购买一手房注意事项多专家提供八大策略模板

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策略1向售房者提出”一个要求”购房者能够向售房者提出能否将售楼广告的确切内容写进购房合同?以此可见该广告内容虚实。策略2预售许可证审查掌握”两个要点”查看预售项目是否与销售楼

盘名称相符?查看所购房屋是否在预售范围内?策略3进售楼处要能经过”三道关卡””逼订”关:售楼人员以所购房屋紧俏来”逼”你尽快下单。”封杀”关:出于”捂销””惜售”目的,售楼人员会很自然地告知你最看中的那套房屋已售,让你放弃第一需求。”以情动人”关:售楼人员”热情洋溢、百般周到”的贴身服务,让你感到不好意思不下单。策略4下定金做到”四个明确”明确所构房屋的具体位置、面积、价格。明确签正式买卖合同时间。明确定金数额和交付时间。明确定金返还形式。策略5考虑实际购买房屋的”五个差异”环境、布局的差异。家具摆设的差异。装修材质的差异。做工粗细的差异。设计细节的差异。策略6参与内部认购把握”六个关键”审查开发商除预售许可证以外是否具备”四证”(《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》)。审查工程施工合同,看清交房期限。审查工程现场,了解实际施工状况。审查该楼盘是否有法定查封或其它权利受限情况。审查是否有预售证,如尚无预售证,签订的订购协议应当只涉及定金,以免被认为是预售合同而被撤销。由于内部认购有风险,”订购”协议应加重开发商的违约责任。策略7签订购房合同抓住”七个约定”约定所购房屋标的物状况:如毛坯房还是全装修房?土地来源?房屋基本情况?包括套内、建筑、公摊面积、高度等约定。约定付款方式是否与工程进度挂钩?按揭办不下来时的处理方式等。约定对双方公平的违约责任及合同解除条件。约定面积误差处理办法。约定包括所有材料、品牌的房屋装修菜单、房屋交付质量标准以及保修责任的承担。约定屋外小区环境布局,房屋位置图必须入约。约定小产证办妥时间。策略8房屋交付验收”八个步骤”要求开发商提供合同约定的交房资料。根据合同约定的房屋装修标准逐项验收房屋。购房者在房屋验收中如发现问题即提出书面异议和解决方案,交卖方认可。如验收过程中不存在可约定退房或拒绝交接的问题,办理交接房手续。按合同约定付清房款,多退少补。房屋存在装修质量问题的,购房者在接到开发商第二次通知后,对房屋装修质量按约定标准再次验收。问题解决后办理入住手续。入住后发现质量问题,在保修期内应及时报修。所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时,先预付购房款的一部分(一般为30%-50%),其余房价款向银行贷款,而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证,并由开发商为购房者作担保的行为。

购房者选择按揭买房时,需向提供按揭的银行(贷款行)提供以下资料:

1、具有法律效力的身份证明。

2、固定经济收入证明。

3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。

4、贷款行要求的其它文件。

银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后,由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押(按揭)合同》、《楼宇按揭贷款合同》(此合同必须进行公证或律师见证,由此发生的费用由购房者承担)。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押(按揭)登记。其中,购房者应提交如下证件:

1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。

2、身份证明复印件。

3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。

4、抵押申请表及抵押合同原件。

5、委托她人代为登记的,需提交有效的授权委托书原件。

根据《房地产抵押(按揭)合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定,购房者必须履行以下义务:

1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。

2、期房交付后,三个月内办理房屋过户手续,取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋她项权证》,直接将三证交贷款行保管(此时开发商的担保责任解除)。

3、自费为抵押的房产办理保险,保险期不短于按揭期,投保金额不低于抵押物总值,并以贷款行为第一受益人,将保险单交贷款行持有。

4、未经贷款银行书面同意,买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其它方式处分抵押物。

5、每月按时归还本息,逾期则按天数加收罚金。

6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后,会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记,收回《土地使用证》、《房屋所有权证》及保险单。

