惠州公寓住宅项目全过程管理报告成本控制营销定位

XX三期项目启动会XX（惠州）有限公司2011年12月

前言XX·XX，占地3000亩，建面近400万平米，以其庞大的开发体量，泛一线城市的地理区位，必将成为南中国一大闪亮新星，也必将创造华南片区崭新居住新理念，更将会带带领XX集团在地产开发经营中实现一个新的里程腾飞。

2011年9月25日，【XX•XX】拥400万大城体量，势如破竹，一期A区耀世开售，以开盘即售3亿的骄人业绩，在低迷的惠州市场阴霾下创造别墅首开即破100套的销售传奇，赢得深惠市场一致好评。【XX•XX】三期，建筑体量约10万平米，集集团快速开发战略指导等综合原因，将其列入2012年开发议程，为与二期高层错开竞争，初步产品规划为别墅产品，2012年，【XX•XX】二、三期大举入市，必将使惠州，乃至珠三角市场目光齐聚博罗，共同见证【XX•XX】的再一次华丽升级。目录项目概况01项目营销定位02项目概念设计03项目工程管理04项目采购管理05项目成本控制06投资财务分析07宗地概况注：与7号地捆绑基础设施为：东江大桥北面引路（120米大道标准）、南面东引路（不低于30米大道标准）、南面西引路（不低于20米大道标准），投资金额：人民币一亿元；：人民币一亿元。基础设施：1、道路：两条，一条项目西侧翠美园村土路，一条项目东侧横坑村水泥路。2、供水：dn800管已开始施工，预计明年上半年可以通水。3、供电：一路供电专线明年上半年通电，可以满足三期项目用电。4、排水：农田自然吸收和一条灌溉渠排水。拆迁：7号地涉及拆迁105户面积约20000平方米。其中，三期涉及拆迁40户，面积约8000平方米，需拆迁费用大约400万元。土地证：经集团高管和惠州公司高管与县政府多次沟通后，政府不同意分割办理国土证，坚持要我司交清地价款后办证。三期地块位于XX•XX7号地块内，为7号地核心组团，也是XX项目核心版块项目位置：项目位于一二期，与一期A、B区南侧仅一路相隔，紧密相连，东、西、南向地块均为荒地及耕作地、水塘，以及未拆迁民房

三期用地指标：占地面积：约27万平米建筑面积：约10万平米。项目概况项目指标大盘中期，别墅10万大体量，与二期高层错开竞争项目指标解析：项目计用地面积27.7万平米，建筑面积约为10万平米；前期高档别墅入市，三期作为别墅产品续延，与二期错开竞争。项目概况项目概况项目指标序号内容单位规划指标1总用地面积㎡277850.001.1

其中：建设用地面积㎡53698.001.2

绿地面积㎡161856.001.3

道路用地面积㎡33510.001.4

广场等用地面积㎡28786.001.5其他㎡0.002容积率≤住宅≤2.5,商业≤1.23总建筑面积㎡126302.003.1住宅㎡109806.003.2商业㎡0.003.3幼儿园㎡0.003.4物业㎡0.00

小计（计容积率）㎡109806.003.5地下车库㎡16496.00

其中：人防部分㎡0.003.6架空层㎡0.004建筑覆盖率≤0.195绿地率≥0.566建筑高度或层数≤地上3层7退红线要求

……6米8车位数

569（地下313，地面256）项目共享400万平米社区大配套，前期以休闲配套为主项目概况项目配套项目配套：项目周边可享用一期配套酒店、商业、72万平米滨江体育及湿地公园。酒店（目前停工中。）滨江湿地公园滨江体育公园7000平米会所项目日常生活配套仍靠博罗县城支撑，距离项目约5分钟车程。项目概况其余配套交通情况：从博罗县城通往项目所在地块的主干道只有博罗大桥，距离县城中心区约5分钟车程，博罗大桥延伸至南岸江边后即截止，再无标准城市道路与其相接。重大交通配套待建：从惠城区下角片区出发沿下梅湖路驱车约20余公里亦可通往此项目地块；惠州市政府远期规划(2011－2020)将在东江南岸地区建设下角梅湖路和其他城市次干道、支路，及泗湄洲大桥，届时从惠州市惠城区下角片区出发可方便到达本项目；东江上游距离项目地块约六公里处有惠河高速路经过，但暂无出口(正积极与政府协商论证在东江南岸开一高速路出口通往此项目地块可行性)。商业配套、教育配套、医疗配套、金融配套、文娱配套等暂无，目前原居民各类生活配套主要依靠3公里外的县城老区解决。总结：大盘中期、纯别墅、核心组团、共享大配套。总结关键词及分析：

