物业管理基础知识及法律法规

万丈高楼平地起——物业基础知识及法规人力资源部一、物业管理的产生与发展二、物业管理基本概念三、物业管理的性质、特点、作用四、物业管理的分类五、物业管理相关法规六、物业管理的基本环节七、物业管理的基本内容大纲1、物业管理的起源与发展：2、物业管理是房地产的延续和完善：3、物业管理在中国的产生与发展：一、物业管理的产生与发展1、物业管理的起源与发展：物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国。奥克维娅-希尔女士。一、物业管理的产生与发展1、物业管理的起源与发展：现代物业管理的产生于十九世纪末的美国。经济发展，高楼增多．高层建筑物附属设备多，结构复杂，要求管理人员具有一定的专业性，技术性。建筑物由多个业主共有，选择有能力和讲究职业立道德的管理企业及管理人员成为需要。一、物业管理的产生与发展1、物业管理的起源与发展：

1908年，世界上第一个物业管理组织：芝加哥建筑物管理人员组织成立；推动成立了第一个全国性的业主组织：建筑物业主组织。

一、物业管理的产生与发展2、物业管理是房地产的延续和完善：

物业管理是房地产市场的一个消费环节，是为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环。一、物业管理的产生与发展3、物业管理在中国的产生与发展：萌芽时期（19世纪中叶＿1949年）休眠时期（1949年＿改革开放）蓬勃发展时期（改革开放后）一、物业管理的产生与发展萌芽时期（19世纪中叶＿1949年）

19世纪中叶，上海，广州，天津等沿海城市逐步成为我国的经济中心，房地产作为经济发展的基础和动力，得到了有效需求并迅速发展起来。上海外滩，青岛八大关别墅区等，房地产市场上，出现了代理招租，清洁卫生，住宅维修，服务管理等性质的专业公司．这是我国物业管理的雏形。一、物业管理的产生与发展休眠时期（1949年＿改革开放）新中国成立后，我国城市土地归国家所有，绝大部分房产转为公有制，中国的房屋采取的是“行政性”管理模式。所有公房统一由城市房管部门管理或单位自已管理，私房自主管理，房地产不再作为商品进入流通领域。一、物业管理的产生与发展蓬勃发展时期（改革开放后）住房从福利分配到货币化分配转变。从1981年开始，深圳探索出一条经营型综合性物业管理的新路子。

1981年3月深圳市物业管理公司宣告成立，东湖丽苑小区率先实行了物业管理。

一、物业管理的产生与发展蓬勃发展时期（改革开放后）邓小平南巡后，涌现了大量的物业管理公司。

1993年6月28日，深圳市物业管理协会成立，这是深圳乃至中国第一个物业管理行业组织。

1994年6月18日，第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（其中业主委员会的规定源自陈之平在天景的经历）颁布；

1994年9月，深圳市莲花北小区在住宅局系统内招标；

1996年底，深圳市鹿丹村对全国进行招标；一、物业管理的产生与发展蓬勃发展时期（改革开放后）

2003年9月1日，第一部全国性物业管理法规《物业管理条例》实施。

2003年9月19日，中国第一个住宅产业化协会——深圳市住宅产业化协会成立。截止2005年底，全国物业管理企业超过2万家，从业人员超过250万人，相当与我国社会服务业从业人员的23%。

一、物业管理的产生与发展概念一、物业概念二、物业管理概念三、业主、业主大会、业主委员会概念四、业主公约（管理规约）二、物业管理的基本概念概念一、物业定义：物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。分析：

A：建筑物——非建筑物

B：已建成投入使用的——未完工、在建

C：主体及配套——红线范围内的一切二、物业管理的基本概念概念一、物业物业的特性：位置的固定性和地区性形式上的多样性使用上的长期性建设周期长、投资量大容易受政策的限制保值性和增值性二、物业管理的基本概念概念二、物业管理

行业定义：是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务。

二、物业管理的基本概念概念二、物业管理新条例定义：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理的对象:

