苏州阳澄湖某项目投资建议书

苏州阳澄湖**项目投资建议书**2006年9月版本号2.0报告框架项目情况一、项目概况项目定位二、城市理解三、市场研究四、市场定位五、规划设计经济评价六、投资收益评价总结七、投资风险评价八、投资项目重点要素分析九、结论2一、项目概况3一、项目概况－项目背景此项目为别墅用地，总占地面积60.58万平米（908.735亩），可建建筑面积为38万平，容积率0.627。（政府未最终明确规划指标）此项目为转让项目，项目的现有权属方为苏州易通房地产开发有限公司。易通公司现为原土地所有方华庆房地产公司的上级公司，转让方式未说明。项目位于苏州北部阳澄湖，属远郊项目，区域尚不成熟。距工业园区政府约8公里，距古城运河约15公里。项目拥有较好的湖景资源，湖岸线绵长，约3.5公里。项目现状为净地，地势平坦。项目行政区划属相城区，周边配套尚不成熟。项目周边的交通现状良好。有桥连通项目和工业园区星澄路为新建城市主干道，双向六车道。项目周边有两车道小路环绕，路况和环境均较好。4一、项目概况－项目区位项目位置：项目位于苏州市东北部。东、南、西三面为阳澄湖包围；北部与湖心观光带相接。东部有桥与工业园区相连。地块形状狭长。湖岸线绵长。作为别墅项目，本项目有着一定的区位优势项目近临有苏州市工业园区。距工业园区政府约8公里，车程10分钟。项目距苏州古城区的边界约15公里。连接项目与工业园区的道路路况较好。本项目金鸡湖苏州古城区阳澄湖阳澄湖桥工业园区政府约8公里约15公里5一、项目概况－周边资源介绍项目在阳澄湖的位置及阳澄湖规划项目所在地青剑湖6一、项目概况－交通情况项目周边的交通状况项目所在地星湖街环湖路与园区相连的桥7一、项目概况－规划指标总占地面积60.58万平米（908.735亩）。分为两块：大块869.874亩、小块38.861亩，共908.735亩。见下页图。可建设建筑面积38万平。规划容积率：未定。按易通公司提供资料为0.627。（看地时，易通公司介绍，政府倾向调整容积率至0.35，正式规划条件尚未出台）用地性质：住宅。用地年限：至2063年，剩余年限为57年。建筑限高15米。其余指标均未给定8一、项目概况－项目现状项目现状为净地项目三边为阳澄湖包围，湖面有较多养殖围网，附近有特色餐馆。地面现状栽培有各式树木，为园区一家园林公司所有。如我方有意保留树木，可按市场价七折获得，如我方不原购买，易通公司负责树木的无偿搬迁。目前各项市政管线已接至项目南侧桥端地块内部水面地块内部湿地地块内部苗木项目分为两块：大块869.874亩、小块38.861亩，共908.735亩9一、项目概况－易通公司已提供资料项目的《中华人民共和国国有土地使用证》，吴县市国用（2000）字第09001，编号000321076。盖有苏州市规划局相城区分局规划管理专用章的红线图一份。《立项报告》苏州市相城区发展计划局发文《关于“吴县市国用2000字第09001号”（调整后地块）新建商品住宅项目建议书的批复》中新苏州工业园区公用事业服务公司《关于向苏州华庆休闲项目承诺提供燃气、自来水、污水处理服务事宜》的文件。由苏州相城区建设局证实的华庆房地产对项目的情况说明一份。以上文件均为复印件。10一、项目概况－初步考察结论该项目规划条件尚未明确易通公司对该项目的转让方式尚未明确。由于该项目为转让项目，项目涉及的债务债权关系需要进一步调查。11二、城市理解12二、城市理解－地理位置及行政区划苏州位于江苏省东南部，紧临上海（相距80公里）。苏州是全国重点旅游城市、历史文化名城，城市景观资源极为丰富。苏州市辖7区5市。全市总面积8488平方公里，。市区土地面积1650平方公里，其中建成区195平方公里，古城区14.2平方公里。13三、城市理解－对外交通高速公路网状密布沪宁高速公路通往上海、南京；苏嘉杭高速公路通往嘉兴、杭州；沿江高速连接上海与苏州北部三市；在建的沪苏浙高速将连接苏州南部与上海、浙江。环城高速路网即将建成铁路沪宁城际轨道将于08年底竣工，原则上与沪宁铁路并线设置；苏州火车站为国家一级站点，改造工程将于08年完工。苏州市目前没有机场通航，但有机场大巴通往上海虹桥机场沪苏浙高速苏嘉杭高速沿江高速沪宁高速沪宁铁路红色为现有高速公路，蓝色为在建高速公路环城高速14二、城市理解－城市人口“十五”期间，苏州全市户籍人口从580.5万增加到606万，年均增长6.4万人。外来人口急速飙升。五年内从105万至378万，年均增长率高达38%。2005年，全市常住人口753万，户籍人口606万，市区人口224.5万。2010年目标：全市常住人口控制在1000万人左右。15二、城市理解－城市规划－总体规划规划结构：一个中心、五个副中心、十二个片区、四个发展轴一个中心：苏州都市区，规划发展成为最靠近上海的特大城市和最具发展潜力城市，上海大都市圈副中心；五个副中心：即苏州所辖五市；四个发展轴：沿沪宁城镇聚合轴、沿太湖旅游休闲轴、沿苏嘉杭交通走廊发展轴、沿沪青湖高速公路发展联系轴。16二、城市理解－城市规划－道路规划道路系统的主骨架是井字形快速路加三环的道路系统；古城内保持原有路、河格局，严格限制道路拓宽。17二、城市理解－城市经济－GDPGDP总量大，增速快2005年苏州市GDP总量为4027亿元，长三角排名第2位，全国排名第5位（前4位依次是上海、北京、广州和深圳）；2005年苏州市人均GDP为66826元，长三角16城市中排名第2位，仅次于上海。2005年GDP增长速度位列长三角16城市之首；“十五”期间，GDP年均增长率为23％。18二、城市理解－城市经济－外资与民营经济利用外资2005年，苏州引进外资居全国第一；苏州进出口总额占全国比重近10％，其中外资企业贡献超过九成。

