深圳某置业公司豪宅产品配置

【前言】关键词：豪宅、标准配置、弥补劣势配置、提升附加值配置出发点：通过对深圳及国内豪宅产品的配置现状及发展趋势进行大量的研究分析，总结其共性和差异性，并以此对***项目的配置的设置及前期规划设计提供有力的借鉴【内容】第一章：何谓豪宅？豪宅定义、分类、特点、客户基本价值取向第二章：豪宅产品的配置豪宅产品的标准配置豪宅产品弥补自身劣势的配置借鉴豪宅产品提升自身附加值的配置借鉴第一章：何谓豪宅？豪宅定义豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅仅是统称。豪宅认识误区别墅

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豪宅

大面积

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豪宅

高层

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豪宅

豪宅特点一、稀缺资源真正的豪宅是基于对某种不可复制稀缺资源的拥有，并用知识和智慧对这种资源作完美的阐释和表现。这种资源可以是自然资源，比如自然的海景、湖景、河景、山景、森林等资源，如圣莫里斯、观澜高尔夫等可以是一种不可替代的人文资源，如长城脚下的公社等也可以是二者的结合，比如杭州西湖周围的别墅、南京玄武湖和莫愁湖畔的豪宅豪宅特点二、隐性价值真正的豪宅不以经济实用为目的，而是通过和谐，个性和创新等要素从隐性的角度构造产品的精神内核和价值。当有形的产品材料和精神价值、产品形象和品牌融为一体，我把它称作整体感。凝炼二十一世纪国际化生活版图真正的豪宅需要在财富、审美意趣和个性表达上同样处于高水准的人群加入。正如真正的优雅是个性的表达，而迥然不同于摆阔和卖弄一样，真正的豪宅也不同于对事物的统治，而是一种体验。三、客户考验审美水准真正的豪宅可以有些超出常规，但却并非通过简单地占有就得到满足，更是与平庸的事物格格不入。其次，豪宅更强调“宅”的概念，即豪宅应该是精神的栖息地、生活的港湾，它提供给主人一种奢侈而自由的生活方式。豪宅特点豪宅不是一次性产品，而是体现着增大使用价值和可修复的理念。消耗、甚至破坏，是已经被时代抛弃的落后奢侈方式，而真正的豪宅提供保护和改善的可能性。豪宅的产品仅仅是物质上的准备，而服务才真正体现了奢华生活的内涵。豪宅产品不仅需要在技术上超过他人，也有必要提供与产品质量和价格匹配的服务。而面对豪宅产品个性化的客户，更要求高度吻合其个性化需要的服务和产品。四、服务诠释高尚生活豪宅特点豪宅分类地段比价资源容积率IIIIIIIVIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVI与城市中心的位置关系与区域市场主流产品比价项目自身的容积率产品对山、林、湖、海的拥有度十七英里、观澜高尔夫IIV：由低到高圣莫里斯、星河丹堤中信红树湾、熙园远郊豪宅近郊豪宅城市豪宅豪宅分类第一类：城市豪宅（受资源、容积率的影响，档次差别较大）1、拥有一定的自然资源，如红树湾、香蜜湖、银湖。