乌鲁木齐空港物流服务产业区运营方案

乌鲁木齐空港物流服务产业区运营方案 乌鲁木齐空港物流服务产业区商业运营方案中科新疆分公司 2017/11/27乌鲁木齐空港物流服务产业区商业运营方案第一部分：前言1．

背景乌鲁木齐空港物流服务产业区总占地288,241.37平方米，总建筑面积748,190平方米。2015年3月，国家发展改革委、外交部、商务部经国务院授权发布《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》（以下简称《愿景与行动》），详细阐明了“一带一路”倡议提出的时代背景、共建原则、框架思路、合作重点、合作机制、我国各地方开放态势、我国的积极行动以及对于共创美好未来的承诺和愿望。《愿景与行动》指出，“一带一路”建设是一项系统工程，中国将坚持共商、共建、共享原则，积极推进沿线国家发展战略的相互对接，以推进实施“一带一路”重大倡议，让古丝绸之路焕发新的生机活力，以新的形式使亚欧非各国联系更加紧密，互利合作迈向新的历史高度。作为内陆开放前沿，乌鲁木齐国际机场是融入国家“一带一路”战略的重要支点，空港商贸服务中心是机场对外开放和辐射集聚能力提升的重要项目。2. 目的·研究并评估本项目的商业经营潜力；·为本项目确立可持续发展战略和运营方略；·就本项目的影响因素预以评估并确立新的规划思路；·评估本项目未来的投资、经营、回报前景及整体投资收益。3．方案设计的出发点·以长、中、短期目标相结合，并以资源系统整合为目标，确保本项目能成为未来乌鲁木齐市经济技术开发区新龙头企业，乃至新疆地区的知名企业。·方案设计中期望通过高远战略和大手笔，依托乌鲁木齐空港物流服务产业区的建设，将吸引国际商品贸易、服务贸易、人员交流在新疆形成中转、集散，实现物流、商流、资金流、信息流、客流“五流”汇集，打造丝绸之路经济带向西开发前沿阵地上“以国际国内航空服务为先导，集聚创新产业发展模式”的重要产业发展集群，有利于乌鲁木齐践行国家建设丝绸之路经济带、支撑新疆建设丝绸之路经济带核心区、实现“外引内联、东联西出、西来东去”开放发展。·方案设计是充分考虑了资产的保值和增值的长期效益，尽量回避因急功近利而损害整体效益和整体商业价值的体现。·方案的系统设计中充分考虑了操作和实施的可行性和可操作性。·本方案尽可能结合项目本身与商业大环境，商业发展趋势等宏观和微宏因素而规划和定位。4．说明·因时间原因，市调方法略显单一，市场的详尽调研尚不够充分。因此，实操部分及市场资料部分在未来运营中会加以针对性调查。·本方案着重于战略性设计，加之有关项目的诸多细节了解尚不够充分。因此本方案尚有不完善之处，有待进一步完善。·项目的实际运营是在较系统的机构组织和各专业分工形成，因此有关物业规划、招商组织、企业文化、管理理念、营销推广等各内容上需在战略方向的指引下分别策划和实施，本方案尚未能就此做具体描述。·本项目中有关投资和经营的相关数据为概算，加之细节不充分而不够精确，未来的各专项投资将另行分类预算。第二部分：市场研究总体特征：乌鲁木齐市经济近年来保持高速发展，经济总量占全自治区经济总量的28.2%，在全区经济发展中具有举足轻重的作用。2016年全市实现地区生产总值（GDP）2458.98亿元，按可比价格计算，比上年增长7.6%。全社会固定资产投资1526亿元，与上年持平；社会消费品零售总额1238亿元，增长7.5%；外贸进出口总额873亿元(全口径)，增长5%；地方财政收入452.96亿元，增长13%，其中公共财政预算收入369.7亿元，增长0.27%；城镇居民人均可支配收入34190元，增长8.2%；农牧民人均纯收入16351元，增长9%。乌鲁木齐的城市发展规划是“南控、北扩、东延、西进”，随着乌鲁木齐启动“国际化城市”建设，周边市州对乌鲁木齐也有较大影响。新疆生产建设兵团第十二师下属的5个团场位于乌鲁木齐市南、西、北面，呈扇形环抱乌鲁木齐市，拥有得天独厚的地缘优势和土地资源优势；昌吉州与乌鲁木齐相距30公里，拥有较为丰富的土地、矿产等资源；吐鲁番地区是国内外闻名的旅游胜地，每年吸引着超过400万的游客，游客在乌鲁木齐的中转也推动着乌鲁木齐市经济的发展；巴州是新疆重要的交通枢纽，与乌鲁木齐市全程高速连通，拥有丰富的矿藏资源，随着库尔勒常态化开行新欧班列与铁路第二条出疆大通道的建设完工，乌鲁木齐的交通条件将进一步完善。乌鲁木齐市经济虽然增速较快，但是总量不高，仅与我国中东地区一般地级市经济规模相当，依托乌鲁木齐市产业后发优势以及与周边市州的良好互动，未来经济还有较大的增长空间，乌鲁木齐空港物流服务产业区将为城市经济产业增量发展提供支撑。1、产业基础乌鲁木齐市通过做大做强经济技术开发区先进制造业基地、高新区高新技术产业基地、甘泉堡经济技术开发区战略性新兴产业基地、会展片区现代服务业基地、城南经贸合作基地、南山旅游基地等六大产业基地，不断加快产业结构调整。