民营经济04年开展“民营经济腾飞”三年计划，预计2006年苏州民营企业的数量和上缴税收都将实现翻番；05年，苏州市民营经济注册资本已突破1800亿，提前一年时间完成了民营经济腾飞计划指标；目前，苏州市民营企业总数已突破10万户，成为继上海、北京、深圳、广州之后，全国第5个民营企业数超10万户的城市。19二、惧城市观理解－城片市经谨济－产茄业结东构以第五二产律业为朝经济加主导搜，第萝三产胃业比警重偏冒低20写05垄年苏疯州市灯三次豪产业烦结构架比例置为2秩.0涝:6逮6.休8:序31换.2徒。与上云海、壳北京旅等城弟市相俊比，铁苏州触市第帖三产暂业明选显偏毫低。20二、胜城市旱理解－人茎均可黎支配信收入人均奖可支阔配收励入高娱，增骄长速栗度快自2畏00构3年慎苏州剃开展澡“富始民运局动”罚以来花，苏查州市商人均扮可支屈配收罗入以雾每年浅20版00端元左饱右的壳速度箭提高公，年辅均增阳长速饭度达枪到1脸5%革；20民05如年城号市居民储人均证可支涌配收郑入1愿62棒76捏元，满位居碰江苏静省第一杯位；随着丹“富鼓民运斜动”榨和“序民营侨经济暗腾飞首”计李划的艘开展开，苏累州人帝均可挥支配丧收入陕将保揪持高荣速增抚长。21二、再城市夹理解－人辉均消悬费性千支出苏州丛市民碑消费经能力道较强20拥05贼年，姿苏州远市人劈燕均消酸费性淋支出民达到亭11曲16库3元客，居劣江苏逼省首发位。槐比无奖锡、圣常州隔、南稻京分浓别高低出3仰89宇、4蹄45饺和4扛59育元。22二、龟城市筒理解－城旗市竞问争力城市祸竞争尤力中国衔社科粮院发目布的盼《2按00评5年烦城市庸竞争匹力蓝签皮书腰》显许示，塔苏州龙综合孟竞争旋力在基全国桑20拨0个谎城市赚中排名滴第7轻位（轮港澳沿台除外吐）；分项着排名拥中，题综合但生产表率和茎综合攀市场态占有耗率皆豆居第技7位暑；人争才本细体竞沟争力第9位，础企业长本体隆竞争纤力第6位，抚公共苹部门喝竞争魔力第8位，散商务某环境久竞争追力第5位；在上脂海社骆科院习最新廉推出损的《啄长三萄角城从市群跟综合傲竞争着力(俗20托05抖年版浸)评亡价报赌告》网中，盘苏州梳仅次伙于上舞海，躁位列朝第二渐。城市窝影响虑力全国戴首批肯24夸个历北史文拒化名故城之姜一；全国您首批菠54勉个优强秀旅戚游城雾市之瞒一；苏州亦市下全属5种市均努为2贺00睁5年爽全国抛百强数县，悦其中损昆山怜、张采家港虚、常贿熟和鲁太仓展市占倒据前往十中霜的四膝席，害吴江赚市排译名第扎11茶位。23二、俱城市训理解－结经论苏州垮地理凡位置忘优越评，交素通便酿捷，衔城市欧景观厕资源章丰富联。户籍斩人口前基数架大，钟外来铅人口腔急速锹飚升影。20歌05年全团市户母籍人艰口6替06楚万。乎外来悔人口丈37剑8万喝，五先年内泽平均钞增速途高达悉38讽%。城市露经济览实力状雄厚臣。各妙项主蠢要经费济指访标均时位于悬江苏拼省首垄位，并且增维长性嗽强。经济左总量婚大，修增长刚速度饱快。20扬05及年G陈DP学为4符02亩7亿向元，茅增长抄速度秆居长冒三角创16纳城市姓之首吸引垄外资落能力鄙强，芦民营饮经济逗发展蚕快，姥富裕人群属比例暮大05桑年引萌进外速资居惠全国榆第一秘，世辈界5圣00杂强跨春国公朗司中粗有1猫07殿家落停户苏篮州全市姿民营陪企业咱超过狠10盆万家币，注跌册资笔金1轿94湿6亿报元收入番水平桐高，激消费积能力腔强20按05南年人伙均G哲DP灵为6股68刷26寒元，谁人均螺可支兴配收筝入为饺16瞒27带6元卷，人尘均消臣费性戒支出贤11拾16睁3元综合享竞争齿力强剪，城执市影佣响力蝇大24三、溪市场辈研究25三、番市场洋研究－宏须观市苦场－供纹应经历救快速飘增长剖之后话，全冒市房潮地产腹投资叫趋于盲理性01弦－0皆4年竞，全拐市房僻地产卧投资愁额处窝于快孩速增接长阶阻段，夜年均任增长但率近果70画%；05雀年房亩地产盏投资巩规模胞得到驱控制俭，增仪长率缺降低漠到2嫩4%把，投资株额为架41哪4亿穗元。26三、雨市场略研究－宏而观市混场－供未应房地军产市颠场供怜应量肃大，投增长星速度薄得到搞有效孕控制01吵－0撇4年膜，全锯市商去品房应竣工绍面积判节节价攀升范，0原4年迁增长昼率达胜60亭%以慌上；05伙年增贝长率孝回落键到3匪0%亮左右父，供泳应量牌得到奏控制慕，竣忽工面这积为梢16澡77叉万平纵；受调松控影盲响，梅05哲年新炭开工剪面积舞理性暖减少午，为术17券76兼万平怕，同阅比下好降5.1%羞；其葡中住屋宅新忌开工坐面积舒13扎40样万平畏，同忠比下慎降1容7.2%寻。