跨塘商业项目提报

。平凉市商业项目提报目录市场分析项目定位第一章市场分析一、区域状况分析地理位置：甘肃省平凉市，下辖地区：华亭县庄浪县静宁县，地处苏州城区东北部，南接工业园区中心区，北临1.1万公顷物产丰饶的阳澄湖。交通状况：

沪宁高速公路--到上海312、204和318国道连接苏州与南京、上海等城市苏嘉杭高速公路——通浙江娄江路-西接娄葑东接唯亭横穿跨塘工业区，是区内主要交通要道经济发展水平：

2003年跨塘地区完成生产总值达15亿元，同比去年增长57%，实现财政收入1.2亿元，同比增长72%。03年末跨塘地区农民人均收入8598元，已超出苏州市的整体平均水平。招商引资：

2003年注册外资就达1亿多美元，实际利用外资达6000万美元，新增注册内资近7亿人民币，新增个私民营企业400家。吸引了来自美国、英国、德国、瑞士、日本、韩国、新加坡、印度尼西亚、马来西亚等国及台湾、香港等地区的客商前来投资创业。有友达光电、上声电子、亚太纸业、元本电子等知名企业。城镇规划：

规划面积l5平方公里,人口20万人（最新），

3个主要功能区：以跨塘镇政府为中心的商业住宅行政区、工业区、阳澄湖休闲旅游区。城市地位：

新中心城镇，苏州工业园区副中心——园区后花园。二、区域商业地位1、商圈划分依据1）市级商业中心设置区域：城市规划的中心商业区、历史形成的商业集聚地。功能定位：购物、文化娱乐、休闲、旅游等，并与金融、商务活动相结合。客流量：

50万基本商业面积：

30万平方米基本业态与业种：大型百货店、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮。配套行业：旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书和邮电业等

。2）区域商业中心设置区域：居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边功能定位：购物、文化娱乐、休闲服务人口：20万基本商业面积：10万平方米基本设置业态与业种：购物中心、超市、百货店、文化娱乐、餐饮等配套行业：旅游、金融服务、图书报刊、邮电业等3）新城商业中心设置区域：城市规划的新兴中心商业区，人流集中，交通便利的地段。功能定位：购物、文化娱乐、休闲、旅游、并与金融结合。服务对象：新城居民，商圈辐射范围内其他消费人群以及外来消费者。服务人口：20万基本商业面积：12万平方米基本设置业态与业种：购物中心、超市、百货店、专业店、专卖店、餐饮、文化娱乐及其他休闲娱乐。4）专业、特色街设置区域：商业中心周边，交通便利处功能定位：提供专门商品或专业服务服务对象：购买专门商品，寻求专业服务的消费者基本商业面积：街长200米以上，专业店30家以上基本设置业态与业种：特色专业店、专卖店2、苏州市区商圈界定

市级商业中心：观前石路南门区域商业中心：新区园区吴中区等专业、特色街：新区商业街十全街凤凰街

跨塘——新城商业中心三、区域商业市场分析1、区域商业发展过程312国道两侧为原外跨塘镇中心商业。

动迁房出现后，商业区由高浜镇和原外跨塘镇区共同构成随着原外跨塘的拆迁，高浜镇区成为跨塘分区的中心2、区域商业现状分析

中间的商业广场区域量体最大也最为繁华，是目前跨塘分区商业最繁华的商业中心。西侧的蠡塘路商业为沿路商业，地理位置比较偏，各类五金等材料商店比较多。东侧的中欣大厦为一综合大厦，定位为中档商业中心。现其主体二层和三层作为综合性的娱乐中心——金函商务中心。另外，建设中的新型商业中心位于蠡塘路以南，中欣大厦以东。

3、商业面积情况统计（单位：㎡）4、租金价格分析比较（底铺、单位：元/平方米.月）现有商业建筑面积在建或拟建商业面积

总体商业建筑面积

现有实际经营面积

预计商业总经营面积

6042783410

143837

22034

114944

板块西蠡塘路中欣大厦汇隆路租金70~80

60~65

75-120

5、业态分析6、区域消费潜力根据我司调查结果跨塘的人均月消费支出为780元，接近苏州市1-6月平均水平810元。四、跨塘商业市场特征及发展趋势经营产品单一，产品种类少，市场细分程度及产品档次低。所经营产品还处于满足基本工作生活需求阶段。经营管理落后，现有商业以沿街店面主要，处于各自为政的状态，缺乏统一管理，竞争力不强。

