紫代表欲楼盘稻有郑贿东第倦一大及街、果联盟痰新城标、老师街、狂阿卡返迪亚万以及云未来访的绿遗城等价项目发，成膝熟的织操作错模式胖使得拖郑东屠新区仔成为佳郑州巨高品画质的情代名掀词，莲伴随久着政霞府政箩策导盗向型逗不断档扩大斑，新抬区开牛发日进新月爸异，饱新C纺BD睁形象嗓初步装显现壮；本区纯域楼东盘价代格普众遍超盲过3刚00陈0元距/平亚方米涝，联马盟新州城的斗多层钩院落原住宅望更是温达到刷43滋00曲元/累平方睛米；本区绑域产换品领帮先优仅势明猴显，娱面积至较大宫，总菊价较聚高，价洋房宽、高尾层公际寓等尊产品无形式辨已达看到国眉内先疲进水铃平；防客户刺层面谱来自选于郑凶州市认的各绞区域海，客蚊户层棒面较嘉高，仍多数肉属于抱中高粉端客巨户；配套偷不足捉和市佣政功泥能不凑完善论成为篇制约波客户恒在此刃购买剖的最糟不利扒因素遗，未伙来新拥区的亲发展身依赖提于市乒政建继设的慢跟进俱速度药。配套铺完善编、都话市味则浓，诱土地书稀缺坟、地帅价高糟昂，中心肺区成为敲高层蓝集中胁区域班的代扑名词典型楼盘天下城城中央社区形象开盘时间2004年3月（二期）2004年11月规模占地108亩，建筑面积30万平方米，容积率4占地50亩，建筑面积13万平方米，容积率4产品形式小高层、高层小高层、高层均价4600元/平3600-4100元/平物业管理费1.1元/平方米/月1.1元/平方米/月户型面积二房100平方米；三房130平方米；四房170-180平方米2房80-90平方米（20%）；三房120平方米（40%）；四房140-150平方米（40%）楼盘特色中心地段中心地段销售率80-90%70-80%客户特征本地客户与外地客户各半（外地指地市）市区与周边地区客户均有，包括公司高管、私企业主，公务员等中心额区楼误盘主舰要代孕表有灾天下悉城、期城中围央等少，受杠规划截限定亩、土姥地价峡格等检因素咐影响其，中旷区楼且盘基念本为梦高层碧，占小地规恳模普设遍不岗大，誓容积较率普熊遍较旁高；中区鞋楼盘凤依赖桐于成屿熟的歼配套用、完樱善的贵设施练、都对市中逮心的盐生活央，受搬到市站场的杆追崇军，销玻售价漫格居询高不耕下，驰均价味超过艇35计00历元/记平方挺米；中区算楼盘渗的客圣户层去面来狐自于闹各区句，部秘分郊陆县客乐户亦辩在此用置业哀，多浸数客校户具尿备较椒强的森经济锯实力杂，泛伐公务仰员、采生意剥人等介所占娇的比世重较士大；伴随童中心桨区土涂地资视源的榆日益掠枯竭首，未弯来中地心区害的楼悲盘的喇供求手矛盾旺会越京来越凭突出僵，高重层的辅建筑茶形式禾依旧哭是其磨未来父产品哑主流昆。行政良中心由区政府散导向照促成齐了北优区迅乡丰速发叙展，厅城市旦发展唉东移薯北扩允以及筝花园幻玉口城饼市组雹团功住能的咏定位榴，未兽来的匠北区跃成为金以居再住、象文化耻、旅致游为辞主导昌的优芹势区岗域；北区娃跨度扯大，禁区域择差异阿大，涛因而龟产品菜形态叉的差乎异最年为明克显，抹产品财供应躬从多更层、堆高层垒、小少高层认至低厅密度起的高晒档住榴宅和舟豪宅焦都已筐出现校；北区紫的价包格差愉异化雀明显李，各叶区域叮的都拨有不毅同的垒客户拆层次窗，因县而我看们将薪北区饼划分府为北明段、抢中段叶、南兵端三幸部分撤研究泥；区位线的优达势并查不能雾掩盖疲配套获不足望的缺淹陷，醒北区舍地产纺任重塌道远跨。中心区西区郑东新区北环路北区本案开洛高速公路北区恭北段北区武中段北区文南段北区之南段——按良好腿的区被位和欧配套朱催生熄市场摇中高太档楼度盘鑫苑名家滨水带.圣菲城茵悦之声建业.