27三、风市场刊研究－宏新观市雄场－需亭求苏州专房地筒产市猎场容莫量大眠，且朵有很压强的谨成长稀性05软年全变市商重品房即消化嘉量7勿80渠万平醒以上申，其允中住植宅6喉80晚万平触；市身区住依宅消浑化量为编41谣2万异平06艳年上钳半年减全市戒商品迟房销激售面描积已伏达5苦83宜万平递，其肥中住睛宅5隐12民万平惧；外来探人口酬以每贵年6甜0万洋的速设度增布加，课是引灵发房趣地产搞市场蚊需求应将持患续增立长的蛋主因毒。28三、奶市场诊研究－宏梯观市减场－供股需关塌系房地迹产市脂场供球需两企旺。遗市场葛现状蛙供大录于求伴，市繁区供配求平随衡。择未来宅向供境需平菊衡的笔趋势屈发展市场碎供需测两旺城市排经济败和人零口持奶续高盯速增苦长将样驱动滋房地比产市船场容嘴量不抓断扩例大。进截至敏06渔年7可月，梯商品谨房销健售面舒积近倒70滨0万僚平，声粗略路预计侄06饿年消涂化量真将突忧破1脚00架0万腹平。近年甩苏州需市房器地产趟投资马快速档增长陆，竣胜工面展积连虫年攀见升，沙04宴年已罪突破曾10仆00蚂万平惰，达拨到1泪28股0万侧平；现状鲁供大夜于求您，市仰区供股求平俩衡05迷年竣挤工面牺积达烫到1箭67每7万勾平；齐同期步全市道商品肺房销戏售面仰积7退86舅万平瓶，房摊地产迷市场酷供大硬于求威。05晃年市吐区住边宅预顺售面捕积是且42屠9万芳平，阳实际醒销售牺41阳2万摧平。勤供求厉基本曾平衡宁。供应希得到贴控制洽，未揪来向矮供需故平衡疼的趋套势发皮展房地挨产投客资，疯竣工扔面积闯、施旧工面愚积虽怕然仍进在惯异性增侵加，盖但增歇长率拖已大界幅回锁落05匀年新抄开工捉面积敞理性铲减少市场本需求搁高速好增长29三、骄市场同研究－宏触观市标场－价萌格涨扭幅房价丸持续抱上涨杏，涨循幅得晒到有剩效控娇制20瘦02巡寿－2临00瘦4年降，苏策州市访区商超品房甘价格腰一路口走高拾，年首均涨倒幅超久过3劳0%崖；20问05象年受转宏观鉴调控池影响葬，房向价涨沿幅回将落至锤8.倾6%夸。30三、处市场蒸研究－宏业观市腥场－土肤地市正场土地尿供应害适量痛，未决来土闸地放揪量有省紧缩翁趋势近两央年土泻地放绕量与棕同期碰消化忧量基楼本平证衡，说土地原供应世量适劝中；经过静04抹、0帜5年静的大窜幅增湖长之形后，启土地象放量骂得到哀有效端控制渔。0哄6上验半年刊出让球土地甚面积矩17杰3万算平，耐可建茅建面漠20伙2万培平，06贴年全券年土伐地出联让计乌划仅俯为2危80悔万平算，预烦计下倘半年为土地唐市场蹄将进铸一步朋紧缩末。31三、分市场番研究－宏乓观市究场－二战手房盐、定德销房苏州夜市二坐手房宜市场淡活跃却度一忌般03破年二污手房陶成交磁面积棒突破梳30炸0万俊平，胁达到佛近几新年的壁峰值纯。0陆4、长05放年的病二手睛房成植交面妄积下误降到园27粒0万扫平米乳左右功；随着扁开发末量大行幅增刚加，际预计返三级铺市场俭将逐踏步壮浪大，稍从而练与二刘级市刷场形五成联墙动效签应。苏州显市定份销房仍规模晚很小螺，对欺商品毒房市柔场没柔有直的接影吓响05错年定死销房棋竣工游面积付仅为晒22于万平拖米。单位疾：万画平米32三、扣市场堆研究－宏诞观市糖场－板常块划旱分苏州骆市场决按照匹行政投区可誓划分当为五顷个板防块板块楼面地价（元/平）住宅均价（元/平）主城区24445398工业园区21296160高新区23604778吴中区14154859相城区1997463133三、询市场烤研究－宏斯观市董场－板住块划敲分主城对区板节块包呢括原柱苏州赴古城踢及环氧古城盛区域聋，商立品住盏宅供把不应税求，丘均价拼53酸98号元/的平。木由于巧古城富属保样护范僵围，彩土地享稀缺心，目但前在健售楼松盘主争要分句布在士环古射城区晌域。请从土沙地出蚁让情金况看何，未仗来供支应量婆集中骆在板尊块西组南的蛛胥江葬片区灭；工业赴园区联商品合住宅校产品旱档次律较高餐，均丧价达尝到6让16饶0元丧/平住，远香高于赔其他课板块啊，市熊场供忧大于糖求。紧湖东肤目前围是开扁发热士点，累中海穗、万妨科等驶品牌京开发崭商均济已进渡入，纸大盘破云集承，同猪质化泽竞争区激烈脑；高新济区市腥场供训求平装衡，顺商品圣住宅恢均价紧47趁78侄元/满平。阶高新朵区设旅立早唐于园何区，炎但发眼展明雀显滞尺后，闪仅狮度山路忆沿线题配套闲较为蜜成熟布，成念为该剧板块这价格妙高点幅；吴中件区市奥场供钳大于淘求，鞋商品兴住宅齐均价送48卵59盖元/梅平。愁该区磁即原英苏州屋所辖堡吴县转市，酒配套验成熟傍，设赖施完泉善。史目前栽市场间份额牛仅次剧于园沫区，叮从近音一年香的土退地出昆让情鸟况来纽奉看，朴该板注块供犹应量毁将赶僻超园牧区。友但吴超中区怜旧城杠改造哭相对因困难斑，未则来发疮展受鲜到限俭制；相城植区商云品住铅宅市姿场供锤大于伙求，利均价顷46庙31吐元/购平，切所有仁板块谷中最雄低，返市场鹊份额财也最移小，待目前告在售铁楼盘泰主要价集中姜在区荣政府麻周围作及阳替澄湖乖西安乐。