北京别墅大盘度营销报告及计划报告含知名地产万通等

xx·xx城2012年

营销报告破立求实天下2011年是xxxx城比较波折的一年。2012年整盘操作中，承载了更多的压力和任务，要实现12.5亿回款任务，我们必须突破、创新，求落地抓执行，并携同品牌共赢。这也是我们本次汇报要表达的核心思路。2011年整体销售情况1-10月的销售走势可以看出，本项目的整体成交走势呈现平稳态势。虽然年度市场波动较大，以及前期的可售房源较少，但是本项目通过不断的寻求解决方案，充分保证了年度的平稳成交。2011年xxxx城销售平稳，但量低势缓。2011年总体签约情况截止2011年11月9日，累计签约套数为327套，签约面积85181.24平米，签约金额5.9亿元，完成了可售房源的70%，目前销售体正在进行年度销售冲刺。

签约套数签约面积月度签约金额1月13736313.452345197002月194938.68317077423月3910409.06694902124月174524.02309099475月123119.27208559056月123249.36266305417月215673184346.02342202659月286689.675065712910月245918.5447472529总计32785181.24593526399品牌联动销售推进推广活动推广主题121110987654321月度2011运河畔价值洼地4A景区台地联排8.8四盘同开小小夏令营系列活动区域首席宅邸国际巨星风范中美高尔夫嘉年华星耀xx城“齐聚xx”月满xx点亮亲情中秋第二届风尚领域魅力盛典9.23开放3.2期西区房源56套10.1开放3.2期东区房源56套广告投放报广8月一版全年短信一直有，网络持续有4.17认筹8.8叠拼认购并放北区剩余房源6.16开盘3.1期南区41套联排消化二期房源4.17四盘同开蓄客植树节活动南加州醇熟小镇踏青xx城报广10月五版、杂志二版报广9月三版有少量硬广投放国际公民五星配套2011年度营销整体梳理四庭院台地臻品，仅48席那么，2012年我们主要面临哪些营销课题？核心问题NO.1——2011年我们将面临什么样的市场环境与机会？NO.3——xxxx城的项目个性如何塑造？NO.2——xxxx城明年的竞争环境如何？竞品情况？NO.5——xx城品牌如何更进一步的升级发展？NO.4——2011年如何完成目标、实现回款？汇报框架（一）：营销环境研判（二）：解析定位（三）：2012年营销策略（四）：xx城品牌营销思考（五）：销售管理提升思考（一）：营销环境研判■宏观市场认知■区域发展机会■竞品分析■xx系分析■客户分析■宏观环境综合分析宏观环境认知宏观经济分析年份/季度一季度二季度三季度四季度2006年10.411.510.610.42007年11.111.911.511.22008年10.610.19.06.82009年6.17.98.98.72010年11.9%10.3%9.6%

人民币贷款前三季度增加6.30万亿元，9月份增加5955亿元

前三季度人民币贷款增加6.30万亿元，同比少增2.36万亿元。分部门看：住户贷款增加2.36万亿元，其中,短期贷款增加7667亿元，中长期贷款增加1.60万亿元；非金融企业及其他部门贷款增加3.94万亿元，其中，短期贷款增加1.01万亿元，中长期贷款增加3.63万亿元，票据融资减少8098亿元。

前三季度我国GDP同比增长10.6%央行时隔三年首度加息，重祭加息利器央行10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25％，一年期存款利率由现行的2.25%提高到2.5%；一年期贷款利率由现行的5.31%提高到5.56%年度经济向好，银行加息抑贷国家统计局发布的数据显示，初步测算，前三季度国内生产总值268660亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。分季度看，一季度增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%。从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻，房价调整将不可避免。但是，最终房地产市场的发展状况还要取决于政策的落实力度，如果此次调控政策仍然不能达到维稳目标，新一轮调控政策，如房地产税等将会不期而至。

关于对房地产市场影响较大的加息问题，则取决于宏观经济发展状况，特别是通货膨胀情况。

本次调控特点：调控维稳、决心大、延续期长、将持续下去调控政策分析国家一系列宏观调控政策效果的显现，导致全国范围内观望气息的加强和蔓延。房地产调控“国十一条”、“新国十条”、“新五措施”相继出台以及管控地方政府债务风险等措施,表明宏观政策逐渐收紧。业内人士认为在政策面没有任何放松情况下，市场小幅成交回暖现象说明市场自身力量并非完全受限于政策效力的束缚，政府初期调控目标并未完全达到。市场成交回暖导致9月底中央政府加码，这一系列的严厉政策短期内仍以遏制房价为主，调控依然是“促供给、抑需求”。北京市场预测四季度将进入价格松动期受宏观调控的影响，2010年成交量大幅下降，业内人士分析认为，2010年前三季度，大型房企中相当部分企业销售面积同比出现不同程度下滑，其业绩完成得益于价格的上涨，年度目标完成存在压力，随着三季度二手房成交价量下滑，四季度将进入价格松动期。从许多方面来看,2010年可能是本轮调控周期的一个低点,房地产市场的困境在2010年年底将集中体现。预计成交量不足状态将持续影响2011年年初的住宅市场。初步预判，2011年市场会呈现从“观望、回暖、企稳”的过程。4月15日6月8月10月12月新政出台观望期客户处于观望阶段5月7月9月11月高位下滑低位价格趋向时间轴下滑期政策效果开始显现大力促销期开始打价格战北京别墅市场2010年3-9月份，北京别墅市场总成交1689套，其中，经济型别墅总成交769套，占总成交的45.53%，成为北京别墅成交主力。数据显示，北京经济型别墅在3-9月份总成交面积达196873.44㎡，占总成交面积的32.31%，成交均价为469万元/套。数据来源：北京房地产交易网经济型别墅成交高峰期为3、4和8月份，在2010年首次房贷新政出台的影响下，5月份经济型别墅成交急挫，6月份跌至谷底，随着购房者对新政观望态度的调整，部分购房者开始入市，7月份成交现小幅回升，8月成交更出现今年以来的第二次高峰，而9月份，局面又开始逆转，经济型别墅成交出现较大幅度回落。9月底，“二次调控”的出台影响了成交量的进一步下行。北京别墅市场，经济型别墅是成交主力，政策抑制持续强化小结：初步判断，2011年市场将会呈现“观望、回暖、企稳”的过程，一季度销售压力仍然较大，第三、四季度市场有望企稳。正确认识环境，把握客户与成交环节、途径依然是重点。年度经济向好，银行加息抑贷。本次调控特点：调控维稳、决心大、延续期长、将持续下去。四季度将进入价格松动期。北京别墅市场，经济型别墅是成交主力，政策抑制持续强化。区域发展机会京东价值洼地发展前景广阔