2016年第一产业实现增加值28.37亿元，增长3%；第二产业实现增加值704.94亿元，增长1.7%；第三产业实现增加值1725.67亿元，增长10.4%。二、产业分别拉动经济增长0.6和7.0个百分点。三次产业结构为1.1：28.7：70.2，服务业占经济比重提高，产业结构不断优化，产业的国际化合作需求进一步扩大。乌鲁木齐商贸流通产业总体形成一定规模，为空港商贸服务中心。提供坚实的产业支撑。商贸流通是乌鲁木齐市最具发展基础和增长潜力的复合型产业，近年来取得了快速发展。从社会消费品、外贸进出口、物流总额以及货运周转量等统计指标看，乌鲁木齐商贸流通产业规模不断扩大。2016年实现社会消费品零售总额1236.69亿元，比上年增长7.5%，人均社会消费品零售额达到3.5万元，远高于全国平均水平，对周边地区具有较强的辐射能力，乌鲁木齐已成为全疆乃至中亚地区最大的商贸流通中心，产业集聚效应逐步放大，带动能力日益增强。乌鲁木齐经开区、新市区产业资源丰富，为空港商贸服务中心带来持续的客流商流保障。经济技术开发区（头屯河区）作为首府先进制造业基地，拥有全疆规模最大的风电、冶金、食品饮料、装备制造产业集群，汽车制造、工程机械、食品饮料等产业的集聚度较高，高新技术产业开发区（新市区）作为首府的高新技术、电子商务集聚中心，拥有各类商贸流通产业业态资源。依托空港、高铁、白鸟湖等新区建设，乌鲁木齐以现代商贸、批发市场、现代物流等为代表的现代服务业发展迅猛，特别是商贸物流产业发展优势显著，为空港商贸服务中心建设奠定了坚实的产业基础。乌鲁木齐商贸服务外部环境支撑不断增强，助力空港商贸服务中心高端化发展。中国-亚欧博览会平台作用日益显现，成为我国参与国际经贸交流合作重要平台。智库、高校、科研院所和行业组织等为商贸物流发展提供了必要的人才和智力支撑。金融、信息、科技、互联网等领域的快速发展，大大提高了其对商贸物流的支撑能力和服务水平，为商贸物流产业创造了良好发展环境，也使产业集群具备了服务体系的系统支持。2、机场概况以乌鲁木齐为中心形成了疆内航空运输网络，拥有国内最发达的支线航空网。乌鲁木齐国际机场被定位为国家门户枢纽机场，运营新疆机场定期航班的航空公司达到了33家；全疆运营航线188条，其中国内航线160条，国际（地区）航线28条；有16个国家、25个国际（地区）城市、57个国内城市与乌鲁木齐机场通航。2015年乌鲁木齐机场完成旅客吞吐量1851万人次，同比增长13.5%，货邮吞吐量15.6万吨、飞行起降15.3万架次。其余15个支线机场共完成旅客吞吐量685万人次，同比增长22.2%。3、航空口岸情况乌鲁木齐国际机场口岸于1973年开始对外开放，经国务院批准94年正式设立国家一类口岸。从73年以来先后开通了国际航线九条，既新疆航空公司：乌鲁木齐-伊斯兰堡，乌鲁木齐-阿拉木图，乌鲁木齐-新西伯利亚，乌鲁木齐-叶卡捷琳堡-莫斯科，乌鲁木齐-比什凯克。南方航空公司：北京-乌鲁木齐-沙迦。俄罗斯航空公司：新西伯利亚-乌鲁木齐。吉尔吉斯航空公司：比什凯克-乌鲁木齐。哈萨克斯坦航空公司：阿拉木图-乌鲁木齐（注：此航线因其它原因已停飞两年时间）。阿塞拜疆航空公司：阿塞拜疆-乌鲁木齐。在开通国际航线的基础上，开辟了八条旅游包机航班。从1993年起，又开展了旅游货包机业务，开辟往来于巴库、塔什干、莫斯科、齐姆肯特、第比利斯、马来西亚、韩国、日本、香港等8条旅游货包机航班。乌鲁木齐机场口岸边防、海关、检验检疫等各查验单位，坚持现场实行24小时通关，保证了航班正常和包机货物通关畅通无阻。对特殊性货物实行"急事急办、特事特办"的原则，设立快速通道，提供通关便利，对于转关进口货物，实行转关运输，"一次申报，一次检疫，一次查验、一次放行"的模式。4、航空旅客服务市场分析2016年乌鲁木齐机场完成旅客吞吐量2020万人次，同比增长9.2%。截至目前已经有21个国家、33个国际（地区）城市、68个国内城市与乌鲁木齐机场通航。《乌鲁木齐国际机场总体规划》（2016年版）正式获批，随着乌鲁木齐机场北航站区（T4航站楼）改扩建工程的积极推动，新建的航站楼面积为40万平方米，乌鲁木齐国际机场定位由“门户枢纽”升级为与北京、上海、广州同级的“国际航空枢纽”，乌鲁木齐机场旅客吞吐量2020年、2025年、2030年将分别达到3200万人次、4800万人次、6300万人次，未来新疆航空运输市场潜力巨大，同时，乌鲁木齐枢纽巨大的国际中转市场潜力也将逐步释放。表4-12015年乌鲁木齐机场运输数据《新疆旅游业“十三五”规划》中指出：“十三五”是新疆旅游产业实现更好更快发展的历史机遇期，“十三五”时期旅游产业发展的主要目标为到2020年，接待国内游客达1.2亿人次，年均增长15%，比2015年翻一番。