随脚着城顶北交调通干五道建蕉设以慨及平布江新辆城商搏贸圈璃的带竟动，预相城妄区的爸发展梳前景本向好逗。34三、凶市场灶研究－区饱域市到场－项别目板冈块概窝况本项缝目位芹于相尘城区丽与园捏区交号界处隙，属射于相屯城区昼，但醉从位窑置和驳项目怪客群泉角度境来看识，受起园区箭影响腊更大浆，因招而报帖告主罚要分轻析园鲜区市村场。苏州勤工业菌园区会是中循国和魔新加透坡两革国政倒府的塌重要辜合作绳项目居，开块创了饼中外芳经济疼技术山互利哥合作驳的新筒形式睁。园教区自轨成立早以来刺经济声发展赤十分守迅速疾，G展DP屿增速肯较快摸。2混00飘5年括园区验GD脊P总欧值达鸡到了内58皱0.留7亿漫元，罪增长创率为榆15节.5准%。35三、略市场鸣研究－区妖域市抄场－公捕积金薄政策园区谢制度迁参照流新加扑坡各证方面庆政策超制定概，实年施高菠保障斜的公霉积金惯政策交，与轨苏州拾其它撞区域盼有所疫差别砌。住房就公积扮金缴届纳方轨面，术员工魄年龄半35唯周岁币以下丑者，贷入帐建比例亮为其派本人碰月缴酱费基晒数的夏36码％；锐35俱周岁大至4个5周轰岁之甩间者卧，入见帐比招例为后其本票人月位缴费霜基数诞的3宁5％俊；4扔5周欣岁以螺上者启，入哗帐比谷例为锁其本净人月错缴费脆基数与的3贿4％府。个退人和贫单位规各缴乔纳一战半。住房财公积霸金的替使用镇上，据鼓励镰园区加员工游购买旺园区慢住房赤，购祥买非麻园区卵住宅凤的，眉可以孩提取币其普晓通专生户上恨的累冻计存友款支誓付购继房款呜，但墙不得溜动用墓其普树通专葡户存嫩款摊糠还购顽房贷板款。高保梦障的悲住房粘公积污金政扫策一永方面呼提高音了园旅区员筑工的靠购买爪力，理另一所方面母造成羞了刚径性需忠求，影限制剂了园的区购司买力技的外夜流，判对园谈区房饮地产崖市场梁的发唇展起症到了纹很大律的推园动作闲用。本项魂目为丢别墅眨项目统，客危户群跃为中具高端尘顾客拘，虽海然项梯目处疯于相北城区州，但立受到声该政貌策影返响较固小。36三、石市场堪研究－区智域市很场－房旁地产前投资06截年上瞎半年代园区严商品致房开浴发保棋持平芹稳，增开发座投资估额5命0亿夏元，镰同比野减少融了1滚.0筑4％父。0泊6年拨上半柱年商肉品房泛新开搁工面砖积1暑66秩万平脊米，外估计饭06骨年全抖年新身开工础面积骨将基今本维捆持0彻5年安的水锡平。惠商品械房竣躲工面房诚积1榜41甜万平竞米，侮约占脉05鄙年的葵70参％。从园野区土为地出威让和颂商品雾房新梨开工崭面积灿来看彻，由举于0掀4、坏05询土地叛出让筐量都厕较大愿，出痕让量劫将逐鸟渐转岩化成撇商品溉房的诱供应理量，伶未来哪几年观的商贩品房挤供应成量仍纷会较亲大。37三、娘市场抬研究－区乏域市聋场－市吗场供应求20最06粗年上腹半年吐住宅东市场喜累计谅供销影比为左1.崖3:森1，垮供大屯于求较。从亮当期帅供销惹比来斑看，亚近一睁年来纯（2沟00看5.即7—乘20柴06讲.6损）园橡区住懂宅上披市量绒为1袖44锦.8滩1万晴平米快，销门售量伶为1寇20融万平闯米，业供销匪比为撒1.舱21盛:1堡。区域担市场屡竞争绿比较向激烈猎，特君别是苦湖东时区域误，区桂域供扶应量荡大、盖品牌走开发泡商集喉中、寸产品扣同质诉化现齐象严他重。38三、书市场唇研究－区应域市吊场－市来场供组求考虑令到新诉城房饼地产内市场徒发展窗的特帝殊阶踪蝶段性魔，市场条总体索上比拿较稳滥定。动态童来看蚕，区坚域市元场供荐销比典逐渐战缩小歉，园湖区住尾宅市朝场正或在逐采渐走填向成注熟，超供应房诚和消时化都甚将走躁向稳赛定。新城扔建设移模式奔一般摄会通春过土漂地集雅中出芳量快找速建转设形园成一扮定的哪规模魔性，纽奉有利秧于房上地产露市场欣的迅推速发骄展。视集中投出地愤必然膨会导市致供致应的验集中闻放量喷，同屠时由岸于建型设初扇期的更不成宿熟，受需求养带有询较强乎预期证性质脂，市敌场需锣求量蔽处于液培养毯中，止因而柏容易害形成帮供过钉于求骨状态晓。但场随着烧新城俩建设剑的成盟熟，枝一方码面后皮期可眯供地定减少辱，另锤一方敬面需牌求增绿长，绑市场杜将走咱向平晋衡。灿园区忽市场膀目前链处在构成熟颗前期村，供宋过于耕求现抖象会禁有持岸续，律但市歇场仍滋然稳宣定。从人慌口和赖经济呈的发档展来麦看，鸽园区忠目前沙住宅流市场巾容量脏在1件20狭万平缴—1哭40颂万平社之间钟，且做有上陶涨动秋力。39三、苹市场卖研究－区期域市怎场－价太格20周06涉年上钱半年凯园区盘商品蚀住宅距均价使为6读16承0元机/平愚米，妄与0狡5年捧均价距60太83碰元/苗平方爱米基谢本持派平。毯均价律增幅棚下降粪较快乔，从葵04触年的版30照.3教6%筹下降靠到0拐6年地上半锯年的堤1.贴27咏%。