7号地块，核心组团：三期地块位于XX•XX7号地块内，为7号地核心组团，也是XX项目核心版块；

大盘中期：大盘中期，项目共享400万平米社区大配套，前期以休闲配套为主；

10万建面纯别墅：别墅体量大，与二期高层错开竞争；项目配套：项目日常生活配套仍靠博罗县城支撑，距离项目约5分钟车程。项目现状：为荒地及民用地，有30余处民房未拆迁。项目是属博罗县首席大盘，惠城罕见超级大盘项目区位为博罗，惠城北进的外延线项目规划为大城，规模及长期配套优势明显但仍面临短期配套不足，居住氛围不浓项目概况项目概况总结目录项目概况01项目营销定位02项目概念设计03项目工程管理04项目采购管理05项目成本控制06投资财务分析07市场研究产品定位价格定位宏观市场惠州市场博罗市场别墅市场2011年前10个月商品住宅销售面积同比下降4.4%，销售均价同比增长8.4%，但环比成下降趋势。市场研究宏观市场全国量价走势：自进入9月份以来，全国商品住宅销售增速连续3个月下降、房价走势回落。市场研究宏观市场一线城市城交量持续低迷，房价下探。市场研究宏观市场众多二线城市成交量随一线城市下降，陷入低迷。市场研究宏观市场受整体市场预期影响，三线城市成交量也开始走低，且进入11月份之后，成交量下降的城市继续增加。市场研究宏观市场下半年惠城市场销售呈下滑状态，各开发商纷纷以大折扣、优惠吸引客户，收效较小，惠城新开项目再现3字头、4字头楼盘16项目名称类型9月销售10月销售11月销售量价关系白鹭湖别墅联排:9套联排:9套联排:2套以推售公寓和洋房为主，别墅去化量小高层2012411月推出3800元/平米起洋房，成交火爆XX别墅10套10套3套加大促销力度，去化剩余货量XX山水城别墅联排:6套联排:3套0以推售洋房为主，别墅未作推广高层152565推出4399元/平米起高层，成交较好悠兰山别墅双拼:3套00正常去化半山1号别墅联排:6套00以推售洋房为主，别墅未作推广华基江山局外别墅4套10套3套促销、抽奖光耀翡俪港别墅820线上主推洋房，线下别墅正常销售御湾雅墅别墅000价格下降20%，1-1.2万元/平米，但仍无成交XX凯旋城高层1030线上主推洋房，线下别墅八折销售XX凯旋国际高层----75推出3800元/平米起高层，成交较好摩卡小镇高层--23810月，推出市场均价6500元/平米，成交率12%；合生帝景湾高层535510月推出9000元/平米起高层，较此前价格低2-3000元/平米，成交较好市场研究惠城市场中央定调：多次重申，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。市场研究政策政策解读：结构性调控预计将持续，2012年迅速回暖可能性不大市场研究政策发改委专家解读“坚持房地产调控政策不动摇”房地产价格回落的基础仍不稳固调控有利于经济长期平稳健康发展调控力度不能放松制定稳定健康发展的长效机制部分城市房价过高的局面还没有根本改变。房价上涨的潜在压力仍然较大。目前房地产价格回落在一定程度上是通过限购、限贷、限价和行政问责等措施实现的，而不是市场自发调整的结果。房地产价格和投资增速适度回落，对当前我国经济增速会形成一定的影响。但从长远看，房地产价格回落到合理区间和投资适度回调，有利于保持房地产业长期平稳健康发展，进而更好地推动我国经济保持更长时期、更高水平、更好质量的发展。目前国内投资渠道相对有限，房地产成为资产投资和保值增值的重要途径，在流动性充裕和通胀水平依然较高的情况下，投资投机的套利空间仍然较大，调控力度一旦放松，被抑制的投资投机需求就可能重新释放，引发新一轮房价上涨。在坚持房地产调控的同时，必须加快研究制定符合国情的住房体制机制和政策体系，坚持住房资源市场化配置为基础，加强和改善房地产市场调控，形成总量基本平衡、结构基本合理、房价和消费能力基本适应的住房供需格局。政策调控下的市场预期：预计2012年中将成交量再次触底，市场出现全面降价，年底可能量价齐升，全面回暖。市场研究未来走势总结宏观炭政策献分析有结论耽：明年村调控职仍将旷持续较，中资央强拘调要亚让房睛价合牌理合透归。整体泡市场殃回暖振预计万为20音12年底蕉，年栋中将晃出现同成交庆量二演次触耍底，德市场所可能蛙出现葱全面陵降价浩；下半橡年惠概城市弦场销就售呈辨下滑也状态忍，各侦开发蹦商纷刊纷以感大折肾扣、峡优惠奶吸引期客户教，收圣效较效小，增惠城厘新开亚项目完再现3字头损、4字头袋楼盘本项锹目位懂于供应变稀缺占别墅播产品掌，加则上博蛇深高叼速开绞通利插好，但地锁段较铜偏，嚷独立多成城损，配哥套不聚全，竞为项之目硬幕伤，抗风绳险能纯力较钻弱。项目质素：别墅产品的稀缺性博深高速的利好地段的硬伤配套不全市场裹研究政策房地这产开鸡发投轰资——全市业房地霞产开刷发投绿资增四长较屠快，组跃居惕全省扣第四罢位。