陕西大规模房地产项目定位报告

xx村项目定位报告xxxx房地产开发有限公司2011年5月18日市场竞争研究项目属性界定前言本报告架构物业发展定位全案营销建议公司现状项目期望地块感观区域解读价值研判宏观环境整体市场区域竞争整体思路营销架构问题界定发展定位物业建议前言案名建议公司现状及对项目期望xxxx新开公司初涉地产资金短缺快速回现稳妥获利累积资本本案拿地成本高地块价值低管委会搭桥后续利益大于眼前低风险运营是关键本案基调：适度利润，稳妥、快速实现地块价值，为后续发展奠定基础！市场竞争研究项目属性界定前言本报告架构物业发展定位全案营销建议公司现状项目期望地块感观区域解读价值研判宏观环境整体市场区域竞争整体思路营销架构问题界定发展定位物业建议项目属性分析案名建议地块感观拿地信息：城中村改造性质导致部分产品变现能力稍差，需承担村民安置及商业还建为项目前期带来较大资金压力北侧地块南侧地块信息梳理：1、本案两地块均为xx村改造用地的一部分；2、南侧地块需承担82000㎡村民安置及6000㎡商业还建；3、北侧地块为xx村改造的补偿用地，具备商品房条件。带来问题：1、南侧地块属城中村改造范畴，较难办理银行按揭业务，导致回款速度慢、变现能力稍差；2、南侧地块承担着村民安置及商业还建责任，需提前建设此部分工程，给项目前期带来较大的资金压力；3、城改项目转商品房，难度较大，且进度缓慢。形状及大小：地块具备高容积率的潜质，被自然区隔成不规整的三块，分期组团开发划分明显南侧地块立交控制区域代征绿地区域代征道路区域41.04亩4.63亩北侧地块用地情况：被规划道路分割成东西两块地，西侧呈近似“L”型的带状，东侧近似乎矩形；用地面积：45.67亩；南侧地块用地情况：刨去代征道路及无法利用区域，剩余地块呈现不规则的多边形；用地面积：75.48亩。无法利用区域代征道路区域容积率≤4.0≤4.5≤5.0合计最大建筑面积北侧地块121787㎡137010㎡152233㎡最大可建设面积为：401600㎡南侧地块201280㎡226440㎡251600㎡地表现状：两地块均已拆迁完毕，且场地平整；但北侧地块被世园会临时征用，南侧地块缺乏施工通道北侧地块南侧地块北侧地块南侧地块暂时被世园会征用地表覆盖绿色植被10月28日前即世园会结束前无法动工现已全部拆迁完毕但豪顿国际占入口暂无可行施工通道不具快速施工条件南侧地块北侧地块156327841234北侧地块西、北两侧临东二环和北二环延伸线，具备较高的商业价值，但受交通噪音及粉尘影响，居住品质不高；南侧地块北侧靠近一条规划路，为城市辅道，其它均不靠路，居住环境相对较好。5678地块四至：陕重厂对北侧地块的采光、通风及视界影响较大，东二环及道路的影响利弊共存地块属性界定一｜土地性质：城中村改造项目或半商品房半城中村改造项目南侧地块为xx村改造用地，牵涉村民安置及商业还建，仅能走城中村改造路线；北侧地块为xx村改造的补偿用地，虽与南侧地块有关联，但具备独立报批条件。二｜用地规模：无内部环境的大体量地块，形象及品质难塑造本案地块总面积约为121.15亩，预计最大可建40万平米体量，在西安市已属大规模；但各种因素所限，地块整体被切割成三块，内部环境较难营造，居住品质不高。三｜变现能力：不具备快速施工条件，且部分产品变现能力差南侧地块属于走城中村改造范畴，银行按揭手续办理较为麻烦，这与按揭购房的大形势不符，势必影响回款速度；另外，若无工程形象的配合，回款工作将更困难。区域解读地理位置：城市中心区的边缘，两大优势板块的融合地带，未来都市人居的核心位置广安路浐灞生态区北侧地块南侧地块东二环与北二环交汇处东南浐灞与大明宫两大板块的融合地带行政上隶属大明宫遗址保护区区域上更靠近浐灞生态区未来城市生态人居的核心位置大明宫遗址保护区本案核心区中心区主城区周边现状：大型厂矿、仓储、物流及运输专线并存，带来安全隐患、交通拥堵等负面影响，致使整体居住品质不高厂矿仓储物流运速专线区域现存的问题：1、重型卡车出没，出行安全隐患；2、专线火车占道，交通停滞状态；3、大小车辆繁多，交通堵塞现状；4、各类人员混杂，居住安全存疑。交通状况：三横两纵的交通网络及辛家庙立交，便捷了社区业主的出行，地铁3号线将使社区与城市联系更加紧密南侧地块北侧地块广安路规划路规划路地铁3号线地铁站道路情况广安路：连接城市与浐灞生态区的主通道；东二环：被誉为城市的“黄金腰带”，城市交通的枢纽；矿山路：城市次干道，辅助区域交通；规划路：暂时均未修建，未来将成区域交通的缓冲；地铁线：2011年4月份开建，2015年年底运营通车后，将极大便利城市交通。交通情况目前20余线公交车，可抵达城市的每一个较落。但因附近大型物流及厂矿的存在，交通堵塞现象时常发生，待厂矿及物流搬迁及地铁修通后情况将有所缓解市政配套：各类生活设施一应俱全，但整体档次相对较低，导致区域目前居住氛围稍差金融：中国农业银行，中国工商银行、中国信用合作社、西安银行等；教育：陕重子校、西煤子校、育新中学、市48中；医疗：北环医院、唐都医院；购物：福满家超市、胡家庙市场等；餐饮：金帝酒楼、小板栗大盘鸡等；休闲：圣凯罗酒店、海阔天空浴场；公园：大明宫遗址、浐灞湿地公园、世园会、桃花潭等。工商银行北侧地块南侧地块农业银行中国信合圣凯罗酒店西安银行福满家超市小板栗大盘鸡陕重子校西煤子校浐灞湿地公园大明宫遗址世园会桃花潭唐都医院市48中育才中学区域属性界定一｜环境状况：发展缓慢的城市潜力板块，未来发展前景较好历史遗留原因，区域存在大量的厂矿、物流及旧村落，导致其城市建设步伐缓慢；但其地处大明宫和浐灞两大城市优势板块融合地带的优越位置，促使其前景良好。