房地产投资课件

房地产投资分析第一章房地产投资分析概述第二章房地产投资分析基本知识第三章房地产投资环境及市场分析第四章房地产筹资与融资第五章房地产开发项目投资估算第六章房地产开发项目财务评价第七章不确定性分析与风险分析第八章房地产开发项目投资分析报告第一章

房地产投资分析概述

第一节房地产投资一、投资概述（一）投资含义：投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程（二）投资的特性二、房地产及其特性（一）房地产的含义:房产+地产（二）房地产的特性不可移动性价格高昂相关性保值与增值性投资风险性三、房地产投资概述（一）房地产投资的概念（二）房地产投资的构成投资主体的构成投资的资金构成（三）房地产投资的要素时机、地段、质量（四）房地产投资的类型按投资方式划分按房地产投资经营方式划分按房地产投资对象划分按房地产投资的用途划分（五）房地产投资的特征房地产投资对象的固定性或不可移动性房地产投资的高投入和高成本性房地产投资的回收期长、周期性长房地产投资的高风险性房地产投资的环境约束性房地产投资的低流动性（六）房地产投资过程投资分析土地开发权的获得房地产开发建造房地产销售经营（七）房地产投资的作用带动相关产业的发展促进家庭合理消费改善城市环境抵御通货膨胀影响第二节房地产投资分析一、房地产投资分析概述（一）房地产投资分析的概念房地产投资环境分析房地产投资市场分析房地产投资成本估算房地产投资经济评价房地产投资不确定性分析房地产投资风险分析房地产投资决策分析二、房地产投资分析的必要性三、房地产投资分析的作用为投资者指出投资方向为投资者提供运作方式为投资者估计投资收益为投资者分析风险及提供避险策略第二章

房地产投资分析基本知识第一节资金的时间价值及其计算一、资金时间价值的含义二、资金时间价值的计算（一）利息与利率的概念（二）计息形式——单利与复利1、单利计息F=P(1+ni)2、复利计息F＝P(1+i)n（三）名义利率与实际利率1、名义利率2、实际利率

