养老地产简介

北京市养老地产区域研究简介杨忠显黎坤李晨源Contents前期工作1宏观市场分析2实地项目分析3总结、展望、建议4一、前期工作目的：①借鉴国外经验模式；②总结区域项目特点优势、不足；③探索北京市养老地产可行模式背景：①老龄化问题突出；②养老地产市场混乱1、确定研究背景和目的2、确定研究方法探索性研究法案例研究法四象限分析法文献研究法分别从融资、运营和管理三个角度，借鉴发达国家经验，为完善我国养老地产开发模式提供参考运用四象限模型法分析北京养老地产市场实地调研汇晨老年公寓、康梦圆老年公寓，总结其开发经营的优势和不足在文献研究和案例研究的基础上，探索如何完善开发经营模式以及相关政策探讨3、研究内容（架构）研究对象为美、法、日，研究分为三个部分：①融资模式分析与经验借鉴②运营模式分析与经验借鉴③管理模式分析与经验借鉴①养老地产②开发模式界定.4、文献述综概念和范畴的界定国外发展研究国内外研究现状国外研究四个方面：①养老保险②养老模式③养老住宅规划设计④养老地产运营方式国内现有模式：万科模式碧桂园模式亲和源模式金地模式5、理论基础四象限模型基本意义基本定义基本解释宏观分析2、需求分析一、供应分析二、需求分析供应分析整体供应供应区域分布特征社会办养老机构发展中高端养老地产特征宏观需求分析老年人口增长老年人口现状养老机构入住率和吸纳整体市场入住人群微观需求分析基本情况需求偏好资金来源付费方式价格承受力项目分析汇晨老年公寓康梦圆老年公寓地理位置：北京汇晨老年公寓位于北京昌平区北七家，立汤路以东。服务理念：科学、人文、健康、尊严项目定位：北京市老年社区是列入《北京市“十五”时期老年人事业发展规划》，向老年人提供养老生活服务的大型综合性社会福利设施。汇晨老年公寓是北京市老年社区的一期工程，属国内首家具有国际水平的老年社区。建设规模：一期占地147亩，建筑规模约4万平方米，于2007年底投入使用。投资主体：汇晨老年公寓（项目一期）由北京福彩基金会投资建设，项目投资额约1.7亿。项目简介经营主体：北京汇晨老年公寓受北京市老年社区筹建办公室委托，经营管理“北京市老年社区”的服务品牌。合作团队：护理机构由日本来福宫集团创始人与北京汇晨阳光投资管理有限公司合资而成，前者是日本大规模、高档次的养老服务机构之一，具有20多年的历史，在东京有42家老年公寓，具有专业的护理技术及成熟的运作经验。经营现状：288套房，712个床位，目前已入住约300名老人。项目愈规划金及布疼局项目把规划遗用地81雪3亩，竭规划丈总建揭筑面占积30万平向方米兄，规础划建非设老孟人住拘房30眉00套左居右，悼可容迹纳60扒00名老预年人杏入住身。项目程规划箩及布陶局项目劈燕一期20稀07年入抬住，棒由四靠栋建幕筑构扣成块，包悄括公群寓养部老用会房和付近万化平方讨米霸的综庙合服狭务中作心，件共占退地14阶7亩，享其屑中公链寓养玩老用桥房建业筑面砖积29篇23茂2平方疫米毯，有盯养老葡用房28谁8套，事可容累纳71花2位老惰人入吸住。项目路二/三期污投资桌主体解尚未胡确定迫，预泉计扣未来5年内蚊会启高动，搬规划造建设顶社区和服介务中粮心、罗大型藏康复超医院秤、老瓶年活华动大常学硬、公容寓式体养老利用房碌、老旦年社棋区休丝式闲会橡馆。预计缎项目沉建成选后将浑成为赞北京捆市规纵模最篇大的吐综合丢性国不际养柳老社慎区。项目驴主力区房型•标准寸间•建筑达面积：48花.6平方焦米项目吧主力唱房型•标准套间•建筑德面积：80平方米项目胸主力罚房型•豪华科套间•建筑烫面积：11架2平方米·说明袖：由瞧于项集目定帽价较猎高，冒主力挠户型滴以标营准间叼为主佣，配垮有少拣量的辟标准及套间及凤豪华犯套间·项目笑所有业房间酷均朝竟阳设招计，雀楼体嗽进深做较小奇，北节侧为讯走廊项目室顽内装纤修——室内赵空间项目室鸦内装琴修——室内赠空间·说明康：居廊室内搏床、驳衣柜著、写糖字台特、电借视柜为、茶弟几座椅齐悉备，柱设有幻玉线电举视及更网络丢接口白，老态人无抵需自牧带家俱句即可叫入住。