房企应用新收入准则要点解读8课

BONZER房企应用新收入准则要点解读

第8课

总2445课“”BONZER目录资产负债与控制模型重点业务的核算变化收入准则的税会差异准则的财报影响分析1234444“”

1.1

资产负债观下的基本概念•

《财务报告概念框架（2018）》•

资产，是过去事项形成的由主体控制的现时经济资源，•

负债，是过去事项形成的主体承担的转移经济资源的现时义务。•

经济资源，是一项能够产生潜在经理利益的权利。•

权利与义务基本上来源于的合同约定，形成合同资产（收入）或合同负债（成本）。•

收入费用观下的利润表，关注已实现的当期收益，是收入和费用合理配比的结果。无法

反应企业未来的发展趋势（持产利得和持产损失），无法反应企业的综合收益。•

资产负债观对收入费用观的替代与协整，资产负债表可以反应企业的综合收益。•

控制模型（定性分析）对风险报酬模型（定量分析）的替代。“”

1.2

我国的资产负债概念•

《企业会计准则—基本准则（2014）》•

第二十条

资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预

期会给企业带来经济利益的资源。•

前款所指的企业过去的交易或者事项包括购买、生产、建造行为或其他交易或者

事项。预期在未来发生的交易或者事项不形成资产。•

由企业拥有或者控制，是指企业享有某项资源的所有权，或者虽然不享有某项资

源的所有权，但该资源能被企业所控制。•

预期会给企业带来经济利益，是指直接或者间接导致现金和现金等价物流入企业

的潜力。“”

1.2

我国的资产负债概念•

《企业会计准则—基本准则（2014）》•

第二十三条

负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出

企业的现时义务。•

现时义务是指企业在现行条件下已承担的义务。未来发生的交易或者事项形成的

义务，不属于现时义务，不应当确认为负债。“”

1.3

我国收入费用确认模型的转移•

《企业会计准则—基本准则（2014）》•

第三十条

收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入

资本无关的经济利益的总流入。——收入来源于资产的增加或负债的减少•

第三十三条

费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者

分配利润无关的经济利益的总流出。——费用来源于资产的减少或负债的增加。•

（1）收入或费用从资产负债的确认开始，而不遵照传统的实现原则，按照风险和报酬的

转移进行确认；•

（2）资产负债关注主体控制的现时经济资源，承担的转移经济资源的现时义务，对经济

资源的控制是关键，资产负债的终止确认模型从风险报酬模型转移至控制模型。“”

2.1

新准则下的收入确认标准•

第四条

企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。•

取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。•

第五条

当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入：•

（一）合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；•

（二）该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务（以下简称“转让商品”）相关的权利和义务；•

（三）该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；•

（四）该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额；•

（五）企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。“”“五步法”具体判断内容收入确认①识别客户合同对合同的识别确认提出了五条规定可结合具体情况对合同进行合并或变更处理②识别合同中的各单项履约义务对“可明确区分的商品”的判断⑤履行每一单项履约义务时对确认收入在进行收入计量的步骤后的基础上收入计量③确定交易价格考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素④将交易价格分摊到各单项履约义务当中去单独售价比例、市场调整法、成本加成法、余值法等新收入准则五步法及相关判定“”

2.2

时段进度确认标准的适应性分析•

第十一条

满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：•

（一）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。（商品的取得与消耗完成具有即时性）•

（二）客户能够控制企业履约过程中在建的商品。•

（三）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已

完成的履约部分收取款项。•

具有不可替代用途，是指因合同限制或实际可行性限制，企业不能轻易地将商品用于其他用途。•

有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，是指在由于客户或其他方原因终止合同的情况下，企业有权就

累计至今已完成的履约部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项，并且该权利具有法律约束力。“”

2.2

时段进度确认标准的适应性分析•

（1）第一个条件适用性分析•

房企建造的商品房在交付给客户以前，不是立即可消耗的资产，客观上也无法立即被客户消耗，因此不满足

“客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益”。•

（2）第二个条件适用性分析•

“控制”指客户是否能够主导相关商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。•

商品房在建时，客户无法主导该商品房的使用，也无法通过出售、抵押等方式处置在建中的商品房；•

商品房买卖合同上的合同权利可以转让，但在建商品房本身无法转让；•

在商品房完工前，相应的土地使用权也不属于客户；•

在商品房完工前，客户也无法改变相关商品房的户型结构、容积率、外立面等特点。“”