2、距离城市中心最近，拥有完善的交通、生活、休闲配套。3、产品容积率相对高，建筑形态一般以高层为主，多层、TH、独栋别墅相对较少。4、相对主流产品拥有很高的溢价，多作为第一居所豪宅分类豪宅分类第二类：近郊豪宅（经济型豪宅）1、拥有较丰富的自然资源，如银湖山等2、距离城市中心较近，约10-20KM，享有一定的市政配套3、产品容积率相对较高，产品链丰富。4、相对主流产品拥有较高的溢价，多作为第一居所豪宅分类豪宅分类第三类：远郊豪宅（顶级豪宅）

1、拥有丰富的自然资源，如山、海、湖、林等2、距离城市中心远，市政配套等严重缺乏3、产品容积率低，基本以TH、叠院、独栋别墅为主4、相对主流产品拥有极高的溢价，多作为第二居所豪宅客户的基本的价值取向环境风水价值取向安全服务尊荣生活私密基本价值取向第二章：豪宅的产品配置北地块南地块***项目基本经济技术指标区位：梅林关片区，距离福田中心区7KM北地块占地：11.3万㎡容积率：2.0北地块建面：22.6万㎡资源：水景、山景配套：交通便捷，但生活配套缺乏***项目发展方向：景观资源+产品型豪宅（经济型豪宅）豪宅项目配置研究说明研究对象：研究方向：经济型豪宅标准配置弥补劣势配置提升附加值配置选取样本：圣莫丽斯、星河丹堤、万科第五园、振业城参考样本：香港及内地豪宅项目经济型豪宅产品配置借鉴样本一、圣莫丽斯[项目基础数据]宝安区二线扩展区内,塘朗山旁(龙华街道玉龙路西侧)华来利实业占地面积：276164.72建筑面积：331398容积率：1.2TOWNHOUSE和叠拼洋房[整体配套]双会所、中餐、水疗、高尔夫球练习场、商业步行街、幼儿园、社区康复中心、登山道等A1耀区A2势区B区山景高尔株夫台地岛居[配套燃分布]会所债一会所何二圣莫柳丽斯刑的配快套设品置主恼要是装针对景项目徐资源腹的合搁理利议用，主强调份资源夺多样贝性下并客户淋的参陆与性技。增加伍项目壤卖点败的配京套：高尔劲夫练政习场登山赤道针对支项目勤地块盲狭长叮及周皂边配浇套较偿少的冠特点报，项孙目设脊置了累双会鸽所规亚避配晚套劣拔势。规避舰项目炮劣势辜的配耻套：双会抚所样本追一、用圣莫睁丽斯[登山匀道]设置生登山赛道是秒近年字来豪按宅项伤目的洁一种拐趋势玻，是想豪宅倒客户醋需求眉中对剧于亲洗地生泼活的柔一种副完美放体现天，节微假日肤家人幻玉登高师望远登也符无合中触国人截的传圣统习夕俗。样本腿一、库圣莫鲁丽斯[高尔窃夫练颈习场]候60不00犬㎡[会所值一]俩51驻00室㎡这并待不只先是满位足富昏人们矿的运喝动需兆要，聚更主舰要的店是为治富人子们提富供一匪个符唇合他涌们身疏份的冠社交论环境壁球毫室红酒爹房雪茄驱房小型踪蝶会议蜘室[会所甜二]惊40打00拥㎡恒温鬼泳池健身喘房五星亿级客酒房会所一会所二样本外一、蚊圣莫杀丽斯样本个一、胆圣莫箭丽斯[其他锅基本仅配置]环湖径喷泉亲水休闲广场叠水私家庭院/退台露台样本寇一、鬼圣莫看丽斯[其他始基本剥配置]星级阁物管尽端代路私家砖庭院淹/贺露笨台豪华特大堂豪华划入口样本笼二、煮星河兔丹堤[项目玻基础吧数据]占地筛面积俘：2兄00运00强0㎡弟建配筑面锄积：平36趣05葡80快㎡誉容积茫率：缝1.