某地产风险管理及内部控制

房地产风险管理及内部控制地产控股审计部目录第一部分风险管理及内部控制介绍

第二部分内部控制体系第三部分地产开发价值链中的风险管理第四部分内控手册介绍目录第一部分风险管理及内部控制介绍

第二部分内部控制体系第三部分地产开发价值链中的风险管理第四部分内控手册介绍什么是风险？风险因素、事件、环境、机遇及风险定义风险因素事件影响目标业绩的内外部事件风险事件或环境负面影响目标业绩的可能性机遇事件产生及正面影响目标业绩的可能性环境影响风险物化可能性的环境或状态正面－向上负面－向下周边环境与风险产生的可能性紧密相关例如：劳动力未经培训可能导致频繁发生事故机遇支持创造价值或使价值持续管理层创造时机来支持战略或目标设置的程序，该行为可阐述为抓住机遇具有负面影响的事件会抵制价值创造或者侵蚀已有价值具有负面影响的事件可能来源于看似存在正面效应的机会，如：客户需求量超过其生产能力

事件有正面效应、负面效应或两者皆有具有负面效应的事件意味着会产生风险具有正面效应的事件可以抵消不利的影响或产生有利机会有人对主人说：“如果当初听那位先生的话，今天也不用准备筵席，而且没有火灾的损失，现在论功行赏，原先给你建议的人没有被感恩，而救火的人却是座上客，真是很奇怪的事呢！”主人顿时省悟，赶紧去邀请当初给予建议的那个客人来吃酒。……曲突徙薪“烟囱是直的，旁边又有很多木材”——就是风险因素。

曲突徙薪——就是风险管理。有位客人到某人家里做客，看见主人家的灶上烟囱是直的，旁边又有很多木材。客人告诉主人说，烟囱要改曲，木材须移去，否则将来可能会有火灾，主人听了没有作任何表示。不久主人家里果然失火，四周邻居赶紧跑来救火，最后火被扑灭了，于是主人烹羊宰牛，宴请四邻，以酬谢他们救火的功劳，但并没有请当初建议他将木材移走，烟囱改曲的人。市场全球化及市场整合全球政治动荡人才的竞争公共安全及恐怖主义经济周期经济危机、货币贬值供应链、能源/商品等的价格上涨贪污/欺诈媒体危机、法律诉讼自然灾害客户需求股东言论短期利益知识产权侵害高科技犯罪/盗用身份信用危机、代理评估社会共同责任……战略与执行当公司的风险成为个人的风险高依赖性及低流动性回避风险的意识逐渐提升高级人员轮换高级人员薪酬不匹配失败成本提高企业扩充治理、风险管理及遵循方面的高成本……外部风险因素内部风险因素企业的一般风险因素经营财务合规内部控制的定义：内部控制是一个过程内部控制由企业董事会、管理层及其他人员的来执行内部控制为实现企业经营目标提供合理的保证内部控制的三个主要目标：促进营运

的效果和效率确保财务报告的可靠性保证对法律法规的遵循什么是内部控制？1.包含的关系公司治理是现代企业调整所有者和管理者矛盾的体系风险管理是管理层应对内外的各种挑战和不确定因素的时候，所采用的较为系统的方法和过程内部控制是现代企业内部日常经营运作的业务过程，管理者负有实施和监督的完全责任内控是风险管理的重要组成部分，是针对企业内部的可控风险的有效防范体系风险管理的范畴大于内部控制，它还针对企业外部的各种风险要开展风险应对管理现代企业管控体制公司治理风险管理内部控制风险管理与内部控制的关系过度的风险资产的损失业务决策不善不守法丑闻控制风险2.风险与控制的平衡过度的控制＋官僚作风

生产力＋复杂性＋周期＋非增值性活动风险管理与内部控制的关系3.风险敞口多坏?多快?财务声誉法律法规健康安全环保相关利益者可接受?趋势更好更坏没变化固有风险–管控有效性=多好?多快?预防或积极准备应对及恢复提升9剩余风险风险管理与内部控制的关系目录第一部分风险管理及内部控制介绍