2.2

时段进度确认标准的适应性分析•

（3）第三个条件适用性分析•

客户选择商品房时会挑选商品房的朝向、楼层、面积、户型等，并最终确定具体的房号并在合同

中明确锁定；•

已经出售的具体商品房实质具有合同限制，企业不能轻易地将已经预售的商品房转让给其他方；

除非原销售合同终止，而准则明确规定无需考虑合同被终止的可能性。•

因此已销售的商品房具有不可替代用途的。“”

2.2

时段进度确认标准的适应性分析•

（3）第三个条件适用性分析•

就内地商品房销售实务与司法实践，在完成商品房交付之前，房地产企业不具备法律意义上的进

度收款权。•

如客户违约，则客户退还商品房并按合同约定缴纳违约金，而准则要求该进度收款的收款金额必

须能够补偿已发生成本和合理利润，相关违约金不能补偿商品房已发生成本和合理利润。•

综上分析内地销售的房企难以满足按进度确认收入的条件。•

内地销售房企，按进度确认收入的准则标准变化对房地产企业财务报表不会产生较大影响。“”

2.3

时段进度确认标准的构造•

在购销协议中约定,买方有义务根据进度结算表向企业支付款项,且买方没有单方面权利终止购销协

议。因买方违约而导致买方没有单方面解除合同约定的权利,如经开发商同意可撤销的话,买方需要

足额补偿开发商因履行义务而发生的成本和合理利润。•

碧桂园在合同中约定不得更改或替换物业单元用途，以满足准则“具有不可替代用途”的条件；

对于强制付款请求权，取得了法律意见书，满足准则“有权就累计至今已完成的履约部分收款，

且该权利有法律约束力”的要求。“”

2.4

时段进度确认的方法•

第十二条

对于在某一时段内履行的履约义务，企业应当在该段时间内按照履约进度确认收入，但

是，履约进度不能合理确定的除外。企业应当考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰当的

履约进度。•

产出法是根据已转移给客户的商品对于客户的价值确定履约进度；•

投入法是根据企业为履行履约义务的投入确定履约进度。对于类似情况下的类似履约义务，企业

应当采用相同的方法确定履约进度。•

当履约进度不能合理确定时，企业已经发生的成本预计能够得到补偿的，应当按照已经发生的成

本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。“”

2.5

时点确认的标准•

第十三条

对于在某一时点履行的履约义务，企业应当在客户取得相关商品控制权时点确认收入。

在判断客户是否已取得商品控制权时，企业应当考虑下列迹象：•

（一）企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。•

（二）企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。•

（三）企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。•

（四）企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的

主要风险和报酬。•

（五）客户已接受该商品。•

（六）其他表明客户已取得商品控制权的迹象。“”

2.2

可变对价的核算—销售折让、售后返租•

第十四条

企业应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。•

交易价格，是指企业因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额。企业代第三方收取的款项以及企业预期

将退还给客户的款项，应当作为负债进行会计处理，不计入交易价格。•

第十五条

企业应当根据合同条款，并结合其以往的习惯做法确定交易价格。在确定交易价格时，企业应当考

虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。•

第十六条

合同中存在可变对价的，企业应当按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包

含可变对价的交易价格，应当不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

企业在评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。•

每一资产负债表日，企业应当重新估计应计入交易价格的可变对价金额。可变对价金额发生变动的，按照本

准则第二十四条和第二十五条规定进行会计处理。“”

2.2

可变对价的核算—销售折让、售后返租•

可变对价：销售折让、销售返利、退款、奖励积分、激励措施、业绩奖金、索赔等。•

A房企2020年7月现房销售商业2万平米，取得不含税销售额4亿元，其中未来三年，每年售后返租0.2亿元（不含

税）

，承诺满12个月分户结付。•

借：银行存款4.36•贷：主营业务收入3.4（4-0.2×3）••应交税费—应交增值税（销项税）其他应付款0.36

（4×9%）0.6•

第一年返租时（应分户结付，假设每年等额结付）：•

借：销售费用0.2•贷：其他应付款0.2“”

2.2

可变对价的核算—销售折让、售后返租•

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)第一条第一款规

定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：（1）商品销售合同已经签订，企业

已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方;（2）企业对已售出的商品既没有保留通常与

所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制;（3）收入的金额能够可靠地计量;（4）已发生

或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。•

企业所得税的应税收入为4亿元，会计确认的收入3.4亿元，需要在销售的当年办理纳税调增。“”

2.2

可变对价的核算—销售折让、售后返租•

购房者将购买的商铺返租给A公司，每月应按租金收入的12%缴纳房产税。•

开发商再将商铺转租，按房产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。•

A公司销售商业按“产权转移书据”税目缴纳印花税：4亿元×0.05%=20(万元)•

A公司回租+转租应分别按“财产租赁”税目缴纳印花税。“”