京津冀城市发展带，交通、产业、配套、宜居条件整体较好区域内有丰富的产业支撑：北方最大的家具销售集散基地香河家具城、亚洲最大的农产品集散中心中国（香河）国际农产品交际物流中心、绿地投资300亿的华北国际食品博览交易中心，阳光红岩领袖文化产业园等，这一系列的产业链将带动大量人口的就业，届时人气增加，住房和办公需求增加。这些都预示着香河未来有无限的发展潜力，置业需求得到不断提升，毗邻东部CBD的地段更让区域的升值空间无可限量。区域拥有原生态宜居环境，绿树成荫，空气清新，四河穿境，森林覆盖率达到37.3%，大面积的原生态林区为项目提供了美丽的自然景色，空气质量好于二级以上标准的天数超过330天。项目对面即国家4A级景区天下第一城，是一座集会议展览、旅游观光、休闲度假、娱乐健身、美食购物、影视拍摄等多种功能于一体的大型仿明清建筑群。项目所在区域位置得天独厚，位于环渤海经济圈腹地，地处津京之间。“东部产业带、津京翼经济圈、环渤海经济圈”，多个商圈交汇之地，北京政府“两轴两带多中心”规划、CBD东扩规划直接辐射区。区域内有4条干线铁路、6条高速公路、4条国家级公路、京津轻轨铁路、第二条京津高速，城市的通达性很好，便利的交通条件，也使香河成为中外客商进军京津市场的桥头堡，未来前景发展广阔。通州新城规划的系列计划将全面拉动区域各项配套的改善升级2010年初，北京市政府出台通州新城建设规划，地铁八通线延长、运河中心区建设、中心人口和产业将在15年内实现东移、比肩CBD“中央商务区”定位等的种种举措将给区域带来重大利好，将直接带动项目周边相关政府配套的建设，同时增强客户的购房信心，这对于通州，对于毗邻通州的xxxx城而言，都是巨大的利好。

随着地铁八通线的延长和交通的进一步完善，将为xxxx城提供持续发展的外动力，而中心人口和产业东移，将为区域带来大量的购买力。通州新城规划与发展将为区域带来大量的购买力通州新规划定位为“现代化国际新城”，与CBD“中央商务区”的定位基本在同一高度，这意味着通州很可能是北京的第二个CBD。新城规划本身容纳了海量的高端产业群，并且CBD区域的部分产业也将转移到此，这无疑将为区域带来大量的别墅置业需求。通州国际新城的运河核心区，规划中的运河水乡区率先启动建设，标志着通州现代化国际新城建设正式拉开帷幕。建成后的运河水乡区将与规划的文化博览区、商务酒店区共同构成文化商务休闲区――潞港。“010”区号拟年底进入河北北京“010”固话区号，年底将在固安、香河、大厂、怀来等13个环京区县统一使用。2011年将实现京冀移动、固话无漫游无长途计费，即京冀通讯一体化。河北围绕首都建设三个新城提出要构筑环首都新型城市群，其中，以三河、香河、大厂为基础，建设京东新城。区域利好消息频发，京津冀一体化进程加快行政归属前景

品牌开发商聚集，将促进区域房地产市场发展。土地升温，价值洼地的成长空间大；伴随各项目的相继入市，名企名盘进入，区域具有中档别墅区的发展前景。项目名称项目概况紫藤堡香河天下第一城东侧，一期占地400亩，建面4.57万平方米，容积率0.67，托斯卡纳风格建筑，产品为联排，首开区204套，2010年10月8日开盘，分三期开发。“北京欢庆城”（万科+五矿）京沈高速香河出口沿大香线往北3公里，大香公路西侧。占地10000亩，建设用地约7500亩，配套用地3500亩，容积率0.8，产品形式有联排、叠拼、双拼、花园洋房、高层。预计2011年5月开盘，首开区300套以联排为主少量双拼，价格预计8000-10000元/㎡。富力地产+河北建设建筑面积600万平米，2011年预计约20万平米；绿地集团地块占地500亩，容积率0.58，低密产品；鸿坤、龙盛地块“第一街”商业项目，平安大街南400米，占地8000亩，容积率1.5-2.0；协成地块3000亩（已立项），前期运作中，涉及改性；森强地块占地面积100+120亩区域为低密居住区、宜居性好，未来市场日趋成熟化。房地产发展京津冀城市发展带，交通、产业、配套、宜居条件整体较好。通州新城规划与发展将为区域带来大量的购买力。区域利好消息频发，京津冀一体化进程加快。品牌开发商聚集，将促进区域房地产市场发展。土地升温，价值洼地的成长空间大；伴随各项目的相继入市，名企名盘进入，区域具有中档别墅区的发展前景。区域拢持续肾发展宜外动牌力小哥结京津徒城市套发展井带动胆下，川区域央发展链价值舞极高统，名毛企名醋盘的蚕进入悠将促从使区恶域进槐入快叼速发德展期录，具荒有京维东大凤型中城档别树墅区吊前景险。竞品煌分析盛达生态巴园另换含万叶通40炭0亩地皮地块鸿坤塑、龙破盛“第从一街片”商港业项祸目平安补大街课南40喷0米容积松率：1.扣5-倍2.哈0占地跑：80或00亩森强占地跌面积搞：10闲0+倦12渡0亩京东泊国际想新城协成砍项目30室00亩（欠已立饺项）前期卧运作播中，劫涉及剧改性紫藤植堡首开缩慧区40纵0亩待查蜡项目12束00亩（植位置苏待核疑实）（含7个村咽庄回吓迁）区域斤发展菠：现在翅：京御铃、万跟科、袋万通也、鸿芽坤、宵富力煮、珠掌江、拜协成圈等开威发商福的进睛入，磁以及屿绿地袄、紫金汉啄、秦趣皇岛娘星光吸等企埋业及公项目煤的持加续运蝴作，重香河庄区域到房地景产发晚展潜滔力暴钞发性决释放崭。未来聋供应症总量披超过皮千万河平米乓，持插续发庸展至伟少5-移10年；20盲11年预宋计供纤应量12饭0万平舅米，扛产品分容积体率主库要集洞中在0.匆7-崖1.仆2左右指。xx随xx城周惩边，潜在具供应厕量巨姑大，拐将进窝入比况较集尝中的拉开发际阶段描。第一赢城府·苑·邸富力娃新城富力秆地产+河北慎建设槽集团建筑些面积60俭0万平驱米，20交10年预材计约20万平所米绿地记集团容积含率0.培58占地膜：50敢0亩万科塑香河兵万科+五矿占地10哭00烤0亩，20续11年预悲计约15万平已米4期、5期xx才xx城区域重要项目分布项目名称项目基本情况销售进度优惠政策紫藤堡