第二部分内部控制体系—COSO内控框架第三部分地产开发价值链中的风险管理第四部分内控手册介绍内部控制体系--COSO内控框架内部监督信息沟通控制活动风险评估内部环境企业战略经营效益和效果财务报告及管理信息真实完整资产的安全完整遵守国家法律法规和监管要求董事会监事会经理层全体人员COSO内控框架-内部环境规范公司治理结构及议事规则审视内部机构的设置，明确职责、权利和责任，

建立岗位职责说明建立审批权限和授权机制保证内部审计机构设置、人员配备和工作的独立性制定和实施有利于企业可持续发展的人力资源政策制定员工聘用标准，加强员工培训和教育通过各种渠道加强文化建设，强化风险意识，加强法制教育员工行为守则成立专门机构或指定适当机构具体负责组织协调内控的建立实施及日常工作COSO内控框架-风险评估持续收集与风险变化相关的信息，进行风险识别和风险分析，及时调整风险应对策略。采用定性与定量相结合的方法，对风险进行分析和排序，确定关注重点和优先控制的风险；

识别内部、外部风险；根据风险评估的结果，结合风险承受度，权衡风险与收益，确定风险COSO内控框架-控制活动手工控制与自动控制相结合预防性控制与发现性控制相结合常用的控制活动包括：不相容职务分离授权审批会计系统财产保护预算运营分析绩效考评COSO内控框架-信息与沟通建立信息与沟通制度，明确内部控制相关信息的收集、处理和传递程序加强信息系统控制建立反舞弊机制建立举报投诉制度和举报人保护制度并及时传达至全体员工COSO内控框架-内部监督日常监督和专项监督结合制定内部控制监督制度，明确内部审计机构和其他机构在内部监督中的职责权限，规范内部监督的程序、方法和要求制定内部控制缺陷认定标准跟踪内部控制缺陷整改情况，并就内部监督中发现的重大缺陷，追究相关责任单位或责任人的责任定期对内部控制的有效性进行自我评价，出具内部控制自我评价报告以书面或其他适当形式妥善保存内部控制建立与实施过程中的相关记录或者资料，确保内部控制建设与实施过程的可验证性COSO内控体系—具体模块内部控制的局限性

即使是设计最好、运行最出色的内部控制程序在其执行过程中也可能会受到多重因素的限制而不能达到其初衷下列因素可能影响内部控制的效力：意识的不专注-理解错误、判断失误-疏忽大意、不熟悉情况-分心、疲乏等管理层越权串谋目录第一部分风险管理及内部控制介绍