同时，“十三五”期间国家旅游局在旅游发展基金中增加1亿元人民币，共安排3.5亿元支持新疆旅游发展，其中2亿元支持南疆旅游发展。据市旅游局统计，2016年1-10月，全市接待国内外旅游人数2452.41万人次，同比增长13.9%，其中，接待国内游客2426.36万人次（含一日游），增长14.1%，接待国外游客26.05万人次，增长1.7%。实现旅游收入310.57亿元，同比增长13.4%，其中国内旅游收入300.68亿元，增长13.8%，国际旅游收入9.89亿元，增长2.6%。交通运输部2016年颁布《航班正常管理规定》（以下简称《规定》），根据规定，由于天气、突发事件、空中交通管制、安检以及旅客等非承运人原因，造成航班在始发地出港延误或者取消，承运人应当协助旅客安排餐食和住宿，费用由旅客自理，规定自2017年1月1日起实施。《规定》颁布以后，航班延误的旅客需要自己选择住宿和餐饮，这也相应地增加了空港商贸服务的需求。综合研判通过对上述数据分析，结合《乌鲁木齐国际机场总体规划》的总体目标，预计2020年、2025年、2030年空港商贸服务需求人数分别为1300万人次、2400万人次和4000万人次。自2015年以来，虽然国内外赴新疆的游客量增速有所放缓，但总游客接待量还在稳步提升，这也保证了游客客源市场的稳定。依托临空的区位优势，便捷的交通区位和机场扩建的契机，使得航空综合服务市场的发展在客源数量方面有了强力支撑，从而为后续其他市场的拓展与开发提供了良好而稳定的客源市场。5、商贸市场分析2015年全市实现社会消费品零售总额1152.00亿元，比上年增长7.6%。按行业划分，批发和零售业零售额1028.81亿元，增长7.2%；住宿和餐饮业零售额123.19亿元，增长11.7%。按经营地划分，城镇零售额1147.33亿元，增长7.6%；乡村零售额4.67亿元，增长8.5%。按消费形态划分，商品零售收入1026.87亿元，增长7.1%；餐饮收入125.13亿元，增长12.8%。图4-1乌鲁木齐近年社会消费品零售总额据海关统计资料显示，2015年全市实现外贸进出口总额58.43亿美元，比上年下降29.5%，其中，出口48.11亿美元，下降33.3%；进口10.32亿美元，下降3.5%。从贸易对象国看：对吉尔吉斯斯坦进出口总额13.42亿美元，增长6.0%;美国4.66亿美元，增长1.1倍;哈萨克斯坦13.16亿美元，下降53.0%;伊朗5.13亿美元，下降19.0%;塔吉克斯坦3.94亿美元，下降32.0%；乌兹别克斯坦3.40亿美元，下降43.0%。图4-2乌鲁木齐近年货物进出口总额综合研判2011-2015年之间，乌市社会消费品总额增速有所放缓，但零售总额还在稳步提升，说明国内贸易市场的活力还在稳步增加。自2015年以来，迫于应对经济下行的压力，乌市外贸进出口总额和增速都有所下降，但对部分国家，尤其是对丝绸之路经济带沿线国家的进出口总额还是在增加，表明在“一带一路”战略背景下，乌市对中西欧贸易额趋势增长的态势。依托“一带一路”国家战略和乌市国内贸易市场，结合丝路文化，打造新型商贸交易平台，将有助于带动乌市国内外贸易市场的增长。6、休闲娱乐购物市场分析全年城镇居民人均可支配收入31604元，比上年增长14.7%。其中，工资性收入19546元，增长11.9%；经营净收入2387元，增长16.3%；财产净收入2277元，下降2.1%；转移净收入7394元，增长29.7%。城市居民人均消费支出24748元，增长15.1%；其中食品烟酒7515元，占消费支出的比重为30.4%。图4-3乌鲁木齐近年城镇居民可支配收入额全市农村居民人均可支配收入15007元，比上年增长12.1%。其中，工资性收入3923元，增长24.9%；经营净收入6869元，增长3.7%；财产净收入1589元，增长41.2%；转移净收入2626元，增长5.1%。农村居民人均消费支出16052元，增长17.8%；其中食品烟酒4971元，占消费支出的比重为30.9%。图4-4乌鲁木齐近年农村居民可支配收入额中国人奢侈品消费呈现全球化态势，奢侈品消费额仍持续增长。预计2016年全年将达1204亿美元，相当于买走了全球近一半的奢侈品，中国消费者将继续决定全球奢侈品的消费格局。2016年中国人奢侈品消费遍及全球，尤其是欧洲地区，成为了中国高端消费者购买奢侈品的重镇；中国高端消费者认为在欧洲地区购买奢侈品最划算，其中意大利、法国和英国成为其最青睐的奢侈品购买地前三甲；瑞士成为2016年中国高端消费者购买奢侈品人均花费最多的国家，其次为法国和英国。图4-5国人近年奢侈品消费额综合研判2011-2015年之间，乌市居民的收入增速有所波动，但人均可支配收入金额在不断增加，这也放映出居民的消费能力在不断增长，对消费市场的影响起到积极的推动作用。