市场盒研究惠州首市场房地禁产开幅发投解资—射—2坟01冬1年伍年前荷三季热度，阔我市阴房地青产开让发完绒成投梁资2梢75暑.2工3亿训元，宝同比满增长碍43区.7苹%，贿上升踏幅度甲较大茧，从区啦域投科资规箱模对接比来赖看，井今年脾前三煌季度娱，惠警州的哲投资贡规模亲超过优东莞鹿、中宗山，体前进亏至全车省第衰4位。（仅次庭于：绝广州瞧81拿5亿摘元、布佛山杯42糠7亿亲元、心深圳36犬9亿适元）芽；从投析资增俭速来绝看，泪今年纲3-波9月窝的累琴计增且速分救别为厉：4丹6%宿、3粒9.涂8%厕、3木9.饶9%拜、4简2%晋、4记5.叨3%矛、4吧6.湿4%乒和4刚3.紧7%这，在年4月雅、5层月小西幅回猫落后姐，三秧季度压再度似呈上领升态汗势。脚（数吸据来形源：茎惠州逮市统悔计局字）商品涨房成畅交情料况——截止坟到20完11年10月份蚂，惠很城区驴商品忽房成灯交27章4.救65万平延米。俗预计枯惠城既区全嚷年成口交面份积较20捡10年持享平。历年巾去化忘分析勇：08年受易金融是危机读影响贪，市僚场消否化量宰下降秤，09年、10年随顽着市忌场回夹暖，堤成交倘大幅凳度上批升，20期11年1—可10月成终交总先量与20盐10年同赖期基趟本持胳平。20秩10年全滋年惠波城区沿商品云房成岔交32尊0.歉36万平索米。预计迷惠城比区全窜年成绣交面趣积同泼比略货有上岗涨。抗从月红度成胁交量买表现稠来看骂，除俩一、遭二月券收到块季节订性因幼素影盏响之娇外，党其余玻月份宏表现于比较乐平均兄，传坑统的练“金博九银艘十”丧并没位有突钱出表蛙现，句如果裙把数宪据结殊合到馋月度习供应席，则贼可发如现下握半年遇开始秋，商喉品房插去化足率开帜始逐棋渐降梨低，破客户薪观望驻情绪泄加强股。市场叨研究惠州鬼市场市场统价格——从20俱09年到20浸11年，乓惠城道区住陶宅成舞交价瘦成振铸荡上蚊涨，20粪11年月粮均成船交面命积一观直保业持在20万平狮米/月以揭上的妙水平缝，价路格也丸保持贴在60旱00元/平米久以上太。11年住粱宅成董交面肉积最肠大的州“亮寻点”违在于偷“金号九银缩慧十”盾的含咱金量如下降披，使千得大旷量在9、10月份烦入市资项目俭的开锣盘收求到较跟大的扮影响哈。惠城加区住侦宅成失交均哪价走拖势图20垒09年周财均46蠢93元/平米20驳10年周变均53欧18元/平米20伸11年周屠均62克83元/平米市场枕研究惠州咸市场存量糕分析——08年调爬控后证，市映场存汗量达蜓到峰渔值，09年处睛于存车量消金化期皂，之装后存劫量又毯开始殖逐年样递增交，11年出克现大档幅增汗长，鸽预计11年存愿量18屯0万方11年住掏宅成暂交面丽积最值大的鄙“亮好点”轨在于裙“金坛九银壳十”哲的含卡金量莫下降狐，使冰得大壳量在9、10月份固入市交项目撒的开钩盘收揭到较卸大的佛影响会。市场启研究惠州敌市场量价趣表现怖：20证10淋-2升01界1年下胁半年泥，全宇市一蹦手房卫销售昼面积初及价鲜格均己较为肺平稳匠，除6-美7月份艺达到鱼高峰裂外，悔自8月份谢开始蚀，面容积及姐价格宪均呈季下滑绳状态毕。市场狭研究惠州誓市场二级似市场家供应封：20淹11年，鄙博罗缴市场稳住宅论供应瞧较为可稳定返，月絮供应醒套数游多在10意00余套润左右夏，月割供应甚面积11出-2这5万平敌米，巷随市桶场旺汽淡季补波动仪。2-充11月博咐罗住孕宅供何应市过场相渡对惠堆城区磨较稳忽定，惕供应艘量呈验动态桐波动薄。2-遭11月博乌罗住台宅月犯度供催应面验积多洲在11街-1椅3万平咳米，桶部份举市场石旺季川月供无应面旱积可交达23朋-2承5万平伯米。除4、9月供纠应高丛峰外马，总恩体供弹应较替惠城农供应旷略低殿。市场完研究博罗轮市场二级啦市场等成交踩：20膊11年，沾博罗之市场坐成交世较为显稳定娘，销煤售套迷数多掏在65仗0-傅75苗0余套饭左右委，月另成交疾面积8-温9万平存米，8-间9月为屡成交电高峰摸。为锈惠城昼成交怠量的慨一半丸左右紧。市场枣研究博罗颈市场二级般市场卫成交锤价格降：目貌前博勉罗整却体均减价37摊53元/平米蚁，为东惠城绵均价读的二似份之学一。历年吹来博千罗房悟价呈伶稳步罢上升逝态势球，特灶别是附在07年之母后，厨总体扭均价免于20衰10年突穿破30伙00关口20冤10年，绵博罗段房地宋产市兴场呈狸现波替动走标势，吗但整导体上煮行，慢至12月份凯，已裁达37水53元/平米购；通过用惠城腊、惠禾阳、肾博罗去惠州患三大包区域村的房俘价对启比发评现，啊博罗采均价躁远低摆于惠务城、穿惠阳跌，整松体均茧价是状惠城踏的一个半，视至11月份柄，成葱交价挎达42顾21元/平米咸，为依惠城叙价格毒的三挖分之诉二。市场顷研究博罗崇市场总体言格局——罗阳皮房地鞭产市灰场可销划分您为四餐大板违块。灯分别蔽为城任南、骄城东工以及骡惠博轿沿江亮路、额城西爸博罗氧新城蹄版块霞。市场钞研究博罗府市场五矿戏哈施羊塔特XX山水霞城后续肝未来2-之3年内卫有约50没0-逆60铲0万㎡德供应师，基期本都爱在镇赞区中腐心外裁围，唉主要切为博芽罗东质部区侧域造认近惠映城片亏区（汽惠博缘瑞沿江侮版块驾），鸦预计20舌12年下法半年迅将会耻出现未供应下高峰掌期。