第二部分内部控制体系第三部分地产开发价值链中的风险管理第四部分内控手册介绍房地旨产开押发价达值链穴风险莲管控秋重点例环节风险科因素纳和强设度从甲前端恐到后姿端的滋逐渐统变化项目拓展定位策划设计管理采购管理工程管理营销管理客户服务成本苹管理运营盾管理关注漠指标及－财侨务越靠简近价抢值链扬前端刷，内可外部赖风险低因素杏多，誓以外觉风险灯因素辞为主撕，各得项风草险因醒素对徐经营劣目标鹿影响程大关注缝指标尺－进梯度、压质量价值织链中滋段，拢外部得风险敌因素阴减少厅，是千内部负房地层产开保发项范目的寄质量子和成昆本控会制区铃间，粗决定替了利匠润的迈最终拘实现胡大小关注记指标念－品溉牌客清户靠近拾价值殿链后砌端，已以内图部经冬营操氏作险耕风因孤素为谎主，桶风险菌强度倒减少畅，但父对组肆织的湾品牌元和客钳户价拴值产版生重观要影呆响投资时过程案中的逗内控岛风险1、公乳司未斯能制六定土嗓地投胖资管抗理的歪相关羞制度申和流沸程，钱不利殊于规传范投谎资管养理工钞作，穗使其赵有序反、有过效地阳开展仓。2、土计地投停资管维理的岂职能宗设置贷不合蹄理，傅导致袜职责挣权限昨不明崖晰，役不利奴于有讨效地迹开展恨投资物管理现工作巷。3、未镰根据宪公司商的发亦展战计略进揉行土约地开话发计脊划的喘编制节可能洁导致讨公司勿土地牢投资选与发谋展战饥略产震生背叶离。4、投荣资活奸动与陷企业奶发展螺战略残不符要，未仪突出席主业退，盲砍目投宽资，贼导致兵投资脾失败亡，可称能导伞致资移金链表断裂仓或资壶金使扯用效木益低杰下。5、投遇资项既目立近项未躬按规蒙定的跑权限泡和程絮序进捏行评晶审，成可能礼导致钞企业妄投资瓶立项蛇呈现击出随月意、栗无序虏、无羡效的株状况纪。6、未婶对投故资项摊目进症行充舌分的往可行匹性调浊研，趣未能筒对投欧资项始目的塔收益熄和风稠险进久行充穗分论灾证，邪可能阿导致压投资豆决策横失误锻。投资疑过程陆中的商内控草风险7、投自资项题目未中经适熄当审虎批，暑可能经导致供投资睡决策象不符钓合公狡司的牙发展流战略井。8、缺描乏有岸效的女合同侨或协急议，块可能财导致局法律垫、经滚济风互险，拢给公抵司带忙来损并失。9、对营于投舒资项咸目的克跟踪奇管理驶无法洒全面糕及时系，会皂导致鸡管理耐层无辱法了铜解投勤资的饮实际辟情况钞，并蒙籍此旁检验漫实际瓦能否需达到厨预订夫的投确资决输策期葛间的缠项目递目标祸，最迁终可饶能导遮致投牺资损萍失的葬产生生。投资短过程彼中的故内控见风险-案例晶分析D项目副可研搂报告修：项目载为股愤权转竭让项马目项目叉位于棋城市锹的中局心区意向担客户猛是刚角性需模求客趟户“四坚证齐污全”规划毫已完刮成转让猜后当挤月即狼可开雁工一期征三个敞月后拌即可宁销售融资IR采R1苗19望.4不7%，投象资利桑润率37摔%复地确出资2.问5亿融资宜已落阴实，沫信托萌投资5亿，疗招行7亿贷洪款已代到位尽调引后发模现：违规煤计息园风险丹年利垃率高姨达33障%贷款压风险用，土云地抵丙押土地砖权属坦不清合同干风险安，应鼻付合开同款3亿项目千内不求利因晶素影牧响，6.迷6万伏漫的高背压走不廊线片以及估一大夫型煤鲁气储堡配站坟罐项目往未按飞期开废工风拾险成本撒确认步、分覆摊风训险关联挥方交蛙易税务卖风险。。孙。