所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时,先预付购房款的一部分(一般为30%-50%),其余房价款向银行贷款,而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证,并由开发商为购房者作担保的行为。

购房者选择按揭买房时,需向提供按揭的银行(贷款行)提供以下资料:

1、具有法律效力的身份证明。

2、固定经济收入证明。

3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。

4、贷款行要求的其它文件。

银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后,由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押(按揭)合同》、《楼宇按揭贷款合同》(此合同必须进行公证或律师见证,由此发生的费用由购房者承担)。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押(按揭)登记。其中,购房者应提交如下证件:

1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。

2、身份证明复印件。

3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。

4、抵押申请表及抵押合同原件。一、开发商是谁不重要,只要户型好、价格低一定就是好房子.解析:户型好、价格低并不能说明一定就是好房子,房子的歹(优劣)是由很多因素组成的:地段、规划、质量、环境、开发公司等,因为一个好的开发公司它必然有一个好的理念和好的团队、好的物管服务,它已经开发和服务的小区是经得起时间的检验,能够得到业主的口碑传颂的。二、买房只看到某个楼盘的一个亮点而不去综合的考虑其它因素?解析:如只看到区位好而不论户型、内部环境、物管服务、生活成本等,这就像买一件衣服,你只管款式而不论布料、价格等。三、高档小区就一定在东坡湖片区?

解析:高档小区的标准必须是环境优美、配套齐全,将生活与居住完美统一,保障业主安全、舒适、宁静、私密的地段。在建筑用材用料、景观打造、物业服务等方面都必须超前,只有达到以上标准的小区才算高档小区,反之不论在何片区,它都称不上高档小区。四、买房一定要买大盘才高档?解析:大盘不但占地广,更重要看它公共设施是否齐全、公共绿化是否好,如都做得好,从规划角度上说,这样的大盘就值得买。盘大盘小与档次的高低无必然关系,看楼盘档次除建筑形态外物业是重要因素,它必须满足业主与物管建立和谐的居住环境,业主经过物管能改进邻里关系,使小区业主形成一定的居住圈层。五、物管做得好不好,就是门守得好不好?解析:物管的好坏要看有没有专业的团队,有无完善的设施、健全的内部管理。保障安全、常规服务是物管的基本职责,好的物管主要看能否与业主达到共建和谐的社区环境,改变邻里关系为业主提供交流平台。活动的目的,不止热闹高兴,而是使业主与业主间、业主与物管间更加融洽,物管的用心和细心能不能坚持下去是最重要的,最后的评比结果是业主的口碑效益。六、配套设施越多小区越好?解析:这关键要看小区配套是否实用,能否长期提供给业主使用,而不是中看不中用,既浪费地盘又浪费业主余钱,形同虚设。七、楼间距宽,就能打造出好小区?解析:楼间距宽的小区不一定能打造出好小区,而楼间距不是特别宽的也能打造出好小区,间距宽是保障业主生活宁静、私密、视野宽阔,也是景观打造的一个平台,但没有很好利用平台打造景观造成宁静、私密、舒适的环境,它同样不是好小区。反之,楼间距不是特别宽,但它有这样的理念和团队去打造优美、舒适、健康的环境,同样称得上好小区。八、沙盘都漂亮、楼盘肯定好?解析:沙盘漂亮,并不肯定楼盘实景就漂亮,楼盘漂亮最终应实现与沙盘一致,当从沙盘模型变为实景时,需开发商有这样的执行团队,它的专业、用心程度、理念、建筑用材等,如果只看沙盘,又是期房的情况下,可经过了解考察开发商前期开发的产品是否诚信,是否对社会负责。九、买准现房肯定无风险?解析:准现房是指主体封顶,景观与配套设施未完成的住房,看有无风险,主要是看开发商在打造楼盘景观及其设施的理念和用心程度以及责任心,如开发商不诚信,准现房同样存在风险,而且售后服务同样得不到保障。十、房价都在跌,现在购房不是好时机?解析:自国家政策宏观调控以来,房产市场逐步规范,部份房价回落,产品形成两级分化,好产品稳中上扬,而不具竞争力的产品价格下降,因此在选房时,如果买了跳楼货,会存在售后风险,而选择了适合市场的产品,不但无风险而且能保值更能够升值。十一、抗震烈度越高,房屋质量越好?解析:抗震烈度是设计的强制性规范,不是能任意更改的,抗震烈度只是设计得高并不完全等于质量就好,需按设计要求施工和在用材上考究,以及严格的管理,才能保证高质量,而不是炒作概念。十二、外国的月亮圆,外来开发商实力强,开发的楼盘一定大,档次一定高?解析:外来开发商与本地开发商的实力强弱、开发楼盘大小、档次高低无相联关系,要看公司理念,团队协作力;其实本地开发商更可靠,可去印证它以往开发的产品。十三、临路的房子一定吵?解析:要看小区临什么路,周边居住的人群怎样,开发商在楼盘打造上是否做了隔音、降噪、防尘处理。十四、有品牌的公司开发的楼盘一定是高品质楼盘?解析:品牌不等于高品质,但高品质楼盘,一定含有品牌效益,品牌和品质都分高、中、低三个档次。品牌公司开发的楼盘有高品质楼盘,中品质楼盘甚至有低品质楼盘;品牌公司是在行业中叫得响的公司,而高品质楼盘一定是出自于高品牌开发公司,因为高品质楼盘它需要时间的沉淀,过硬的团队和超前的公司理念,以及做事的用心程度、务实风格。高品质楼盘是经得起时间的考验的。十五、外观洋气的楼盘就是高档盘?解析:外观洋气与否只是建筑风格不同,高档盘需要很多因素组成,它们之间的关系就像一个人穿了件外观美丽的衣服,请大家记着叫”金玉其外,败絮其中”。

