对某香港上市地产的深度

——对**地产深度研究善待一生的承诺是如何实践的？目录第一部分研究背景第二部分重庆**地产详细介绍第三部分用7S模型解析**的经营策略第四部分**的客户之道研究背景重庆**地产详细介绍用7S模型解析**的经营策略**的客户之道3因为我们从一开始就有一个明确的战略目标：五年之后成为重庆一流的房地产开发商，十年之后成为国内一流的开发商。为了这个目标，我们必须放弃一些机会，抵制很多诱惑。——**语录善待您一生。这一句看似平常的话，让一个叫**的企业，用一个女人般的细致与柔情，坚持14年的精耕细作，形成独有的**现象。4可售项目数量维持在高水准并保持快速周转/销售额保持每年25％以上的速度逐年上升市场占有率保持平稳上升/这是一个值得我们高度重视并尊重的对手**在重庆。52005年前朋友们都在说**的房子好，一个劲的给我介绍，物管毋庸置疑！景观确实很舒服，都说买房子一定要重视小区景观，这点**打动了我！2007年现在很多项目都规划得很漂亮，物业水平也提升很大，但选来选去，还是**的设计理念和看房时的景观让我停下脚步！而且**的产品升值潜力都是看得见的实打实！2000年前买**的房子放心，物业管理很细心，我们没有想到的他们都帮我们想到了，这种小小的感动，最让我们业主铭记。2008年现在**竞争的对手多，**的好景观和物管已经不成为购买的唯一理由了，**改进得很好，产品送得多，让客户真正在购买时得到实惠，再加上很有魅力的示范区，朋友介绍还能再有优惠,高性价比！“龙民”们如是说……6我们只有正视对手，直面竞争，潜心研究**在高端物业方面引领客户、影响市场、铸就口碑的能力，才能取得在重庆市场上的战略性胜利。7研究背景重庆**地产详细介绍用7S模型解析**的经营策略**的客户之道8一、**企业介绍**，创建于1995年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。**集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。经过十几年的潜心发展，**形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，**成立十几年来，稳健经营，精细运作，赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。1998-2006年，**开发的项目连续五届荣获重庆10佳住宅小区评比第一名。2008年，**水晶郦城、北城天街在首届“广厦奖”评选中双双获奖，**成为唯一在住宅类和商业类产品评选中均获奖的企业。9//地产项目深度分析**使命**核心价值观**经营管理原则为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为。在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。追求卓越人文精神研究精神信任共赢企业家精神长期利益原则、员工成长原则、科学决策原则、简单直接原则、客户至上原则、同路人原则、改进创新原则、先外后内原则、团队原则、精英原则**集团企业文化：10**集团过往荣誉：1112132008年热销金额：约38.1亿元

优势：1、2008年重庆销售近38.1亿元，占市场份额约8%，与第二名之间拉开差距，成为重庆市绝对的王者。2、品牌号召力强，在高端客户群里拥有非常好的口碑。3、在产品品质和景观方面，**注重细节，这方面较为出众。而且注重体验式营销，短期在示范区和样板房及售场比较出众，长期在物业管理和增值服务这块比较出众。劣势：1、受2007年拿下多块高价地块的影响，资金压力大（如北京、上海的高价地块及重庆后工地块等）。2、后续新项目少（今年只有后工项目为新项目），均为老项目新推，缺乏市场兴奋点。3、公司在重庆的项目中端价位较少，主要以高端项目为主，在市场较差的情况下，销售相对较差。二、08年业绩及09年展望14**地产2008年销售总金额及2009年预计销售金额一览表企业名称项目名称2008年住宅部分销售金额（万元）预计2009年销售金额（万元）**集团**·江与城93000100000**·悠山郡6500060000**·春森彼岸3600050000**·MOCO中心1800025000**·郦江6200050000**·睿城5200014000**·东桥郡1200050000商业及资产约43000——合计38100034900015**·春森彼岸16开发商重庆**地产发展有限公司项目地址江北区北滨路占地面积360亩总建面78万方容积率3.25绿化率35%(一期)规划户数957户（一期）面积范围77-236㎡建筑形态高层、超高层、小高层建筑风格现代风格几梯几户小高层：二梯三户/一梯二户高层：三梯七户楼层小高层：9层、11层高层：33层户车比例1.8：1（一期）交房标准清水物管费用2.80元/平方米电梯品牌芬兰通力物业管理重庆新**物业管理公司**·春森彼岸经济技术指标一览表1、经济技术指标17电梯洋房1-11栋高层1-2滨江洋房1-8滨江洋房1-909年已推出部分09年预计推出部分售罄项目位置物业形态09年预计推出套数面市时间预计价格江北区北滨路高层、小高层6002009年8000—100002、项目规划图1-61-31-121-101-13183、主力户型销售面积137㎡使用面积151.9㎡赠送比例10.90%赠送内容该户型赠送内容为阳台面积的一半，飘窗全面积，实际赠送面积为阳台：13.9㎡，飘窗：1㎡。户型价格区间9300-15800元/㎡户型综合点评该户型功能分布合理，户型舒适、观江效果良好。销售面积154㎡使用面积176.29㎡赠送比例14.50%赠送内容该户型赠送内容为阳台面积的一半，飘窗全面积，实际赠送面积为飘窗：1.62㎡阳台：20.67㎡户型价格区间8900-14300元/㎡户型综合点评该户型功能分布合理，功能间开间、进深较大，超大阳台，保证了业主的观江效果。19销售面积74㎡使用面积79.92㎡赠送比例8.00%赠送内容该户型赠送内容为阳台面积的一半，飘窗全面积，实际赠送面积为飘窗：1.08㎡阳台：4.84㎡户型价格区间9700-12500元/㎡户型综合点评户型布局完善，满足功能需求前提下，保证居住的舒适度，没有异型，浪费面积。销售面积110㎡使用面积122.03㎡赠送比例10.90%赠送内容该户型赠送内容为阳台面积的一半，飘窗全面积，实际赠送面积为飘窗：1.14㎡阳台：10.89㎡户型价格区间9050-10350元/㎡户型综合点评该户型布局合理，干湿分区，客厅与大阳台呈L型布局，增加舒适度，主卧外置阳台，保证了视野与观景效果。204、20订09年1-皆4月价洪格及虽销售垫分析月份物业类型认购均价（元/㎡）可供销售(套数)认购(套数)存量新开存量新开1月高层849451——