——共有物业

——业主及非业主使用人的行为二、物业管理的基本概念概念三、业主、业主大会、业主委员会业主：房屋的所有权人。业主大会：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主委员会：业主大会的执行机构。二、物业管理的基本概念概念预四、沙业主慕公约杰：新条例绩定义：业主康公约盏应当灵对有恢关物旷业的此使用廉、维柱护、功管理筹，业汇主的笨共同五利益舰，业林主应绸当履沟行的汽义务冻，违抹反公弯约应完当承齐担的叮责任恳等事暂项依叉法做疫出约钻定。业主公畏约对全准体业主济具有约腥束力。二、物盾业管理笑的基本翠概念业主的拾权利1、按薄照物左业服贪务合有同的扰约定岁，接爪受物泽业企系业提炭供的旷服务厘；2、提姿议召育开业拥主大较会会伶议，疲并就裤物业隙管理泻的有守关事魄项提域出建痒议；3、提出艇制定和跃修改业惊主公约摩、业主锣大会议育事规则潮的建议脸；4、参加稼业主大漠会会议再，行使耻投票权勇；5、选举穗业主委唇员会委樱员，并凉享有被淡选举权踩；6、监恩督业汁主委阅员会远的工燥作；7、监督惩物业管他理企业誓履行物资业服务在合同；8、对名物业枕公共至部位扮、共柄用设扒施设伤备和馅相关饶场地禽使用台情况业享有沾知情必权和湖监督萌权；9、监喇督物享业共录用部甲位、捎共用掏设施致设备冰专项号维修凶资金断的管烫理和缴使用猎；10、法菊律法给规规枝定的训其他尼权利塘。二、削物业训管理占的基融本概吓念业主高的义倒务1、遵箭守业推主公尼约、屑业主荐大会支议事鼓规则酸；2、遵队守物引业管详理区屑域内户物业扩共用抹部位江和共逐用设属施设泡备的错使用娃、公汇共秩创序和滨环境凭卫生够的维盲护等车方面仪的规盘章制班度；3、执行胳业主大尸会的决启定和业亡主大会兔授权业藏主委员痕会做出招的决定射；4、按患照国工家有目关规养定交舒纳专蚁项维淡修资炕金；5、按碧时交创纳物屿业服话务费着用；6、法严律法絮规规躬定的船其它僵义务颠。二、均物业讽管理押的基颂本概辆念业主道大会虚的职谎责：1、制示定、为修改寨业主装公约睁和业摸主大腹会议屑事规部则；2、选洽举、柜更换胡业主愈委员暖会委丹员，明监督除业主爱委员斩会的桐工作级；3、选聘坚、解聘涝物业管导理企业狐；4、决糊定专燥项维扁修基颤金使猾用、搅续筹纵方案疤，并俊监督幅实施着；5、制定府、修改砌物业管贞理区域兵内物业窄共用部北位和共做用设施大设备的她使用、萝公共秩待序和环泊境卫生菠的维护继等方面烂的规章匹制度；6、法律遍法规或笑者业主耀大会议祥事规则墙规定的圆其他有顿关物业饭管理的哀职责。二、物毫业管理核的基本昨概念业主均大会坛会议挨形式碗：集体浸讨论鉴和书亿面征跌询意完见，1/夺2持有析投票枪权的征业主裙参加所。大齐会决艺定必葬须经皇与会厌业主艳所持独投票辉权1/2以上通瞒过。对于1、3、4的决薪定必共须经排物业织管理逆区域陆全体顿业主盯所持食投票指权2/3以上通症过。二、物身业管理才的基本界概念业主妖委员冠会的不职责捡：1、召集壮业主大罢会会议萍，报告摧物业管哈理的实挂施情况叉；2、代表帆业主与能业主大堡会选聘润的物业肌管理企臣业签订漂物业服茅务合同宰；3、及港时了雹解业婚主、病物业轮使用夺人的唉意见笼和建废议，选监督宁和协郑助物旗业管稼理企丧业履没行物序业服略务合豪同；4、监桥督业洽主公误约的嚷实施纲；5、业主露大会赋战予的其缝他职责的。二、冷物业浪管理葡的基鲁本概酒念对业主愤大会与伙业主委犯员会的获约束：1、业主贷大会和雷业主委锻员会应绢接受物容业所在肺市（县菠）、区该主管部刘门的指奴导与监灯督。2、业主包大会的雨决定、启业主委杂员会章滨程的内起容或业纠主委员透会的决桌定不得鼻与宪法上、法律条、法规拒和规章目相抵触晕。3、业主溪委员会升决定问注题，采咬取少数遣服从多渡数的原咽则。4、在清物业骆管理兴区域遮内，丑业主主大会歼、业葱主委稻员会冶应当烫积极锅配合像相关肠居民敌委员痛会依肌法履盘行自疮治管扬理职价责，继支持泥居民吃委员匠会开贫展工午作，业并接热受其贺指导竟和监臭督。5、住弯宅小含区的策业主括大会着、业胡主委汇员会罩作出禽的决申定，董应当挎告知律相关舞的居茅民委逃员会准，并尚认真券听取荡居民孔委员惕会的肿建议求。二、僻物业债管理迟的基旺本概洒念1、物业篮管理的休性质：社会摔化：山有利膏提高蹲整个满城市芝管理皇的社示会化贩程度脑；物业叹的所肌有权柄、使雄用权镰与物告业的拐经营咬管理泪权相昨分离挨是物戚业管浩理社欧会化吼的必堪要前霸提。专业质化：俊设备撕、环膨境、缩慧安全屋、租昏售等倦；企业化伞：物业灰管理行纵为是一脉种企业悟行为；经营型掏：物业爹管理的梯属性是揭经营，侨提供的劝是劳务摆与服务林，推行柏有偿服背务、合辅理收费砖。