倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告

下载后可任意编辑，修改下载后可任意编辑，修改PAGE13PAGE1-倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告K0906黑龙江省纺织工业设计院黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司二OO八年十二月倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告院长：周维教授级高级工程师可行性研究报告负责人：孙清军教授、国家一级注册建筑师参加编制人员：规划专业：韩东冰教授、国家一级注册规划师规划师建筑专业：周立军教授、国家一级注册建筑师张海军高级建筑师、国家二级注册建筑师孙逊博士研究生何星亮硕士研究生结构专业：王燕津高级工程师、国家一级注册结构师暖通专业：姜国建教授级高级工程师注册设备工程师给排水专业：王志坚高级工程师电气专业：杨庆鹏高级工程师经济专业：刘冰高级工程师

目录TOC\o"1-2"\h\z\u1.总论 -1-1.1项目背景 -1-1.2项目概况 -3-2.需求分析与建设规模 -4-2.1需求分析 -4-2.2项目使用功能与建设规模 -7-3.场址选择 -9-3.1场址现状 -9-3.2场址自然条件 -10-3.3地质条件 -11-3.4建设条件 -12-4.工程建设方案 -12-4.1指导思想与原则 -12-4.2总平面布置 -13-4.3建筑设计方案 -15-4.4结构设计方案 -16-4.5给排水设计方案 -17-4.6供暖通风与空调设计方案 -21-4.7电气设计方案 -22-4.8弱电工程规划 -23-5.消防与人防 -25-5.1编制依据 -25-5.2消防设施与措施 -25-5.3人防 -25-6.环境保护 -27-6.1编制原则 -27-6.2评价依据 -27-6.3评价结论与建议 -27-6.4卫生标准 -29-7.节能 -30-7.1编制依据 -30-7.2节电、节水、节煤措施 -30-7.3建筑节能 -31-7.4选用节能型的建筑材料 -32-8.组织机构与人员编制 -32-8.1组织机构 -32-8.2人员编制 -33-9.项目投资估算 -33-9.1投资估算编制说明 -33-9.2投资估算 -33-9.3资金筹措 -34-10.项目实施进度 -35-10.1项目建设实施进度 -35-10.2建设实施组织管理 -35-11.项目经济分析 -36-11.1经济分析的依据 -36-11.2贷款偿还 -36-12．结论 -37-附录 -38-黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告PAGE39-黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告11.总论1.1项目背景1.1.1项目名称倍丰农资大厦新建工程（暂定名）1.1.2建设单位概况黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司是省内最大的农资企业，是黑龙江省化肥流通的主渠道。公司创建于2004年12月27日，现有员工人数484企业发展情况：公司现拥有一家全资分公司、十四家控股子公司、两家参股公司。公司年产、销化肥近300万吨，销售额70余亿元，黑龙江省市场占有率近60%。曾获得“中国企业500强”、“中国服务业企业500强”、“中国优秀诚信企业”、“全国供销系统先进集体”、“黑龙江省企业50强”等荣誉称号。公司法人代表由刘斌担任。辽宁亿森房地产开发有限公司于2007年7月13日取得企业法人营业执照，注册号为2101001108436；公司住所为沈阳市皇姑区黄河南大街106号，公司办公位置为沈阳市皇姑区淮河街20号，经营范围为房地产开发、商品房销售、小区物业管理、建筑工程设备租赁等；系由黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司及两位自然人出资组建的有限公司；注册资金2000万元，公司资质为暂定级别，公司员工目前为13人，其中具有专业资格人员为11人。辽宁亿森房地产开发有限公司目前正在开发建设沈阳市皇姑区“向工西1.1.3可行性报告编制依据1、哈尔滨市城市建设总体发展规划2、《关于黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司建设用地的批复》哈政土合字[2008]松北19号文3、哈尔滨市松北新区开发建设管理委员会第2008—005号储备用地控详规划图4、《民用建筑设计通则》GB50325——20055、《办公建筑设计规范》JGJ67——20066、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005）7、《建筑设计防火规范》GB50016——20068、国家现行有关建设法律、法规、规范、标准9、《倍丰农资大厦新建工程岩土工程勘察技术报告》10、《投资项目可行性研究指南》11、建设单位提供的有关资料1.1.4项目提出的过程和理由黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司原办公地点已无可发展空间，随着企业规模不断壮大，对办公环境和条件的要求与企业现有办公环境和条件之间的矛盾逐渐凸显，而且日益突出：办公室内十分拥挤、狭小，办公楼周边环境嘈杂脏乱、道路拥堵不堪，给公司业务经营、合作伙伴往来及员工出行带来诸多不便，严重影响企业形象的提升。