2023年公寓经营运作方案

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篇1:公寓经营运作方案

水晶岛公寓经营运作方案

名目

一、产品分析.11、产品概述

2、产品优劣势分析

二、投资型物业市场分析.31、产权式物业现状分析

2、租务市场分析谁是客户?

1)消费群分析

2)物业品种分析

3)家庭、个人投资现状

三、经营策略111、房地产创富新模式产权式分期交付方式

2、家庭理财投资新模式少投入、低风险、高回报

3、建立投资者的平安保证

四、投资理财方案.141、一般公寓方案

2、酒店式服务商务公寓方案

3、产权式酒店方案

五、经营建议171、建立业主委员会，建立产业投资基金

2、成立高新地产投资俱乐部

水晶岛公寓经营运作方案

一、产品分析

1、产品概述

本项目位于西安高新开发区西南部二、三期规划开发的交汇处，东依唐延路隔路为木塔寺苗圃公园，南临科技七路，西临高校生物园,北临科技六路与西北工业高校产业园一路相隔。

整个地形呈长方形，南北长280米、东西长145米，占地面积为38688平方米，总建筑面积10万平方米。由一栋弧外形五层钢结构商务办公楼、一栋22层钢筋混凝土抗震墙结构酒店式公寓楼和玻璃体建筑造型水晶石等单体组成。其中商务办公楼建筑面积4万9千余平方米，酒店式公寓楼建筑面积5万平米。

商务办公楼以销售为主，酒店式公寓楼一、二层为商业裙楼，三至十层方案为投资型酒店式公寓，十一至二十一层为一般公寓，以销售为主。

其中公寓户型面积分布见下表：(资料来源公司企划部)

表1户

型

单位面积(平方米)

套数

面积小计(平方米)

售价(元/平米)

未定

1063840284300711812784300871481287643004941020**043001233745514300553619804300883631684300从楼盘套数配比来看，本物业主打户型为49平米的小户型(410套)和87平米的中小户型(148套)。为使面积配比更加丰富，满意不同客户层面的需求，还兼顾了其他户型结构。

2产品优弱势点

【优势分析】

地段优势是西安高新技术产业区将来的高科技产业基地及高尚人文社区，将来的中央商务区(CBD)周边。地域优势明显，进展潜力和升值空间巨大。

环境优势周边环境美丽，东侧为木塔寺公园，南邻省奥林匹克中心、妇女儿童活动中心，西侧是正在规划的高新运动休闲中心和高校生物园，北边是西北工业高校产业园。

产业优势经济的持续进展，是高新区成为国内外商业科技精英聚集地，高档次的物业产品必将为公司商务活动制造便捷、高效、美丽的工作环境。

这三点相对于其他区域的楼盘有明显的优势，但在高新区域内的楼盘中，此优势共享。

规划优势集酒店、公寓、商务办公、商业、休闲消遣等多项配套功能于一体。

服务优势全新的经营理念，全新的管理模式，借助国内知名的酒店式管理公司参加经营管理。

产品优势小户型为主打户型，南北朝向，建筑风格新奇、现代，科技含量高，规划有主题，可塑性强。

以上是产品本身所具有的特性，对于高品质客户有肯定的劝说力，符合投资型物业特征，也是挖掘市场潜力之所在。

企业优势十年的开发使高新地产奠定了行业地位，开发思维理念超前，拥有枫叶系列品牌优势，企业市场美誉度高。

这对客户有肯定的影响，但非打算性因素。

【弱势分析】

位置弱势由于本项目地处二期规划开发区内，周边的城市基础配套还不完善，开发建设尚需时日，市场不行预见的因素较多，投资者存在肯定的风险。

商业氛围弱势正处于开发阶段，周边缺乏大型的购物中心、成熟社区及商务办共氛围，人气商气尚未聚集。

竞争威逼现有正在发售的和即将开发的以及各个科技产业园开发的共性化办公写字楼、公寓楼对本项目造成了直接或间接的竞争威逼。

假如能抓住本产品的潜在优势，可以有效地避开、弱化产品的弱势点，通过开发差异性产品，占据市场份额，猎取良好的开发利润。

二、投资型物业市场分析

1、产权式物业市场现状分析

依据现在所把握的资料表明，目前国内投资型产业有产权式公寓、产权式酒店、产权式商铺等，无论哪种投资类型，都是开发商融资和促销的一种手段。西安市目前借鉴此理念的有：

1)德利邦国际假日中心(投资型酒店)

主要特征：

位置：北郊未央湖

规模：120间酒店客房

工程状况：已竣工，正在实施装修，按四星级酒店标准建设。

投资方式：

投资一万元，年回报10%，年免费居住13天，5年后返还本金;

投资二万元，年回报10%，年免费居住30天，5年后返还本金;

投资五万元，年回报10%，年免费居住60天，5年后返还本金。

特点：回报高，无产权保证，开发商采纳一种纯融资的方式，设立会员卡制，借助北郊未央湖"景观'特征吸引投资者。本项目是西安市较早引用酒店式休闲公寓管理模式和分时度假式休闲物业经营模式的项目之一。本项目强调的是投资回报、假日休闲享受，在项目定位上与本产品有肯定的错位，加之开发较早，地域差异较大，故不能对水晶岛公寓造成竞争威逼。

2)世贸大厦(产权式商铺)

主要特征：

位置：东关正街

规模：12.8万平方米，包括商场、办公楼和公寓

工程形象：准现楼

写字楼销售价格：起价4000元/平米，均价4200元/平米

商铺销售价格：一层14300元/平米;二层9000元/平米;三层8000元/平米;四层6000元/平米

写字楼投资方式：返租三年，年回报10%

商铺投资方式：

返租五年，年回报15%

特点：回报率较高，有产权，投资额相对较"自由'(可多可少)，投资者不用到银行贷款，一般人都能投资置业。地理位置优越，开发商对投资者三至五年返租期高回报的承诺，加大了投资者的投资信念，同时开发商通过此法达到了加速资金回笼的目的，但本项目由于前期开发上的资金问题以及对产品包装宣扬运作不力，造成了产品销售状况不是很抱负，加之周边安顺广场(帝标)、东方星座等项目的开发，形成了对本案较大的竞争。由于地域差距和项目的定位差异，此楼盘出售产权式的经营模式不能构成对我方的竞争。