i==(1+r/m)m-1第二节资金的等值计算一、资金等值的相关概念二、资金等值的计算1.复利终值的计算

F＝P（1＋i）n=P（F/P，i，n）2.复利现值的计算P＝F（1＋i）-n=F（P/F，i，n）

3.年金终值的计算4.偿债资金的计算5.资本回收的计算6.年金现值的计算三、资贿金等值右计算注跟意事项1、P是现返在第刊一计辈息期镇开始虹时（风即年令初）御发生芳；2、F是在螺考察弯期期蒙末发穿生；3、各游期的闹等额宗支付A，发复生在种各期罩期末摧；4、当问糊题包括P与A时，勤第一释个A与P隔一梯期。靠即P发生右在A的前拒一期窑；5、当问徒题包括A与F时，炎支付问系列讯的最调后一寻个A与F同时薪发生降。第三节汇现妖金流量甜与现金逢流量图一、雨现金已流量鼠的相川关概洒念二、现俱金流量祖图及其钞绘制（一）辱现金流荡量图的币含义（二）己现金流笛量图的港绘制规娘则第三章诱房界地产投疾资环境妻及市场眨分析第一掩节由房装地产酷投资胜环境舱分析一、投蓄资环境化的含义孔及其特多征（一）至投资环睁境含义（二）呜投资环民境的特枪征系统宇性动态性主导性区域满性二、馅房地云产投晃资环脸境要诱素分吓析政治因谁素法律马因素经济环针境因素自然环碍境因素基础戴设施柿因素社会文狐化因素三、枕房地膨产投心资环掠境分奇析方桃法冷热危对比苗法等级疑尺度底法道氏疤评估丝式法闵氏偷评价她法第二危节念房地躬产投露资市趟场分欲析一、译房地如产投漂资市院场分干析的复含义二、房点地产市宏场分析版的作用三、房痕地产市示场分析店的主要翼内容1.市场分售析的三味个层面2.房地银产市苏场分帽析的必内容第三章固房久地产投祖资与融落资第一芳节听房地恶产企种业资讨金筹有集的哄方式一、晴直接搂融资二、废间接肥融资三、权浩益融资四、床债务兵融资第二饲节绞常见无的房演地产营融资煮方式渣介绍一、房翻地产信稼贷（一宏）土跟地开概发贷统款1、土地稼购置贷米款2、土地扇开发贷肉款3、土地就储备贷标款（二）设商品房奏开发贷卧款（三坟）持队有经么营性宫物业功贷款（四）膊房地产脖抵押贷烛款1、个人炮住房抵复押贷款2、在汪建工右程抵朽押贷价款二、证晓券融资三、驴房地恒产信斥托四、房床地产抵迫押贷款旨证券化五、房地排产基黎金六、捆其他吨方式虾：联望建、穷参建秘融资它；房菠地产宇典当寻融资飞；利馅用外见资第三节念房地筒产项目喘融资一、捐房地唱产融舒资方临案（一）墨融资组蜘织形式筋选择（二）哄资金来礼源选择（三）黎资本金若筹措（四）津债务资井金筹措（五络）预钢售或鞠预租（六）次融资方派案分析1、资箱金来奋源可纽奉靠性球分析2、融资用结构分诱析3、融殖资成何本分迟析4、融脸资风义险分怎析二、金虎融机构姓对项目劝贷款的异审查（一垃）企帅业资咳信等残级评充价（二）团贷款项榆目评估（三）伯房地产且贷款担认保方式其评价1、保证2、抵帜押3、质躺押4、贷姑款综靠合评熟价第五清章典房冈地产倒开发门项目溜投资途估算第一节投房地删产投资衬与成本师构成非生康产性童建设创项目好总投处资构饭成：建设项目总投资建设投资工程费用工程建设其他费用预备费建设期利息房地颤产投凑资费咽用及补成本亦费用吓组成光：土地费存用前期工甜程费基础叼设施悉建设狠费建安工惜程费公共配铁套设施膨建设费开发间框接费管理费建用销售蚊费用财务费泉用其他嘉费用开发抛期间奏税费不可预朗见费第二灭节房地屯产开也发项袍目投谈资与蒜成本短费用胀估算一、房音地产开旱发项目至投资与秒成本费唤用估算码的依据滨与要求二、房昂地产开隆发项目诊投资与淘成本估抽算（一）患土地费径用估算1、土地剖征用拆担迁费（1）农村眨土地顽征用吼拆迁费（2）城镇更土地拆滩迁费2、土地胶出让地速价款3、土斯地转狗让费4、土邪地租长用费5、土地越投资折慕价（二）浆前期工动程费估羞算（三）栗基础设况施建设龟费估算1、单组元估是算法2、单位视指标估月算法3、工程帐量近顽似匡恋算法4、概算指慎标法（四）敲建筑安梦装工程想费估算（五）输公共配蚕套设施滩建设费架估算（六恰）开残发间汉接费糖用估外算（七扶）管炕理费漫用估兵算（八蒸）财傻务费市用估睁算（九久）销守售费升用估标算（十桶）开椒发期议间税负费估陕算（十一令）其他迁费用估幸算（十二现）不可浙预见费辅估算第三节汉房地泼产开发恼项目收短入估算一、租幕售方案二、租送售价格三、桐租售膛收入四、自朝营收入第四摩节矮房地剑产开港发项致目税搞金估晌算一、驶营业铜税金赛及附局加（一寻）营孕业税营业起税＝睁应纳摄税收环入×税率（二）烘城市维怒护建设悔税城市窃维护海建设盘税＝坚营业么税税彼额×税率（三）达教育费搭附加教育费维附加＝驴营业税滴税额×税率二、土孟地使用投税土地蕉使用原税＝源实际唱占用冠应税碍土地撒面积石（平六方米)×适用税距额适用税涌额：大城否市（吉人口50万以姨上）1.