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2月高层809635——9——

3月高层901726465274月高层779640134148620邻09年（1-麻4月）种**·春森岔彼岸数成交灭一览肤表21**·悠山悦郡（丙悠山煎庭院芦）22**·悠山拼郡/悠山刃庭院室经济福技术殊指标储一览跟表1、经芹济技讲术指速标开发商重庆**地产发展有限公司项目地址渝北北部新区经开园礼嘉占地面积约370亩总建面约50万方容积率1.64绿化率45%规划户数201（一期）面积范围262-414㎡建筑形态联排、独立别墅、高层、洋房建筑风格英伦风格几梯几户独户（别墅）一梯两户（洋房）楼层3层（别墅）车位比例1.5：1交房标准清水房物管费用3元/㎡电梯品牌芬兰通力物业管理重庆新**物业管理有限公司公司23项目位置物业形态09年预计推出套数面市时间预计价格北部新区经开园礼嘉别墅552009年14000已推恩出部栋分09年预床计推碧出部界分2、*闭*·悠山姑郡规灶划图24项目位置物业形态09年预计推出套数面市时间预计价格北部新区经开园礼嘉洋房、小高层洋房：126小高层：3602009年洋房：5500小高层：4200已推袭出部航分09年预翻计推苍出部始分**·悠山进庭院铺规划绑图25//地产涌项目策深度贞分析E1拥-2户型悄，套采内面桥积约14洒7㎡超大求私家申前庭茧、独传立入随户。版多露冈台、貌多阳帽台设需计，极亲近俩自然素。6米挑犬高的酸私人动会客维厅，哨通达旨庭院浮，双在层景跃观花壶园，胞彰显堡主人谢身份待。独立徒主卧夹套房宋设计秋，超层大露努台，工享受妻别墅纤级生贿活。3、主帖力户伏型26//地产坛项目发深度吐分析E6至-1户型妖，套际内面贸积约15豆3㎡超大呀入户备花园道、双锋空中窜花园铅、双挽主卧召设计漏，多没功能竿储藏呜室，京别墅屿级空窄间享受受。6米挑态高客允厅连程接私粉家庭钢院。雨顶楼平主任涂独立何私密柳空间跳，独坦享超布大双绿露台杯。超大柱赠送提面积投，露汗台面款积及萌入户骆花直园面评积赠妻送达60平米赵。27//地产稿项目茎深度手分析C6勿-1户型吓，套晕内面倘积约11外5㎡三房沃方正宾设计子，布宅局分珍区合国理，梯动静樱分区纳明显录，互伯不干吊扰。近15平米淡方正貌入户盯花园群，客世厅3.织6米宽吗超大骡落地元窗。餐厅正阳光暮窗设忧计，耻采光区极佳抗。284、20和09年1-巷4月价尖格及军销售角分析20性09年（1-歪4月）厦**·悠山保郡/悠山违庭院趟成交香一览则表月份物业类型套内单价（元/㎡）认购均价（元/㎡）可供销售(套数)认购(套数)存量新开存量新开1月独院别墅156921255416——

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大院别墅12380——6——————电梯洋房642859199——————2月独院别墅15692111841120220大院别墅1238096396——

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电梯洋房642847749——3——3月独院别—2——大院别墅12380120584——

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电梯洋房64285603656——45小高层39503960——71——704月独院别墅1569211608733215大院别墅12380——3——

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电梯洋房642857341756546小高层43344058171——5829**·江与厚城30开发商重庆兴**置业发展有限公司项目地址渝北区北部新区高新园大竹林占地面积1800亩总建面250万方容积率2.1绿化率65%规划户数1594户（一、二期）面积范围101-286㎡建筑形态小高层、电梯洋房、高层、别墅建筑风格简欧风格几梯几户别墅：独户洋房：一梯两户楼层电梯洋房：6层、7层叠拼别墅：2层、4层车位比例1：1交房标准清水物管费用别墅：3元/㎡洋房：1.8元/㎡电梯品牌芬兰通力物业管理**物业管理公司**·江与晴城经虏济技芽术指哨标一捷览表1、经侧济技问术指验标31项目位置物业形态09年预计推出套数面市时间预计价格北部新区高新园大竹林小高层、洋房小高层：75洋房：1262009年小高层：6400洋房：8000已推狼出部浓分09年预双计推肃出部杜分3734412726253132332829302223244440364338393542售罄2、高甩层及催洋房裤规划龙图叠拼李别墅虾区小高绳层区花园搅洋房孙区32项目位置物业形态09年预计推出套数面市时间预计价格北部新区高新园大竹林联排别墅2612009年12000-140004月已蚂推（勒售罄谨）09年后重期预此计推杆出原山统别墅文规划略图33型/约220㎡室内赠送面积约140㎡A1客厅开间达6.6米，约14㎡餐厅三层挑空设计。双主卧设计，拥有约11㎡的次卧室连接约5㎡露台设计。双车库设计，约31㎡大屋顶露台全面积赠送。会所斩层一层二层三层3、主米力户杯型（漏原山但）34型/约260㎡室内赠送面积约145㎡B2全自然采光设计，约50㎡会所空间。。双主卧设计，约35㎡主卧室与景观露台相连。约25㎡屋顶花园，享受更多休闲逸景。会所脑层一层二层三层35型/约290㎡室内赠送面积约160㎡C1会所层约160㎡的全赠送空间，双主卧设计。三楼主卧整层的功能空间，约30㎡屋顶花园。二楼约11㎡家庭厅的设计，舒适极佳。会所茎层一层二层三层364、20朽09年1-订4月价浇格及桌销售颗分析20培09年（1-泉4月）圆江与舱城成约交一若览表月份物业类型认购均价（元/㎡）可供销售(套数)认购(套数)存量新开存量新开1月花园洋房654420665262月花园洋房627255——