森林半岛楼盘形象开盘时间04年3月2005年7月2005年4月末04年9月，04.5月认筹开发规模占地340亩，建筑面积35万平方米，2200户占地170亩，建筑面积30万平方米占地50亩，总规划建筑面积5.3万平方米占地面积260亩，容积率2.4产品形式多层、小高层、高层、类别墅多层、小高层、高层多层、小高层小高层、高层（200多套）townhouse（96套）均价(元/平)3200小高层、多层；4000townhouse270027004500小高层6000townhouse户型面积140平方米二房100平方米（15%）；三房126-132平方米（50-60%）；四房172平方米（20%）二房85平方米（30%）三房109-135平方米（50%）四房140（10%）三房150平方米四房170平方米楼盘卖点及销售情况社区内配有会所、幼儿园、小学、商业内街，有地段、物业管理和品牌优势，楼盘畅销河两岸70米宽的滨河公园，100％住户享有至少2个景观面，楼盘所在片区成熟，市政配套完善交通便利，且省政府机关、名校环绕周边，北面是40米的城市绿化带。销售率40%独占“绿茵广场”资源；产品外观、户型开发水平较高认筹率90%左右客户特征金水区客户为主——周边为主、少量郊县郑州市内客群为主，如政府官员、企业高管、私企业主等该区群域代悟表楼因盘有橡鑫苑杀名家抱、森系林半爬岛等鉴，产仇品形晚式多僵层为带主，撑小高赚层、粒高层哀所占逆比例朝逐步脖升高筐；片区过楼盘猪素质池在市栽场上仿处于姑较高等地位嚼，客她户层齿次相敏对较眉高；瞧区域巨临近睬行政鸽中心解区，嚼配套盈设施供完善坑，深刑受市枪场追反崇；客户光阶层便较为傲广泛扎，工佣薪阶有层比非例增过加，特主打哨金水逐区内吸客户超，有弱一定谨的郊抚县客秘源，策但所弊占份缝额已县明显归少于锦中心膏区得啊郊县瓶客户皇比例胸，客战户层贡注重挡大区巩域配鉴套，唯追求缠低成香本的薯城市榨生活诉；区域喜价格骄已逐谢步走蜂高，丘目前促均价描在3济00贞0元附/平黎方米姑左右软。北环保路一歌路之活隔，刚使得防中段滋与南抗段的叠差异醒明显颈，处碌于城堪市边热缘地姑带的蜂区位泥属性倚也决具定了逝楼盘齐的多袋样化控特征泉；北区鹅中段视是市薯场上粪产品杀供应近最丰胜富的争区域沾，也但是市摄场供台求最眯旺的裙区域雷之一仆；家厚和万潮世、还鹿港幅小镇捡、四惑月天榜、城孕市公拔园、至21腥世纪超社区族等均挪是市底场上产的重厌要力叨量。客户烈层面疫跨度组较大震，未计来的械客户棋层面雄有逐伯步升真高的宗趋势歇；小高猎层、殿高层述住宅兄为供龙应逐拣步上反升，海土地兆资源哭日趋仔紧张振、价淹格大幸幅上灯升，闪必然苦使得绞市场残被动锄接受轧被区隆域的厌小高虑层住总宅。北环路北区12345678良好掏的区厅位优吃势和关滞后廉的配领套设蜜施相遮互影哄响，北区灶中段产品凶形态沸差异砌最大伞，市细场供明应丰熔富社区餐大盘1汉伴飞.速城市奏公园22骡1世俘纪.理湖适3四威月天别墅道盘4纯面翠领摊域5鹿惊港小谁镇6家享和万围事7九膏郡.迷弘8大境河龙稼城北区慢北段——诊优质百的自舒然资祥源和养不可讽复制趴的人泻文资搬源，匀顶端到的别犯墅，团顶端苗的富跨豪九郡.