房地产公司筹资管理研究

----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----目录前言 1研究目的和意义 1国内外相关研究现状文献综述 1国外相关研究现状文献综述 1国内相关研究现状文献综述 1研究内容与方法 2研究内容 2研究方法 2房地产公司概况及筹资管理现状分析 3房地产公司概况 3房地产公司筹资管理现状分析 3房地产公司筹资管理存在的问题 5债务结构不合理 5贷款期限和工程建设周期不同步 6筹资渠道单一 7房地产公司筹资管理存在问题的原因分析 9存货积压过多 9缺乏对筹资周期性长远规划 10对其他筹资方式缺乏信心 11解决房地产公司筹资管理问题的对策 12“地产+公益”去库存，合理化债务结构 12安排不同期限的贷款组合 14构建企业筹资信心指数体系 14结束语 15 15----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----致谢 17----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----房地产公司筹资管理研究摘要:本文通过研究国内外学者关于房地产行业筹资的，分析我国现阶段的房地产企业筹资现状，并且结合小型房地产公司-房地产公司的实际筹资现状，解决其筹资难题。首先，介绍房地产公司的概况，包括其主要运营产品和企筹资；房地产；管理ResearchonfinancingmanagementofJieyangHengyerealestatecompanyAbstract:Accordingto therelevantliteratureofhomeandabroadaboutrealestateindustryfinancing,thispaperanalyzesthefinancingproblemsfacedbytherealestateenterprisesinChinaatpresent.Andcombinedwiththesmallrealestatecompanies -jieyanghengyerealestatecompany'sactualfinancingstatustosolveitsfinancingproblems.Firstly,thispaperintroducesanoverviewofJieyangHengyerealestatecompany,whichincludingitsenterprisepersonnelandmainoperatingproductsandsoon.Andthesecondpartofthischapterisaboutthecurrentstatusofthiscompany'sfinancingmanagement. Inthenext section，itisconcludedthatthecompany'sfinancingmanagementprocessmainlyexistsintheunreasonabledebtstructure,loantermandprojectconstructioncycleisnotsynchronized,financingchannelsaresingleandotherproblems.Aftertheanalysis,Ifindthatthereason fortheproblemisthe----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----overstockofinventorylackoflong-termplanningforfundingcycleandconfidenceinotherfinancingmethods.Therefore,thecorrespondingcountermeasuresareputforward,suchas"realestate+publicwelfare"destocking,rationalizeddebtstructure,arrangingloanportfoliowithdifferentterms,andconstructingenterprisefinancingconfidenceindexsystem.Keywords:financing;realestate;management----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----前言研究目的和意义国内外相关研究现状文献综述国外相关研究现状文献综述国外学者关于筹资管理的研究综述如下：CHARAEVAA（2016）认为，企业融资活动中，存在没有充分利用新的资金来源等关键问题。应该运用“长期资金”金融工具，比如在银行再融资中通过购买外币来转换货币发行，加强金融和银行体系在经济融资中的作用。[1]SQUIRESG（2016）认为，新型混合融资更注重股权融资，而股权融资主国内相关研究现状文献综述国内学者关于筹资管理的研究综述如下：刘冉（2016）认为，DJ地产集团存在有息债务筹资比例过高、负债结构不合理等问题，应调整负债规模、合理地选择筹资方式，比如房地产预售、售后回租等筹资方式。[3]万江滔（2016）认为，本文提出通过向社会群体以收取加盟费、签约金等方式进行融资的“仿金融”模式也可以较好地解决企业的融资问题。[4]姜珊（2016）认为，Y公司可以通过合作开发、房地产信托融资等方式拓----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----文君认为，成长期的企业收入往往滞后于，所以也可以选择来源于民间借贷、内部积累以及风险的私募股权融资来为企业提供资金。[6]杨萍认为，我国金融服务范围和信用担保体系不健全。各个金融机蒋凡认为，企业融资难的原因是企业无法提供有效的信用证明。因黄冠（2019）认为，目前我国房地产行业筹资管理遇到的问题主要是不重视日常资金管理、银行贷款等。因此，企业要选择适当的债务融资工具，如项目收益债券，中期票据等。[9]姚春扬认为，多数企业的筹资难题是由于缺乏足值的抵押担保、竞研究内容与方法研究内容研究方法本文采用的研究方法有：（1）（2）（3）定量分析法。----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----房地产公司概况及筹资管理现状分析房地产公司概况2002315日在揭阳工商行政管理局完成注册登记并由两5000万元，拥有房地产开发企业三级资质，经营范围包括房地产开发、商品房销售、房屋出租及物业管理等。房地产公司秉持“以人为本”的核心理念，一直坚持高建设标准、高管理水43031个工程师拥有获得高级技64%。房地产公司设有董事会及行政管理部门、4个具有高级技术职房地产公司筹资管理现状分析2017年以来，房地产公司不断购置新的土地，企业的运营规模也随着项年年末房地产公司的主要2-1所示。表2-12017-2019年年末房地产公司主要财务数据 单位：万元----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----项目存货流动资产合计

