物业公司质保期内工程维修处理办法

质保期内工程维修处理办法第一条目的提高公司开发产品工程质量问题的处理效率，切实维护公司、顾客的合理权益，促进三江航天地产品牌的建设，树立公司良好的社会形象。第二条适用范围适用于***房地产开发有限公司开发的房屋及公用设施的质保范围内工程问题的处理。第三条职责（一）房地产公司售后维保中心（以下简称维保中心），负责具体处理公司所开发房屋和公共设施工程质量保修期内工程问题及办理工程质量保证金支付（附表二）等手续；各项目部、成本合约部、营销部、财务部、项目发展部为相关部门。（二）各项目部、成本合约部等相关部门在签订各种施工承包合同、采购合同时应签订保修协议，并将保修协议、验收单移交一份给维保中心，如未将保修协议移交给维保中心，则由经办部门负责其保修期内问题的处理，维保中心亦不予办理质量保证金支付手续。保修协议包括但不限于以下内容：1、明确规定保修期的起止日期、质量保证金数额，供方接到保修问题后到场时间及维修完成时间（具体内容见第5条），其标准应不低于相关法律法规或行业惯例规定的时间。2、业主或物业管理处在保修期内发现的质量问题，由各项目物业管理处直接通知质保单位进行处理。如质保单位未在保修协议约定时间内到达现场修复，则管理处书面通知维保中心，维保中心根据4.3有关程序处理。施工单位在保修期内如发生3次（含3次）以上类似情况，房地产公司将不再与其合作。3、发生突发事件如：煤气泄漏，水管爆裂、大范围停电，电梯困人等影响业主安全时，物业管理处可以在不通知质保单位的情况下，作应急抢修。事后，相关问题处理经办人需将“应急抢修”情况及记录、证据交质保单位验证确认。按所发生的实际费用在工程保修款中扣除。（三）每年年底，维保中心应对公司各供方保修协议履行后作客观、公证的书面评价，其结果作为房地产公司后续供方选择的重要依据。第四条处理程序（程序图见附表三）（一）物业管理处接到业主报修后，应立即通知维修人员并在《派工维修单》上作好记录。（二）维修人员须在接到通知的1小时内（紧急情况需在半小时内）赶到维修现场，对问题的原因进行分析判断。如不属质保范围，则维修人员对业主进行说明，并对维修的可行性和维修费用作出评估，在取得业主同意后开始维修，一般故障应在4小时内排除并恢复原状。如属质保范围，维修人员则直接联系质保单位，要求其按双方保修协议的规定前来维修。如质保单位未在规定时间内到达现场、按时完成修复或推卸责任，物业管理处书面通知维保中心。（三）维保中心在接到通知的24小时内到达维修现场，对问题的原因进行分析判断。如属于保修期内工程质量问题，直接委托其它单位进行维修，所需费用从工程质量保证金中扣除。如该单位质量保证金不足以支付，则由房地产公司支付。如不属于保修期内工程质量问题，维保中心将书面通知物业管理处并解释原因，对物业管理处后续问题处理过程进行检查、跟踪。（四）需进入业主室内维修的项目，维保中心或物业管理处应安排专人现场监督维修并自带鞋套、工作布等保洁用品，直至达到顾客满意或符合相关要求后开始施工。（五）维保中心或物业管理处通知质保单位以电话通知为主，对于没有联系上质保单位的维修项目，当事人必须当时作好记录，记录内容应有拨打电话的具体时间、所拨打的电话号码、电话接听人员，记录须有两人签字等。（六）维修工作完成后应就维修情况对业主进行回访。管理处维修主管组织的维修由管理处主任进行回访，维保中心组织的维修由维保中心主管或经理进行回访。回访形式可采用电话询问或上门拜访。（七）与业主有关维修工作的沟通和协调1、业主对维修责任产生质疑，管理处维修人员应耐心解释，当问题无法解决时，应及时上报物业管理处主任，由管理处寻求解决方案。2、物业管理处/业主对维修责任质疑、维保中心主管应认真倾听、记录并作出合理的解释，必要时请房屋质量鉴定部门对质量进行鉴定。3、当房地产公司与业主存在重大分歧，如涉及到经济赔偿（赔偿费用在5000元以上）、经济纠纷或有关法律要求时，维保中心应及时向房地产公司客服中心汇报，客服中心根据公司授权代表公司与业主建立全方位的协调、沟通渠道，并积极寻求双方满意的解决办法。

第五条供方维修时间要求公司各供方均须按以下表中时间要求对相应问题进行处理项目维修内容要求到现场时间（小时）维修完成时间（天）渗漏水现象阀门渗漏41管子破裂（给排水）42屋面、外墙防水层渗漏812太阳能问题86地面楼地面空鼓86楼地面有裂纹86楼地面不平整86墙面墙面鼓胀86墙面有裂纹86墙面不平整86外墙砖脱落812顶棚顶棚有裂纹86顶棚有污迹、抹灰层脱落46强电插座、灯没电44线路故障44空开、控制箱问题44弱电门磁、窗磁、烟感不能正常工作等86门窗阳台玻璃、纱窗破损，阳台栏杆锈蚀、脱焊等86卫生洁具安装松动，不能正常使用等83地漏、排水管堵塞43供热、供冷系统86其它问题86第六条维修费用审批权限及支付1、根据公司关于建立长期合作伙伴关系发展规划，按区域选择1-2家施工单位，签订长期维修合同，将常见工程问题列表，维修单位做预算确认维修价格；较为复杂的大型维修，经成本合约部会签后办理相关手续。2、工程问题的维修，原则上由质保单位组织维修，如质保单位既不自己组织维修又不办理委托维修手续，根据单项维修费用额度划分（1）5000元以下（含5000元）的维修，经维保中心经理审核同意后，按确认维修单价组织维修，如无维修单价按施工单位定额维修价格实施维修，维修结果经客户签字确认后，凭《工程问题处理单》（附件一）到财务部办理维修费用支付手续。（2）5000元-10000元维修，经公司主管领导同意后，组织施工单位实施维修，维修结果需客户签字确认，凭《工程问题处理单》到财务部办理维修费用支付手续。（3）10000元以上维修，维保中心提供维修单位施工方案和维修费用预算，经公司成本合约部会签意见后，报公司主管领导审批，经公司领导同意后组织维修。维修结果经客户签字确认后，按财务有关规定办理报销手续。3、施工单位质保期已过，公司对业主质保期未过，由公司支付的维修费用，无论金额大小，维保经理同意后需报主管领导审批后，实施维修。第七条本办法自下发之日起执行。第八条记录《工程问题处理单》

问题简述及要求：业主（管理处）签字： 日期：维保中心意见：签字： 日期：预计人工费其他费用预计材料费费用合计维保中心经理意见：签字： 日期：公司领导意见：签字： 日期：对维修情况的验收业主签字： 维保中心： 日期：实际发生人工费其它费用实际发生材料费费用合计备注：电话联系时间质保单位联系电话质保单位联系人结果经办人证明人月日时分月日时分月日时分编号：WR-08-15工程问题处理单

工程问题处理单工程质量保证金支付意见表工程合同名称施工单位名称（盖章）工程内容合同总价款（结算价）主要保修条款保修（维修）金额合同保修时间单位支付不支付（请书面说明原因）项目物业管理处经办人负责人房地产公司维保