弘大河龙城楼盘形象开盘时间04年2月04年5月（二期）规模占地200亩，建筑面积3.5万平方米占地325亩，一期占地169亩,二期156亩，容积率0.6左右产品形式独栋独栋、联排均价8000-9000元/平一期3500元/平，二期4200元/平户型面积400-500平方米，其中一套1000平方米二期230-240平方米楼盘特色项目位于上风上水的三所，拥有1200亩森林，产品采用北美和地中海式建筑风格产品内庭院顶层透天，周边环境资源良好销售率基本售罄二期销售50%客户特征郑州及周边地区富豪阶层主要是市内客群九郡敏弘、肝果岭壶山水间等顶泉端别屯墅产红品是宵北区贷北段打的典疮型代治表，惭客户毛层面渔锁定辆为河代南省惭内的能顶端青富豪犁；30屯0万砌左右著/套叹的别南墅成醋为区宽域楼滨盘的悬主力产；自然快环境忽、伟舒人足歼迹是墙良好击的外惑部资汉源，荒项目守自身苹均保强持了夫原始冲生态辣的环中境和馋营造夕出类芒拔萃眯的园按林；定位惩相对印较低连的大碰河龙嚼城目坡前销井售均苹价超碧过4溪20稠0元挨/平豪方米蚕，销紧售状西况一驼般。区域才内工致薪阶端层主蛮导西区房地肯产发喜展，六购买终力不缺强和充辐射乔范围替小制稻约了浩楼盘圈档次刺提升帝湖亚星盛世家园楼盘形象开盘时间05年7月三期开盘04.12月五期开盘规模总规化面积3110亩，总建筑面积147万平方，规化住户1、2万户占地面积389亩，建筑面积45万平方米产品形式多层、复式、高层、别墅多层均价2200（非别墅部分）2500户型面积二房80；三房120-140；四房（复式）160-170二房100-120；三房120-150（错层、复式）（50-60%）；四房（复式）170-180（10%）销售率一期售罄，二期基本售完销售率50%楼盘特色大型社区、商业街、湖景资源优势，高层和别墅区临旧村纯居住区，周边配套与小区配套完善，景观设计别具一格客户特征主要是西区内客户，地缘特征明显客户主要来自西区，西郊客户30%。私企业主39％，国企职工23％，公务员18％，教师占5％，企业高管5％本区警是郑嗽州市糕直机误关所盐在地蹈，原谎有的弱国有盟企业捆近几艳年效嚼益下套滑，最区域愿对其士他区房诚客户浮吸引肥力不漆强，续制约帐了区扯域房驾地产慎的发廉展；以近档年热张销的夏帝湖的、亚侦星为丙代表巡寿楼盘讨的西质区，辫产品予形式千以多淡层为救主，猛客户静层近烦一两递年内宿有所蔬提升稍；热销溜楼盘傻的月鸽销售凯速度保在7崇0套使左右怀，大估盘均臂价在勺21休00窃元/炸平左斩右，水大盘冶所营仁造的工居住延氛围歪和西吨区内陶原有拒的生暮活配货套是量价格攻的主霜要支厦撑点膀；客户衣层主蛾要来戴自于葡本区骆，地冬缘特格征明哈显，刘从职戒业来洒说有绑私企酸业主断、国惩企职况工和挤公务旨员居滤多。居住脚人口步少、耀产业殊优势监不明可显、摘配套心不完美善，东南幅片区的发扫展更符多依航赖于坝整体横市场确发展树和郑讨东新跌区的扭带动金色港湾富田·太阳城（一期）楼盘形象开盘时间2004年7月五期开盘2004年11月规模项目总占地650亩，总建筑面积50万平方米，五期由六栋多层，一栋小高层组成占地面积20万平方米，建筑面积18万平方米，19栋多层和5栋小高层产品形式多层、小高层、高层多层、小高层均价（元/平方米）多层2400，高层2900多层2700，小高层2900户型面积（平方米）2房85-100；3房128-170（65%）；4房150-180（6-8%）一房68-82；二房97-99；三房120-140销售率多层、小高层90%，高层80%60%，多层70-80%楼盘卖点地段交通方便，到市区15-30分钟车程，环境安静，注重景观设计地段价值、交通便利、品牌优势，物业管理客户特征本区内客户较多，个体经营者在50%以上，郊县客户在40%左右主要是周边地区客户，生意人较多，郊县占10%随着面富田脱·太辣阳城国、青迈青花敏园的全问世膜和美悼景天临成三越期、盏金色侄港湾夕五期弓的开弄发，承东南浊区域妈的房找价较攻两年予前的纤15塞00检元/殊平方马米提赶升到故24胃00务以上此，交余通便击捷加析强了复该区灿与周楼边的级联系剧，是陕该区油楼盘势升值谈的主忍要因持素诞；产品乘类型父以多祸层为覆主，酿兼有那小高女层、袜高层翼产品驶，多券层销佳售速揪度较优快；主要惠面向搜周边仔区域抖客户余，少膨量来番自郊赔县，沈个体观经营谊者和漏公务竭员较蛇多，添客户考注重什交通剧、即以与外欣界联炊系的抵便利购和安两静优毕质的篮居住弹环境狱。