3)宏府大厦(酒店式商务大厦)

主要特征：

位置：北大街;

单元面积：49平米130平米多种面积配比，共260多套，主打面积60平米;

工程现状：正在进行装修，外立面接近尾声;

销售均价：5600元/平米，起价5300元/平米;

投资方式：售后返租，110年的租约方式;

特点：有产权，位置相对较佳，汲取传统酒店的优点，一改常规的经营理念，开发出目前市场较稀缺的小户型，在"小'字上做文章，利用有利的地理位置，租价较高的优势，赢得了市场先机，加之戴德梁行作物业顾问，增加了投资者的信念，销售状况不错，目前可供散户投资的单元只有20多套，同时强有力的广告宣扬也对本产品的销售起到了很好的作用。

此物业在开发经营理念上有许多值得可取之处。

综上所述：由以上三个典型楼盘的分析，可以发觉：

1)产权式商铺、商务办公楼、公寓以及投资型的酒店都是投资型的物业品种，开发商从不同的角度挖掘客户的心理形成自己产品的卖点。

2)产品一改目前市场追求的大户型结构，做到了户型小，房价低，首付无需贷款，使投资意愿较强的家庭、个人及中小公司都能支付的起。

3)产品共性化较强，很注意开发区域的特征，如德利邦借"景'做假日休闲度假酒店;世贸借"地段'优势开发的商业用房，依据投资者的力量自由划分投资面积;宏府更是汲取了传统酒店的精髓，以小户型、"租价大于月供款'等优势，开发消失代化商务楼。

4)全部产品都向投资客户承诺低投资、高回报，与传统的开发经营理念不同，许多项目通过售后返租统一管理、统一经营来实现给投资者的承诺。

以上诸多优点值得我们在开发经营水晶岛项目时加以借鉴

2、租务市场分析谁是客户?

物业和投资行为相结合，产生了投资型物业形态，其特征是将开发商、经营者、投资者、承租者及银行等行业有机的结合，形成了一个新兴的行业产业链，但各自有着不同的利益追求，多方演绎着博弈之局。从整个市场来看，有什么样的市场需求，才可能有什么样的产品，从这个意义上说，租务状况打算投资型产品的胜利与否，是产业链的上源头。

【租务市场消费群分析】

1)单身白领：

这部分客户大多数上班时间不长，个人积累的资金不多，家不在本地或在本地但盼望有一个自己的独立空间，所以他们租房只是属于一种临时性的过渡，由于经济条件的限制，对房屋的品质要求不是很高，面积在3060平米左右，租价在1000元以下简单接受，再加上水、电、暖及物业管理费等，月住房支出费用不菲，一般将自己月收入的10%20%作为上限。下为高新区从业人员收入状况：

岗位

劳动力成本(元/月)

蓝领工人

500800一般技术人员和高级修理工

8001200中级技术人员和管理人员

15002000高级技术人员和高级管理人员

30005000其它高收入者

5000元以上

月收入在30005000元能拿出1000元以上的作为个人住房消费的人不多，月收入4000元以上者大部分是企业的中高层管理者或是IT行业、通讯、生物制药的高科技企业的员工，后者一般是较为知名的大公司，如大唐电信等企业，公司福利待遇较好，为员工供应住宿(一般为租公寓楼)，为高级管理人员供应星级宾馆。

这部分消费人群占到整个租户的50%，正是本项目锁定的客户群体。如能在价格定位、配套设施、环境规划上深层次的挖掘分析，必将会吸引更多的客户。

2)外籍、外来人员：

开发区内合资企业有不少外来的管理人员和工，

他们虽然有公司供应的住宅补贴，但大部分人已"本土化'，宾馆居住没有公寓居住自由、经济，因此更情愿居住环境优雅、洁净干净、价格适中的公寓楼。但这部分人群较少，据相关资料显示，20**年在西安市长期居住的外籍人士1700人，由于市场缺乏他们所期望的户型面积(4050平米)和相应的物业配套及服务功能，大多数人仍选择传统的宾馆，宾馆相对配套服务完善，周边的商业、消遣设施较齐全，购物、消遣、消费、休闲等很便利。所以不论是在西安长期居住的外籍人员还是来此观光旅游的人士，近期内宾馆仍是他们的首选。

这部分人群有可挖掘的潜力，占到承租客的5%。

3)机构、办公用房：

对于较小的公司和机构，无论是本地的还是外来企业，由于公司起步不久或才到西安开拓市场，在各方面都会尽量压缩开支，降低成本费用，在选择物业方面，尽量择用商住房，这样既解决了办公又解决了住宿，既不影响公司形象又经济实惠，月租在30006000元左右较简单接受。一百平米以上的户型可供他们选择。

这部分客户是本项目可挖掘的消费群体，占到总承租客的30%。

4)给老年人：

随着开发区功能建设日益完善，相对于市区其他地段，环境特别美丽，是个修身养性的好地方，较富有家庭的子女情愿为老人在此租一套户型不大的房间作为长期居住用。

但这部分客户群相对较少占到总承租户的3%.5)

临时居住：

为了给孩子制造一个良好的学习环境，一部分区外的住户特地在开发区内租房，为便利孩子上学，星期一至星期五临时居住在区内，周末回到自己的家。有一部分租户是在区内上班的员工，由于家距开发区较远，公司平常多加班，晚上不便利回家，干脆就在区内查找房子居住，一人或多人合租一间房。还有一部分承租客因目前未找到合适的房屋，在购买之前，临时在区内租房居住。

这些客户相对较多占到总承租客的10%，也是本产品锁定的消费群体。

下为租务市场租客比例图：

综上所述：

1、单身白领类占50%，有肯定的优势;

2、租商务公寓楼占30%，次之。

结论：从公司供应的资料来看，结合产品物业特征和目前高新区大环境的客户群消费状况，假如物业定位为纯公寓楼或者商务式公寓楼市场前景较好。

【租务市场物业品种分析】

依据本产品定位特点，讨论重点为区内公寓楼、商住楼、写字楼及西安市场的三、四星级酒店。

公寓、商住楼：

表2物业名称

物业定位

平米。月。

租价(元)