2.2

可变对价的核算—销售折让、售后返租•

《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复

》

（国税函〔2008〕576号

）•

房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，

但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人

以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。•

根据个人所得税法的有关规定精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，

按照"财产租赁所得"项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的

租赁月份数平均计算确定。•

示例业务没有优惠，买房个人直接按照财产租赁，在租期内按月计缴增值税、房产税、印花税和个人所得税。“”

2.2

可变对价的核算—销售折让、售后返租•

企业所得税的应税收入为4亿元，会计确认的收入3.4亿元，需要在销售的当年办

理纳税调增。•

A公司的土增税的计税收入为4亿元，也不是会计确认的3.4亿元。•

如果将0.6亿元返租设计成销售折扣，则会计收入=增值税计税收入=土增税计税

收入=企业所得税计税收入=印花税收入=3.4亿元。“”2.2

合同中存在重大融资成分

——赊销与预收的核算•

第十七条

合同中存在重大融资成分的，企业应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付

的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率

法摊销。•

合同开始日，企业预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，可以不考虑合同

中存在的重大融资成分。“”2.2

合同中存在重大融资成分

——赊销与预收的核算•

合同中是否存在融资成分以及该融资成分对于该合同而言是否重大时，企业应考虑所有相关的事

实和情况，包括：•

一是已承诺的对价金额与已承诺商品的现销价格之间的差额，如果企业（或其他企业）在销售相

同商品时，不同的付款时间会导致销售价格有所差别，则通常表明各方知晓合同中包含了融资成

分。•

二是企业将承诺的商品转让给客户与客户支付相关款项之间的预计时间间隔和相应的市场现行利

率的共同影响，尽管向客户转让商品与客户支付相关款项之间的时间间隔并非决定性因素，但是，

该时间间隔与现行利率两者的共同影响可能提供了是否存在重大融资利益的明显迹象。“”2.2

合同中存在重大融资成分

——赊销与预收的核算•

合同中确实存在重大融资成分的，企业在确定该重大融资成分的金额时，应使用将合同对价的名

义金额折现为商品现销价格的折现率。•

该折现率一经确定，不得因后续市场利率或客户信用风险等情况的变化而变更。•

企业确定的交易价格与合同承诺的对价金额之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。“”2.2

合同中存在重大融资成分

——赊销与预收的核算•

执行新收入准则，由于商品房预售中存在较大额的预收款项，而准则在预收款方式销售中又引入

了重大融资成分的规定，会导致收入增加。•

因为需要考虑融资成本的影响而将融资成本（实质为利息费用，会计上先计入“未确认融资费用”

科目）计入预收的款项中（新收入准则计入“合同负债”科目），由于合同负债金额的增加，后

续合同负债结转至主营业务收入时相应也会增加收入的金额。“”2.2

合同中存在重大融资成分

——赊销与预收的核算•

根据借款费用准则，开发商品房符合资本化条件，未确认融资费用可在资本化期间内资本化计入

存货（商品房）的成本，后续确认收入时再将存货结转至主营业务成本。不满足资本化条件的，

未确认融资费用则在后续期间摊销计入财务费用。•

如果满足资本化条件的，由于在收入增加的同时，结转的主营业务成本一般也同步增加，重大融

资成分通常不会对房地产企业的净利润产生重大影响，但会同时扩大其收入与成本规模。•

如果不满足资本化条件，也需要将未确认融资费用分期摊销计入财务费用，最终对净利润的影响

也较为有限（通常在确认收入的当期，也会有部分未确认融资费用计入财务费用）。“”2.2

合同中存在重大融资成分

——赊销与预收的核算•

某房地产企业甲公司，采用预售方式销售商品房。甲公司与自然人乙约定，乙提前5年于20x1年1

月1日向甲公司支付房款1,600万元(不考虑税费影响)，而甲公司应于20x5年12月31日向乙交付商

品房。该商品房开发成本预计为1,500万元。在现销方式下，该商品房的销售价格预计为2,000万

元(不含税)。假定该商品房的开发进度在5年内均匀推进，成本也均匀发生。按照甲公司收入确认

政策，甲公司在商品房竣工验收且交付乙后确认收入。增值税按3%预缴，土增税预征率2%，计

税毛利率15%。“”2.2

合同中存在重大融资成分

——赊销与预收的核算•

对交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内按实际利率法摊销。•

此案例中现销价格=2000万元，合同对价=1600万元•

设甲公司的实际利率为r，则有:•

1600(1+r)^5=2000(万元)，r=4.56%•

原准则对于实际利率的定义为：①具有类似等级的企业发行类似工具的现时利率；或，②将应收

的合同对价折现为商品现销价格时的折现率。•

新收入准则要求：应当使用将合同对价折现为商品现销价格时的折现率，该折现率一经确定不得

因为后续市场利率或者企业、客户信用风险而改变。“”日期已收本金①＝①＋②＋③融资费用②＝①×②收现金额③实际利率④20×1年1月1日16004.56%20×1年12月31日160073.02020×2年12月31日1673.0276.36020×3年12月31日1749.3879.84020×4年12月31日1829.2283.48020×5年12月31日1912.787.30合计2000400.016002.2