2017年187986287123

2018年329949456058

2019年8156721015225----宋停云与您分享--------宋停云与您分享--------宋停云与您分享--------宋停云与您分享----续表2-12017-2019年年末房地产公司主要财务数据 单位：万元项目2017年2018年2019年在建工程112236466非流动资产合计85291940337308总资产2956524754611052533短期借款133651787123988预收账款3525053293100256流动负债合计132960293618591785长期借款7712573123232197非流动负债合计7712573123232197负债合计210085366741823982实收资本（股本）5000094170115000未分配利润127623843407所有者权益合计85567108720228551营业收入4223667923131567营业成本35846555521173442-12019年末，房地产公司的存货主要包括已开发完8156722019年企业新增土地面积较多，而且存货占流动资产的比例为80.34%，存货数量相2019年，公司的在建工程比以往两年有明显增加，这是201910025698.31%年总资产比上年增长121.37%201874.57%，2019年的总负债比上年增长124.68%，负债总额的增长速度大于资产总额。2017-2019年，房地产公司的未----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----1276238454072019年出现大幅度增长。年的增长幅度相对较大。房地产公司筹资管理存在的问题债务结构不合理年房地产公司的偿债能力分析表。3-1房地产公司偿债能力分析表财务指标2017年2018年2019年资产负债率（%）71.0677.1378.29同行业沪深公司资产负债率平均值（%）59.1860.5465.48产权比率2.463.373.61同行业沪深公司产权比率平均值2.382.542.65由表3-1可以看出，2017-2019年房地产公司的资产负债率分别为71.06%、78.29%同行业沪深公司的资产负债率平均值分别是59.18%、60.54%、65.48%，房地产公2018年，房地产公司的资产负债率比上一----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----6.07%，说明企业的总资产增加的时候，总负债以更快的速度在增长。2017-20192.46、3.37、3.612.46至3.612017-2019年同行业沪深公司的产权比率平均值分别为2.382.54、2.65，可以看出，房地产公司的产权比率均高于行业均值，这说明企业自有资金占总资产的比重非常小，属于举债经营，企业的长期偿债能力较差。同时，房地产公司负债的内部结构也关乎公司的负债是否合理。2017-2019年房地产公司负3-2所示。表3-22017-2019房地产公司负债比重项目2017年2018年2019年流动负债占总负债比重63.29%80.06%71.82%同行业沪深公司平均值69.96%69.82%68.13%长期负债占总负债比重36.71%19.94%28.18%同行业沪深公司平均值30.04%30.18%31.87%3-2中，我们可以知道，2017-2019年房地产公司的流动负债占63.29%80.06%69.96%、69.82%、68.13%，2018年2019年房地产公司的流动负债占总负债比重均高于行业平均值，说明在近两年，公司借入短期债务过多。2017-2019年房地产公司的长期负债占总负债的比36.71%19.94%年同行业沪深公司平均值分别是30.04%、30.18%、31.87%，趋于一个较为稳定的状态，而房地产公司在近三年有一些波动，201820192018年，房地产公2018年的长期负债较少。3.2贷款期限和工程建设周期不同步房地产公司在筹资管理方面面临的问题除了债务结构不合理，还有贷款期限----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----452019年末银行贷款期限比重表。3-32019年末银行贷款期限比重表银行贷款期限比重1年以下24.36%1至2年36.40%3至5年30.30%5年以上8.94%从表3-3中我们可以看得出，房地产公司2019年末银行贷款期限比重中，24.36%36.40%，8.94%60.76%是需要在两年之内偿还的短时间贷款。8.94%可以完全跟得上公司项目的生产周期，而有60.76%的银行贷款则是需要在项目建设期间就得进行偿还。当贷3.3筹资渠道单一----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----自筹资金以及预收款等。2017-2019年房地产公司资金来源分析表如下表3-4所示。表3-42017-2019年房地产公司资金来源分析表资金来源名称2018年资金来源占比2019年资金来源占比银行贷款30.05%34.31%自有资金21.65%20.46%其他资金48.30%45.23%合计100%100%3-4可以知道，房地产公司的资金来源式分为银行贷款、自有资金以及201934.31%2018年上升了4.26%201920.46%，相比2018年降低了1.19%，最后一个其他资金则是包括购房定金、预收款项等，在2019年的占比是45.23%，与2018年相比减少了3.07%。2019201920.46%----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----房地产公司筹资管理存在问题的原因分析存货积压过多4-12018-2019年房地产公司的存货周转率和存货周转天数。表4-12018-2019年房地产公司的存货周转率和存货周转天数项目存货周转率2018年0.212019年0.20同行业沪深公司存货周转率平均值0.340.31存货周转天数（天）1714.291800.00同行业沪深公司存货周转天数平均值1058.821161.29由表4120182019年房地产公司的存货周转率分别为0.21和0.20，0.340.311714.291800天，2018655.47天，2019年比同行业平均值高638.71天，可以知道近两年房地产公司的存货周转天数偏高。这两个指标说明4.12017-2019年房地产公司流动负债和非流动负债的变动趋势。----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----591785293618591785293618流动负债非流动负债13296023219777125731232017年2018年2019年图4.1揭阳恒业房地产公司流动负债和非流动负债的变动趋势60000050000040000030000020000010000004.12017-2019132960293618591785万元，呈现了持续上升的趋势，这就说明公司在这三年一直不断向外借入短期债务。2017-201977125万元、73123万元、2321972019年借入较多非流动负债。在2017-2019年，房地产公司更多地选择借入流动负债，旨在于短期筹资的利息和成本都较低，公司更容易获得。缺乏对筹资周期性长远规划----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----对其他筹资方式缺乏信心4.2所示。----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----20.00%15.00%10.00%