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3月花园洋房660314——

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4月花园洋房74878——

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联排别墅11773——

54——5437**·M饱OC恐O中心38**·M询OC砌O中心错经济芳技术陪指标桂一览访表1、经火济技剩术指尿标序号经济技术指标数值1项目占地面积约2万平方米2规划建筑面积约17.8万平方米3项目容积率7.204项目物业形态超高层、高层5项目车位数8717项目绿化率30%39已推碑出部是分09年推键出部象分项目位置物业形态09年预计推出套数面市时间冉家坝广场旁高层、超高层3002009年2、项垄目规两划图403、主败力户详型A2型，哄套内盈面积究约52茂㎡该户绢型为添独立凶下跃区设计突，超盐大主祸卧，潜超大璃开间椒进深查，开辰间3.隐5米，趁进深3.耐8米。召阳台混、花背池均罩可改醋造为胸主卧够拓展沸空间狼。2.盗4米开脸间的榆厨房粘，更狐加舒料适。A4型，持套内懒面积饼约59醒㎡可利厌用空哀间较歇大，姥可拓撤展空窜间约评为27效㎡，改云造后跟面积权可达86平米险，得兽房率息提升40供%。拥集有4.漫3米超密大开想间，2.剖8米进嗓深超碗大阳努台，迈打造眠超炫竖百变各空间我，更佣加舒掩适、己宽敞北。41经典夜上跃桂，魔牌幻两启房，传超大左可拓烤展空灭间，衡可拓液展空浊间约21侍㎡，实世际可至使用钓面积滔达79平米宗。起垦居室滋、主描卧各昼占一码楼，鹊生活蔽互不绸干扰况。主席卧带申飘窗各及景好观阳沙台，贫均可轮用于小主卧屠拓展仍空间罚。5.锋8米挑阁高客轧厅，2.虹4米的涛达空稻间厨宜房，痕舒适露方便磁。B2型，引套内没面积停约58获㎡该户想型可箭利用坑空间础大，耗可拓赵展空登间约34印㎡，得奔房率据增加50蛋%。上唤跃户短型三鞭阳台修设计率，超坛大拓纤展享斯受。宝一楼率为客失厅及那餐厅命，5.氏9米的辅超宽而开间峡，彰渡显主贺人气治派。惰二楼寨为主厌人室厚，创仰造主效人私凉密空帮间。霜主卧劫自带讲超大残衣帽移间，若功能户布局胁合理轰。A7型，变套内遗面积栋约69匹㎡42**·郦江43开发商重庆**宜恒地产发展有限公司项目地址南岸区南滨路占地面积123395平方米总建面410000平方米容积率3.3绿化率31%规划户数1688户（一期）面积范围68-185㎡建筑形态电梯洋房、高层建筑风格现代风格几梯几户小高层、高层：

3梯12户、2梯6户

电梯洋房：1梯2户楼层小高层、高层：18层、33层

电梯洋房：6层车位比例1:1.6交房标准清水房物管费用2元/㎡电梯品牌奥蒂斯物业管理新**物管管理有限公司**·郦江哪经济狠技术能指标奇一览机表1、经逢济技薯术指么标44项目位置物业形态09年预计推出套数面市时间预计价格南岸区南滨路高层、洋房11002008年4月5200已推禁出部察分09年预园计推苗出部抱分1234567891011121314151617181920212223242526售罄2、项元目规并划图453、主觉力户司型销售面积75.55㎡使用面积8.23㎡赠送比例11%赠送内容赠送景观阳台赠送4.2平方米，赠送飘窗2.16平方米，赠送生活阳台1.87平方米。户型价格区间4300-4800元/㎡户型综合点评该户型看中庭，主卫带卫生间，方正舒适，热销。销售面积107.3㎡使用面积14.28㎡赠送比例13%赠送内容赠送入户花园5.1平方米，赠送景观阳台7.02平方米，赠送飘窗2.16平方米。户型价格区间4500-5200元/㎡户型综合点评户型可看江，后排看洋房低密度社区，户型南北朝向，热销。46销售面积85㎡使用面积98.95㎡赠送比例16.40%赠送内容架空部分赠送4.95㎡，景观阳台赠送5.1㎡，入户花园赠送3.9㎡.户型价格区间5400-7300元/㎡。户型综合点评该户型是在售房型的主要户型，赠送空间大，方整适用。两房变三房销售面积77㎡使用面积84.92㎡赠送比例10.28%赠送内容赠送入户花园4.5㎡，赠送景观阳台3.42㎡.户型价格区间5500-7150元/㎡户型综合点评户型位于整个楼栋中间位置，视觉较好，销售较快。474、20科09年1-竹4月价折格及添销售纱分析20桌09年（1-槽4月）移**·郦江寻成交员一览格表月份物业类型套内单价（元/㎡）认购均价（元/㎡）可供销售(套数)认购套数存量新开存量新开1月花园洋房8700——3——

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高层615056402027825672月花园洋房——————

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高层615050901886463433月花园洋房870079903——

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高层54005042146166871054月花园洋房870075772——

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高层5800572712036883248**·睿城49**·睿城欣经济妖技术霞指标台一览溪表1、经到济技臭术指嚷标开发商重庆**地产发展有限公司项目地址沙区大学城（重庆大学东门对面）占地面积795亩总建面112万方容积率2.11绿化率46%规划户数1280户（一、二期）面积范围别墅：172-235㎡花园洋房：118-193㎡建筑形态小高层、高层、花园洋房、别墅建筑风格现代中式风格几梯几户叠拼别墅、联排别墅花园洋房：（1梯2户）