商业功能分割日趋明显：西侧在建的联发建材五金市场将与蠡塘路西侧的商业板块形成一个以建材、五金、工具类为主的专业市场。中部汇隆路商业中心以农贸市场为中心形成一个以满足居民基本生活消费需求的低档商业聚集区。东部将会以本案为中心，包括中欣广场和在建的星海国际广场在内，形成一个集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体，以中高档产品为主的综合性商业休闲娱乐中心。跨塘分区经济发展迅速，人口继续导入，刺激房地产市场。人口的导入刺激区域消费力，对区域商业提出更高的要求。区域商业经营方式陈旧，数量规模有限，无法跟上区域发展速度。市场需求新型产品，目前的产品形态服务对象狭窄。不少消费者无法在跨塘完成自己的消费需求。大卖场、大型商业广场、购物中心稀缺。第二章项目定位功能定位：集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的综合性休闲广场形象定位：跨塘新城市商业中心客源定位：隐性客源（消费者），本地消费者、本地外资企业员工、其他外来人员、园区其他消费者、周边区域的辐射消费者等显性客源（物业买主）1、跨塘本地客户（15%）2、跨塘周边乡镇及园区客户（15%）3、苏州市区客户（除园区外其他区域客户）（40%）4、江浙沪等地的专业投资客商（30%）5、我司博仕会中的专业投资者（30%）业态组成通过项目前期调研以及对未来发展趋势的预测，确定本项目的行业业态比重为：本案推出后，跨塘的商业业态比重为：酒店腰商务怜区：通过杯调研晴我们默发现知，跨狡塘镇既的餐抵饮业正的比止重为17谋.1陆9%，而例中高怪档餐谈饮业本则处炮于市糊场真童空状转态，纷旅游伴业也碰几乎道是空躁白。梅结合素项目掩的建他筑规教划，始我司脖将其民中的A幢定蔬位于恩酒店盲商务痕区。泻一层胳和二剂层可虎用作耽中高读档酒妹店，嗽满足谱当地归政府兔、企址业主恼管、纵私营蚂业主绩及中今高收支入者畅需求纪，三治层和肥四层剧作为糖宾馆旗，用展以满鸣足外耐地商播务人毒员等笼居住备需要晚。休闲咏娱乐座区：目前庸跨塘佛商业亦市场序上的胜休闲镜、娱闹乐类伯产品档极为煤匮乏接，咖休啡厅美、茶储吧等灯休闲字产品蕉极少水，而机娱乐狐产品虾也只阅有网缝吧一辛种。拘跨塘欢产业列结构勾中的枯机电畏加工君及电陡子产撒业占逃有很防大比齿重，条这些飘企业活大多园是年粪轻的苍生产兰操作乔工人份。作错为外宣来者荡，这探些人革社会死关系泄简单乳，他井们需拔要一然个交避流的塌平台归和娱使乐的蜘场所凳。另椒为对汪于缺斩乏休粘闲娱涛乐场招所的览当地撇的年医轻人衬来说雅，这诊类产自品对依他们矩也有梁很大刻的吸棒引力惭。因甚此，哭我司抽将D幢的昼三层登、四壤层及C幢三半层定梳位休蒙闲娱凤乐区颈，其像中三书层用渗作电凑动城洲及网专吧，恭四层新用作KT炕V及包原厢等钩。C幢三闸层作羞为咖丘啡厅价、茶到吧等施。服饰招专卖弹区：跨塘色目前叨的经估营的缘瑞服装改档次波都很惰低，深并且升在所薪占比正重也万很低恒大为5.捞9%左右讽，远宿不能墙当地向人们效的需愧要，验为此椒，将C幢二炎层定旋位于吉以服惭饰、株鞋类双及品碧牌专制卖为才主的樱服饰睁专卖刮区。D幢二立层可绑作书中店、遣文化超用品掩及办顽公用龄品等,部分剧可作抗服装吃。在喂引进泄服装厅类产有品时雀，要饰与跨歇南路画实行期错位葛经营漆，并举且要篇进行徐产品慰细分其，适渔当增摘加女奋鞋等柱产品粱比例惕，填孔补市蜂场空参白。底层削综合恋区：该区廉主要护引进相以下壮业态幅：银载行、赔便利渠店、呈超市歪、特锦色快团餐、艺美容幸美发喉、婚辫纱摄趋影、哗药店栗、通怖讯、桑钟表趴、票菌务、及鲜花在、烟术酒、索西饼呢店、乌音响怎制品百、化扰妆品碧、冷居饮店多及修没理店齿等。露天只适当抛位置篇可设箭置儿呀童娱挨乐场竭。“租排、售械”一枕体化碍策略[利益龙平衡鉴模型]核心利益点：1、赚取经营利润2、赚取租金3、树立经营品牌核心利益点：1、售价是利润实现的关键2、销售率高、不沉淀利润3、顺利开业经营，保证后续开发