对5-管30元；中等城同市（人挑口20万-50万）1.2烂-24元；小城市精（20万以桐下）0.9朴-18；县城、散建制镇父、工矿抗区0.6水-12元三、房产税1、从价饼计征房产绝税＝遇应税朗房产均原值×（1－扣镰除比医例%）×1.烂2%2、从吗租计滔征房产吧税＝播租金型收入×12%四、土混地增值情税土地增丘值税＝裳增值额×税率见－扣你除项包目×速算捷扣除狡系数税率：土地增唇值税四碰级超率煌累进税保率级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分4053超过100%-200%的部分50154超过200%的部分6035扣除项燥目：1、取得帐土地使辜用权所炎支付金迷额2、房偶地产密开发指成本3、房地丘产开发信费用4、与标转让遥房地盆产有匪关的警税金5、其他百扣除项上目6、旧房诱及建筑设物的评躲估价格趟。第六章娃房展地产开炉发项目适财务评第价第一节慕财务法评价基访本概念海和评演价指标鞭的确定一、财务评培价的基同本概念二、财飘务评价成指标的纸确定项目辞财务宾评价桌主要浸指标温和方电法参宪照表指标方法收益额盈利能力投资回收能力静态法利润投资利润率静态回收期动态法净现值内部收益率动态回收期第二节干房地膀产开发辛项目搜财务报祸表的编概制一、辅助报泥表的编思制（一）忽投资计铸划与资笔金筹措退表1、资金崖筹措来置源资本金岸（股本所金）预售告收入银行贷延款2、资金态筹措计垄划3、资金树投资查使用型计划（二愧）借颠款还箭本付释息表1、还本坦付息的态资金来励源2、关于抵利息的鞠计算（1）借款时吼的利息踩计算每年改应计扶利息＝（年初借讲款本息层累计+本年借亡款÷2）×利率（2）还款匠时的利者息计算等额才还本桂付息迎的计息等额本扭金偿还3.借款愿还本贺付息沙表二、限基本旁报表她的编猾制（一）绩现金流甜量表1、全部稼投资现呢金流量乖表2、资本林金现金犬流量表3.投资者评各方现蹲金流量尼表（二）觉损益表（三嗓）资倡金来骄源与煎运用懂表（四睡）资绩产负割债表三、报吧表之间降的关系努与编制算要求第三节由房地识产开发轿项目搂财务评株价方法一、静态籍财务详评价爪指标虏分析（一兆）静匠态投毙资回怨收期1、含义2、确除定静矿态投学资回碰收期雪指标歉的方川法公式法不包括奖建设期灭的投资锡回收期认（PP’）=原始副投资某合计÷投产后饼前若干死年每年懂相等的造净现金汽流量包括乐建设除期的资投资赔回收桑期（PP）=不包括主建设期待的投资赖回收期+建设期列表法包括建册设期的冠投资回穗收期（PP）=(累计骑净现报金流当量开既始出拴现正奥值期炕数-1)污+(上期兔累计惜现金婆流量精的绝摄对值÷当期似净现哗金流劲量)3、静悔态投堆资回属收期迷的运屿用（二）签累计净坛现金流降量（三）慈投资利娘润率（RO代I）投资利割润率=年利奇润总格额或冈年平突均利舰润总狐额÷总投资×10窄0%2、投资河利润率哀的应用暮和应注平意的问羡题1、含身义与愧计算童公式（四）巧投资利孩税率1、含义溉与计算芽公式2、投殖资利恰税率涛的运朝用（五摩）资究本金棒利润格率投资厕利税据率=年利桶税总秧额÷总投资×1拼00秒%1、含义拌与计算产公式资本金怨利润率=利润总雷额÷资本金圈总额×1然00洁%2、资本雾金利润全率的运训用（六贼）借络款偿姓还期（七）喘还本付络息比率借款偿创还期=借款偿培还后开点始出现垮盈余年碧份数-开始借省款年份+当年赶偿还哈借款庆额÷当年要可用绍于还惕款的往资金梁额还本付秃息比率=可用匠于还贫本付歇息金彼额÷年还闭本付曾息总签额（八嫌）资灶产负序债率1、含义欢与计算秘公式资产负扫债率=负债总争额÷资产泪总额×10忙0%2、资产更负债寇率的那分析（九）筛流动比移率流动环比率=流动蚂资产÷流动负颂债×10淡0%（十）舞速动比盆率速动比树率=（流动贡资产-存货-待摊费哀用-预付账贞款）÷流动负赏债×10慢0%二、焰动态抱财务纸评价挑指标赶分析（一）倾财务净锋现值（FN搂PV）1、含鸟义与盯计算夺公式2、财务慢净现值东的作用当净现小值大于稠零时，店表明投糖资项目百的预期批收益率然不仅可啄以达到掉基准收廊益率所互预定的饰收益水贼平，而众且尚有不盈余。当净目现值税等于虏零时蒸，表住明投刘资项赏目的叔收益静率想咐起恰选好等耐于基测准收斧益率承所预堤定的舰收益歪水平舰。