紫藤堡一期总占地400亩首开区204套联排，容积率0.67；户型面积：190㎡—270㎡首开区纯联排，3-4联，地上三层，无地下室、天台；主力总价190万左右10月8日开盘，截止目前共计推出108套，目前仅余4套未认购；一期未开放房源96套，剩余房源预计明年5月推出；成交均价9100元/平米，报价9600元/平米现场样板间已对外开放。一次性95折按揭96折开发商：万通地产北京欢庆城（万科项目）

总占地10000亩，分多期开发，超级大盘，产品有联排、双拼、叠拼、花园洋房、高层。其中一期30万平米，首开区7万平米，容积率：0.8首开区产品：220-230㎡联排，230-250㎡双拼地上三层无地下室一期约200多套房源，首次放房预计约126套赠送花园面积较大、露台面积大，有车位赠送；园林具有2个人工湖景观条件优势总价控制预计：主力联排总价控制在200万以下，景观联排总价会高些；首开区无叠拼产品2010年9月底市内开始接待，地址在万科公园五号7号楼底商；今年年底或明年年初具备现场条件，预计2011年5月入市，价格待定，预计在8000-10000元/平米之间；暂无，目前在进行客户积累开发商：万科、五矿重点竞品分析项目名称项目基本情况销售进度优惠政策挪威de森林开盘时间2009-9，入住时间2010-10-30位置：CBD正东46km,潮白河支流鲍丘河畔容积率0.55绿化率32％产品：独栋230-312㎡，72栋双拼216㎡，136套联排186-226㎡，80套总户数：288户准现房年底入住开发商

秦皇岛星光房地产目前在售，250-260平米双拼，总价180万元起，超值赠送超大花园、地下室；联排总价140万元起，185-220平米，赠送花园、地下室；独栋总价271万元起，230-310平米，豪华花园赠送；销售价格：双拼8500元/平米起

，独栋14000元/平米目前还剩房源90套左右，其中，双拼60多套、独栋20多套。一次性97折，按揭99折，

所有产品均享受2万元抵10万元优惠，

7日内签约享2万优惠；独栋产品享受20万元装修基金赠送；双拼产品享受10万元装修基金赠送；联排端户产品享受5万元装修基金赠送。恒大金碧天下产品有独栋、双拼、联排。一期占地1000亩，共1029套。联排：，450套，已售罄双拼：183-260㎡，有564套，总价128-182万。已售罄。独栋:240-303㎡，15套，折后均价12000元/㎡，总价288-363万二期的98套双拼目前已售罄；新开46套独栋，还剩余8套。6月新开盘叠拼洋房130套左右，主推140-300平米户型，还剩8套左右，成交价7200元/平米；独栋主推面积为287-346平米户型，目前还有8套房源，均价14000元/平米现房8.9折优惠，近期推出额外优惠20万周边竞品分析项目名称产品类型面积区间均价（报价）总价总房源剩余房源紫藤堡联排190-270㎡9600元/㎡160-224万20496+4套恒大金碧天下联排145-253㎡5760元/㎡83-146万450已售罄双拼183-260㎡7000元/㎡128-182万564已售罄叠拼140-300㎡6800-8600元/㎡95-258万1308套独栋240-303㎡14000元/㎡288-363万468套挪威de森林独栋230-312㎡14000元/㎡180万起7220多套双拼216㎡8500元/㎡150万13660多套联排186-226㎡7500元/㎡100万800北京欢庆城（万科）联排220-250㎡8000-10000元/㎡目标200万以下200多套200多套竞品舌综合分析恒大金碧天下与本项目地域间隔较远，客户群体70%左右来自天津，与本项目形成微弱的客户分流；挪威de森林属于大厂区域，目前剩余90套左右房源，与本项目形成微弱客户分流。万通紫藤堡新开盘，是小面积，低总价产品，距离本项目很近，与本项目形成直面竞争。万科北京欢庆城预计明年5月开盘，品牌超级大盘，与本项目形成直面竞争。类

别xxxx城万通紫藤堡交通条件京沈高速、120国道、京津高速京沈高速、120国道、京津高速户型面积联排：240-260㎡约803套地上三层叠拼：160-170㎡，约100套

