小户型市场及产品深化建议

小户型市场供应演变户型变化并没有一个渐变的规律，多数来自市场的预期面积减小反映出开发商判断投资和出租的需求增加，总价变得更低，2003年将趋于合理项目名称位置主力户型面积价格总套数销售周期销售率主打卖点爵士大厦40---200970079336个月60%Openoffice商务公寓投资新动向云景豪园47-71940072620个月60%口岸旺地银座金钻嘉宾路34-6782004409个月80%罗户繁华圈彭年酒店旁经典小户型嘉年华名苑东门43-6978003123个月酒店式服务地段优势东悦名轩东门33-7075008166个月阳光天地田贝25-7068007643个月配套完善，宜商宜住金色都会人民南33-7980003个月50%国际名苑春风路22-639400110024个月50%创造国际化新生活锦上花文锦渡40-9078006035个月25%罗湖文锦渡双口岸物业东方荷李活文锦渡76004个月25%口岸置业罗湖金岸人民南26-8588008413个月15%永恒珍贵，口岸优胜金城华庭黄贝岭36-110750016568个月60%凯悦华庭春风路35-71950052319个月60%都会生活第一站，现代居庭新经典小计568500口岸，传统港人居住区全市小户型市场扫描——罗湖在售小户型小户型多集中在东门和口岸等传统港人居住区，户型特点迎合港人居住喜好，户均面积在56平米左右，价格在7500-9500元/平米之间、营销推广手法大多雷同。项目名称位置规模（建筑面积㎡）预计售价主力户型鹏运广场东门115000850050-90深房项目水贝1000006000小户型新银座大厦人民南50000800035-70锦湖苑洪湖96509800035-85合正星园田贝800007500——特力鸿怡阁水贝1000007800中小户型朗园文锦口岸400007500—800030-55置地春风路项目春风路500006000小户型中盛项目人民南路50000----小户型公寓金光华项目文锦口岸95000----小户型远洋中心城市天地宝安南路111947800030-50全市小户型市场扫描——罗湖即将推出小户型区域内即将推出的项目总建面约90万；“群起”的单一小户型物业使未来市场竞争趋于白热化。项目名称位置主力户型面积价格总套数销售周期销售率主打卖点金港豪庭皇岗47-90690011296个月70%地铁物业皇岗典型的口岸物业金色假日景田40-806800346——认筹阶段中心区首家配套酒店式公寓中海物管喜洋洋公寓岗厦20-607500————认购阶段中心区地铁口岸朗晴馨洲石厦35-8062004069个月45%交通便利价格实惠金地物管鹏盛年华二期八卦24-6068004967个月成熟小户型社区送500元/平米装修

丽阳天下石厦33-716800101212个月99%CONDO万托城市赢家景田40-6065003686个月70%成熟配套便捷交通小计17万目前在售楼盘大多数集中在中心区及周边、皇岗口岸、八卦岭等区域，产品设计较为考究；户均面积为各区之首，约58平米全市小户型市场扫描——福田在售推出小户型全市小户型市场扫描——福田即将推出楼盘项目名称位置规模（建筑面积㎡）预计售价主力户型泽鹏项目华强北1.8万800025—45桑达雅苑华强北770020—40泰信项目华强北2.9万820030—60家乐花园华强北10万7800小户型新亚洲中心广场华强北820028—45东方时代华强北——小户型大富豪项目华强北4万820040-70福滨雅园石厦4.6万650040平米2房60平米2房大综艺项目石厦6600中小户型国都梅林项目梅林33—85皇御苑3期岗厦17万760030-40平米单房60-80平米2房福田区小户型的推售热点多集中在地铁沿线，因其特有的位置及资源配套优势，兼有中心区及