二｜配套条件：各类生活设施齐全，但现阶段规模及档次较低便利的交通及临近二环的位置，促使区域内或周边配套设施已能满足区域内客户日常需求，但目前而言，其规模及档次均低。三｜城市资源：临近资源，却不占有资源，致使优势不太明显区域内共有三大优势资源：大明宫、浐灞和地铁3号线。从效能上讲，大明宫和浐灞对居住品质的提升具有决定性的作用，本案距离二者稍远，影响不大；价值研判基于对地块条件及区域情况的研究，我们认为本案地块具备三大核心价值：居住价值商业价值投资价值居住价值：浐灞与大明宫两大板块驱动，促使区域环境逐步提升；生活效率的下降，加速都市人群沿地铁线置业浐灞生态区大明宫遗址保护区区域居住环境提升大明宫遗址保护区浐灞生态区辐射带动作用旧厂矿拆迁旧村落改造物流中心搬迁城市配套设施兴建本案地铁沿线渐成首选都市人群开始郊区置业生活效率下降人口增多交通堵塞消费拥挤城市飞速发展居住价值奢侈品顶级时尚品牌名牌服饰餐饮、娱乐、休闲广场其它各类卖场普通门店商业勾价值授：本案驻周边璃商业五类型无繁杂逆、整贼体价凝值一雹般，始但二挖环与午地铁壳站的绪存在绳，使甲北侧著地块恨商业抵价值慕上升央至全纷新高感度北二刘环东二泊环地铁以3号坛线辛家距庙站本案商业举业态凶与商畅业价济值的野关系价值区域亩商业业态业态秆规划消费饶客群区域耽发展地铁摆3号耐线增大叛人群奴流动鉴性拉大快城市躬框架推含动带刻来镜鉴征曲江究新区讽发展享模式驾，浐灞内生态厌区和阶大明践宫遗址保鸟护区亚未来该5年冈发展脾思路必充然是种：旅复游＋信居住投资嘱价值蜻：区域际在售默商品勒房均农价远殊低于秆全市画水平存，未醒来升洞值空啊间极途大，柜且容侦易实军现；踢但在软短期偏内出客租市缴场不厘太活吧跃投资出租升值租金叉时平销售常均价两室洲简装钥12捎00黎元/长平米远低庸于城附市其晚它区妹域商品脖房均怪价6似30误0元年/㎡低于童全市劝的7扭00轧0元拥/㎡区域桐市场出租序市场石不活浑跃升值风空间庆较大旅游列＋居戏住旅游盯＋居渣住居住鸦区域居住权区域本案地铁3号线大明宫版块浐灞生态区曲江拨新区夺发展并模式1、蜘一期壁：旅俗游资折源开妈发，跪并带斯动住归宅市教场开午发；2、只二期饲：旅帮游产味业开撞发，盒并完灭善区装域功州能：乏居住办公运、商惊业、信娱乐啦、运摸动、哨休闲旁、旅祸游、干观光丑等。价值换属性裁界定一｜来居住件价值狂：浐聋灞和摇大明洋宫将仇成本名案居涨住价蒙值提直升的机双驱孤动浐灞搜与大和明宫惧两大寺优势隐板块愤的不恳断发诱展，冈将促波使区绝域居杆住环腰境改谜善和迅功能情完善惊；地铁个3号承线的背存在回，将尊促使掌区域灶渐成膜潜在获客户吸置业太首选历。二｜租商业传价值拢：地停铁为镰本案砍高端途商业严价值唇的实滨现带间来充位足客隙群地铁汉3号赶线将详逐步建拉动情城市树框架板，提召升区钢域的下地域队价值雹，并乌为本场案北辽侧地杰块商红业价锋值的劣提升键带来廊充足盲的高换端消弓费群岩体。三｜末投资主价值情：本纪案升镜值空炉间极肆大，劈燕但短朴期内愤出租牧前景鸭不乐伪观区域尺在售焰商品味房销纸售均午价较雷低，满具有耻较大传的升气值空栏间；景浐灞拦、大捐明宫贤和地斑铁3慕号线此将促它使溢诵价空距间较只快实素现；役但短穴期内吨，区阴域出烘租市红场将模持续务不活殃跃。市场茫竞争研墙究市场全竞争研许究项目苗属性界削定前言本报少告架姑构物业袜发展定障位全案爪营销建复议公司脾期望外部多环境地块匙感观区域驳解读价值拜研判宏观斥环境整体客市场区域年竞争整体贼思路营销腔架构问题辱界定发展贫定位物业胞建议案名奏建议宏观介环境调控箱政策《新阀国五铜条》《国悉十一逆条》《新己国四叼条》《新领国十在条》《地乱方限骆购令撒》限制压购房丽套数茧，抑宁制投竟资明确美二套冶房认后定标减准提高粗首付瞒，提治高贷奴款利墙率加快膝推进俊房产辉税出袖台限制压第三挂套贷秧款准备眨金率成持续蓄上调央行律加息货币添政策供求献关系土地饲成本的上涨刚性省需求棍增多开发吵商信葬心高浪涨观望奏情绪围加重投资馆客户诸减少成交凝量下枣滑房价抢继续耽上涨对区熔域项搏目的愚影响销鹊售中您心日充上客抱量下剧降6箩成以朵上；单月伯成交剃量普眠遍下扶降60－80％；新到袋访客饱户观妙望心跨理严足重。政策档环境赢：阶段砍性的医高压庄调控帜和过污严的腔货币注政策佩，促攀使客设户普糟遍观肠望，断导致差区域故内项佣目上蒜客量性和成起交量驴严重叹下滑年度人均GDP2004年15115元2005年15925元2006年17825元2007年20704元2008年25560元2009年32351元2010年38127元亿元房地断产预遍警系皆统判缸断—娱—G房诚DP神增幅些与房漠地产失关系小于义4％4％昏~5怎%5％碍~8贿%大于父8%萎靡针停滞槐稳吧定发扑展位高端速发私展人均岔GD予P与呜房地丛产发受展关侮系0~抬80斗0美吸元80么0~窗40睬00未美元40匙00兵~8慢00口0美半元80垒00伶~1缎00兔00失美元启动缠期摧快干速发励展期雹平稳计发展杰期凡减缓毛发展详期04堆-1估0年西凝安市柜经济惜增长命速度使始终掀维持蒙在较则高的郊水平灰上，10年西甲安市实造现地肾区生冤产总美值32诵41亿元声，比傻上年港增长14新.5骡%。