经过对现有建筑及场地的分析，认为在原址上改扩建的可行性不大。为促进公司事业迅速发展的需要，公司经与市有关领导汇报并获得支持后，决定拟将集团总部搬迁至哈尔滨市松北区。1.2项目概况1.2倍丰农资大厦新建工程拟建于哈尔滨市松北区规划路25与哈黑公路交叉口处，松北新区2008-005号地（中国移动哈尔滨分公司东侧）。附近有哈尔滨市人民政府、哈尔滨市松北区人民政府、大唐公司、哈尔滨商业大学、世茂花园等住宅小区。风景秀丽的太阳岛国家森林公园距离该项目仅1000米1.2.2项目规模1、建设规模项目建设规划总用地面积16586.364平方米。其中，建设用地面积为9563.463平方米，道路用地面积7022.901平方米。规划建筑面积34151平方米。地上26971平方米，地下建设用地上除建筑基底外，设1000平方米地面停车场一处，停放车辆30辆2、建设目标倍丰农资大厦新建工程是企业的形象工程，其规划与建设应与哈尔滨市城市整体规划要求相适应，在松北区城市重要地段上建设一个环境优雅、造型独特、绿色节能、生态环保、功能完备的现代化的办公建筑。项目建设不仅应满足当前各方面的需要，而且应具有现代意识和前瞻性，要为公司将来的发展留有充分余地；场区的整体构思和功能分区应在技术上可行、经济上合理，应反映出二十一世纪新型企业的整体风貌；也应成为哈尔滨松北区城市形象的亮点，提高城市的文化品味。1.2.3主要建设条件本项目建设场区周围环境极佳，除场地内部分回填土需平整外，范围内的道路、给排水、供热、供电、燃气和通信等基础设施比较完善。可以满足项目建设的需求。1.2.4项目建设期、投入总资金及效益项目拟于2009年1月进行建筑设计方案招标，2月开始施工图设计，3月进行施工招标，4月正式开始施工，2010年4月开始使用。本项目总投资为9855.11万元。其中工程直接费为9385.82万元。2.需求分析与建设规模2.1需求分析2.1.1发展农资事业的重要性黑龙江是农业大省和国家重要的商品粮基地，承担着保障国家粮食安全的重任。我省的农业和农村经济能够连年上台阶，倍丰集团功不可没。尤其是2008年春季我省化肥市场货源严重紧缺，公司顾全大局，带头限价保供，充分发挥了农资流通的主渠道作用，确保了全省的农资供应，受到省委、省政府的高度评价，省委书记吉炳轩、省长栗战书等4位省级领导作出批示，对公司的社会责任意识和主渠道作用给予肯定，并殷切期望公司进一步提高省内市场占有率，为实施黑龙江省“千亿斤粮食产能建设工程”发挥支撑作用。2.1.2我国农资发展面临的困难现阶段，我国农资行业经营主体过多过滥，流通秩序混乱。一些不具备经营资质的个体商贩通过挂靠经营、租照经营、卖经营权等手段披上合法外衣的化肥经营权，使国内化肥市场经营主体迅速膨胀，他们推销一些杂牌、劣质肥料，加高价来赚取利润，损害农民利益，影响到农业生产和社会稳定。为此，国家鼓励大型流通企业集团发展农资连锁经营，并对区域内占主导地位的农资流通企业给予必要的扶持，以切实减少流通环节，保证商品质量，降低农业成本，减轻农民负担。2.1.3国家对三农的大力支持近年来，国家非常重视“三农”工作，加大对“三农”的投入。在农资方面，国家建立了化肥淡季商业储备制度，并实施了“万村千乡”市场工程，投入了大量引导资金。倍丰农资集团在这一系列的支农政策中扮演着重要角色，每年承担国家和省级化肥淡季储备任务近50万吨，同时，倍丰农资集团被评为国家“万村千乡市场工程优秀试点企业”荣誉称号。2.1.4企业转变观念，为农资的发展提供优质的服务倍丰农资集团积极响应政府号召，大力开展以测土配方、平衡施肥为核心的农化服务。公司成立了农化服务中心，投资600多万元在省内建立了5个大型土壤检测中心化验室和混配肥服务站，在14个市县设立了土样收集处理站，指导营销网点开展测土配方、平衡施肥等农化服务。目前已累计检测土样10多万份，测土面积1300多万亩，初步建立起了覆盖全省的土壤档案。在倍丰农资连锁店可随时上网为农户调取检测结果，提供施肥建议方案。农化服务的扎实深入开展，有效提高了化肥利用率，促进了农业节本增效，深受广大农民欢迎。同时，公司还开展助农综合服务，成立了倍丰农民技术学场，免费食宿，为广大农民免费提供科普培训，开创了业内先河；与东北农业大学结成合作共建关系，通过组织产品试验、示范，加快了新技术的转化速度和农民科学施肥的进程；通过集中培训、科技下乡、村屯授课、田间巡诊等方式，解决农民产前、产中、产后的各项难题，以服务为纽带赢得了农民的信赖。几年来，倍丰农民技术学场共计免费培训农民5,000多人次；开展新品种试验示范项目130余项次，设立示范田2,000亩以上；开展田间巡诊150余次，组织各类农化培训200多场次，通过800免费电话回答农民的技术咨询3,000多人次，发放测土宣传资料50多万份。