特8腔层高殃：a纲、c交区3株层，教e区脑30露、3射3层牢建捎筑总圈高度秋：1思00贞米尊总户裕数：性约4满35议套[整体凶配套]会所陡：美亚容美晃发、锹家政戒、棋浮牌室递、会陆议室滥、自讯助银礼行、党西餐躺厅、吨台球瓜室、弟健身效房、端乒乓溪球室智、音描乐教棋室、绝多功戏能厅室外育：沙懂滩排镰球、繁恒温惰泳池颠、S活PA治房、纤登山蛙径售楼猫处：询红酒摇吧、回雪茄令吧B区F区D区E区A区C区高层区[配套填分布]银湖费山9万演㎡天筒然湖济泊231星河舍丹堤屋会所误等主毙要配邮套设扰施集艰中在逢入口溉处，怜包括短了5挖00裕0㎡末的3稍层会昨所和砖售楼将处（霞1，棍2）天，项目鼠登山洒径计玻划设蓬计在愧F区痒，在管3号把位置侍有特贴色的毫沙滩津排球乎场。[增加校项目终卖点精配套]登山艘径、稠沙滩化排球准场、毒室外竟SP储A“星号河•贿丹堤熔”共消分为忌a、址b、叠c、晃d、缴e、拜f六联个区谋，a袭区和忽c区迟为双淹拼和傅连排灿别墅显，e颈区与枯b区旗为高央层，羽d区眯与f什区均缸为连注排别龙墅。样本渗二、细星河肠丹堤[室外泪配套][恒温耻泳池][网球金场][沙滩路排球绣场][SP疾A][登山域径]样本亦二、喜星河淡丹堤[售楼脉处及桐会所]蔬50渡00勿㎡会所伶：美容顾美发叹、家伏政、拒棋牌笔室、源会议规室、雾自助淹银行合、西牢餐厅猛、台刺球室裳、健浪身房衡、乒衬乓球搞室、钢音乐皮教室伤、多烤功能重厅售楼撒处：红酒归吧、吼雪茄桶吧（项朵目西茫餐厅衬档次坦定位鉴为雨损花）样本嘉二、谦星河须丹堤[星河拼物管][休闲欢道]样本颗二、疼星河咸丹堤样本剧二、酒星河辱丹堤[其他辱基本否配置]私家庭院尽端路豪华入口私家泳池喷泉私家庭院休闲广场样本榆三、泛万科伟第五挣园[项目服基础劲数据][整体帆配套]位务置：羊坂夏田雅健园路续南侧总占孕地面饮积：宗22贩00掠00克㎡总建先筑面蒜积：笨25沙00肺00欲㎡容坐积断率：何1.蜜1室外改泳池待、社斜康中邮心、限乒乓猫球、然健身拖房、伤茶馆代、五络园书题院、扫幼儿掘园等二期一期三期[项目悟配套旧分布]1①得五园软书院婆档案从：名称拜：五断园书丈院面积棵：1救41刷1平雕方米主题让定位持：深间圳及劳全国径第一贡家情散景式很社区挤图书熔馆主题壤语：粮博大义精深煮，流阵连忘向返功能背定位是：第淡五园闹销售怖大厅载、第妄五园赢会所常与图狗书馆肌三合证一样本祖三、炼万科陕第五坐园万科辟物管样本也三、帆万科具第五隙园[其他矛配置]个性露化入扯口湿地私家乐庭院休闲迁道休闲天广场流水尽端骗路林荫朋小道老房唤子样本白四、捕振业晌城[项目索基础蝇数据][整体的配套]用地狮面积屠：4换16冰76逼5、膀9女m2扣总能建筑观面积板：5晨41索79阳6志m2叹计容糊积率哄建筑蚀面积颤：5算41直79牛6沟m2墓住宅扣建筑苗面积敬：4卧98涝35哭6始m2琴小摊学校宫建筑茶面积怒：1拴30朗00挤m黑2娃幼儿怀园建喘筑面晚积：受72转00芝m续2歇容写积率营：1后.3硬0三个拢网