分析画结论变及启劳示—誉—住莫宅市孙场供许应格寻局竞争逮者是节差异越竞争讲的参贤照，浊更是专创新闸的起性点，撤从郑语州市美房地倡产供柴应状黑况来渣看：郑州觉市房党地产魔板块烫特征爽明显秩，东旋部和映北部挖成为敬郑州判房地槽产发架展最筒成熟岩和竞伤争对舅激烈耳的区钓域；市场情供需砖结构熟基本洋合理跟，20最04年房珠地产呜新增读供应婶量54纺6万平尘方米印，供叫需比妇为1.榜07：1；楼盘冰素质介差异友较为壳明显统，郑择东新毕区的局楼盘周素质宝普遍爆较高与，顺阅驰、晓绿城暴、绿扯地、粗建业姥、中慢义联缘瑞手打躁造出耕了高倘素质腾的郑允东板护块；烈第一如大街窑、森严林半妹岛、陡鑫苑法名家扎、联晌盟新叼城等井在市交场处衡于领筝先地远位，刮具备楚较好来的品付牌效伟益；住宅民产品仿供应独形式捎区域肿化特事征明主显，慰中区临主要摧以高从层住茄宅为每主，缘瑞其他际区域扩多层贺占据错主流蚂；部分椒楼盘敬的产虫品创返新程惩度较插大，叛产品深理念定较为年先进译，如身顺驰割郑东闹第一丑大街轿、建宴业联摔盟新摔城，旬已接障近国盼内先瓦进水筋平；产品取类型臣较为曾丰富砖，但在凯产品扣细节竟塑造娇上仍浓存在忍一定胜不足，VI煎LL工A、TO窗HO、类TO践HO、花园尸洋房便、退英台洋熔房均弓已出肯现，煌在平斑面和软立体谎上的洽创新胀产品手较多掩；楼盘蝴规模障普遍骄较大务，20万平结方以缴上的稍楼盘示数量腰较多估。分析忠结论点及启蜘示—迈—住隐宅市科场需拖求状养况房地泥产项廊目开脸发和嚼营销相的水秘准，摧取决暗于对党客户妈的研将究，毁从客蜡户需有求和绸居住刘发展卵趋势杏来看面：调研矮显示恼：郑弦州市溪多数诱客户纹对项小目位翅置的楼依赖西性较衬强，贺尤其禁是面统向社掀会中馆坚阶副层的倍客户舒；跨苗区置扮业受棋到一万定的核程度液的限恩定；小户顿型项林目对协位置株的依饿赖更求强，旱中高底端项颤目对丸位置爽的依逗赖感赴最弱朝，占包据优君势环质境资波源和期优势湾区位兼成为当中高单端客射户置永业的旦首选染；客户愧对于过创新携的产俘品较册易接猾受，规复式谱、楼茄中楼零、花长园洋纵房等房诚创新雹产品绑均取技得不伶俗销筛售业总绩；地域真和气侦候的词影响抄，客盖户对朵于朝伤向、本采光割、阳屑台形狗式等疯均有劣较高抱要求耐；北部碎和东警部区羡域最逐受客币户欢后迎，羡客户五提及塘最多盟的项斑目有双鑫苑陶名家卧、天站下城相、九曲郡弘炸、森旁林半阿岛、乎帝湖番花园泛等，冤较易袖受口援碑市谷场影松响；十分抗注重浴社区午内部形的景虽观体揭系，张对于领社区乔外围扭的环省境要茎求相怀对较中小；多层耻建筑幻玉形式窑最受映市场扭欢迎惨，小善高层掉、高崭层住话宅存朴在一侧定的停市场宗抗性聋；市场筹的需姜求持蛛续走质旺，20渣04年郑车州市宇场销那售面薪积超宝过50握0万平昏方米情，较20械03年上箱升40江%。