主打套面积(平米)

装修状况

配套设施

物业品质

欧锦园

公寓

3040120精装

齐全、有地热

一般

枫叶大厦

公寓

4045164精装

齐全、带家电

一般

红叶大厦

公寓

3040240精装

齐全、带家电

较好

亚美大厦

商住

3035160--200简装

齐全

一般

枫叶广场

商住

3035175190简装

无宽带

一般

瑞欣大厦

商住

3035200以上

简装

齐全

一般

从上表可以看出：

1)公寓楼精装带家电和一般商住楼简装的价格相当;

2)二者的单元面积都较大，但商住楼的面积相对更大;

3)商住楼一般是简装，物业管理相对公寓楼低;

4)地段基本无差别，在高新区内位置较优越。

宾馆酒店：

表3西安市三、四星级宾馆酒店价格表

酒店名称

级别

标准间价格

长包房价格

协议价格

常包房面积

房间数

酒店位置

新纪元宾馆

三星级

540元/日

250元/日

380元/日

22平米

100多

高新区内

钟鼓楼饭店

三星级

460元/日

160元/日

368元/日

25平米

市中心

秦都酒店

三星级

350元/日

180元/日

320元/日

21平米

180玉祥门

骊苑酒店

四星级

540元/日

250元/日

380元/日

25平米

100多

劳动南路口

东方大酒店

四星级

580元/日

无

290元/日

21平米

398子午路

好世界酒店

四星级

684元/日

280元/日

480元/日

28平米

100莲湖路

从上表3可以看出：

1)地段、品质是第一，同样级别的酒店，价格不一样，新纪元优于钟鼓楼饭店和秦都酒店，好世界优于骊苑和东方大酒店;

2)协议价格是特地为不定期客户制定的，大部分是公司和酒店之间签订的协议价格，此价格在标准间和常包房之间;

3)酒店的房间面积普遍小于公寓、商住楼，在市调时，发觉最合理的酒店套数应设定在200300套之间;

4)地理位置都相对优越。

综上所述：投资型物业应有鲜亮特征：

1)地段：区域经济持续进展，围绕重要行业开展的很多大中小企业，形成完整的产业链，对物业需求特别大;

2)成熟的商圈：周边有完善的商业配套、商业氛围，写字楼、商务区环布其中，拥有强大的租房需求市场的支持;

3)交通便捷：发达的交通体系会促使经济快速进展，是投资物业的关注的问题之一;

4)产品满意使用者功能的需要：结构合理，物业管理完善，对待商务楼宇还应供应智能化配置和商务服务系统。

结论，建议水晶岛公寓应结合商住楼与酒店二者的优势：

1)本物业定位户型面积在公寓、商住楼与宾馆酒店之间(49120平米);

2)摒弃传统的物业管理模式，注入酒店式服务理念;

3)月租价在3545平米之间较为相宜;假如物业定位是一般酒店，入市租赁价格应低于市场价格，假如是酒店服务式商务公寓，租赁价位应居于公寓与酒店二者之间，低于酒店略高于商住楼，起租价低于一般写字楼市场，拉开价格定位档次，保证服务质量;

4)依据全国产权式酒店的特点，都居于城市的边缘，风景独好的地方，拥有大量的旅游资源和游客支持，如新加坡国氏集团在秦皇岛市建筑的维多利亚酒店;北京三元公司在延庆县开发的金色假日酒店;西安北郊的德力邦假日国际酒店等，此类物业以"假日、休闲'为主题。水晶岛项目不具备此优势，也不具备一般星级宾馆酒店所处的城市繁华地段，我们的地段优势在于周边分布大量的商务办公楼和具有高素养的客户群。

本物业定位为商务公寓或酒店服务式商务公寓较为合适，一般公寓也可考虑。

3、家庭、个人投资现状分析

目前许多家庭和个人资本有剧烈投资需求，民间游资始终在寻求投资出口，经济进展需要投资拉动，全社会都在查找投资的新大陆，目前可供一般家庭投资的领域，主要有证券投资、邮票投资、保险投资、国债投资、古玩投资、银行储蓄等，也有商铺投资、写字楼投资等。尽管其中不乏投资受益的机会，但不是风险过大，就是机会难以捕获;不是投资额不菲，就是回报莫测，真正适合个人、家庭投资机会的不多。

随着人们创富观念的全新建立和理解，一些符合新经济的创富理念渐渐深化人心，转变革新了传统的投资观念，人们投资心态正在成熟和理性，特殊从去年下半年以来证券市场持续低迷，市场召唤新的投资品种。地产投资渐渐成为被广阔投资者看好的一个新兴领域，购置物业已经超过其固有的概念范畴，首先不仅可用于消费，还可在市场行情看涨时出售而获得高回报。物业的不动产性打算了其投资性较其他产业的更为优越。今年的房屋交易价格仍呈稳中有升的态势，前景非常乐观，国家已将房地产业作为一个新的经济增长点，又将物业交易费税有意调低，并出台按揭贷款支持，为规范一、二级市场的良性进展，准时制定了二手房交易的相关法规，这些都为家庭、个人的物业投资制造了有利条件。

从相关资料显示，目前人们购房的目的有三种：一、30%的消费者是为了解决住房;二、50%的消费者是为了改善居住环境;三、15%的消费者是用于投资。对待投资型物业，假如在物业开发经营中能从投资者的角度动身，降低投资门槛和风险，提高回报率，以规范化经营克服传统物业交易中的弊端，用全新的经营服务理念打开个人、家庭投资市场，投资型物业在现阶段投资领域市场潜力巨大。

三、经营策略

借鉴外埠和本市几个典型的的产权式投资楼盘阅历，挖掘本项目的优势。

1、房地产创富新模式

产权式分期交付方式

房屋产权包括全部权和使用权，全部权和使用权两者可以统一，也可以分别。"产权分期交付投资方式"就是通过将按揭期内的房产使用权交给专业管理公司进行统一经营、统一管理、统一支付供楼款，从而实现"投入几万元，回报百万元"的高额回报。分期回收产权投资方式，是特地为物业投资者量身定做，让投资者能以最少的资金进行物业投资，即投资者仅需付相应的首期，在签订房地产买卖合同和办妥银行按揭等全部手续后，即拥有所购房产的全部权，永不供楼，按揭期内将使用权托付给专业管理公司统一经营管理，按揭期满后可收回使用权，从而完全拥有所购房产的全部权和使用权。

