上海国际公寓项目定位方案

xx公寓方案第一部分市场分析一、上海嘉定区

行政社会概况嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬31度23分，东经121度15分。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积458.8平方公里。行政区域界线总长167.8461公里。全境地势平坦，东北略高，西南稍低。嘉定区现辖八个镇、三个街道、一个市级工业区及菊园新区。嘉定区现有在册总户数

16

万户，户籍总人口

50.5

万，其中非农业人口

20.85

万，人口密度为每平方公里

1060

人。

总人口数量以每年10%左右的速度增长。嘉定区人口中外来流动人口占有很大比例。嘉定建县历史近八百年，素有江南历史文化名城之美誉。嘉定是科技之城、汽车之城，商贸、物流之城，嘉定正在建设成为经济发达、文明开放、人文生态和谐、适宜人居的新城。2006年，嘉定全区完成增加值478.3亿元，可比增长16.1%。全年实现财政总收入146.8亿元，比上年增长11.8%。2007年嘉定区完成工业总产值1860.4亿元,同比增加18.8%。实现社会消费品零售总额165.3亿元，同比增长15.7%；全年完成工业增加值360亿元，可比增长15.6%；三产增加值176.4亿元，可比增长15.9%，实现了二、三产业又好又快发展。2008年上半年主要区县工业生产与效益增幅均高于全市水平。依照属地统计口径，上半年，区县工业实现工业总产值7332.15亿元，同比增长18.2%，快于全市生产增速1.4个百分点；1-5月份，区县工业实现利润249.04亿元，同比增长17.9%，快于全市利润增速13.9个百分点。经济概况

2008年上半年工商业经济运行走势图

从图表中可以看出2008年比去年工业总产值明显提高，每月份同比高达15%---16.5%。社会消费品零售总额也与去年同比提高16.5%。二、江桥镇上海江桥，嘉定重镇之一，位于嘉定、普陀、长宁三区交汇处，其西接安亭镇上海国际汽车城，北沿旅游胜地南翔，东与普陀区交接，南连虹桥航空经济园，是上海首批“亿元乡（镇）”之一。是国家卫生镇、上海文明镇、嘉定区明星镇。正日益崛起并将成为上海西部未来生活新镇。江桥是上海陆上交通的咽喉要道，享有“西堂门户”之美誉。距人民广场仅15公里，距外环线仅8公里，去虹桥机场8分钟车程。沪宁高速公路、沪宁铁路、沪杭铁路、312国道等从镇区穿越而过，外环线、苏州河和规划建设中的嘉金高速公路由此一路逶迤，构成了江桥四通八达的交通网络。江桥下辖18个村，12个社区占地42.8平方公里。江桥現有人口约30万，本地居民在册的有5万、市区迁来的约有5万与原住居民比例达到1：1，而外地来沪在江桥居住者近20万。这就是江桥人口结构的一重要特征。行政和社会发展概况经济概况今年以来，江桥镇各项经济指标稳步攀升，预计全镇全年可完成工业总产值186.2亿元，同比增长11.8%。江桥产业结构逐步优化，综合实力不断增强，城市功能不断完善，文明形象显著提升。随着西郊商务园区公共服务平台建成投入使用，25家知名企业的相继入驻，知名度不断扩大，已被定为上海市工业旅游考察接待点，并成为上海16家重点扶持的总部经济基地之一。上海西郊商务区位于嘉定区江桥镇东南部，北靠沪宁高速，南临苏州河，其定位是知识化、生态型、枢纽级、生产型、服务业集聚区。将成为长三角总部经济基地首席。上海西郊商务区是经上海市经济委员会批准成立，上海首个启动的生产性服务业集聚区，也是上海市重点扶持的16个总部经济基地之一。三、西郊商务区概况规划概况商务区紧贴外环线与沪宁高速公路，控制规划面积4.5平方公里。商务区按照”统一规划、统一开发、统一配套、统一招商、统一管理、统一推广”的经营管理模式运作。商务区总建筑面积420平方米，由总部经济区、第三方服务区、滨江生态绿化区与生活配套服务区组成。其中，120万平方米规划为住宅。上海西郊生产性服务业集聚区地处金沙江西路，东临真如城市副中心及商贸、酒店、专业市场云集、日客商流量超过10万人次的上海曹安全球采购中心；西接上海西北物流园区和上海国际汽车城；集聚区同时位于在建中的虹桥综合交通枢纽港内、坐拥上海与江苏、浙江两大经济圈的链接枢纽。集聚区距市中心人民广场17公里，至虹桥国际机场仅需8分钟车程。根据规划，轨道交通13号、14号、17号线将先后落地集聚区，其中2012年通车的轨道交通13号线将贯穿整个园区。规划优势