分析盒结论码及启剖示—正—房删地产薄发展特态势对于温态势欲的研剖究是铜为了筛市场达的机满会点简和空毛白点高所在哈：纵向敌比较叶，郑殖州市锁房地卧产处脏于高伸速发晴展阶动段，处房地怠产开锯发量早和开悬发水最平都海保持芝较快耳幅度闯的增落长；横向叉比较配，郑增州房驻地产卫市场团发展输尚存捡在较庆大的精空间姨，开魂发商困在项涉目运票作、删营销沙水平部上与冶国内渴一线崭城市音存在朴一定酬差距后；城市许经济兼的不器断发对展和趣市场因不断艳细分材，必此然产烂生大碎量的郊中产挖阶级该，多艳余产滑品的欢需求素更缺正多元伤化，于类TO刃HO、花园筐洋房晴、退仪台洋豪房等苍产品慎存在促较大罢的市暖场需胀求；楼盘妙模仿稻和复挺制的跑速度糊较快孙，异吉地城乌市的于成熟事模式反被大落量移博植，期建筑狼风格柄更趋难多元羊化；涉及黄到楼扁盘文啦化内虚涵和甘形象夸价值率的提担炼较象少，膝对于汉社区垮文化毁的倡今导上搬存在概不足悔，开炭发商路对于内项目曾品牌私的塑冈造和弄延续弄上普炊遍存扇在不卖足；国内懂一流机开发呢企业澡的进快入迅吴速提源升了擦本地躲的开竖发水漂平，威也加彻剧了盖市场投的竞励争程聋度。客户悬访谈兵的主嘴要观吨点—颈—1整体刚房价侍不算改很高到，可产能上送升的呆空间鸣比较驶大，笼自去容年下皂半年侍房价聪有了兼大幅艰度上灭升；流今年鹅国家罗一直鞠在进泄行调惜整，权老百赌姓观铃望的延比较哑多，感总体期来说脑不可研能降灰，当湖时上肯升的管幅度法肯定嫌下降赏；结论往一结论糊二最看校好北枪区，蝇东区录发展位目前彻看不慌错，弱但是军受政湿策引肉导影仿响过悼大，明如果颤未来性发展雅起来喉，东病区肯商定是冬不错部的；功普通象老百换姓对傻东区突还是顺有一赴定的绵担心切；北外区比啄较适殃合居顿住；结论绞三买房籍子最汤关注熟小区脚内部丽的环负境，窗外部锁环境睁都差维不多垒，配忠套设料施要纲完善扯，尤塔其是判针对疮普通侍老百殖姓的洗房子患，距灶离市间区不权能太逗远；普通锋老百剂姓对撞区域铁的依扮赖性欲强，恰生活获、工和作、寇社交纱都离轧不开者，有铅钱一疑点的摆不是夺很关疗注这时方面立，一猪般喜欠欢去仰东区翻和北搅区购党买；喜郊县辫买房赴的人慢也不苗少。结论顾四客户蛛访谈亿的主各要观锹点—习—2最喜幕欢多也层，砖小高炭层不名经济摘，有况钱一京点的炒话住招复式振、联宜排别图墅都挡不错挂，多渗大面压积看秃个人顺的经境济实太力；贩比较躬喜欢祸实惠躁；结论泛五结论泳六很关较注朝写向和半采光驾，客责厅要己大一泡点，项对创奥新的训东西逢当然气喜欢铜，入该户花丧园、抓大露老台都戒不错孟；比死较容衬易接蚊受新曾的东呈西；结论蒙七项目刷的位币置目绣前有跨点远挺，普厘通老团百姓膀现在词过去寸还有面点不芒方便而，对支未来哨的发蜂展很蚂看好鼻，政居府在盛那边秧的投大资也云很大预；不狡能做朽得太气普通习；提及毅较多起的楼络盘有爸鑫苑毯名家罢、森嫌林半助岛，醉郑东音新区定多数驱没去寇过，冷听说溪楼盘臭做得至不错烦。结论辽八专业披人士转访谈休的主牛要观范点—虚—1房价故整体角水平边不高胞，预眉计上断升的验空间婶比较捡大，吹但是颗目前炭宏观主调控崇的影致响比呼较大阀，老裂百姓赌有不山少观爆望的抵，持陵币待秘购的骄情况睬出现晃。结论汤一结论筛二目前舱发展圈最好山的区蓄域是兽东区胃和北冠区，晋西区半不会傍很差逆因为欠市政野府在衰这里丹，郑疫东新足区的玩发展络速度撑很快捐，土杜地基窗本上镇都已愈经被辆发展骡商控柿制了缺；结论枣三北区屑靠近丛行政凝区，舞客户战的购雁买实娱力较盈强，帜目前乱的楼幼盘很购多，察都卖益的不剥错，计北区蚀是市控场自赴然促忠成的粮，有香很强茧的支爸撑因劣素，寇和东颤部发饭展不遭一样小区遥的环角境很敞关键警，创嫁新的术产品但有很罚大的招市场予空间呼，先优进城脏市的查一些牌好的雨经验敢都被编学习棕过来刮，稍写微有再点钱异的人豆喜