市场丽研究博罗网市场占地15万总建22-30万XX项目占地30万总建45-60万博罗新城项目占地55万总建82-110万占地9万总建14-18万本项目罗阳镇区中心XX达项目占地100万总建约100万占地72万总建约72万富华新城后续15万城市绿洲后续约45万在售项目后续供应新推项目后续供应鸿隆江山后续约60万汤泉半岛后续约96万城市山麓后续约8万在售侮项目兵后续桑供应愚量有垒约20但0万㎡推项武目，窑大部漠分位铃于城烛市新机区，洗预计急后续纺将有34权0-醉40卫0万㎡培货量XX项目居已启洁动，田而其遥他各先项目朵也将任陆续揪启动浮，市皱场供符应高灾峰将探出现屑在20突12抢-2裂01边3年。惠城长别墅掀未来缺供应抹：20枯11年存排量别绒墅约柳计24万平须米，20赏12年预托计新烤增别袭墅面迫积约50余万亩平米吐，集醉中于20匠12年上趣半年面推售井。20屑12年，绿惠博网线将糕成为统别墅咳供应往主力抹，主垮要以暂五矿肆哈施输塔特份小镇馋及金晶裕汤掀泉小耽镇为彻主要蠢供应甲，单遥盘供宵应面都积超10万平锤米，军也是内本项棉目最疲大竞衰争对消手。未来筝供应——20勉12年别汗墅总舱量约80万平楚米，投多于20单12年上狂半年萌入市担，惠碗博将详成为辆主力定供应堤片区象。市场蠢研究别墅摊市场别墅曾成交——别墅衬正常华市场授单盘刷成交陵约6-筛8套/月，钻当市活场下肿行时仔，成锡交迅肝速萎坐缩，参单盘魄月成哥交套胞数约2套/月。市场慕研究别墅隆市场正常侨市场市场席下行别墅村项目20皱11年6-却8月，迁单盘英月均束去化福套数温为6-我8套/月，裳进入9月后坐，主犬要受远政策置和市幅场的司情况亩，别汁墅成声交下升滑，肌项目蚕多为立成交2套/月，拘较多搂项目落无成杠交。项目指标数据占地面积：100万㎡建筑面积：100万㎡容积率：1建筑户数：一期366户绿化率：41%产品：190－240平米联排368平米双拼成交价格：未售2012年推售：套数：300套。面积：6.5万平米户型面积区间套数双拼别墅368.786联排别墅199.46-232.1440总计46典型轨项目——五矿局哈施愁塔特孙，预惯计20猾12年1月份淹入市扒。市场朱研究别墅说市场首批役入市青单位典型炮项目——XX山水档城，20抵12年主饮推洋摄房，午别墅航继续乱持销籍。市场弯研究别墅型市场项目指标数据占地面积：35.8万㎡建筑面积：51万㎡容积率：0.75建筑户数：2542户绿化率：35.5%车位：1512个产品：联排：220-340平米双拼：488平米独栋：536平米类成交价格：联排：7500双拼：10000独栋：150002012年推售面积：5.5万平米（洋房）典型的项目——瑞享婶半山骑一号务，20蓄12年继御续推珠售靠流山别抗墅，犁预计4.袖5万平揪米。市场倾研究别墅萍市场瑞享悦半山敞一号项目指标数据占地面积：25.7万㎡建筑面积：39.1万㎡容积率：1.1建筑户数：1297户绿化率：60.8%车位：1998个产品：联排：340-443平米双拼：488平米独栋：640-760平米成交价格：联排：7600双拼：10000独栋：未售2012年推售：面积：4.2万平米1、惠丙州房候地产拆市场加全年雁销售扰表现栽不温宁不火件，没那有随村着今怖年惠眯州市港场供访应量矛加往具年的出放大呜而销翅售面蛇积有艳所提绪升；恋价格再方面信除了抹个别技月份自因豪擦宅项普目入偶市而陶拉高睡房价姐外，扎全年充价格误较为丈平稳恼，下乳半年更众多突明星火项目巾纷纷“平价”、大贱折扣则入市予，以咏价换素量。2、填博罗葡市场饿随着棕别墅召项目差增多少，整晓体均唉价及卷成交帮面积之上扬驻，随级着惠岁州北姿拓，晋博罗阀东部客大量麦项目没入市珠，预么计未涉来2-剩3年内漆供应50很0-桶60帜0平米哨。3、惠帖城别龄墅未拳来供渐应：20碰11年存解量别备墅约刮计24万平日米，20英12年预意计新减增别协墅面耐积约50余万蹈平米旨，集在中于20村12年上狗半年耍推售挎。20奇12年，棚惠博晴线将咱成为嫌别墅踏供应削主力椒，主殃要以贵五矿锋哈施荡塔特炼小镇但及金框裕汤冷泉小锻镇为啊主要闷供应烛，单业盘供悲应面睛积超10万平改米，境也是愚本项困目最冶大竞颗争对掘手。总结退关键谅词：惠州境市场锣目前观未见桥大肆辛下行灯，但萝第四支季度本量价滩已成啦下跌竹态势蚕。项捆目惠右州客塌将遭袖遇惠拾博沿慌江线屈别墅腊楼盘幸截流挨。市场速研究总结目录项目概况01项目营销定位02项目概念设计03项目工程管理04项目采购管理05项目成本控制06投资财务分析07市场寒研究产品欧定位价格决定位项目鼠分析属性抬定位客户歌定位产品丹定位建筑逐风格毕定位园林险风格纺定位配套园建议档次虏定位形象剃定位从以寸上S.大W.驳O.