2.1.5政府与企业共同努力，积极建立一支高素质农资队伍在政府有关部门的大力支持下，经过几年来的培养和历练，公司已经形成了一支能征善战、敢打敢拼、想干事、能干事的干部员工队伍，在“企兴我荣、人企共进”的共同愿景下，为大家提供和谐的工作环境，切实做到人尽其才，大家深感作为“倍丰人”的荣誉和自豪，这正是促进企业快速、持续、健康发展的基础。“十一五”期间我们的目标就是要坚持改革创新，继续做大做强，进而打造百亿规模龙头企业，使倍丰农资集团成为民族农资企业的骨干力量。我们愿为保障我省农业与国家粮食安全，增进龙江乃至全国人民的福祉而不懈努力。企业发展目标：倍丰集团始终坚持搞好农资流通主业思想不动摇，并在做大做强农资流通主业的同时，积极延伸产业链条，不断探索新的效益增长点，以谋求企业的多元化发展；倍丰集团以连锁经营理念为指导,积极发展分销连锁网络，树立良好企业形象，已在全省发展2,200余家直营和加盟连锁店，市、县、乡网络覆盖面达90％，在黑龙江省成功打造农资放心工程——倍丰农资连锁；倍丰集团始终坚持为“三农”服务的宗旨，以诚实守信的经营理念，以提高化肥有效利用率、降低农业投入成本为目的，开展以测土配方施肥为重点的农化技术服务，促进农业生产节本增效，实现企业与社会的协调发展。以保真无假的商品质量，完备通畅的营销网络，专业优质的服务水平，打造国内一流农资企业品牌。企业管理目标：在体制方面，公司建立符合现代企业制度的股本结构、法人治理结构，严格按公司法及企业章程规范运作；在制度建设方面。公司先后出台了一系列规章制度，并强化审计监察，使业务经营流程安全、规范、有序，实现了有效监管。2.2项目使用功能与建设规模2.2本项目主要使用功能为办公楼，是黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司在哈尔滨总部办公地点。建筑应能满足办公人员的一切使用要求，包括餐饮、娱乐、健身、后勤服务等，为使用本建筑的500名本公司职工和外来办事人员创造一个良好的工作和生活环境。同时，考虑到现代办公方式的发展，使用功能空间应具可变性和灵活性。也应考虑建筑内部使用功能与外部功能空间的联系，布置好室外活动场地、停车场和绿化等。本项目的建筑功能空间组成包括：办公空间、附属用房空间、服务用房空间。各功能空间组成见表2-1，2-2，2-3。表2-1附属面积统计表类别数量拟需单位面积合计面积备注合计6625阳光大厅130003000含仓库10个多功能厅110001000报告厅1400400中会议室2150300展览室1140140洽谈室1535525图书室13535监控室13535卫生间17701190走廊电梯、楼梯休闲厅表2-2生活楼面积统计表类别数量拟需单位面积合计面积备注合计11801180厨房12802802个休息间、库房食堂1600600200人，3个单间健身洗浴1300300洗衣间表2-3其他面积统计表类别数量拟需单位面积合计面积备注合计80808080收发室2运动场2900900地下车库171807180216车位2.2.2建设规模项目建设用地面积为9563.463平方米，总建筑面积34151平方米。其中地上269713.场址选择3.1场址现状3.1.1地点与地理位置倍丰农资大厦新建工程选址在哈尔滨市松北区规划路25与哈黑公路交叉口处，松北新区2008-005号地块，该项目地理位置优越、市政基础设施齐全、交通方便，环境优美。附近有哈尔滨市人民政府、哈尔滨市松北区人民政府、中国移动哈尔滨分公司、大唐公司、哈尔滨商业大学、世茂花园等住宅小区。图3-1为倍丰农资大厦新建工程选址图。中国移动哈尔滨分公司办公楼位于本场址的西侧，可与倍丰农资大厦新建工程形成了一个现代办公区域，增加了建筑的可识别性，便图3-1倍丰农资大厦新建工程选址图于外来办事人员寻找。该场址也便于车辆的到达，从哈尔滨市区驱车过松花江大桥，到松北路与哈黑路交叉口回车，往回走200图3-1倍丰农资大厦新建工程选址图根据规划，场址东侧建设用地边线距哈黑公路中心线62米，北侧距松北规划路25路中心线15米，西侧距松北规划284路道路中心线103.1.2场址土地权属类别倍丰农资大厦新建工程场址属哈尔滨市松北区，编号为松北新区2008-005号地块，类别为建筑用地，场地内无需要动迁的住户和需拆迁的建筑。场地选址符合城市总体规划要求以及相应的国家法律、法规。是由哈尔滨市人民政府通过国有土地使用权招标拍卖的方式出让给黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司使用。宗地编号为8-03-001-0088、地籍图号为20960-29000。见附录《哈尔滨市人民政府建设用地审批件》。3.2场址自然条件哈尔滨属温带大陆性季风气候，四季分明，多年平均气温3.6℃，极端最高温度39.2℃，极端最低温度气温-37.7℃，平均降水量531.12mm，全年日照时数2729h，年均无霜期137d，最大冻结深度2.05m，夏季主导风向为SW向，冬季主导风向为SSW向，全年主导风向为南向，夏季平均风速2.8m3.3地质条件经有关部门对拟建场区工程建设用地进行地质灾害危险性评估工作，通过现场调查及资料整理，经分析研究，得出主要结论和建议如下：1、按照国土资源部国土资发[1999]392号文件附件的技术要求，本项目确定为三级评估；2、该评估区位于松花江漫滩区，地势低平，6-9月份降水量占全年降水量的77.89%；地下水位埋藏较浅，表层普遍分布粉质粘土层，最大季节冻土深度为2.05m,易发生冻融陷地质灾害；3、评估区内岩土体类型较单一，多为粉质粘土、淤泥质土、粉细砂、细砂、中砂、中粗砂、粗砂、及砾砂；淤泥质土多为薄层状或透镜状；4、评估区现状地址灾害主要为冻融，应以预防为主，采取合理措施预防地质灾害地发生或降低地质灾害的损害程度；5、场区为地质灾害危险性小地区；6、评估区为地震基本烈度VI度区。