这驼充分虾说明晶西安经假济增疮长处秩于腾公飞的肃时期摧，并占且受毒到外受部的俘影响烟相对粥较小班；04吼-1毅0年间辞，西照安人壮均GD胶P增长伤到38滋12洲7元人席民币路，以20暑09年平丛均汇率计伏算，照折合列为57凑90美元牙，按江照人宴均GD阁P与房逝地产躁发展炼的关柔系，怠西安房猜地产运依然贱处于避快速紧发展贡期，竟并且粉即将腾进入煮平稳暮发展纠期。经济庆环境蚁：持续兼多年哗的竞轧争增甘长和岁人均稳GD恋P增眯加，煤为区灰域房暑地产亩市场待带来富更为暑广阔腔的发尚展前就景年度2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年城市人均GDP15155元15296元17825元21339元26259元32351元38127元城市居民人均可支配收入8544元9628元10905元12662元15206元18963元22000元城市居民人均消费性支出7428元7900元8987元10098元11996元7677元7969元发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP800~3000美元3000~4000美元4000~8000美元8000美元以上需求特性生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展以质量为主，质量与数量并重缓慢发展综合发展型20彻04宽-2兰00牛9年西无安市羊人均GD裂P逐年档上涨话，20脉10年达桶到57雾90美元合桥人民也币38田12守7元。按照蜜联合国的命标准舱如果木人均GD艺P达到30世00~1途00惠00美元贺之间咳，就缘瑞意味阀着国民经阻济达唱到相雁当实跨力；20虫10年西慨安市江城镇遮居民揭人均可支品配收桑入22额00延0元，碌比上两年增长14淹.5％，估收入兽增长叶的速坛度要快于苏经济刮增长纸速度颈，西安钓市居民收客入增插长处孔于快扫速发候展期,城市洗居民匹的消手费能似力越生来越表强购买亿力的磨提升线能够患保障愧西安嘱房地产阳迅速弯发展船。人均钻收入南：城市北居民倾人均市可支恶配收胜入和花人均泼消费浅支出迟连年挎持续稀增加耐，促悬使地帖产市夫场开肢始逐斥步向糊改善宾型需源求市速场过勺渡亿元从统冻计数绪据上扛来看离，西烧安的耻城建仗投资惩从20休02年20乳0多亿下猛增法到20下03年的62锡0亿以钳后，炕城建典投资闲开始刃逐年涨增加礼；20老06、20瞧07年，号西安股城市聚基础林设施符建设龟达到该投资10追00亿，20怎08年超碎过20偿00亿；20棉09年城仿镇固热定投静资达奔到25忙00您.1录3亿元锐，同门比增摆长31尽.2降%；20昂10年城涌镇固全定投扔资达辫到30迷66瓣.5煎3亿元疼，同误比增怀长29作.8敞0％；从宏腿观经豆济指技标来良看，击西安叔市固笼定资访产投姜资经规济效吉益明于显提欧高。践房地势产开糟发投鹿资69刃6.常34亿元袄，增旧长28的.9树%。城市航建设案：较高副份额碎的城客建投只资，品带动嗽城郊主区域鞋基础胆设施猎的不桑断完袜善，摸并逐煌步拉梦大城市未骨架渴，驱砌使客栗户郊禽区置刺业主城鸽区范皮围：砌到20历10年主绵城区雪人口殊规模俭为52换4.抱5万人余；20谜20年主遮城区庸人口穷规模绑为60海0万人鄙。市区味范围漫：到20弦10年，雾市区抱总人产口规牺模为70国0.皮7万人漏；20寸20年，衔市区简总人隐口规剑模为77吸3.凉36万人耐。市域陪范围新：到20狱10年市栏域总榨人口胜规模投为95欲5.谦46万人效；20捡20年市羞域总榴人口摩规模泉为10泽30初.6踢9万人往。考象虑到臭流动凉人口貌因素根，本次规梯划确常定西求安城臭市人勺口规勺模近智期为10掉00万人五，远周期为12挽00万人俩。我们拆判断霸，西切安城剃市的缠新增忍人口陶主要押由三劳部分霸组成贩：现代驴服务栏业（断城南神、高鉴新和证城北凶）；高新粱技术轿产业犯从业晨人员肾（高症新、舍浐灞略）；制造吩业工跑人（稠城北易为主鞭）。人口葱增长叶：数量正上的剂稳定贞快速轿增长他和新胖型产汁业人愤口的段涌入虏，为煮房地职产市仔场的览发展适带来供更多伴的潜研在客厅群宏观牺环境踪蝶对本遥案的耗启示一｜缩慧政策尚：阶胆段性钟的高盛压调味控和楚货币洲政策食，为富本案粉蒙上段发阴旧影目前国，全气市房惕地产炭市场称普遍畜处于茂阶段愁性高砖压调浴控控寨和过沉严货缺币政茧策的取阵痛展期，重上客凳量及户成交稻量均估处于打历史繁低谷框，且娇在短返期内塌较难棵改观粥。二｜歼经济地：连俱年持救续高棕增长译，为岩本案墓开发抗带来休更为豆广阔搅的前屈景经济舞的连屋年持材续增绝长，香带动米城市交快速柿的建甘设步零伐，栽促使斤郊区裳基础歼设施椅不断壶完善未和生奏活配洒套逐勒步健仪全，罚为本颈案开关发带援来更朝适宜梯的周己边环苍境。三｜境客户插：人否口增喂加和忙消费龟意愿瞒增强程，为松本案似提供静了坚框实基宁础城市女居民毯数量蹈连年养不多抓增加违，将详为房也地产壳市场恶带来阿众多惕潜在秒刚性飘需求饥客户挣；而即随着侵经济域收入嫩的增梅加，爷越来棋越多第的人革愿意卸购置碰房产扰。整体讽市场整体硬格局缠：城南徒、城拆北、锹城东辈和西乔高新跨成为休西安秧市普披通住鄙宅销阔量四士大主哀力军成交面积：万㎡成交金额：万元成交面积：万㎡成交金额：万元成交面积：万㎡成交金额：万元成交面积：万㎡成交金额：万元从2雹00闲7-北20晴10押年分城区蔬商品衣房成蠢交面积偿及成贷交金顷额对比宿图上认可以乎看出，城南汤、城线北城东术和西爪高新是西安卫市普序通住帜宅销量驰的主算力军序。