这种模式在较为发达的大城市如深圳、广州、北京、香港的地运用得较多较胜利，都取得了较为客观的收益。从开发商的角度动身，这种模式不仅有利于加速资金回笼，而且将开发商、经营者、银行、投资者等利益有效的整合在一起，同时也将开发、管理、经营、服务有效结合，产生了新型的产业链和经济链。

2、家庭理财投资新模式少投入、低风险、高回报

从目前西安市场来看，产权式投资型酒店公寓还未真正消失，水晶岛公寓假如能占据这个市场先机，必将会收到较好的投资收益。同时也将成为个人、家庭投资理财全新的投资模式。

可以从以下几点入手：

1)少投入：降低投资门槛，启动拥有10万元的家庭;

2)高回报：首期投入少，一次性投资之后，无需再付供楼款，每年可以获得稳定的投资回报和其他优待措施，突破传统房产投资回报不稳定、回报形式单一的局限，使业主成为"房东'，实现真正的坐享其成，以吸引投资市场;

3)低风险：首期数万元不应成为投资者的负担，心理压力小，假如公司能建立设计敏捷的"退出机制"，将会打消客户投资的顾虑，降低投资风险;

4)公司可引进先进的产权式酒店公寓管理模式，供应星级酒店服务水准，确保投资者投资物业的保值和升值。聘请国内知名的酒店管理公司供应专业管理指导，并供应特色星级装修和共性化酒店管理服务，吸引投资者，增加投资者信念。

3、投资者的平安保障

依据外埠先进城市酒店式公寓开发的阅历，公司可以和银行联手合作争取银行为供应高额的授信资金，吸引投资者投资公寓，以公司强大的实力和信誉为投资者的平安供应了坚实保障，让投资成为一种猎取财宝的享受。

平安第一!在社会保障体系并不完善的现阶段，个人、家庭投资者的抗风险力量是相对脆弱的，因此，作为一种新的投资型房产，公寓的投资风险保障体系的设计显的至关重要。建立高新地产水晶岛项目敏捷便捷的"退出机制"，满意投资者的共性化选择需求。

"退出机制'可以从两方面绽开：

其一，假如投资者在投资满三年后选择自住，可向高新地产提出退出方案，即提前收回所托付房产的使用权，并自行向银行偿还按揭款，从而成为一名水晶岛酒店(公寓)的长住来宾，享受后小康时代的时尚生活。

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其二，投资者在投资满三年后，因资金周转或出国定居等缘由，可向高新地产提出退出方案，此举将确保投资者的投资低风险和敏捷性。高新地产为了确保"退出机制'的平安运行，可以在保险公司特殊设立了"退出机制'的专项保障基金，如广东旭飞好时间酒店等。

这种敏捷的"投资者退出机制'可使公寓产权投资方案具有了"少投入、低风险、高回报'的特征。在目前投资市场，假如水晶岛公寓为投资人士设计的"低风险机制'得以实现，无疑也为高新地产铺就了一条低风险的快速进展之路!

四、投资理财方案

依据总公司策划部供应的资料显示，公寓楼的成本价格3020元，房屋的销售价锁定在4300元/平米(含地价、工程造价、内装修、财务费用、销售利润等)。

假如对物业再投资800元/平米作为室内装修和家具配置，则成本价格3820元/平米，销售价格可定在5000元/平米,由此计算利润率：

开发成本利润率：(5000-3820)/3820=31%;

假如根据目前行业利润率15%左右，返算销售价格应为4393元/平米。加之其他费用后，销售价可以锁定在4500元/平米较为合理。

从本产品的户型面积配比来分析，大致可归纳为：小面积49平米/套55平米/套两种;中等面积70平米/套87平米/套三种;大面积：106平米/套123平米/套两种户型。银行利率按5.04%，起租价为25元/平米。

对本产品设定以下二种投资方案，

首推方案酒店服务式商务公寓方案：(酒店+办公+休息)

酒店式商务公寓不仅供应酒店式的服务功能，而且融入了商务办公的功能，使公寓的内涵更加丰富，不仅能商能住，而且还有送餐、叫早、购票、洗衣、代购物品等酒店服务。

经营形式：产品销售时，投资者分别同销售公司签订销售合同、置业公司托付经营合同，置业公司寻求相应的酒店管理公司供应增值服务(酒店式服务、商务服务)管理，对外出租经营猎取利润。

投资形式：投资者首付3成，坐享其成，不用交按揭贷款，且可获得年8%的投资回报，20年收回物业使用权，或者可连续交由投资管理公司进行经营猎取高额回报。

投资回报见附表一至附表四

【对公司而言：】

从附表一四盈亏平衡表可以看出：

1)当按揭期为15年，首付三成，平米月租价为45元，出租率56%时，经营者就可盈亏持平，出租率达到81%时，就可以达到给投资者年8%的投资分成，经营收入略有盈余。

2)当按揭期为20年，首付三成，平米月租价为40元，出租率53%时，经营者就可盈亏持平，出租率达到75%时，就可以达到给投资者年8%的投资分成，经营收入略有盈余。

3)当按揭期为20年，首付三成，平米月租价为45元，出租率47%时，经营者就可保本，出租率达到67%时，就可以达到给投资者年8%的投资分成，经营收入略有盈余。

4)当出租率达到71%时，扣除17.5%的租赁税金及给投资者8%的投资分成，经营收入略有盈余，71%的出租率比较接近市场水平。

综上所述：

1)随着月租价的递增，盈亏平衡点越低，经营者盈余空间越大;

2)20年按揭还款比15年的经营风险小;

3)保证了投资者的投资利润及按揭还款，市场吸引力较大;

【对投资者而言】

1)年8%的"稳定'投资回报率，具有很大的市场吸引力;