1、区位优势—依托虹桥综合交通枢纽2、规模优势—超大规模企业综合商务区作为目前全国面积最大的生产性服务业集聚区，超大规模为集聚区内的企业带来全方位的服务支持。在规划建筑总面积达420万平方米的上海西郊生产性服务业集聚区内，企业总部基地、研发中心、行业服务中心、文化核心区、金融服务平台、核心商业等多功能现代服务业应有尽有。多形态、齐配套、高品质，构建起上海现代服务业的示范性集聚区。通过企业总部的积聚，带来资金流、物流、技术流、人才流、信息流等的密集，以总部基地为核心，体现积聚相关产业、辐射周边地区的规模效应。3、环境优势——2.7公里滨江生态绿化与市中心CBD商务楼单纯的楼宇绿化不同，上海西郊生产性服务业集聚区采用大规模生态绿化体系，并依就园区南部吴淞江天然水系，打造了长达2.7公里的滨江生态绿化区。不仅在植被面积上远远超越市中心，多样化的绿化体系与建筑结合，更打造出市中心难得一见的景观视野。同时在建筑过程中采用生态科技与环保材料，体现绿色生态办公理念。4、配套优势——第三方服务积聚、配套齐全园区公共服务中心已投入运行，除了为入驻企业提供政策咨询和税收服务外，还提供餐饮和休闲运动等服务。西郊商务区拥有完备的金融、法律、咨询、宾馆、会展、培训等产业配套，为入驻企业提供专业、前瞻、科学、完善的一条龙配套服务。目前开发状况商务区现已初步建成的住宅有泰宸沙可名苑、泰宸沙可名苑二期、金华新村、丰华苑、丰盛雅苑、加州花园。另已建成总部经济区有：商务区公共服务中心（A区）、总部办公大楼（B区、C1区）。规划中拟建设的有：C-2区二期总部办公楼、D区总部办公楼等商务办公物业。现已入驻的企业有：香港上市公司常荗生化以及华驰投资、鹏城王酒业、太太乐、远州集团等数十家规模优质企业。即将开发的还有：南航培训基地、绿地会展及集团总部办公、万达商业广场项目。规划示意图四、上海房地产市场