中国境内和境外的奢饰品消费额仍在不断的增加，且对欧洲奢饰品市场尤为钟爱，这对作为丝路经济带上的重要商贸枢纽中心——乌鲁木齐来说，无论在地里位置还是政策背景，都占有得天独厚的优势。依托乌市居民消费能力的不断上涨和中国全球奢饰品消费数额的不断扩大，结合康体休闲，时尚娱乐，免税购物，品牌折扣等消费形式，助力航空城休闲娱乐购物市场不断地发展壮大。7、电子商务及固定资产市场分析2015年，乌市固定资产投资按行业分，房地产业完成投资545.56亿元，增长3.0%；水利、环境和公共设施管理业完成投资305.18亿元，增长5.8%；电力、热力、燃气及水生产和供应业完成投资207.27亿元，增长75.9%；在固定资产投资中，全市房地产开发完成投资388.37亿元，增长8.0%；商品房施工面积3840.32万平方米，下降12.1%；竣工面积380.94万平方米，下降47.2%；商品房销售面积540.61万平方米，增长10.8%；商品房销售额355.34亿元，增长15.4%。图4-6乌鲁木齐近年固定资产投资情况2015年全年疆内企业通过网购实现零售额44.40亿元，比上年增长20.3%；新疆本地消费者通过网购实现零售额319.50亿元，增长26.7%，占同期新疆社会消费品零售总额12.3%。据《2015年新疆电子商务发展报告》中的统计数据显示，新疆网商日在线超过18万小时，面向国内6亿网民积极宣传新疆特色产品、风土人情。初步估算，2012年国内超过1亿网民主动或被动接收到新疆网商的宣传推广信息，2000万网购消费者购买过新疆网商销售的商品，其中收藏新疆网店有较高忠诚度的网购消费者超过200万人。2014年底，淘宝和天猫上新疆网商28000余家，比2013年增了8000家，其中规模较大的皇冠以上网商超过300家，比2012年增长了170%。综合研判虽然商品房施工和竣工面积皆有所下降，但房地产开发完成投资额对比上年仍然增加，商品房销售面积和销售额也在不断增加，说明乌市市民刚需需求量还在不断增加，市场需求依然在缓慢增长。新疆网络消费水平指数虽然在全国水平以下，但是从2011年第一季度到2016年第一季度，其指数呈现上升趋势，且网络电商数量也在不断增长。依托航空城的航空货运区位优势和休闲娱乐购物市场的不断发展，结合电商政策，开发拓展电子商务市场。 第三部分项目简述 项目总占地288,241.37平方米，总建筑面积608,338平方米。分三个地块开发建设，建设内容主要包括地上建筑工程、地下建筑工程、园区配套工程及辅助设施等。 1、总体功能——新疆航空商旅服务中心。以为航空公司人员提供办公、生活服务为主要服务内容，同时为进疆的商旅人士营造便捷、舒适、集旅游、办公、住宿、医疗、休闲为一体的旅客集散中心。——丝路商谷。依托丝路文化，结合奥特莱斯商业模式，打造成为以丝路文化为主题的西域风情购物小镇，浓缩新疆的文化旅游元素，将空港商贸服务中心打造成为新疆旅游的第一站和最后一站。——@home电商双创城。以发展电商和双创为契机，结合现代SOHO家庭式办公居住方式，打造成为电商服务双创社区。第四部分项目SWOT分析1、Strengths（优势分析） S1区位条件优势乌鲁木齐空港物流服务产业区具备十分有利的区位条件。乌鲁木齐是丝绸之路经济带向西开发的最西端的大型枢纽城市，在丝绸之路经济带上扮演着承东启西、联系中亚乃至欧洲最前沿的中心城市。乌鲁木齐还是新疆维吾尔自治区首府，全区政治、经济、文化、科教、金融和交通中心，是沟通新疆南北和连接中国内地与中西亚及欧洲纽带，乌鲁木齐在丝绸之路经济带核心区具有不可替代的作用。项目基地距离机场T3航站楼的直线距离约为1.4km，距乌市人口密度较大的行政区——新市区的直线距离约为5.7km；距人口密度最大的行政区——天山区的直线距离约为19.0km。有着非常优越的临空区位，与市内的地理区位联系也在1小时时间圈范围内。S2交通优势项目基地的交通区位优势非常明显，机场高速和乌奎高速分别位于基地南北两侧，城北主干道位于东侧，与市中心的交通距离在10-15公里之间，车程30-45分钟，对接市内极为便捷。S3依托优势乌鲁木齐空港物流服务产业区主要依托乌鲁木齐机场航空公司和航空客运集散基础，打造临空高端服务业集聚区，形成航空服务、商贸服务和商务服务组成的空港服务体系，打造乌鲁木齐临空经济突破发展的先导示范区。2、Weakness（劣势分析）W1项目商业企业特色和商圈规模效应尚未形成，使商圈本身的商业辐射力尚显不足；W2项目虽毗邻机场，但还未建成直接连接机场的快速道路；W3本商圈紧邻机场商圈直线距离1.4KM，在本商圈未形成强势竞争力之前，辐射力易被弱化。而来往旅客养成就近消费的习惯短期内仍难以改变，对本项目前期运作会产生不利影响。3、Opportunity（机会分析）O1.乌鲁木齐经济技术开发区充满活力，新城区的快速建设对新型商圈产生新的发展机遇，乌鲁木齐国际机场影响力大，因此本商圈有机会提升为主城最重要的核心商圈之一；