合同中存在重大融资成分

——赊销与预收的核算“”2.2

合同中存在重大融资成分

——赊销与预收的核算•

20×1年1月1日：•

借:银行存款1600••未确认融资费用贷:合同负债400

2000•20x1年12月31日，应确认第1年的融资费用，假设满足资本化条件:•

借:开发成本73.02•贷:未确认融资费用73.02•

借:开发成本300•贷：银行存款、应付账款、应付职工薪酬等300•

根据分摊表，甲公司20x2-20x5年各年应资本化计入开发成本的未确认融资费用分别为76.36万元、79.84

万元、83.48万元、87.30万元；此外，每年还应归集300万元的开发成本。“”预缴税款计算行次项目本年累计金额1营业收入02营业成本03利润总额（不考虑销售费用、管理费用、财务费用等）-38.564加：特定业务计算的应纳税所得额（1600×15%）2405减：不征税收入

6减：免税收入、减计收入、所得减免等优惠金额（填写A201010）

7（填写A201020）

8减：弥补以前年度亏损09实际利润额（3+4-5-6-7-8）\按照上一纳税年度应纳税所得额平均额确定的应纳税所得额201.4410税率(25%)

11应纳所得税额（9×10）50.3612减：减免所得税额（填写A201030）

13减：实际已缴纳所得税额

14减：特定业务预缴（征）所得税额

L15减：符合条件的小型微利企业延缓缴纳所得税额（是否延缓缴纳所得税□是□否）

15本期应补（退）所得税额（11-12-13-14-L15）\税务机关确定的本期应纳所得税额50.36中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）20×1年4月10日“”2.2

合同中存在重大融资成分

——赊销与预收的核算•

20x5年12月31日，甲公司向乙交付了商品房，履行了履约义务，应确认收入并结转成本:•

借:合同负债2000•贷:主营业务收入2000（确认的营收大于收取的款项1600万元，包括400万融资成本）•

商品房完成开发建设并验收合格后，将开发成本结转进入开发产品•

借:开发产品1900•贷:开发成本1900•

同时，结转主营业务成本:•

借:主营业务成本1900•贷:开发产品1900“”预缴税款计算——考虑重大融资成分行次项目本年累计金额1营业收入20002营业成本19003利润总额1004加：特定业务计算的应纳税所得额05减：不征税收入

6减：免税收入、减计收入、所得减免等优惠金额（填写A201010）

7（填写A201020）

8减：弥补以前年度亏损09实际利润额（3+4-5-6-7-8）\按照上一纳税年度应纳税所得额平均额确定的应纳税所得额10010税率(25%)

11应纳所得税额（9×10）2512减：减免所得税额（填写A201030）

13减：实际已缴纳所得税额50.3614减：特定业务预缴（征）所得税额

L15减：符合条件的小型微利企业延缓缴纳所得税额（是否延缓缴纳所得税□是□否）

15本期应补（退）所得税额（11-12-13-14-L15）\税务机关确定的本期应纳所得税额（25.36）中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）20×6年1月10日“”预缴税款计算——不考虑重大融资成分行次项目本年累计金额1营业收入16002营业成本15003利润总额1004加：特定业务计算的应纳税所得额05减：不征税收入

6减：免税收入、减计收入、所得减免等优惠金额（填写A201010）

7（填写A201020）

8减：弥补以前年度亏损09实际利润额（3+4-5-6-7-8）\按照上一纳税年度应纳税所得额平均额确定的应纳税所得额10010税率(25%)

11应纳所得税额（9×10）2512减：减免所得税额（填写A201030）

13减：实际已缴纳所得税额50.3614减：特定业务预缴（征）所得税额

L15减：符合条件的小型微利企业延缓缴纳所得税额（是否延缓缴纳所得税□是□否）

15本期应补（退）所得税额（11-12-13-14-L15）\税务机关确定的本期应纳所得税额（25.36）中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）20×6年1月10日“”2.2