小高层：4梯16户楼层别墅：负1层-地上2层、1-3层，花园洋房：1-6层，小高层：18层户车比例别墅：1：1花园洋房：1：1交房标准清水房物管费用别墅：3元/㎡花园洋房：2.4元/㎡电梯品牌芬兰通力物业管理新**物业管理有限公司50已推养出部挣分09年推疼出部啄分别墅搂售罄3号楼4号楼5号楼6号楼7号楼8号楼9号楼10号楼3-深4-窗33-殊4-哑23-融4-私1项目位置物业形态09年预计推出套数面市时间预计价格沙区大学城（重庆大学东门对面）高层5762009年54002、项冈目规绳划图售罄513、主替力户洽型销售面积189㎡使用面积255.72㎡赠送比例35.30%赠送内容阳台赠送21.73㎡、露台赠送38.49㎡、入户花园赠送6.5㎡户型价格区间3940-4896户型综合点评该户型通功能完备，空间独立，动静分区明确，采光通风效果佳，多重露台赠送，南北朝向，结构完美。52销售面积118㎡使用面积138.87㎡赠送比例17.69%赠送内容阳台赠送7.85㎡、露台赠送9.36㎡、3.66㎡户型价格区间3721-4899户型综合点评该户型方正，私密性强，空间独立，通透性好，南北朝向，采光通风效果佳。销售面积121㎡使用面积147.38㎡赠送比例21.80%赠送内容阳台赠送13.26㎡、露台赠送10.36㎡、飘窗赠送2.76㎡户型价格区间3478-4797户型综合点评该户型方正，私密性强，空间独立，通透性好，南北朝向，采光通风效果佳。534、20需09年1-狐4月价桨格及冒销售太分析20瓦09年（1-瓣4月）昆**·睿城亮成交艳一览映表月份物业类型套内单价（元/㎡）认购均价（元/㎡）可供销售(套数)认购套数存量新开存量新开1月花园洋房5970——7——

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高层5360501952——

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2月花园洋房4750——7——0——高层414051563622017673月花园洋房3530——7——

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高层29205156172——

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4月花园洋房353067297——

4——高层2920537396344859954**·东桥寺郡55开发商重庆**地产发展有限公司项目地址沙区大学城（重庆大学东门对面）占地面积38万方总建面41.6万方（含地下）容积率0.754绿化率36%规划户数1214户面积范围177.73-226.34㎡建筑形态别墅建筑风格意大利（托斯卡纳）几梯几户联排别墅楼层1-3层户车比例1：2交房标准清水房物管费用3.5元/平米/月电梯品牌无物业管理新**物业管理有限公司**·东桥建郡经网济技稻术指牵标一栗览表1、经秩济技属术指猜标56项目位置物业形态09年预计推出套数面市时间沙区大学城（重庆大学东门对面）别墅6002009年在售境部分09年后饿期预君计推出秆部分2、项餐目规雄划图售罄573、主薪力户絮型销售面积约191㎡使用面积约230-337㎡赠送比例21%-76%赠送内容双车库、花园、露台，合计39-146㎡户型价格区间5750-6500元/㎡户型综合点评该户型双车位设计，负一层超大私家会所，奢侈入户庭院，大尺度享受生活空间。5.6米超大面宽客厅，宽敞奢适。二层主卧、卫生、家庭厅功能齐备。多重露台、阳台设计，增大采光面。开阔顶层阁楼，大空间尽显大气度。58销售面积约208㎡使用面积约280㎡赠送比例34.61%赠送内容双车库、花园、露台，合计约72㎡.户型价格区间5750-6500元/㎡户型综合点评双车位设计，负一层超大私家会所，奢侈入户庭院，大尺度享受生活空间。

5.4米超大面宽客厅，宽敞奢适。二层主卧、卫生、家庭厅功能齐备。

多重露台、阳台设计，增大采光面。开阔顶层阁楼，大空间尽显大气度59销售面积约224㎡使用面积约300-380㎡赠送比例33.92%-69.64%赠送内容双车库、花园、露台，合计约76-156㎡.户型价格区间6500-7500元/㎡户型综合点评双车位设计，负一层超大私家会所，大尺度享受生活空间。

以私家花园、阳光房点缀超大客厅。二层套房设计，功能分区明晰。

开阔顶层，卧室、书房、露台，尽显大气度。604、20孟09年1-得4月价裹格及尘销售晓分析20掀09年（1-砖4月）筐**·东桥戏郡成膝交一槽览表月份物业类型套内单价（元/㎡）认购均价（元/㎡）可供销售(套数)认购套数存量新开存量新开1月别墅6500693826——

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2月别墅650068251312893月别墅760071508388324月别墅8500835664263461发展历程**，创建于1995年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。1997年**建立自己的物业管理公司，经过十年发展，**物业获得了业主的肯定，其专业、用心、超值的品牌形象日渐形成。**集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块，现有员工3000多人。负责人介绍董事长：吴亚军重庆总经理：周德康重庆营销副总经理：张雪樵重庆营销总监：杨桦企业核心理念品牌理念：善待你一生核心价值观：追求卓越人文精神研究精神信任/共赢企业家精神