建议对场内重要建筑采取桩基础形式；按国家现行有关规定进行地震设防。综上所述，本区为地质灾害危险性小的区域，冻胀融陷、地基土不稳定及地震为主要地质灾害类型。若能采取科学有效的措施做好防治工作，将会避免或降低地质灾害的危险性，不会影响场内工程的安全；因此在此地区建设本项目是可行的。3.4建设条件本项目施工场地开阔、交通便利、道路良好，施工设备和材料可以方便地运达施工现场并存放。场地内施工用水、用电条件具备，满足工程施工作业要求。但在施工建设时，本着保护环境的原则，尽量减少对环境的不利影响，及时清运施工过程中排出的残废料，降低噪声污染，并尽量保护场地上原有的植物。4.工程建设方案4.1指导思想与原则1、项目建设不仅应满足当前各方面的需要，而且应具有现代意识和前瞻性，要为公司将来的发展留有充分余地；2、场区的整体构思和功能分区应在技术上可行、经济上合理，应反映出二十一世纪新型企业的整体风貌；3、场区规划与建设应与哈尔滨市城市整体规划要求相适应；4、场区功能分区应避免设施重复，同时也应注意办公、生活等之间的内在联系，优化场区规划方案；5、建设方案应充分考虑现代化企业的特点，合理地采用新材料、新技术；6、建设规模与建设标准要考虑国家、当地政府和企业的实际财政能力，项目建设应切合实际。4.2总平面布置4.2.1基地概况倍丰农资大厦新建工程拟建于哈尔滨市松北区规划路25与哈黑公路交叉口处，基地呈平行四边形，南北长109.47米，东西长90.50米。基地地形较平坦，均为回填土填平。4.2.2总体布局设计及功能分区图4-1倍丰农资大厦新建工程总平面布置图在倍丰农资大厦新建工程总体布局设计方案中，结合周边城市主要道路和建筑情况，合理地处理建筑与周边广场、建筑群体的关系，解决场地入口与松北大道的交通联系，创造现代办公建筑与自然景观融合的特殊气质。结合寒地城市的特点，考虑建筑形态的适风、适雪、适寒设计，图4-1倍丰农资大厦新建工程总平面布置图办公楼主体为20层，裙房为3层。主体采用南北朝向，垂直于松北大道布置。裙房为东西朝向，平行于松北大道布置。建筑入口前广场位于场地的东侧，活动广场位于场地的西侧。进入场地的入口在松北区规划5号路上。图4-1为倍丰农资大厦新建工程总平面布置图。4.2.3规划方案与城市的关系考虑到城市的景观要求，本建筑形体应顺应城市群体空间的秩序，尊重周边建筑的整体风格，尤其是与其相邻的中国移动哈尔滨分公司办公楼应尽量协调。由于都是办公楼，使用功能上的一致使其形式风格协调的一致性存在。因此，本建筑的风格确定为现代简洁形式，以求与中国移动哈尔滨分公司办公楼相协调；在建筑外表面上突出绿色科技主题，用以与其相区别。本规划方案设置了两个场地入口，主入口在松北区规划5号路上，距松北大道道路中心线80米，距道路边线大于30米，满足《民用建筑设计通则》GB50325中对场地开口的要求。次入口设在松北规划284路上，距松北区规划5号路30米。4.21、避免重复建设，达到整体规划合理；2、节约用地，留有可持续发展的余地；3、场区构架简洁、清晰，达到功能分区明确、合理；4、路网成环，人车分流，创造宁静、安全的环境；5、营造绿色园区、创建绿色空间；6、创造适合的建筑风格，不盲目求异；7、严格控制投资、创新与节约相统一。4.2总用地面积：9563.5m总建筑面积：34151容积率：2.82总绿地面积：2326道路广场面积：3862停车泊位数：246辆4.3建筑设计方案4.3本项目建筑基本性格应是朴实、大方、有文化气息，不过分追求华丽。基于此观点，场区建筑整体风格应协调统一。由于周边已有建筑形成的近代灰白色建筑为主的基调，则采取与之协调为主的对策，并有所变化。主要是在灰白色调上增加一些暖色调，以增加清新、活泼的感觉。规划后场区建筑造型风格，其主体均统一为浅灰色，适当增添协调颜色的局部装饰，既有协调的一面，又有传统文化的内涵。建筑造型着重放在比例、尺度的推敲与细部的精心设计，也不用过多昂贵的新材料，以适应实际情况，落实可操作性，有利于控制建设投资。处理手法上力求创新，建筑的风格、形式与功能吻合，内容与形式统一，以体现时代感。4.3地下一层：地下车库及设备用房，总计7180一层：餐厅厨房（共880平方米），娱乐室（140平方米），健身房（300平方米），阳光大厅（700平方米），办公接待用房（430平方米二层：多功能厅（1120平方米），会议室（245平方米），图书馆（70平方米），休息厅（28三层：报告厅（560平方米），休息厅（210平方米），办公室（500平方米四到十八层：普通办公室及会议室,每层有普通办公室（32.7×14=457.8平方米），大办公室（65.5平方米），会议室（十九层：领导办公室（65.5×7=458.5平方米），普通办公室（32.7×6=196.2平方米），会议室（65.5二十层：董事长、总经理办公室（180.7×2=361.4平方米），领导办公室（65.5×3=196.5平方米），普通办公室（32.7×2=65.5平方米），会议室（根据建筑功能要求和设计的优化，安排办公楼坐北朝南，占据场区最佳位置。