球蚂场、萌三个阅羽毛篇球场糟、门究球场片、小近学校盲运动稍场地扭开放射（以晕供上葡学时屯段外葱的住日户使伟用）馆、小犬学、寺三所德幼儿专园、舟三大欣会所振业幻玉物管工程姥大量逆采用孩了高业科技长、环棒保等增技术穷，启券动节塌能住愚宅建雁设，翁运用咳“结凯合节棍能标迁准，伸优化犹节能谣设计难”、酱“生桨态人丝式工湿乔地，侧湖水布自净购系统主”、辅“大耀规模岩太阳歉能热阻水系别统”拒、“加天然纠雨水优收集馆系统袋接入池人工州湖”迈等措守施，小使小目区比爹普通妻住宅繁节能扣高达签50假%。样本皂四、素振业甲城[科技觉化配匀置]样本洗四、喘振业蚕城[其他候基本弦配置]个性补化入耐口喷泉私家甚庭院休闲占道休闲数广场流水尽端辰路休闲捐道圣莫痒丽斯VS星河熄丹堤VS万科墓第五剪园VS振业完城产品度配置加共性休闲献道、绒尽端各路、昨流水粒（喷脑泉）乳、私跌家庭践院、或豪华祸入口轨/会伶所、鸽休闲穷广场弦、物贴管产品搁配置毫差异伞性品味袍休闲哗：红度酒吧录、雪颤茄吧州、书笋院等休益闲然类：旺运活动休房诚闲：悄高尔蚊夫练岗习场猪、壁懂球、懒沙滩寒排球录场等生活顾休闲凉：高浙档餐妇饮幸、精及品等科技总运用产：科组技节孤能、男科技插智能胸化等生活熟必需鸟：学慈校、琴幼儿拉园等外部兄干扰阶：防拉噪等高尚耐生活坡元素经济宾型豪关宅产奋品标劲准配蔬置豪宅慰产品价的配谜置取甚决于猪豪宅杨客户厌的价汽值取欧向豪宅则客户幸的基遣本的适价值药取向兆回顾环境风水价值浙取向安全服务尊荣生活私密性基本兄价值固取向基本因价值传取向遣VS亲产混品配店置共疾性环境风水尊荣私密服务安全私享和或感忠受山为根灵水著为财身份钟/体驶现自群我价才值静谧扭和安墙逸诠释船高尚顽生活巧/人于性化人生猴基本禽需要基本乱价值歼取向休闲嘱广场休闲挪道私家氏庭院流水晕/帜喷右泉豪华新入口阶/会模所尽端丽路品牌驾物管物管虑科技茅的运贯用产品忧配置腐共性经济液型豪陵宅的杯标准下配置刑需满的足客古户的某基本摇价值墙取向产品至配置却共性识客户犹基本皇价值判取向法产抢品标付准配昏置环境借之憾振业阶城缺庄乏以休闲葬广场为核佳心的滴绿化油轴线秘，显伟得非约常分蔑散；是虽栋辣距宽旁，但书硬地湾过多笨，若构多种揭植一畏些草治皮绿酷化就走更加夏理想振业群城私家炎道的设凳置虽警然同惕局部膝景观闭能有井机结却合，尚但线还条过慢于单坊一，英档次疑低，朽且路咏灯设犁置在键中间尝，动效线会弯存在取一定漆障碍杏。星些河丹心堤、予圣莫临丽斯光环湖嘴木质迷栈道绸值得室借鉴圣莫垦丽斯馆拥有揉天然场的景谜观资敌源，损规划疮方面渗却不包能实觉现对骑资源井占有够的均霞好性皱；而挣叠院录的设饲计方扶面中众间单举位露雪台退争台不汁足，私家亿空中比庭院味道求不足历，东绸方花柿园的残产品愧设置皇值得耗借鉴尊荣利之憾圣莫汗丽斯副的豪罚、星效河丹每堤的袍大气枣、第蜘五园捷的传拼承，社区潮入口的形潮象体姜现的潮项目指的个舱性，煌振业夹城、吊中央趋悦城巴的社婚区入头口和激周边喉的主余流产翼品差更别不暑大。万科黑第五芦园的酿泛会所以及缎乒乓州球等补运动泉设施旨与日糟益提轮升的树产品叛档次斥明显败不符雕，同部时也限制约砌了本妥身的葛价值张提升戴，值凶得警耀醒。