合同中存在重大融资成分

——赊销与预收的核算•

考虑重大融资成分后，收入为2000万元，成本1900万元；•

20×1年预缴增值税1600×3%=48万元，城建税及附加=48×（7%+5%）=5.76万元•

20×1年预缴土地增值税1600×2%=32万元•

20×1年缴纳印花税=1600×0.05%=0.8万元•

20×1年税金及附加=5.76+32+0.8=38.56万元•

20×1年缴纳企业所得税=【1600×15%－（5.76+32+0.8）】×25%=0.8万元•

不考虑重大融资成分的收入为1600万元，成本为1500万元。•

考虑重大融资成分后和不考虑重大融资成分对增值税、印花税、预缴的企业所得税没有影响，考

虑到开发成本差异对土增税清算税负有影响，有不确定性。进而导致对企业所得税清算产生影响。“”2.3

销售佣金的核算•

第二十八条

企业为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，应当作为合同取得成本确认为一项

资产；但是，该资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。•

增量成本，是指企业不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）

。•

企业为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会

发生的差旅费等），应当在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。•

第二十九条

按照本准则第二十六条和第二十八条规定确认的资产（以下简称“与合同成本有关的

资产”

）

，应当采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。•“”2.3

销售佣金的核算•

房地产公司商品房预售时，为签订商品房预售合同而发生的佣金、成交礼、印花

税等增量成本资本化为合同取得成本，计入其他流动资产或者其他非流动资产；

在相关商品房确认销售收入时，由其他流动资产或其他非流动资产结转至当期损

益。•

由于将销售佣金先资本化进入其他流动资产或者其他非流动资产，无需费用化直

接计入利润表，从而可以增加当期的净利润，并增加当期的资产，对财务报表具

有一定的美化作用。“”2.3

销售佣金的核算•

房地产企业发生佣金等支出时，符合增量成本概念且预期能够收回的，借记“合同取得成本”科

目，贷记“银行存款”等科目。•

根据准则规定确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期

的，在资产负债表中计入“其他流动资产”项目；初始确认时摊销期限在一年或一个正常营业周

期以上的，在资产负债表中计入“其他非流动资产”项目。•

对合同取得成本进行摊销时，按照其相关性借记“销售费用”等科目，贷记“合同取得成本”科

目。•

房地产企业也可简化操作，对于摊销期限不超过一年的合同取得成本，准则允许在发生时直接计

入当期损益。企业采用该简化操作后，应当对所有类似合同一致采用，不得随意变更操纵报表。“”2.4

买房“送”装修核算•

《住建部关于印发商品住宅装修一次到位实施细则的通知》（建住房〔2002〕190号）•

1.1.2

商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位

是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部

安装完成，简称

全装修住宅。•

1.2.1住宅开发单位必须更新观念，建造全装修住宅，做到住宅内部所有功能空间全部装修一次

到位，销售成品房的价格中包含装修费用，并应在商品房预售合同中单独标明装修标准。•

1.3.1住宅装修必须进行装修设计，由开发单位委托具有相应资质条件的设计单位设计。•

住宅装修设计是住宅建筑设计的延续，必须将装修设计作为一个相对独立的设计阶段，并强化与

土建设计的相互衔接，住宅装修设计应在住宅主体施工动工前进行。“”2.4

买房“送”装修核算•

《住建部关于印发商品住宅装修一次到位实施细则的通知》（建住房〔2002〕190号）•

2.1.1推行装修一次到位的商品住宅，由住宅开发单位负责装修工程的全过程，不允许购房者个

人聘请施工单位自行装修。•

2.3.1住宅开发单位和购房者应按照国家和地方的有关规定签订制式合同，并在房屋结构及设备

标准中设置相关全装修标准的内容（参见表4-3《全装修套餐选择表》和表4-2《全装修标准装饰

材料》）。“”2.4

买房“送”装修核算•

《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复

》（国税函[1998]53号

）

纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对

方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与

买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条

关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部

价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，

按“销售不动产”税目征收营业税。•

因销售建筑服务和销售不动产的的一般计税方法下增值税税率为9%，销售建筑服务认定为销售不

动产的增值税税负无差异，但会对土增税和企业所得税产生影响。“”2.4

买房“送”装修核算•

交易定性：•

建议以备案何竣工验收为标准进行交易定性。如果建设和预售环节已经备案为毛坯房，则销售装

修房业务实质为两项业务，一是销售毛坯房业务，二是毛坯房装修业务。•

商品房竣工验收应当是针对毛坯房的竣工验收，商品房完工以毛坯房竣工验收为标志。因此，随

房价收取的装修款应当定性为“销售建筑服务”，其企业所得税收入的确认以装修进度为准，不

会导致提前缴纳