复核镰后融旷资IR恭R不足20我%投资播过程颤中的单内控弦风险-风险爆应对重视僵可研豆以及债财务冷测算尽早容关注隔风险见以及修风险腹识别搞清扬土地坑转让精的原绘因了解犬合伙垃人的竞背景考虑喂收购丽路径尽职评调查实地俘勘察充分宵评估扭风险对已举知的走风险骨预防竿措施势要落愧地定期枯跟进仇、重矿新评辛估风龄险开展疲项目朋后评川估工蠢作成本吐管理抄中的茶风险挣管理—可研收阶段地上到产品广业态卡及面健积发糊生较锁大的俯变化未明妄确建顷造标怪准地下膜建造头面积绿发生薪较大剪的变长化配套差标准轿不准捷确对项记目红直线外丛市政虚工程勉的工仪程量洗预计闻不足园林穷环境荐工程捷的面出积预委估不架足，纺仅考组虑绿腾化面负积交付效标准希未事积先确机定动拆艰迁的侮重大清不确闯定性强化诸产品呈开发姿业态垒定位充的前先瞻性裹和精那准性提高柿产品蒸标准加化程朋度，循明确绿建造估标准细化满强排嫩方案肢，仙明确炮项目姑的总津平布挺置、攻户型舌配比功、地镇库配挖置等详细冷了解来项目贺大市究政配悲套条翻件及垄收费榨情况尽量章拿熟劝地风险应对成本围管理锹中的谁风险荡管理—设计部阶段项目跃品质差的设仆计定臭位与原项目详的营农销定洋位不电匹配缺乏悦对技减术经吩济指动标的教有效困论证葬和限龙额设计管控目标波成本缸的编尊制不沈合理建立外、深续化和莲完善芬标准倾化设谢计产根品库口，建稠立对河应的饰目标蛛成本成本妻人员要积农极参仔与策划季定位绳和设惰计各阶段加强炕对设忠计院检的设古计管炭理，笔实现巨限额赔设计推行贤多方玩案技秀术经钟济比警较论显证积累造经验烤，通鸡过内铲外优卡化分考析比破较，优化愈目标骗成本画测算业的合屠理性风险应对设计订阶段袄为项稻目开定发过肝程中愉成本签优化刚的核尤心环痛节成本著管理塔中的皱风险榴管理—施工阀阶段项目亲招标街暗箱垃操作晶、存阅在商丧业贿书赂，创可能浊导致证中标怀人实肢质上彼难以芹承担奇工程纯项目艺，中标标价袜格失掀实，亿存在舞弊丧风险招标双阶段永的模抄拟清唱单与绒后期羡的施去工图赢匹配嘉性差乔，造好成后聚期结伶算时编对数凑量、筐价格徒的争验议，驴存在递成本婚失控塔的风翠险施工评图、后现场姓签证练、设窄计签顶证未敢能及壳时、秋恰当侦的复畅核、滩审批窃，造望成最扛终结色算时迎重计殿量，幼工作膝量、弯数量崖以及胆单价兼争议扫、虚括增，爷从而权造成月成本穗增加工程剥款项躺的不果恰当喇支付呆，造毛成资秒金管帆理的指风险动态嫂成本引数据啄未能刻及时套及准弯确更捧新，饲造成荷成本喂管理以的滞独后、绿忽视耗、预贯警信走息未聚能及玻时有据效地桥处理耗，从谈而导陶致成尽本得后不到投优化妖，和接可能置的增测加风险工程丛施工栋阶段宪为项惹目开签发过陈程中也成本艳管理眯的重贪点环寸节成本裤管理驻中的望风险详管理—施工针阶段应对工程标施工平阶段佩为项惑目开蕉发过谦程中削成本侵管理发的重颂点环岁节完善妹招标袖流程茧，一绪般应衣采用缸公开子招标葵的方五式完善永概预撕算制琴度，疮提高克事前茫目标绿成本得的精乒准度店，事代中成根本管齐理的倦及时若性，浑以及摆完善皱事后诞的结绣算流连程强化痰不相瓣容的药职务歇分离毛，多迟人参棋与强化决工程漫建设俯全过描程监颠控，辩审批玻的时展效性处以及五多级晚审批友原则扩展深材料饭设备竭的战衫略采俱购，智完善图材料区、设孟备的缓验收盖、保著管工括作强化担资金耗计划荒的及蔑时性谁和准篮确性颗，严烟格按聋照合赏同约败定，乌确保遣资金眯的安志全性建立隙各岗转位职差责，膊明确造的奖红惩机死制成本管管理得中的刷风险修管理—竣工应交付竣工辉结算贺资料素与实缝际工宪程存毙在偏戒差，守造成悬结算色造价凑的虚误增签证握、变端更工谈作未血能及局时完亭成，竣工肢结算会工作稍不能携及时颂启动纷，结果算进饰展拖姑延竣工捕结算栽阶段扫要处妄理诸犯多争陈议、锤遗留蔽问题后评猴估工君作未冠能开猫展，已造成拘以后竿项目则存在砌同样棉问题释，成本上得不丧到应灯有的杯优化拍。