品牌鼓格局感：全国抹品牌耕开发律商布屈局西梳安各邮个区旗域，移已经词成为铅各区蔬域价邀格的偷主导忧者项目均价周边均价中海国际社区8500元/㎡7000元/㎡湖城大境1.2万元/㎡9000元/㎡项目均价周边均价融侨城8500元/㎡7500元/㎡融侨馨苑7500元/㎡7000元/㎡项目均价周边均价恒大绿洲6500元/㎡5500元/㎡项目均价周边均价新地城9000元/㎡6500元/㎡振业璃泊墅御锦迟城万科吐城城金域以曲江华侨延城1叙08努坊富力栽城汇通湿太古产城中建秆开元扛壹号华远所君城恒基皂·碧卸翠锦号华首创潮国际居城发展旋格局介：随着障城市填发展咏重心泊的转铃移，鞭经开悼区、耽浐灞呈生态杀、城捉东将危成新油一轮丽房产伯发展抚的热委点区样域经开链区60术00潮-7拆50腿0元弹/㎡中高肤端板雾块未央涂湖55环00坟-6之50失0元北/㎡中端递板块泾渭侧新区35幼00猾-4炉00唤0元匙/㎡低端仗板块浐灞攀区60年00卸-9殊00颈0元罗/㎡中端恩板块西咸牢区40扶00茅-5吉00异0元虚/㎡中低她端板挺块城西陵区50与00吴-6碌00侄0元全/㎡中端浙板块高新东区60阴00挺-9领00剃0元立/㎡中高速端板桨块曲江90轮00污-3劝00远00超元/贞㎡高端愉板块城南版区65画00钟-9识50缝0元抵/㎡中高常端板丘块城内识区80楚00得-1冲00葛00猛元/胸㎡高端直板块城东标区60蜓00话-7吊00源0元年/㎡中端辅板块60岛00堂元/微㎡以优下60机00碧-8绞00旱0元没/㎡80惯00侄元/份㎡以烟上目前宜，西握安市霜城区起核心搭区土煮地供夜应量逐步费减少春，2骗01通0年所西安师中高禾端市涉场供需失疫衡，熔以高著新和馆曲江允为代至表的杯一线品牌赞开发菌商旗渐下项妈目甚便至出骆现了灰“一房难很求”惕的现王象，被受此纺影响娱，未吃来2秋年核心基板块延价值将将会应持续完上升罢，同杠时也给新兴兴区雁、边榨缘区垦品牌驶项目酸带来圆了更大发约展机隐会。发展例解析心：虽历戏经严德厉的碰楼市兽调控炉，但煤20政10恰年依砖然超危过前桶年同限期，银成交硬价格狸先后膊突破冬60淹00庭元/早㎡、甩70等00恩元/陈㎡大悉关20益10欺年分映月土仁地供孔应量20弱10窄年西冬安市搏商品践房成棋交1贴42为0万张平米饼，较根去年朵亦有冒一定的昆上涨既，成裳交均娘价在每7月捐突破舞60隐00扁元/疗平米办大关拘，并在1扇1月饰份突义破7骂00渐0元特/平移米大湿关。智虽然树今年弯4月膨经历欠了房地迅产史踩上最枯严厉兄的调崇控政厚策，谷成交证量在奸之后殖有所惰下滑，企但较辅去年左仍有赌不少陷的增圆幅。单位陆：万喜平米单位谊：万预平米单位记：元爱/平巧米市场娇需求蒙：西安谈市的将经济捏基础斗和人床群结业构，拉决定坡了普张通住愚宅主薯力户墨型面诞积段曲为7坛0-悲11凶0平牢米从2曲00死7-笛20夕10替年西叶安市扫普通住宣宅各不面积投段销煮售套街数分布辫图可筋以看脖出，西安准市主力贱需求禾户型鹅面积慈为9疫0-11漆0平留米，址连续尸4年泥销售耍套数占亡总比臭例的仪20恢%以持上；其次撕是7智0-原90润平米疑户型陡，在2缸00火8年永整体凳市场古不好套情况下村，7糟0-军90务平米怠户型酷销量上裤涨明血显；峰销量丙比较兰稳定的题户型孙面积轰为1静20薯-1掏44平米篮三房泊，销俱量基汗本保训持在1畜0%括左右镜。整体膨市场厦对本领案的鸽启示一｜类经济扩快速苹发展标使城杜市重月心外诉移，荒浐灞自生态袭区渐喜成开炸发热博点随着费经济训的不捏断发吐展，卖现有烘城市灾规模纷已不菜能满扛足不斤断增闭长的裁人口慨需求狗，城勾市轮烟廓逐驻步外辉扩，鲜诸多畅开发搏商开齿始郊硬区拿絮地，鄙促使勾二、己三环江之间宿的浐盟灞生者态区娃渐成置热点肃区域煤。二｜劣外阜顿资本寇的大速量涌思入，吃促使庸开发疾水平借与楼源盘品捉质逐胞步提擦升随着且西安嫂国际厨化大步都会岸的发颈展战疾略成睛型，余大量北外阜僻资本宰开始话入驻乞西安骑，带垃来了违许多矩沿海司或一妨线城歇市先雕进的写开发原理念炮，促慨使西龄安整乓体开棵发水只平与批楼盘蒸品质快的不观断提名升。三｜领房价灭的不半断上头涨，婆促使粮70钢-1灵10忍平米合紧凑距型两鼻房和誓三房展走俏近年愿来，才购房庄客户邮年轻苍化趋色势明威线；馋房价狸不断茂上扬辛和购蹲买力恋的双辈重作笑用，扁促使闻紧凑午型房毫型越哭来越酱受市战场青弃睐，其尤其称以7钉0-复80柱平米汤两房网和9挠0-闯11你0平辫米三统房为携最。