三、物克业管理用的性质骑、特点刻、作用2、物农业管独理的僚基本项特点族：业主进自治蓬自律（业烫主公牛约和株业主渣委员靠会）无；业主自度治：业子主对自偷己的财强产负责郑，具有例和行使底管理权交；业主自煎律：单久个业主技利益服匆从公众第利益。业主避委员湖会与轿物业请管理拿企业泊是平抛等的帖合同市关系叫；物业管汁理企业抚提供专业喘化管跪理，其逼产品仍是服妹务。三、物伸业管理腰的性质桐、特点只、作用分组监讨论挨：请分析盗物业管若理企业厉提供给贝业主的扔产品有慎何特点棚。三、物耽业管理落的性质赏、特点汉、作用服务过的特具点：1、服渗务通恐常是徒无形谨的，稳看不传到感掩受得咱到；2、服廊务的屈生产干过程端和消木费过矩程是霸同时承进行鸽的；3、服务努是不能平提前生堤产储存帽的；关于服刊务质量服务俯的质盯量很独难量丈化，翠是通锄过比毕较得露来得胆；服务质潮量不好络是无法苹返工的秘。三、胞物业庆管理厉的性嗓质、拳特点决、作居用3、物业雨管理的灭作用：1-确保吃物业裹功能峰的正弯常发谅挥，畏并且白延长闸物业哗的使痕用寿拐命；2-能够为志业主和剧用户提晒供优美丽、舒适磨、安全瞒的环境供；3-使物叮业保革值、丘升值猴；4-促进政拖府部分汤职能的起转变，抵减轻政晓府的财胃政补贴伟负担。三、冬物业期管理欺的性胀质、遍特点爽、作协用1、物议业的陕分类按使铸用功宗能分剃为：山居住健物业粱、工治业物滔业、通商业正物业桨、办停公物冬业、晴其他森物业按产权蛛分为：昌公有产拒权、私币有产权裂、单位拜产权按结构缩慧层次分毁为：单裂层、多蜂层、高显层、超匪高层四、物卵业管理匠的分类2、物业眉管理的静类型居住物桑业的管态理（多妇层、小董高层、才高层、息别墅）工业介物业放的管总理（先生产寸厂区食、储汽存、享物流狠）商业管物业余的管僚理（格摩尔响、百候货、务超市库、连筝锁店分）办公佳物业午的管帽理（馒写字耽楼、乡丰政府残办公稳）其他些物业笨的管防理（膀医院衡、公忽园、牢地铁僚、机嫌场、敬码头县）四、摧物业涉管理晋的分楚类左边要的图吃形展债示了咱四个湖部分A,B斗,C，D.A,B务&C的¼的部荣分被潮涂成合阴影ABCD1.将‘A’中未须被阴财影的角部分箩平分蚊成相冲同且凝面积饺相等赤的两矛部分.2.将‘B’中未代被阴程影的着部分愈平分朵成相沃同且累面积蛇相等撑的三握部分.3.将‘C’中未被瓣阴影的脆部分平缺分成相啦同且面乞积相等励的四部该分.4.将‘D’中未视被阴纤影的怎部分困平分意成相简同且舅面积递相等债的七粥部分.提示：答案巷不是肉三角禁形，赚你应毅该自挎己解应决。提示：答案不我是三角秤形。这个签问题央的世恐界记弦录是善七秒你钟人们俗常说育，这慌就是宅僵化窄的思衬维，症你有湖吗？思维测蹦试国家肥法规:五、物拉业管理系相关法倘规序号文件级别文件类别文件名称生效日期发文部门及文号AQ001国家法规安全类中华人民共和国治安管理处罚法2006.03.01中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议于2005年8月28日通过AQ009国家法规安全类中华人民共和国安全生产法2002.11.012002年6月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过CW004国家法规财务类国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知2003.11.13发改价格[2003]1864号CW008国家法规财务类物业管理企业财务管理规定1998.01.01财政部财基字[1998]7号DB001国家法规达标类关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知2000.05.25建住房物（2000）008号DB002国家法规达标类全国城市文明住宅小区达标考评实施细则1992.04.15建设部FC010国家法规房地产类城市住宅小区竣工综合验收管理办法1993.12.01建法[1993]814号FC025国家法规房地产类房屋建筑工程质量保修办法2000.06.30建设部令第80号五、成物业圣管理佛相关朋法规序号文件级别文件类别文件名称生效日期发文部门及文号HJ032国家法规环境类游泳池水质标准20071001CJ244-2007HJ007国家法规环境类城市房屋白蚁防治管理规定2004.07.20建设部令第130号HJ013国家法规环境类中华人民共和国环境噪声污染防治法1996.10.291996年10月29日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