考虑耍到园忘区建辜设的讽不断烈成熟士以及赢市场弃供销庙状况饱，结栋合访则谈和抵市场哑调研势的信珠息分库析，欺目前振园区展市场摇均价亿已经薄到了修一个膊高位啊，短碗期内艺均价蹄较大枯幅度粪上升译的可钞能性观较小领。40三、什市场狂研究－区狮域市蔑场－市醉场特镜征由于剥园区持规划川体系申完善畏、设史计科琴学，泥区域汤发展绿的后农劲较娇足。氏目前挨房地典产市哨场开暂发水晋平较聚高，俱品牌昼开发精商云渠集，握产品膜品质凭高，岂已成循为苏镜州房某地产姻的高歼端市芹场。主流称产品肌供应测以高另层、货联排送别墅摧为主里。前惕期市毁场供塌应户饿型面都积偏薪大，怨市场鹊销售辱阻力笋明显械，近将期户距型面侵积有区减小土趋势鹿。产芹品的希同质谨化现裁象较拼为突洲出，摔竞争轨激烈推。从客冰群来益看：宜由于盼制造流业行叹业占馋园区估相当朽的比番重，池市场承具有越较大建的中胸端需践求。航但从拢园区亡其它杜高档征楼盘皇的销宗售情腊况上楼看，疫园区雹不乏串具有淡高端匪购买颠力的栋人群财。41三、贤市场创研究－区背域市悬场－土卡地市势场园区鄙土地闹市场泄先放形量后堵减小敢，房梳地产倦市场仰竞争令压力养较大蛾。园区前土地道出让宰20有03柱年开校始放艇量，监04芦年到誓达了苏高峰针，可肥建建谢筑面万积达请到了坦42惠2万滥平，尘之后汉开始毙递减钻，0语5年归减少考了3晃3%多，0泳6年嗓预计岔仍将佩持续作减少女。从土乱地市榨场来寸看，居未来钓几年桌房地棕产市栋场供伙应量怠仍然达较大伯，竞逼争压若力较兽大。从调凤研信单息来腾看，响园区译国土摊局已出经意丧识到执前两办年土凤地放筝量过蹦大，统预计应今后唯几年神中土吊地出弊让节丛奏将每放缓削。42三、才市场骑研究－区拐域市展场－土舒地市胞场20供06河年上形半年越园区助土地旷出让均楼面粗均价壳为2乳12庭9元群/平宁米，乳与0细5年趣基本跨持平圣。从极拍卖花地价绪涨幅辛上来驳看，悲06泡年上猴半年巨成交术价格溉比底冤价的拢平均锣涨幅价近2筹0％迟，开良发商冤对园袋区房把地产墨市场弹发展宏前景晌较为场乐观袭，园据区土尊地市宁场逐瓣步走在出0啊5年敏的低串谷。从出忧让土平地的阳分布钢来看战，士湖西少和环丈金鸡睡湖区慢域开元发目景前已央经比总较成鹊熟，史可供脑出让朽土地区较少惹，住命宅土滩地供扮应由肆湖西俱转向搜湖东害，以减及湖么东南景部。43三、开市场薪研究－别勤墅市垄场－综借述目前茂苏州镰市区岔别墅胳供应贺量为抱46粮.5袍万平过，其掘中联务排2计6.朱4万荡平，坑独栋虏20工.1畜万平介（2质00旁6年呆9月作14迁统计堵）。长苏州这市区炊别墅缴年消慌化量策约为读20纲万平每左右驱，市赖场较旧为饱政和。苏州宴市区响别墅镜的供海应主抖要在有吴中箭区，选其别贼墅余咽量占阿市区语可售忌别墅公房源叼的5卵4.扯1%早，该蹲区域询别墅稍分布狸在景窄区周寇边，汤以度帮假休夜闲别虾墅为沉主，索区域文市场挠竞争饲激烈脾。别墅倦市场趴区域表和品叹质差头别都赚较大源，从雹工业级园区命调研闻状况肌来看闯，品有质好误、定斯位准邪确的贴别墅然项目碑去化粮速度积很快怪，园偷区别鉴墅市栋场需建求较辞为旺淘盛。随着碌未来遮别墅跌用地舰土地持出让缘瑞的减坐少，艳未来梁别墅胁市场馒供销白比将班逐步喉缩小建，目管前本孩项目诱拥有士的较炭大面手积的科别墅安用地掠将更贺为稀骨缺。44三、揭市场澡研究－别文墅市溉场－格装局苏州核别墅灿遍布在各大腔区域猫，目担前主夏要供地应在美吴中帽、主重城、橡工业冲园区勇和相卫城区孕，高得新区时别墅目项目删较少丝式。吴中绕区别醉墅又轧可以绸分为画三个家板块括，即折“一副木”础、“出二湖璃”和迷吴中夸开发跑区，跨吴中钩开发根区以听经济泡型别法墅为工主，防“泽一木俯”即冒木渎羡，靠昌近灵年隐山签、天步平山颤附近座，中网高档司山景粘别墅士为主蜻，胶“二礼湖”皂即太闪湖及宫其周完边地悼区，根供应邮为高悄档休活假别获墅。工业邪园区外金鸡粥湖畔工即传永统所病称“悟三园彻”，香受到档土地亡利用易规划赌的影诸响，哑其供灭应主浑要以椅联排许形式概为主潜，独余栋较猎少。主城鉴区别牧墅是跳以古赠典建服筑风闲格为寺特征模的“途市区某别墅倚”；菊而随昂着相瓜城区叉的开竭发，好临阳召澄湖击也出男现了尺较多您别墅桐项目从，成情为别批墅供屿应新爬热点撑。45三、喝市场矮研究－别脂墅市橡场－板患块供蛋应从网竖上备两案系腐统提叔供的满可售令房源书信息孕来看主，别待墅市钢场供戏应量翻最大扎的是黑吴中捕区，裙联排翁可售呀量为虚10偏.2勉万平辫，独毛栋可稍售量锁为1油4.滋9万暖平。相城猛区供宣应量哥94必74瓶0平把，居缝市区翁第二够，但煤受到痒区位俘因素无影响盘，均饥价为表全市兵最低经。高挥新区吸别墅合可供债应量阀较少薯。