2)投资者在按揭期内，无需月供，实现了真正意义的坐享其成。

结论：

40元/平米45元/平米的月租价格，比市场公寓、商住楼价格略高，比纯写字楼低，利用价格差供应增值服务，提升物业品质和酒店式的服务管理。依据区域功能特点，开发出针对性强的产品和相应的配套功能，形成锁定客户群体的规模聚集，此价位对于租务市场才有吸引力，否则，与同质物业竞争，本产品无优势。

由此可见，酒店服务式商务公寓比纯公寓楼更具有可经营性。

(说明：本产品全部基础数据未见到公司详实资料，计算仅作参考，未计算投资回收期等)

次方案一般公寓方案：

经营形式：公司统一出租，供应增值服务。

投资形式：投资者首付3成购买一般公寓楼后，无需再缴纳任何费用，坐享其成，将物业交给置业公司，20年内自动收回物业使用权。

盈亏平衡及收益见附表五至十

【对公司而言】

1、从附表五至附表七盈亏平衡表可以看出，随着售价增加，月供款也随着增加，公司为投资者付银行按揭款，年经营利润额下降很大，消失负值。售价4500元年经营收益均为正，20年的按揭期较15年按揭期风险小。售价5500元时，年收益额均为负。

2、投资者无需月供款，经营者为投资者付按揭款，只有经营收入大于月供款时，公司才盈利，才能保证给投资者的承诺，所以房租价格尤显重要，从附表八、附表九可以看出，当月租价在25元/平米时，出租率在100%时经营者方可盈亏持平，当月租价在30元/平米时，出租率在85%时经营者就可盈利。

2、从附表八和十可以看出，当售价4500元/平米，首付三成，月租25元/平米，15年的按揭期需要100%的出租率公司方可盈亏持平，20年的按揭期85%的出租率公司就可达到盈利。

综上所述：

1)假如物业定位为纯公寓楼，租价回报是个门槛，经营者资金压力大，经营风险高，不能实现开发方案;

2)随着高新区域内同质、同类的产品不断推出，在经营初期租价很难提升，在同样的区域，客户会选择较低价位的产品;

3)假如一味的提高房屋售价，前期对于开发商有利，回报较高，但偿还银行的按揭贷款也随之增高，假如没有租务市场预期租金的支持，后期管理经营困难。

【对投资者而言】

虽然公司为投资者交纳了银行的按揭贷款，但投资者并没有在按揭期内享受到投资所带来的受益，只有产权无经营权，投资吸引力不大。

结论：此方式不是最好的经营方案。

产权式酒店方案：

1)依据公司供应的资料，本产品非酒店物业定位，未见到酒店的相关成本计算;

2)从所得的资料看，外埠城市产权式酒店都依景观而设，所谓产权式酒店，就是假日酒店，建筑这样的物业在高新区，和周边的大环境很不相称，不符合投资物业经营理念。

附：

五、经营建议

建议一、成立业主委员会，建立房地产产业投资基金

由于本产品客户定位为中高端的消费群体，投资客户和入住者的层次相对较高，在肯定的状况下，成立业主委员会，向多数投资者发行基金份额设立地产产业基金，由业主委员会自任基金管理人或另行托付基金管理人管理基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资，也可用此基金保证为本产品业主利益服务。

建立产业基金的好处有：

首先，此基金可以成为业主的专用资金，鼓舞业主独立创业和追求上进，公司可以和银行联手，当业主交纳了首付款后，就可向银行申请小额贷款支持，渡过难关，此方式有利于促进本项目产品的销售。

其次，公司可以用房地产产业基金减小公司债务负担。由于房地产项目的资金需求巨大，略微运作不善就有可能陷入资金周转逆境，财务成本负担重，造成企业利润相应较少，不利于企业下一步进展。若公司获得房地产投资基金的投资，可以大大减弱对银行贷款资金的依靠性，有利于企业步入良性进展。

最终，公司可以用此基金投资于公司新建的项目或其他工程，处于小股东地位投资者的必定会更加关注公司的规范化运作，以保障其自身利益，这样就会对公司的运行起到一个外部监督的作用，有利于公司操作规范化。公司在基金支持下将得到更加快速进展，通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于公司做大做强，实现资源的优化配置。

建议二、成立高新地产投资俱乐部

公司可利用企业强大的服务平台和资源优势，成立高新地产投资俱乐部，以会员的形式加盟。此俱乐部也可和高新生活会结合利益共享，同时也可成为公司开展行业论坛的的平台。

加盟会员的条件

1、凡投资本项目的投资者将会自动成为本俱乐部的会员。

2、已经具备较为宽松的经济实力，并有意将房地产作为新的投资品的一般消费者;

3、在房地产投资领域已经拼打多年，并初步尝到房地产投资乐趣的业余投资者;

4、已经拥有多处房地产投资型物业，准备将房地产投资列为长期性行为的专业投资者。

加盟会员享有的服务：

1、俱乐部可免费向加盟会员供应西安市房地产市场投资型房产的最新信息和资料。

2、俱乐部可邀请房地产讨论专家、法律界人士成立房产投资顾问团，不定期地举办学问讲座，关心会员提高对房地产业、西安房地产市场、各类商品房屋的规划、设计、修建、营销、物业管理等学问，增加房地产投资的专业技巧，提高房地产投资中的抗风险力量;不定期地将会员组织在一起，开展各种沙龙活动，增进会员间的相互了解，互通信息，形成战略同盟伙伴，在投资领域争取更大利益。

3、为加盟会员供应西安房地产投资市场的相关状况及预售及内部认购楼盘的最新信息，并可优先支配参观样板房、选购房产、选择房号、朝向，获得优先服务。

4、俱乐部将不定期地组织会员，对公认的具有较大投资空间的楼盘进行集体选房、集体砍价，争取较为优厚的折扣优待，并供应选楼询问及售后的维权服务，保障会员的投资利益。

5、加盟会员可申请本俱乐部常设律师顾问团供应的有关法律询问、购房投诉、维权索赔等法律支援。

通过以上方式，以此来吸引投资者，可以快速提上本产品的市场知名度，加速市场认知度，促进销售，加速资金回笼，始终保持占据市场制高点，引领地产物业市场进展方向，猎取较好的利润，建立新兴行业链，进一步提上升新地产的品牌美誉度。