健全瘦对竣指工资瓣料的稻复核迹机制及时艳、有兼效的拦完成抄工程拆成本帐的过轧程管筐控工宫作，麦为竣饮工结虑算的焰顺利箭开展割奠定日良好然的基久础加强吵竣工袋结算忽审计建立麻完整遮的工晴程项读目档会案建立表完工传项目构成本污管控犯的后迎评估还机制风险应对内部命控制-资金犬活动筹资颈决策腐不当舒引发资本责结构娃不合桂理投资队决策娘失误坑引发植盲目扩张其或丧绒失发促展机赞遇资金盖调度冶不合渔理营运倡不畅资金某活动升管控干不严企业孕应当卸指定散专门灰机构历或人趋员对歼投资旁项目左进行泼跟踪轰管理丑，定捕期组罩织投罗资效来益分咳析，污关注怨被投踩资方仁的财蒙务状性况、哑经营树成果廉、现浪金流也量以替及投具资合勺同履渗行情锐况企业旅应当裹加强介债务挂偿还伟和股柏利支语付环旋节的攻管理严格精按照铸筹资恐方案始确定羞的用云途使挥用资章金，者由于互市场碍环境亲变化能等确捞需改哈变资容金用吸途的底，应掌当履桨行相弟应的得审批悔程序么。严滩禁擅扇自改垫变资隆金用芝途不得酸账外靠设账屋，严木禁收万款不内入账尸、设皆立“起小金夏库”总会宁计师洞或分就管会芹计工狭作的外负责聪人应踢当参善与投孔融资济决策胳过程企业穗有子殃公司孔的，月应当萝采取砍合法陡有效格措施社，强挡化对党子公薄司资斜金业盒务的秋统一揭监控哀。有限条件甘的企匀业集伍团，爪应当款探索辱财务爸公司崇、资越金结亮算中乳心等迅资金蛾集中展管控错模式重大副筹资滨方案雷应当男形成辟可行裳性研惭究报艰告，样全面趟反映旺风险尚评估床情况企业币采用普并购护方式隆进行心投资撕的，罢应当笔重点迁关注抚并购都对象税的隐婆性债族务、绍承诺永事项族、可秒持续辱发展养能力赴、员槐工状洲况及善其与阁本企仆业治适理层标及管爆理层攀的关君联关己系，熊合理欢确定凝支付嫂对价内部薪控制-工程誉管理缺乏男可研岛或可蹦研流哭于形姐式决策踏不当巨，盲惕目上所马公司粒未能扇建立距和完糊善工恩程项目便各项酱管理招制度革，规范支工程腿立项果、招典标、造价搜、建敌设、定验收扮等环节熊的工温作流巷程。项目碍招标吧暗箱巧操作佛，存在捉商业雨贿赂工程品造价肥信息炭不对蜓称技术享方案盯不落君实概预聚算脱末离实签际从事项目可行性研究的专业机构不得再从事可行性研究报告的评审企业应当实行严格的工程监理制度，委托经过招标确定的监理单位进行监理企业的工程项目一般应当采用公开招标的方式，择优选择具有相应资质的承包单位和监理单位企业财会部门应当加强与承包单位的沟通，准确掌握工程进度，根据合同约定，按照规定的审批权限和程序办理工程价款结算企业应当建立设计变更管理制度；企业应当严格控制工程变更，确需变更的，应当按照规定的权限和程序进行审批总会计师或分管会计工作的负责人应当参与项目决策企业应当加强工程造价管理，明确初步设计概算和施工图预算的编制方法，按照规定的权限和程序进行审核批准，确保概预算科学合理企业应当加强对工程建设过程的监控，实行严格的概预算管理;;工程项目概预算应当按照规定的权限和程序审核批准后执行内部秀控制-合同柿管理未订除立合迹同未果经授努权订洪立合同妻对方企主体拔资格崇未达真要求合同托内容盛存在党重大览疏漏采或欺萍诈合同容未全禁面履柱行或监控淡不当合同精纠纷湿处理熟不当应当忌组织层法律鞭、技山术、验财会朴等专烟业人昆员参却与谈谜判，局谈判惠过程漆中的纪重要爆事项哥和参铺与谈限判人宴员的壤主要刮意见脑，应骆当予奶以记插录并视妥善泻保存应当倾组织陵内部妨相关炸部门烛对合谨同文爱本进阻行严华格审绢核企业注应当钩加强辣合同顶纠纷峰管理企业隐应当捎建立猛合同晶履行元情况淹评估畜制度合同塔管理伐部门毁应当胀加强判合同鸟登记所管理挖，实封行合释同的隔全过督程封曾闭管绢理合同典订立呢前，串应当郑充分光了解虑合同梨对方驾的主耳体资甘格、东信用俗状况价等有稍关内拘容，辫确保端对方滨当事打人具饰备履国约能诵力。企业邮财会葱部门智应当扩根据赶合同奔条款触审核猴后办新理结顿算业趣务企业隶内部攻授权策处理铺合同躁纠纷注的，界应当墨签署胀授权睛委托疗书。伍纠胖纷处搭理过懒程中擦，未迫经授浩权批位准，嘱相关蚕经办费人员偿不得滴向对殿方当炼事人赠作出榆实质歼性答司复或捧承诺墙。目录第一部分风险管理及内部控制介绍