贺T分析狂可以排看出外，本霉项目只存在使着一遣定的对缺陷乐，但羞项目嗽自身圈也具赚备许丧多自殊然的贫优越辆条件快，如于规模映、资旷源、罢景观轧等。挺因此状综合罢来说六，本祸项目他优势郊大于纽奉劣势丘，相规信以修前瞻把性发禽展战雾略，勿通过运各方原面的马通力逗协作屑，本垮项目电可取桌得理胶想的迈投资伙回报番。在本陶项目痕的整融体规证划思籍路与很营销河定位剃中，谋除了涝要全恶力发荐挥优枣势因伯素之怠外，姻更重层要的忘是把肯握机灰会因绑素和仔客观蝴面对炮威胁台因素虽，有喜策略躲地创好造项镇目优叔势，免力争他实现吼良好重的项番目回县报。1.规模丈优势撇：30之00亩占前地，逢现属食博罗巾大盘遥之一忆，规局模大毕，可垮塑性摊较好煤。且群建成丛后将遵会是谣博罗乖的首创席高陕档社叹区；2.大居掉住环拉境优父势：尸项目霸北面荒为东依江，餐后倚满山万止亩山阁脉，烧并且篮拥有72万平拳米滨奥江公押园，镜大居弹住环甘境好匀；3.一期腐影响绑优势粱：项尼目的遣一期裹市场敢形象武已经运建立僻，具疗有一表定较叹好市诸场口庙碑。1.深莞猜惠一表体化威，1小时基生活的圈将昌带来光大刺量客魂群聚给集；2.惠博恭房地行产市音场处凉于高舞速发搁展期晚，博停罗地役区发宏展逐泪步获路得惠密州及租周边府地区迟市民逼认可;4.组2扰01情2年年蹄底博绣深高裤速即摇将全挖线通践车，炼将增渡加深垮圳客奔户的觉购买帐；6.目前惩五矿敲、XX、富瞧力、XX等各迷大名店企开锹发商汽进驻权博罗塞，未模来博教罗房升地产裂市场机将持廊续走引高，刺目前突虽处械于萌对芽生抚长状赶态但票未来呈发展却潜力延巨大阻。1.项目蛋地处顾老城项区，课环境悼破旧塑，属宴于博分罗发家展较挪弱的若片区翁；2.交通潮不便更，目协前仅番靠博隔罗大筑桥对仍外联截系，释生活牙较不脑便利卵；3.项目起非博秆罗主熄要发口展方费向，喂周边淘均处瞧于待戏开发举状态析，几本乎无疗生活属配套垦。1.皂2津01践2年，睁国家援将继怜续严锋厉的拿调控额政策素，楼类市已记经进仰入冰锡点期猾，且榜该情旬况将川持续1－2年；2.目前隔博罗呜高端灯别墅闪盘众生多，冻例如XX山水寇城、幕半山1号、XX、五互矿哈率施塔知特等日，将遵会导壁致客隐户截摩流。3.目前缸博罗缓的经暗济实难力有罗限，部难以照支持院众多脉的高惊端别府墅项难目。SWOT产品古定位项目糕分析项目宇价值动点分博析项目示价值——价值滚点一援：规竟模大紧、可庄塑性沾较好右、大汤配套阵预期平好。价值罢点二凶：东格江资但源及搁滨江派公园筐具有页一定妇的利截好价值区点三皮：一折期影踏响力渡已经破建立区，后村期可哨较好赌地利久用与捆承接搭。项目跌机政会点——机会孩点一巷：面址向珠炼三角幻玉（深长莞惠糖）资塌源型卫别墅严市场膛，主守要以漆博罗塑的三玻缘客耍户为何主，溉也可轻分流嘴部分码惠城班别墅与市场家。机会险点二债：众膏多名清企开魂发商软进驻壁博罗首，有深效提申升了麻该区搅域的怒发展机会浴点三垫：20具12年博乱深高荷速开陕通后绘，加甲速深军莞惠腿一体负化，己使博铃罗有谁更多究机会咽融入须珠三为角整脊体发扛展体包系。机会际点四靠：倡源导高迟性价武比的值品质华生活闸，正臂是城凭市核傍心区培发展稠带所免缺少公的;机会鬼点五怜：资然源、罢地段应和产社品是妻目标苏客群誓的置玩业关谷注点项目粱限制番点——限制模点一司：项貌目内涛部资崭源有罗限，忧且该交区域权发展拆较慢阻，尚困未成逆熟。限制拥点二锡：外针部山辽体资招源难享以利岸用;限制叔点三棚：不慌在博罢罗及情惠城递的城伤市发倡展重出点方忍向上垦，未疼来可拼借势拖区域视发展匙的机留会不奥大。产品毫定位项目获分析项目兆属性戚研判1）项科目整蔬体定奇位为股“南席中国·4磨00万平闸米栖皂居胜喷地”挖，三既期的志定位作也是欠在总众的定峰位之勤下而饺成。巡寿另，竭项目亿开发姜至三奇期，顷一二宝期的阳配套锡已经海相对营成熟街，因划此对确外释酸放本济项目果越来然越成蔑熟的撒概念省。2）、朋由于棚三期泰的大猛部分冤产品渗均为岂临湖哈或观娱湖景黑别墅狱产品透，因错此针璃对三责期产低品特则点，子重点逮宣传缩慧项目双欧陆卧风情惭别墅仍以及职临湖寸的信适息，嚷提升期项目驻的居茶住价拖值和门景观饮价值侦。产品委定位项目骂分析南中袜国*40渣0平米洪栖居病胜地项目匠整体捉定位博罗网置业伙客户羡类型客户帖定位客户保范围客户衡描摹雀：作为骂惠州咸的老顾城区衬，博高罗具特有强滥大的土地缘撕需求梦；在博鼻罗居习住多靠年（蚂或在爷此工孩作）肯；具驳有地艰缘情纷节；有一工定财尾富积乌累，步或是裤家庭也财力能支持弃；目前绕居住争环境坝品质厉不高铃，有昆改善出居住怒环境版的需姓求；注重斑在生依活圈车子里具的地己位。客户镰描摹坡：文化绢层次话高、钳财富文层级糕较高防的本汽地人厕和老旨移民零；收入串较高佛的，磨需要饭居住第质量董的新愧移民葵和工梦薪；居住钻观念短较新佛，对忙居住邮品质零要求葵比较蝇新；不在肥财富污层级汽的顶钢端，劲不钟印情于抵占有制稀缺室资源村。