联排：190㎡—270㎡，地上三层首开区204套附加值使用率140%，送花园、地下室、车库、露台，地下地下双车位无地下室赠送，因地上停车，花园不大，露台小，1个室外车位工程进度一期入住，二期2011年6月入住联排封顶建筑风格南加州风格西班牙及托斯卡纳风格内部绿化庭院景观、中央景观带，景观绿化集中低容积率，景观绿化面积大外部景观天下第一城4A景区；两条中央景观带交错形成主要支持节点，成为整体的生态和谐的生活空间天下第一城4A景区配套天下第一城国际会展中心、2000平米会所、国际休闲商业街、3000平米双语幼儿园天下第一城国际会展中心成交价格8700-8800元／平米左右9100元／平米重点耗竞品做对比俩分析同质疾化占优同质登化一期折详细仿情况旬：规模麻：一勿期总粒占地40查0亩，择容积仙率：0.碎67，共20才4套联旺排建筑泥风格尾：托斯穷卡纳籍组团自、西环班牙浇组团园林辫：仿龙桐湖园敞林产品餐：产多品为3-刷4联，无地举下室茶、天悲台赠装送；户型屋面积邮：19保0㎡且—2闹70析㎡价格缩慧：成疗交均宾价91厦00元/轮㎡开盘降时间碑：20渠10年10月8日与本症项目钥相比巷：纷紫与藤堡xx怠xx城地下帖室：疗无权有车位探：1个室观外车自位有室内灵室外登双车顺位花园雁：舌因恒地上柳停车膛，花绵园小铲花园亭面积唇适中紫藤钓堡产早品与xx顾xx城台悬地联面排类辩似，拜由于嗽距离洪很近杆，极俱易造斑成客时户分身流；其建殃筑的乓托斯扁卡纳伤风格填做的岂不纯伴粹，广品质湿感不境够；紫藤渴堡的贤小面妇积、零低总啊价产晶品，煤对xx算xx城的啄竞争段针对廊性较闪强，堪但其航没有蓄地下著室、霸花园给小、辫露台湖小，雪附加贩值没住有本浙项目较高。直面煤竞争本项旁目与厘紫藤启堡竞疤争关霜系分悼析紫藤篇堡实馅景拍陈摄万亩司生态填超级什大盘缎，分乔多期常开发榨，复的合型池大盘缝，产磁品有宣联排浪、双销拼、墙叠拼锐、花们园洋厨房、暗高层捧；一期娱占地30万平寸米，得首开猴区占膏地7万平于米，相一期逝约20骂0多套宏，容塔积率0.搂8首开淹区产象品：22假0-根23帆0㎡联排当，23吩0-捐25催0㎡双拼面积欺小，需总价痛低，价主力鸣联排舰总价秤控制粘在20革0万以脾下；赠送吼的花迹园面宪积大态、露是台面途积大有车语位赠妨送本项表目与冈万科个北京汉欢庆站城竞芒争关遭系分广析属同一区域，直面竞争，易造成客户分流；万科的小面积、低总价产品，具有景观好、花园大的竞争特点，具有极强的竞争性；龙头品牌大盘，必然会对区域进行相关炒作，有助于区域形象的拔升，提升区域关注度和客流量，本项目可借势万科。直面吓竞争项目些整体报景观全性好蔬，引助入“擦生态牛、环返保、周绿色户、低针碳”仗的开棵发理悬念；具有2个人略工湖腰景观彩条件笑优势早。配套酸齐全锤，包若涵教丈育、敬医疗棵、商你业等嫌，同票时还腥将建医设具享有欢滴庆特歇色的吊主题脏配套钱。万科音北京工欢庆傅城实景颜拍摄类别xxxx城万通紫藤堡万科欢庆城入市时间3期在售，4期2011年5月开盘，5期7月开盘2010年10月8日开盘预计2011年5月开盘售楼处投入使用样板示范园投入使用2010年9月底市内开始接待，今年年底或明年年初具备现场条件规模3期100亩，295套4期90亩，5期260亩对外讲3000亩，已取得800亩；启动区400亩，分3期开发首开区204套总占地10000亩，分多期开发，超级大盘。其中首开区约300套，首开区容积率：0.8容积率1首开区0.67首开区0.8产品地上三层，送地下室、花园、车位、露台毛坯房，首开区纯联排，3-4联，地上三层，无地下室、天台联排180-220㎡，地上三层有地下室。双拼200-250平米产品花园面积较大面宽6.8米、7.2米7米、7.8米、8.8米4.8米、5.7米、6.6米联排户型面积252－292㎡联排，174－246㎡叠拼193㎡—263㎡193㎡、210㎡,263㎡户型大体比例：4：4：2。联排220-230㎡双拼230-250㎡价格3期：联排8500元/㎡，总价220万起叠拼6500元/㎡，总价110万起预计8500元/㎡左右，主力总价160万左右总价控制预计：主力联排总价控制在200万以下，景观联排总价会高；景观森林步道，线性休闲景观廊道低容积率，景观绿化面积大2个人工湖景观条件优势重点雅竞争吼楼盘偶产品脊对比持久葡拉锯监战低总制价、艇品牌墙大盘近身浆肉搏朴战低总熟价、处舒适片度竞品瘦小结香河静土地狭供应孤充足亡，市纱场渐喘具规宋模，突区域荣将进涝入快射速发鸣展期脑；区域牺房地融产名笛企扎石堆，禽三大坛版块商渐成屿规模彼，前景诉好、值未来蜻竞争隐激烈聚。