O2.乌鲁木齐市经济技术开发区域内交通畅通，在未来的城市发展中易于形成乌鲁木齐高素质、高消费人群的主要活动区域，本项目易于形成新的商业中心，同时是各商圈中最有机会扩大对主城各区和外区域的辐射力和影响力的商圈和项目；

O3.本项目的商业规模为新疆区域商圈之首，也是乌鲁木齐市目前商业项目中规模最大的建筑群体之一，有机会规划和打造成乌鲁木齐最有影响力和规模效应的集商业、服务、物流、口岸为一体的商业中心；

O4.乌鲁木齐在“一带一路”大战略规划中的地位日益突出，对国内外各类企业的吸引力日益增强，这为本项目创造了良好的外部环境。若项目战略高远，则对国内外众多有利于本项目的强势资源产生较强吸引力，从而使本项目易于形成良好群体资源优势，成为带动商圈发展的龙头企业；

4、Threat（威胁分析）T1.乌鲁木齐市主城各大商圈都有宏伟规划和大规模发展的雄心，大型项目层出不穷，旧城改造加速，招商引资力度不断加大，各商圈的辐射力彼此交错，对本商圈发展产生较大的威胁；

T2.本项目的成功需要高起点，大手笔和大战略思想，由此导致运作投资巨大，工程的难度和所需投入无疑会加重项目的资金负担，由此增加了项目的风险和压力。第五部分业务规划1、空港航空服务业务功能结构空港航空服务主要承载基于航空公司和旅客的综合服务，包括为机组成员提供的包含航司办公、业务用房和航空餐食加工的航空综合服务，以及为旅客提供的集散服务。空港航空服务是本项目与乌鲁木齐机场功能联动较高的业务，与机场航班起降情况，以及到达、出发和过境旅客数量的关联度较为紧密。业务功能结构航空综合服务航空综合服务主要包括航空公司办公区、航空机组用房区和航空餐食区，其中航空公司办公区主要设立航空公司业务办公室、会议室和座谈室等，为实现不同航空公司集中办公服务；航空机组用房区为航空机组提供配套设施，保证机组更好地实现服务；航空餐食区主要提供航空餐食加工、派送等服务，为航空公司航空餐食服务，改善机场外企业派送餐食的情况，提高航空餐食的安全和质量，提供更优质便捷的航空派餐服务。机组人员完成了一天的飞行任务，降落在了乌鲁木齐地窝堡国际机场，并在航空城内自己航空公司的宿舍休息，那么机组人员就可以在航空城内进行餐饮、购物、健身、娱乐、办公等休闲活动，使机组人员省去奔赴市中心休闲放松的路程和时间，来充分享受难得的休息时光。