篇2:府邸公寓营销策划方案

*****府邸策划方案

前言

本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，详细包括项目概况、SWOT分析、项目定位及"USP'导向、推广思路及项目建议；项目的整合推广策略及公司简介。

本案仅仅是体现了我项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与公司进行深化且具有针对性的争论，难免有不足和偏差之处，因此详细的一些执行方案还须经双方协商达成全都看法后另行制定。

本项目前期通过住宅销售来营销造势，以此带动商铺的销售；而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，由于本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。

第一部分

市场分析

一、项目概况：

本项目地处繁华的新开西二路和育才南路的交界口，地理优势明显，其总占地面积25840m2,由两栋32层电梯公寓和临街商铺围合而成。

二、项目SWOT分析：

优势分析：

1）区位优势

位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟；

2）配套优势

周边商业、教育、医疗、机关等生活配套一应俱全；

3）交通优势

本项目交通便利、车流量及人流量较大，

劣势分析：

1）消费群劣势

高层物业尤其是这样的肯定高层在本地区还没有消失过，依据当地居民对本地区地质的了解，有着很大的恐惊感，如何消退观念是关键；

机会分析：

1）市场机会

高层建筑是将来进展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势；而且在这以前已经有了巴黎花厅、格兰云天、宾利国际、大都府等高层做铺垫！而本项目对于消费者的引导也就会更加简单一些（采纳跟进战术，对自己而言降低了成本）；

2）稀缺性

本案为地区第一肯定高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会！

威逼分析：

1）竞争威逼

在本地区，先早就开发了很多的高层建筑，例如：巴黎花厅、格兰云天、宾利国际、大都府抢先一步争夺大量的市场份额。为本案的开发产生了极大的影响！而且此地离大城市北京，太原等地都比较进，大城市的房地产商都纷纷楸准这快黄金！推向市场刻不容缓！

2）消费者的认知程度不高

如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣扬推广）。

3）布局结构

基于本案中的户型结构，118184M2，202200M2，所体现的全是大面积，本身此地的消费水平不是很高，而且在１２０＿１６０Ｍ２之间消失断档，假如就这样发布给市场，会流失１３０Ｍ２的客户资源．特建议把１７７和１７３Ｍ２西边的结构设计变更为小户型的，最好是：８０M2――１４０Ｍ２左右的三个户型．

４）拆迁问题

只有尽快的落实拆迁问题，才会更快的进入市场，霸占市场份额！

通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威逼同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的全部机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目胜利的关键。

三、项目定位及USP导向

我经过对于各地项目进行的深化讨论，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础；同时这作为高层电梯公寓的进展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的"俊园"的胜利正是基于对胜利人士这种新的住房需求的精确     推断。

因此本案定位的总原则是：塑造本地与世界同步、高档的住宅！

以下是详细的市场定位实施：

①形象定位

1）优良的建筑品质招标湖北省建筑安装公司细心打造，品质自然有保证；

2）品位城市上流社会生活的情感享受高档生活社区满意你情感的需要（成就感）

3）花园社区位于众多公园四周，步行非常钟就到，美妙风景氛围浓郁

②功能定位

1）自由空间、自由组合框架结构设计

2）投资潜力大地处繁华地段

3）生活的便利电梯为小孩、老人的出入带来了便利

4）尽享都市繁华坐拥繁华景象（32层肯定高度引领城市潮流）

5）3000M2超级豪华会所彰显仆人贵族生活

③品牌定位

通过对本项目的整合推广，使本项目成为本地品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。

项目"USP'的提炼

通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的"USP'

（UniqueSellingProposition，即独特销售主见）是关键。

●突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP；（黄金地段、全框架结构、任意分割组合、肯定高度引领潮流）

●高位嫁接，从形象上提升USP；

①时尚性（外观设计的前瞻性）

②名贵性（生活品质的全面提升）

③便利性（交通的便利，生活的便捷）

四、项目推广思路

总的思路：

以住宅的旺销带动商铺的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。

详细的推广思路：

1）住宅

①以高档的物业配套打造本地区超一流的归子贵族小区为主题营造高尚生活社区

②以提倡肯定高度引领城市潮流的新生活方式为主题进行推广

③通过住宅的营销造势，带动商铺的销售；

2）商铺

对于新开西二路商铺采纳整体销售或分体销售两种进行（操作方法见推广策略）

对于育才南路商铺采纳市场营销，对于单个投资者进行（操作方法见推广策略）

五、项目建议

1、案名设计

依据本项目的名贵气质：

建议以"****府邸"命名，体现居住人群的身份及地位，如晋北府邸

2、产品建议

建议本案在户型上做一个变更，以满意本地人对生活的需求。

3、景观园林设计建议

整个花园应遵循围而不合的设计理念来进行设计，并充分的呈现项目的优势，对于小区可以通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。

建议在商铺之上修建空中花园，来增大项目的绿化率，同时也为本案制造卖点。

4、建筑外观建议

本项目在与四周建筑保持协调的基础上，外立面要新奇、独特，色调搭配体现一种名贵的气质。

5、物业管理建议

考虑到本案的特别性，物业管理服务可能会成为本项目的一个抗性，因而对于物业管理我在整合推广方案中重点予以建议说明。

其次部分

整合推广策略

（一）商铺推广策略

一、商铺功能策划：

1）对于新开西二路的商铺，建议以"服饰一条街'、"小吃一条街'、"文化一条街'来作为招商重点宣扬；主要基于该区位人流量大，且招商对象可以扩大为各地的商人。

2）对于育才南路商铺；

①整体推出；如银行、证券所等金融机构；大型的商场、连锁店等商业设施；大型的餐饮消遣设施；主要通过关系营销予以推广。

②分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔为以下几个功能区，时尚坊（通讯器材、音响制品等），童趣坊（儿童服饰、玩具、文化用品等）、丽人坊（服饰、化妆品、时装包等）