园区笋联排窃和独鞠栋供撇应量伯较小董（4赞23业65霉平）谜，均滋价均佳为市茎区最金高，液独栋戏较为仙稀缺狠，本牧项目盛市场歪空间栏较为杀看好虫。46三、百市场桥研究－典趴型项滥目－项稀目分稿布从区味位和燃客群辱的角酬度，谈吴中殃区别柏墅距妈离市补区较露远，盘购买消以投电资和私度假登为主凭。园专区和兔相城妹区别陪墅则词具有狗第一救居所泻特征纯。因而况，与班本项岔目具浮有可机比性仍的典给型项徐目主糖要分累布于妖园区保金鸡嫩湖周帐边和咽相城眠区临州阳澄睬湖附鹿近。荣其分死布如闲图：红色脸为在隶售楼颤盘，起橙色循为地光块中海丑湖滨翅一号枫情毅水岸伊顿节小镇德邑中海阔半岛恋华府中兴糕高尔猪夫别俱墅依云多水岸郦岛俱别墅阳澄蜻领岛兰别墅本项彻目仁恒刊星岛中粮烫万科心地块47三、错市场凡研究－典吧型项酒目－项强目概燃况项目名项目类型区位价格建筑面积开盘日期销售量主力户型主力总价阳澄领岛别墅独栋相城区65007.5万4万350-400260万郦岛别墅独栋+联排+小高层相城区独栋800联排4800别墅8万2005-5-262.5万350-420250300万120万依云水岸联排相城区800022万2006-4-225.5万180-300200万中兴高尔夫别墅独栋相城区120007.2万2006-4-8400700万中海湖滨一号联排+多层+高层工业园区联排10000联排1.5万2005-10-221.2万250-280260万枫情水岸联排+高层工业园区联排8000联排2万2004-11-61.7万230180万伊顿小镇联排+小高层工业园区联排10000联排1.5万2005-11-300.8万300300万德邑联排工业园区80006.5万2006-5-204.6万330-360280万中海半岛华府联排工业园区120005.9万2005-9-175.9万300-360360万48三、龟市场辈研究－典匙型项队目－S腐WO蚀T分纯析优势：劣势：景观：项目处于阳澄湖岛之中，湖岸线绵长，具有稀缺性。交通：星湖街直通地块，路况较好。规模：地块占地900余亩，具有规模稀缺性。区位：距离工业园区和市区距离较近，且周边相对封闭，环境幽静。认同度：阳澄湖认同度不如金鸡湖，开发较少，缺乏夜景。配套：周边开发较晚，商业、交通等配套不如金鸡湖周边。湖景：目前湖面上有较多养殖围网，影响景观。机会：威胁土地：未来别墅用地出让将受到严格控制，本项目规模较大，土地稀缺性较强。规划：现有规划条件尚未明确，具体规划指标尚需和规划局协商。竞争：仁恒星岛具有与本项目相近景观优势且处于金鸡湖；万科与中粮合作于06年4月在园区湖东取得两块相邻的别墅用地，建筑面积12万平，项目运作期间有竞争。49三、河市场还研究－典俱型项矮目－客订群及予市场凯特征园区命和相怎城区断别墅阀项目锤的客望群主轰要来学自于授市区棵和工银业园歪区，朗大约胁提供枪了7尤0%晃左右唐的客裹户，抛其厌中市统区和凳工业碍园区行比重塘大致盯相当伤，段30腰%左繁右来弟自于声外地腿，如营上海锯及苏可州所肆辖市勉。联排辜别墅辆的客照户中枕，相异当部段分为炭35车-4施5岁领，事筹业处置于上严升期已，要循求生坚活品冬质但诉暂无铸能力椅支付魔更高馒总价悬，2膏00况-3扇00挑万总绪价产讽品对恐其较绣为合柄适，得看重误开发栋商的本品牌集和楼发盘的骑品质针。园区钱也存平在相照当数火量的极高端羽购买蝇力，浑独栋爪项目蛇的消匪费人杠群多迟为跨述国企勒业高瓶管、首周边波地区磨私营先业主伯、外谨国人氏等，巾从其旬它楼属盘的很销售炎情况崇上来蛾看，规购买盆力旺鸽盛。在户旬型面上积上智，2疾50饶平米砖左右社的联搅排别杏墅需事求较警大，绝35挣0平笔左右岗的独浩栋别能墅销风售较聚好。50房地肚产市艘场供英需两呼旺。呼全市是市场休现状缘瑞供大净于求朝，土呀地放让量有贫紧缩架趋势封。未拼来向域供需燥平衡针的趋骡势发谊展。撇市区挣供求锐平衡丛。园区颗位于落苏州塑住宅廉市场土高端维。供滥大于卫求，刊竞争再比较兴激烈误，特弱别是孤湖东抵区域昌。未貌来园贱区住然宅供架应量毕仍较乔大，皮市场或压力雕会持剃续一等段时徐间。棉但作史为新世城建猎设的迫阶段剪性现竞象，岂市场菌需求属会有孟稳步摆增长肾，园歉区总投体市某场会减保持驶稳定设。苏州劫别墅灿市场花较为程饱合假，目绳前主锹要供曾应区土域是飘吴中秆、主匠城、聚工业匀园区享和相麦城区赖，高详新区婚渐渐规淡出障别墅著市场洒。项竹目所记在区巧域存过在高段端购梳买力疗，销茂售情泛况较业好，牛适宜士操作院联排说或独念栋项表目。兼在户著型面仍积上骂，2决50绘平米堡左右翼的联木排别纽奉墅需止求较帝大，搬35泉0平缩慧左右仙的独洋栋别寄墅销厉售较常好。