口岸之利，内外销均有良好支撑，销售前景看好项目名称开盘日期均价套数可售面积户均面积现代城梦想家园2002-9-15500059335819.0760.4新街口2002-10-1390041624457.7244-80金色年华2002-1-1500038623625.8661.21心语家园2002-1-1420044821764.4848.58都市本色2001-8-18430028218865.6266.90好来居2001-1-10350027010137.7837.55碧玉小家2002-10-1843003241924059鸿洲文鼎家园2001-11-3460028818935.2665.98金海岸中心2002-11-8468087540983.546.83前海宜家2002-9-8430038216772.0843.9山海人家2002-6-1560042020167.9248.01万象新园二期2002-4-20465037265284.864.77南山小户型主要位于南山老区和南油大道两侧，均价为4800，户均面积约54平米。随着近中心区的西移和高新技术的快速发展，一些从事高科技的年轻白领迅速增加，为南山区的小户型住宅市场提供了需求空间。全市小户型市场扫描——南山在售推出小户型项目名称位置规模（建筑面积㎡）预计售价主力户型假日广场华侨城10万1200040、70、120酒店式公寓国际市长大厦沙河约2.8万8000公寓式写字楼太古城商务公寓南油5万5300—5900商务公寓30—80新一代公寓全市小户型市场扫描——南山即将推出楼盘小户型市场发展动向（2003年1月——）楼盘的价位显示了小户型对于地段的强依赖性。小户型市场评点——推广1、彩天名苑——新城市珍宝公寓年轻都市生活八大主张的倡导者中心区/地铁/口岸概念物业珍宝时尚会所/酒吧/泳池/租赁中心等多项打动客户的配套网络促销、在线推广，线上媒体活动和线下媒体活动相结合设置整层的样板展示区，利用地铺做分展场，活动营销结合客户营销推广策略——样板房长廊装饰示意图开辟整层样板房展示廊，将不同风格、不同户型、不同单元融合于公共的全开放的空间，展示不同人群的生活主张和生活方式小户型市场评点——推广2、旭飞公寓系列中小户型第一品牌，投资型物业先锋推出“零风险投资计划”、“全民置业计划”提供代出租、代催收租金、长期返租等升值和适合投资的服务实收均价6500元/平方米，一期1600套开盘一周全部售磬，二期在6个月实现销售率90%成交客户中投资客户占到6成多成交客户中，年龄集中在30岁左右；港人占15%，小户型市场评点——推广3、丽阳天下：小户型第四代CONDO推广手法：前期：树立鲜明、与众不同的形象中期：连续不断懂得活动营销尾盘：老客户营销主打卖点:项目本身营造出的年轻、活力气质“树立品牌，把握时机，控制节奏，实力取胜”战略：树立品牌，形象取胜—引入condo概念；时机：兵马未动，粮草先行—认购时间提前；比拼：以实力争取消费者—condo元素/概念展示；节奏：“快速切入，震撼推出，热点呼应，活动营销贯穿始终”■裙楼商业配套：ØCondo酒吧Ø24小时便利店；Ø小区食堂；Ø银行/ATM柜员机Ø快速冲印店书店；寄卖中心。药店………..■物业管理服务Ø租务中心（商务中心）；Ø提供钟点工服务；Ø保安、保洁员以物业经理、物业助理的形象出现……………….■大堂设施：Ø留言板；Ø室内大树、喷泉；Ø休闲座椅；ØTV；Ø自动售货机；Ø书吧；Ø鲜花店；Øe城便利通；Ø饮水机；Ø背景音乐；Ø点唱机。….…….■架空层：Ø自助洗衣房/干衣房Ø乒乓球台；Ø大众体育设施；Ø跑步机；自行车机；举重机等健身设施Ø街舞表演场Ø缓跑径……….■前广场及绿化带：Ø3人篮球场；Ø街灯、休闲座椅；Ø滑道板（极限运动设施）Ø宠物恋爱区。……………condo社区condo资源表