区域星竞争区域蝇在售宰项目邪一览中新窜浐灞班半岛振业屑·泊脆墅荣德编·棕辱榈阳占光浐灞洒壹号红星滔美凯员城安诚卵·御赞花园本案海璟咐·印袍象城翠屏箭湾东方堤罗马杂花园金源洗·地筹中海颗岸华远枕·海接蓝城中建滤·开钟元壹乡丰号华远混君城唐樾系·六渔和坊鲁能氏浐灞惨项目中天袍锦庭紫微蓝·东赢进汇林格华城区域辟项目通一览在售今项目返一览西岸举国际毛花园恒大鸦名都开发米总量曲：开发雄潜力陈巨大味，以酒每年率近3视00痒万㎡的沙新开玻发量蒸激增迎，未羡来几灵年竞描争将君异常窜强烈进入年份2007年2008年2009年2010年2011年预计进入项目中新·浐灞半岛310万㎡翠屏湾31万㎡安诚·御花园91万㎡荣德·棕榈阳光42万㎡华远·海蓝城20万㎡东方罗马花园30万㎡华远君城82万㎡金源·地中海岸80万㎡鲁能浐灞项目100万㎡恒大名都31万㎡海璟·印象城80万㎡红星美凯城62万㎡紫微·东进50万㎡汇林华城150万㎡西岸国际花园160万㎡浐灞壹号60万㎡中建·开元壹号100万㎡罗马花园2期30万㎡桐树湾15万㎡振业·泊墅130万㎡唐樾·六和坊10万㎡……体量合计460万㎡267万㎡443万㎡294万㎡200万㎡20枪07年，美西安具第一巴大盘——中新暖浐灞仰半岛和的横灵空出世而，从跳此揭阴开了奏浐灞漂生态杏区开干发热单潮的刃序幕运；20摸08年至刮今，粮片区链内每怜年新蛾增开腐发量扶近30妥0万㎡艺；20童09－20课10年，静全市舒房地伸产市阔场一与片大蜡好，职片区市场愉亦全示面爆驻发，宣高、搏中、皱低档届项目苍层出眉不穷飘；据悉利：20埋11年区活域新宗增开舞发量后至少置在20丢0万㎡打以上单位迹：万很㎡去化轧速度断：区域典内项齿目年佛均销基量在够7-挂20印万㎡之眉间，去化赔速度华较快蛮，说寄明区画域具休备快伐打快渡销、吊迅速规回现收的潜川质项目名称总体量已去化量去化周期年均去化量备注中新·浐灞半岛310万㎡约80万㎡约4年约20万㎡恒大名都31万㎡约30万㎡约2年约15万㎡已基本售罄西岸国际花园160万㎡约20万㎡约2年约10万㎡浐灞壹号60万㎡约15万㎡约1年半约10万㎡翠屏湾31万㎡约14万㎡约2年约7万㎡本案约32-40万㎡按年均7-10万㎡的去化速度，4年基本可去化完毕单位涉：万逢㎡数据姜表明裹：区乏域项池目年川均去骂化量在7歉-2耻0万㎡之强间，行去化销售健速度较快凉，说鹊明区乓域内我具备英较强索的房源去公化能腹力，破具备莫快打谢快销皮的潜质；搬从体昆量对她比分阳析看蒙，本案珠适宜的震去化情速度荡应为威年均与7-越10毙万㎡。产品脱特性壮：主分妥三类粪，高趣端路圾线型弱、高炕性价练比型名和高宏差异待化型类别典型项目位置分布建筑类型产品亮点营销特色备注高端路线型中建·开元壹号唐樾·六和坊华远·君城中新·浐灞半岛振业·泊墅或临近大明宫或临近浐灞水资源板式小高层点板结合高层多层洋房别墅或资源无法复制或高舒适度产品品质形象包装＋样板示范展示＋大面积推广销售情况良好口碑极佳高性价比型浐灞壹号荣德·棕榈阳光西岸国际花园翠屏湾二环及延伸线沿线、矿山路沿线点式小高层或点式高层或赠送面积或紧凑户型或科技配置品质形象包装＋样板示范展示＋适度推广销售情况好客户较为认可高差异化型东方罗马花园矿山路点式塔楼LOFT产品1层面积1.5倍价格品质形象塑造＋样板间展示＋城东区域大面派单销售情况一般客户认可度低最适永合本糊案区域番在售翠项目洲一览区域苦项目娘一览销售漂价格盲：因城群市城绢市资贴源的罢存在价，各遮项目治售价寻差别奥大，疲在6疏00艺0-箭90五00浮元/村㎡之羞间，屠本案凉从属泡60哈00逗－6杀50涂00与元/络㎡片欺区中新扩浐灞蹦半岛85栋00气元/舱㎡荣德术·棕粒榈阳寄光62换00钩元/酸㎡浐灞缝壹号65滔00凶元/祥㎡红星诉美凯率城62航00蜡元/关㎡安诚谨·御侨花园60闹00仪元/朴㎡海璟勿·印碰象城63丸00攻元/贝㎡翠屏耀湾63弯00宽元/鼠㎡东方普罗马骨花园13造00吗0元圣/㎡中建终·开海元壹遮号85拉00焦元/缓㎡华远搭君城8博50周0元宋/㎡唐樾筹·六丑和坊80再00私元教/㎡振业镇·泊扶墅90肃00煮元/另㎡西岸牌国际照花园65吨00吹元/食㎡80宁00窄－8毯50元0元恢/㎡60波00楚－6晒50震0元波/㎡85碍00驰－9方00勒0元辱/㎡本案西岸商国际岗花园地理招位置掌：辛家庄庙转爽盘向竟东1熄50渗0米宗；占地剩面积：2父00糊亩；建设渴体量：1哈60慨万㎡纱；建筑茂类型：小缎高层陕或高垦层，盈两梯性四户占；立面石风格：灰凡、棕简色立签面，约简欧厦风格予；景观菌绿化：大晓面积诉社区倒景观妨，以悠松柏狗为主附；社区只配套：商斗业、洗幼儿爆园、扯会所灶、健杯身房分；容积监率：3哀.4藏9；绿化园率：4扎0%糕；总户鬼数：约填18队00卷户；去化量分析2007年2008年2009年2010年2011年合计-1万㎡8万㎡10万㎡1万㎡20万㎡类型一房紧凑两房舒适两房紧凑三房舒适三房其它布局--2室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅2卫4室2厅1-2卫面积--88-88.2㎡90.08㎡126.18㎡125-130㎡比例--40%20%30%10%2室济2厅狮1卫垦8唐8.午2㎡3室韵2厅德1卫莫9同0.壳08拳㎡3室爽2厅梢2卫逐1快26旋.1浙8㎡4室削2厅口1卫剂1眯30香㎡4室画2厅循2卫我1厨25舰.1岗3㎡4室天2厅免1卫求1韵30待㎡4室妄2厅筛2卫枪1野27盼㎡中新·浐灞捏半岛地理姑位置绵：东湖垮路与街浐河阵交汇坡处2递00勤米；占地狼面积霞：38锯54糕亩；建设酿体量胆：31乐0万经㎡；建筑岛类型焰：多层腐、小筐高层话、高扒层、惊别墅老；立面璃风格勒：现代针风格您；景观砌规划开：水系宅景观搅为主息；配套悔：幼儿蠢园、单中小塔学苍、会裂所、尝酒店谣及商于业容积咏率：2.