2、旅客集散服务建立航空城市候机楼，打造“旅客集散中心”，旨在为机场旅客提供更优质便捷服务，在城市候机楼内设立贵宾室、行李托运专用通道、登机牌办理点等便民设施，提供更舒适的候机环境和服务。同时也可为旅客提供疆内旅游线路信息，方便旅客在合适的时间选择合理的旅游线路。旅客来到旅客集散中心，想去往国内或者国际游玩，他可以选族独自出行，或者在中心内参加旅行团。如果他想去往国外，通过咨询服务台，到中心内的指定航空窗口购买机票，办理登机牌，托运行李，然后到相应的航站楼候机；如果他想去往国内，通过咨询服务台，可以选择航空，铁路和公路三种交通方式，到中心内对应的交通方式窗口购票和办理其他手续，乘坐城市公共交通达相应航站楼或候车大厅。3、空港商贸服务业务功能结构临空商贸服务需根据机场周边区域竞争力关系确立合理的业务功能与辐射半径，作为区域性的商业设施为整个区域的相关消费、生产生活需求提供商贸流通、特色餐饮及休闲娱乐等服务。同时，随着互联网在商贸流通领域的广泛应用，电子商务已经成为商贸流通产业的重要业态形式，搭建针对本地特色商品的电商服务平台，在传统交易基础上拓展线上线下交易的结合。电商服务平台按销售渠道可分为国内电商平台和跨境电商平台，按类型分可分为综合电商平台和专业电商平台。 业务功能配置通过对临空商贸服务业务结构进行梳理及对临空商贸服务的内涵和外延进行分析，空港商贸服务中心主要的服务对象包括进疆的游客和商务人士、在乌鲁木齐机场中转和由于航班延误滞留的旅客、民航工作人员、园区周边的产业人员以及机场临近城区的居民，应以这部分人群的小额体验购物为基础，构建中外特色商品集散中心、环球免税店及休闲娱乐活力社区等，逐步拓展和提升商贸服务功能的辐射能级，最终打造新疆国际旅游服务中心。4、中外特色商品集散1.中外商品交易展示——本地特色商品：新疆特色商品、民族工艺品、玉石制品等——中西亚、欧洲商品：哈萨克斯坦、巴基斯坦、俄罗斯等国家的烟酒、食品及民族工艺品等。2.电商平台线下体验主要消费人群为线上商品消费者，搭建电商平台的线下实体店，作为电商平台的线下体验区，弥补部分商品网络展示能力的不足，提升跨境电商的服务能力与市场规模。3.中外特色餐饮服务由于餐饮业所提供的服务具有即时、无法储存等特性，有别于其他行业，主要有四大特性：地段惟一性、综合性、即时与可触知性、丰富性。围绕空港的餐饮业主要为进出疆商旅人士、中转及滞留旅客、民航工作人员、周边从业人员及部分城市居民提供特色餐饮服务。5、环球免税购物环球免税店是都市中心的一站式精品商城，提供高档进口烟酒、精品、香化产品、食品以及国产精品等免税商品购物服务。从1995年在关岛开业的第一家DFS环球免税店，到2008在澳门最新开幕的万余平米新店，市内点一直是DFS成功的要素。迄今，DFS共拥有13家大型一站式精品商城—DFS环球免税店，遍布世界各地，面积从约2,000平方米到16,000平方米不等。旅客去免税店购物，第一种情况是很顺利地完成交易或直接邮寄到家；第二种情况是想购买的产品店内暂时无货，这是通过前期与境外免税店达成战略销售条款，通过互联网，查到境外免税店有现货，随后在境内免税店付款之后，由境外免税店发送国际快件，邮寄到旅客家中，环球免税店业务运营如下图所示。 6、休闲娱乐活力社区主要为进出疆商旅人士、中转及滞留旅客、民航工作人员、周边从业人员及部分城市居民提供娱乐服务，主要包括文化娱乐、休闲娱乐和健康娱乐等服务。7、电商综合服务电商综合服务功能包括国际电商代购，国际贸易以及跨境电商企业电商信息交易平台等，为国际电商平台提供线上代购、线下物流服务，通过区域内电商企业入驻和电商体验店的运营，联动国际邮件交换中心，打造电商产业集聚组织中心。