概括企业价值重庆第一品牌开发商，旗下高端物业在重庆具有很强的竞争力，物业管理为重庆最好，客户口碑非常好，在别墅物业的开发商具有很强的竞争力。三、墓企业欧介绍62**何集团皂，目幼前尚报待开联发土限地29提60亩，慈其中剂大学雨城80员0亩，浙大坪38掀0亩，丈大竹咳林15葬00亩，背北滨涌路23武0亩，惊礼嘉50亩。**竹后工筹项目**·春森银彼岸**·悠山社郡江与谅城**劳大学砍城项乞目四、最企业务尚待狮开发寨土地外情况鸿恩崇寺高送度关冤注地糕块63项目地址渝北加洲新牌坊占地面积16万方总建面23万方容积率1.4绿化率40%建筑形态联排别墅\多层\高层建筑风格现代成交均价2200元/㎡销售周期3年开盘时间1997年项目地址渝北区**西路6号占地面积14万方总建面29万方容积率1.73绿化率49%建筑形态高层\小高层建筑风格现代风格成交均价2000元/㎡销售周期2年开盘时间2000年6月2、*酷*花心园·西苑1、*检*花过园·南苑五、示已开武发售甘罄项匆目介快绍64项目地址江北区新建北路60号海洋公园对面占地面积6万方总建面15万方容积率4.5绿化率60%建筑形态高层建筑风格现代风格成交均价2800元/㎡销售周期2年开盘时间2002年3月4、*杏*·枫香默庭项目地址渝北区新南路6号占地面积17万方总建面8.5万方容积率0.5绿化率58%建筑形态独立\联排别墅建筑风格北美风格成交均价6000元/㎡销售周期4年开盘时间2001年11月3、*豆*·香樟呆林65项目地址渝北区新牌坊**西苑以西占地面积30万方总建面67万方容积率2.1绿化率60%建筑形态高层建筑风格现代风格成交均价4000元/㎡销售周期4年开盘时间2003年7月6、*伸*·水晶堵郦城项目地址江北区新建北路60号占地面积3万方总建面15万方容积率3.8绿化率——建筑形态商业建筑风格现代风格成交均价————4000元/平米（星座）销售周期未销售开盘时间2003年5、*北*·北城隔天街羞（包骆括北迁岸星拼座）66项目地址南岸区鹅公岩大桥南桥头占地面积130亩总建面31万方容积率3.93绿化率60%建筑形态高层建筑风格现代风格成交均价5500元/㎡销售周期2年推出时间2005年10月7、*秤*·观山扔水项目地址北部新区金开大道蓝湖郡体育中心旁占地面积120亩总建面11万方容积率1绿化率55%建筑形态独立\双拼别墅花园洋房\小高层建筑风格西班牙风格成交均价5000元/㎡销售周期1年推出时间2006年3月8、*卡*·弗莱狼明戈67项目地址渝北北部新区金开大道1111号占地面积1600亩总建面100万容积率1.0绿化率70%建筑形态独立\联排建筑风格西班牙风格成交均价别墅9000元/㎡高层4800元/㎡销售周期3.5年开盘时间2006年5月9、*禁*·蓝湖体郡项目地址渝北区龙山大道111号占地面积20万方总建面48万方容积率2.52绿化率60%建筑形态高层建筑风格现代风格成交均价4500元/㎡销售周期2年开盘时间2006年7月10、*浙*·紫都督城68项目地址北部新区经开大道好望山山顶观景区占地面积12万方总建面15万方容积率1.25绿化率37%建筑形态花园洋房\叠拼别墅建筑风格西班牙风格成交均价5200元/㎡销售周期1.5年开盘时间2006年9月11、*字*·好望域山项目地址北部新区经开区蓝湖郡旁占地面积8万方总建面6.9万方容积率0.9绿化率48%建筑形态联排别墅建筑风格托斯卡纳风格成交均价9000元/㎡销售周期半年开盘时间2007年4月12、*鲜*·蓝湖守香颂69项目地址渝北区余松路(**紫都城对面)占地面积60亩总建面7.1万方容积率1.5绿化率30%建筑形态电梯洋房\小高层建筑风格现代风格成交均价5500元/㎡销售周期1年开盘时间2007年4月13、*业*·大城乓小院项目地址九龙坡杨家坪步行街占地面积2.8万方总建面25万方容积率8.9绿化率——建筑形态高层\商业建筑风格现代风格成交均价——销售周期1年开盘时间2007年14、*邪*·西城愈天街70六、俗在售斗项目快开发糕情况企业顿在售麻项目于开发谦情况遮一览弓表项目名称总体量(万方)已开发体量(万方)已开发体量开发周期未开发体量(万方)**·春森彼岸78152年半63**悠山郡41302年11江与城250603年190**郦江41252年半16**睿城16162年0**东桥郡（一期）41.6201年半21.6**MOCO19192年071研究猫背景重庆碌**啄地产脆详细阻介绍用7S模型折解析锤**运的经醒营策洪略**遍的客伟户之抬道72**尽业务咏领域养涉及它地产堡开发炸、商厉业运耻营和席物业广管理引三大忍板块鼠。产目品覆符盖了委普通窝住宅董、写偿字楼畅、酒劫店、继商务期公寓威、花播园洋途房以监及别亏墅等鹅多种李业态库，每晕一种砖业态柱都拥氧有城在市标目杆性株的代妈表作此品。住商用物管三大弱板块**兴成长今于重领庆，钉总部默设在箭北京臭，下剩辖重层庆、欣成都偶、北债京、佩上海升和西饮安五尊个地载区公委司。阶目前真正进蜓入异惊地扩比张的屠新发捧展阶朝段——即由哭北向朽南、助从沿萌海经僚济圈屠、中继心城妙市辐有射到等周边死城市台。在全耐国重番点区投域实垂施“位区域铲聚焦仇”战翅略，掌即在该每个罪城市型坚持棋进行状多项尾目、巨多业破态的后开发洽思路扯，目脂标是决争取骡在每烛一个堵进入绘的城植市都筒成为祸业内到领先卷的企脑业。围绕扶商业删资源接管理陈和氛啦围营六造来架提升扯商业摔物业各和地献段价戴值，渡适时避发展犹具高谨增值迹潜力娱的地值标性季商业慨物业庙，分梨散产讯品结细构不坊平衡轮多带棉来的绩经营享风险韵。与境浓内外律多种市资本连广泛些合作径，目宴前已列通过潜香港仁联交由所上敏市聆甲讯，挂计划IP所O1建0亿美滩金，按能迅臭速改六善其例资本只结构南，并螺为未重来持庸续发磁展建偏立了状便利驾融资焦渠道沈。立足旨重庆布局陡全国区域婚聚焦业态泰平衡商业钻增值平衡辞风险上市叶筹备多元卡融资成长挺于重遭庆，喊发展家于全种国，麻追求汤卓越何，专杰注细圾节品弄质1234573住宅浆、商伯业、目物管夸三大臂业务灶板块1**球业务料领域竭涉及订地产蔑开发宗、商时业运削营和烧物业降管理戒三大摧板块板，现弯有员秋工30催00多人晌。20黑08年，果**善集团袖销售寻突破11峰8亿元猛。较20计07年同比监增长鼓近20须%。其第中，鸭地产骆业务垂继11月销察售突灾破10费0亿后孕，12月再轮销14寄.2亿，塌以11君5亿元汁的年狗销售与业绩非再次风入围厕全国围百亿果房企言之列视。20堂08年，迅**测在重递庆、宋成都企、西途安、祥北京言和上斗海五信个地愧区累致计销售尽房屋1.设18万套，销馅售额哥达11臭8亿元躺，创湖公司葵历史酿新高壮。74**毒业务悄领域会涉及鹿地产饮开发吧、商醒业运卷营和茅物业狼管理熟三大转板块良。产庆品覆摘盖了贫普通恰住宅撕、写以字楼仍、酒童店、凶商务积公寓艰、花悬园洋招房以密及别殿墅等奇多种久业态过，每矮一种矛业态斜都拥贵有城殿市标僻杆性趁的代鸦表作住品。**叹成长蓄于重芹庆，商总部迹设在款北京励，目枝前下叠辖重制庆、磨成都午、北储京、严上海列和西掠安五厚个地知区公驼司。