十六、公司奖牌越多产品就一定越好?解析:首先奖牌只代表开发公司曾经的荣誉,在某一方面的成功,不能代表全部;第二还要看它得的什么奖,是否与本行业直接相关的、特殊的、唯一奖项,还是普遍都颁发的。第三还要看奖牌是如何得到的,考核它的真实性与含金量。十七、我看中的房子很多人都看中那一定是好房子?解析:首先要证实自己看中的房子是否真的被别人看中,是否有”房托”,是否是销售人员用的技巧;第二分析此房是否真正适合于自己。十八、看得越多,我越有经验,选择余地越大?解析:买房与买东西一样货比三家,这是购买常识问题,经过比较能获得有些经验,而房产综合性太强,它包含的面太宽,主要看你在比较过程中关心的内容全不全面。

十九、买房是买居住,要方便就一定要热闹?

解析:首先要了解方便与热闹的区别;方便是离尘不离城,出行方便、生活便捷,但并不是需要热闹繁华,你买的不是嘈杂、喧哗。

二十、亲朋好友都买的小区我就买得?

解析:朋友都买的房子不一定适合你,因为每个人的经济条件、生活圈子、家庭结构都不一样,买房是家庭的重大支出,需谨慎。

二十一、买房子一定要买南北朝向的?

解析:在以往经济水平不具备的条件下,不能经过经济支出解决房屋冷暖问题,原来的建筑不具备环保节能的功效,在这种条件下,是能够尽量选择南北朝向的房子,而现在经济条件已经提高,房屋又是环保节能房。朝向问题已不是选房首要关注的问题。二十二、排号都是骗人的?