耗02烫；绿化竿率：45怀%；总户补数：3万投户；去化量分析2007年2008年2009年2010年2011年合计10万㎡15万㎡30万㎡20万㎡约2万㎡77万㎡类型一房紧凑两房舒适两房紧凑三房舒适三房其它布局1室1厅1卫2室2厅1卫2室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅2卫4室2厅2卫-3厅3卫面积48-68㎡77-85㎡86-98㎡94-115㎡116-138㎡136-245㎡比例5%16%24%20%20%15%2室妹2厅陶1卫舒7喜7.渐34驾㎡2室着2厅陵1卫恋8虏5㎡2室煮2厅阁1卫解9倒1.佳36冈㎡3室虎2厅耗2卫食1碑21邀㎡3室郑2厅咽1卫等9盯4㎡3室股2厅惕2卫变1欲02工㎡3室津2厅抱2卫嘉1盛13率㎡3室刻2厅星2卫建1远29角㎡中建·开元持壹号地理手位置幅：太华鸟路与静太元纯路交渣汇东拘北角台；占地搭面积姿：41兰1亩丑；建设鉴体量刃：10靠0万拢㎡；建筑艳类型葡：小高民层、找高层效，两烘梯三筝/四卷户；立面丸风格胶：现代杏手法疏，演肉绎新宵唐里麦坊；景观滑规划亦：中式榜园林帜景观耀；社区类配套赏：会所叶、中封央商到街；容积美率：2.掏95朝；绿化苗率：36犯%；总户踪蝶数：80歇00笑户；去化量分析2007年2008年2009年2010年2011年合计---10万㎡2万㎡16万㎡类型一房紧凑两房舒适两房紧凑三房舒适三房其它布局-2室2厅1卫--3室2厅1卫-面积-74-84㎡--120-140㎡-比例-50%--50%-2室深2厅后1卫渠7恭4㎡2室耽2厅打1卫寺8锻4㎡3室蒙2厅紫1卫荐1脾25验㎡3室昨2厅旋1卫汽1模24服㎡3室漠2厅眯1卫蚕1递25竿㎡3室双2厅翼1卫灾1耳20局㎡3室雄2厅屿1卫膏1普29荒㎡3室余2厅毙2卫白1株40石㎡华远·君城地理蒙位置：太榴元路圣与景硬东路炊交汇店处占地顽面积：3伪00余亩建设出体量：8贪2万纷㎡建筑驳类型：小蔽高层炒、高窜层立面摄风格：灰誓白色恨现代段立面肯风格景观析规划：现地代中姥轴景铃观规大划社区石配套：会肤所、爬幼儿河园、拌商街容积跨率：3支.1颤9绿化答率：4闹2%总户投数：6和00投0户去化量分析2007年2008年2009年2010年2011年合计－－10万㎡20万㎡6万㎡41万㎡类型一房紧凑两房舒适两房紧凑三房舒适三房其它布局1室1厅1卫2室2厅1卫2室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅2卫4室2厅2卫面积59-65㎡84.01㎡87-99㎡107-108㎡129-161㎡185㎡比例6%10%40%8%32%4%2室僻2厅按1卫装8岔7.街74刃㎡2室延2厅俘1卫俊9胖0.询79权㎡2室督2厅低1卫霸9白4.心94守㎡2室涂2厅磁1卫颤9偏9.缎26剂㎡3室睛2厅灯1卫傻1愁07冻.9柿7㎡3室份2厅筋2卫治1平29杂.6迹1㎡3室兰2厅镇2卫辞1拣37泻.0可7㎡2室制2厅手1卫左8泛4.伴01帮㎡唐樾·六和躁坊地理奖位置：城撤北太计元路码中段重；占地边面积：4程4亩奖；建设盾体量：1槐0万龟㎡队；建筑辈类型：纯撕板小征高层速；立面忽风格：砖序蓝灰拼色现效代立刻面，惩新中核式；景观泽规划：中施式庭雁院；社区没配套：地料辐热陈供暖捧；容积忙率：2栽.7推6；绿化抛率：4婶0.煌5%赤；总户壤数：7尖56册户；去化量分析2008年2009年2010年2011年合计--2万㎡5000㎡2.5万㎡类型一房紧凑两房舒适两房紧凑三房舒适三房其它布局--2室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅2卫4室2厅2卫面积--91-100㎡115㎡136-155㎡153㎡比例--20%10%60%10%安诚·御花色园地理敢位置扛：北二群环与符东二愤环交买汇东巧北角总；占地口面积皱：30列3亩译；建设妙体量延：91靠万㎡赌；建筑芝类型跟：小高核层、混高层盟；立面恳风格凭：深红顷色现瓦代立窜面；景观态规划卵：中央孙围合质景观悼；社区梯配套杰：会所乞、商棕业街镰；容积竖率：4.丝式5；绿化在率：38复%；总户泼数：80因00凝户。去化量分析2007年2008年2009年2010年2011年合计-2万㎡8万㎡10万㎡2万㎡22万㎡类型一房紧凑两房舒适两房紧凑三房舒适三房其它布局1室1厅1卫2室2厅1卫2室2厅1卫3室2厅2卫3室2厅2卫-面积50-71㎡66-82㎡87-106㎡99-100㎡119-135㎡-比例5%35%30%10%20%-2室敏2厅延1卫声6露6.流72恒㎡2室渔2厅锤1卫虽7储1.寻81过㎡2室恨2厅堵1卫阅8秘2.办53押㎡2室翁2厅惜1卫歼8纺7.雅33砌㎡2室走2厅择1卫腿9臭2.攀27标㎡2室画2厅芝1卫浙9槐7.旱44斑㎡3室南2厅垂2卫泻1锈19竿.4识2㎡3室嚼2厅郑2卫哥1穴27窜.3贷5㎡浐灞石壹号地理针位置芦：东查二环膛北延循伸线常与浐浩灞大践道交骑汇处占地灯面积影：2沈00踏亩建设森体量功：6浑0万金㎡建筑临类型窝：高星层泥板塔钱结合立面泪风格驼：现奸代简河约景观素规划雀：6庄万平鸟米现蝴代主败题园伯林社区丢配套恐：五吃星级饮室内待恒温扇游泳罪池千米矮商业烦街容积稍率：仗3.逮5绿化直率：乡丰48殊%总户廉数：语40慢00岗户去化量分析2007年2007年2009年2010年2011年合计------------6万1万7万类型紧凑两房舒适两房紧凑三房舒适三房紧凑四房紧凑四房布局－－3室2厅1卫3室2厅1卫4室2厅2卫4室2厅2卫面积－－88.09105.89127.77139比例－－33.3%28.5%19%19%10月5.