三、按市场鸟研究－小臣结51四、羊项目饰定位52近郊指规模畜性高州档湖活岛别供墅四、摊项目查定位－总岗体定室位53四、堤项目勺定位－客歌群定炮位客群炭区域线分布何：主城威区工业储园区周边水区域权如上牢海、转昆山蔬、常驳熟等议市县联排渐客群隶职业糠特征匪：企业仁中高丙层管岭理者剪：3肥5-倍45萝岁之厘间，魂受过讲良好呢教育握，事引业处田于上耍期，雁有较企高的祝稳定锹收入黎，对剪生活绘品质汗要求膏高，捉但暂霞无能贝力支认付更忽高总受价。外地干投资群者独栋办客群覆职业撇特征滑：外籍器人士园区秧企业衡高管周边卡地区刷私营荣企业滚主外地馒投资冷者54四、帆项目激定位－产怨品定莫位产品撇定位烦：“薄联排陈加独谈栋”灭的产滚品形烫式联排何别墅柄：户型牲范围喇：2净40网-3无20吉平米主力治户型倒面积拥：3故00率平米3层记，三禁联排伞为主配送目半地次下室占车库独栋搅别墅禽：户型纳范围慈：纤35跟0-羞45仰0平宗米主力聪户型朝面积众：4芬00渡平米2-剂4层配送康半地邪下室停车库55四、控项目帮定位－基班期价卧格定坦位及洒涨幅联排茶别墅受基期迎价格市场炮定价剧：8笼00某0元娃/平哀米独栋胜别墅姑基期贿价格市场哀定价酸：1氧20响00桃元/投平米涨幅尼：本陪项目堆价格将涨幅霉预期汗为3针%。目前服工业换园区枝商品罗住宅貌市场望供大刚于求可，价来格涨洽幅较据小（河1.吨27锻%）熟。未来浮别墅纠用地以出让译受到弓限制要，别辛墅产他品价玻格涨康幅会闲超过粥普通丈住宅胖。本项烦目规蓄模较懂大，烦且做棉为高埋档项页目，漂客群耐基数服较小摩，价祖格涨梦幅不搏宜过步大。56四、惑项目评定位－全得程均层价及铺总价为适大应规款划条培件调尾整，障选取刑两种干极端僻情况绝——牙“纯愿联排膨”、答进行展全程均均价速定价“纯柜联排园”别庸墅情很况全程户均价条：9欠18储1元棋/平拴米总价怒跨度臭：2计00茅—3蚕60肢万主力把总价沸区间季：2神80印-3辅20炕万“纯任独栋弹”别衬墅情架况全程替均价肝：碎13托36延0元馋/平呼米总价看跨度侧：缠42品0-俩64众0万主力旨总价伴区间陵：5躺00蹄-5爹50纷万57五、隆规划轧设计58五、筛规划柄设计优雅棕尊贵予的规准模性门高档粪临湖雨别墅返区借助垮规模敲优势括和景变观资摩源，英打造艳区域盈内引董领性禁高端拦居住葱区沿湖如岸线阴布置申景观周节点播，可层配建退少量巩步入歪式水蓝岸和剧私家原码头俘，充耗分满碗足业袋主的音亲水捐情结多元耗精致轮的产求品设认计设置秆不同搂组团馋，揉繁合多深元化男的建垦筑风书格，允提供伍充足调的选目择空尿间合理买舒适转的户议型设筝计，闪配送教半地蹲下室切车库论，让很业主筐拥有您超值龟享受幽静矮私密墨的生福态社句区利用键现有苍水域貌资源越，将径水景璃引入解社区圈内，质让更趟多的梨业主社拥有杰临水稀居所引进贵高品叙质苗勿木，广以中乳心生睬态景泳观带摔渗入魂社区飞，做行到人诸居与赌自然装交融惹共生设立丙高档五社区向会所帮，最较大程为度提舌升社嚼区生捕活氛答围周到坑细致贿的物向业管趟理有针棋对性亭的设地置社度区内造商业经配套咳，营养造独利立于亦湖心潮岛上觉的生楼活圈提供霉细致伟入微幻玉的物氧业服负务，域让业弦主享纪有与萌产品喊品质吃相匹产配的权优越忆感59六、毒投资读收益潮评价60六、贞投资抱收益究评价－项目寻测算雄总体厨思路在依句据市塑场定他价的丛前提陶下，价根据套易通慢公司正给出睛的参傍考地质价（盟10偿0万叼/亩眼）台，推厨算税祖后利夸润率叔。为适量应规营划条胆件的捉调整骄，选丧取两常种极脂端情烘况进阶行测亿算：方案押一、层“纯歇联排文”(后fa兔r=划0.倡62厅7)方案石二、液“纯效独栋网”必(f伶ar轨=0黄.3洗5)碗。若极留端情窃况能涉满足诊公司衬利润扒率要睬求，胀则项野目可皂行。咳若不肤能，溪则寻炭找出出极限槐规划申条件侧。61六、愿投资针收益暴评价－方案闹一－项目跟测算孙依据成本切假定半地荣下车隙库随若别墅兄配送饲，不稠计入搁可售普面积虎，成缎本1伯80渠0元穗/平旗。不建推人防酱，向桌政府纷交纳碎人防嚷易地宜建设搜费。红线胆外市钞政施省工费咐用按郊50刮0万断元预韵留；公红线再内管疫网及沸站点上建设雕费计胡24孤4元煮/建挂筑平雹米；区内险环境说景观档工程门费按赞45校0元凡/施晶工平盆米，舒绿化悦面积姓按占获地6冷6%垦计算受；财务赢费用摸按“职借款泛额×藏65秃％×询相应宇借款园的借总款年找数×懂5.毛85鸡％”腐计算峰。62六、鲁投资狸收益遭评价－方案虏一－建安尘成本蒸、技拿术经尊济指益标表物业类型建安成本联排别墅1500元/平米半地下室车库1800元/平米配套商业1500元/平米会所4000元/平米红线外市政施工费用预留500万元小区内环境景观工程费600元/平米总占地面积（平方米）605823平总建筑面积（平方米）441391平联排别墅368350平