钥目前阿正进热入异陆地扩佳张的套新发丸展阶谅段——即由团北向屋南、梦从沿豆海经秩济圈糠、中香心城艰市辐浅射到郑周边霜城市妇。在全窃国重村点区慌域实野施“锤区域鞠聚焦脊”战办略，稠即在贸每个傍城市房诚坚持哗进行慌多项皱目、暖多业震态的敌开发五思路体，目足标是西争取窜在每事一个谜进入苹的城脉市都炒成为乔业内宫领先撤的企耐业。围绕漂商业投资源手管理森和氛匀围营蕉造来杨提升殿商业里物业某和地菜段价钻值，它适时娃发展讯具高返增值犁潜力陈的地阅标性派商业树物业特，分帽散产附品结下构不芦平衡贝多带姜来的除经营娇风险弓。与境叹内外躺多种犯资本傲广泛筑合作迫，目也前已斥通过妥香港博联交杨所上浆市聆撕讯，绒计划IP益O1碧0亿美怨金，文能迅捷速改平善其注资本过结构忆，并现为未笔来持敢续发熄展建卖立了肺便利医融资按渠道耐。立足精重庆篮，布慨局全判国住商物管三大板块立足重庆布局全国区域聚焦业态平衡商业增值平衡风险上市筹备多元融资1234575时间主要事件战略简析95-99**花园西苑/南苑/香樟林别墅等重庆地域的房地产公司00-03北城天街的建成标志着**向商业地产发展成立北京**置业公司,进军北京市场商业地产战略形成,积累多业态多项目并联运作经验04-06成立成都**，实行多项目快速开发；与香港置地合作开发重庆1800亩大竹林项目;与重庆国际信托投资合作西城天街项目资金信托完成从一家区域性地产企业向一家全国性地产企业过程中重要阶段性目标07-以后成功进入西安、上海、天津(北京**更名为京津**)；与ING等基金公司合作；H股IPO通过聆讯，计划筹资10亿美元进入长三角、环渤海及中西部地区中心城市，完成多区域战略布局，形成住宅+商业的多业态发展战略**荡主要煌发展燃阶段276各阶殃段战短略实握施277立足菌重庆堪，布苍局全好国278新城纽奉市进屡入标妨准279新进仙入城李市发魂展目耳标280**尝业务坦领域嗽涉及跨地产觉开发风、商影业运植营和杨物业枪管理罚三大粮板块荣。产霜品覆夜盖了栏普通晋住宅泰、写纪字楼逃、酒朵店、添商务淋公寓部、花技园洋佛房以步及别擦墅等侧多种挥业态言，每荡一种包业态号都拥弓有城赔市标秃杆性寄的代携表作粮品。**没成长杠于重器庆，失总部恭设在叹北京烂，下欲辖重削庆、唯成都艘、北退京、听上海叉和西萌安五贸个地痒区公肆司。凭目前锣正进入表异地夜扩张杆的新广发展团阶段——即由堂北向僻南、招从沿板海经英济圈判、中翻心城偏市辐年射到油周边沈城市声。在全煎国重邀点区虎域实节施“酱区域描聚焦蒸”战伐略，至即在旷每个嗽城市统坚持禽进行沉多项肿目、践多业距态的寻开发与思路乖，目惩标是蜂争取游在每累一个告进入爽的城鸭市都庙成为恒业内恒领先药的企寻业。围绕线商业息资源杠管理洽和氛攻围营往造来渠提升毁商业伍物业腾和地罪段价双值，鞋适时缴发展擦具高岂增值陕潜力滋的地科标性旺商业县物业重，分况散产懂品结兽构不道平衡蚊多带煤来的琴经营监风险用。与境赛内外摧多种杠资本闲广泛辣合作赶，目雀前已苏通过羽香港蹦联交摇所上删市聆碑讯，亦计划IP早O1蚁0亿美唇金，狗能迅酿速改损善其秃资本爸结构系，并击为未侧来持颜续发鸣展建竞立了倒便利吧融资侍渠道添。区域厨聚焦爪，业剥态平问衡住商物管三大板块立足重庆布局全国区域聚焦业态平衡商业增值平衡风险上市筹备多元融资1234581区域饺与业回态双坊重平庄衡发油展风惩险多业茧态布识局实边现业箱务领贩先城市旗领先牢优于击区域未规模旺增长区域仅聚焦弦整体蜻思路382城市铸内的底业态桐平衡383多区垦域多献业态舟的双还重平佳衡384**屈业务锁领域境涉及侦地产苏开发笔、商睡业运挪营和玻物业统管理先三大莫板块运。产劳品覆炸盖了股普通颠住宅栽、写遮字楼落、酒雁店、么商务设公寓哀、花们园洋硬房以吃及别陆墅等铁多种井业态徐，每岂一种幸业态芳都拥敞有城祸市标池杆性意的代例表作魔品。**受成长贞于重硬庆，积总部膀设在剃北京疼，目仗前下凭辖重能庆、悠成都所、北学京、磁上海邮和西的安五摄个地锦区公叠司。乘目前屿正进入输异地午扩张浴的新来发展宾阶段——即由涝北向碰南、称从沿僻海经兔济圈倚、中待心城球市辐的射到卧周边达城市逆。在全锄国重拨点区才域实刷施“黄区域絮聚焦介”战解略，肆即在营每个塌城市糊坚持悟进行中多项筑目、从多业立态的耳开发僻思路昼，目停标是职争取嘱在每久一个另进入商的城崇市都两成为鞋业内务领先键的企室业。围绕脚商业禁资源责管理黎和氛稻围营口造来养提升爷商业世物业被和地挡段价俱值，亭适时野发展按具高师增值腔潜力凭的地程标性牲商业贸物业市，分遣散产砌品结嘴构不宇平衡勒带来司的经贫营风姨险。与境坚内外扩多种被资本熟广泛猾合作桑，目象前已切通过章香港稿联交割所上酱市聆由讯，穴计划IP亿O1琴0亿美困金，微能迅吊速改跟善其更资本驳结构挑，并芽为未使来持析续发穗展建帐立了幼便利也融资影渠道便。商业取增值眠，平覆衡风减险住商物管三大板块立足重庆布局全国区域聚焦业务布局商业增值平衡风险上市筹备多元融资1234585持续杠发展化持有理型商尝业物都业486与销脑售型鲁物业悉互为脊补充487有效窝平衡未税负488发展选商业备物业螺的关赏键点489**逝业务蒙领域楼涉及构地产都开发偶、商神业运掌营和供物业介管理岗三大权板块县。产设品覆它盖了杆普通票住宅催、写徐字楼迈、酒替店、窗商务宇公寓适、花研园洋车房以祥及别厚墅等颂多种崭业态灭，每阀一种武业态轧都拥汁有城羞市标轮杆性阔的代携表作舅品。**侍成长薪于重蹄庆，醉总部纹设在滑北京勒，目琴前下庭辖重棵庆、抵成都寒、北跳京、棋上海颂和西舱安五嘴个地寺区公沫司。茎目前涝正进入门异地淘扩张竿的新廉发展喉阶段——即由词北向末南、至从沿第海经队济圈净、中盾心城涌市辐真射到酸周边破城市等。在全势国重鹅点区聪域实贿施“惹区域湾聚焦法”战映略，舰即在昆每个贪城市至坚持芦进行葬多项君目、板多业习态的合开发道思路选，目圆标是船争取海在每烦一个乳进入缘瑞的城区市都姐成为妄业内躺领先杜的企鬼业。围绕援商业涛资源累管理驶和氛图围营借造来替提升抄商业搂物业窑和地尽段价沈值，乏适时聚发展伸具高有增值并潜力贱的地镰标性存商业隔物业吼，分献散产哭品结狼构不似平衡岂多带伍来的甲经营体风险也。与境弓内外菊多种纳资本娱广泛列合作折，目病前已很通过作香港禾联交并所上瞎市聆涂讯，挣计划IP执O1遇0亿美举金，召能迅判速改酒善其骂资本左结构遥，并昆为未裂来持门续发锐展建胜立了真便利拳融资闪渠道他。上市种筹备驱，多锁元融认资住商物管三大板块立足重庆布局全国区域聚焦业务布局商业增值平衡风险上市筹备多元融资1234590方式主要事件土地抵押获得资金从2006年1月起到2007年7月，**地产以及其关联公司先后12次抵押土地。以获得资金银行合作资金信托境外资本合作境外房地产基金2005年12月28日，重庆国际信托投资公司为**地产发行的“**·西城天街资金信托计划”募集资金3亿元，在此次信托运作中，**地产出让了西城天街项目公司49％的股权。2006年底，香港置地集团公司与**地产签定了合作协议，双方以40亿元人民币的巨资开发大竹林项目。2007年，**地产和荷兰ING房地产投资基金联合参与北京市昌平区北七家镇南部组团的土地投标。香港上市准备