过HJ032国家法规环境类游泳池水质标准20071001CJ244-2007QT006国家法规其他类中华人民共和国合同法1999.10.011999.03.15第九届全国人民代表大会会议通过RR042国家法规人员管理中华人民共和国劳动合同法2008.01.01中华人民共和国主席令第65号RR004国家法规人员管理中华人民共和国劳动法1995.01.01中华人民共和国主席令第29号RR042国家法规人员管理中华人民共和国劳动合同法2008.01.01中华人民共和国主席令第65号TX002国家法规通信类《卫星电视广播地面接收设施管理规定》实施细则1994.02.03中华人民共和国国务院第129号令TX003国家法规通信类卫星电视广播地面接收设施管理规定1993.08.20国务第129号令国家法居规:国家法遣规:五、昂物业矩管理剑相关贵法规序号文件级别文件类别文件名称生效日期发文部门及文号WY034国家法规物业类中华人民共和国物权法20071001中华人民共和国主席令第六十二号WY001国家法规物业类城市新建住宅小区管理办法1994.04.011994年3月23日建设部第33号令WY017国家法规物业类住宅室内装饰装修管理办法2002.05.01建设部令第110号WY020国家法规物业类建筑装饰装修管理规定1995.09.01建设部令第46号WY023国家法规物业类业主大会规程2003.09.01建住房[2003]131号WY025国家法规物业类普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）2004.01.06中物协[2004]1号WY026国家法规物业类前期物业服务合同（示范文本）2004.09.06建住房[2004]155号WY027国家法规物业类业主临时公约(示范文本)2004.09.06建住房[2004]156号WY034国家法规物业类中华人民共和国物权法20071001中华人民共和国主席令第六十二号XF002国家法规消防类高层建筑消防管理规定1986.07.01中华人民共和国公安部XF009国家法规消防类中华人民共和国消防法1998.09.01中华人民共和国主席令第４号GS017国家法规给排水类生活饮用水卫生标准20070701GB5749-2006中华人民共和国卫生部、中国国家标准化管理委员会广东煤省法羡规:五、饺物业轿管理抚相关铜法规序号文件级别文件类别文件名称生效日期发文部门及文号AQ004地方法规安全类广东省保安服务管理条例实施细则2002.02.01广东省人民政府令第70号AQ006地方法规安全类广东省保安服务管理条例1999.07.011999年4月2日广东省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议通过RR027地方法规人员管理广东省工伤保险条例2004.02.011998年9月18日广东省第九届人民代表大会常务委员会第五次会议通过2004年1月14日广东省第十届人民代表大会常务委员会第八次会议修订WY011地方法规物业类广东省物业管理条例1998.10.01广东省第九届人民代表大会常委会通过深圳市且法规:五、物娇业管理飞相关法锋规序号文件级别文件类别文件名称生效日期发文部门及文号CW036地方法规财务类关于我市城市生活垃圾处理费征收标准及实施方案的通知2007.01.02深价管字〔2006〕75号CW037地方法规财务类关于规范机动车停放服务收费的补充通知2007.1.15深价管字〔2007〕3号CW038地方法规财务类关于规范我市管道燃气价格管理的通知2006.12.26深价管字〔2007〕10号CW003地方法规财务类关于规范我市物业管理中供电收费问题通知1996.02深物价[1995]131号CW007地方法规财务类深圳市物业管理服务收费管理规定2006.09.01深价联字〔2006〕18号CW009地方法规财务类关于住宅（房屋）本体维修基金问题的通知1998.10.01深物价[1998]136号CW031地方法规财务类关于贯彻落实《物业服务收费明码标价规定》的通知2005.01.06深价联字[2005]2号CW035地方法规财务类深圳市城市生活垃圾处理费征收和使用管理办法2007.01.01深圳市人民政府令第158号CC003地方法规车场管理深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例2004.08.122003年8月27日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过

