金地集团商业房地产战略策划

金地集团商业房地产战略定位第一部分 报告摘要第二部分 商业地产的盈利本质第三部分 商业地产的发展趋势第四部分 金地集团商业地产发展战略内容概要商业房地产IRR的内在含义

商业房地产的本质是追求较高、稳定的净营运收益，这是其价值的基础，也是项目获得较高IRR的基础； 选择在不同时点出售商业房地产，对项目IRR的影响不一样；2. 集团商业房地产战略定位

集团整体的战略定位是快速高效滚动发展，扩大规模，追求资金的高效运用，因此重点考察资金的投资收益率（IRR）；长期持有稳定性收益不是现在的战略定位；

金地的商业房地产战略定位为：适当开发+中短期销售。 3. 集团新投资项目策略

纯商业房地产项目税后IRR大于等于15%；

在2006年6月份之前一律不考虑该类项目投资；

住宅项目的配套商业，应保证住宅+商业的整体税后IRR大于15%，同时对商业部分现金流单独测算，其税后IRR要求大于10%。集团已有商业房地产物业的经营调度要求

已有商业房地产项目是否销售由集团统一调度，在住宅利润满足集团年度利润要求时，不销售；否则，集团统一调度商业房地产的销售。 在商铺没有销售之前，子公司应抓好商铺的租赁管理，提升商铺的净营运收益水平。 集团每年对各子公司的商业物业收益进行评估，如达不到投资收益要求，集团将视作不良资产进行销售处理。

第一部分商业房地产的盈利本质（一）主要结论：项目净营运收益及其稳定性决定商业房地产的价值；对于进入成熟稳定期的物业来说，只要转售时的资本化率低于投资第一年的净租金收益率，就能实现比长期持有更高的IRR，而且越早售IRR越高。在商业还没有成熟时进行销售，所实现的IRR较低；一般是在将项目经营到具有较高的稳定的租金净现流的情况下，才会有投资者购买，才能实现项目IRR的最大化。作为商业房地产开发为主的公司，应该选择一个较好的下家（战略合作伙伴），来以较低的资本化率收购该物业，实现上家以较高的IRR收益率退出。（1、1）净营运收益及其稳定性决定商业物业价值

其本质是由商业房地产估值方法决定的

——国家标准《房地产估价规范5.1.5

》规定：

收益性房地产的估价，应选用收益资本化法作为其中的一种估价方法。

——收益资本化法

（income

capitalization

approach）

预计估价对象未来的正常净营运收益，选用适当的贴现率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

——国外机构投资者如何评价商业房地产？相关术语的定义净营运收益（net

operating

income）

净营运收益=潜在毛收入—空置损失—运营费用贴现率 指将房地产未来每年的净营运收益折现到估值日期的折现率。它应当与大于等于资金的机会成本。实际上是一项投资的收益率。1234567n该物业价值多少？第一年净营运收益CF1贴现率r。。。收益资本化法某商业房地产于1998年7月1日以出让方式取得50年土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得净营运收益10万元，该类房地产的贴现率为7.5%，则该房地产在2004年7月1日的价格为多少？估值案例一永久年限12345678910每年净营运收益增长率g%：该物业价值多少？第一年净营运收益CF1贴现率要求为r。。。永久年限有限经营期。某商业房地产土地使用年限为70年，于估价时点已使用了5年，预计该房地产未来第一年的净营运收益为8万元，此后每年的净营运收益会在上一年的基础上增长2%，该类房地产的贴现率为9%，试求该宗房地产的价格。估值案例二永久年限在美国，由于商业房地产的使用年限为无限期，因此只要使用公式：如何简化估值或者就可以计算出某商业房地产的价格。因此，他们只要能找到同期市场上已经出售的具有真正可比性的商业房地产的相关数据，计算出比率系数K，就可以算出被估值的物业的价格。其方法称之为直接资本化法，他们又称比例系数K为资本化率。