核心利益点：1、投资保障2、升值空间及稳定回报核心利益点：1、选址--商场能否做旺2、低租金，放水养鱼3、强有力的商业经营管理管理公司发展商租赁者（商家）投资者（买家）租金补贴投资回报租金销售款1、对屠于投互资者危：月励供≤月投甘资回嘴报，霉首期懂款≤一次按性投邪资承震受能肌力，糖回报厅稳定站安全2、对例于租思赁者距：经特营利抽润＞诵＞租锯金，排低租员金进失场3、对挪于发旋展商架：售文楼款=成本守（包带含推抢广成驶本）+较好河的利柏润+租金晚补贴4、对杯于经洽营管盏理公蚁司：吵租金+管理凶费+租金烦补贴=投资内回报+公司必运作勾费用+合理届利润[利益工平衡劳模型历满足钓的核尚心经尊济利革益关脑系]项目其面临贯的重鸣要问刻题：有鉴丝式于本喊案将偶分两残批推箭出，忽一期足出售析、二讯期出茅租。顾因此沫，一器期的城操作附对二节期有翅着巨炮大的词影响眉。我遥司认祥为，尖在进住行项厕目一谱期操邻作过爷程中夺，有藏两点屿是必突须做慌到的裕：一、悔项目躬销售四一定迎要成询功。二、英项目乒出租奥经营弊一定呆要成看功。这两宣点是万项目唯二期裙成功萍操作虏的基盼础，竖我司泰的租精售一佛体化紧策略魄便是逼针对角这个竟问题所进行桌的针材对性仁策略枯，通枕过一福期的井租售给，对北二期陡操作压起直万接的嫌促进脂作用辨。在制涌订这报个策岩略的暖过程晌中，子我司阔将一贸些商薯业操虑作模纺式进腰行了饲分析聋，以幸期找俗出一枣种最识适合形本案叨的策恳略。销售代方式屈举例筝及优历劣势拳分析欧：(1默)直销直销岛是销旺售人蜂员直么接与狂目标厉客户踢联络划，与华目标胃客户怜实行俘面对愈面、左一对毕一的勉推销提方法脑，在妙项目川的目欧标客拢户极辞其鲜界明的处情形功下，钉采用势直销辽是最焦直接甜、最失有效陆、也讽是推叉广成匆本最熔低的部行销镜手法挎。实红施直壮销办炎法的嘉关键的是要串能够犹准确升地找邪出项要目的枯目标泡客户悄群体到，有鄙针对昏性地跨进行葵销售缩慧，否刃则就梁会变属成毫拐无意挥义的周盲目出性销驱售行督动。若主忠力店东实力偏雄厚厕，并炎愿意蹄购买枪商铺购，采扣用这耕种销烤售方高式。优劣咳势分跨析：对于聋大多敲数开斩发商宵来讲流，直圆销都伞是可争遇而凶不可放求的糕。商学业行枝业比竿较注狠重资蛾产的是良好裤流动飘性，榜一般贪不会耗采取础直接洞购买行的方吩式取原得经左营权硬。但浩是，皆对于颂升值立潜力派大的和商业棕地产蒜，资盏金实栗力雄轧厚的殊境内亭外投叼资公韵司还雁是比绕较感功兴趣尾的。扮如深秀圳蛇旬口商架业总膏公司唱将南榜山南讯城购郑物广闯场转治让给示深圳洽鸿岳金公司音，英恭资太揭古注嗓资广罪州报德业文略化广海场及纺正大锣集团堤注资咐的正卷佳广层场。课虽然喝说直颠销能鸟够迅增速回货收资答金，借但是处价格洗相对榜较低关，同降时开潜发商啊也丧拼失了很商业忆地产菠升值石带来熄的巨武大价子值。叠所以较，此固种方粉式往塞往被侦运用炒在资阳金链洞断裂波的项吹目上忍，被始当作央是项砌目的探最后袋一招绵棋。（2）、猛整体孝出租阐述将商消铺整座体出毛租给益商家恭，然恒后全霉部划筑分成桑小产另权铺昆位，煌以一梁定的另年回跨报率座销售寄给投介资者榴。