2003年9月26日广东省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议批准DB004地方法规达标类关于在全市开展“园林式、花园式”单位达标活动的通知2001.03.16深城管[2001]24号FZ001地方法规防灾类深圳经济特区防洪防风规定2001.08.16深府令第102号FZ002地方法规防灾类深圳市气象灾害预警信号发布规定2001.08.19深府令第103号深圳市考法规:五、蛇物业递管理牺相关镇法规序号文件级别文件类别文件名称生效日期发文部门及文号FC011地方法规房地产类深圳市建设工程质量管理条例2003.07.01深圳市人民代表大会常务委员会公告第八十三号GS015地方法规给排水类深圳市计划用水办法20070701深圳市人民政府令第166号GS016地方法规给排水类深圳市排水条例200707012007年1月24日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十次会议通过GD005地方法规供配电类深圳市人民政府关于在全市实行用电统一抄表到户的通知1997.10.11深府(1997)246号文GG001地方法规广告类房地产广告发布暂行规定1997.02.01

GG002地方法规广告类深圳经济特区户外广告管理规定1998.08.26深府[1998]第77号令HJ030地方法规环境类深圳市绿色社区达标考评管理办法2000.04.24深环[2000]84号HJ004地方法规环境类深圳经济特区环境噪声污染防治条例1994.05.011993年12月24日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过HJ008地方法规环境类深圳经济特区环境保护条例2000.03.032000年3月3日深圳市第二届人民代表大会常务委员会修正HJ023地方法规环境类关于调整深圳市城市区域环境噪声标准适用区域划分的通知1997.04.03深府[1997]297号HJ030地方法规环境类深圳市绿色社区达标考评管理办法2000.04.24深环[2000]84号LH003地方法规绿化类关于印发《深圳市屋顶美化绿化实施办法》的通知1999.11.08深府[1999]196号深圳市央法规:五、防物业碧管理纪相关压法规序号文件级别文件类别文件名称生效日期发文部门及文号QT019地方法规其他类关于印发《深圳市体育局高危险性体育经营活动行政许可实施办法》的通知20070706深体〔2007〕59号QT002地方法规其他类中华人民共和国刑法1997.04.25深住[1997]039RR008地方法规人员管理深圳市民行为道德规范1996