**地产委任汇丰、瑞银及摩根士丹利为上市保荐人。乐观分析IPO可能在2008年下半年10月份，IPO拟筹资10亿美元。**厘的资筝金平躬台5913+炼X+且F的资棋金体叛系592123土地抵押获得资金银行合作资金信托境外资本合作境外房地产基金上市，多元渠道融资致平台马的不胁断完狗善593强大妹的品栋牌号煎召力赴，一兽流的管客户房诚体验扫，人厌性化旗的物删业服寺务，闹铸就时重庆馋**场持续军领先畏的市梨场地高位。集中榨城市挨规划筋主要艘发展悉区域业，以恢城市屯中心话、优杯质资氏源区雨域的魂高成蹄长性赌、稀堆缺性具土地解，形捞成局罪部规晒模优极势，宾分享药区域卖发展拜和升哲值的催红利放，是愉**泪的投宫资重肉点。多项单目多蛋业态大规穴模快祖节奏1对中高收入目标客户的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。聚焦高端创新引领2提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，特别注重营造项目整体的人文氛围、自然环境、优质建筑，让人震撼和惊艳。景观出众最佳体验3秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。细节品质人性服务494睿城南苑绑、西筹苑、渡香樟禁林、羽水晶女郦城览、MO也CO中心郦江春森值彼岸观山形水枫香魂庭、群北城薯天街选、北键岸星姥座紫都绵城、的大城巾小院漂、紫奇城天灭街西城嗓天街江与姥城三北太片区倦占开手发总逼量80％抓住练城市某规划银发展祝趋势屋，重巧点布茂局三哗北地搭区。腊在夯勒实北威部区傻域的府基础啦上，革以资相源优争势和裁区位驰优势宾为标垄准，昨选择弱性拓蜂展其舱他区垂域。1悠山欧郡蓝湖所郡、茧蓝湖揉时光络、蓝周湖香羡颂、剖弗莱松明戈候、好址望山95三北哑区域宅**区开发劝项目合具有帜明显挠的集燃中性升，分愈别集立中新醒牌坊停、冉厘家坝秆、金泽开蓝罪湖郡古三大创社区业，形岭成较普为集扑中的文规模桃性社北区。采取显标杆恭性项艰目有权效提笼升该瞒区域惑居住悟价值漂，后诉续项筹目分赚享该帐区域牌发展同带来纹的土讽地价绞值提链升利财润。悠山范郡睿城新牌胜坊大抖社区蓝湖耳郡大善社区郦江春森民彼岸观山绕水枫香俯庭、汗北城吩天街狮、北堂岸星煮座冉家钞坝大净社区西城想天街江与誉城集中逼性规北模开个发是以主要屯特征196悠山咽郡睿城新牌怕坊大败社区蓝湖供郡大拆社区郦江春森纠彼岸观山角水枫香铃庭、睁北城娘天街亩、北郊岸星西座冉家个坝大严社区西城步天街江与冠城地块贵均有速一定布的独莲特性液，拥寄有江乏、湖同、溪吓、园顿等自柳然资井源；占据离城市感中心糟黄金馅地段姑，开介发城艘市综造合体乒。地段送和资量源是帮其他取区域秧的拿蚁地原林则197图例规模型社区滨水资源型中心商业型规模+中心商业项目忙发展吨特点——规模耀和资载源优陆势198悠山贱郡睿城南苑通、西湾苑、铲香樟画林、闭水晶怪郦城闻、MO弄CO中心蓝湖烦郡、猪蓝湖谨时光励、蓝挠湖香方颂、汗弗莱卸明戈裂、好奖望山郦江春森网彼岸观山芒水枫香丙庭、横北城逮天街论、北夺岸星菊座紫都理城、笛大城贼小院喘、紫捉城天呈街西城刮天街江与题城已成旗交土刊地后工野地块——蚀38绪0亩意向飘土地茶园背地块——防30娘00亩鸿恩插寺地依块——遮60半0亩礼嘉悬地块——约40杠0亩规模锯优势具有牢一定库规模越或紧亭邻自价身项父目的图土地植，享是受土被地红江利城市释黄金艇地段199目前社**永土地艇储备38活67亩土地贴，已争开发11烘39亩。另规有意圣向土争地约40稻00亩。项目名称地块位置占地面积已开发容积率总建筑面积土地用途江与城大竹林人和组团1334亩300亩2左右144万方别墅/洋房/小高层/商业**睿城虎溪大学城地块1281亩167亩1.0992.9万方住宅、商业**郦江弹子石185亩185亩336.9万方住宅，商业春森彼岸北滨路240亩240亩4.578万方住宅/商业/写字楼/酒店悠山郡礼嘉地块387亩187亩2左右45万方别墅、洋房、高层**MOCO冉家坝60亩60亩520万方公寓未命名渝中区后工地块380亩3.793.5万方商住用地（楼面地价3235元/㎡）意向地块鸿恩寺地块（城投公司名下，预计09年拍卖）800亩2106.7万方住宅意向地块茶园地块3000亩（一期为800亩）1.5左右300万方住宅合计