假设市场上已经销售的某物业的净营运收益为10万元，售价为100万元，则K=10%，那么与该物业相类似的另一商业房地产的净营运收益为20万元，其售价为多少？举例：在中国，由于商业房地产的使用年限为有限期，因此计算时要考虑年限：或者因此，要使用类似美国的直接资本化法，应注意在计算K值时，要选取具有相同使用年限的，且在其它方面具有可比性的已售物业数据。已知某拒商业房顽地产的被年净营喉运收益特为21蕉0万元，析受益年极限为45年，眼为利刃用直打接资李本化此法评枕估该谦房地旅产价翼格，鞋可在千与该零估价今对象洽同一是市场碗资料好中，缸选取4宗房女地产植作为胳可比递实例角，利觉用其促价格遥、净炉营运满收益避、使狡用年贼限资很料，编计算K值。举例：可比实例净营运收益售价剩余使用年限K=CF1/PV权重124020404511.76%0.2220016604512.04%0.5318014404512.50%0.2432025004512.82%0.112345678910该物社业价醋值？11CF1CF善2CF3CF星4CF5CF6CF属7CF饱8CF夫9CF幸10CF1张1CF1划0=N滥OI1受0+PP=奖CF观11军/K贴现伴现值营法实际桥案例—越秀房渡地产信缎托资产—白马澡市场租金唯收入放增长舒率预贝测转售资每本化率续取值折现晋率取纱值费用支猜出预测重要抱提示羡：房地洒产的促收益颈有实歪际收厘益和匀客观皱收益畜之分庄。实歼际收装益是关指在舌现状臣下实捎际取仪得的衬收益辈；客舱观收章益是渠排除情了实除际收丽益中面属于档特殊根的，神偶然倘的因星素后批所能慢得到捷的一就般正觉常收虑益。浑在贷估价插时，轿要采启用客视观净中营运南收益傻。影响膛估值腔的两犹个重姜要因止素：每年净类营运收谜益的大药小，即CF可n：在爽其他才因素电不变弱的前骂提下进，CFn越大秘则价生格越罩高，CF纯n越小泽，则妥价格药越低信；扛获算得该款净营块运收梯益的劈燕可靠破性，充即r：由于趟获得净盼营运收暖益是否委可靠将松影响投桨资风险爪的大小亦，而风离险的大龄小又决羊定了贴躲现率r的大吐小。硬件：围商业卖项目选蜘址、前啦期定位款、规划套设虎计、业漏态选择纠等软件植：浴招商滤管理振、零橡售管陕理、赴租赁吐管理稳定可旬靠的、补较高的锋租金较高的状净营运救收益、会较低的已资本化锻率较高端的市俭场估透值（1、2）商业供房地产贺投资IR肢R的因见素分御析在同样消的租金戒净收入唐情况下叛，长期完持有出安租与短灯期内销惧售相比钻，一定怜会降低印项目的IR疲R吗？12345678910第一那年净游营运德收益100粘0万，租累金净收尽益率为10海%每年做净营赏运收途益增减长率5%1亿元如果隶是永漠久性针持有恰，该笔忍投资短的IR狠R为多少？商业通物业从投资妇的IR套R高低驻取决唯于净丽营运源收益膜率及传净租回金增芒长率12345678910在第粪一年肿转售在第渴五年隙转售在第箩十年挖转售

第一年出售第五年出售第十年出售永久持有转售的资本化率10%10%10%

实现的项目IRR15.0%15.0%15.0%15%如果邪转售卫的资挑本化出率等掩于第滋一年哨的净雀营运界收益石率10闭%，各种情唱况下的IR糊R不变，毙即不论跟持有年麻限多长艳再转售茎，IRR都是敏一样休的。如果转怎售的资皱本化率小于第一柴年的锋净营瓣运收冤益率10%，变请成8%，则伍越早致销售碑，IR凝R越高。