RR009地方法规人员管理深圳经济特区失业保险条例1997.03.011996.11.28深圳市人民代表大会常务委员会公告第36号RR010地方法规人员管理深圳经济特区职业技能鉴定条例1997.09.011997.2.26深圳市人民代表大会常务委员会公告第41号RR011地方法规人员管理深圳经济特区劳务工条例2004.06.25深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议修正RR012地方法规人员管理深圳经济特区企业员工社会养老保险条例1999.01.012006年7月26日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈深圳经济特区企业员工社会养老保险条例〉的决定》第二次修正RR031地方法规人员管理深圳市企业招调员工管理规定2005.03.31深劳社〔2005〕31号SB014地方法规设备类深圳市电梯维修保养管理规定2005.06.01深质技监[2005]77号深圳市茄法规:五、物塑业管理钉相关法盾规序号文件级别文件类别文件名称生效日期发文部门及文号WY002地方法规物业类深圳经济特区住宅区物业管理条例1994.11.011994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过WY003地方法规物业类深圳市养犬管理条例2006.07.01深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告第十九号WY004地方法规物业类《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则2004.08.26根据2004年8月26日深圳市人民政府令第135号修订WY009地方法规物业类关于印发深圳市房屋公用设施专用基金管理规定的通知2006.03.13深府〔2006〕40号WY010地方法规物业类深圳经济特区物业管理行业管理办法2004.08.26根据2004年8月26日深圳市人民政府令第135号修订WY028地方法规物业类调整深圳市物业管理委员会成员2005.01.10深府办（2005）3号WY029地方法规物业类深圳市业主大会和业主委员会指导规则2005.01.17深府〔2005〕11号WY030地方法规物业类深圳经济特区建筑节能条例2006.11.012006年7月26日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第七次会议通过WY033地方法规物业类关于缴交房屋公用设施专用基金的通知2006.07.21深国房告[2006]18号深圳海市法阳规:五、宇物业敢管理葬相关排法规序号文件级别文件类别文件名称生效日期发文部门及文号XF010地方法规消防类深圳经济特区消防管理条例1999.11.011999年８月24日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第３４次会议通过ZT002地方法规招投标类深圳经济特区建设工程施工招标投标条例2002.03.01经深圳市第三届人大常委会第十二次会议于2001年12月20日修订,自2002年3月1日起施行.ZT003地方法规招投标类关于加强物业管理招投标管理工作的通知2000.06.01深府办[2000]55号ZL006地方法规租赁类深圳市出租屋管理若干规定2005.01.01深府令第139号一、希物业型管理伐工作烦的基们本环鼓节二、毛物业剩需配土合开冻发商楚开展石的工味作六、物援业管理芬的基本喷环节一、物女业管理信工作的路基本环缩慧节物业管闸理策划气阶段物业管元理前期趴准备阶翅段物业砌管理街启动州阶段物业管虚理日常贫运作阶桃段六、物腊业管理昆的基本皂环节物业管焰理策划授阶段物业管趴理的前漠期介入丹：项目透决策、仰可行性耻研究、袜规划设岂计；制定物刚业管理尖方案：渣确定管从理档次飞、确厌定服务个标准果、财务季收支预珠算；组建或眯选聘物恩业管理篇企业：甲或者组面建新项乡丰目物业淹服务中候心等；签定前炼期物业屋管理合斩同。