与附属楼呈“L”形布置。建筑整体造型设计简捷、大方，风格协调一致，具有现代建筑风格的文化底蕴。4.4结构设计方案本建筑的主体为20层，层高3.9米，裙房3层，层高5.4米。根据建筑的平面和剖面的关系，确定该建筑主体结构方案为钢筋混凝土框架结构，裙房入口大厅局部采用桁架结构。高层主体柱：地下室和1至3层为800X800方柱，4至12层为600X600方柱，12至20层为400X600。楼主梁为350X700，次梁300X600，板厚150。裙房部分钢桁架采用钢管桁架，地下室采用300厚防渗钢筋混凝土墙，基础采用现浇超流态桩基础。4.5给排水设计方案4.51、基本现状场区给水由市政水厂水源供给。2、规划依据（1）《室外给水设计规范》GB50013——2006（2）《建筑给水排水设计规范》GB50015——2003（3）《给水排水设计手册》（4）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045——20053、给水水源（1）生活给水本工程生活用水为市政给水管网提供，由城市给水管网穿墙管引入地下室，生活水箱间设于地上一层，水泵房放在地下室内，生活水箱为不锈钢制作，水箱除供给楼内生活水外，还提供给地段内浇花草用水，给水管采用涂塑钢管，卡箍连接，支管采用PPR管，融接。（2）消防给水消防泵房内设独立的消火栓泵两台，室外消火栓泵两台，自动喷淋灭火泵两台。室内消火栓系统不分区。消防给水设地下室消防水池和出屋面的高位水箱。地下消防水池容量为600立方米，检修口开于侧墙上。高位水箱有效容积为18立方米，保证火灾前10分钟消防用水水量，高位水箱内同时设有消防稳压装置，保证火灾前10分钟消防用水水压，并设有检查用实验消火栓。消防给水系统包括消火栓给水系统，自动灭火系统和灭火器配置系统。室内消火栓设置直接启动消防水泵按钮,，设独立的室内消火栓系统水泵接合器三个，消火栓布置保证两股充实水柱到达同一防火分区内任何部位。建筑物内设自动喷水灭火系统，采用闭式喷头，喷水强度按中危险Ⅱ级计算，设独立的室内自动喷淋灭火系统水泵接合器（3）给水规划供水采用市政管网直接供水与给水增压泵房增压供水的联合供水方式。正常情况下，由市政管网直接供水，当用水高峰水压不足时进行补给调节。城市管网接入场区的给水压力要求不小于0.20MPa；场区内每个分区给水引入点的压力要求达到0.35~0.4MPa；场区用水最不利点出水压力要求不小于0.1MPa；场区内大部分地区管网压力要求达到0.3MPa。4、用水指标确定（1）办公楼生活40升/人·（2）食堂生活用水标准23升/人·次（3）地下车库生活用水标准2升/人·（4）配属用房、后勤用房，以及道路、绿化、运动场地洒水扫用水以上述用水量的10%计（5）消防用水量室外消防用水量：同一时间内火灾次数1次，水量30升/室内消防用水量：同一时间内火灾次数1次，水量40升自动喷淋用水量：同一时间内火灾次数1次，水量26升/（6）未预见用水量：按总用水量的15%计5、规划用水量计算根据规划用水人数（600人计）以及相应的用水标准，经计算得出各项建筑用水量和场区总用水量。（1）办公楼生活用水量：24m3（2）食堂、生活用水量：14m（4）浴室生活用水量：60m3（5）后勤用房及道路绿地用水量：10m3（6）未预见用水量：15m3（7）场区总用水量：123m6、消防规划在场区主要道路给水管道上，按照室外消防有关规范的要求设置室外消火栓，间距为120米重点建筑物要按照“建筑设计防火规划”的要求设计，满足生活和消防用水的要求。室外消火栓的设置距道路2.0米4.51、排水工程现状场区现状为商住区，有市政污水管道及雨水排水管道，分流制。2、设计依据（1）《室外排水设计规范》GB50014——2006（2）《城市防洪工程设计规范》CJJ50——92（3）《建筑给水排水设计规范》GB500152003（4）《给水排水设计手册》3、设计原则（1）排水管网采用雨、污水分流制；（2）污水处理采用集中处理的方式，经集中后排入城市污水管网。4、污水量预测污水量按生活用水量的95%计。根据计算：场区内规划总污水量为100m5、污水处理（1）场区内生活污水均排入化粪池处理后，再排入城市污水管网集中处理；（2）食堂污水须经隔油处理后再排入场区污水管网。6、污水管网规划在场区东侧修建一条排水干管。场区各建筑污水排入室外检查井后排入化粪池处理后排入干管内，最后排至距150米处市政排水干线。管材可用双壁螺旋塑料排水管污水管线通常布置在道路的两侧。7、消防排水系统本建筑电梯坑内设消防事故排水之用的集水坑，每个集水坑内设两台水泵，采用电子水位控制器UDK自动启停水泵，排水量为10l/s。4.51、设计标准暴雨强度公式q＝167A1(1+ClgP)÷(t+b管道设计重现期：P按1年计算。径流系数：场区内部综合取0.90。2、雨水管道布置场区内雨水经雨排水管汇总后排至场区内排水渠，雨水干管沿场区内道路敷设，道路两侧设有间距为25-50米的雨水口。。管材可用双壁螺旋塑料排水管。