客户倾描摹我：财富迹层级词较高菠，中啄产的游财富魔比市辅场上复购买盘同类追型房碰子作瓦为居推住资锣料的咳人要难高很楼多；社会惊中坚:这部较分客拐户在野各自赵生活侮的城链市都银是中幸坚力彻量；消费惑观念叔新潮筹，愿勿意为货打动远自己携的商饱品或叹生活抚方式哑付出庄大量巨成本自；注重滥品牌柏，注孔重口输碑。区域而市场朗核心宏客户——博罗岗价值源的坚馋守者锁（区繁域富莫有阶压层和胖大企因业高赴管和窜工薪辫）内销崇市场同的核美心客隆户——品质恭居住糕的追器梦者患（惠达城市案区，脉以江返北为齿主的滨郊区有化客范户）外销池市场豪核心蹄客户——差异与生活摘体验狼的寻决求者恋（惠冠州富逢人层业、深足圳异锅地置达业的烟中产钢阶层岗）本项重目重话点客竞户本项胳目重即点客俭户项目跨一期助主要孟以博种罗客僵户为蒸主，巾占比43白%，其扎次为贱深圳以客户卡。客户并定位一期狮客户琴总结区域辉总结唇：从断认购班客户坏的居炕住区融域来战看，傅别墅拿主要塌购买忽群体证是博搁罗本训地客博户（90泻%为罗肯阳客迈户）参，占套比43围%；其甲次是页惠城悟客户段（江清北、朝麦地喷、南通坛、积下埔悄），请占比17脱%，且孔主要折集中骂在江豪北片嫂区；聪深圳题客户暖（南样山、门宝安矿、罗返湖、撒福田罚）占冬比35膀%，客户挨定位一期址客户挡总结置业毁用途薯分析欠：从误置业利目的通来看昼，购封房客亿户主违要是章以投芬资为坦购房惩目的晒，占比83界%，主要洞为看弄中项母目大勇盘首涉期的圈升期垮潜力兽，以抬及作鹿为稀蹄缺别兆墅产秧品的惨保值咐增值竖能力识。其旷中纯敏自住蠢占比22午%；自烟住兼鹅投资斯的客缝户比歌例占以比9%，个春中有使部份饺客户诱用于真休闲代度假残。客户还定位一期依客户炉总结项目慕认可嗓卖点敢总结醋：从扑认购雁客户泄对项拢目的钉关注扑点来冻看，基价格霜、环宅境资晨源、私项目佳配套第、物逐业价箱值以吐及开谣发商逝品牌吸均是例客户迅最为阵关注冈的点幕，价向格占格比22番%、环寻境资延源占得比19框%、项咸目配广套占稠比16逝%、物软业价去值占获比11听%、开克发商最品牌胸占比8%，价班格因勉素则篇是客振户最窝为关柜注的案部分刃。利用成大盘标的优剧势，爬完成例自身钞的客馅户演狮变支远撑“盒扩大盗吸客桌范围尿”客户嗓定位客户岂定位对于尿陌生素区域摩项目堡来说蔽，我每们不见可能卵在一尸开始师就完薄全扭夹转区鞋域属不性，以下勿的客蛛户在葱项目扁开发孕中期预较易放吸引边，而犯在初行具规音模配榴套时补，他抹们也省可能寻成为王项目蚀客户喊的主条流：配套秋足够禁完善城市绸已经啦扩张门到项终目区生域产品老足够毛强势本项吃目的慨区域偏价值微得到龙市场苦公认对差异异化撤生活演绎兴到极贿致周边慕市县觉客户拣：对区传域价赢值有畅要求该；就追惕求城脏市居描住体桥验；更加荡看中纳区域孩未来派发展隐。博罗勾富豪病：被本顶项目陆倡导误的品逗质生拜活打详动；看中注本项融目的爬区域隐价值穷和发轻展前嫩景；购买折作为绒投资馒产品扔。深圳勿财富匠阶层锈：被本搏项目导倡导仿的品妈质生咏活打育动；需求淘更加宣多元秒。周边上县市翁客户游在惠姨城置鹿业时呈，对经区域缓属性宪和周随边配润套最摄为关棕注；以周亿边的披富有敲人士并为主仗，是纽奉一种黄追求蕉“居疏住在曾城市里”的扎客户本项限目在术前期门并不序具备泉吸引辟这部暑分客僵户的偷条件淡；而在事项目乏开发迅的中带后期成，配框套完带善，爬区域敢已经六开始碎纳入乔城市亮体系笔，将沃有大锹量周军边客谎户前模来置券业。本土毒的富秒豪阶迅层，犯最关我注区绞域属舰性和烟对稀践缺资塔源的调占有皮，目国前关脚注的延为惠皇城高蹄端资尸源型勿产品两等；博罗缓的富郑豪阶漏层是摸指数礼量较汇少的明，拥撇有财葱富层谎级较悦高的饼博罗分本土唉人士葛；本项陆目吸勤引这尽部分挨客户化的条芬件是狗产品蛇强势拼并形含成良喉好的赶市场胃口碑鬼。深圳泰财富夹阶层滔目前惊集中喜在珠仙三角替市场遮的豪杂宅项炕目中凉；这部塌分客翼户对扔价格当不敏叫感，璃而同蝴时对搬差异虾化生怠活的旱追求碎强烈哄；对差乱异化钳生活奋的演纽奉绎是未吸引介这部恒分客估户的膨关键葱。客户源定位客户日定位客户奶利好阵：随着蜡一二晴期项召目宣淘传的坐渗透披，预津计至塑三期巴，随荡着博福深高没速20雷12年底舟开通牺的宣择传推勒进，闹预计怖深圳为客户淋将增公加，勇外地烘投资形客户砍将会制增多懒，项职目的塘自住欧舒适钥性得衣以体发现。骨故项俊目客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类独栋278702004.5万惠博沿江路五矿哈施塔特独栋5001030611万双拼36056联排200338汤泉半岛2期和院220－230商墅180-200——240.6万金裕汤泉小镇联排200-550——28011万华基江山局外联排19040————XX联排:183-23015————半山1号独栋500-57815————双拼367㎡16联排231-320㎡25XX山水城独栋536㎡8————双拼488㎡5————联排220-340㎡38————XX方直君御联排200——541.1万德威朗琴湾联排、双拼、类独栋250-550㎡——802.8万XX水岸城联排225-255——641.5万其主毙力产摧品为浑联排血别墅塘产品膛，主霉力竞抄争面很积段醋为20秘0-蜓25临0平米瘦左右柄。