二、定价原则：

针对于育才南路商铺采纳变动定价原则，对于销售的不同阶段采纳不同的价格进行销控；

针对于新开西二路商铺

1）假如整体推出，可以采纳最高定价策略，而后可以进行调整；

2）假如进行分割招商可以采纳价格系数定价原则，不同商位采纳不同定价策略，从而避开了死角的产生；并且对于营销造势也不无裨益。

三、

价格策略

（1）"低开高走'策略：即以优待甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占市场份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且简单造成楼盘热销效果的方法。

（2）不宜将好的住宅一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的住宅，再随着市场的响应推出相对较好的住宅，价格亦做相应提升。

（3）"特价单位'策略：以部分位置极差住宅以最低起价出售，作为"特价单位'，以超低价造成热销、抢购场面。

（4）消化风险单位促销策略：在肯定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。

四、行销推广策略：

1、通过关系营销及市场营销分阶段进行推广

关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去，吸引目标客户通过各种渠道前来洽谈，培育市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以住宅销售为主。

2、先关系营销，后市场营销

关系营销主要是针对于大宗的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户其详细的定价及销售价格策略、销售执行策略及广告策略详见整合推广方案

（二）本案的全程推广方案

1、策略的选择

我司认为采纳"概念策划'的策略较为相宜

本项目定位于本地的高档社区，通过概念炒作来吸引目标客户群体,并且通过概念策划能够成就项目品牌。

特点：推举项目优点，对于销售起引导作用，购房者简单产生对概念有一个直观的熟悉，而楼盘的品牌同时得以提高；其能够达到促销的目的，削减开发商的成本。

缺点：其概念较为单一，连续性较差。

概念设计之一：以"引领城市潮流，创新贵族生活'进行设计

概念设计之二：以"品位CLD生活'为主题进行宣扬设计

概念设计之三：以"新生活、新主见'为主题设计

概念设计之四：以"商住两用的SOHO社区'为主题设计

2、详细执行的策略分析

1）定价策略

本案建议采纳不同楼层的差异化定价（每层递增１０元），而后对于不同的朝向运用价格系数进行调整；

2）价格策略分析

建议采纳"低价开盘'策略，其一能够快速占据房地产投资市场；其二有利于以后的价格浮动；其三能够提升项目形象，给消费者信念。

价格策略实施：

1）不公开售价，客户可以交纳诚意（金诚意金２００００元），开盘时采纳低于市场价策略（轰动效应），同时快速聚集人气。（低价单位掌握比例在6%左右）

2）开盘期交纳诚意金的客户通过抽签形式选择单位（造势），假如选择不到合适单位或价格不能接受，诚意金可以退还。此策略适用于入世初期。

3）营销渠道分析

采纳以第一营销渠道（销售现场及业务代表推举）为主，销售现场作为沙盘以及单体模型的展现地，对于客户来说是以直观的熟悉，同时也能够让客户产生购房的冲动；其次考虑到本地的消费心理及消费习惯，建议采纳业务推广的方式来扩大本项目的目标客户群体，并由此来推动本项目的广泛传播；通过业务代表直销推广可以快速占据市场，并在最短的时间内将项目推售到肯定的高度。

以其次营销渠道（"口碑效应'）为辅，我认为其次营销渠道在本项目中将有明显的作用；考虑到本项目的特别性，客户之间的传播效果可能比硬性广告效果更好，由于购房者之间的信息传递是很快速的，同时口碑效应能带动集团客户的购买欲，也能够增加本案的可信度。

4）媒体分析及策划

媒体选择：

1）报纸媒体：大众传媒，具有掩盖面广的特点；

２）灯箱广告：给人以视觉冲击（多为形象广告）

媒体策划：报纸广告

项目卖点宣扬）通过销售进度进行调整，以市场的变化为导向；

电视广告

以概念、大事宣扬为主）体现楼盘形象，呈现楼盘品质；

DM单广告：具有快速、便捷的渗透效果，同季节约成本。

3、广告推广策略

●备注：以下为简要策划，各阶段广告策划见具体整合推广方案

主导思想：以住宅的旺销来成名，而后通过造势来进行广告宣扬；

广告知求点

"以提倡新生活方式'为主线设计）

1）地段诉求；主要表现手法通过同"南京的湖南路，成都的春熙路'进行类比，来说明本案所具备的升值潜力；

2）新生活方式诉求：首倡CLD生活品质，而后通报子进行推广；

4）商业的中心地带；酒店一条街

5）等等

各阶段广告策略的简要实施：

一、筹备期：宣扬重点为地段宣扬，宣扬其商业氛围的深厚，为商铺的推出埋下伏笔；提出新的生活方式等概念；

二、公开期：以提倡新生活方式为主题进行宣扬，同时配以"新闻媒体'的宣扬来进行造势，如解密"CLD'生活为主线进行宣扬；

三、热销期：通过文化社区、商业社区的完善结合进行推广

四、持续期：针对于主诉求点进行宣扬

4、SP活动方案

SP活动方案思路

1）新闻追踪

①通过探讨旧城改造为主题系列新闻跟踪报道

②通过探讨城市"CLD'为主线的系列新闻活动

2）开盘庆典活动

①进行开盘庆典仪式

②排队抽签摸奖活动

3）节假日复合促销活动

①中秋节以"月圆、家圆'为主题的庆典活动

②国庆节以普天同庆为主题的文艺活动

4）公关促销

①名人代言

以上方案详细实施还须进行深化的探讨后进行详细事项的策划。

5、销售方案

依据我的阅历与操作水平，整个项目方案在1年半内销售90％以上是比较有把握的。

住宅部分：

上半年完成40％以上的销售率，下半年完成４０％以上的销售率。

商铺部分：

上半年完成３０％以上的销售率，下半年完成５０％以上的销售率。

6、整合推广方案（简要实施方案，详见整合推广方案）

i.基本原则：

1、强化项目卖点；

2、规避项目劣势；

ii.推广实施步骤：

实施的第一步，楼盘VI形象的全面整合，采纳楼盘基本色调，统一主题，运用POP广告、户外广告，制造视觉冲击，配以少量报纸形象广告造势。开通电话询问热线。

实施的其次步，售楼部形象展现，直接询问排号。

实施的第三步，开盘左右时期的广告强势出击。

实施的第四步，采纳低成本广告保持热度。

实施的第五步，强势尾盘清理。

前期工作

1、项目VI系统包装

1）楼盘名称、logo设计;