本项挥目与则北京痰欢庆嘴城、锡紫藤桥堡形赌成直践接竞刚争。万科帅项目迫具有啊景观拆好、挥小面寨积、姑低总雄价、集赠送文的花谈园面医积大剩的竞卷争特部点；币紫藤色堡具民有小船面积呜、低聪总价锦特点贵，但朱其没副有地钓下室超赠送均，性散价比峡没有眉本项肃目高览。针对邪万科愉、紫朗藤堡恶项目千，本舟项目惭应与河之形遭成差违异化慌，首先奏，项堪目自甩身应贩塑造嘱项目内个性羽，其剧次，昆在推丽广中零突出笔本项慕目的刷成熟喂社区甩优势芒，与窄竞品猎形成厅差异割化，稼并突轮出本精项目角的高虾附加闭值优夕势。采取牺相应洒的截炼流措礼施，伙加强龟沿途忘截流棋。与万护科等袍区域惨开发盲商联胸动炒叔作区挽域，反相互莲借势转。xx系分寨析潮白河xx城水资汽源优维势明梁显，纤九曲男花街滋具有势较强揉的视拾觉冲未击力基。Sl芽og祖an——蓝色对水街躬创肯意港裳湾项目泉卖点掌：潮白莲河畔幼亲水菌别墅畅大盘银；社区瞧内部木水街世景观寒；蓝色产水街椅创意家港湾拨，生把活配确套齐福备；公园室之城雨，生族态休泄闲之苏选。生态与城市的完美契合推广次：网络饼：官至网，窑新浪抓房产吉、搜藏房、骨焦点念详情难页，浑通栏框，文通字链情，翻雹牌，间软文立等；报广骗：北骨青，排北晚柴，新糊京版景面、贼软文爽，红帅地产膝专刊土等；户外虹：东笨五环比单立陷柱，楚友谊侨大桥递单立题柱，迅京哈伸高速尺、运岂河东违大街希道路吓指示壳牌；活动枕：年裹度有蒙几次弱大型巾活动评，其士中11月6日公使园城床启幕害活动暖，周掘末散基点暖怜场活碰动。推售妇节奏艘合理伯，产经品线膨丰富稿，联祥排消宇化速鄙度快与，旗糟舰大洽堡滞氧销严牢重。推售奏情况里：20渐09年12月，屠推出1.多1期共10举0余套印房源搞（其秃中包丛括联昆排、保精英逝大堡刻、叠索拼、L户型元），初开盘旬均价90普00元/㎡，截悲至目耐前1.愁1期全售部售凝罄；20浮10年4月17日，够推出1.真2期产散品，板共28释2套（改其中挖旗舰纽奉大堡74套）陪，开芹盘均扯价11行00暂0元/㎡，截争至目欣前联涌排、煌精英堵大堡锄全部投售罄放，旗诵舰大让堡剩瓣余60套。20垃10年6月26日，盐推出2.栽1期产奸品共36康5套（挖其中俭旗舰沃大堡36套）业，开紧盘均处价11滑00贺0元/㎡，截磁至目途前联思排、木剩余22套，六旗舰恼大堡帝剩余36套。20率10年10月3日，旅推出2.俩2期产挎品共21座5套（破其中符旗舰婶大堡62套）福，开忽盘均违价12山00梢0元/㎡，截商至目幼前联态排、骗剩余10左8套，薯旗舰炊大堡糠剩余62套。1234推售节奏潮白河xx城推广情况截止20次10年10月15日，颂全年锈实现蔑认购71泳3套，包月均68套，扎认购骨金额19均.2亿元籍，签度约54骨7套，迅月均52套，梯签约逼金额13游.2亿元凡，全宋年实给现回煎款12勤.3亿元蒜，月反均1.丘13亿元棕。按他照20圣10年1—域10月销牢售回镰款情副况推武算，稳基本泳能够况实现必全年15亿元而的回它款目纷标。目前总潮白暖河xx城卖境点清眼晰，域水资凭源优黎势明状显，旨九曲喇花街低的现男场感斥官体碎验有岔效打怀动客荷户；产品傻线丰近富，猫应对秩不同沸需求证客户认，有哀效提曲高到碰访成收功率摇；推广圣活动脖紧扣者项目那的水躲资源坟、公枕园资墨源优朗势。总结本项乘目明纷年的宾产品漂线较医为丰软富货量锈与潮弃白河20埋10年接笔近与潮造白河xx城相江比，禽本项济目将饰通过绸加强烧现场难的感恨官体缴验，惜塑造边项目沿国际争化个蔬性，村加强竖销售兽保障年体系姥的完乳善等淋方面宇，有滤效的炊强化朴项目费自身红的竞洒争优内势，蜘减少倡客户味流失技，提旧升到景访成预交率笋。本项块目明楼年的清任务佣量与宅潮白态河xx城今鞭年的仙任务虏量相边似，耐结合蛙潮白键河xx城今耽年的社销售余情况纱来预悲判，珠伴随震本项欢目明颗年区近域认睬知度浩的进叠一步卡提升罪，我于们有雾信心节完成xx值xx城明睛年的虏销售膊任务局！客户觉分析客户幕分析客户栏的置尖业目唇的以班单纯万居住乘为主兵占36摸%，其旺次是首用于则养老湖的比泻例占28斧%，投羊资兼转自住篇为16遥%，完霉全投驳资占20赛%。整态体而帽言，雹以自哲住居盯多占80衔%。其粱间细播分，泻又以远周末搜度假喉为主权占40哨%，用额于自副己养市老占12瓦%，父任母养指老占15域%。客户薪的付丧款方滩式以循一次涌性付举款比姜例居伯多，贝占60齿%。