月度趋势观察一、全市商品房月度走势观察

1、全市商品住宅月度供求及价格走势简析从全鉴市成粗交情迅况看虫，从魂20窝07剃年过贪度到血20亮08恶年后其，整胡体供孟求出杜现明佳显转刷变，涉既从阅供小袭于求奖转变脆成为缠供大犁于求素，同属时成损交量递明显症下滑准，与为去年赔同期反比较蒜，下年滑幅非度较林大。从1喂1月膊开始较，在击国家殃全面楼拉升叠，出迹具各塌项新塌政开盆始，治市场瓶有明揭显回异暖，钢成交足量回述升。可但整锣体市朽场表景现仍笛为供抽大于期求，炕至少攀短期述内该睛结构逼难以衰完全猾改善嫂。近歼期更翠多的虑为恢碌复人圈气，集提高猎房地凯产行败业信闯心。从近悲期国袋家出对台的暮政策槽看，赢政府执正不炒遗余加力的摸拉升摧经济失及房堤地产刃业。2、扇全市廊公寓豆月度惨供求帜及价饼格走诱势简参析从整奖体供慈求结装构看帽，与垃大房怀产市究场吻眼合，签供大摩于求搏是目痛前商型品住清宅的线现状救。从实妥际市袖场需棍求表回现看洞，虽协然1及1、诞12斯月成丛交与蚂去年毅同期棒无法脚比拟问，但珍实际铺成交心相对机20骆08性年6匠-1握0月区以有它明显茎好转扩，说意明政筐策对膨恢复展人气脂仍是岩有效醉果，拾具体祥全面桑恢复鉴仍需贡市场扒的信笼心和要政策量消化刃。从整蠢体价柴格看特，2壮00愁8年阿价格刚从上屈半年辩的上彩涨表参现到吹下半准年的最适当夺调整讲下滑售，侧晋面表尝明在键市场融环境凑弱势担的情崖况下刺，开耍发商嘴被迫望做营愤销调让整，猴来缓土解其旷面临鸟压力或。由伤于供踏需矛屿盾的毫存在杨，仍电会有抚部分叫开发欣商会唱自我已调整脚以度饺过难资关。猪房产让市场奏的全逗面调做整将锡出现希，而应后市煤场将温会进录入相取对稳泼定的桃恢复鄙期。3、织全市乘办公轻楼月赔度供示求及牺价格鸟简析上海辨大办闭公市盟场表衣现更阳加明达显，殃在2锡00赖7、泊20匙08聪年两碗年内志，除膊去2眉00广8年相上半辟年全君市供欺应下燥滑表主现出段供不挥应求棒外，理其他猪时间蓝段均沈为明设显的宿供大从于求馋，特扛别在条20祥08澡年下贿半年种至今载，需星求整间体变貌化不近大，拆但随案着供拳应量剪的急夫剧增纷加，傅增大吐了消偶化压巾力。办公割物业刺属性恭与住坊宅差嘴异较轻大，顿住宅朝乃老涌百姓欣民生廉之需缓求，寸市场栋较为榴广阔略。但贷办公选物业滨受制聋于经救济发油展、置政策杯联动矛。而隙今，辛面临此国际部金融数危机秘，办叨公行谷业自穴然陷愚入弱醒势，愤成交单量下栽滑在倾所难穿免。俭与成驳交下肾滑的册同时搏还有库价格药的滑杜坡。办公绕市场择的转匙好信析赖于馒经济巾环境遍稳定架，政呼治环祖境良饲好。窄此时叶自用捕、办蜓公、梅投资尘客源细才会亩有更喊大信骂心入魂市，术至少溉近期退不是漂良好蔬时机翼，市讲场表震现也射证明做此点夜。4、烈全市葛商业总物业零月度窄供求艰及价李格简帝析商业钟表现械更为小突出允，明骆显供遮大于魄求，猜从去耀年至场今，耗月月舒有存苹量，墓这主闯要受传商业晚产品葛购买秀客源蔽的属岁性限班制，敏一方位面商伐业主断力客右源既出经营缝者，热另方斤面既抱投资炕者，放投资马者的炼购买绪信心嫌是附箩加在抄经营爪状况背良好衰与否那，前扎景良略好与角否的宾基础贴上，砌经营样者所慨关注缎的既摔经营餐是否需有空篮间、添如何滔在经奥营过献程中堡获利街，无建论那号种，旱在关详注到疑商业慨产品涂的时店候均践牵扯骗到商币业的龄发展域、商膜业的美前景歼、利巷润的竖空间泥等，般在大拼环境糠不是红非常哑良好卸的条陕件下处，商孩业是飞受影口响最训明显虏的产芽业之益一，攻交易奴匮乏森商业忧自然刺不景御气，尊商业古不景惑气投赢资者锈、经仅营者穷获利鞭空间荣自然剑有限荒，如齿此，茫进场访动力佩就匮练乏。所以枕导致摊整体荡20唱08坟年上余海商径业成响交量阳基本絮逐月斯下滑缺。该掉结构尾想明箭显好觉转需龄要大呢环境珍的全箭面转席好，葵消费陕有良葵好的锁表现哲，才幅会更亿多的镜刺激岗自用仪、投怠资群他体的沃入市壤。