2018建工房估案例模考点评讲义

模拟试题（二业。2017年9月，乙公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押。房地产估价师首先选用了收益法，选用了三个类似的可比实例最后确定可出租建筑面积的月65元/m2（不含物业），扣除了年、年用、年及附加、土地使用税、租赁，确定了年净收益。1200地剩余年限33年，率选用了该商场的投资回报率9%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价1000m23000/m2，估价时根据乙公司提供的成本数据，市政配套设施费享受应上缴部门的减免20%的政策。因商场还有未偿还200万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你房地产估价师这样估价的错误有哪些？收益年限只选用了土地的剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济可能早于、等于或晚于土地使用年限，应20%是历史的，也不是社会平均客观成本。（二）2016年7月15日了一多层住宅的顶层6楼，2017年4月办理入住并开始装修。2017年6月和7月该市连续数天暴雨，房子顶部出现多处漏雨，已装修的屋损，新进入的实木大床、部分家具、地毯也被屋顶漏下的雨浇发霉，找到开发商要求退房。如果因为现该房屋市场价格上升，选择接受开发商赔偿，如果你是房地产估价师，选择1109法》，甲公司能提出哪些估价要求？对甲公司可能估价要求，房地产估价机构该如何解答？二、单项选择题（3，1021（一）乙公司2013年3月欲参与挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部，商业50%，50%自营，董事会期望的投资回报率8%。甲估价公司优先选用（）估价对象位于XX市XX区XX自贸区内，虽然近几年来周边土地招拍挂市场有多宗的案例，但假如选择假设开发法，则选择估价前提（）5采用动态分析法进行估价时，正确的是（）D如果选用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（）（二）201291020000m2（不含建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经该公司2014年9月10日时，该公司能有（）万元拍卖款偿还银行假若银行对甲评估公司的评估结果有异议，申请重新评估，则重新评估的日期应为（）拍卖估价时，采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进算；采用的建筑面积应为（）m2。 （三）甲方（开发公司）20137（建筑公司）建造两幢（AB）8现甲方想请丙房地产估价机构评估剩余部分房地产市场价值。优先选用的方法为（）成本法和基准地价修甲方想申请再次抵押的抵押，则抵押面积为（）C.2000若甲方想申请再次抵押，正确的是（）押余额/抵押率-拖欠工程款。401）估价机构：××房地产估价估价对象为位于××区××镇××公路××号生产的2幢建筑物及其占用的土地使用权，总建2578.757209 建筑面积1222003212003312006430万元，履行期限：期限从2016-5-28至2017-5-27。状，按科学的价程序选用比法收益法进算，终确定价对象价值时点2017年1月22日定未设定优受偿权下市场价值90万元估价师悉的估对至价值时的法定先受偿为430元。考本估报告使者仍为×农商行闵行，系理900万（大写佰万元）。估价结果中“选用比较法和收益法进算”错误，应是“选用成本法和收益法进算”十二、估价作业期（略十五、变现能力分析（略1、3可”相；根据估价人员对周边房地产，估价对象目前的开发规模、建筑形态、成新及内外部装采用房地产重置成本=土地取得成本+建设成本++利息+销售费用+利润+销售税采用iAi（m2）；ig15.中A—未来第一年的净收益）的30%537.94×3.1%16.68（取整554.62/2578.752150.73m2（取整1710m2（取整）。（测算过程略）勘察设计和前期费用主要包括可行性研究、工程勘察、评价、规划及建筑设计，施工的通3%计。勘察设计和前期费用=1710×3%=51.3015～20m215m2。50m2。 3.1%。开发期间税费=（1710+51.30+75+50）×3.1%=58.48m21710+51.30+75+50+58.48=1944.78/m2用根据本次估价对象的规划建设项目特点和投资规模，按2%计。用 销售费用=0%根据建设工期，确定建造期为一年，利率取价值时点的一至五年（含五年）期基准利率5.75%，土地费用于期初投入，建设成本、用、销售费用于建造期内均匀投入。14.8%10.5%3.4%、较差值为-4.5%，考虑到估价对象现状为工业用房（现为自用），6%： 销售税费指、城市建设税、教育费附加等，按规定为售价的5.65%（依据略）。V=2150.73+81.91+0%V .73×[（1+6%）1-1]+（1944.78+81.91+0%）×[（1+6%）1/2-定其成新率。为：年，钢混结构，为生产性用房，预计耐用年限为50年，至价值时点，已使用约14年，则建筑物剩余使 约为36年，残值率为0。22%（测算过程略）指错：22.3651（取整指错：23.1071=4189.54×2578.75=1080.38 序号1值20430（除2.303但不符合“经济上可行”；12.50）1价值最大化：估价对象位于××区××西路89号，属于××商圈，所在区域已形成了较成商业（十五）（节选）应补出让金，此项若与相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。计缴应补出让金，此项若与相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确