本项尖目的看客群畜中，沿有很勤大部晓分为拾北京芦高端给别墅驶的外罚溢客燃户，愉他们绢具有虎高端累需求秒，但脖是对姥于北扰京的蚕别墅障价格宜承受烂能力股有限确，所拿以选泽择北熊京周丸边别停墅产何品，汽但是若他们爷都具姿有一虏定的厉较强惨的支悼付能杀力。工作励单位乌性质客户逐以私缩慧营单傅位为缠主，尾占总筒比例盲的32都%，从地事行现业主揪要以返传媒惜、金舟融/证券倚和法汤律业述为主抢，占蒜总比梦例的8%、20免%和12愁%，其妖他行胡业也昼有相割应体如现。迁结合永这一推特性刻，下学阶段度可进穷行大写客户乓开发涌。居住喉区域佛分布布以朝毒阳区闲为主去，占高总比妹例的48弃%，因呀此下婶阶段轧应继伍续加锣强在津该区绵域的男推广骆。工作闻区域等主要怎分布籍在朝趟阳区狸，占脊总比闭例的50垒%，居于住区税域与绑工作亿区域扰相对君应，时都以绍朝阳厉区居隶多。所在亲行业客户已居住络区域客户盐工作舅区域客户无对项屑目的杆认知宿渠道掉以朋蝴友介询绍和槽短信厨为主贷，分运别占纲总比渐例的44驶%和32狗%，因举此，哥下阶偿段应跪加强串短信枪投放碗和客摊户保厉养。从客怕户的搜阅读句习惯拨来看斧，平杜面媒亭体主奸要集柜中在崇北青烫、精稳品、艺时尚诉类居仗多，卷分别僻占到捏总比酒例的19扑%、16柴%、14夏%；网争络媒锦体以恐新浪逮、焦梅点、乏雅虎踩、搜牵房居妇多，怖分别班占到生总比唤例的21尊%、20狡%、18陆%、15轿%。客户非认知赶渠道平时蹲阅读聚的刊洋物和赴登陆烫网络客户钻平时历主要椅的购设物场龟所客户忍主要宇的购帐物超药市客户坏希望得的优返惠方眨式客户奖的主郑要购国物场捐所主耽要集诱中在寻华堂猜、大您悦城申、华迅联商摊场，蛇也有撤部分血客户姜钟情亭于网蝇上购勇物。笑结合泼这一藏特征删，下笼阶段谜可在踪蝶上述利三地雁进行察巡展徐。客户服一般冲选择她距离灾居住斧地比客较近调的超肢市购型物，凭本项慕目的建客户等经常袜光顾伞的超回市为宝家乐翅福、白乐购勤、沃举尔玛兼，结唱合这俗一特夕点，锦下阶谁段可瞒继续待超市姜巡展亿。从调肾查中袭可以套发现世，大庙约50哈%的客忽户希躬望能占够获伴得折董扣优满惠，半还有算部分芳客户锅希望今得到右的是客物业反费和仇现金耐优惠谱。客户圾共性——已成词交客绣户认爽可点熄、顾便虑点景分析认可模点外观善风格——南加探州风甜格在加客户钟心中秆有一桑定的削影响恩力；性价辜比——处于变不同胜财富港阶段言的客执户会营选择摩不同浓的产逢品和春户型继，但对于熟有天惨、有挎地、判有庭赤院的薄产品批力认类可度卷普遍蜡较高交；区域建潜力——无论辣是自奔住还旧是投渣资，践客户把都十娱分注盯重项嚷目所述在区死域的川前景输与未效来，开以及筐项目村后续倡的开首发进煎度和哗升值逗情况蛋；别墅顷生活——向往冲别墅厚的生撕活方肃式，号具有扒崇尚正自然嫩、生蜓态情别节。客户皱顾虑园林耽景观——普遍孔认为化小区孝园林闸绿化狼较少柄。交通——距离圾远仍拾然是坊客户且比较信有疑帆虑的姻因素乌，尤博其是夜考虑产到行闪车时劣间和萍费用聪方面抖。周边怨环境——对周浴边的叉配套栽设施设有所袋担忧成交秃客户龄认可屠点集狡中在腔：外啄观风犬格、近性价傻比、挖区域日潜力乳、别家墅生悟活成交胖客户添顾虑罚：园菌林景买观、第距离扮远、董周边喜环境未认枯购客陡户对玻本项具目的鸽不满其意之仁处在未现认购店客户附中，客户绪对交通条扣件和偿价格性较为秒接受泰，影响姿客户购犁买决滴策的体因素猜主要依体现爸在以下方颗面：受区衡域影纺响因堵素的谁占6%，周边配径套占3%，周壮边环稼境占5%，部分领客户裕对项私目东弯边的吃水泥闲厂存有一俗定的蚀顾虑即；其次绳由于得前一绪阶段雷焦点遮网业午主论坛踩上的化负面榆信息要较多寄，因切此导致新秋客户乞对工卷程质示量不首放心踩，占荣总比溉例的19裹%；但宽清水绸样板说间的腊开放亏，在歪一定耐程度少上给砌予客郊户信芹心。有相糕当一熟部分醋客户刘反映显楼间总距小财，占坦总比抓例的18软%；在现青场服劳务方帅面表评示不皮满意待的客迅户占16吊%，客轧户普匀遍认恋为保累安、御保洁童、吧悉台的百服务饰工作秤不能埋让其粒体会承到尊谢贵感滋；受贷盛款新厨政影存响，帖本项途目的晶客户纪流失与也较婚多，纳占总样比例小的12定%。受园集林景跨观影寄响因沈素的跟占总多比例来的10笔%，客晶户认朋为本治项目抹的园皆林不卡能体冰现出嘉别墅渗感，嚼园林葛里缺够少小雷品点时缀，枯绿化矩不是级很理屿想，届尤其塌反映哨一期案基本款没有趟园林殿；在社丹区安届防方恳面，泼约有10挖%的客某户对车社区昼安防态存有多担忧没；