欢面住复惩式；溪项目服也要冒引导豪老百蜻姓，辽毕竟迅他们孝见到法的东谨西不至多；结论学四专业吹人士唇访谈览的主级要观懒点—内—2土地美市场树供应柴控制画比较龄严，苹主要细土地乳还是泡新增央土地俯，旧蔬城旧渗厂改寺造也拔占据乓一定若比例丛；土模地价既格上舞升很封快，轰北区勇北环绪以北凯的区斥域目敬前土皆地都宗超过蛮10蹄0万存/亩哥；结论钓五结论甩六多层础产品差最受覆欢迎纺，经吼济条圾件好经的客赚户也虹能接茶受小蜘高层按，小深高层偶是趋伏势，君未来肆土地纯供应鼓越来胃越紧析张；结论另七建议祖项目猛一开卧始不遇要定敌位过训高，翼周边低的环甲境不散是很赤好，蔑但是饲如能事做出姥很有聚特点粮的产泰品也数可以松稍高匀一点轧；普百通百不姓目举前过胆去稍吧微有促点远之；政府艳规划遥东移虹北扩炸的战姜略很擦明确麻，东走区代并表的嫂是未诊来，乓北区雷是比捏较适妈合居循住的乏地方皂；东炸区的禽顺驰貌项目徐、联雕盟新虾城建右的很发不错趴；结论绝八访谈使主要锁观点哭提炼昂及启冲示主要用观点贷及启艺示：对项及目的境区位杰较为娇认同禽；项目读的位犬置和斩资源邻有一早些不吃利因破素，别定位汗不适造宜过水高；客户焦对创爹新的摩产品饥和优次质的案景观羞最为迅关心泡，也极容易宋接受俘；多数氏客户抓比较间务实蒙，对风位置耐的依钱赖性粗较强满。片区绞现状快条件乖及项赠目资昌源条怎件项目致所在伏的北区雪中段属于纱城市厦边缘悦区域啊，目扒前在磨开发琴楼盘孩较多节，且脖片区各较受浅市场讯青睐新；周边添的各心项生借活配饲套和龟公共躁配套宽设施丝式较为篇匮乏斗，成贿为制开约本杯片区累开发孟的最归大不抽利因霜素；片区唯的开手发大斧体可霉分为抄两类消：经伯济型召低密灾度住慕宅如归鹿港廊小镇窄、家咏和万仪世、习纯粹纹领域医等；剃中档论次大扭型社南区如21世纪导、大兵河春布天、孤四月驻天、贴汉飞布城市退公园拿等；从已妈销售迷的情套况来哀看，洞本片足区的厌多层矿住宅巧销售术明显旬高于稼小高问层，晚如汉斗飞城旅市公竿园、暮四月怀天项示目，绝中档刺次大励型楼眨盘中甲，面亩积控梅制较墙为紧县凑的旧户型绝销售早情况归较好指；经济呼型低志密度场住宅愈中，海客户质对于腐产品饰品质遵的要刚求较棚高，膛已开么发的毫项目摘产品馋营建悼水平夏不高寄，创堆新和藏超越委的空抖间较丙大；中档斗次大呈盘中挖，多愚层住两宅的漆销售弟价格妨集中株在25贫00约—2下80欠0元/平方理米，傻产品揉形式楚未有妹大的耻突破鞭；小延高层悟销售号价格岭在28减00换—3揭00柿0元/平方怒米之暑间，割产品数品质留较为给一般胶，创饺新点俱应用贱较少糟；本项腥目自膝身资只源状攻况在案片区洞内处米于中占间位绳置；项目特所在除片区域已逐垦渐成之为市绸场上窝最火冬热的良区域信之一剧，片镇区效柱应逐遇步显稠现，吊片区妇内部辜竞争棕激烈披。传统剖的多惰层产梳品受庄到市宇场热顿宠，污区域冤配套丢不完马善成弟为目规前制津约大盘发展嫁的最北大障稻碍汉飞.城市公园21世纪社区四月天社区形象开盘时间05年1月开盘，之前认筹期4个月05年4月，21世纪第九期湖适04年10月规模占地面积300亩，容积率2.021世纪总占地1000余亩，规划容积率1.16，其中湖适占地4万平方米占地600亩，建筑面积70万平方米，容积率2产品形式多层、小高层多层、小高层、别墅多层、小高层均价（元/平）2700多层；3000小高层31002550，多层2600，小高层2900户型面积二房80-90平方米，30%三房110-130平方米，40%主力3房103-145平方米三房120平方米65%四房160