二、艘全市律商品地房可罚售体曲量观急察1、拉全市陵商品依房存已量简摇析物业存量（万㎡）套数（套）比例公寓693.95923942%别墅169.0605210%办公258.32092416%商业544.84400433%合计1666.0130219100%从全善市商传品房君可售宪面积榆表格钢看，甲截止遗20析08勇年1匆2月秒6日杜，公卡寓存哭量居资全市普各物婆业存临量首沉位，悄达到辈69曾3.农9万康㎡，蔑占到要总量锄的四吃成以既上，季成为蒙市场柱后续佳消化膛的主脾力；太商业在物业狠可售炸体量联54为4.蜓8万弱㎡，馒占总颂量的穷33钟%；罚办公诊楼可纷售体唇量2衫58石.3搂万㎡气，占势总量让的1销6%撑；作犬为稀角缺资浩源的棚别墅兴物业束存量日16幕9.司0万葬㎡，秘占总戚量的辰10演%。从此异表能练明显穗看出励，商描业、升办公姨组合德存量石占总看量一沙半，池在上西海这柱个代茄表中浆国经酷济的懒大都释市，番此俩湾部分张仍有熔如此候多存渗量，驻也侧翼面表茶明大钳环境胆不好柴对房海产行盏业乃艺至上郑海这池样的决都市忽同样淹有影管响。2盆全械市公稀寓存滨量简便析截止盐20嘱08郑年1单2月洋6日齐，全稳市公从寓存暖量6铲93钳.9狗万㎡刊，5色92怪39陡套房荒源，剖其中般浦东兽、松尸江、念宝山邻等是吼公寓夺物业娘存量矩的主坦要区左域，肉黄浦死、虹熄口、瓶卢湾所以及睬远郊毫崇明让存量良不足亩10盒万㎡振，供滑应持启续偏饰紧。嘉定房诚公寓牛存量稻51蒸.2盐万㎡筛，4膛86牌1套泽，排厕名第缠五位竭。中心而城区撤存量槐不足扯只会拢使有疯限的双住宅烛价格寄更加创坚挺侵，但集从上谋表可以以看堤出，欠住宅原目前扶主要逗集中芦区域居为城茂市中轨外围那，该申区域恭存量侧多，胖价格愧相对啊适中遮，是脖主力犹购买挪人群茅即有孩一定胳积蓄领或收球入的耽老百寇姓置稠业群蜜体选记择范枣围，书存量炼多即夹面临浓着可帅选择臭空间邻多，区所以泻同类扒型产喉品更剩应注谈重自存身打商造和曲总价院控制智，防回止区丽域与搅区域误之间驱的同领类产孝品强该势竞概争。3全市窜办公防楼存钞量简岂析截止疮20担08暂年1杯2月六6日浸，全珍市办潮公楼摄存量敞25弱8.染3万秤㎡，剩20福92族4套散房源吴，浦龟东以棍48良.4直万㎡牺的绝雷对量剂排名挡首位萌，占史总存掩量的宽19主%。东新兴坊商务有区普势陀存置量3梢0.答8万服㎡排工名次脑席。嘉定疑办公码楼存死量1各7.裁3万跪㎡，惹18午22疗套，珠排名获第五介位。从上川数据乳明显夹看出虏，嘉肆定的肚办公叼存量占很多杏，主歇要分歇布在衡嘉定就新城础区和正江桥糕曹安缩慧板快止，原责因有腥二，海嘉定侄新城喷区作蹲为嘉脉定主或发展棒区，门政府划形象羞、办劈燕公氛密围、并支持改力度范是嘉舱定其摸他区亩域无任法比腾拟的焦，二坑是曹戴安板伯快，显该区烟域办口公主闸要针践对的涌是曹拼安大饮型商俩贸区食，集们合的衰办公样业泰当主要窗为小蚀型物钥流办左公为歉主，索存活慎的主托要原晴因曹逆即安作板快挠的大机型商谁业中睬心衍居生出石的客绍源。4秀全雷市商荡业物辩业存拨量简想析截止菌20朗08慈年1愤2月遣6日寺，全亚市商匠业物氏业存那量5吉44准.8省万㎡邪，4毒40像04顶套，介南汇极、金稍山等禁远郊闹区域砍由于袄普遍椅以专隐业市怖场、枣社区娘商铺闯居多迎，且渴以销裁售类银为主衰，所如以存汉量较祥多。生表格晴显示除，存粘量3铲0万酸㎡的良区域萄有7武个，徐除浦序东外扁，其寸他均歉为远蛛郊区碎域，炎而黄牢浦、戏卢湾旺、静忆安等寺市中晚心区棍域存柿量都感不足酿10灿万㎡想。嘉谜定商俊业物还业存棉量3浩9.踏3万挂㎡，伯40巩75控套，窃排名帐第六仔位。嘉定棉商业岗存量眼多主踏要由塘于嘉苍定定莫位成宽上海衬西郊该商业源中心肺，大忽型商梅业中决心在茧该区简域不理断建共设，贴但从狗实际欺市调睁得知折，特粉别是亲曹安钓集中浸商业并区大速部分器商业报面临悲新开增业无胖人接榜手经构营差耀的局陆面。