未成交客户抗性比例依次是：房屋质量、楼间距、现场服务、贷款原因、园林景观、社区安防。新政算下形穴成的来未成盈交障晨碍及且客户增变化1、在族有购新买意车向前雹提下酷，新辰政导亲致成蜘交失纺败：厦销售省反馈抚，贷螺款条弹件不近够、筋一次象性付倦款压刻力太液大而狼放弃但购买拣的，奔占30胳%以上起；2、一救次性董比例挽直接熄上次息：一楼次性凤付款团客户脚比例经，从4月份奥以前字的30悬%，发愧展到60尤-7烦0%，实事际上酸是客秧户基昨数的液骤降物；3、无篮法量横化的震观望拢情绪垦。4、从7、8月份进开始笔客户伙群出柴现较诱明显雄升级告现象凝，豪练宅客稍户开终始数竹量上开升。客户符基数胳大幅凤缩减资，客税群有掉升级悬现象件，拓叠展客习户面辰、提颠高成监交率樱是下亡阶段衬必须顺环节稻。成交誓客户淹认可佣点：冒外观农风格分、性站价比闹、区档域潜恋力、芬别墅晚生活济；成交晨客户落顾虑乡丰：园胸林景壳观、宇距离冈远、岩周边制环境仆、安诞防系激统；未成材交客宽户抗蒙性：寻楼间距距、诞房屋亏质量越、社袜区安极防、畜距离点；成交丝式客户文置业厘目的紧以自吩用居绳多，伍其中比，周饭边配抗套以摘及周鲜边环刑境是货重点幕销售傅力；客户病主要味关注剖因素旅：区岛域价责值、稼别墅昼生活欢、性限价比;客户票抗性罩：园彩林景柱观、采与市挤区距注离、柿周边董环境怎、周棋边配回套及彩环境;新政避下客勒户成龟交障碰碍及肥变化梦：客兼户基央数大悦幅缩淹减，郑客群欠有升祖级现旱象，拉拓展司客户辞面、我提高悄成交咬率下那阶段元必须雷环节剑。结合琴上述浓分析谁，明建年的见推广响中区渠域价罚值和搂配套备价值疑需加诞强，射成交雅环节逮上，创客户姨面与杜成交五率是诊重点扎。小结新政屿成交趟障碍僚：客狐户基剩数大兆幅缩怠减，断拓展歼客户后面、窑提高雾成交弓率下或阶段现必须宰环节活。宏观异环境董综合集分析初步梢判断旧，20门11年市斑场将严会呈俱现“时观望围、回照暖、滚企稳故”的隔过程聪，一季醒度销肆售压堡力仍教然较世大，滨第三援、四壳季度涨市场夏有望茅企稳展。正岔确认家识环傍境，争把握揉客户贸与成跃交环攀节、织途径唱依然视是重捆点。宏观吨环境区域昏发展京津磨城市鬼发展滋带动倾下，区域脊发展点价值疏极高代，名惹企名厦盘的港进入束将促闪使区蜻域进虹入快盲速发蚕展期泊，具有吼京东季大型佛中档策别墅鼓区前房诚景。香河办区域骨将进悄入快贴速发淘展期降，前象景好鱼、未绵来竞闸争激浴烈。项目矮与万垂科、套紫藤农堡形锯成直圆接竞苦争。记针对翼万科窑、紫还藤堡背项目虾，本蜡项目佛须重尤视截却流措同施，滑并与居之形宵成差巩异化剑。竞争客户源主要袖关注杂因素选：区丢域价染值、艰别墅市生活覆、性浙价比;客户摆抗性拾：园静林景妖观、迁与市纤区距扇离、钟周边竟环境苗、周跨边配特套及墙环境;新政楚下客恨户成朋交障但碍及侨变化徐：客户糟基数月大幅个缩减浓，客独群有痛升级苍现象掏，拓圣展客鬼户面醉、提抢高成故交率凑下阶因段必印须环骄节。结合圾上述当分析恼，是明垦年推指广中宗区域稻价值拿和配厘套价罗值需慢加强瞧，成悔交环览节上恒客户炊面与写成交买率重叫点。客户宏观环境不容乐观未来竞争激烈区域发展前景极好客户购买条件受阻，基数变小我们崇的环字境决呈定了爹，我威们必陈须放伐大优塞势、户克服秀瓶颈扔：（一疏）做惨透区折域价灰值、帝配套锋价值以，树朗立个便性价算值（二阅）扩哑大客月户面祸、提夫高成抗交率分辨拒我们少的问躬题，袄做我货们能钱做的■四期练五期撞分析鹊解读岩■项震目客岸户定孕位稳■项绍目市城场定陕位（二露）：晋解析再定位四期标五期燥分析炎解读五期深基本侧情况四期测地块召占地90亩，判总建啦筑面故积约6万㎡未，整散体容蔬积率1.泉06，预李计20违11年5月底奥入市恭。五期影地块宜占地26恶0亩，根总建亡筑面掉积约17歉.3万㎡衬，整栽体容郊积率1.干02，预元计20聪11年7月底雀入市棍。四期深基本腐情况三期一、隙二期项目鹊分析盲解读四期倒、五室期产居品的瞒整体眼规划行容积虽率基倘本比伍较接朝近，四产品亦也大热体相辟同，买五期歼体量朴较大诞。四期尤五期察累计鬼建面隆约23万平弃米五期四期四期瞧产品戚涵盖粱豪华难版大尊堡（录分为些带电重梯、立不带愿电梯韵）、度优化冲台地宿联排粒、三箩叠拼3类产划品，四期踩主力智产品贝为豪也华版零大堡礼，套恼数占钳比为50饲%、优化乏台地翼联排租和三枝叠拼果产品史分别湖占比管均为25唇%，共杆计28娃3套房伪源，主力絮户型筛面积跟在21猫2平米勉。四焦期的男总货享值约畜为5.款07亿元双。项目灭分析悔解读四期邮产品巧配比物业类型单户地上建面单户地下建面户数产品比例地上总建面地下总建面综合容积率豪华版大堡21273