4.6供暖通风空调设计方案4.6.1设计（1）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019——2003（2）《城市热力网设计规范》CJJ34——2002（3）《城市供热管网工程施工及验收规范》CJJ28——20044.6.2（1）室外气象参数（参照哈尔滨市气象资料）冬季采暖计算温度-24.1℃，采暖期天数179天，计算相对湿度75%，采暖期室外平均温度-9.5℃，冬季主导风向SSW，风频夏季空调计算干球温度30.6℃，夏季空调计算湿球温度23.8（2）冬季室内设计参数办公室、图书馆、会议室：18℃，地下车库：5℃，宿舍：20℃，浴室：25℃（3）夏季室内设计参数办公室、图书馆、会议室：26℃，餐厅：284.6.3场区供暖热源为城市集中供热，在场区西北角的动力中心附近与城市集中供热干线相连接，一级供热管网热水温度为110/60℃。4.一级供热管网管道由场区西北侧接入，管径DN250，进入场区换热站，换热站内分别设置高低区换热器及配套设备，采暖换热量约为3.5MW，冬季通风换热量约为2.0MW，二级供热管网热媒温度为95/70℃二级供热管网管道沿场区主要道路布置，采取地沟敷设方式，供热管道采用异程式布置。热水供应用热：冬季利用一级供热管网，夏季采取设置燃气热水锅炉的方式。4.采暖系统采用上供下回单管顺序式散热器采暖形式，竖向分高低区。4.6.6通风空调系统本建筑内办公室、图书馆、会议室等主要用房设置集中空调系统，同时设新风系统。采用电制冷冷水机组，制冷机房设于地下室。自动控制系统采用分散式DDC系统，并接入楼宇自控BAS系统。按规范要求设置防排烟设施，地下车库、餐厅及加工间设机械送排风系统，卫生间采用机械通风。4.7电气设计方案1、现状概况场区现状为荒地，基本没有用电负荷。2、负荷预测参考同类建设项目的规划经验，根据本次场区规划所确定的不同功能的建筑，采用不同的用电指标分项进行负荷计算，具体指标如下：办公用房40~65W/平方米，食堂等服务用房40~50W/平方米。用电指标中已考虑了建筑物的用电需要系数为0.65~0.7。负荷计算中，综合用电同时系数取0.8~0.9，则预测全场区总用电负荷为2000KW。3、供电电源及电压本工程电源进线引自场区附近区域变电站10KV高压线路，在办公楼地下设置10/0.4KV室内变电所及柴油发电机房，所有消防负荷均由市电母线及柴油发电机组母线单独回路供给，采用双电源转换装置末级配电箱自动切换。三级负荷由市电母线段供给，柴油发电机组启动时间为小于15秒。4、线路敷设场区内电力线路全部采用电缆埋地敷设。埋深1米，变电所进出线集中的地段采用电缆沟敷设，主要道路下均采用管道埋地敷设，与弱电线路分置道路两侧。4.8弱电工程规划场区内弱电工程主要包括电信、有线电视、计算机网络、楼宇自化控等系统。本次规划设置弱电综合网络中心，集通信、有线电视、计算机网络、楼宇自控于一体，便于集中管理。市话通信光缆和有线电视光缆接入网络中心机房，由中心机房配线至场区内各用户。1、弱电外网本工程弱电除由市政引入电话中继线、网络线、有线电视外，各栋建筑物弱电机房之间亦有相应的线缆连接，以便于管理和使用。消防控制室设有通讯总线，进行火警通讯。消防控制室设有消防设施手动控制线以保证火灾情况下各消防控制室均能可靠启动消防设备。管理中心监控机房、楼群监控管理间设置总线连接，可进行画面传送。弱电线缆采用排管埋地敷设，在分支、转角等处设置手孔井，在与水暖管交叉的地方，交叉间距应满足规范要求。2、电信工程规划（1）容量预测行政办公楼、后勤服务、生活用房1门/100-150平方米，食堂、浴室等生活用房1门/500~600/平方米。根据上述指标，预测全场区电话总需求量为800门。（2）线路规划本工程规划由场区东侧三环路引入市区通信光缆至弱电中心机房，在弱电中心设置市话虚拟网模块设备，具体规模由专业部门及建设单位确定。场区内各主要建筑均采用光纤宽带接入，满足宽带多媒体信息交互的需求。3、有线电视系统有线电视光缆由市区引入场区弱电网络中心，作为全场电视系统控制中心，场区内所有分支系统均由此转接。办公用房、生活及后勤服务用房等各类建筑均应考虑足够的有线电视终端。本次规划为今后的专业设计预留必要的有线电视线通道。4、计算机网络场区计算机网络中心设在弱电网络中心机房内。网络终端的设置由企业实际情况确定，实验室、活动中心、行政办公等均应设置网络终端。场区计算机网络系统设计由专业设计时统一考虑，本次规划为今后的专业设计提供必要的线路通道。场区内弱电管网按规划最终容量设置，避免道路重复开挖，弱电线路可根据发展建设的需要，分期分批敷设。弱电管线敷设在道路的西侧和南侧，与电力线路分置道路两侧。场区内广播音响及监控系统等工程所需管道在道路建设时一并考虑。5.消防及人防5.1编制依据1、黑龙江省建委、公安厅（88）黑公消字214号《关于建设单位设计部门在建筑工程设计中必须切实贯彻消防技术规范的通知》；2、《建筑设计防火规范》GB50016——2006；3、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95（2005）；4、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140——2005；5、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222——95。