人防（平方米）0平半地下车库122783平会所（平方米）

6000平建筑密度21.29%63六、枯投资咬收益缺评价－方案棍一－产品么价格销售分期时间年度增长率产品类型联排别墅2006年

8000第一期2007/10－2008/092007年3%8240第二期2008/10－2009/092008年3%8487第三期2009/10－2010/092009年3%8742第四期2010/10－2011/092010年3%9004第五期2011/10－2012/092011年3%9274第六期2011/10－2012/092012年3%9552第七期2011/10－2012/092013年3%98392014年3%1013464六、旷投资农收益喜评价－方案晌一－静态嫁测算膛成果项目可研分析静态资金测算成果表序

号项

目成本

(万元)按建筑面积计算(元/平方米)按地上可销售面积计算(元/平方米)占总成本比例1土地开发费946191882255235.17%2前后期费用211554215717.86%3房屋开发费812831617219230.22%4市政及景观工程费3122162184211.61%5销售费用95231892573.54%6物业启动费3657100.14%7财务费用220714395958.20%8管理费用4763951281.77%9不可预见费用4010801081.49%10总成本26901153507256100%11销售收入34011467659174

12成本利润率26.43%

13税前销售利润率15.41%

14税后销售利润率10.32%

15土地价格100万元/亩

65六、誓投资抱收益帆评价－方案肚一－动态冶开发掉计划六表开发呼分七绵期，手每期防开发邮5-倚6万甲平米暴左右老；20头07扯年二霞季度致，一域期动词工。产品\年份

2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年合计联排别墅(平米）3950652674526745267452674526745239813076368350配套商业(平米）1125375000011253753000半地下车库(个)6584877987798779877987798733217961392总建筑面积（含公建）(平米）537026399161453614536145361453622561563144139166六、翅投资喇收益侄评价－方案花一－动态驾销售源计划衣表20鲜07款年第稻四季认度开震盘，模分七释期销耀售，臂每期掀销售犯约5起万平护米左毕右。产品\年份

2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年合计联排别墅(平米）2167053574526745267452674526745312732283368350配套商业(平米）60090000006009003000合计(平米）216705357452674526745267452674531273228337135067六、大投资谣收益查评价－方案祝一－现金申流量现金坚流峰诊值为赌11林36抚9万葬元；峰值执出现泻时间霞为2暗00踏7年背第三岔季度扶；净现羽金流蝇开始单为正桐的时惯间是渴20铸13践年第率四季刑度。68六、布投资晨收益钞评价－方案刺二－项目涝测算住依据成本宋假定半地吐下车手库随慰别墅泛配送腥，不元计入规可售霸面积乘，成千本1亿80户0元越/平凡。不建这人防回，向鞠政府醒交纳查人防贺易地损建设冶费。红线起外市猪政施久工费瞎用按目50涌0万戚元预盟留；爆红线启内管桂网及饮站点旦建设目费计游24评4元状/建湾筑平市米；区内殃环境摘景观歇工程达费按相45奖0元婚/施堪工平知米，腰绿化风面积县按占析地7瓜6%划计算哥；财务庄费用亲按“瘦借款饺额×史65淋％×孟相应省借款绑的借贵款年挡数×泄5.浓85马％”卵计算滨。69六、谷投资蜻收益尊评价－方案馋二－建安杀成本婆、技嫁术经售济指嫩标表物业类型建安成本独栋别墅1500元/平米半地下室车库1800元/平米配套商业1500元/平米会所4000元/平米红线外市政施工费用预留500万元小区内环境景观工程费450元/平米总占地面积（平方米）605823总建筑面积（平方米）280467独栋别墅205288人防（平方米）0半地下车库68429会所（平方米）3000建筑密度11.89%70六、挎投资来收益避评价－方案可二－产品浆价格销售分期时间年度增长率产品类型独栋别墅2006年

12000第一期2007/10－2008/092007年3%12360第二期2008/10－2009/092008年3%12731第三期2009/10－2010/092009年3%13113第四期2010/10－2011/092010年3%13506第五期2011/10－2012/092011年3%139112012年3%1432971六、冒投资余收益洋评价－方案珠二－静态摘测算拴成果项目可研分析静态资金测算成果表序

号项

目成本

(万元)按建筑面积计算(元/平方米)按地上可销售面积计算(元/平方米)占总成本比例1土地开发费946193374457343.32%2前后期费用151125397306.92%3房屋开发费452441613218720.71%4市政及景观工程费298361064144213.66%5销售费用77152753733.53%6物业启动费2148100.10%7财务费用191366829258.76%8管理费用38551371861.76%9不可预见费用2706961311.24%10总成本218438778810558100%11销售收入275553982513319

12成本利润率26.15%

13税前销售利润率15.23%

14税后销售利润率10.20%

15土地价格100万元/亩

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2007年2008年2009年2010年2011年2012年合计独栋别墅(平米）307934105841058410584105810264205288配套商业(平米）001500500002000半地下车库(个)1026413686136861368613686342168429总建筑面积（含公建）(平米）44620559315624355243547431368628046773六、厕投资脊收益手评价－方案着二－动态摸销售沸计划晒表20净07蕉年第捆四季帮度开油盘，添分五捞期销基售，煮每期遍销售症约4熔万平反米左敲右。产品\年份

2007年2008年2009年2010年2011年2012年合计独栋别墅(平米）164234105841058410584105824635205288配套商业(平米）00640960001600合计(平米）16423410584169842018410582463520688874六、指投资瞧收益尽评价－方案柜二－现金达流量现金霞流峰峰值为矩11摄07筋33棒万元框；峰值臭出现黄时间室为2遵00止7年展第三变季度忙；净现滚金流赤开始稿为正捧的时决间是始20柱11蔑年第爬四季碎度。75六、愁投资坚收益处评价－结漆论以方暮案一个（纯落联排跟别墅询，f舱ar吊=0锹.6蚀27级）测及算，籍税后盾利润来率可查达到躁17毫.2结7%铸，满们足公滚司利捧润率办要求贺。以方却案二利（纯围独栋伐别墅库，f倾ar败=0谷.3亚5）卷测算唇，税合后利叛润率证可达滥到1怕0.翼20洲%，锤满足颗公司伞利润翁率要纵求。通过柴区间凳试算差可知拾，独亮栋与饶联排抢别墅平的混烛合方割案税妙后利范润率窃均在策10抱.2狠0%板-伯10骂.3炸2%诱之间然，满净足公蒜司利在润率产要求孙。76七、皇投资破风险贤分析77七、或投资绞风险究分析－市屑场风终险评豆价市场供竞争焦激烈目前括别墅漆整体齐市场咐供应夫量偏电大，唉对未忍来销廊售形飞成压概力；金鸡池湖相蓝对阳瓣澄湖寄具有床景观脸优势销。万逗科、路中粮锦和仁琴恒均准在金蜓鸡湖着畔取石得别谋墅用肆地，扇项目吧运作钞期间延存在辆竞争防。客群罚资源宴需要膊争取本项闲目开舍发规逗模大罪，销扣售周晴期长男，需搂要足柳够的降客群六资源槽做支溪撑；