8、空港商务服务乌鲁木齐市当前正处于实现跨越式发展的关键时期，大量跨境贸易企业、加工制造企业蕴含巨大的商务服务的需求，而如何大力发展生产性服务业，尤其是发展中间投入少、附加值高的商务服务业，将成为推动区域产业规模扩张与发展质量提升的关键举措。业务功能结构空港商务服务主要是为满足围绕空港为基础的各类企业的商务服务需求，提供相应商务服务的配套功能。这些配套功能具体包括酒店住宿，以及涵盖法律咨询、会计服务、报关服务、金融服务、信用评估、保险服务、租赁服务、总部经济等商务服务功能。业务功能配置酒店住宿酒店的规划建设将满足机组成员和游客的需求，对丝路文化商贸的发展也可起到积极推进的作用。酒店的配置包括客房、餐厅及酒吧、商务设施及服务、会议设施、公共及健康娱乐设施和安全设施。酒店为机组成员提供完善的配套服务，还可为游客办理登机牌、改签航班、托运行李，尽量缩短办理手续的时间，保证酒店的时间效能发挥到最大限度。9、综合商务服务1.法律咨询空港商贸服务中心将吸引专业的法律咨询公司来提供法律咨询服务。法律咨询服务主要针对乌鲁木齐周边区域的贸易企业、加工制造企业、专业服务企业就有关法律事务问题进行解释、说明、提出建议、解决方案等方面的服务。2.会计服务空港商贸服务中心将吸引专业的会计公司来提供专业的会计服务，由具有会计从业资格证书的个人或者具有代理记账许可证资格的机构为各类企业提供全方位的、专业化的财税服务，解决企业财会、税务、工商、年检等各类财务问题。3.报关服务报关服务是指经海关准予注册登记的境内企业，接受进出口货物收发货人的委托，以进出口货物收发货人名义或者以自己的名义，向海关办理代理报关业务，从事报关的服务。随着乌鲁木齐空港进出口贸易量的增加，外贸量的增长对进出口贸易的通关效率提出了更高的要求，外贸量的增长带来了报关量的增长，空港报关量的增长使空港对报关服务的需求与日俱增。4.金融服务吸引各类金融机构设立分支机构，支持外资银行机构设立独资银行和中外合资银行及区域内中资银行在政策允许的前提下在境外设立分支机构，为区域贸易和投资便利化提供完善的金融服务。打造产业发展基金、创投、风投、供应链金融、融资租赁等创新金融服务模式于一体的金融服务平台，为入驻园区的各类企业提供各种类型的满足企业发展要求的金融服务，实现政府资源、金融资本和产业资本的融合，满足现代产业发展对股权投融资的多样化需求。5.信用评估空港商贸服务中心考虑配置的企业信用评级业务包括针对当地的贸易企业、制造业企业和流通企业、建筑安装房地产开发与旅游企业、金融企业等进行信用评级。主要包括产业、企业素质、经营管理、财务状况和偿债能力等方面的评级。6.保险服务空港商贸服务中心考虑配置的保险服务的内容包括提供保险保障、咨询与申诉、防灾防损、契约保全等，为区域范围内的跨境贸易企业、加工制造企业提供全方位的保险服务。7.租赁服务空港商贸服务中心可提供的租赁服务包括两类：①融资性质的租赁。承租人在进行生产（或流通、服务、科学研究）的活动过程中，因缺乏资金不能购进所需的技术和设备，而向租赁企业提出要求；租赁企业经过融通资金、购进技术和设备,再出租给承租人使用;承租人则按租约（租赁合同）交纳租金。②服务性质的租赁。租赁企业拥有通用机械设备、车辆等物质资料，需用单位按规定收取（交纳）租金，即可承租。8.总部经济空港商贸服务中心考虑构建统一开发、统一物业服务的综合商务服务企业总部基地，充分降低入驻企业运转的低成本平台，对国内企业总部及跨国公司形成较强的吸引力，将为乌鲁木齐乃至新疆的经济发展带来显著的拉动效应。第六部分运营管理纲要1、招商原则“主力店先行”原则各业态的招商以目标主力店先行招商，先行确立，先行规划，并以此形成各业态的品牌群，带动每一业态和区域招商的整体成功。“优势品牌先行”原则各业态功能的优势品牌资源为主目标并优先招商，优先规划，优先完善配套条件和政策优先。“定位目标吻合”原则