双暂拼产私品相稿对市纲场稀惨缺，轿双拼浅总供蜡应套凤数在10泛0余套凡左右霞，面说积在22奸0-裁30将0平米底（计垦地下仔室面趴积约瓣在36摩0-类48牛0平米朵之间俊）。煌独栋没产品券相对短市场裳奇缺盼，预辱计20校12年供碰应50余套送，面然积为50漫0-碌55夜0平米殊。产品铸定位一期愚销售僚总结从一荒期销梅售情洞况来万看；纱一期草当天布售完网产品队有四俯孖屋末产品敌、联诞排产梳品，慎其次宝为双湿拼及触小联仪排产第品，较去化好速度买快。慈独栋狮产品芹因总井价较岸高，霜去化仓速度胜较缓袍。产品蚂定位B区认揭筹分收析由于寄主要光对外库释放吊信息经为一载期B区推也售独拢栋及博双拼伐，目词前认击筹客正户中荷，需聋求产缝品类毁型最哄多的慨为双蒸拼产命品，她其次伟为五勿联排甘及四吹孖屋滚产品党。小喉联排爪产品到亦有妻客户身表示壮愿意迈等开剥盘时飞第一具时间咏购买嫂。相共对而稿言，迫独栋饮客户删较少呀，客滔户受没市场煤影响乡丰，购搏置欲须望减爆弱。虽一悬期已凉对客缸户表醉明一臭期B区联车排及薯一期B区四奋孖屋止产品税推出枝时间泛不定容，但砖仍有6批客俗户偏里向购述买小值联排傻及四轧孖屋调产品饼，故利考虑卡此类便产品痕为快摘速走肚量产枕品，奴市场域接受仇度高针，三双期产蔽品定毫位中抽予以行保留勒。一期B区认初筹客惑户需游求产察品类铅型分倚析产品独栋双拼五联排四孖屋小联排合计客户数1833217比例6%47%18%18%12%100%产品扛定位产品为策略储制定地块添属性甘回顾掩：1、项创目总浅规为认别墅惊产品铅，且稿社区印内水利系与委一相肾通。2、北治面为丧项目么一二膜三期渠产品很，正绘北侧待为项离目一里期纯喇别墅拳组团向，东株、南愈、西况面为7号地叛块其折他高浸层产时品；3、项科目地休块北狭临XX一路唉，为副双向锣四车啊道，恢未来循可能勾带来柏一定冰的噪亭音影刷响；4、本衰期作铃为7号地腔块的厕核心山开发按地块遥，为XX项目堤中心晚，且泛总规乌划中享心水球系贯渔通穿午，划贯分为真三个谣岛区默，综扛合质信素好顷，适桥宜开浪发高子形象除纯别每墅产惜品；产品猛定位迎思考皮轨迹以一楚期热谋销产锣品作芦为继总续旺聋销保僵证，刺减少竞新品妥宣传虾成本仆！标准帜化！放大趁核心膏利润削产品冒，保荡证项皱目整刷体收奥益！词高利益序！引进她市场斑热销炸产品帆，产豆品迎稍合大陈众胃享口！低风选险！配合蓄集团贩快速银开发沿及快杯速销缴售目靠标，颠全部侮以一仔期及毁市场乐热销英产品羽为指哥导！旺销眯保证哪！目标远实现劈燕产品德计划=一期扣热销僚品+热销穴稀缺阅品+市场欧畅销若品XX三期吴纯别我墅配漠比建贿议产品电定位产品定定位产品类型面积段套均面积比例总面积套数套数比独栋350（优化）3503.50%3500102%3703703.70%3700102%双拼260（优化）-28027013.80%138005110%联排120-14013016.00%1600012323%180（增加）18524.00%2400013025%22022524.00%2400010720%四孖屋16016015.00%150009418%合计--191100%100000524100%1、配可置说巾明——由于风本项狮目仍争然以受水主纺题为降打造猴理念坛，具楼体方迈案阶寄段可疮考虑军于水仓面宽邻、资偿源好殃的位观置设锡置楼未王，忠建议昼延用56神8平米没英式士楼王脱。2、产沿品说恐明——为配弓合快搭速销辽售，弊整体摩建议止较一朝期面忆积压污缩，挎主力茧面积球减少20平米槽左右灯。增将加三狡种产宏品类霞型，第分别旺为35附0平米煮独栋盗、26斜0平米枪双拼考、18辅0平米且联排织，以晋填补浮中联瓜排空顶缺，艰实现浴快速歌出货恭；3、其杂余产牵品沿休用一请期户乞型单已体，萝单套记面积疗估算稳以一异期测倦绘面俗积为予参考贡。增加18宿0-挺20鼻0平米赌联排筐别墅产品鹿定位产品回细化案例违一：绣光耀吩翡翠咳湾端头叨位23铅8平,赠送30放0平米.3个地盾下车勺位战，中即间位20垒4平,赠送25阿0平米,2个地唇下车夺位界，推伞出后蠢销售废情况杯佳，之特别唱是20早4平米务户型乎，以雀其总妄价低异迅速份走量增加18步0平米贺联排柿别墅产品毁定位产品络细化案例巾二：忍皇廷·波西缠塔诺建筑面积地下室面积花园面积露台面积挑空面积163-18986.1587.0742.9298.94赠送方式阳台露台花园挑空地下室合计赠送率120.64%赠送面积－42.9287.0798.9486.15228.01惠城碎区别事墅地铸下室拦比率侮约在40眨%，且皮多为浪赠送界。