·地板能采暖投，避掀免老经人意进外的彼磕碰·室内牙防止欺刺眼哭的地妖灯及纳反设抚计射诸光源谜设计公共叼区域角特殊毕设置项目骆特色迷设施温泉疤水疗使：项目旺综合强服务绑楼内疤设有寇室内框外温叨泉，袍周一至至周继五免位费对文社区坏老人角开放。项目富特色备设施无线疑定位眉求助侨系统助：·每位滩老人子随身紧携带纽奉身份蚕识别内卡（谅集身稿份认县证、基刷卡靠消费屋、门禁虏出入兼管理忠、救畜助看焦护于肯一体汗。）·当突泉发状木况发觉生时亿，老渡人可伸以按栋下随贵身携晚带的挺身份独识劣别卡奶上的秋紧急茂救助攀按纽药，借造助定快位救滴护系盈统，辣与监爹控中凉心椒的值侄班人兴员取茅得联愉系。·监控屑中心台的值弟班人杰员即户时对治老人恭所在习方位薄进行语定位羡，环并在忠电脑舍上即身时查焰看到衡求助帐老人哭个人皮的健吹康状摄况、掘曾趟患过偷的疾拔病等宋相关刷信息膛。·医护赌人员粱一般猎在两筛分钟肤内感爬到现韵场进示行救宿治，薪如果总情皇况紧捷急，冤拨打99钓9紧急配救援招中心粘，值二葡十分复钟内壤赶到壮现啊场进者行救翼治。社区赖医护尸设施循及服收务•社区此与解耕放军市总医藏院第大二附缸属医阔院（润二级理甲等赴医院贪）合鼻作，芒该医唱院为肿社区萍配备衫了医脉疗部蝇、理着疗室嚼、治锈疗室驱、药掏房、漂输液崇室等久设施莲，并甘派驻巩常驻核医务训人员纹，可泛满足暖日常何普通册疾病超的诊岛断和菜治疗期。•社区话免费方为每酒一个当入住鼓者建予立信捐息完摇善的哗个人机医疗法健康影档案征，并翅在每页年免枯费进岁行一荷定次虽数的跪全面浮体检监，针拒对身缝体状忠况由烤专业存的保良健医共生进慕行一稳对一钉的健马康管挂理和捐日常团养护帆指导扩。•外地附医保沾转到枕就近沫王府禽中西深医结山合医嫩院（卫三甲周），木方便酒开药市。•老人缝慢性团病可邀转到辨安贞例医院炎、中暮日友厚好医杰院的跪三甲敌医院镜就诊阶。•急性瓣病拨遮打99芹9急救贫电话欣，二蹦十钟晌内赶耳到救旦治。优美柴的社狡区环显境·项目阶一期黑建筑疾规模3万平美方米磨，占悬地9.亏8万平担方米雅，整鉴体容里积率0.亡3，项书目建臭筑设盐计为4层板矿楼，弃中心雀区布折置大视量的锯绿地晕和水稻系，汗方希便老赢人室碌外活素动。·园区认种植70余种崖苗木涛，30多种女花卉皆，绿极化率娘高于45脂%。丰富需的休摊闲娱斤乐设叙施及子活动社区眨内拥堤有丰叶富多泄彩的贵休闲灶娱乐卵设施晕，其穿中包滨括：轮温泉肿康复霉中心仰、室枣内游买泳池话、综较合运虾动馆滋、室失内外室网球丈场、虹门球桂场、但健身复房、宽棋牌键室、贞台球艰、乒尤乓球雹、沙筹弧宁球等士。除窝此以荡外社顽区专护门设清立了觉阅览嘉室、贺书画喜室、励网络辛教室格、音录乐室循、活芝动其室。丰富贵的休旱闲娱置乐设凭施及浸活动·设区休定期晓会举摄办门蛛球比金赛、逗歌舞牙晚会输等活酷动，态丰富丢社区记老人孩的精祸神生舟活。·根据历访谈决，设个区内墨老人晌对环探境及糊服务眯情况改十分桨满意为，唯恢一感永到不哥满意轨的地态方是部还未映建设胸社区暑医院顽及康剖复中丹心。养老掠地产党研究评总结1、国傻内养天老地右产发递展现浸状我国其的养援老地批产目庸前还剪处于黑早期幅发展异阶段目前爽已开思始有见商家长开始珠进入联老人霉住宅恐市场间，把带老年大住宅能市场汽作为茂新的谣投资摄领域养老扯地产不研究删总结2、国陵内养男老地轮产的电局限移性首先朱，开秘发档哈次较枣低，站开发谨企业匀缺乏洁比较潮清晰盈的市蔬场定往位，缎对老厅年客卵户群炕细分膛不够绣，配农套和亦服务手设施扮有限缠。其次竭，产睁业规羽模小封，产宁业链跟整合傍度低馆，适丑合老估年人法的设清施和劳产品虫比较需缺乏拒。第三梁，缺夺乏养显老地仿产的德全过能程开余发经稀验，偏直接孝复制浑国外躬的养未老地白产又撇直接叛导致卸水土时不服眨。第四锦，缺日乏政执策支鬼持，芬对于协养老午相关差产业罩的支唯持政口策，朗目前序仍然隶仅仅功停留恒在研信究阶航段，会对于誉这一剂正在忘急速无发展集的行熄业，久从拿哀地、静建设脊到经斜营阶千段，找都还抄没有著比较使成熟后的制先度文您件和图体系旱供遵掩循养老缎地产乓发展屿展望1、未来皇发展剂形前卡景（1）老僵龄化绣社会淘对养养老产藏业的读需求（2）房冤地产摊业持景续发野展的熄需要所以快，发钱展前俗景良邀好养老论地产