三、录嘉定疲商品俭房市侍场月粥度观掏察1、击嘉定臣公寓箩月度肺供求冲及价与格简痕析从整抓体嘉末定住丘宅市绒场明共显能僻看出呜，供潮应和委需求关除2产00易8年独7月捏、9藏月之展外，堵基本材稳定恢，主竹要原揉因还本是由语于区椅域产挽品更陪多为话安居堵型产判品，柿该类识产品挥的明么显特排点即唯地段拥相对禾偏远挤、产缺品面猴积相编对略赢小、降总价侍能得位到合策理控穷制；母客源福更多较为区姜域客决结合节导入慈客源恳。由于煮嘉定国整体杠房价答一直诊处于蓄上海遗整体煮市场耐中下驶结构天，刚哈性成协交占黄主体蹦，受究大环榨境影父响力洞度稍桑弱。从价貌格表岂现明她显能伴看出拍，整茅体价攻格在柜跌荡崖的过基程中豆小幅沫上涨景，更洪多原凭因还庙是整济体价冰格在顾大上辩海环堡境中六偏低肚所至叼。2、台嘉定奶办公填楼月弄度供惨求及呈价格替简析嘉定为办公尘市场淋从此统表明嫌显能顺看出碧供应芒除1旱月分奏集中办放量偷，基奴本供百应不躁大，兽但从紧需求绳角度蹲更能次明显侦看出猾，嘉塔定办沙公成薯交更欲加萎牛靡，股主要讲原因覆与上旺文描盐述全谜上海歉办公遗成交打偏低川原因绣相似塘，同战时嘉席定还虹存在轰办公棵使用佩的支愧撑力她度无引法与店市区清中心命办公绪产业表比拟充，既蛛区域严内只凭有产柱业园破区及闯曹安咸板快阁，以端其支员撑整号体嘉缸定排僻行全争市第茄5的馒办公痒存量酿，明谨显力迷不从窃心。意至少虽短期激内嘉碧定办有公市送场无辨法改镰变现挥状。3、锁嘉定歉商业嫩物业闭月度进供求找及价燥格简强析商业弦能明蒸显看阿出供桥应严亏重大醒于需要求，简同时牛价格决下跌犬明显亩，主旁要原建因一怜方面这供应呢过多吵，另按方面仓即与年上文绍提到旅的全遮市商掘业成封交下膝滑原旅因相载似。四、慢嘉定准区重末点楼套盘观冬察项目哄月度俱供求佩及价赏格简百析[南犹翔]钢——狭金地梳格林害世界1、膀公寓岛项目11责月8苦日，归金地驰格林箭世界颗公寓移新增很供应芹2.俯97共万㎡旁，2暑64弊套。待本月某成交蔑1.阅81透万㎡厘，环躬比1虚0月匀增加宣19这%，聪是项从目近伤一年上来单睡月公淘寓成闪交最浮多的渔一月姥，成杯交结躲构中乓以8出1-邀86编两房枕为主晨力消消化房圆源。项目晋的高换品质移是其帖热销馋的保库证，明其中裁15舅00知元/怎㎡装称修标错准物哨有所技值，痛包括绞圣象狗地板茂，科桌勒卫帮浴，甚方太纹厨具旦等。姑且加皮之周弄边为炮别墅型组团恢，使规得公挤寓房料源连倒底层具区的至视野览也一醋览无枪遗，遥所有闸一楼扇大堂掘均采纹用挑骂空设拨计，争房型惭布局井紧凑岔，南浓向9慎0度狭大阳窑台，奔视野存景观彻较好准。项辣目单银月成石交均馋价为枪11叔72乌9元从/㎡毅，环伴比1员0月可上涨呼9.缺89订%。项目沙月度蝇供求映及价谋格简采析11归月，旷保利族五月汪花公产寓无桥新增减供应注。单档月成询交0侍.6这1万细㎡，扛环比渡10南月增汇加3咽0%赌。单跨月成鹿交价吐格为宗85浅40振元/意㎡，四环比榨10叹月下闪跌8恨%。[嘉面定菊池园新饿区]苍——锅保利纲·贫五裤月花项目圆月度尚供求肉及价掀格简腊析11傲月，旗水岸蛾上品艺无新闻增供构应，短持续室消化颜今年泉初推菠出的宣房源冰，当稿月成饰交0买.2瞎1万杨㎡，件环比腹10起月减骗少2烈7%略，单况月成岩交价孝格为怕81指77缴元/锋㎡，衔环比蜡10闪月微摆升0煤.4领%。[嘉蔽定老现城区监]饰——筋水岸维上品躲（清怒水颐盈园）项目篮月度派供求俊及价永格简俱析11何月，至嘉城永无新符增供桌应，秘继续喷消化啊9月叶推出禁的4卵08燥套房睬源，校单月猛成交摧0.开40为万㎡显，环絮比1膛0月志减少藏47拒%，嚼成交秒结构扭中以绍82手-8澡8㎡而两房耀房源是为主辣。单颠月成腹交均碰价为傲79谨19竿元/舒㎡，悟环比拔10押月微夜跌2宁.2眼%。[江粗桥]伶—铜—嘉敏城项目摄月度析供求倍及价能格简兰析[江肾桥]屋—童—华颗江景山城11疲月，汤华江贼景城委无新偿增供梦应，令继续垫消化泳10爸月所庭推出尿临建磨丰河刻的3岸号、堵东眺摧景观扎绿地怖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