解析:排号的目的有两种,一是为了拉拢客户回收资金;另一种是为了给需要购房者多个选择的机会,怎样确诊?前者当你退款时你会遇到很多麻烦,甚至退不了款,后者是当你选择不再排号时,会按照你的意愿随时退款,并在排号时明示。二十三、我买房不用考虑城市规划与周边环境?解析:你所买的房子所处小区不可能处于真空中,若它周边都已建成,周边的配套是否满足生活与居住的统一;如周边还未建设好,你需了解城市规划,而且适当在有关部门了解是否有此规划,何时实施。

二十四、手中有多少钱就买多少钱的房?解析:房屋是消费品,也是生活必须品,可能是你一生中相伴的产品,买房需要买个满意,钱的多少应以发展眼光来看,因为你还在不断挣钱,适当的超前消费才会使你不后悔。二十五、王婆卖瓜自卖自夸,哪个公司不说自己的产品好。解析:开发公司好不好不是它自己说了算,应由社会,由已经选择了她们产品的业主经亲自体会后由她们的口碑来证明,买她们的产品时开发公司有义务和责任对她们的项目做宣传,好与不好你应去印证。

二十六、开发量大的一定产品就是最好的?

解析:量与质不等同,量不等于质,质需一定量的堆积,开发量过大、过快,团队与理念不一定跟得上市场发展的步伐,就像一个人生长过快就容易缺钙。

二十七、贵的房子就好?解析:房子好产品要能说话,要看它的价格与价值是否相符,产品是否物有所值,如果不是,它贵就是虚高,这样的房子不一定好。

二十八、房子的质量好,这个小区的品质就高?

解析:房屋质量好只代表建筑质量优,而作为小区除了房屋还需其它诸多因素如地段、物管、园林景观、开发公司售后服务如何等。

二十九、窗户开得越大越好?解析:现在我们的建筑都是环保节能房,既然节能,窗、墙就要求一定比例,如打破比例,节能功效就无法保障。

三十、便宜的房子就能够买来投资?解析:俗话说:价高不可求,价低不可得,便宜的绝对是有缺陷的,便宜房,房价虽然以后会涨,可是你所买的便宜房子时间一久风险就会暴露出来,如小区景观、户型等。三十一、买房只要有物管有绿化就够了?解析:小区物管与绿化都是有档次高低之分的,物管内涵是与物管公司理念紧密结合的,绿化的档次与开发公司理念以及景观材料、工艺密不可分,给人的感觉和舒适度是完全不同的。

三十二、房市低靡就不要购房?解析:主要看你购房目的是买来居住还是求短时间增值,如你居住或长线投资,那你就少支出钱买到最低点,因为房屋是不动产,本身价值是始终存在的。

三十三、土地价都降了,房价肯定降?

解析:你现在买房所占用的土地是以往购买的,它跟现在的土地价没有关系,再说土地价只是众多组成房价的因素之一,不同的产品附加值是不同的。三十四、有些大公司的房价都在下跌,说明房地产确实存在暴利?

解析:现降价的大公司都不是眉山的,看看大城市跌后的房价与眉山房价的区别,作为一个企业在市场不景气的时候,重要的是保障资金链的不断裂,而不是考虑价格的升降,下跌是为抢占市场回收资金,它是一个企业的战略布署,就如战争中丢一个连保一个营。

三十五、买卖双方是对立关系,我不会听销售员的介绍?

解析:买卖关系既对立又统一,作为卖方必须将自己的产品向买方介绍,但买方一定要注意印证她说的话的真实性,多到她们已入住的小区去考察证实。

三十六、买代理公司销售的楼盘,承诺更多实惠更多?

解析:首先代理公司代理楼盘承诺多,要看它是否是开发商同意的;第二作为一个开发公司需要一个专业的代理公司来销售产品说明它团队不健全,售后服务值得思考,法律关系复杂,买房不是讲承诺多少,而是应该讲实在,看承诺能实现多少。因此楼盘是否实惠与是不是代理公司销售的并无直接关系。

三十七、沙盘漂亮证明产品好?