平方米35%销售率多层销售100%，小高层已封盘，小户型销售较快60%三房90%，四房70-80%多层85%，小高层50%楼盘特色社区内有景观带，引进成木成材，小高层先展示后开盘湖畔生活主题、阳光三房设计、vip业主会所、社区教育配套、物业服务社区配有会所、羽毛球场、幼儿园（与金水区教委联办）客户特征工薪层、白领，郊县占10-20%公司主管、私企业主、教师、个体经营者、政府官员较少个体经营者较多，移动联通职工、政府官员、私营企业主以2棒1世汤纪居肺住社斥区、壶四月俯天为夸代表驻的大融型社算区，茂主力峡供应妙多层兄产品碎，注界重产教品社洽区内亩环境瞧、景奇观园编林的鱼打造渡，面逃向中夹端、每中高爱端客刃群；多层笼产品膊、紧脊凑户专型产锹品销浙售状锋况良扯好，袭小高楚层住荷宅目葛前销灰售存饼在一爬定的绘压力超；价格世在2扮50博0-茧31赚00霜之间趣，社瓶区内荷配套罪，如醉商业浓、幼斤儿园略、学约校等丝式是产惊品主远要卖眯点；区域歼客户劫具备记明显找的差诵异，性工薪烫阶层渠的区蓄域性足明显侍，高株端客拣户的姻区域答来源汇比较辈广泛拔；本区迈域产戏品素耕质在律市场骂上处闷于中泽游水且平，乓郑州床市经排济型还的低亚密度关产品勤本区鲁所占屯的比摊重较象大。大盘饱社区经济殊型低剩密度扔产品出畅销蝇，中签高端沫客户询对区抖域认嫁可度启较高佳，创蛛新的嫌产品茶在市嗓场上负屡获泉成功纯粹领域鹿港小镇楼盘形象开盘时间04年12月03年12月开发规模占地100亩，容积率0.85，100套，绿化率50.6%200亩，建筑面积6万平方米，容积率0.6，共280套产品形式联排、双拼、townhouse双拼、联排、叠拼均价（元/平）40004400双拼、联排，3000叠加户型面积联排243平方米双拼393平方米230-240联排40套230-260双拼60套160-210叠加160套销售状况销售率50%销售率80-90%楼盘点评每户设有独立地下私家会所，社区内设有卖场、度假酒店等生活配套，营造社区尊崇感；社区内业主层次较多；宣传较少，低调销售户型设计精细，提供网球场、足球场、篮球场、阅读室、活动中心等休闲设施，客户特征35-50岁，私企业主，本期为主私企业主与地市人群各半低密惑度产盏品所知占的炎比重推较大掌，联感排、壳叠加姿、复齿式、虏退台荐洋房里是主糊要的迈产品愈形式肢，产品利类型缴多，篮成熟事度不眨高；均价说基本样超过卖35构00谦元/映平方唇米，盈总价骨集中庭在6秤0万愿—1佣00博万；项目益的销厌售速酬度主锡要取倍决于宽社区井规划至和产撇品状寨况，群经济调型低鸣密度谷产品筹销售必状况由最为棚良好愤；客户味以私渴企业薯主居说多，摇也有杆企业单高管条、私千企业要主、续政府继官员桐等，最部分声客户钱来自候郊县势，追约求生店活品易质。低密缠度楼作盘未来开片区托主要孙供应眼和竞汽争楼你盘12345678本项目位置中心区郑东新区1地王占地431.2亩，成本5.911亿2滨水带.圣菲城总建筑面积30万平方米3冠军花园占地面积近22万平方米，首推8万平米住宅4尚城国际花园建筑面积83855平方米5亚新·美好时光占地140亩，计划开发面积19万平方米6茵悦之声总规划建筑面积5.3万平方米7汉飞城市公园占地258亩，一期规划12.6万平方米8四月天占地600余亩，总建筑面积70万平方米从趋炮势看命，未伐来片卡区竞瓣争激支烈，店小高海层和出高层牙所占镇的比浑例上余升；土地盖成本手日趋胳升高宏，片医区价涛格可扭能有草较大虚的升绞幅；客户扬可能壳产生点被动遗接受尸小高堵层的铜状况宾。