博肿罗及次郊区纯线别盗墅部争份赠凝送部伞份计管价。练地下馅室面残积单娇户约锯在联拴排40掉-6辩0平米榴（少屯数70严-1纵00平米竞），酬双拼80邻-1演20平米牲不等故，16河0-豆35鱼0平米颤不等笨；产品兆定位产品星附加遍值建集议项目名称产品面积（㎡）地下室面积（㎡）销售方式地下比率XX凯旋城联排220103赠送46%翡丽港联排240-270104赠送43%XX湾联排190-200双拼220-230约150170-180赠送70%御湾雅墅联排320-470小独栋、双拼约450大独栋约580约70-100约120约160-170计价25%万林湖联排245-280双拼约320独栋约800约60约120两层约280计价24-35%荷兰小城联排201-266100赠送37%-49%半山名苑联排219-235双拼约260独栋约310约10约60计价6-23%合生高尔夫联排227-33650-60计价20-25%XX联排170-18670赠送38%XX山水城联排290-340双拼约500独栋约54040---60约90约100计价20%五矿哈施塔特联排200双拼约360独栋约500联排40双拼约80-120独栋约350赠送20-25%XX联排233-2660--0%华基江山局外叠墅202-232100赠送45%悠兰山双拼280-300独栋350-40060计价17%产品跪定位产品图细化建议缓一：庆由于衔地下阁室一凡期为鼠赠送阅，价娘格为冰赠送堂地下怖室后飘价格惕，后匹期若摆计价俱，市诉场印价象价黎格则筒相对津下调签，造构成印康象不听好，起故建球议地拌下室誓仍采哥用赠羡送方蜘式；建议析二：终考虑鲜项目夕利润活的实棋现，炕建议毛在部姻份沿硬用一醉期产梳品基巨础上灿，对阔产品范赠送粮进行串优化叹，其帮中由白两个衬方向末优化裤，一沃为地膊上赠牵送，雹二则幼为地题下室提赠送怕；产品罩细化艳方向优化飘一：A类型狱加三妥层楼信板，壁将三却层赠止送面腔积转苦为销耻售面恭积；产品连定位产品远细化一期羡别墅剃地下顾室赠划送比粗多在40部%以上矛。产品方定位产品润细化对比毯一期怜地下摔室赠换送比部例——联排刊赠送笋比25挨.2盈%（60平米恢），必双拼慎赠送47跪-5仍8%（13哲7-祸17刃5平米陶），变独栋杏赠送47疑-6乌8%（17萍7-唱19挡6平米评），商及楼挠王赠缠送70袜-8刮0%（46败0-哨55殊0平米茄）；类型面积（平米）赠送地下室（平米）赠送比例A130-14100.0%B160.600.0%C237-2406025.2%D289137.3647.5%E299.7175.658.6%F397.33196.449.4%G370.19177.347.9%H287.15196.968.6%J792.22558.5670.5%K568.68464.3781.7%L404.48195.5948.4%优化虹二：苍三期沾除特帖殊户制型，熄如楼谱王外漏，整素体控威制在20这-3爆0%地下耳室赠知送比矿，地源下室勾赠送槽面积验控制35紧-1璃00平米壳；产品贱定位产品朴细化产品类型面积段套数赠送备注单套赠送赠送率总赠送地下室赠送比独栋35010一期产品优化，送地下室(约100平米)，送车库+工具房10027.03%10001%37010一期产品优化，送地下室(约100平米)，送车库+工具房10025.19%11001%5681一期产品优化，送地下室(约300平米)，送车库+工具房34560.74%3450%双拼260-28038送地下室(约80-100平米)，送车库+工具房8531.48%32303%联排120-140123一期7联排产品优化00.00%00%180135增加产品类型，端头位200㎡，送车库3519.44%47255%220115一期五连排优化，端头位放大至240。送车库+杂物间5022.73%57506%四孖屋16094一期孖屋优化00.00%00%合计100000525

1615015-16%市场欢分析——从市寻场角李度分吐析，妻以西录班牙吐及现吼代别滤墅占穿主导香，总剑体以完“泊僚来”往风格辟为主品趋势继，近炮期开尚售项甩目多造寻找趴市场自区隔伐，南贯加州江、德腿式、督奥地亭利为找近期津兴起挪风格嘉，销沈售及压咨询厅情况蜓良好念。风格候定位建筑堵风格列建议项目建筑风格销售情况价格客户楼盘内成交因素建筑风格占位鼎峰国汇山新古典未售——————XX意大利正常联排12000双16000

类独栋25000临水>朝向>花园>户型结构>风格5名流罗孚天赋现代中式（偏日式）未售——————中量罗浮山居岭南风格一期售完16000-24000景观>朝向>花园>户型结构>风格

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