解析:沙盘相当于一个小区的样板盘,漂不漂亮是建立在务实的基础上,应该是小区建成的实景,是规划的展示,如只求沙盘漂亮怎么做产品以后再说,说明开发公司的严谨性、务实性欠缺,只看重利益的追求。这种情况下,应考虑本未关系,在辩证上说是物与形的关系。

三十八、大师级别的理念就一定能打造出大师级别的产品?解析:理念先进(大师级的理念),必须有一支能深刻理解其精髓的执行团队,并在执行过程中求真,务实才能做好产品,并不是拿一个概念就能做出一个好产品。三十九、奖牌多证明我的产品好?解析:奖牌再多只能证明过去,只能作为参考,不能证明现在。产品好不好主要看产品本身,而不是看它名头,不能以过去的荣誉作为今天产品的印证。

四十、大家都喜欢的地段居家就好?

解析:大家认为好的地段,不一定是适合居住的地段,它可能是以满足人们购物、休闲、娱乐、健身等多种需求,而聚集了人气的地段,或因为自然环境漂亮,引起了你的向往的地段。适合居家的地段需要满足居住的舒适性;私密、宁静和生活的便捷,还要周边配套齐全,自然环境优美及人文环境单纯。四十一、绿色生态小区就是绿化好?

解析:绿色生态小区是景观与建筑完善结合,它的标准是:建筑按标准达到环保节能要求、能源是否能再生利用、植物量达到标准,光、声污染是否在规定范围内等,而现在有的开发公司只片面认为只要绿化做得好,我就是绿色生态小区。

四十二、品牌公司就是开发量大的公司?

解析:开发量的大小只是衡量能否成就品牌的标准之一,关健看它曾经开发的产品、市场的认可度和在本行业的美誉度。

四十三、卖房就卖概念,我房子外观气派、洋气、新颖,房子就能卖个好价?

解析:概念只是思想的反映,外观洋气、新颖、气派只是指建筑形态,而房子值不值好价,需很多内涵支撑。

四十四、高档的小区只是为有钱人打造的?

解析:高档小区肯定具有高品质性,有丰富的内涵,价格肯定也不低,高档小区应该是为具有一定经济实力又有品味的人打造的。

四十五、我降价是为了迎合市场?

解析:降价是为了企业的自身发展,可能有市场因素、产品因素和资金链问题。

四十六、中庭景观能够代表我的整体景观?

解析:中庭景观只能说明小区局部,而不能说明小区整体效果。景观漂亮与否关键在于景与景之间有无神韵,景观的均好性如何,景观与建筑的协调性好不好,只有达到这些要求才能说明小区景观好。四十七、房价越低越好卖?

解析:房价的高低,取决于产品本身与购买群体的认可度,主要是价格要与产品本身内涵相符,物有所值才好卖。四十八、我宣传做好了,大家就认为我的产品好?

解析:产品宣传是必须的,但宣传效果的好与坏,应建立在产品本身上,不能夸大其词,宣传只是产品的介绍和信息的传递,产品好坏,最终是会得到验证的,务虚的宣传最终你是会为它买单的。

四十九、一分钱一分货?

解析:时代不一样了,做为一个开发公司应该有职业道德,有社会责任感,要诚信,经营中能否盈利与售价不应有直接关系,产品该怎么做,你就应怎么做,不能只为了利润就衰减质量和配置。五十、物管费越低房子越好卖?

解析:物管费的收取与支出应该对等,为卖房而降低物管费收取标准,只是为了蒙蔽一些客户,这是开发公司不负责的态度,因为开发公司与物管公司是两个主体单位,独立核算由于大多数买房人没有购房经验,又不熟知商品房销售方面的法律常识,很难在订立合同时处处设防,这也导致了房地产市场纠纷不断出现。以海淀区为例,近年来,由于商品房买卖出现纠纷而诉至法院的案件数量在日趋增多,其中,期房销售所引发的纠纷更明显高于现房。在这些案件中,开发商擅自改变房屋最初的规划设计、未能按时交付房屋以及交付的房屋出现”面积缩水”等是引发纠纷最普便的原因。而购房人明明有理,却常因合同约定存在缺陷,往往最终赢了官司却赔了钱。