六、闲物业枕管理彻的基劳本环垄节物业管摔理前期剧准备阶纯段物业朗管理岭企业纠内部银机构资设置遮与拟慕定人叶员编嘉制灰；物业掌管理伸人员醋的选赔聘和宁培训叛；规章制冈度和制匠定；物业消管理闯档案纹资料供的准妈备；物资采绵购；办公生白活设施庄的准备退；物业衰租售悉的介朵入等叫。六、肚物业第管理纱的基休本环剖节物业管己理启动凝阶段物业宜的接惹管验铸收；业主产京权备案贫；建立承物业维管理拾档案站资料奴；业主蹄验收炮入住容；物业装收修管理鸽；成立业扯主大会宇，选举烫产生业随主委员亲会；签定物扬业管理待合同等馋。六、物怪业管理获的基本弓环节物业镜管理胞日常佣运作宣阶段物业日妹常管理印与服务1、物伟业基星础服犹务；2、物业腹专项服闷务；3、物业团特约服布务。各种筒关系焰协调1、企业疼内部协扩调；2、与劈燕相关始部门拿关系苹协调昨。六、物挪业管理睬的基本弊环节六、梦物业您管理侍的基屋本环家节二、物狐业需配辟合开发唐商开展治的工作1、选聘顺物业管敞理企业2、销茄售前非的两磁项必旋要工却作：青销售沫合同三、业刘主临灶时公钥约3、物业筐管理用犹房4、不馅得侵更犯业腐主的瞎所有蔬权及全使用器权5、移交凝物业资娘料6、参垂与业岔主大蓝会的壶成立7、工程齐遗留问至题处理8、物暗业管挣理费1、物双业管毙理基畏础业森务2、物业符管理专俯项业务3、物记业管利理特维约业窜务七、孙物业练管理跨的基福本内过容1、物业来管理基该础业务1）房选屋本旅体的夺维修赶管理2）公伍共设娃备的秧维修颠管理3）公灶共设鞋施的蛇维修樱管理4）安客全管两理5）环境鸡管理七、恰物业费管理屋的基忠本内犯容1、物生业管响理基票础业锋务1）房壮屋本坏体的久维修郑管理房屋本克体维修垦管理的缩慧原则“经济、驾合理、留安全、形实用”的原崇则：“区别澡对待”原则饭：“服务”原则：七、物副业管理外的基本您内容1、物框业管泥理基庸础业誉务2）公共册设备的歉维修管狮理根据针设备这的类恒别可翅以分坚为：浇供配嘉电类子设备侮、给续排水化类设江备、多消防幼类设寇备、乘安全筐防范从类设伶备、草制冷止供暖陵类设青备等翠。七、物陡业管理鞋的基本幅内容1、物竿业管纹理基旁础业兰务3）公奔共设欲施的欠维修裳管理根据设就施类别耻可以分暖为：儿卧童娱乐块设施、词休闲娱爷乐设施怨、装饰单性设施乘等。七、物航业管理付的基本组内容房屋五凑分法1）自用充部位：僻责任人需为业主2）房以屋毗唐连部擦位：定责任刃人为盖毗连渗业主3）本宝体共蒙用部俱位：烟责任惑人为伸本体缠内的走全体似业主4）公用常设备、请设施：极责任人胞为全体尽业主5）居糖民生斯活供赚应部街门：轻责任泽人为辣有关趣部门七、贡物业奋管理仪的基蛇本内错容1、物业油管理基让础业务4）安棉全管理根据掉工作哭性质胞，安傻全管拉理包乞括：愿治安惠防范固、消盗防管俯理、冬交通艇管理榨等。七、物岁业管理些的基本荷内容安全乞管理识作用次：1、必须刻确保物瘦业及附其属设备阻、公共菜场所、角建筑地接块等，创不受人榆为损坏惊、破坏概或尽可荐能减少挽损失。2、必须窃阻止或矮防止任督何影响疑业主或踏使用人悔的生命摇财产的忍行为。3、必须卖终止任嫌何影响棋业主和过使用人桃身心健兵