笑89开㎡10舅5.种89晨㎡10挽5.昂89央㎡88魄.0轨9㎡12挑7.浊77活㎡13削9.覆07犯㎡12趟7.估77双㎡88烧.0速9㎡13橡9.为07圈㎡东方骄罗马低花园地理新位置渐：矿良山路可中段占地平面积纳：2旅00荷亩建设巷体量友：4颂5万趣㎡建筑航类型买：高吹层乖板塔令结合立面长风格丙：现联代简险约景观指规划能：罗昌马风画格现志代主各题园异林社区鲁配套磁：幼猎儿园岭、商嘴业街容积遥率：床2.烛8绿化剃率：诞40秒%总户访数：透50谷00畅户去化量分析2007年2008年2009年2010年2011年合计----8万8万8万2万35万类型紧凑两房舒适两房紧凑三房舒适三房紧凑四房紧凑四房布局LOFT复式LOFT复式LOFT复式LOFT复式LOFT复式----面积25.84㎡36.03㎡43-45㎡54.53㎡64.99㎡----比例14.8%7%55%7%7%----45乒.4忽3㎡43煌.5可5㎡36恨.0啊3㎡64逆.9辟9㎡54摩.5臂3㎡25孩.8宪4㎡43轿.3便6㎡44密.2挖9㎡荣德·棕榈证阳光地理春位置版：浐灞染一路驴与北涨郊路教十字资东北碌角占地赌面积处：15代2亩建设疏体量药：42匙万平大米建筑名类型升：点板倒结合相，高麻层或啦小高叔层立面磨风格奥：简欧宴现代锐风格景观离规划型：三大们主题威加州鸡风情数景观社区垒配套袭：社区誓幼儿电园容积母率：3.深5绿化轮率：42轨%总户其数：32临68葵户去化量分析2007年2007年2009年2010年2011年合计----2万㎡2万㎡类型一房紧凑两房舒适两房紧凑三房舒适三房其它布局----2室2厅1卫2室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅2卫----面积----89---97112.4893139----比例----58%21%10%11%----97吹.2阅8㎡89差.6唤2㎡12牛2.测48环㎡96客.5难5㎡90宋.5亚3㎡94隔.9添1㎡10湖1㎡93闲㎡13供9㎡海璟·印象们城地理被位置誉：矿山企路与嘴东二四环十雄字东缘瑞南角占地管面积无：3横20刘亩建设膝体量程：8冻0万互平米建筑播类型慨：高抢层量小高业层急多层立面散风格：a昆rt漫de售co险风格景观珠规划淘：欧洲复园林朵景观亿和艺壤术大象街社区帝配套暖：一货所幼核儿园混7识万平追商业容积康率：杂3.辆86绿化身率：袭43芹.4闷%总户奥数：间70效00宝户去化量分析2007年2007年2009年2010年2011年合计----------------2万4万类型一房紧凑两房舒适两房紧凑三房舒适三房其它布局-2室2厅1卫2室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅2卫-面积-89.9595.69119144.40-比例-32%24%29%15%-89犁.9束5㎡95绕.6桶9㎡95杏.6址9㎡95洁.0到6㎡95牺.0侍6㎡14咽4.甚40商㎡14标4.灯40理㎡89免.9乏5㎡红星·美凯夫城地理墓位置梢：北都辰大汁道与蜻凤城芝一路蒸交汇集处占地樱面积夏：1甘80扒亩建设榜体量暂：6客0万素平米建筑薪类型洋：高赏层惨小高沿层立面乓风格伪：现疯代景观性规划茎：欧醋式园替林社区互配套务：幼敏儿园坏游荡泳池影运旦动场容积渡率：晨2.攻88绿化靠率：的38盟%总户登数：金40样00洗户去化量分析2007年2007年2009年2010年2011年合计------------8万2万10万类型一房紧凑两房舒适两房紧凑三房舒适三房其它布局－2室2厅1卫2室2厅2卫3室2厅2卫－－面积－53--8586--89116－－比例－35%48%17%－－11越6.屋49教㎡88台.1哑0㎡85列.5愈9㎡89长.1剃9㎡82总.6称4㎡53奇.2狼4㎡86呆.7惨8㎡74夜.4去9㎡区域盈竞争没对本灭案的搬启示一｜圈供需补情况践：开谦发量破大、摩去化叼速度咏快，颜区域竟市场深异常该活跃区域珍内以妻每年铃近3竹00瓶万㎡宣的新笑开量踢激增直，且非各项死目每竟年以烦7-楼10盾万平畅米的惭速度眼去化咏房源泥，说些明区齐域市沃场较炕为活束跃，哀本案授销售慨前景龄大好晚。二｜烤产品泊特性渴：三剖类产扮品、弓竞相帽争艳葬，高发差异荐化型什境况梢稍次区域登产品怠分为狠高端评路线走型、绒高性丙价比御型和眉高差亩异化痰型三订类；抓高端厉路线带型因熟其资拔源、降实力遇及产可品等犁优势厚而情灿况最蜡优，吩高性狠价比些型产柿品次践之，懒而高挥差异抖化型访产品埋暂不渡看好良。三｜乡丰销售曾价格雄：整躬体在肉60摔00换-9爹00兵0元慕/㎡间涛，并呈三骂分天棕下态轨势因资炎源享岔有度胞及开巧发度践不同米，区鉴域价取格呈翠三小莲片区耐态势庭，浐信灞水浴域开青发稍统早，皱价格少最高块，为确85煮00剩0-葬90妨00请元/睁㎡；唤大明悼宫周哗边次夺之；湖本案亩从属散60消00摇-6镰50贺00绑元/兄㎡的位板块铃融汇柳片区那。物业钞发展定毒位市场拴竞争研应究物业轿发展定舅位项目界属性界议定前言本报洪告架遭构全案群营销建范议公司字现状项目坦期望地块诞感观区域栋解读价值帽研判宏观身环境整体散市场区域续竞争整体称思路营销伍架构问题丹界定发展哀定位物业怎建议案名绒建议问题皇界定问题扑1：城中认村改虑造性切质的章影响馋？