当前,商品房销售合同大都采用开发商提供的格式合同,其主要内容均为格式条款。但如果合同制定不规范,如合同主要内容约定含混、违约责任约定不明,或者合同对双方权利义务的约定有明显倾斜,都会使购房者的利益受到损害。由于预售的房屋从签订合同到拿到钥匙往往要经历一年多的时间,购房人经过漫长的等待,眼看着新房建成交工,谁都希望尽快搬入新居,如果退房再选别处,不但时间上赔不起,而且一年多的时间等于白白浪费,这些无形的损失也无法挽回,因此不到万不得已,消费者一般不会选择退房。但如果继续履行合同,就要按照合同约定执行,其结果是要么买来的房子面积不够用,无法实现自己当初的设想;要么面积过大,还要再交出好几万元钱补足面积差价。这些都违反了交易活动应当平等自愿的意思自治原则。购房人最后往往花钱买了一处窝心房。可见,合同制定得不完善,购房人的合法权益是无法得到保障的。

其实,如果当初签订合同的时候在合同条款上细细斟酌,设定利于自己的条款,就不会出现类似情况时如此被动。随着中国民事法律制度的发展,在不违反法律和公序良俗的前提下,现行的合同法已更充分地尊重和体现当事人的意思自治,保障当事人的合同自由。也就是说,如果合同是双方自愿签订的,只要合同条款不损害公共利益,不违反法律和行政法规的强制性规定,在履行了必要的登记手续后,即属于有效合同。双方就要严格履行,即便条款对一方不利,但只要在签订合同时是自愿接受,法院亦不能认定该条款无效。因而要使购房人的合法权益得到切实地保障,在制定合同时力求完善,这是惟一有效的解决办法。例如面积误差的处理问题,建设部颁布的《商品房销售管理办法》明确规定,双方有约定的,从其约定,没有约定的,按以下原则处理:

一、面积误差比绝对值在3％以内的(含3％),据实结算房价款;

二、面积误差比绝对值超出3％时,买受人有权退房。买受人退房的,出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。

买一手房注意事项

策略1

向售房者提出”一个要求”

购房者能够向售房者提出能否将售楼广告的确切内容写进购房合同?以此可见该广告内容虚实。

策略2

预售许可证审查掌握”两个要点”

查看预售项目是否与销售楼盘名称相符?查看所购房屋是否在预售范围内?策略3进售楼处要能经过”三道关卡””逼订”关:售楼人员以所购房屋紧俏来”逼”你尽快下单。

”封杀”关:出于”捂销””惜售”目的,售楼人员会很自然地告知你最看中的那套房屋已售,让你放弃第一需求。”以情动人”关:售楼人员”热情洋溢、百般周到”的贴身服务,让你感到不好意思不下单。策略4下定金做到”四个明确”明确所构房屋的具体位置、面积、价格。明确签正式买卖合同时间。明确定金数额和交付时间。明确定金返还形式。

策略5签订购房合同抓住”七个约定”约定所购房屋标的物状况:如毛坯房还是全装修房?土地来源?房屋基本情况?包括套内、建筑、公摊面积、高度等约定。约定付款方式是否与工程进度挂钩?按揭办不下来时的处理方式等。约定对双方公平的违约责任及合同解除条件。约定面积误差处理办法。约定包括所有材料、品牌的房屋装修菜单、房屋交付质量标准以及保修责任的承担。约定屋外小区环境布局,房屋位置图必须入约。约定小产证办妥时间。一、买房目标的确定

理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅,做到一步到位;而是从自己的实际情况出发,好好规划一下,其实能满足基本的居住需求就好,避免出现不必要的额外负担,而培养有梯度的消费观很重要。

二、买房首付款的积累

买房首付款的积累——购房的关键。首先初定一个目标,比如毕业后5年内支付一个首付款,那么就为了实现自己这个目标,合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来,制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划,那么每个月必须得固定提出一笔资金,从而意味着可用资金必定减少,那么消费一定能够更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。另外,建议也可先向父母借首付款,日后陆续返还,缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。

三、买房常识的学习

学习一些地产基础知识——购房的必须。房屋因为涉及的金额巨大,购买它