若主辣力店归，不碰愿意版购买裙，只棉希望辣租赁谢，采集取这衣种方哈式优劣尤势分爬析：这种节销售吸方式腊销售立速度裳快，仍铺位垂的价下格相越对的住抬高依，但歉是，债租赁私商家令支付晚的租携金与早开发镜商支捉付给则业主汉的回辟报存怒在较僻大的液差距混，开此发商烤前些内年要骄背负堪着巨露大的鼻返租武压力（3）保售租营箩销阐述保租葵营销继是指菠投资柜者在辨定购灭商铺时时，真向银宣行申瓜请按故揭贷壁款，么首期抄款无释需全皮额支昨付，藏只需曲支付坚首期弓款的姑一部古分（则通常徐是1-铲2成）密，然圆后买袭家将吧商铺葡委托擦开发及商代毁理经御营四裳至五肠年，名开发朱商应如付租摩金用于于抵卵扣买宅家余脉下未粮付的桐购铺玩首期旦款，并委托默经营辉期期怎满后俗开发匠商将罪商铺稿交回关买家开自行抢经营响管理台。通抚常购忧买商腿铺可孤按成锦交总鲜额的5-以6成向左银行威申请移按揭倒贷款魄，余匠款4-礼5成作铅购铺学首期造款。优劣季势分抖析：一方挡面是描为了究便于溪开发滥商实杂施统都一经蚁营，放有利泛于尽灯快把厕商场挡做旺盗，另输一方钢面让伶投资犹者感奋觉有亏高额从回报兔，刺邻激成忠交，壳加快铺商铺究销售误实现迁。租幅金在逆租铺描时已松付清问，不缴存在哪开发战商的丽承诺吴问题钞，投庭资者扶风险只较低午投资电者购级铺时惯不需识支付挂全额蜜购铺战款项揉，可它只付延保租僚部分名，实抵质是术变相句降价缺促销舰。对该于开娱发商督来说贼，风隙险较份大，柱若在针其保炊租期别内，习商铺棉经营猴不佳辈，则箱会产旺生巨忙大资乔金压竖力。实施四保租枣营销脱，开匪发商画把商隆场开钳业后压能否阿旺场厅的风里险与寄麻烦黑“承肤包”棚起来珠，先他将“房诚生铺信”做树成“驳旺铺谋”之必后才休向买仆家交加还商吧铺，秧免除刷了买陆家怕廊商场羊的前傍期经棍营不秃佳的圆后顾脂之忧屋。（4）售后合返租返租淹方式花是，养投资存者买先下商祸铺后淹将物而业回澡租给牌开发华商经思营，蓄租金懒标准娇（返潜还率抽）一户般以庸成交矮额的演一定威比例角确定宾（如辟每年8%哄-1耗2%），快返租少期通肉常是3年或5年。少返租睡方式门适合乒于以氏投资绩者为仍主要丘目标阅客户恒的项堤目，略是目顺前最络受开冶发商鸡和投嘱资者培欢迎逝的促帮销策躲略。割实施惧返租泉有两接大好麻处：核一方戴面，玩投资煤者收扩铺后词将租仆给开尿发商果，有倡稳定箱的租翠金收牙入；止另一昨方面轨，商从铺由醉开发休商统查一经轧营有巨助于巩做旺盯商场塔，返筋租期畏满投艘资者沈收回间一个例成熟坡旺铺届。由厘于返欺租方猜式涉字嫌变施相融呈资，够而且泳开发当商的赛信用拐风险凯较高僚，新海的房饥地产译销售谢管理简条例殊禁止反实施租返租匙销售面。但淋在上神海和史杭州烤等地直基本惯采用3年8%就/年或5年8%蚁/年对齿投资无者进歼行返宰租销耐售。基于晃利益撞平衡辈模型欢得出馒：项目税销售沙方式伪：返租叔销售(通过趣类似帅变通弓手法)项目柱招商坝策略谜：一定腿年限妥内，签有针返对性超低租东金招描商策厨略方案柳实施品下开会发商起利润雹保证商铺寻价格袄弹性泄原理我司怀在实嫁际操民盘中榴间发嗽现，塌由于代商铺残受地倍段因户素影艰响非依常大飘，客词户对粗于商才铺的训价格摊缺少凯对比贼性，骆因此朽在一简定的峡价格忍范围灾内，斜他们舍对价剩格的砌敏感馒度比的较低询。就推是说殿对同兴一个佩区域勺的商疯铺来土说，脖定价蜡为10咬00乳0元/平方曲米，枯和定11贸00妥0元/平方呢米对殃客户尼来说舌没有殊太大愚的差间别，垦关键筑是看榨销售荷及媒涌体如好何来凝引导址。因摩此，勺这给俱我们