服务帽之憾对于物管而言摧，振众业物后业虽洲然通沾过了拿is捏o9饰00艳0认育证，否管理需过众工多物赢业、袄管理价的品则种也您多样徒化等铅，但劈燕是人盼性化零管理竟、标露准化浆工作势模式托、精申细化关的工约作安击排都龄还有探差距腥，侵在物至管行巷业无鹊论是驳品牌错认知扫度还具是美误誉度谨方面恨，只宫能是纲二类哭物管贤，星昌河丹偿堤、应中央桌悦城拥也属政于此尿类，始这些洲会在揪一定阻程度茧拉低纺物业命档次导，中各海为风香蜜青湖一处号专爪门成井立了辅中海蒙物业青精英脚团队粥——刑中海拘深蓝尊，值威得反令思万科醒第五宇园与所振业只城在捞可视季对讲尺方面疮的考笔虑同设样值蕉得借贩鉴经济苍型豪叛宅弥什补劣什势的绑产品欺配置圣莫别丽斯馆借鉴劣势钓：周删边资塔源配培套严喜重不磨足对策镜：双辉会所把以及摩正在叉洽谈版的依销顿公借学效果符：变陈劣势咳为卖棉点，世增加缎项目梢的高枝尚元备素，鱼提升蚂竞争客力金地灶香蜜际山、节曦城抱借鉴劣势尼：北叔环、仰广深镰高速臂的噪隔音影滥响对策损：金偿地香拨蜜山劲的会令呼吸首的窗饿、曦职城的钩四重蝴防噪出的处泄理效果欠：规速避劣卵势振业疾城、光曦城爆借鉴劣势棉：周或边市心政配批套缺哀失对策丘：振皆业城啦的幼吼儿园扇、小亩学的鲁配置宾，学浑校的驴运动磁场地诱与社射区的完交叉蚕使用效果竭：规黄避劣硬势，吊提升拣竞争蹦力经济后型豪少宅一窄般都仰会面涌临市将政配扰套不轰足，是外部霉环境摊干扰迅方面普的问拘题，堂通过干增加短配置阵规避们劣势迅，提内升竞监争力稳是理勺想的诉方向次，但某每个铸项目绘的劣培势会涌有不南同，谦依题芒而论经济卫型豪路宅提泼升附洽加值筐的产膨品配谦置提升洲项目滴的附只加值葵实际割上就修是通抖过提需升客柏户感走知的么价值们来实握现提升轿项目猎的附阵加值与的产感品配球置通籍常从卧增加捷硬件农配置歪和提戚升软朗性配励置（传项目堤市场良形象游与服抢务）旷两方擦面考厌虑必须谨考虑愈的问砍题：瓣性价缝比提升闲项目信附加随值的援产品万配置耽发展告方向提升弄附加竭值的产吸品配幼置硬件昆配置软性满配置产品捏标准始配置产品给差异杠性配纹置精神尚内涵服务标准弟化配凳置的哪提升家细节休闲纽奉广场派：注重卡人性涨化，嗓注意陆场景谷与周沿边环干境间遍的协括调，悉可适铺当增洞加个哑性雕放塑或扁珍稀借植物标准折化配雾置的锋提升掀细节休闲锋道：木质收栈道谊、个甜性登要山道歇、被狭植物究簇拥伯的林窄荫小宰道，快注意指沿线野的场肥景布输置，灶避免陡形成泻单调直的线四条，捐曲径仰通幽怜，增胞强动征感标准惩化配减置的黎提升鼓细节私家症庭院语：门拱客、花任池、搁曲径纲、草杏皮、壮绿篱于，庭普院虽顷小，届避免浙形成跑标准注化，资单一骄化，跳增强秧立体堂感，太使空裳间更询为生废动，崇富立抢体感标准盈化配泥置的狐提升博细节流水晶/罗喷写泉：水流扛环绕粥，财餐自生政来，麻增加思动感揭，风搬生水泥起标准残化配榴置的饼提升启细节豪华诊入口恨/会庆所：注意笔与项姓目风妙格、漂调性韵匹配标准舍化配昆置的赛提升剖细节尽端偏路：绿篱遮环绕酿，路揉基的护材质毫、高