小户型市场评点——销售结果1、都会100成交客户分析用途:办公：40%,投资：35%商住：10%,其他：15%信息来源:附近、条幅、广告、朋友、路过、口岸职业：以周边从事电子及贸易的客户为主2001.7-2002.4，销售100%南向三房销售速度最快；小户型设计市场优势显著。其余户型设计具有均好性，销售较为均衡。30-46M2的户型多为投资用途，50-60M2户型多为商务用途，样板房起到了良好的引导作用。小户型市场评点——销售结果2、丽阳天下

建筑面积（M2/套）户数（套）套数比（%）面积比（%）公寓B型30.1231642.7%30.3%C型35.27116一房一厅A型47.198431.2%30.2%D型44.34116E型44.5116二房二厅F型68.2011626.1%38%G型65.52116H型8532合计

46472M21012套100%100%户型投资过渡户型销售状况较好；三房销售不理想；置业用于投资的选择户型最多的是单房；而购置一房一厅、二房、小三房二厅的客户绝大部分是用来自用的小户型市场评点——销售结果3、彩天名苑客户构成：首次置业过渡的白领40%投资客30%中港家庭15%商住10%其它5%

销售情况动态曲线分析销售曲线线形一定程度上反映销售的难易程度，从分销售曲线图中可以看出在一房一厅的户型是最畅销的积压户型市场最认可户型典型户型解析——彩天名苑积压原因——户型过于狭长，所有房间集中布置于走廊一侧，走廊只提供50%的利用率，交通面积占去尽10平米，大大降低房间的实用率。户型紧凑合理，方正实用，交通面积较小，房间尺度合理。典型犯户型匙解析猎——汽都会糕10丛0洗手烟间凸倦窗的讨利用爷避免殿了两场户之亿间的形对视材，同快时又监获得逼了南格向的样采光益，无钉剪力输墙的行完整列空间历可以但进行鹅任意互组合坐，在糠销售豪过程泻中拥堵有较灿大优垒势户型泰设计颂具有窑均好仔性室内剂空间绩完整摇性较钻好，香无剪棕力墙熄的完立整空钉间可于以进尽行任馆意组膏合客厅杜开间摘39浇00典型烈户型酸解析途——丽阳沉天下点式厅塔楼陵的布隙局方很式，闲一梯准18碌户，婶布局目紧凑懂合理速，户律户阳许台设鱼转角乔凸窗队，客批厅开旱间3铸90睬0-昂42按00朴,进炼深5酒40挤0-亿59活00典型绿户型间解析浅——金色滤都汇21尺到2构8层表为跃油复式忍户型虾，建电筑面伤积4渡5平过米错层以空间聪客厅蕉高3阵米9顶层腥复式返送平启台私滨家花坟园房型分类丽阳天下都会100旭飞华达苑彩天名苑本项目单身公寓面积区间32—3730-4220-2632—4122-29开间（mm）——3000—39003200-42003600—42003600/4200是否有阳台是是部分设置是无一房面积区间42—4356-5832-4243—4836-45客厅开间39003600—42003600—3900——2800/3300/3600阳台是是是是部分设置两房一厅面积区间65-726250—5760—6246客厅开间3900—420039003900——3500/2800/4200阳台是是是是是两房两厅面积区间8580-8259—6077—7966-71客厅开间4200——3900/4200——3500/4200阳台是是是是部分无同质诞产品查对比单身因公寓绍面积晃偏小部分驴房间稼客厅善开间笋相对丘较小浆，造加成家删具摆抬放及漫利用钥不便部分振户型由没有患考虑邻阳台限的设辱置，寨对于狮居住心人群冈会带份来不条便产品解析我们旷的目榨标—异—建吵立品葱牌宗倍教——允在这是个时友代，薯没有创宗教轨和固最定的既信仰忠，品序牌操腔作走受向独奶木时校代，额我们客需要桨成为香这个粥领域箩的领信袖，吗只有已通过紧产品代极其伏附加垫值在兼消费殿者心册中建军立品握牌信奏仰。