——3867亩1139亩——510.3万方——土地争储备脸规模110苹0强大症的品棕牌号飞召力杀，一姑流的隶客户仅体验批，人露性化桐的物企业服脆务，申铸就何重庆岗**酿持续妖领先左的市恶场地每位。集中超城市稼规划延主要我发展析区域罩、城避市中钓心、俯优质找资源柴区域楼的高矩成长衔性、疑稀缺臂性土碑地，梁形成办局部奴规模系优势斤，分页享区购域发汤展和台升值稿的红螺利，吧是*两*的和投资堵重点掩。多项诸目多惠业态大规驴模优颤资源1对中高收入目标客户的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。聚焦高端创新引领2提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，特别注重营造项目整体的人文氛围、自然环境、优质建筑，让人震撼和惊艳。景观出众最佳体验3秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。细节品质人性服务410漂1香樟林蓝湖郡、蓝湖半山悠山郡蓝湖香颂**睿城大城小院郦江风格化标准化观山水资源型产品线规模型产品线春森彼岸郦江紫都城水晶郦城睿城江与城别墅皂系列洋房孔系列高层重系列风格碰导向风格云型+标准像型资源寻型+规模比型**掉各类体型产挑品特毁性210戴2产品摆结构皆以联菌排和在洋房注为主暮，满俗足高勒端塔枪基客逐户需尸求2**详的别妇墅形墓态从坛由独懂栋到扶联排盖、叠碑加、深合院淡、大苏院等茫多种秩形式,面积粪基本肯成下竿降趋矿势，辱特别收是独粒栋方猫面，释悠山扫郡出挡现套垒内仅20忆8㎡的独凑栋。10向3首改产品特征再改产品特征客厅钱、主陶卧、聪阳台秩是提格升的部重点霸功能驼模块210膏4增加幕赠送惯面积美，提劝高性决价比210织5集中伏把握买高端冻客户等的关稠注重萝点（送增加贴赠送眠面积茄，提僚高性惑价比伏）210待6**干在品牌唉、物逝业、晃景观方面迷明显亭优于撇其它色企业**邪的整泛体均借好性右高，欺没有闸明显沟短板泊。**钻高于宾其它它企业**徐处于塔其它祝企业筒同等巷水平**众与重族庆主闯要开践发商考综合喜实力碑比较2强大眉的品补牌号晋召力彼，一挡流的糊客户限体验父，人桂性化莫的物里业服永务，庭铸就豪重庆招**章持续砌领先光的市夕场地踩位。集中督城市获规划帅主要勺发展晚区域性、城弊市中霸心、纳优质园资源怠区域陆的高上成长锡性、隆稀缺胜性土喷地，脾形成虾局部谱规模均优势驾，分绩享区协域发愿展和功升值统的红拾利，届是*倾*的站投资它重点残。多项尼目多艰业态大规微模优絮资源1对中高收入目标客户的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。聚焦高端创新引领2提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，特别注重营造项目整体的人文氛围、自然环境、优质建筑，让人震撼和惊艳。景观出众最佳体验3秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。细节品质人性服务410义8项目脆未动节，园断林先乎行410变9倡导集“植股物是钞建筑民的外彼立面鸟”，鸦外部解环境厉与园晌区环援境紧纪密结驱合。411候0“成熟察园林慈”的丢呈现摸，间没有嘉植物销生长壤期411棵1讲究饶同纬象度选挡择植棵物，兴根据冷地区衣特征输、自梨然环声境、勇植物木种类朽甚至棵当地马人的载偏好仆选择411灿2严格倒要求游成树鉴树形轮要美算，在克运输罚时是调全冠队移植感，有仆损坏玻就得寨退换