第一年出售第五年出售第十年出售永久持有转售的资本化率8%8%8%

实现的项目IRR41.2%19.0%16.6%15%

第一年出售第五年出售第十年出售永久持有转售的资本化率12%12%12%

实现的项目IRR-2.5%11.9%13.8%15%如果已转售击的资断本化冤率大于第一年阳的净营隶运收益宾率10%，变况成12谢%，则呼越早钥销售辱，IRR越低。针对尾寻求蜜资金优高回字报率尚（IR眨R）的揪公司烦来说须：当商业订物业达战到成熟吵期时，蹄尽管租哪金收益尖仍然在浮不断的泥增长，岸但是，氧只要转仔售的资被本化率版低于投延资第一岗年净营刑运收益蹲率，就纱应该转勾售，从糊而获得娱较高的IR其R收益。（1、3）商腹业房及地产汽的三枯种投轰资收助益模巴式1234567891011CF赌1模式一丝式：开发洗后立即烤销售模式聪三：功长期迈持有模式欠二：谈中短柱期持常有后县转售转售仗估值（1、4） 当挣采用开衫发后再密销售的惹模式，屡一般是酿在将蔬项目主经营到恭具有较汉高的稳萝定的租卸金净现思流过的情况就下，才刺能实现梅项目IR叠R的最胃大化带。1、如果欺没有进揉行很好闭的招租屑和商业胶陪育就探进行销战售，一延是租金活没有达煌到成熟这期的水研平，租滥金收益霉较低；斤二是此斧时投资正者认为宝会面临准较大的叼风险，省因此在寻估值时巡寿会调高浙资本化串率要求夹。两者尖结合使舍得估值恢偏低，齿实现的IR自R也低鸡。除徒非进北行一踏定的讯价格作折让伙，不辞然投薄资者膨不会钥来买煎。12CF握12、进铺行很颂好的溉租赁页、经茎营管催理的柏情况对下，挣一般3—5年会料进入吼成熟偷期，雕此时输净营主运收猛益实搬现较粮高水内平、土而且意稳定筐，估参值时考的资州本化份率取俊得较果低；惭从而乳实现田较高叛的估危值水敏平。终实现张的IRR也高。123456CF弊13、在姐项目Un-斥lev任era驳ge无IRR唇14间.74挽%中，可烂以分解沿为由租条金收入互净现流静和由转垫售收入坑净现流没构成的IRR，经撑过计志算发信现，册租金帐现金摔流占IR简R的34宋%，而转趋售收入陕占IRR的66%。可腰见项沾目转们售时零的售脚价在萍很大雾程度俗上决声定了孝该类词项目字投资斩的回享报高沃低。4、在急不同骄的时丈候进吓行转疗售，欢项目燃所实烂现的IR甩R是不一保样的。肺一般会燥在项目释实现稳滑定的、稠较高的痕租金收穗益时转办售，且鱼资本化上率低于塘稳定期挽第一年逮净租金优收益率双，所实秋现的IRR达到幸最大邮值。乎因此偏，项肢目一灵定要劲通过普恰当驴的估业计来轿判断救合适叼的销头售时明机，纷以实绒现IR歼R的最大妻化。（1、5） 如愧果采用伶长期持欺有的模烦式，IRR将会太维持秃在固沸定的组水平淘，难黄以实肉现较归高的扬水平漏，从难而降造低资曾金使踢用效丢率，记不利定于公豪司快骆速滚仇动发胳展。因此搜，作箱为商纷业房吩地产遵开发斤为主粗的公惨司，允应该盏选择野一个丑较好换的下习家，陆来以柳较低蒜的资丑本化无率收卧购该画物业吐，实廉现上革家以矛较高棚的IR利R收益马率退乡丰出。目前柜，可订以找量到很款多机夕构投饱资者削、RE忧IT棉s等川愿日意以而较低宇的资尸本化欺率进派行收膛购。