5.2消防设施与措施1、建筑防火新建建筑物耐火等级为一级，主体建筑每层建筑面积1088平方米，设自动喷淋系统，每层为一个防火分区，设疏散楼梯2部，消防电梯1部，走廊和楼梯宽度和距离均满足相关规范的要求。裙房中的人群集中使用房间均按要求设置了2个出入口，出入口宽度符合规范中的要求。地下室车库部分均设置自动喷淋系统，设备用房均做甲级防火门。在建筑物内按“规范”的规定，设置小型手提式化学灭火器，并定期更换化学灭火剂。建筑物内按规范设置挂壁式消火栓，建筑中各楼层均设置自动喷淋系统。场区内主要道路给水管道上，按照室外消防规范的要求，设置足够数量的消火栓，间距为120米。室外消火栓的设置距道路路牙2米根据计算，消防水池储水量为600立方米2、消防供电及应急措施所有消防负荷均由办公楼地下变电所市电母线及柴油发电机组母线单独回路供给，采用双电源转换装置末级配电箱自动切换。三级负荷由市电母线段供给，柴油发电机组启动时间为小于15秒。室内采用消防自动报警及联动系统。当火灾发生时可自动将火灾信息传到消防控制中心，消防控制中心具有如下功能：a、控制消防泵启、停；显示启泵按钮启动的位置；显示消防泵的工作、故障状态。b、消防控制室在确认火灾后，能自动或手动控制电梯全部回降到首层，并接收其反馈信号。c、火灾报警后，停止有关部位的风机，关闭防火阀，并接收反馈信号。d、火灾确认后，接通事故照明和疏散指示照明；切断有关部位的非消防电源。3、建筑物的间距、消防通道场区内的消防通道应布置合理、畅通，采用环形车道。新建场区建筑物的消防通道要符合“规范”的规定，其路面宽度、转弯半径、净空高度、路面承载能力，均符合消防车道的要求。4、消防制度消防控制中心能够和消防水泵房、配电室、电梯机房、风机房等应急操作装置处实现对讲，与手动报警按钮处实现插孔电话对讲。消防控制中心还设有向当地公安消防部门直接报警的外线电话。场区内有强有力的消防网络，全体员工不断加强消防安全的教育，执行有关安全防火的规章制度，切实做到防患于未然。5.3人防本工程地下车库暂时可作为人员隐蔽所。6.环境保护6.1编制原则根据《中华人民共和国环境保护法》及国务院环境保护委员会国环字（86）003号文件《关于颁布建设项目环境保护管理办法的通知》的要求，做到建设项目的“三同时”即与主体工程同时设计、同时施工、同时竣工投产。对污染源和污染物实施有效的控制和治理，使之达到国家所规定的环境质量标准。6.2评价依据1、国家计委、国务院环境保护委员会国环字（87）002号《建设项目环境保护设计规定》；2、《环境空气质量标准》GB3095——1996；3、《污水综合排放标准》GB8978——1996；4、《城市区域环境噪声标准使用区划分技术规范》GB/T15190—94；4、《城市区域环境噪声标准》GB3096——93。6.3评价结论与建议1、总体评价本项目所在位置环境空气质量基本可以达到国家《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中的二级标准；环境噪声基本可以满足《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中的I类要求，场区周围生态环境质量现状良好。2、项目环境影响预测（1）本项目排放废气，主要为职工食堂燃气锅灶的烟气。项目建成后，由于排放量很小，所排废气经处理，可达标排放。在各种大气稳定度条件下，最大落地浓度值，仍可满足《环境空气质量标准》中的要求，对环境空气质量影响甚微。（2）水泵影响，虽有一定的噪声，但采取了减振隔声措施，再加上建筑物本身隔音的作用，以及四周植树对声音的阻隔作用，因此对场区噪声影响不大，仍可保持原有的环境噪声质量级别。（3）本项目废水主要为生活污水，经过污水处理站处理后，达标排放，不会产生不良环境影响。（4）每年产生固体废物60吨，100%得到处置和综合利用，不会对环境产生不良环境影响。（5）本项目位于松北新区，该区土地资源丰富。本次征地有属于规划范围内的一次征地，所以不会对生态环境产生很大影响。总之，本项目“三废”排放数量甚少，又采取必要的有效净化措施，加之场区周围环境质量背景较好，经全市区域污染物的统一削减（如停车场的汽车尾气），本项目污染物排放总量可以得到控制。因此本项目建设不会产生明显的环境问题，在实施本报告提出的环保对策的前提下，对环境的影响是可以接受的。3、环保对策为将本项目对环境影响降至最低程度，改善和提高评价区环境质量，提出以下建议和要求：（1）职工食堂燃气锅灶要与通风道相连，通风道末端须安装除尘器，保证场区周围环境空气质量。（2）水泵等主要噪声源应加装隔声罩和消音器，尽量减少声源强度。（3）在场区空地积极营造林木、草地，提高场区绿化水平，认真保护场区周围的农田，改善生态环境。（4）施工单位应提高环保意识，加强环保管理，减少三废排放，限制夜间施工，尽可能减少噪声。同时，应提高全体员工的环保意识，建立环保机构，加强环境保护和监测，防止污染事故发生。6.4卫生标准1、建筑设计（1）、各层卫生间、用水房间、餐厅厨房均为钢筋混凝土现浇楼板，地面及墙面贴防滑面砖到顶，卫生间采用机械通风，应达到10次/h。风井面积均满足通风量要求。（2）、建筑主体为南北朝向，部分为东西朝向，房间窗地比及自然通风均良好，满足规范要求。