当净现颗值小于卡零时，万表明投稍资项目紫收益率汪达不到纺基准收驻益率所赏预定的泉投资，遭导致项扔目可能绩出现亏但损。此领时，项栗目不可涛行。3、财灾务净秋现值卖指标夕的优寨缺点财务净粗现值的绢优点是吊：考虑拜了项盖目寿洪命期插内各星年现馆金流村量的努时间改价值礼，并叨且，夜全面热考虑插了项点目在垫整个技计算比期内酿的情邀况；经济究意义者明确守，能参够直隐接货奶币额以表示糕项目询的盈唯利水科平；评价争标准霜容易悟确定舍，判秀断直疑观。不足皱之处织有：不适用乳于投资按额不相鸟等的投艰资项目室比较；折现赏率（柜基准压收益论率）拘不易吩确定未；虽然笼能够熄反映矩项目察在整横个计世算期痛内的遭绝对炭效果威，但许不能爸反映黎单位农投资打的效轨果。否为了胃克服到这一贼缺点鱼，我舌们有氏了净黑现值喊率这亿一指懂标；即使傅知道欠了净拌现值艳大于墙零，感我们信也无芬法判侍断项默目的执预期豆收益怪率真比正是等多少忽。4、基准橡收益率扎（ic）国家投挎资项目臣，进行熟经济评灾价时使铜用的基翻准收益胸率是由猜国家组则织测定矛并发布暂的行业读基准收旧益率；秆非国家们投资项膝目，由故投资者熄自行确耕定，但荷应考虑立以下因肾素：资金成嘱本和机亭会成本润（i1）投资面风险揪（i2）通货锡膨胀别率（i3）资金圣限制（二欺）净思现值失率（NPV软R）净现值何率=净现扎值÷投资现购值×1迎00护%（三）管内部收翅益率（IR撑R）1、含义常与计算翁公式用线性苏内插法夫计算IR测R的近站似值稻，公展式如剖下：2、内部邻收益率停法的优面缺点3、净现居值法和馋内部收剩益率法区的比较（三）音动态投洪资回收艇期1、含义葵与计算嘴公式Pt＝（累摘计净现蛾金流量渗现值出赤现正值佣的年数-1）+上一年轻累计净柔现金流寨量现值则的绝对平值/出现正楚值年份轨净现金礼流量的六现值2、动厅态投钟资回需收期蛋指标盐的作畜用Pt≤Pc（基准屠投资回恰收期）涂时，说农明项目狱（或方遮案）能屯在要求期的时间跌内收回辆投资，煌是可行送的；Pt＞Pc（基呆准投贞资回衰收期逼）时浆，则自项目摘（或皂方案岩）不测可行宵，应划予拒盆绝。3、动态劳投资回冈收期的耍优缺点第七章垄不径确定性照分析与挡风险分秃析第一错节桐房苹地产衡项目亡的不搂确定传因素一、土存地费用二、稳建安工才程费用三、租浅售价格四、开牲发期与仪租售期五、容躲积率及网有关设炸计参数六、贷抖款利率第二斩节岁盈杀亏平录衡分君析一、买线性桂盈亏日平衡绑分析欺的数溪学模氏型如果用B表示利送润，p表示繁单位外产品声售价痕，Q表示揭销售锻量或榜生产娘量，t表示队单位害产品携营业掠税金弹及附插加，CV表示单且位产品录可变成街本，CF表示瓦固定局成本倦，则沈可写属成如恢下形赞式：B＝pQ—CVQ—CF—tQ二、帖线性易盈亏浓平衡娱分析圣方法（一）纯线性盈反亏平衡岔分析的检前提条概件产量等喜于销售台量；生产量话变化，事单位可泰成本不弱变，从夫而使总辈生产成榆本成为浩生产量势的线性烘函数；生产叔量变补化，错销售声单价不不变艰，从酬而使林销售乎收入芹成为价销售首量的唯线性氧函数栗；只生气产单名一产虽品，辆或生咱产多惧种产牺品，裙但可惕以换贴算为轨单一裂产品接计算换。（二）叙盈亏平吉衡点房地翼产投宫资项灭目的沉盈亏正平衡躺点（Bre石ak-掠eve乒nP追oin禾t，BE席P）是项舅目恰好娃不亏损鸦也不盈旱利的点1、用亦产销开量表著示的胖盈亏夸平衡税点BE株P（Q）生产向能力凳利用挖率BE转P（%）项目买安全佩率fQ项目恐安全残率与驼风险前状况fQ＞30%25%~30%15%~25%10%~15%＜10%风险安全较安全不很安全需谨慎危险3、用争销售古单价漠表示承的盈坛亏平的衡点BEP购(p)三、线补性盈亏迷平衡分匹析图产销量QBEP(Q)成本收入亏损盈利C=CF+QCVSCF四、梦盈亏伞平衡乐分析期的优拆缺点第三节湖敏咽感性分偿析一、敏软感性分奋析的步用骤与方豪法确定用逮于敏感敬性分析咬的经济等评价指聚标选择需帆要分析巡寿的不确薄定性因野素确定不市确定性携因素可霜能的变里动范围来，及其撑变动时些可能对可评价指怜标带来荷的相应烧变动值通过评舞价指标比的变动户情况，棍找出较挠为敏感跌的不确坟定性因跃素，作沾出进一惯步的分嚷析①吐敏感千度系擦数②临拨界点项目速允许葵不确膝定因扰素向挂不利清方向尽变化责的极乱限值二、单扎因素敏遇感性分屿析图变化幅度基准折现率销售单价建设投资经营成本内部收益率三、三吨项预测据值敏感谱性分析“三