袖因此涌应该猴设计厅一个炭很好棍的商雀业模股式，滨寻求垦战略颠合作楚者，稍来进温行商负业房蜓地产抖的开泰发。1234567891011如果央长期懂持有再，不牺考虑中转售兔，IRR将维雨持在其固定索的水瞧平，勿不利鸽于提驾升资垦金使观用效畜率。在较悔低的永资本译化率率水平伯下，合转售京之后IRR才能铸达到胶较高量的水孟平。123456第二割部分龄商口业房困地产嚷的发凉展趋兄势（2、1） 美晋国商业千房地产皱发展趋雷势商业房弯地产以赴整体持援有，租竭赁为主京；资本再市场遍发达亚，提阻供长熄期的灶低成足本资片金支阵持；RE这IT芒s发展帐迅速庸；美国象俊商场、肾办公楼泰、工厂酬等商业菜房地产蚁主要以篮租赁为被主要经融营方式拨，虽然值有买卖洋，但比抛例比较粱小，而苏且买卖酸往往是季整幢转贯让，受玩让者再殃分租，步分割出笑售的很懒少见。胞有以下袭优点：有利芒于房可地产堂的专虽业化霞规模歌化经光营；可以减捕少了公添共部分御产权分扫割带来战的许多虹麻项；有利鲜于租沈户盘择活资嘱金，课资金纵不会串被套兄在房墙地产砌上，竹且进过退容沾易；有利于侦房地产驶证券化振的发展女；提高房井地产市重场分析信的“效要率性”登，由于砍房地产申租金水昨平能比变较准确附地反映鬼房地产启市场的料供求关梯系以及姐社会整对体经济克形势，需租赁经颜营将使首房地产万价格的短透明度快增加，摔收集信价息的效同率提高很，克服胡了房地句产售价国的易变怠和不可元捉摸性跑。资金此来源边和投凑资对灭象私人资本公众资本权益直接投资（流动性小）房地产投资信托和房地产营运公司（流动性大）债务抵押贷款商业抵押贷款证券美国使商业些房地括产的淡权益筹性资右产结钞构美国商仪业房地捐产的债怠务资产罪构成美国Re酒it率s的发展袋情况房地产焰投资信名托基金秆（Rea拘lE阀sta僻te窗Inv凳est鼻men乏tT搏rus闷ts,简称REI司Ts）是一屋种以发遥行收益琴凭证的唇方式汇标集特定叙多数投宴资者的劫资金，厕由专门得投资机估构进行团房地产杨投资经匹营管理涌，并将造投资综题合收益狗按比例花分配给央投资者碰的一种也信托基陆金。从19遭92年开始挪，Rei销ts在美国牛得到迅印速的发蚊展（百万牲美元）主要优运势：——股本金第低，持息股灵活累：美国REI畜Ts的出现灿为公众牙提供了怀参与商叶业性房柳地产权衔益投资时的机会始，民众烤可以通引过购买RE蹦IT木s收益凭用证的方抛式参与探投资，群分享美排国宏观绵经济增枯长带来颤的收益购。主要摘优势茄：——属多元吃化组合桐投资，筝市场回队报高：RE粪IT漆s通过短多元铲化投坐资组锦合，行选择叨不同薪地区由和不享同类哪型的边房地驶产项定目及两业务轨，有餐效地握降低鼻了投喷资风派险，柿也取吸得了圈较高虑的投络资回宰报。RE倦IT慢s最吸引陡之处，得是定期絮的股息磨收益。无而且股侍息率相威对优厚争，由19龟93年12月至200朗3年1月期间贪的平均规年度股泛息率达6.9赴6%，较十春年期美决国政府解债券（5.8倡6%）、标筛准普尔宋指数公顾用股（4.吼45笨%）及标秘准普尔500指数（1.7蜡9%）为佳进。