第二部分内部控制体系第三部分地产开发价值链中的风险管理第四部分内控手册介绍内控且手册铲介绍通过何内部莲控制误手册涂记录灿业务展流程粒的风榜险、惕控制留目标葛和控客制活布动内控奥手册多中明索确的榨控制搭活动攀可作非为管拨理层叮管理沈流程池风险斧的有缩慧力抓寨手内控伟手册尖可作机为审谱计部吵门对贫内部简控制霉的有宽效性剥开展求定期磁检查垫的依独据内控稠手册珍一般猪包括贱如下绑内容框：流程蛮概览不相川容职酱责表流程旱综述流程快图风险猜控制卷矩阵相关助制度害索引内控呆手册辈介绍各流支程的秋内控努手册梦章节牙主要牵由流冶程概脑览、巨不相站容职拜责表祝和各爷子流吹程的陵具体秒内容列构成闪；各丘子流执程内齿容由油“流顾程综杏述”翅、“洞相关堵部门必职责伍描述算”、政“流暂程图仙”、霸“风溜险控葡制矩证阵”慈、“肚相关两制度跳索引深”等走内容岂构成采。流程推概览义：流程把概览霜列示宏了此籍流程舒涵盖蹄的子味流程遣及其攀相互控关系嘱；使用五者可蓝以据陕此查爆询相锁关内骂容。其优搬点在卖于：简单遮明晰级地列逗示组避成各病业务莲流程播的重宴要子屯流程披，使孤用者贵对各葡流程搬的总窑体构离成一给目了纽奉然。帮助恶使用市者快受速定万位其菠想进侄一步束了解比的内像容。示例内控蓝手册职介绍各流纳程的狸内控弹手册件章节慈主要或由流肚程概浴览、硬不相浇容职青责表纯和各董子流碍程的毕具体冠内容居构成汗；各寻子流职程内矮容由虾“流班程综佣述”陷、“劣相关蠢部门午职责熊描述犯”、蜂“流吴程图透”、驳“风摆险控动制矩洪阵”灯、“唤相关夏制度失索引旬”等丙内容休构成恨。不相皆容职翼责表彩：不相锐容职剧责表茎列示盘了此谈流程问中不搅可由愉同一隶岗位蹈同时遵担任凝的具恰体职麻责；使用族者可蛇以据势此了萄解职肉责冲妙突的茄相关因控制艘。其优股点在损于：直观卫列示症不相旧容职辞责。帮助椒使用愚者在与制定斧岗位缩慧职责损时有呆效避艘免职盲责冲扮突带池来的逼风险且。示例内控印手册泽介绍流程毕综述烫：该续子流效程所何包括卧的业年务内袭容；相关远部门艳职责尝描述匪：该宅子流土程所显涉及亏的相袖关部匙门的跨主要纳职责孟；其优揉点在描于：为子立流程愧提供斗一个缺总体求情况蔽的介舍绍。示例流程喷综述钢、相愉关部幼门职榆责描隐述内控爷手册谊介绍风险编号风险控制目标编号控制目标控制活动编号控制活动控制活动责任部门相关制度相关报告或表单XXXX-PM-RI-301企业未与设计单位进行有效的交流，可