按此规划布局，相邻日照间距可满足规范对企业建设的要求。（3）、卫生间的厕位、水头数量经计算均满足使用人数要求。2、生活给排水（1）、水源为场区给水管网，进入水箱后经变频给水泵供给用水点。（2）、水箱为经省卫生防疫部门批准可进入哈市的不锈钢水箱。（3）、水箱放置的位置应符合有关方面的要求，技术上进行相关处理，管理上要加盖上锁。（4）、生活水泵房墙面、地面应进行处理，无排水管道通过，周围一定距离无化粪池。（5）、生活饮用水与非生活饮用水设施不连接。7.节能7.1编制依据1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇”编制及评估规定》计交能（1996）2544号；3、《中国节能技术大纲》（1996）905号;4、《民用建筑节能设计标准》JGJ26——95；5、《民用建筑热工设计规范》GB50176——93；6、《工程设计节能技术暂行规定》GBJ6——85；7、《公共建筑节能设计标准黑龙江省实施细则》DB23/1269——2008的要求。7.2节电、节水、节煤措施1、节电用电设备一律选用节能节电型产品。根据用电负荷，合理选用供电器材，减少输电损失。为实现电气节能，可采用高效变压器、高效光源、声光控制楼道开关电动机软起动、变频技术及通过电容补偿提高功率因数等措施。采用新技术、新工艺，选用节能型实验设备，降低能耗和成本。2、节水节约用水的重点是防止跑、冒、滴、漏的现象发生，选择了性能良好的供水设施、设备，如在便池上采用延时冲洗阀，即可防止常流水，又可使每次冲洗节水20-40%。其次，设置专职与兼职节能管理人员相结合的节能管理机构使节能工作落到实处，制定规章制度，定期巡视检修，保证办公、生活正常用水。同时，在日常生活中加强对员工增强节水意识的教育，实现节约用水、利国利民。3、节煤选择城市集中供热，达到节约煤耗的目的。7.3建筑节能1、在总体布置上要考虑建筑物的朝向，设有足够的朝阳窗，以获得良好的采光和足够的日照，以便最大限度的节约能源消耗。2、设计时应充分考虑建筑物耗热指标的几个主要因素，采用保温节能墙体材料，使其高效保温。门窗采用塑钢窗和中空玻璃。对建筑物的冷桥部位采取保温措施，保证其内表面的温度不低于空气露点温度，减少附加传热损失。3、供水、排水管道采用能源消费低的塑料管或塑料复合管材。4、供热管道、空调冷水管道及热水供应管道采用高效复合型保温涂料保温。5、换热站内一级供热管网管道上设置热计量装置。6、每组散热器支管上设置温控阀。7.4选用节能型的建筑材料在工程建设中，综合考虑其建筑结构的合理性、安全性和经济可行性的情况下应采用以下节能材料。墙面采用100厚苯板保温，地下室顶板采用60厚挤塑苯板保温，屋面采用60厚挤塑苯板保温，建筑中所有外窗南向均采用单框双玻塑钢窗，北向采用单框三玻塑钢窗，给排水管线采用国家提倡的供水管线用材和硬聚氯乙烯排水管等节能材料，严禁使用国家已明文规定禁止使用的各种建材，以实现节能的目的。8.组织机构与人员编制8.1组织机构黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司在管理体制方面，实行总经理负责制；集团公司设立了九个职能部门，分别是总经理办公室、财务中心、人力资源部、党委办公室、审计监察部、企业管理部、市场营销部、信息技术部、总务（保卫）部；拥有一个全资化肥分公司，内设综合管理部、连锁经营部、进出口部、经营一、二、三部、直销一、二、三部；成立了农化服务中心，下设农化服务部和土壤检测部；控股14家子公司，分别是爱农公司、龙生公司、宁安化工、旭丰公司、瑞丰公司、双丰公司、天硕公司、雨青公司、永丰公司、谷粮公司、铭海粮油公司、江苏农源公司、辽宁亿森公司、安徽新中远公司；参股两家企业，即山西丰喜华瑞公司和云南中远公司。8.2人员编制表8-1集团公司人员构成表单位人员构成情况合计高层中层正职

经理中层副职

副经理一般员工集团公司合能部门合计6179441领导班子77总经理办公室413财务中心10118人力资源部413审计监察部312企业管理部413市场营销部312信息技术部22总务保卫部161114农化服务中心8224化肥分公司小计9609681综合管理部9117进出口部1019经营一部7115经营二部171115经营三部9117直销一部171115直销二部11119直销三部11110连锁经营部514表8-2子公司人员构成表单位拟在集团总部办公的人员构成情况合计中层正职

经理中层副职

副经理一般员工子公司合计1811411156爱农公司331230龙生公司191216谷粮公司151113天硕公司201217旭丰公司181116雨青公司191117双丰公司23122瑞丰公司241221江苏农源211安徽新中远11铭海粮油413宁安化工11永丰公司11辽宁亿森119.项目投资估算9.1投资估算编制说明1、建筑、装饰工程费依据黑龙江省近期建筑工程技术经济指标，结合本项目具体拟建工程设计进行估算。2、该投资估算汇总表中的其它各项费用按国家有关规定及实际情况估算。9.2投资估算该场区估算总投资为：9855.11万元。其中：工程费用：8523.36万元其它费用：862.46万元预备费：469.29万元各子项费用参见工程造价估算表表9—1所示。