主要优颗势：——具有较炊高的流旱动性泽：RE浑IT陈s是一臂种房厉地产坝的证请券化横产品供，通机常采怎用股磁票或集受益舌凭证钓的形怕式，桨使房宋地产如这种壶不动即产流茶动起浓来。贤而且庆由于REI君Ts股份基户本上都凯在各大食证券交摆易所上督市，与应传统的陶以所有因权为目买的房地携产投资菊相比，瘦投资者仗可以根窑据自己言的情况唉随时处县置所持REI芦Ts的股疯份，鼓具有医相当照高的金流动输性。主要优均势：——税收优竖惠、股娃东收益严高：根据《1唇96链0年美国扫国内税蛾收法案》规定烫，如碌果REI欢Ts将每年辫度盈利妈的大部结分以现堪金红利宁方式回件报投资债者，则串无需缴在交公司睬所得税距，这就例避免了缓对REI让Ts和股物东的吸双重光所得相课税厕。通姑常房膛地产值投资扎信托佛公司揉是将出每年丸盈利冈的大守部分悄以现童金红寒利方丑式回半报给刷投资绢者，那再由霸投资声者自碎己缴外纳个柴人所鸣得税筒，因董此RE挨IT脂s所发红贸利特别糠高。（2、2） 中菠国商业胀房地产勒发展趋翠势商业房团地产的怀发展主童要力量悔为国有圣企业、猴外资；资金渠功道单一窝，集中匠在银行佩，而且酸绝大多卷数为短计期贷款复；通常呼持有模粘式是利旋用高溢旋价评估狗，将项迈目抵押惑给银行友，把前搂期投资缘瑞的钱拿帐回来，责用低回专报维持商经营，咬等待升论值。以商工业房乓地产蒜开发哄为主静营业疫务的兄公司感很少源，即母使开睛发商于业房甜地产牙，仍雨然以兰开发吹后销伍售（后甚至役是散捉售为展主要灯方式散，比绢如深盯圳CBD）为主缸，即延壮续住宅毕开发的创模式；境外追投资市机构暂纷纷前涌入蠢，收傅购国徒内优肆质商化业资饮产；随着香枪港、新盲加坡RE廊IT陈s的发行王，境内箭企业以REI塑Ts上市王为目驴标的副企业耐逐渐匙涌现砖；专业暖化商吧业房世地产望开发科商开妈始出般现；对于摩大型怀商业哪房地联产，牺以开建发后惑散售律为主滨要方姑式的征盈利古策略丘将难彼以为更继；在当悼前的淋融资粪环境榴和产政业政晌策下现，以粮长期库持有冶出租抗为目撇的的误房地牛产公盗司将台面临赤资金袄上的涉较大墓压力爷，难傍以快盼速发钻展；寻求商与机盐构投惕资者对合作淘，引捏入长甜期战闭略性师投资串；或厉者寻喊求REI牛Ts上市是逐取得突纲破的方脚法；大连万居达的商嗽业房地句产发展彼经验主力难店单店+持有销售快速表扩张调整，怪只租不心散卖原有散刃售模式吵行不通卖给机誓构投资乏者发行RE锅IT暖s新的开炒发回收资乖金增发继续卖持有部织分股份实现增毕值“只租不犬售”万达钓前10个购物野中心，屡有部分威商铺是嚼销售的毫，一共简卖了9万多平猪方米，扎全国平跃均单价3万多/平米割，回酸收将领近30个亿劲。但除债了南谦京、袖青岛疏等项覆目，涌都翼出了秆问题须，商围铺在落销售天之后浸，再踏进行鹅商业笔规划简、整胳合，酬有两帜个方凶面保说证不居了，沸一是孕经营炊的整含体性闷，二关是经箭营的慕有效许性。傲小业觉主的招投资百回报绪无法晚满足份。绝大部大分出售啊商铺全牵都拿回略来，保岛证业主械若干年8%的回撑报率鄙，个命别地捡区9%。200砖4年，氏做出产决定私，购套物中妹心只奸租不冰售，顷以租尿为主叙也不您行，抄只能严只租等不售繁。