13850%29256100741.06大堡（带电梯）1838161314大堡（不带电梯）120254408760优化台地联排249768025%199206080三叠拼20006525%130000会所

1500

合计

283100%6367626228

产品类型地上面积销售均价总金额豪华版大堡292568800257452800大堡（带电梯）381633580800大堡（不带电梯）25440223872000优化台地联排199208500169320000三叠拼13000620080600000合计62176

507372800物业类型单户地上建面单户地下建面户数产品比例地上总建面地下总建面综合容积率旗舰版大堡284128405%1136051201.02豪华版大堡2127337545%7950027375优化台地联排2497619225%4780814592四叠拼（8.5）2052418725%383354488合计

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1474285000组团滔分析宇：整体浴而言嘉，组廊团合讽理，保证饥了前逝后楼畏栋之理间合问理的叠楼间梢距，饼提升项私密催感，碗庭院地方正晋规整犬，增源强了快院落炒感和衫利用远率，喂提高纲了舒峰适性抄。以宋四期广为例门，产里品规贱划中某，前徐面为快大堡默、后面跳为叠诉拼产范品，扫产品往规划吸的空场间层昏次感许营造孟出了熊丰富员的社喘区建词筑景州观效骂果。产品写分析创：整体房诚而言晋，四房诚期五括期产轰品均贡优于钢前期僚产品籍，在坝保持堂原有口高附螺加值堪赠送茧面积凳的前钥提下忌，其霜居住抢舒适谁度及防各功犬能空废间均谊优于钟前期秒，居氏住舒理适度驰大幅改提高洪，目医前市去场上乞客户饱对于档高附坦加值竹类产匆品接咽受度锯较高霜，客丙户认除为比矮较超动值。项目别分析房诚解读整体聋色调转沉稳王、大各气，捕增强别爷墅品括质感钩，文罚化石脉的点缀剩，增强骄了别亲墅自李有的尊贵姻感。采光答面多浮，层祸层观钥景，堪最大限妹度的宴保证成了居锋室的岩采光通限风，谎舒适耀度提旁升。顶层验大露屡台设享计，喉全角言度观景线平台飞，将尺生活魂情趣均无限放岂大。拱形压小品蜻的设奶计增粥强了与别墅元伏素的孤亮点坡檐挖前端郊增加脆曲线也美化放设计，稀细节斤处更聚显别祥墅品铅质感。项目娃分析群解读产品藏丰富饺，在宏低密证产品房诚里满该足了绞差异延化人切群的性需求居住谨舒适牛度全锤面提础升园林跳景观讽升级配套稿升级产品前全面秀优化悄升级如何骑强化xx娃xx城的腥市场煌竞争孩力？20乳11年区林域市局场竞豆争激红烈，退紫藤雀堡将禽于20同11年5月开咐放一肌期剩汇余房匠源，悲年内视预计窑会开娘放二铅期房档源，世万科丽北京明欢庆穷城计愧划20俱11年5月正浩式开位盘，众区域差竞争之白热拿化，鬼因此建，如化何增交加xx菊xx城的炼市场蓄竞争鱼力是详关键钱所在少。放大吹配套需优势欠、塑两造项胸目个蚁性；通过迁营销问手段议突出魄本项委目与夏五星蔽配套秋的直度接关绳联度拖，放航大五发星配疗套价漫值；塑造舅项目泄的国宴际化江个性金，打呈造国幻玉际化民社区炸氛围愁；放大关产品她卖点育，合跟理撰第写销课售说蜂辞；加强提销售棕培训湿，提翠高销挺售员狡业务答素质伐，促所进成接交率骗的提垄高；强化摄展示胳、加斥强推锦广增加焰样板览示范冰区展蚀示效购果；销售凝中心底体现谋出本义项目剥的国参际调馆性，仿明星怨、时钻尚范方儿。推广互方面退巧妙辞借势因，开零盘期归强推枯，并叙与区另域开逢发商协联动市进行席区域正炒作互。项目疼客户洒定位客户素描：张先生夫妇一家男主侍人--召--僚42岁私介营企巧业主朋，性票格外总向，昨日常铲社交尿广泛旁，经拜常出偶差商巩洽业窑务。女主赏人--望--梨38岁公河司部同门管扣理人赔员，法为人阿谦和言，喜挖欢音鸟乐、绿旅游饼，兴走趣广泛泛。孩子--叫--别8岁男维孩儿旅，从驰小受党到母震亲的谷精心环培养廊，喜梦欢钢蓬琴、叙绘画秃、抬单拳道悠。家庭浊年收筝入：25掉-4洞0万产品榴对位尺：大倾堡C户型人物得特点身：男丈女主摧人公划事业阻稳定各，工建作繁坦忙，相希望炸“家倚”是锣一个葬休憩挑、放捆松身偏心的疑场所摸，希羡望这持里的希生活引能“渐慢”跨步调另，舒借缓而抽宁静膏，把林父母浊从老施家接碗来，母三代互人一枕起享闭受温滴馨的钥亲情祸生活锯。产品颗需求滩特征贯：希望冈房子陕能够勇带院兔子，个方便桥老人颠日常碍种植粥花草喊；要届求一弟层有球卧室骗空间扑，方皇便老艇人起谦居，杀整体跑居住解舒适杂度高融；希临望能路够高久附加匹值；模购买黑主要端为父捷母养竭老，佩夫妻参周末蜓度假岭。核心稍需求醋特征馆：向往伶别墅可生活袭，宜愿居环嫩境，傲希望抛能够之拥有累更好律的居合住环低境和亏生活蛙条件汉，给艇身心寇一个伪优越详的休等憩空扣间。钉客户添注重淋生活半品质若、有腔活力环、为汪人低出调，睬对于奶项目悲赠送馅面积殖大的眼户型拒设计溪较为骡认可途。典型植一：彼向往秃别墅只生活客户素描：李先生夫妇一家男主耀人—3注9岁的厘企事援业单弹位高芳管，马见多昆识广趁，有签过旅延居海蜂外生漏活和密工作督的经狡历。女主公人—3边5岁中篮学教接师，容家庭纳责任烈感重敬，有迟爱心液，喜赠欢旅影游。孩子—6岁女恳孩儿炎，对局新鲜忍事物柏充满茅兴趣恨，喜辱欢看兆童话逝故事坛、玩剪轮滑稼。家庭巨年收榴入：15衔-2愤5万产品特对位隐：下惊叠F户型人物晶特点铃：主寸人公档喜欢组都市筛繁华崭，但话同时钱又渴汁望安助静祥女和的册田园篮生活辩，他突们向耻往有镜这样兄一个六空间姑可以枣自由诸的释荡放身伯心，底感受果三代粘同堂卫的幸希福。产品虾需求圾特征液：客户晨有长域期在狼国外宽的生题活经铃历，垒认可雷项目胞的南样加州嫩风格子和别沉墅小最镇的巨整体散规划道概念昨，购被买主国要用及于日筒常度俯假所卖用，霉偶尔愁会邀吼请好密友一耐起过求来聚狼聚。核心迁需求墙特征帜：客户较在北伟京有镜两套眯住房莫，本狠次买粉房主淡要为堂自住袖和父薪母养科老需趟求，台客户絮有文德化、筒讲究品品位册，认绣可社吹区规解划和钩产品汇价值已。典型滑二：庙认可洒产品男主姻人—3量7岁金蜡融机胞构管真理人孤员，绕爱好窜广泛今，喜逐欢看膨碟、本看书名、旅丸游等架。女主放人—3鹊3岁公数务员祸，传晨统职还业女溉性的祥代表众。孩子—5岁女扮孩儿姓，乖膨巧伶笔俐，羊喜欢卖唱歌拥跳舞丧，在低学校提很活揭跃。家庭姑年收详入：15呀-2轨5万产品凭对位忍：下仓叠J户型人物鞭特点组：主劲人公柱的事屡业正路处于金上升刃通道刺，他绩们独近立而括包容转，专石注而音进取装，平配日工销作繁弃忙，挤经常梯加班豪，但志对生膀活有受着较厕高的艳要求束，他盖们向销往一巴面抱后拥着而灿烂扎，一平面品喘味着周闲适筹的生角活。客户素描：杨先生夫妇一家产品朗需求粥特征己：看中摧区域哑发展渣潜力绕，看悦中本货项目筋的高然附加器值赠伟送。核心斑需求赵特征炭：客户谅对区巷域未都来的回发展禾有极洗强的锤信心警，认瓣为这餐是一领片价摇值洼炊地，绸未来抓升值随空间球巨大字，本兄次购能买主别要用兔作投膏资。典型冷三：哀看好贩投资珍潜力他们是北京的“新中产家庭”企事狸业单师位中捡高级托管理镇人员之：年龄30衫-4煌5岁，然受过随高等创教育桥，工通作繁壤忙，京在北拖京有1-幼2套房饰，孩座子还符小，助接父令母过珠来照倒顾孩找子，屠渴望狸家庭烧团聚破、亲英情温差暖。私营未企业躲主：年龄30缸-5图0岁，砖创业缠起步宜阶段学条件矛艰苦梯，体犹会生己意场毙上现蜘实的祝残酷愤，渴萌望亲槐情温万暖。演艺誓界人足士：年龄30级-4助0岁，缓给自姐己选拳择一逐处私来密的宗、方尊便朋联友聚测会的萝、可惹以安剥心休之养的冷地方刚。北京受企事谅业单惕位退桌休老称人：年龄50窗-6受5岁，手辛苦煌了一坑辈子容，希