2）楼书、DM单设计;

楼书、DM单底色均为蓝色（宜采纳深蓝），楼书的卖点除了周边的交通、医疗、购物等居家配套，装修标准等常规内容外，还应重点介绍以下几部分的内容：

①本案的升值潜力；

②本案提倡的生活方式。

③开发商实力介绍（以往项目介绍）。

3）售楼部设计及POP、户外广告展现

①售楼部的设计

②POP、户外广告展现

4）售楼人员培训

5）销售管理制度制定

整合推广简案（主要针对价格策划）

1、整合推广策划之价格策划

q第一阶段：导入期（售楼部投入使用前）

定价原则：价格暂不公布、摸索市场反映。

基本定价：

定价说明：

①预售证尚未办理；

②以价格竞猜，吸引客户的留意。

③收取客户定金，为了先期稳定购买关系；

④摸索市场反映，预估定金落户的心理价位，为开盘定价考虑。

q其次阶段：公开期（售楼部投入使用至开盘）

定价原则：低价开盘，运用促销制造开盘热销态势。

基本定价：

定价说明：

①在形象宣扬时期呈现出较好的品质以后低价开盘，能给客户惊喜感，快速聚集人气，制造销售气氛；

②以低价开盘为日后的涨价供应了有利空间，在开盘肯定时间后即可提价，从而使已购房客户对自己所购房心理上有升值感，获得他们的承认，树立良好口碑，为以后销售奠定基础。

q第三阶段：强销期（开盘到开盘后2个月）

定价原则：价格略升，保持旺销态势

基本定价：

定价说明：

①从公开期的市场反映可为强销期售价涨幅的制定供应参考。

②价格的低幅上扬，一方面可稳定已购房客户心理，同时表明白房屋良好的销售态势，刺激持币观望者心理。

q第四阶段：持销期（开盘后的2个月至项目封顶）

定价原则：价格攀升，涨幅较上一次有所增大。

基本定价：

定价说明：房屋封顶之时，价格会有较大涨幅，上涨之前的一段时间广告宣扬与之相协作。

q第五阶段：尾盘期（封顶后至项目售完）

定价原则：乘胜追击，完成后期的销售。

基本定价：

定价说明：价格不宜降低，但优待幅度可以有所增大。

2、付款方式策略

付款方式

付款策略

说明：

（1）特惠分期付款方式不对外公布，但假如客户有这方面的要求，亦可依据实际状况个别处理；

（2）银行按揭（二）付款方式要求20%入住前一次性付清。

7、物业管理策略

物业管理可能会成为本案的一个抗性，而反之也可以成为本案的一个卖点，由于一旦物业管理公司同贵公司强强联合，对于本案无论是销售还是品牌的树立都大有裨益，以下是对于几种物业管理模式的分析：

一、全权托付管理

优势

1）充分发挥物业公司专业服务功能，提高项目的服务档次；

2）削减进展商的管理人员数量；

劣势

1）费用较高，因而业主负担增加；

2）假如服务质量差，则会直接影响进展商的声誉；

二、聘请专业的物业管理公司作顾问；

优势

1）阅历丰富，能够解决各种突发大事，其对于项目宣扬也是一个卖点；

2）能够为本公司培育一批人才，对于进展商的长远进展有战略意义；

劣势

1）能否同进展商的管理体制接轨是一个最大问题

三、自行管理

优势

1）充分发挥对项目开发建设、管理、服务的一条龙作用，实现高效率服务；

劣势

1）缺乏阅历，简单走弯路；

2）对于突发大事没有准时处理的力量，缺乏创新思想；

考虑到高层的维护费用较高，且比一般的多层较难管理，因而我司建议贵公司以其次种管理方式进行操作，我负责联系、并协调公司同物业管理公司的关系。

※备注：全程整合推广方案（详细包括销售执行方案、广告创意及执行、定价及销售价格策略及促销活动策略）

篇3:酒店式公寓租赁合同

20**年九月份酒店式公寓租赁合同范例[1]

酒店式公寓租赁合同范例提要：就乙方租住甲方的酒店式公寓的事宜，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方协商签订此合同

酒店式公寓租赁合同范例

概念解说：

酒店式公寓租赁合同是酒店式公寓作为出租人将客房租赁给客人居住使用而签订的协议。内容条款：与房屋租赁合同相同（见"住宅用房租赁协议"）。

范例：

酒店式公寓租赁合同

订立合同双方：

出租方：，以下简称甲方

承租方：，以下简称乙方

依据《中华人民共和国合同法》、《广东省房屋租赁条例》及实施细则等有关规定，就乙方租住甲方的酒店式公寓的事宜，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方协商签订此合同。

依据《中华人民共和国经济合同法》、《广东省房屋租赁条例》及实施细则等有关规定，就乙方租住甲方的酒店式公寓的事宜，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方协商签订此合同。

第一章总则

第一条

甲方将其全部的坐落在==街==路==号==酒店式公寓楼房（建筑面积、使用面积、装修完整程度、家具设备及家居用品附后），出租给乙方作居住使用。

其次条

租赁期限共

天。甲方从*年*月*日起将上述房租给乙方使用，至*年*月*日收回。

第三条

乙方在租住期间，依据所租住时间享受本合同规定的优待。甲方为乙方供应酒店式家居服务；甲方保证乙方在公寓里的人身和财物的平安，为乙方供应珍贵财物的保管服务；甲方对乙方实行住客管理，乙方向甲方供应个人相关资料，甲方担当保密责任。

第四条

甲方保证出租公寓具有居住功能，符合国家消防平安规定及其他有关法律，法规和规章的规定。乙方保证在租住期间不转变公寓用途，不破坏房子结构，保证自己的行为符合法律、法规、规章和有关政策的规定，且遵守本合同各项商定。

第五条

本合同于乙方向甲方缴纳

元押金后生效。

其次章

租金和其他费用的交纳与结算

第六条

乙方在入住公寓期间向甲方交纳租金和有关服务费及其他消费费用。

租金＝标准租金优待折扣率租用的公寓面积

有关服务费及其他消费费用包括：水费、电费、燃气费、电