15.13% 18.21%

10.81%----宋停云与您分享--------宋停云与您分享--------宋停云与您分享--------宋停云与您分享----0.00%

2017年 2018年 2019年----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----图4.22017年-2019年揭阳恒业房地产公司销售毛利率由图4.2 我们可以知道，2017-2019 年房地产公司的销售毛利率分别是15.13%、18.21%、10.81%20197.4%，房地产行业本身属于高风险、高的行业，除银行以外的其他金融信贷机----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----解决房地产公司筹资管理问题的对策“地产公益”去库存，合理化债务结构（一“地产+公益”去库存5.1是“地产+公益”去库存新模式的流程图。----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----+15%2030%的房款，（二）合理化债务结构同时，短期筹资的速度快、利息低、灵活性强、成本低，但利率变动大，偿----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----使得债务结构合理化。安排不同期限的贷款组合安排不同期限的贷款组合不仅可以让公司顺应着项目的周期性具有充足的45构建企业筹资信心指数体系X信心指数=(X乐观-X悲观)乐观X悲观表示该指标中乐观或者悲观0%~100%X信心指数的取值间于0~200X信心指数为200时，所有的调查者表示乐观，当X信心指数为0时，所有的调查者表示悲观，所以100为临界值。房地产公司可以采用这个指数，评价公司和房地产行业的筹资现状和筹资预----宋停云与您分享--------宋停云与您分享--------宋停云与您分享--------宋停云与您分享----X司判断此种筹资渠道能不能应用于自身。

。这个指数可以辅助房地产公信心指数----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----结束语+公益”去库存，合理化债务结构、安排不同期限的贷款组合以及构建企业筹资信心指数体系等具体对策。本人希望通过分析研究房地产公司筹资管理能够为该公司在筹资遇到困难:CHARAEVAA等.Financing–thebasisoforganizationandrealizationoftheinvestmentpolicyofRussianenterprises[J].InternationalJournalofEnvironmental&ScienceEducat