项目劲用地谦原属滩xx鸦村改概造用顿地的刘一部鲜分，怎其无摸法规驼避的论集体角土地餐性质靠将对衬项目衣产生摘如下绸影响晒：城改恒性质尤，客胳户期篮望值条较低银行冤按揭脊难办彻，回氏款速淡度慢手续怨办理斜缓慢圾，客株户存聋疑虑近年锦来西味安市抱城中毫村改之造项亦目层爪出不玩穷，产品窜档次膨良莠翁不齐岩，正廊规的柳和非狂正规蒸的鱼龙牢混杂薪，不忘乏租略地收凶款不恰建房赵的先孟例，致使百客户宽对城悄中村寒改造巨项目拣印象仔较差蔑，期望桶值较捐低，赶影响咬项目清未来位售价派。原则趴上，粪国有演银行棋不提侵供城挎改项袍目的闲按揭办电理。饥故此兽，大稀多项价目多淹采取罢一次翅性和分固期付绕款方质式，谋致使秃项目急资金抓回笼隆较慢或伯部分爪难以束回笼汁。加吗之，额客户饶年轻桑化及购离房按赏揭趋件势影闷响，俭回款浪难度效较大孝。依据垃过往映经验纱，城阿改项勺目的冬相关嗽手续贸较难办篇理，症且过扬程相听对漫盆长，凑已办烧理出青房产证宴的项铃目少遵之又减少！痰受此端观念肯影响因，客户壁普遍浪对此炼较为筹担忧垒，未出来势绘必影迎响销售织速度变，从黑而带签来较犁大的珠资金温压力职。北商匹南改标，把评影响裕降至傍最低与小嘱银行凡战略嗽合作锻，加客快回浑款利用熔政府发牌，扫增强栗项目抛可信吓度问题眠2：需进酿行村伞民安婆置的吃影响去？安置副村民1、春需安贵置住价宅8待20衫00巩平米称；2、沙需还亏建商事业6逗00踩0平铃米；3、羞安置油部分卵需提兔前施购工；45害.6愿7亩75言.4害8亩需安菠置村降民弱化立社区惑形象降低板投资未收益边率增加鸭前期鞠资金忙压力注重宰形象老塑造肌，提录升品柿质，眨拉高协售价提前堡销售惩，尽歼早回体款问题削3：地块朵受多绍重条责件限打制，棒致使暖整体们形象筐及品禾质不财高的肾影响晓？城中拳村改失造性浆质需大泡量安货置村倾民受地剩形条味件限诱制客户某期望砌不高妹，售茧价稍所低利润辱实现晒需最辜大化垄容积援率居住需舒适裙度差客户涝与村揭民混伟居整体森形象止不高业主芒整体仿素质施低无法度营造哲大面跨积景风观居住采环境猪稍差缺乏私公共茫活动坑空间细节耀处做搂文章款，增河加产捷品的缺性价义比具体折包含携销售半部搭丸建及夹装修戏配饰、铸阵地件包装己、物布料印餐制及代前期推隙广，堡约计40扭0万俱元。本案败将承蚕担8谊20紫0㎡疲村民匙安置月及60肠00串㎡商迈业还摸建，秋按2悔00铜0元简/㎡成本谅计取删，约己需17皇60缓0万娇元。根据而前期教的工促作参禽与，胀获悉桶：我方宏需支闷付17灰00徒0万浴元，以取得亿两地熄块的歼开发欺权限赶。问题识4：前期艺资金枝压力懂过大信的影梁响？前期忙拿地彩成本前期派安置悟成本前期可营销蓝费用未有扇销售颜回款偶前需司面临馅共3肉50骄00府万元奇资金初压力需打蚂造畅显销产伏品，柴以快脾速回佩现，其来满销足资总金需牢求问题旬5：如何烈突破婆区域挂市场期竞争阁？典型醒案例翼：东方杯罗马芝花园帐；产品肆特色：区镜域暂新时独户有的腰LO普FT蹈户型烧，在保铸证容看积率愿基础巴上提男高销贯售面特积，顾以最大栏化实航现地据块价灭值；营销撒特色：低堂成本蔬、低览形象狡快速怨多销槐。典型士案例男：浐灞凳壹号届、翠多屏湾哈、荣侍德·棕榈容阳光朴、西撒岸国旨际花免园；产品岁特色交：不占睁有资扫源，席从赠脏送或替压缩面积悲上提围升性包价比吩，并借注重苹社区邀景观辛；营销猫特色顾：平价凶快销握。典型公案例蹈：中建盐·开流元壹页号、签中新鹿·浐顺灞半岛迁、唐省樾·幅六和妙坊、诱华远秋·海懂蓝城注；产品初特色：地扣段不阶可复宜制，污占有茂优势真资源或施产品堪优势刊明显奇，资骗金压只力较帐小；营销张特色字：高价牵慢推慎或平党价快细推。高端摔品质球路线高性见价比蹦路线高差梯异化游路线走高击性价遥比路楼线更原适合接本案区域杏项目综上塞问题孕，我孔们认尖为本朽案面省临的般问题窗可归辰纳为档一点宫，即如何阁打造战畅销租的高蜓性价荣比产悬品？性价豪比价格性能降低拦单价赠送忽面积总价蚊及首茎付压缩练面积有没谷有？鸽有，久恒大携在做戒！公滔司越疼滚越叼大，聚已超牛万科碎！偷面屯积做剪法，本政策凝已严追、空孤间不则大！罩变向足降价尘！保证面功能悟基础驶上，堤压缩症面积渡，减躬少浪凡费！╳√╳核心酿属性重要拥属性边缘劣属性地理挖位置户型逢设计周边采环境社区追环境外延结属性城市冈资源交通遣条件物业泰服务社区很配套建筑镜类型建筑领风格社区怠景观科技抓配置文化身份体验品牌品牌颗公司逐做法暂不街适合岛本案重点井考虑适度前考虑重点足考虑发展威定位综前挂，我廉公司拆认为铸适合演本案妥的开释发战快略应纲为：公司点经营把本昏案作延为公芽司进垦军房绳地产择市场鸡的撬撞板，坦以适服宜的攻利润描率实其现项钉目快膏打快销优，快嗓速回府笼资恼金，绑为公钉司后停续开晴发积断累资提本。开发瘦思路北商行南改狗、差赞别对域待，染以最液大限率度挖园掘两何地块什开发么价值挎；尽可趁能提俩高容污积率皱，以色保证再项目昆投资亦利润输率的创实现（≥5疮.0秆）。产品蚀塑造走市贿场主狗流路宅线，茶打造李高性涝价比早楼盘陵，以搏快速锡回现粘，满闪足现惠金流贪需求毫。资金盼安排尽可忌能靠讯销售暖回款候来满交足前膏期资衫金需洲求；与小灭银行脏战略斥合作蜂，以春确保债前期简回款线速度箭。营销壁策略销售钞团队锤尽早窑进场描，提母前认奔购、译去化坏房源购、回幻玉笼资焰金；前期万平价战快销盛，实贿现