启示纸和思愁考：竞争编对手价高层勿产品乱增多腰的情阿况下踢，我范们如闷何制车定战矛略？依据煌竞争耐对手格的市絮场反滩馈情趁况调角整后按期的青开发新思路康。片区治市场杀地位棋挖掘扮和竞非争格质局分嘉析资源柄挖掘伙和提柱炼：非常捞纯粹凤的居汁住区抓域之育一；受到拨市场忆的高遥度认怕可，扰属于激房地率产的愿热点顺区域否；客户犯的层牌面多洽样化寨，具企备较渔好的证市场预形象症；配套丧设施做日趋轧完善激，发雹展前恼景十弃分看闸好。项目眉界定问题耕结构缝分析项目趁发展疗战略项目盯定位发展登策略市场严供给市场巧需求片区塞解析项目絮解析模式俭研究案例右借鉴机会呀分析案例泄借鉴织和开胳发模鸭式的条突破侧——已如何游从市慨场中闭突围该？上述边案例晶所处室片区房诚的市公场竞泰争激塔烈程章度均衫与本非项目短基本耀类似给，基鲁本都强处于莫城市蛙的房鼠地产韵重点久发展吹区域田；对比行本项安目所互处的脖市场繁竞争陶环境版和区缠域房锡地产皮市场残发展怀阶段楼，我直们研焦究了疤大量五的成胖功案雄例，冶并总李结了轿几种员不同补模式计的运念作特业征，蚂以便剑从中也找出姻适合英本项覆目的撞开发俗突破除模式迎。市场暗绝对名领导警者模泉式案巡寿例：州天津僚武清造顺驰浑城市届艺墅蚂、无旋锡万枣科魅到力之冤城创新猛和差慎异化浪竞争略案例脉：浙撒江中笼能浪野漫和压山新生键活理费念引街导策雕略：绵深圳娇阳光杰棕榈浸园市场啄追随胆策略舱：深羡圳广骨博星航海华熄庭案例驼借鉴梁——层无锡骂万科殖魅力疼之城扩，国肝际街惯区生椅活主退张项目埋区位仁及竞片争背设景：蠡湖扶西侧浊，属崇于无锡手未来续的城坡市副灵中心重和新耕兴综篮合区也；是无误锡房尘地产著开发振最火育热的脊区域庄之一顾；万科往策略叮：完全铁的市锣场领捞导者茂形象鹿，以品“新伍城市厨主义嚼”的班规划贤理念题，借盟鉴东废京幕萄张新扩城的尊规划亮元素酒，打蹦造国艰际街夫区生盈活；项目样形象幸：不是尊一个吴社区芹，更姨是一声个新部城市荣，具旧备了资居住化、工非作、氏消遣络、生逝活的足城镇宇；适用慢背景缩慧:大发盲展商先进蜻理念引导中生活案例兔借鉴猜模式肺——掠杭州归浪漫患和山昂，“烫山谷幻玉.纯杏现代令ho乔us跃e”善，由蝇产品蜻演绎刘生活躁形态意向掏购买哲别墅阀类物白业的繁客户暖越来逝越倾岔向于付年轻繁化、喘高学吉历化杭州淋人均GD定P已经毁达到38雹00美元债以上正，按基照国集际上毙一般怖的经董济发洁展规响律，洗此一程阶段家将有倡中产孙阶级高大量核产生杭州易别墅桥类物算业多纲数针华对高棵端客移户，豆这类织客户金处于梦金字辣塔的躺塔尖认，客俩户群眨体有裹限。目标习客户捞——暮新生腐代社蔽会中陈产阶公层产品阶定位泛——愈现代墨风格铸的新贴派建挺筑、弃适中色面积谷的经勤济型未别墅雀和T父ow蛮nh毫ou乎se项目牲背景发展爷商第须一次乖涉足汁房地蜘产小和隔山高尤教园渗区竞舒争异始常激邻烈对手腥产品幅形态犯趋向症欧美对手滴建筑湿面积择基本粘较大思路瞎梳理对机旱会的别挖掘对产执品的临把握对生修活方秀式的黑演绎策划戚思路来的再绢回顾涨：中产肉阶级仍的盛贝事生叼活景闲象浪漫伤和山题——皇卖的厨不是奏别墅什，而数是一英种新奖的生脾活形夏态，肠中产问的、特国际宪的、递创新扮的项目爽推崇岔“新口派建朗筑·温第一计居所桨”的写理想粒人居荡模式雅以“映创新缎的户舒型+厕水岸央山谷孝的环肚境意核境”家为内女容，伤营造绳与国具际时壤尚同明步的弯城市露郊区箭人居凳环境终；以中读产阶枝级的茂生活徐形象舱为引否导，股体现克在对灿明快飘、通纷透、萄清爽辈、简绝洁的烫追求村；在没弦有广念告推送广及杆现