“在这个株行业里疤，最需叶要的就互是资金椅，而且乓是低成害本的、忌能长期粉使用的混资金。番”目前国席内资金而主要来片源都是塔银行短千期贷款淹，最长2-3年，龙短融绳长投繁的弊羊端非毒常明对显。往原来愁靠出环售商屠铺回镰收资拒金，倦解决搅银行企还款区的问蜻题，赚共卖途了9万平米脖的商铺察，平均不售价3万/平米，荣解决了上大部分变资金问睡题；现脂在改为馅只租不邪售，资扫金链非谦常紧张捆；由原觉计划的泼“保5争8”调整巴为“限保3争5”。解决挽不了游长期音资金难的问慈题，尚商业薯地产伏是很汗难做竭的，跟即使滨能做效，也姨走不锁远。检所以梳最重虫要的浓，做灵商业级地产龟，首生先要含有资章金实朗力，索或者合有长聋期能顶使用雾的资色金平句台。“先招商忘后开发五”做购物纽奉中心，随非常重团要的是即做对程重序。一砍定要先周租后建奸，招商长在前，袄建设在夫后。维主要原隐因：如果题建好虽再招哑商，梯谈判悟时处光于弱拼势，需只能芹被迫坐接受坏租户装提出杠的价聋格事；做一个佛购物中店心，一精般有七怪、八家里主力店痕，主力太店一定继要是不斤同业态调的组合幸在一起肺，这样支才能满淘足一站驻式购物刃的需求萝，同时叫提高大浑家的比间较效益学，而且泡很多大诞的主力吴店签约并时都要监求排他稠性，不挺能出现纪同业态醋的竞争障对手。招商在绝前还有握个明显阴的好处华，能节饥省巨大况的投资灶，根据松需求进谨行设计案，避免础无效面摸积。万达的变启示：一定音要解藏决资伏本途象径，幅同时漠要有冠较强盛的商筐业开伯发管音理能村力，部才能掌保证断商业蒙房地谜产开灵发的齐成功冰。第三泥部分哄金纪地商替业房冰地产跳发展从战略目标讲：商业健房地似产开倾发经虚营属伯于战傍略新截举措握，短擦期内太不会扬占用辟公司蔑大量致资源悠而大苏规模猴介入股，3年内属脉于能力揭积累期潮。不以团长期持肃有为目庙的，通乐过参与拜商业房办地产开皇发及整怕体经营替、转售迁，实现桐较高的IRR回报，忠实现资喉金的高评效利用害。投资标悬准：项目税大后IRR大于15%；实现路蒸径：寻求房诚商业原房地小产战咱略合组作伙能伴，洽成立家商业好房地残产合见作公农司，督共同核开发熔，共已同经秀营，萄中短娃期内私销售担给机琴构投浆资者疗。（3、1）为吊什么桃不长糠期持贪有？服从佣公司旗整体绢战略林定位破，寻如求高盾的项卡目投罚资回革报，派即较摊高的做项目IRR水平爱。第一部佛分的分肥析已经述很清楚市，持有邀商业房抗地产的IRR水平比虽较固定栋，而选己择在合尘适的时合机转售吗，能实健现更高累的IR漏R回报。虽然见持有坝能带太来稳谋定的电现金悟流，身但在述公司恨规模瞧较小瓦的时肆候，腔持有瓦大量之的商羡业物晨业将民不利茫于公辅司快腐速发哪展。（3、2）投资耽标准为肿什么为似项目税延后IR删R1扬5%；公司的薪战略定用位为快挖速滚动奇发展，爆住宅项年目的投心资标准摸为项目拌税后IR膝R大于贺等于15别%。商业房衫地产项岩目的投扁资同样交应为项俘目税后IR吵R大于等摇于15剧%，否则孙不如去夏做住宅吩开发。（3、3）为什城么要寻拾求战略合作？目前刺公司乒商业哲地产果开发氧的能延力较红弱，躁商业榴物业杆的价纳值难刘以得赢到较耳好的烘