写在埋前面roomα释放小空间的多种可能建筑无限可能的场所有关α—room（居住魔方）的演绎价值宇缘于刃可变α—荷ro拖om户型暮的特幼点：没有貌明显鹊的承协重剪洒力墙资分隔躺。居住兰者可向以根径据自惜己需卵要确林定各慕房间闷的功哭能定钻位。模糊墓的阳疗台同劈燕房间议区分塑，根蛮据使梦用者悼的喜辜好安物排内脏外空刮间。关于α—奥ro绝om（居归住魔肉方）的演帽绎这是米我们歇的产些品，统但我创们的缎产品退不仅难仅是颂这些具，它榨还可勿能是废——NO欢T蛙ON忌LY关于α—烧ro译om（居棉住魔烂方）的演呈绎一个洗新兴谣的开弓放型史区域扯中心一些熟不同晶生活墓方式砌的人百群满足寺他们私不同抖物业泪类型蜂可能产性需尿求——侨——硬——述以便旦让他慢们对压号入矿座NEXT+=从居茫住型浪小户挡型向碑“St筛ud桃io筹”的转时变适应页人群歪——嫌——A2A2+α—磨ro望om（居些住魔命方）的演笔绎—茶—菜陕单组浮合方胳式+另一览户单身爆公寓=赠送听5.激5平法米结但构面豪积A1B1+从纯躬居住卧型小刑户型台向“SO出HO横”的转固变适应盆人群捆——止——α—灯ro哑om（居证住魔艺方）的演击绎—塘—菜恒单组歌合方猪式+α—垂ro糊om（居返住魔清方）的演忙绎—须—菜攻单组落合方验式（纵艘向组炸合）B1B1+=“me座nu找p摄la骨n”（桂居住科菜单劲）的脏纵向竖错复枝式组遇合，运物业堪类型厌不做僻限定扇。适应彼人群扔——裕——利用店楼梯敌间下植方，蔽增加品一间绝多功涂能房笔，加械上原吼有的熟赠送悔面积伸，空盘间使强用面京积远号大于演建筑圾面积+=A2A2+“me帽nu趣p府la尖n”（候居住悠菜单抛）的团纵向绘复式手组合泳，物粮业类辉型不晒做限治定。适应厘人群轨——舒——利用疤楼梯暂间下喂方，挑增加再一间若多功森能房帜，加蔽上原撑有的袖赠送扇面积配，空峰间使英用面孕积远哨大于警建筑闲面积α—写ro刷om（居祸住魔筹方）的演稿绎—册—菜截单组创合方宜式（纵向羞组合疼）利用读落地胸凸窗头的特畏性，端设置巾步入塑式阳属台，菊模糊揭的阳骑台同油房间和区分谊，步给入式曲阳台族的设目置可漏根据银使用剖者的离喜好抵选择络安装覆，抛鸽弃传每统的弓居家句模式酱。步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入赖式景观烟凸窗步入炉式阳台步入填式阳窑台剖万面示绘意图α—闷ro位om（居确住魔岛方）的演烛绎—恒—菜购单组薯合方供式（纵向踪蝶组合护）关于蜜直通同街+胶折叠涉式街驴道(腰Fo茅ld膨ed缩慧s疲tr诵ee笋t)吐的演叹绎NE虫XT直通夸街:打垂破建第筑空且间原冬有的暑界面畜,不岁根据量功能移预先蜓圈定馅区域嘴,而怒是将招公共股空间村模糊撒化处炭理,岛通过伐街道绍将各耕种功屡能、台各种呼行为麦融合运在一丹起。折叠铜式街岛道：将蔑街道河延伸希到建扑筑本泥体，迈形成茶不同贷的景陆致串拜联起酸各种基消费重行为榴，形熊成了唇丰富葵的情迈趣空驱间。关于明直通给街+卖折叠飘式街翼道(套Fo先ld羡ed搁s霉tr由ee珠t)衫的演设绎—戏—建笛筑理完念折叠渐式街标道的坚X轴达串联首层辞平面二层杆平面三层喷平面商铺绿化垂直筝交通街道蜿蜒良曲折奋，街医景变朱化最踪蝶多，竿“逛例街”育的感耕觉最困强烈装，人犁与店舅铺接歉触地贺最紧柿密，谦最呜容易偷和同秤伴走旬失，旦也最馅容易纪体会西“发啄现”钢乐趣汪。折叠贩式街抛道的堪Y轴锤串联利用辆上下早折叠羡的街王道，觉将各吉种消拾费行慨为串墓联起屈来，击形成渐众多号风景似不同熄的临础街店搂铺立面晋效果二层铅商铺一层驼商铺三层饮商铺楼梯倾斜岩的墙居体的责灰空你间、级架空秆层、房诚空中攻走廊昨、室周外楼搭梯体挪块相睡互错先落，箩形成饰了丰挡富的胁空间须层次判，同犯时营鞠造出送生态叉观景恳平台祖。折叠傍式街推道外践观折叠绿式街症道外恢