根据整体定位，各区域的业态和功能要与整体的战略定位，市场定位，主题定位等相吻合为主要招商目标。

“四角定位”原则

以四角定位原则分布该业态内或功能区域内的主导品牌或优势企业的原则先行满足。

“特色优先”原则

对各区域中具有鲜明特色的经营品牌和品类予以优先和优惠招商。

招商策略

“筑巢引凤”策略以大战略，大目标为前提，通过营销推广、规划设计改造、运营管理为经营和发展创造有利的软、硬环境，以吸引目标资源。

“放水养鱼”策略

在本项目形成品牌效应和集群效应之前，针对有影响力的资源采用灵活的合作方式和充分的优惠条件，以此带动招商的整体成功。

“可持续经营”策略

以主题定位和特色为前提，以可持续经营和发展为目标，紧追目标资源，弱化或放弃既得利益。

“品牌差异化”策略

以差异化策略与本商圈企业形成互补和错位。

2、招商步骤第一步骤确立项目总体规划和定位，制定分类招商政策，确立招商方案，建立和培训招商队伍，确立营销推广方案和理念。

第二步骤引入主导业态，主目标品牌的主力店。第三步骤确立各业态和功能区域的目标优势资源并达成合作。

第四步骤确立补充性资源及辅助业态及功能区主合作伙伴。

第五步骤据各业态及经营模式的最终确立，引入业态内的品类和个案品牌。3.营销策略（要点）

整合营销

·整合商圈内资源，对商圈形成强势推广和营销。

·整合项目内商业和服务品牌群资源有效互动。

·整合企业内优势资源以系统化营销形成系列化推广。

渗透营销

·让企业目标与合作者与消费者之间形成相趋一致的价值观而实现目标的统一；

·传播自助服务观念和企业综合价值提升等。

·以互动、交流方式与消费者之间形成潜移默化，互为影响的渗透效果。·广泛挖掘和推动文化内涵，以期与经营者和消费者之间产生精神共振而逐步渗透。

顾客关系管理（关系营销）

·以顾客关系管理，建立系统、人文和亲情式售后跟踪服务体系。

·以广泛的沟通和关系营销培养忠诚顾客群体为目标，并以品牌美誉度不断扩大忠诚顾客群体。从而使企业不断积累和形成可持续发展的基础和功能。

4.管理基本理念

·建立学习型团队

·构建强烈责任感和使命感的企业文化·培养教练式领导

·形成制度化管理

·建立快速反应机制

·树立品牌和持续发展理念

·培养消费者、经营者、合作者与企业之间的忠诚关系。第七部分项目投资、经营绩效分析（概算）1、经营收入乌鲁木齐空港物流服务产业区的经营收入主要包括综合地产收入、进口商品销售收入和跨境电商服务平台收入三部分。1.综合地产收入综合地产收入包括地产出租、地产出售、停车费及物业费收入。——航空商旅服务中心（A地块）跨境电商代购区总建筑面积43,000平方米，其中用于自营的面积21500平方米，其余21500平方米采取物业出租的业务模式，为电商企业提供电商代购、体验店及办公场所。运营第一年租金按8元/天/平方米计算，第2年至第4年按10%增幅计算，第5年至第7年按20%增幅计算，从第8年期租金水平趋于稳定。2、航空文体休闲区收入总建筑面积13,700平方米，主要采取物业出租的业务模式，为过站旅客、空乘人员及周边居民提供文体休闲场所。运营第一年租金按8元/天/平方米计算，第2年至第4年按10%增幅计算，第5年至第7年按20%增幅计算，从第8年期租金水平趋于稳定。3、过客服务中心收入总建筑面积6,980平方米，主要采取物业出租的业务模式，通过吸引专业的旅行社与运营公司提供专业的服务来满足旅客集散要求。运营第一年租金按6元/天/平方米计算，第2年至第4年按10%增幅计算，第5年至第7年按20%增幅计算，从第8年期租金水平趋于稳定。4、地铁上盖商业收入总建筑面积6,800平方米，主要采取物业出租的业务模式，依托地铁人流的优势，满足消费者购物需求。运营第一年租金按5元/天/平方米计算，第2年至第4年按10%增幅计算，第5年至第7年按20%增幅计算，从第8年期租金水平趋于稳定。5、地下室商业部分地下室共计两层，其中商业部分总建筑面积63,769平方米，主要采取物业出租的业务模式，运营第一年租金按5元/天/平方米计算，第2年至第4年按10%增幅计算，第5年至第7年按20%增幅计算，从第8年期租金水平趋于稳定。——航空企业办公区（B地块）6、国际商务酒店总建筑面积77,000平方米，与航空公司签订协议，作为机组人员住勤保障酒店，为机组人员提供住宿、餐饮、车辆接送等保障服务。同时，还可以为中转、延误的旅客提供住宿、餐饮等服务。根据运营者的实际需要，交给专业的运营机构负责内部的装修和运营。收入按12,000万元/年标准计